房地产投资经济分析课件

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟 房地产投资经济分析深圳大学管理学院1第三章 房地产投资收益分析第一节第一节 概述概述v房地产投资收益分类房地产投资收益分类现金流量：租金收入减去各种支出后的余额避税收入：提取折旧而降低纳税基数带来的收益2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 第三章 房地产投资收益分析第一节 概述2000房管本科用 C2销售收益：销售收入减去开发经营成本无形收益：心理享受，知名度v房地产投资收益组合房地产投资收益组合四项收益的组合v房地产投资收益的合理组合房地产投资收益的合理组合货币的时间价值：储蓄与投资的比较投资收益的构成管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬风险报酬：比储蓄风险大银行利息：失去存入银行赚取利息的权利2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 销售收益：销售收入减去开发经营成本2000房管本科用 Cop3第二节第二节 拥有房地产时的现金流量分析拥有房地产时的现金流量分析v现金流量的决定因素现金流量的决定因素现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到期贷款广义的现金流量的概念现金流量：系统中所有资金的运动；收入-现金流入；支出-现金流出。净现金流量=现金流入-现金流出现金流量图2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 第二节 拥有房地产时的现金流量分析2000房管本科用 Cop4v租金收入分析租金收入分析租金收入=出租价格出租面积出租率几个关系与地段的关系与管理服务水平的关系：写字楼、商场、住宅、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务水平与租户信誉的关系与房地产质量的关系与物业类型的关系:商场康乐中心写字楼公寓；2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 租金收入分析2000房管本科用 Copy Right Cu5v租金方案租金方案等额租金方案定期修订租金方案固定增额租金方案固定比例递增租金方案其他方式:如按通货膨胀率修订v增加租金方案增加租金方案 进行房地产改建2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 租金方案2000房管本科用 Copy Right Cui 6v总营运费用分析总营运费用分析维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发生，随时计入成本。管理费：人员工资、办公费用等税金：房产税、营业税、城市建设维护费、所得税等保险：财产险、火险、电梯保险等。服务费：供热、空调、电梯、清洁等几个关系：与房地产质量有关与维修用材料有关有管理水平有关2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 总营运费用分析2000房管本科用 Copy Right C7v计算资金时间价值的有关公式计算资金时间价值的有关公式符号I利息i利率n计息周期P现值F终值A年金2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 计算资金时间价值的有关公式2000房管本科用 Copy Ri8v单利计息法单利计息法:不考虑利息的时间价值不考虑利息的时间价值I=P i nF=P(1+i n)例v复利计息法复利计息法:考虑利息的时间价值考虑利息的时间价值一次支付系列的复利终值公式等额支付系列的复利资金回收公式等额支付系列的年金终值公式2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 单利计息法:不考虑利息的时间价值2000房管本科用 Copy9v一次支付系列的复利终值公式一次支付系列的复利终值公式v等额支付系列的复利资金回收公式等额支付系列的复利资金回收公式v等额支付系列的年金终值公式等额支付系列的年金终值公式2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 一次支付系列的复利终值公式2000房管本科用 Copy Ri10v偿还抵押贷款分析偿还抵押贷款分析抵押贷款：开发商，消费者个人。房地产抵押贷款的偿还方式抵押贷款(资金回收、贷款还贷）系数:(A/P,i,n)例：某公司向银行贷款1200万，要求三年内定期等额偿还，年利率12%，试分别计算按年等额偿还和按月等额偿还的还本付息额。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 偿还抵押贷款分析2000房管本科用 Copy Right 11结余贷款额：每期还贷后余下的贷款额。结余贷款额=结余贷款占原始贷款之比原始贷款额结余贷款占原始贷款之比=原始贷款还贷系数/结余贷款还贷系数例：公司以一物业向银行抵押贷款1500万，要求10年内按月等额偿还，年利率12%，若5年后该物业转让时，尚欠贷款为多少？2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 结余贷款额：每期还贷后余下的贷款额。2000房管本科用 Co12等额还款方式债务分布例：求上例的贷款1至5年债务本息分布年末结余贷款=贷款总额结余贷款占原始贷款之比年还贷本息=年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金年偿付本金=上年结余贷款额-当年结余贷款额2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 等额还款方式债务分布2000房管本科用 Copy Right13年年结余贷款占原结余贷款占原始贷款之比始贷款之比年末结余贷年末结余贷款款年还贷本息年还贷本息年偿付本年偿付本金金年偿付利息年偿付利息012345合计合计1.00000.94490.88270.81270.73390.64491500.001417.351324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.246258.2461291.2382.6593.30105.00118.20133.50532.65175.596164.946153.246140.046124.746758.532000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 年结余贷款占原始贷款之比年末结余贷款年还贷本息年偿付本金年偿14固定还本方式债务分布例：求上例的贷款固定还本方式还款，1至5年债务本息分布月付本金=1500万/120月=12.5万月付利息=期初余额x月利率 =1500 x1%=15万每月付款=月付本金+月付利息 =12.5+15=27.5万期末余额=期初余额-月付本金 =1500-12.5=1487.5万2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 固定还本方式债务分布2000房管本科用 Copy Right15抵押贷款与所得税例：投资185000元，年折旧6000元，所得税率33%，租金收入46000元，营运费用22000元，计算现金流量及投资回报率。例：抵押贷款：148000元，年偿债额14388元，其中13266元为第一年的利息。收入所得税使投资者产生了借贷动机操纵现金流量：降低或延缓营运费用、延缓偿还到期贷款等使短期现金流量显示较高。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 抵押贷款与所得税2000房管本科用 Copy Right 16第三节 避税收入分析v房地产折旧与所得税房地产折旧与所得税折旧：有形资产的有形损耗和无形损耗企业所得税企业所得税=应纳税所得额所得税税率（33%或15%）应纳税所得额=收入总额-工商统一税-（经营成本+折旧+摊销+应偿还的借款利息）折旧费不交纳所得税是房地产投资的一种好处2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 第三节 避税收入分析房地产折旧与所得税2000房管本科用 C17v房地产投资避税收入原理分析房地产投资避税收入原理分析定义应提折 旧的房地产土地和私人住所：不计提折旧占有待售的房地产：不计提折旧占有拟交易、经营用房地产：应计提折旧占有拟投资用房地产：应计提折旧占有拟创造所得房地产：应计提折旧2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地产投资避税收入原理分析2000房管本科用 Copy Ri18v房地产折旧与避税收入房地产折旧与避税收入例:某房地产总投资1500万，折旧年限为5年，年租金收入700万，工商统一税率5%，年经营成本50万，年摊销费用10万，偿还借款利息15万，所得税率30%，不计残值。直线折旧法级数折旧法(加速折旧法)加速折旧，使所得税缴纳时间延期，获得资金的时间价值。房地产投资避税收入的源泉不是逃税，而是延期纳税的好处。控制开始获利年度：外商投资企业的所得税，纳税年度以开始获利之年起算2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地产折旧与避税收入2000房管本科用 Copy Right19v提高避税收入的途径提高避税收入的途径扩大房地产投资的规模争取加速折旧操纵应纳税所得额控制开始获利年度2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 2000房管本科用 Copy Right Cui Shij20第四节 销售收益分析v房地产销售收益与销售方式房地产销售收益与销售方式异地销售：外销房，购房入户等适合那些人们规律性移动的房地产满足外地用户需要为目的房地产预售减轻资金压力减少贷款，节约利息避免价格下跌的风险2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 第四节 销售收益分析房地产销售收益与销售方式2000房管本科21分期付款销售首期20-30%，余款分期银行抵押贷款房地产公司垫资v房地产销售收益与出售时机房地产销售收益与出售时机出售时机即时销售滞后销售提前销售2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 分期付款销售2000房管本科用 Copy Right Cu22滞后销售价格与利润变化假设：成本不变，售价为A；T时间后，价值为A，售价为B；r为银行利率;f为价格变化速率。销售收益增加=B-A=B-(A+Ar)=B-A-Ar 若：B-AAr，滞后销售收益增加 滞后销售的条件：B-A=Af,AfAr,即 fr2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 滞后销售价格与利润变化2000房管本科用 Copy Righ23v提前销售价格与利润变化提前销售价格与利润变化在时间0时，房地产价格已有下降趋势 若以价格A预售，成本为C，则收益为A-C在T时，以价格B出售，成本为C，则收益为B-C 因AB,CC,所以A-C远远大于B-C2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 提前销售价格与利润变化2000房管本科用 Copy Righ24v几种房地产的销售收益分析几种房地产的销售收益分析花园公寓销售关键因素：销售时机地段（名誉、声望）、管理水平，租金高低，拥有物业的时间长短写字楼销售关键因素：地段（繁华区及交通便利）规模大小，专业化及周围同行情况2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 几种房地产的销售收益分析2000房管本科用 Copy Rig25商店销售关键因素：商店现实和预期销售额商圈，楼层，朝向，临街状态住宅销售住宅本身因素：价格的确定配套服务水平：学校、医院、商场、环境、交通等旅游酒店销售关键因素：地段（环境、交通）收益来源：客房和公共厅堂2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 商店销售2000房管本科用 Copy Right Cui 26v两种房地产投资方案的销售收益分析两种房地产投资方案的销售收益分析销售收益的影响因素：单价，销售量，税率，单位成本，品种结构。分析目的：测量各因素变动对利润总额的影响程度，找出主要矛盾，反映潜在问题，为决策者提供依据。例：某房地产投资项目有甲、乙两种方案，其利润估算如表所示。试据此进行经营利润分析，查找两个方案各因素变动对其利润总额的影响程度。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 两种房地产投资方案的销售收益分析2000房管本科用 Copy27销售数量因素分析销售数量 利润 利润增加额=（甲方案的销售收入-甲方案的成本）销售数量增长率销售数量增长率=（乙方案销售数量甲方案的单价/甲方案销售收入-1）100%销售数量 税金税金增长额=甲方案的销售税金销售数量增长率2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 销售数量因素分析2000房管本科用 Copy Right 28销售单价因素分析销售单价 利润利润增加额=乙方案销售数量（乙方案的销售单价-甲方案的单价）销售单价 税金税金增加额=乙方案销售数量（乙方案的销售单价-甲方案的单价）甲方案的税率2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 销售单价因素分析2000房管本科用 Copy Right 29成本因素分析成本 利润利润减少额=乙方案销售数量（甲方案的单位成本-乙方案的单位成本）税率因素分析税率 利润利润减少额=乙方案销售数量（乙方案的税率-甲方案的税率）2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 成本因素分析2000房管本科用 Copy Right Cu30品种结构影响因素分析品种结构变动引起利润的变动利润变动额=乙方案销售数量（甲方案的单价-乙方案的单位成本）-销售总量变化率（甲方案销售总收入-甲方案总成本）销售总量变化率=（乙方案销售数量甲方案的单价）/（甲方案销售数量甲方案的单价）100%2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 品种结构影响因素分析2000房管本科用 Copy Right31品种结构变动引起税金的变动税金变动额=（乙方案销售数量甲方案的单价 甲方案税率）-甲方案销售总收入 销售总量变化率 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 品种结构变动引起税金的变动2000房管本科用 Copy Ri32利润分析汇总表2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 利润分析汇总表2000房管本科用 Copy Right C33第五节 无形收益分析v无形收益的成因分析无形收益的成因分析无形收益：难以用定量数字计量，反映心理享受的收益。不同人追求的目标差异：经济人，社会人，自动人，复杂人。无形收益对有形收益的影响v无形收益的主要表现无形收益的主要表现2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 第五节 无形收益分析无形收益的成因分析2000房管本科用 C34第六节 房地产投资经济效益评价v净现值法（净现值法（NPV法）法）2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 第六节 房地产投资经济效益评价净现值法（NPV法）2000房35几个问题项目经济效益的评价准则NPV0，项目可取NPV0，可行NPV乙=-90.63IRR,NPV0,亏损i00,盈利2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 内部收益率法（IRR)2000房管本科用 Copy Righ38IRR的计算上式无解析解，用迭代法求解2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan IRR的计算2000房管本科用 Copy Right Cu39IRR的评价IRR与贷款利率i比较，反映项目的盈亏状况。IRRi,盈利IRR=i,盈亏平衡IRRi0,盈利超出社会平均水平IRR=i0,盈利相当于社会平均水平IRRIRR0,盈利超出同类项目平均水平IRR=IRR0,盈利相当于同类项目平均水平IRRIRR0,盈利低于同类项目平均水平 不同方案的IRR比较，选大者为优2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan IRR与同期同类项目内部收益率IRR0比较，反映项目与同期同41例2：设贷款利率8%,基准贴现率10%使用内部收益率法对例1所示项目的甲、乙方案进行盈利水平评价和方案比较。求解2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 例2：设贷款利率8%,基准贴现率10%使用内部收益率法对例142v现值成本比较法现值成本比较法将项目建设和使用期内各年支出按基准贴现率贴现为现值进行比较分析的方法。算式2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 现值成本比较法2000房管本科用 Copy Right C43例3：某项目甲、乙两方案投资额及经营成本如表，项目经济寿命为10年，基准贴现率12%，使用现值成本法进行方案比较。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 例3：某项目甲、乙两方案投资额及经营成本如表，项目经济寿命为44例4：某永久性工程有甲、乙两方案，基本数据如表，基准贴现率12%，使用现值成本法进行方案比较。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 例4：某永久性工程有甲、乙两方案，基本数据如表，基准贴现率145v年成本比较法年成本比较法将项目经济寿命期内的现金流出按基准贴现率折算为每年的等额成本进行比较分析的方法。算式2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 年成本比较法2000房管本科用 Copy Right Cu46例5：例4中设甲、乙方案残值分别为500万和300万，两方案的经济寿命均为20年。使用年成本法进行方案比较。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 例5：例4中设甲、乙方案残值分别为500万和300万，两方案47v作业作业某房地产项目有甲、乙两个投资方案，其经济寿命为 4年，各年的净现金流量如下表，若基准贴现率为10%，试用净现值法、内部收益率法对方案进行评价。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 作业2000房管本科用 Copy Right Cui Sh48某房地产项目有甲、乙两个投资方案y有关基本数据如下表所示，两方案的经济寿命均为20年，基准贴现率为12%，试用现值成本法和年成本法对两方案进行评价。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 某房地产项目有甲、乙两个投资方案y有关基本数据如下表所示，两49