工程管理中的计划控制及相关工作标准

工程管理中的方案控制及相关工作标准工程管理中的方案控制及相关工作标准黎东平黎东平5/25/2024企管部(中国置业一、鑫苑公司工程建设节点方案控制模式一、鑫苑公司工程建设节点方案控制模式1.多层以招拍挂获取土地为起点多层以招拍挂获取土地为起点 30日历天：方案的设计完成日历天：方案的设计完成 90日历天：施工图设计完成日历天：施工图设计完成 120日历天：工程正式开工开挖根底土方日历天：工程正式开工开挖根底土方 170日历天：主体二层结顶，正式开盘销售日历天：主体二层结顶，正式开盘销售 200日历天：主体五层结顶日历天：主体五层结顶 230日历天：主体结顶日历天：主体结顶 310日历天：外架撤除日历天：外架撤除 370日历天：工程整体交付日历天：工程整体交付5/25/2024企管部(中国置业 30日历天：方案设计完成 90日历天：施工图设计完成 120日历天：工程正式开工 150日历天：0 180日历天：主体二层结顶 200日历天：主体五层结顶正式开盘销售 280日历天：主体结顶 360日历天：外架撤除 440日历天：工程整体交付 2.小高层以招拍挂获取土地为起点小高层以招拍挂获取土地为起点5/25/2024企管部(中国置业 3.地下室施工工期地下室施工工期 一层：一层：40日历天日历天 二层地下车库：二层地下车库：100日历天日历天 4.园林、水、电、气、暖等外网施工方案园林、水、电、气、暖等外网施工方案 在外架撤除后三个月内全部完成。在外架撤除后三个月内全部完成。5/25/2024企管部(中国置业二、鑫苑公司对工程进度方案的考核模式二、鑫苑公司对工程进度方案的考核模式 1.一个起点：每个阶段的考核只有一个起始一个起点：每个阶段的考核只有一个起始点点 开工前期的起点，以招拍挂获取土地之开工前期的起点，以招拍挂获取土地之日为考核点，在设计阶段，某一节点方案日为考核点，在设计阶段，某一节点方案滞后，必须在下一个节点赶回来，不会重滞后，必须在下一个节点赶回来，不会重新起步如方案设计耽误新起步如方案设计耽误5天，必须在施工天，必须在施工图设计阶段赶回来，开工后的工程进度图设计阶段赶回来，开工后的工程进度考核以正式开工日为考核点，主体阶段滞考核以正式开工日为考核点，主体阶段滞后方案，必须在粉刷阶段赶回来；后方案，必须在粉刷阶段赶回来；5/25/2024企管部(中国置业 2.一个原那么：以合同为原那么一个原那么：以合同为原那么 所有节点方案考核均以合同为依据，非不可所有节点方案考核均以合同为依据，非不可抗力，不作为延迟方案的理由和依据如下雨、抗力，不作为延迟方案的理由和依据如下雨、节假日、农忙、民工流失，配合销售现场整改等节假日、农忙、民工流失，配合销售现场整改等等等 3.一个标准一个标准 全集团实行统一的工作标准工程管理手册全集团实行统一的工作标准工程管理手册5/25/2024企管部(中国置业三、工程管理对营销的影响三、工程管理对营销的影响 1.工程进度方案能否按时完成，直接决定工程能否按方案开盘。例如：开盘房源价值1亿元，按开盘销售30计，推迟一个月开盘，影响合同销售3000万元。全集团10个工程，影响销售额3亿元，现金回款1亿元同时，推迟开盘，客户流失无法计算。2.现场施工质量、平安文明水平直接影响客户的信心、成交率、满意度 平安文明状况好，每个工程每月可以多卖30套1500万，10个工程1.5亿。5/25/2024企管部(中国置业 3.工程延迟交付，造成客户索赔、满意度 鑫苑名家一期延迟交付，直接赔付150万左右。4.工程方案延迟，影响投资、影响结转、影响工程利润投资期拉长5/25/2024企管部(中国置业四、工程管理中的相关工作标准四、工程管理中的相关工作标准 一开工的标准一开工的标准:1.1.三通一平工作完成三通一平工作完成 施工用水已到位，并按规定接到每个标段施工用水已到位，并按规定接到每个标段 施工用电已经接通，按规定将电源接到每施工用电已经接通，按规定将电源接到每标段标段 施工道路施工已完成，具备通车条件施工道路施工已完成，具备通车条件 施工场地平整到位施工场地平整到位 2.2.临建已根本搭设完成临建已根本搭设完成 3.3.施工合同已签订完成施工合同已签订完成 4.4.施工许可证已办理完成特殊状况提前开工，施工许可证已办理完成特殊状况提前开工，开工后办证开工后办证5/25/2024企管部(中国置业 5.施工单位工程部管理人员已全部到岗 6.土方开挖的机械设备、人员已到位 7.监理公司已下达正式开工令 8.正式开挖根底土方桩基施工不计正式开工 9.甲方、监理、施工单位三方制度培训会议已召开，工程管理的规矩已经建立。5/25/2024企管部(中国置业 二交付标准二交付标准 1.1.主体工程：在质监站的监督下，五大责任主体工程：在质监站的监督下，五大责任主体验收完成，并出具五大责任主体验收报告主体验收完成，并出具五大责任主体验收报告表格。五大责任主体：建设单位、地质勘探表格。五大责任主体：建设单位、地质勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位单位、设计单位、施工单位、监理单位 2.2.消防验收完成消防验收完成 3.3.电梯验收完成并取得使用许可证电梯验收完成并取得使用许可证 4.4.供水：每户通正式水供水：每户通正式水 5.5.供电：每户通正式电非临时电供电：每户通正式电非临时电 6.6.采暖：采暖设备安装完成，并通过验收，采暖：采暖设备安装完成，并通过验收，具备采暖条件。具备采暖条件。5/25/2024企管部(中国置业 7.燃气：燃气工程完成，每户气表完成交付后三月内点火 8.宽带、有线电视：工程施工完成，具备开通条件用户申请即可开通 9.园林景观工程：园林景观工程全部施工完成。10.智能化系统：工程完工，并经验收，园区内公共系统全部正常运行，户内系统申请即可开通。11.工程工程部房间质量档案中记录的问题全部整改完毕。12.物业公司检查发现的质量问题全部整改完毕，遗留问题为0。5/25/2024企管部(中国置业 13.园区公共设备已经过试运行，验收合格并移交物业公司。14.施工人员已全部撤出园区。15.所有钥匙入户门、单元门、管道井、各类表箱、设备间等已分门别类整理编号完成，具备交付物业公司的条件。16.园区清洁卫生已全部到位。17.非施工图范围内的设施已安装到位：健身器材、游乐器材、休闲桌椅、花钵、电梯包装等等。18.园区标识系统、垃圾箱已安装到位。5/25/2024企管部(中国置业 三平安文明施工要求最低要求三平安文明施工要求最低要求 每个工程所在地的政府均有明确的平安文明施每个工程所在地的政府均有明确的平安文明施工标准和规定，鑫苑公司要求各工地到达市级平工标准和规定，鑫苑公司要求各工地到达市级平安文明工地标准，并获得市级平安文明工地证书。安文明工地标准，并获得市级平安文明工地证书。鑫苑公司对工地平安施工要求局部：鑫苑公司对工地平安施工要求局部：1.施工道路施工道路 无材料、垃圾堆放，保持畅通，每天清扫，无无材料、垃圾堆放，保持畅通，每天清扫，无积水、积灰可根据实际状况可采用凝结石、砼、积水、积灰可根据实际状况可采用凝结石、砼、沥青沥青 2.围墙围墙 工地外围墙粉刷装饰到位，标段之间以围墙或工地外围墙粉刷装饰到位，标段之间以围墙或铁板分隔。铁板分隔。5/25/2024企管部(中国置业 3.看房通道 看房通道平整畅通、清洁、平安防护到位 4.门头 每个标段门头、标识牌、安装到位门头方案由工程部统一规划，标段大门口摆放或种植花卉。5.平安网 施工到二层时要求挂上平安网，平安网应整洁，高度应高于操作面1米左右。6.挑架 要求主体二层或三层开始挑架，以确保主体周围垃圾及时清理，同时为外网提前施工创造条件。5/25/2024企管部(中国置业 8.场区 施工场区内材料应堆放整齐钢管、模板、方木、砖、沙、石等 9.标语、条幅 标语、条幅应标准统一、醒目，悬挂整齐，保持整洁，不合规的条幅必须重新悬挂或撤换。10.临边、临空平安防护 临边、临空平安防护至关重要，直接关系到人的生命平安，基坑边、大型施工机械周围、楼梯间、电梯井等等都必须安装防护网或栏杆。5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家多层平安网整齐湖岸名家多层平安网整齐湖岸名家湖岸名家28号楼号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家31号楼 5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家36号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家38号楼 5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家44号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家46号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家51号楼5/25/2024企管部(中国置业都市公寓都市公寓1 1楼三层结顶未装修防护网楼三层结顶未装修防护网5/25/2024企管部(中国置业碧水尚景碧水尚景7 7楼条幅乱楼条幅乱5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家施工现场材料设备堆放杂乱无序湖岸名家施工现场材料设备堆放杂乱无序湖岸名家15号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家16号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家17号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家18号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家19号楼 5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家21号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家22号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家23号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家26号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家27号楼 5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家28号楼5/25/2024企管部(中国置业湖岸名家31号楼5/25/2024企管部(中国置业碧水尚景碧水尚景1111条幅形象差条幅形象差5/25/2024企管部(中国置业 四样板间、样板区：四样板间、样板区：1.在工程正式开工前的工程管理整体规划方案在工程正式开工前的工程管理整体规划方案中就应明确现场样板间或样板区的位置。中就应明确现场样板间或样板区的位置。2.在开工前的施工交底会上就应向施工单位明在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间或样板区的位置、施工时间、配合要求，确样板间或样板区的位置、施工时间、配合要求，要求施工单位、监理公司提前做好安排。要求施工单位、监理公司提前做好安排。3.在样板间所在区域主体施工时，就应着手准在样板间所在区域主体施工时，就应着手准备样板间、样板区的装饰、装修。备样板间、样板区的装饰、装修。5/25/2024企管部(中国置业 4.样板区、样板间的选择：1公司认为销售阻力最大的户型；2最有代表性的户型；3最有利于看房的楼号或区域；4最能表达楼盘品质的区域。5.通往样板间或样板区的通道必须进行包装，通往样板间的楼梯必须按交房标准施工到位，并且与正常施工通道隔离，通道内必须摆放花卉、装饰画等。5/25/2024企管部(中国置业