广州保利湾项目营销策划方案

保利湾营销策划案广东中原地产代理广东中原地产代理房地产三大核心堡垒房地产三大核心堡垒 卖什么？卖什么？卖给谁？卖给谁？如何卖？如何卖？无论房地产营销经过怎样的历史演变，它始终围绕着三大核心问题进行：无论房地产营销经过怎样的历史演变，它始终围绕着三大核心问题进行：卖什么？卖什么？卖给谁？卖给谁？如何卖？如何卖？我们工程如何定位，方能从片区众多楼盘大鳄中脱颖而出？我们工程如何定位，方能从片区众多楼盘大鳄中脱颖而出？我们的买单者在哪里？荔湾区？白云区？或者我们的买单者在哪里？荔湾区？白云区？或者什么样的营销策略能瞬间提高工程的知名度与影响力？什么样的营销策略能瞬间提高工程的知名度与影响力？本方案将要解决的主要问题本方案将要解决的主要问题第一章第一章【营销环境浅析】项目名称项目名称发售发售时间时间产品产品类型类型面积面积（）房型房型销售均价销售均价总价区间总价区间（万元）（万元）所推所推套数套数销售销售套数套数剩余剩余套数套数销售率销售率金域蓝湾金域蓝湾2008-12008-1TOWNTOWNHOUSEHOUSE208-299208-2994 4房房3 3厅厅临江：临江：29000 29000 二线：二线：2100021000436-867436-86737371616212143.24%43.24%恒大恒大御景半岛御景半岛2007-102007-10独栋独栋497-531497-5316 6房房3 3厅厅32000-3800032000-380001590-20171590-201787875151363658.62%58.62%双拼双拼256-320256-3204 4房房3 3厅厅22000-2500022000-25000563-800563-80043432828151565.12%65.12%中海中海金沙熙岸金沙熙岸2008-11-12008-11-1联排排257-530257-5304 4房房4 4厅余余货1350013500360360700700万万左右左右606058582 296.67%96.67%恒大绿洲恒大绿洲09-9-2609-9-26叠加叠加225-371225-371大大3 3房房2 2厅厅2300023000517-853517-85324241 123234.17%4.17%时代山居时代山居十一墅十一墅2008-52008-5联排联排260260、2852854 4房房3 3厅厅1500015000350-450350-450万万1891891821827 796.30%96.30%一、金沙洲在售工程分析销售周期结合销售率看，高总价产品走货速度较慢，销售周期结合销售率看，高总价产品走货速度较慢，400400多万的别墅产品消化速度快；多万的别墅产品消化速度快；意味着真正买高端产品的客户对金沙洲片区认同度不大。意味着真正买高端产品的客户对金沙洲片区认同度不大。1、别墅第一局部第一局部 别人在卖什么？别人在卖什么？项目名称目名称房型房型面面积销售均价售均价总价区价区间总套数套数销售率售率中海金沙苑中海金沙苑二房（二房（A4-A7A4-A7栋）77-8477-8495009500元元/70807080万万989858%58%三房（三房（A4-A7A4-A7栋）93-10293-1028610086100万万270270恒大恒大绿洲洲二房（二房（1-61-6栋）82821000010000元元/约8585万万120120100%100%金域金域蓝湾湾一房（一房（F F栋）39-5639-561200012000元元/45704570万万14414496%96%二房（二房（B4-B8B4-B8栋）80-8480-849510095100万万9696三房（三房（B4-B8B4-B8栋）96-10396-103115130115130万万576576恒大御景半恒大御景半岛三房（三房（20-3020-30栋）96961100011000元元/105105万万626294%94%中小户型产品总价介于中小户型产品总价介于80-13080-130万之间，经济实用是其最大的卖点；万之间，经济实用是其最大的卖点；小户型因总价低销售速度走的快。小户型因总价低销售速度走的快。2 2、中小户型洋房、中小户型洋房项目名称目名称房型房型面面积销售均价售均价总价区价区间总套数套数销售率售率恒大恒大绿洲洲三房三房144-211144-2111200012000元元/173-253173-253万万47647692%92%金域金域蓝湾湾四房四房231-237231-2371200012000元元/277-284277-284万万808066%66%恒大御景半恒大御景半岛三房三房125-140125-1401100011000元元/137-154137-154万万21421498%98%四房四房160-210160-210176-231176-231万万12112193%93%大户型相对高端的产品，总价介于大户型相对高端的产品，总价介于150300150300万之间，几乎等于市区一套单体楼的小三万之间，几乎等于市区一套单体楼的小三 房的价格。房的价格。3 3、大户型洋房、大户型洋房4 4、代表性工程价格走势图、代表性工程价格走势图除了受除了受0808年整体市场环境的影响价格出现较大幅度的下降外，即便在年整体市场环境的影响价格出现较大幅度的下降外，即便在0909年广州中心城年广州中心城 区的楼价再次出现暴涨的时候，金沙洲片区的洋房价格的上升幅度却非常之有限。区的楼价再次出现暴涨的时候，金沙洲片区的洋房价格的上升幅度却非常之有限。客户对该片区的洋房的单价、总价的接受度的弹性空间较小客户对该片区的洋房的单价、总价的接受度的弹性空间较小。二、在售工程分析小结二、在售工程分析小结1 1、关于别墅、关于别墅从别墅的销售周期及销售率来看，高总价消化速度慢，说明真正高端的客群对于从别墅的销售周期及销售率来看，高总价消化速度慢，说明真正高端的客群对于金沙洲片区的认同仍不够；金沙洲片区的认同仍不够；从余货量及未来一段时间内供给来看，该片区的别墅供给量相当少。从余货量及未来一段时间内供给来看，该片区的别墅供给量相当少。2 2、关于洋房、关于洋房由于局部在售楼盘入市时间较早，该片区所能吸附到的经济稍微强劲洋房高端产由于局部在售楼盘入市时间较早，该片区所能吸附到的经济稍微强劲洋房高端产品购置客户在前期得到消化后，呈现销售乏力的疲态；品购置客户在前期得到消化后，呈现销售乏力的疲态；整个金沙洲片区洋房供给量充足，客户可选择面广，影响了洋房价格上涨幅度；整个金沙洲片区洋房供给量充足，客户可选择面广，影响了洋房价格上涨幅度；从在售楼盘总价分布区间来看，被定位于金沙洲片区的高端购置客群所接受的总从在售楼盘总价分布区间来看，被定位于金沙洲片区的高端购置客群所接受的总价范围与广州城区购房客户所接受的总价区间相比较，实质上并不属于高端价范围与广州城区购房客户所接受的总价区间相比较，实质上并不属于高端客户层面。客户层面。1.别墅客户对该区高端产品认同度不高，本工程别墅将面临较大的压力。因此，对于别墅，我们不能一味的只想着营销一种产品，也不能守株待兔式的等待客源过来。2.对于洋房，潜在供给量多，未来竞争压力大，且与市场上工程在产品、卖点呈现同质化，面临实那么不高端的客群，如何开拓客群实现洋房高价值？3.如果仅卖我们的产品，卖我们的江景，我们将陷入与周边工程进行艰难的博弈漩涡。三、市场分析对本工程的启示三、市场分析对本工程的启示第二局部第二局部 别人卖给谁？别人卖给谁？【金沙洲置业客户现状】1 1、客户区域来源及职业特征分析、客户区域来源及职业特征分析一、片区整体市场客户特征一、片区整体市场客户特征2 2、客户购房目的及关注因素分析、客户购房目的及关注因素分析二、片区不同产品客户的特征二、片区不同产品客户的特征物以类聚，人以群分的居住理念内外景观都要好私密性、安全性有保障l要住就住纯别墅l对小区配套要求较高l对产品质素要求高l觉得比城区楼价低l未来区域发展将带来便利生活l有地铁未来交通方便l地铁的物业会升值A A 普通洋房普通洋房B B 高端洋房高端洋房C C 小面积别墅小面积别墅景观资源比城区好；相同总价可以买到比城区大的房子；社区规模都比城区大未来升值潜力大 面积不大，但功能齐全交通便利，上班方便楼盘有档次，有身份感居住环境要好D D 大别墅大别墅置业金沙洲的因素区域人群广州西部区域年轻白领广州西工商档主、公务员广州西私企业主、企业高层管理人员广州各区大企业主、实力派生意人置业特征首次置业需求改善型换房需求居住向享受型转变追求身份象征需求三、片区现状客户分析小结三、片区现状客户分析小结1.广州西部的几大区域客户是置业金沙洲片区主力范围，客户的层次并不高；2.私企业主、专业市场档主是主力人群，且广州城区的公务员、企业管理人员、外资白领也逐渐流入金沙洲市场；3.自住需求仍占主力，金沙洲未来区域开展开始带来了少局部投资客群；4.经过几个大盘的消化，广州西部片区的客户已经熟知该区域，但同时也被消化得所剩无几。带给我们的思考：未来置业金沙洲的客群可以如何演变！未来置业金沙洲的客群可以如何演变！【金沙洲置业客户未来趋势预判】收路桥费收路桥费脏乱脏乱村落村落交通不便交通不便荒芜荒芜片区最初印象片区最初印象之前金沙洲看房客户对之前金沙洲看房客户对一、之前，客户看金沙洲一、之前，客户看金沙洲 依托于“广佛同城实现快速一小时都市生活圈的总体规划及广州城市区域的扩张，金沙洲纳入城区概念，区域价值将日益凸现，势必带来广州各区域更多人群对该片区的热捧。1 1、金沙洲片区纳入广州城市的总体规划，更多人对该区未来价值的认同、金沙洲片区纳入广州城市的总体规划，更多人对该区未来价值的认同二、参加化学剂后的金沙洲二、参加化学剂后的金沙洲2 2、“一桥架南北，天堑变通途，金沙洲离广州中心城区更近一桥架南北，天堑变通途，金沙洲离广州中心城区更近随着6号地铁线的开通，金沙洲交通地位日趋显金沙洲交通地位日趋显赫；赫；已通行的北环高速、金沙洲桥及规划中的沉香岛大桥、大坦沙大桥等多条连 接大广州的主要交通要道，将缩短去往广州中心区的路程及交通缩短去往广州中心区的路程及交通时间。时间。客户区域的圈层随着交通通达性逐渐向外扩散。工程周边有多个高端居住社区，通过本工程与潜在工程的开发，沿江一带将形成高端居住群的集合地，将有力的提升该片区的居住价值。随着片区价值的提升，及居住群的形成将带来该区域商业配套、市政配套的加强及完善，整个区域将纳入城市化建设。金沙洲高端居住区将成为广州城区客户公认的生活价值标杆区域。3 3、高端楼盘聚集，居住价值凸显，广州中心城区客户将逐渐被吸附、高端楼盘聚集，居住价值凸显，广州中心城区客户将逐渐被吸附御景半岛本项目高品质生态居住区高品质生态居住区广佛同城，广州牌不收过桥费广佛同城，广州牌不收过桥费地铁地铁6 6号线号线景观资源得到充分利用景观资源得到充分利用众多大品牌开发商进驻众多大品牌开发商进驻一座座高品质楼盘拔地而起一座座高品质楼盘拔地而起增加多条公交线路通往广州城中心增加多条公交线路通往广州城中心城市城市从前期客户对该区域不认同、不感兴趣到看好金沙洲未来开展前景的转变。从前期客户对该区域不认同、不感兴趣到看好金沙洲未来开展前景的转变。客户回流客户回流三、未来客户判研三、未来客户判研现置业金沙洲客户区域未来金沙洲客户区域走向1 1、客户区域、客户区域普通洋房客户：普通洋房客户：交通的便利、生活配套的齐全，大大解决了普通白领阶层的上下班的后顾之忧，置业于此，生活、工作两不误。80130万的单位，天河、海珠的白领来此置业很轻松。高端洋房客户：高端洋房客户：在20分钟生活圈内，花在市区买一套单体楼的小三房的价格，可在这里买到一线江景豪宅。150300万的舒适洋房，众多的普通企事业单位的员工都是我们的潜在客户。别墅客户：别墅客户：这里将成为离城市最近的大型纯别墅社区。既有郊区的环境、景观、资源，又能轻松享受城市生活。众多考虑去花都、增城买别墅的客户将重新考虑他们的方向。2 2、客户群的变化、客户群的变化3 3、不同产品下的目标客户定位、不同产品下的目标客户定位客客户分分类客客户属性属性年收入估年收入估测特征特征购房关注点房关注点核心客户大企业主 约800万经济能力强劲，对价格不敏感价格不敏感；年龄40-45岁之间，子女上初中或是高中；注重圈注重圈层社交，社交，因为那是成功生意人寻找商机的平台；追求身份的追求身份的认同感；注重生活同感；注重生活质量量交通、安全、私密、尊贵、产品质素、内外景观资源、子女教育重要客户私企老板 约400万事业处于上升期，年龄在40岁左右，有一定的素质及品味；乐于享受生活；于享受生活；对新鲜的事物感兴趣，热衷于交衷于交际，喜，喜热闹，好，好面子面子产品品质、去往城区交通通畅、社区配套、居住环境及空间舒适性专业市场主 约200万 文化水平不一定高文化水平不一定高，但经济头脑发达，非广州本地人但来广州挖金多年，常住广州；对居住条件不一定要豪居住条件不一定要豪华，但一定要，但一定要阔绰，在朋友、，在朋友、亲戚面前有面子；戚面前有面子；交通、社区环境、品牌普通客户投资、度假客户约200万以上有固定的居所，购别墅纯粹是为了平常休平常休息息时度假所用，或是看好未来度假所用，或是看好未来发展前景而展前景而购买。居住环境、社区配套、未来升值潜力别墅客户细分别墅客户细分洋房客户细分洋房客户细分客客户分分类客客户属性属性购房关注点房关注点特征特征主力需求主力需求户型型与与项目契合度目契合度核心客户企业高管交通、教育配套、品质、尊贵、环境对价格不是很敏感，价格不是很敏感，年龄35岁以上；不是第一居所；追求品位；对生活质素要求高；注重身份；4房 5房重要客户 公务员交通、配套、产品品质、尊贵对产品品质要求高，对配套设施要求齐全，住房公积金补贴高，对价格不敏感；注重生活质量3房 工商户交通、教育配套、楼盘质素有一定经济实力，除考虑居住地离店铺近外，对居住环境要求高，且注重子女入学问题。3房4房普通客户原地居民居住环境、社区配套、品牌多以换房需求为主，因而对居住环境及产品品质有要求，关注交通便利性。3房 本工程目标客户群拓展思路：立足广州西，向大广州高端人群挺进！我们面临：以什么样的姿态面向大广州？第三局部第三局部 别人怎么卖别人怎么卖?【金沙洲工程的推广特征】一、恒大御景半岛核心卖点：一路临江的江岸线全江景资源；皇家园林；航母生活配套如五星级酒店豪华游艇折射的圈层生活。二、恒大绿洲核心卖点：二、恒大绿洲核心卖点：江景资源江景资源地铁贯穿后所带来的未来升值潜地铁贯穿后所带来的未来升值潜力力皇家园林皇家园林生活配套生活配套品质装修品质装修金域蓝湾核心卖点：纯江岸江景资源；产品品质；未来升值潜力；开展商品牌。第二章第二章【我们的定位策略我们的定位策略】工程核心价值提炼工程核心价值提炼【我们的定位策略工程核心价值提炼我们的定位策略工程核心价值提炼 】1.1.0404地块纯别墅居住区：地块纯别墅居住区：类独栋，双拼，四联排类独栋，双拼，四联排2.2.江江景洋房：景洋房：0505地块，地块，0909地块地块3.33.3会所会所：别墅私人会所：别墅私人会所+江景会所江景会所 +综合综合配套会所配套会所4.4.双公园：滨江公园双公园：滨江公园+半山公园半山公园5.5.国际教育体系配套国际教育体系配套6.6.国际商业风情街国际商业风情街7.7.通畅的路网组织及邻近地铁通畅的路网组织及邻近地铁8.8.大社区规模大社区规模9.9.英式贵派建筑立面英式贵派建筑立面【我们的定位策略我们有什么？我们的定位策略我们有什么？】通过对工程通过对工程“9大核心价值的改造让工程成为区大核心价值的改造让工程成为区域的标杆，营造出一个充满生活气氛生活意境的工程。域的标杆，营造出一个充满生活气氛生活意境的工程。【我们的定位方法区域改造我们的定位方法区域改造 】我们认为要把工程提升到这样的高度。我们认为要把工程提升到这样的高度。大广州大广州湾区生活标杆湾区生活标杆【我们的定位目标大广州湾区生活标杆我们的定位目标大广州湾区生活标杆 】【城市自然资源】独一无二的海岸线；环境优美的生态圈：1所国际名牌学校1条国际风情商业街2大主题公园3大功能会所：大广州城市名片！铸就一个城市的湾区名片！铸就一个城市的湾区名片！工程定位：集资源大成，显远见价值！【工程定位国际化湾区生活】【区域价值展望区域价值展望】保利湾保利湾有可能成为有可能成为珠三角最高品质湾区生活的标杆 保利湾，完全具备高品质湾区生活的“七大特征！1.连接广佛咽喉要道的兴旺交通网络2.广州、佛山两个强而有力的城市经济后盾3.独一无二的海岸线；环境优美的生态圈4.国际品牌教育体系5.风情商业街6.海滨公园+山顶公园7.3大顶级会所城港上的珍藏保利湾城港城港城市中心，国际港湾城市中心，国际港湾珍藏珍藏城市财富，空前绝后。这里拥有：未来珠三角高品质湾区生活、绝版国际滨城市财富，空前绝后。这里拥有：未来珠三角高品质湾区生活、绝版国际滨 海门户世界通达性交通网络、绝版海岸生态圈、海门户世界通达性交通网络、绝版海岸生态圈、顶级国际教育体系、顶级的顶级国际教育体系、顶级的 国际风情商业街、非凡居住空间国际风情商业街、非凡居住空间【工程推广口号】【工程推广口号】保利湾稀有别墅群落客户定位客户定位对湾区物业十分对湾区物业十分青睐，认同江景稀缺资源，对湾青睐，认同江景稀缺资源，对湾区国际生活气氛认可度较高的行区国际生活气氛认可度较高的行业老总，私营企业主等；业老总，私营企业主等；工工程程整整体体定定位位策策略略：档次定位档次定位滨江东片区高端定位之上的再提升；滨江东片区高端定位之上的再提升；属性定位属性定位保利湾保利湾稀有别墅群落稀有别墅群落“群落，别墅与高层的建筑群群落，别墅与高层的建筑群形象定位形象定位国际性、稀缺性、顶级调性国际性、稀缺性、顶级调性“湾区名称概念，直指国际化，极大湾区名称概念，直指国际化，极大提升工程形象提升工程形象【工程整体定位策略】形象调性引导我们必须让客户清晰认识到：我们必须让客户清晰认识到：在广州，在广州，买买“房子，到哪都有得买，房子，到哪都有得买，买买“珍藏，只有买保利湾！珍藏，只有买保利湾！【调性引导】1.1.0404地块纯别墅居住区：地块纯别墅居住区：类独栋，双拼，四联排类独栋，双拼，四联排2.2.江江景洋房：景洋房：0505地块、地块、0909地块地块3.33.3会所会所：别墅私人会所：别墅私人会所+江景会所江景会所 +配套综合会所配套综合会所4.4.双公园：滨江公园双公园：滨江公园+半山公园半山公园5.5.国际教育体系配套国际教育体系配套6.6.国际商业风情街国际商业风情街7.7.通畅的路网组织及邻近地铁通畅的路网组织及邻近地铁8.8.大社区规模大社区规模9.9.英式贵派建筑立面英式贵派建筑立面结合工程所具备的资源优势，结合工程所具备的资源优势，本工程定位开展方向：本工程定位开展方向：大广州大广州最具影响力的最具影响力的众多精英聚集的众多精英聚集的散发英国绅士气息的散发英国绅士气息的富有异域风情的生活湾区富有异域风情的生活湾区【工程开展方向】国际化湾区生活的支撑点是什么？国际化湾区生活的支撑点是什么？何为湾区生活？何为湾区生活？国际化国际化湾区生活湾区生活何为国际化何为国际化湾区生活湾区生活通过硬件和软效劳的改造形成区域价值的提升通过硬件和软效劳的改造形成区域价值的提升丰富滨江公园设施英国皇家宾士利泛会所改变普通地产工程对滨江资源的利用方法，提出皇家泛会所的改变普通地产工程对滨江资源的利用方法，提出皇家泛会所的概念，增设针对老人家健康的蜿蜒缓跑经、针对群众的英国皇家音乐灯光江概念，增设针对老人家健康的蜿蜒缓跑经、针对群众的英国皇家音乐灯光江景喷泉等设施提升滨江公园的档次感与品质感。景喷泉等设施提升滨江公园的档次感与品质感。【国际湾区生活支撑点江】蜿蜒的缓跑经蜿蜒的缓跑经英国皇家音乐灯光喷泉英国皇家音乐灯光喷泉迷你江边高尔夫推杆练习场迷你江边高尔夫推杆练习场设计术感强烈的路灯设计术感强烈的路灯有品味的休闲桌椅有品味的休闲桌椅丰富滨江公园设施英国皇家宾士利泛会所【国际湾区生活支撑点江】倾力打造倾力打造英国英国NOTHING HILLNOTHING HILL诺丁山诺丁山【国际湾区生活支撑点山】半山红茶馆半山红茶馆充分利用山体景观资源，打造具有英国情调的红茶馆，休憩场所山顶山顶SPASPA馆馆在山顶的一角，在山顶的一角，业主能尽情放业主能尽情放松心情，享受松心情，享受没有烦扰的没有烦扰的SPASPA表达。表达。针对不同组团特性设置不同功能特色的会所针对不同组团特性设置不同功能特色的会所江景空中会所江景空中会所贵族品味馆贵族品味馆0505地块具有广阔的江景线优势，地块具有广阔的江景线优势，而且产品定位为中大户型为主，而且产品定位为中大户型为主，建议在高层裙楼局部打造江景建议在高层裙楼局部打造江景空中会所，提供以品味、休闲空中会所，提供以品味、休闲为主的配套效劳。为主的配套效劳。顶级私人会所顶级私人会所皇室会馆皇室会馆生活综合会所生活综合会所绅士精神乐园绅士精神乐园04地块作为纯别墅区客户群是3个地块中最高端的，建议该会所打造一种极致的、讲求生活品质的配套与气氛，为高端人群提供交流平台。09地块主要以中小户型为主，建议引入一些综合性强、使用频率高的配套设施。【国际湾区生活支撑点会所】皇室会馆皇室会馆展示高姿态的生活模式展示高姿态的生活模式奢华，是一种极致的荣耀，奢华，是一种极致的荣耀，名流生活，只有少数人拥有名流生活，只有少数人拥有【国际湾区生活支撑点04地块会所】04地块会所重点满足核心消费群：社会名流04地块会所功能建议【国际湾区生活支撑点04地块会所】红酒雪卡酒雪卡馆顶级法国餐法国餐厅室内高室内高尔夫夫练习场奢华，是一种极致的荣耀，奢华，是一种极致的荣耀，名流生活，只有少数人拥有名流生活，只有少数人拥有05地块会所重点满足核心消费群：男主人和女主人【国际湾区生活支撑点05地块会所】江景空中会所江景空中会所贵族品味馆贵族品味馆站在生活的至高点，领略人生的沉站在生活的至高点，领略人生的沉着、淡定着、淡定仿佛一切尽在掌握中！仿佛一切尽在掌握中！贵族贵族品味馆品味馆星星光光餐餐厅厅露天咖啡厅露天咖啡厅天文瞭望台天文瞭望台观观星星红红酒酒馆馆05地块会所功能建议【国际湾区生活支撑点05地块会所】品味人生，品味英国贵族品味人生，品味英国贵族的沉着、淡定的沉着、淡定贵族贵族品味馆品味馆豪豪华华桌桌球球厅厅酒吧酒吧特色餐饮特色餐饮概概念念餐餐厅厅“绅士的摇篮绅士的摇篮-英国贵族学校抢滩保利湾英国贵族学校抢滩保利湾 与英国首屈一指名校伊顿公学齐名的英国贵族学校哈罗公学已经在北京开设分校，假设保利湾05地块的公建学校配套能引进该哈罗公学，无论针对高端人群对子女教学关注的影响上还是增加保利集团社会影响力的事件营销上必能引起轰动效应。09地块会所重点满足核心消费群：女主人、小朋友和群众针对小孩的消费工程针对小孩的消费工程为小孩花钱是当今家庭的小孩花钱是当今家庭的最大支出最大支出n香港柏景湾：香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队针对女人的消费工程针对女人的消费工程女人有闲，重保养，经常女人有闲，重保养，经常性支出巨大性支出巨大n成都金林半岛成都金林半岛：针对女人的法国主题美容spa【国 际 湾 区 生 活 支 撑 点 0 9地块会所】l俱乐部有不同大小的贵宾厅房不同大小的贵宾厅房以及宴会厅宴会厅。l正宗的粤菜由顺德名厨主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴A A健身休闲设施健身休闲设施l55 米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池 l全套美国名牌健身器材，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。l温泉水疗纤体美容 SPA B B餐饮会议设施餐饮会议设施提供私人健身教练及保健参谋效劳提供宴会订制和私房菜上门效劳【国际湾区生活支撑点09地块会所】09地块会所功能建议“校外素质教育的延伸校外素质教育的延伸核心价值核心价值精神消费乐园精神消费乐园主主题C C少儿教育少儿教育设施施智慧营地主力商家：培训机构、书店辅助商家：少儿智力开少儿智力开发教学机构、儿童益智游园区、琴室、舞蹈室、教学机构、儿童益智游园区、琴室、舞蹈室、书法室等法室等【国际湾区生活支撑点09地块会所】作为哈罗公学校外素质教育的延伸，建议在建议在0909地块会所配套中设立辅助教地块会所配套中设立辅助教育配套育配套，让小孩在校外能得到包括智力开发教学，钢琴，舞蹈，书法等辅助教育，提供业主子女的精神乐园。绅士精神乐园绅士精神乐园哈罗公学校外素质教育的延伸哈罗公学校外素质教育的延伸【国际湾区生活支撑点国际风情商业街】凸显商业价值、商业气氛凸显商业价值、商业气氛打造特色影响辐射面打造特色影响辐射面表达：高档、异域情调、休闲表达：高档、异域情调、休闲契合滨江、产品、客户群特性契合滨江、产品、客户群特性湾区国际风情商业街湾区国际风情商业街充分利用临街商业价值充分利用临街商业价值充分利用临街商业价值充分利用临街商业价值湾区国际风情商业街湾区国际风情商业街吹着江风的酒吧街，已退去夜色的繁华，在阳光的照耀下如此的宁静迎着暖暖的太阳，品尝一杯午后咖啡的时光。【国际湾区生活支撑点05地块国际风情商业街】商业：商业：充分利用江景资源，咖啡馆、面包店就近将餐桌摆在碧蓝的海水边海水边，从装饰有鲜花的门,彩绘的门壁灯,桌椅，装饰品等细节细节上营造艺术感艺术感的休闲场所。【国际湾区生活支撑点05地块国际风情商业街】国际风情商业街国际风情商业街商业形象类型商业形象类型【国际湾区生活支撑点05地块国际风情商业街】特色餐饮列举：特色餐饮列举：日本料理中森名菜老牌名店丹桂轩概念饮食米库、原味车间异域风情巴西烤肉品牌连锁pizzahut茶艺馆建议商业业态：主题式品牌特色餐饮建议商业业态：主题式品牌特色餐饮本工程较大的住宅及商务体量，需要餐饮行业与之结合；成功引入知名餐饮，同时将是对工程整体功能的补充及形象的提升【国际湾区生活支撑点05地块国际风情商业街】商商业业态类型型面包屋、超市、便利店、时尚精品店（如礼品面包屋、超市、便利店、时尚精品店（如礼品店、花店）、休闲娱乐（如咖啡厅、茶馆）等店、花店）、休闲娱乐（如咖啡厅、茶馆）等其他社区商业配套其他社区商业配套【国际湾区生活支撑点09地块国际风情商业街】p增加小区往返地铁出入口及广州城区主要商业网点的大巴，如北京路、陈家祠增加小区往返地铁出入口及广州城区主要商业网点的大巴，如北京路、陈家祠等，从本钱方面考虑可与保利位于金沙洲的其他工程共用。等，从本钱方面考虑可与保利位于金沙洲的其他工程共用。【国际湾区生活支撑点交通体系】英式管家，地道的英伦气息，体验国际水准的效劳与尊贵。【国际湾区生活支撑点物业效劳】物业细节篇：物业细节篇：p设立日常业主最关注物业效劳：子女接送、托管，高质素的保姆，钟点工以及维修大使等。【工程营销推广】第三章第三章 【如何吸引客户购置】我们怎么卖？我们怎么卖？一、吸引目标客户面临的瓶颈一、吸引目标客户面临的瓶颈已有的客户已有的客户对金沙洲片区已认同，可以自然吸附；通过现场包装、销售人员的室外引导等措施，即可拦截其它项目的客户。新开拓区新开拓区域的客户域的客户面临不熟悉的一个新区域；面临交通不便利、生活配套缺乏现状；我们如何解开这个结？1 1、瓶颈、瓶颈1 12 2、瓶颈、瓶颈2 2产品的不同，面临的目标产品的不同，面临的目标客户层次不同，且对购房客户层次不同，且对购房的关注因素倾向也不同，的关注因素倾向也不同，关键是利用什么样的吸引关键是利用什么样的吸引点迎合各类客户的需求？点迎合各类客户的需求？别墅、洋房客户别墅、洋房客户二、解决问题思路二、解决问题思路瓶颈瓶颈1 1瓶颈瓶颈2 2未来价值描绘吸引；从总价比较优势吸引；从楼盘特色定位吸引；别墅：面子工程吸引洋房：教育先行吸引三、解决方案三、解决方案1 1、关于新开拓客户对交通不完善、生活配套缺乏顾虑、关于新开拓客户对交通不完善、生活配套缺乏顾虑我们的道具：我们的道具：在销售中心放置金沙洲区域规划模型，对工程在销售中心放置金沙洲区域规划模型，对工程未来区域开展前景提前展示；未来区域开展前景提前展示；除了在区域规划模型设计上充分展示未来交通除了在区域规划模型设计上充分展示未来交通动线拉近工程与广州中心城区的距离外，现场动线拉近工程与广州中心城区的距离外，现场以展板、背景板、展架软性包装的区域价值软以展板、背景板、展架软性包装的区域价值软性炒作进行配合；性炒作进行配合；结合工程模型对工程社区规模及自身的配套进结合工程模型对工程社区规模及自身的配套进行展示。行展示。p 以未来升值潜力作为吸引点以未来升值潜力作为吸引点p 特色楼盘定位作为吸引点特色楼盘定位作为吸引点我们希望将保利湾的推广变成推广一种生活风格和生活方式。以轻松的姿态对抗目前片区流于泛滥的卖点营销。我们强调，住宅工程推广首先应该是比生活方式和生活品味，其次才是比地段、比环境、比户型、比价格。2 2、关于不同客户吸引爆破点、关于不同客户吸引爆破点p 别墅客别墅客户户标榜身份的名流会所标榜身份的名流会所推广中：重点宣传会所功能性会所的精 致、会所的用途；销售中：销售中心设在会所内，在销售 时将会所功能进行展示、体验。身份认同感爆破身份认同感爆破私家会馆私家会馆推广中：注重英伦建筑品质宣传、推广中：注重英伦建筑品质宣传、“私家会馆概念包装、产私家会馆概念包装、产品品 卖点整合如双层花园、卖点整合如双层花园、赠送功能空间；赠送功能空间；销售中：销售中：概念样板房、园林景观、概念样板房、园林景观、物业管理的体验物业管理的体验都市别墅都市别墅推广中：强调是广州城区盘推广中：强调是广州城区盘 别墅在城市中的稀缺性；别墅在城市中的稀缺性；销售中：结合区域模型展示工程在广州都市的地位。销售中：结合区域模型展示工程在广州都市的地位。私家会馆私家会馆都市纯粹别墅都市纯粹别墅标榜身份极致会所标榜身份极致会所p 洋房客户洋房客户英国品牌儿童教育机构英国品牌儿童教育机构推广中：重点宣传英国哈罗公学品牌、除了常规教育模式的附加培训 机构，如全程托管、双语教学销售中：英式品牌教育机构签约仪式活 动配合、邀请客户参观、体验 英式品牌教育大课堂。教育先行爆破教育先行爆破体验营销占位体验营销占位英伦国际湾区风情商业街英伦国际湾区风情商业街推广中：注重商业街氛围、生活气息 的包装、拔高商业街定位于 广州湾区地域性及特色销售中：商业街在销售前进行展示；配合相关的英式传统节目活 动的宣传。会所会所推广中：强调适合洋房客户需求的功能；销售中：引导客户对三会所装修风格的参观，内部功能配套的 体验，配合教育机构进行的相关会所内的活动。英国哈罗公学英国哈罗公学英伦国际湾区风英伦国际湾区风情商业街情商业街三会所三会所【如何做推广】营销战略思想资源营销资源营销（保利老业主资源、中原客户资源）（保利老业主资源、中原客户资源）迅速引起迅速引起市场火爆市场火爆我们的目的我们的目的保利老业主资保利老业主资源、中原高端源、中原高端客户资源客户资源我们的桥梁我们的桥梁利用轰动性利用轰动性的营销活动的营销活动我们的策略我们的策略一、项目阶段推广一、项目阶段推广别墅产品保利湾项目形象保利品牌占位第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段保利集团保利集团2010201520102015发展战略发展战略对话，英格兰对话，英格兰国际生活湾区国际生活湾区别墅纯粹性双层花园私家会馆概念赠送大面积会所城市保利业主资源营销配合活动，利用报纸、网络、户外炒作辅助。保利品牌、实力展示；20102015年，保利下一个5年计划保利湾在保利集团中的地位策略+主题核心卖点推广的配合主流报纸：新闻软性炒作保利业主活动的配合轰动活动为主导，新闻、户外、现场包装辅助典藏城市里的纯粹别墅典藏城市里的纯粹别墅会所、物业管理、教育配套、商业街双公园等湾区生活的支撑点二、工程入市策略：价值点诉求二、工程入市策略：价值点诉求 2010.892010.89形象导入期形象导入期认购蓄势期认购蓄势期开盘强销期开盘强销期2010.92010.9中下中下2010.102010.10户外导入示范区开放项目开盘阶段时间阶段时间阶段阶段 重要节点重要节点软文炒作2010.572010.57第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段品牌铺垫期品牌铺垫期阶段主题阶段主题保利集团20102015发展战略广告表现：保利品牌篇保利地产，保利地产，2010201520102015宏伟蓝图宏伟蓝图以新闻发布会的形式，通过对保利集团下一个5年企业发展战略的炒作，突出保利湾项目是保利集团未来5年重金倾情打造的巅峰之作。引发保利集团所有的股民、客户资源的关注，瞬间成为市场的热点。卖点诉求卖点诉求三、工程推广节点主题及工作配合三、工程推广节点主题及工作配合1、品牌铺垫期2021202120212021，保利巅峰，保利巅峰5 5年开展战略年开展战略 活动内容：保利业主首届运动会活动主题：保利.与广州亚动同行活动地点：金沙洲，保利保利湾工程活动形式：针对保利旗下所有业主组织首届运动会，分社区分 工程接受报名活动特色：突破传统的田径、球类赛，寻求新的与社会热点衔 接的工程，如：环保双人车环岛赛等。活动对象：保利旗下所有业主阶段活动配合阶段活动配合保利地产，与亚运同行保利地产，与亚运同行阶段主题阶段主题对话，英格兰国际生活湾区广告表现：形象篇一线江景，铸就一座城市的湾区名片；名流会客厅，赴一场家族荣誉的盛宴；空中会馆，站在湾区生活的至高点；蕰莎国际风情商业街，流淌着的英格兰魅力；哈罗英式名校，教育与国际接轨；英式管家，传承醇正服务品质；4公里海岸线，湾水游艇码头的驻足栈道。卖点诉求卖点诉求2、形象导入期广州广州.保利湾保利湾对话，英格兰国际生活湾区名流会客厅，赴一场家族荣誉的盛宴空中会馆，站在湾区生活的至高点。教育，每个人都是公爵！教育，每个人都是公爵！阶段事件配合阶段事件配合销售中心开放销售中心开放p对销售的工作事项配合：对销售的工作事项配合：p0404地块销售中心及会所内部装修展示地块销售中心及会所内部装修展示p销售中心入口景观展示；销售中心入口景观展示；p会所内部功能设施的展示；会所内部功能设施的展示；p区域规划模型、工程模型的展示；区域规划模型、工程模型的展示；p气氛包装的展示彩滨大道、工程入口道路道旗、滨江公园包装气氛包装的展示彩滨大道、工程入口道路道旗、滨江公园包装p工程导示系统的完善；工程导示系统的完善；p建立工程与滨江公园通道的展示。建立工程与滨江公园通道的展示。阶段营销策略阶段营销策略活动营销活动营销+业主资源业主资源活动内容：英格兰足球队互动活动主题：保利湾，对话英格兰球队活动形式：邀请英超球队的英格兰足球名星及俱乐部成员 现场签名活动，并现场组织一场非官方点球赛。活动对象：保利旗下所有受邀业主，中原高端客户资源 即可参与。阶段推广攻略阶段推广攻略户外、现场包装户外、现场包装户外户外 重点投放区域：广州市天河、海珠区、荔湾区 户外以宣传形象为主其他：其他：为了配合活动，借助网络、短信推广手段3 3、认购储势期、认购储势期阶段主题阶段主题典藏城市之上的纯墅广告表现：产品篇“无车的城市别墅230-420都市美墅典藏城市里的私家会馆DOUBLE，双首层空中湾区花园卖点诉求卖点诉求典藏城市之上的纯墅230-423私家会馆，开始接受VIP白金爵士登记！DOUBLE，双层空中湾区观景台230-420230-420美墅，离城市最近美墅，离城市最近360宽景湾区美墅“0楼间距，视野更开阔，生活更亲近自然。360度，全方位一线江景湾区美墅。阶段事件配合阶段事件配合样板示范区开放、样板示范区开放、VIPVIP登记登记p对销售的工作事项配合：p样板园林、示范单位展示；p看楼通道的包装展示；p英式物管形象及效劳展示；p英式公交巴士投入使用；p销售中心配合活动人内部软性包装，如：展板、展架等；p英格兰社区气氛营造包装展示；p现场销售物料的配合。活动内容：英格兰风情体验日暨英格兰风情体验日暨VIPVIP白金爵士登记白金爵士登记活动主题：保利湾保利湾 英格兰国际湾区生活之初体验英格兰国际湾区生活之初体验活动形式：通过销售中心、样板房、样板园林及看楼通 道包装及逢整点进行英格兰乐队巡游、踢踏舞 等具有英国国际化风情的节目表演，配合现场 工作人员着装，尽情演绎英格兰国际生活社区。销售配合：成功申请白金爵士客户即可享有参与开盘日抽 取爵士畅游英格兰风情体验游。邀请对象：保利品牌旗下的老业主资源及登记的市场客户。阶段营销策略阶段营销策略活动营销活动营销+业主、客户资源业主、客户资源阶段推广攻略阶段推广攻略户外、现场包装户外、现场包装户外户外 重点投放区域：广州市天河、海珠区、荔湾区 户外以销售信息为主报纸报纸 报版的选择：南都、广日 内容：样板园林、诚意登记销售信息为主其他：其他：为了配合活动，借助网络、短信推广手段阶段主题阶段主题 230-423，都市别墅风度出售广告表现：销售信息4、开盘强销期230-423，都市纯粹墅风度出售广州.保利湾活动内容：保利业主成功认购，前活动内容：保利业主成功认购，前5050名赠送英国名赠送英国7 7日游日游活动主题：保利湾活动主题：保利湾 英格兰爵士游英格兰爵士游活动形式：但凡开盘当天成功认购排名前活动形式：但凡开盘当天成功认购排名前5050名的市场客名的市场客 户，均可获赠一份英国户，均可获赠一份英国7 7天游大礼，保利业主天游大礼，保利业主 可获英国可获英国7 7天游家庭双人套票。天游家庭双人套票。活动对象：开盘当天成功认购的客户。活动对象：开盘当天成功认购的客户。阶段营销策略阶段营销策略销售优惠销售优惠阶段推广攻略阶段推广攻略立体组合立体组合户外户外 重点投放区域：广州市天河、海珠区、荔湾区 户外以开盘信息为主报纸报纸 报版的选择：南都、广日 内容：开盘信息为主其他：其他：短信、网络加强开盘、优惠信息【产品建议】第四章第四章 一、工程产品规划调整建议一、工程产品规划调整建议靠路边的别墅多，受噪音、靠路边的别墅多，受噪音、灰尘影响；灰尘影响；大局部别墅前后均为道大局部别墅前后均为道路，私密性较差；路，私密性较差；道路占地面积过多道路占地面积过多前后均为主次干道前后均为主次干道靠路边布局靠路边布局主入口设置不够合理，城主入口设置不够合理，城市主干道上没有出入口市主干道上没有出入口1 1、0404别墅地块规划设计面临的问题：道路系统别墅地块规划设计面临的问题：道路系统各种类型的产品受路冲影响各种类型的产品受路冲影响西南面类独栋产品受道路西南面类独栋产品受道路噪音、灰尘干扰较明显噪音、灰尘干扰较明显双拼别墅密度高双拼别墅密度高0404别墅地块规划设计面临的问题：建筑布局别墅地块规划设计面临的问题：建筑布局沿马路产品受内外噪音沿马路产品受内外噪音影响严重影响严重会所内部休闲配套设施少内部休闲配套设施少小区内规划景观节点少小区内规划景观节点少西面山体的自然景观资源没西面山体的自然景观资源没充分利用充分利用山体规山体规划山顶公划山顶公园园会所：会所：建筑两层高，面积仅建筑两层高，面积仅600600平方。较难满平方。较难满足高档纯别墅社区的居家需求。休闲足高档纯别墅社区的居家需求。休闲娱乐、运动健身等功能较难在如此小娱乐、运动健身等功能较难在如此小面积的会所同时实现。面积的会所同时实现。0404地块规划设计面临的问题：内部配套及景观资源地块规划设计面临的问题：内部配套及景观资源重视负一层的设计，首层重视负一层的设计，首层空间的价值没有发挥出来空间的价值没有发挥出来注重室内空间的设计，注重室内空间的设计，无视户外活动空间无视户外活动空间负一层有下沉式庭院，负一层有下沉式庭院，阳光室、多功能厅等空阳光室、多功能厅等空间；首层没有花园，客间；首层没有花园，客厅没有观景阳台设计。厅没有观景阳台设计。花园面积小，室外空间花园面积小，室外空间少；室内家庭厅、会客厅、少；室内家庭厅、会客厅、起居室、多功能室等起居室、多功能室等丰富多样。丰富多样。0404地块规划设计面临的问题：建筑单体地块规划设计面临的问题：建筑单体2 2、我们的解决方案：道路系统、我们的解决方案：道路系统道路占地面积有效减少道路占地面积有效减少1 1、环形设计的道路，减少、环形设计的道路，减少了受前后道路干扰的产品，了受前后道路干扰的产品，保证居家舒适度，提高居家保证居家舒适度，提高居家私密性。私密性。2 2、可采用地面行车的方式，、可采用地面行车的方式，每两排别墅间设置一消防车每两排别墅间设置一消防车道。道。双拼别墅剖视图双拼别墅剖视图地上行人地下行车4米消防道米消防道8米后花园米后花园3米前花园米前花园4米河道米河道我们的解决方案：内部景观资源我们的解决方案：内部景观资源绝大部分产品户户临水，绝大部分产品户户临水，有景可观，提升舒适度有景可观，提升舒适度会所作为小区内唯一的集中休闲娱乐会所作为小区内唯一的集中休闲娱乐场所。设计要求：场所。设计要求：1 1、建筑外立面独具风格，成为本别墅、建筑外立面独具风格，成为本别墅区地标性建筑。注重材质与色彩的搭区地标性建筑。注重材质与色彩的搭配。配。2 2、层高可考虑部分二层，部分三、四、层高可考虑部分二层，部分三、四层设计，形成丰富的天际线。层设计，形成丰富的天际线。3 3、建筑面积控制在、建筑面积控制在800-1200800-1200平方米。平方米。4 4、选址在东边两路口交叉处，避免居、选址在东边两路口交叉处，避免居家产品受路冲影响。家产品受路冲影响。会所原址会所原址建议位置建议位置我们的解决方案：会所配套我们的解决方案：会所配套我们的解决方案：产品布局我们的解决方案：产品布局联排联排类别墅类别墅联排联排类别墅类别墅双拼双拼联排联排原始调整后联排别墅数量略有减少，联排别墅数量略有减少，布置在靠近主干道为主。布置在靠近主干道为主。面积控制在面积控制在200-250200-250平方平方米米双拼别墅数量有所增加，均双拼别墅数量有所增加，均沿水体布局沿水体布局,面积控制在面积控制在280-280-350350平方米；部分一线临湖的平方米；部分一线临湖的产品面积可增大至产品面积可增大至350-420350-420平平方米方米楼王单位：一线临湖，三面花园，楼王单位：一线临湖，三面花园，私密性强。私密性强。类楼王单位：一线临湖，三面花类楼王单位：一线临湖，三面花园但花园面积偏小或靠近主干道，园但花园面积偏小或靠近主干道，略有噪音影响。略有噪音影响。类独栋别墅舒适性和秘密性类独栋别墅舒适性和秘密性差于双拼，略高于联排，定差于双拼，略高于联排，定位略为尴尬。数量有所减少，位略为尴尬。数量有所减少，面积控制在面积控制在250-300250-300平方米平方米之间。之间。产品布局调整后产生的变化产品布局调整后产生的变化二、户型设计建议二、户型设计建议 别墅类别墅类户型设计建议户型设计建议 江景洋房江景洋房分类分类 CKCKCKCK：B B B B、N N N N B B：B1 B1、B2B2、B3B3 325325348348N N：N1N1、N2N2、N3N3 327327423423 LPLPLPLP：n1n1n1n1、b1b1b1b1双双 拼拼类独栋类独栋联联 排排A A、关于别墅类产品：、关于别墅类产品：别墅设计除了重点研究外围景观及规划布局外，还需在产品户型平面加以优化，具体主要参考以下因素：每层功能布局是否合理？厅、房功能分配是否合理？花园面积利用是否合理？每户停车位数量是否充足？户型设计是否受风水影响？带着这几方面的参考因素，我们深入的对各户型平面进行分析。p从停车位设计出发结合图纸分析，有如下户型在停车位的设计上与目标客户群需求有出入：停车位数量缺乏联排别墅只有一个车位，不符合目标客户需求。建议车位修改方案：车位2车位1工具间洗手间阳光花室工人房家庭厅健身区阳台下沉庭院楼梯将“麻将房、工具间、茶水间”改成一个车位增大户外活动空间面积停车位设计影响使用便利性类独栋别墅CK-B一前一后的车位排布，影响车位出行。台球厅占用的空间较大建议车位修改方案车位2车位1工具房工人房洗手间台球厅储物室楼梯洗手间家庭厅花圃阳台下沉庭院类独栋别墅CK-Bp二、从功能布局的合理性出发各楼层功能布局标准：负一层：多以配备多功能厅影视厅、洒窖等非日常使用空间及工人房、工具间等功能；一 层：多为家庭日常聚集及活动的如厨房、客厅、餐厅等活动空间及场所；二 层：多规划为卧室儿童、老人或客房；三 层：主人大套房，功能配备齐全，景观资源较丰富。双拼别墅SP-N1：五厅六房 327.96建议将休息厅改成书房作为老人书画室或是子女钢琴房。二层平面图将家庭厅改成书房，并与主卧室连通变成大套房。双拼别墅SP-N3：七厅六房 350二层平面图p从厅与房功能配比的合理性出发主卧室三层地下一层家庭厅宴会厅户型点评：厅多于房，功能配比失调。书房二层家庭厅卧室卧室一层餐厅起居室客厅早餐厅卧室双拼别墅SP-N3：七厅六房 350卧室洗手间衣帽间书房露台大套房连带书房、露台改后：六厅六房家庭厅套房套房改前：七厅六房二层平面图建议修改方案建议修改方案类独栋CK-B1、B2、B3、B4123123213321负一层厅房3453452662二层43344564445556一层11121B1：5房6厅3房+2个书房B2、B3：4房6厅B4：4房6厅3房+1个书房三层建议修改方案建议修改方案123123213321负一层将家庭厅改成影视厅将家庭厅改成影视厅564445556一层1111因景观面在北面，建议将南面客厅改成卧室。因该户型有2个书房，建议一楼书房改成卧室。34534543二层起居室套房p从花园景观的充分利用程度 在户型结构中大局部户型没有首层前后花园，即使有面积也偏小，削减了花园景观资源的充分利用。因此，为了躲避这一缺陷，针对局部户型进行首层与负一层下沉庭院进行互动，具体如下：双拼别墅 SP-B2、B3建议修改方案建议修改方案B2B2修改：修改：将卧室与客厅空间互换，加强客厅景观资源，且通过露台处增设楼梯加强首层与负一层庭院的互动；将卧室与客厅空间互换，加强客厅景观资源，且通过露台处增设楼梯加强首层与负一层庭院的互动；B3B3修改：修改：入户门过道太长且在侧门，建议开在餐厅处，将原入户门以玻璃封闭，通过楼梯与负一层进行互动。入户门过道太长且在侧门，建议开在餐厅处，将原入户门以玻璃封闭，通过楼梯与负一层进行互动。洗手间露台餐厅厨房卧室客厅入户门删除删除双拼别墅 SP-N1、N3 该户型为了追求南向，将客厅设计在南面，但局部双拼因南面为道路，无景观资源，因此，建议将整个户型面调整至客厅局部朝北。p从户型内部设计风水的角度看从户型内部设计风水的角度看局部户型在内部设计时受风水因素影响，如多门相冲。双拼SP-B2、B3双拼SP-N1、N2双拼SP-N3建议修改方案双拼别墅 SP-B2、B3改前改后三层平面图三层平面图改前改后双拼别墅 SP-N1、N2三层平面图三层平面图改前改后双拼别墅 SP-N3三层平面图三层平面图p其他细部因素负一层入户门：表达业主尊贵感及回家的舒适度。入户门狭长且窄缩小工具间功空间，将入户门改成双开门，且仍有多余空间作玄关。双拼别墅 SP-B2、B3将入户门改向一方面可以躲避两扇门相互冲突，也可以化解上楼梯即开门不适。门与门之间打架现象将此门封闭，开在紧邻书房处双拼别墅 SP-B2 三层平面门与门之间打架现象因全层为整个主卧空间删除衣帽间门不影响双拼别墅 SP-B3 二层平面B、关于洋房产品、关于洋房产品建筑排布是否符合地块、朝向价值面原理？户型内部设计是否符合目标客户群需求？带着这些问题，我们对洋房产品进行深入的研究150.77150.77122166142122166142240.4240.4237.12237.12200.95200.95159.43159.43117.05117.05124.46124.46