酒店管理公寓--长租公寓趋势及经营——集团连锁酒店管理公司课件

酒店管理公寓酒店管理公寓 长租公寓趋势及经营长租公寓趋势及经营集团连锁酒店管理公司集团连锁酒店管理公司 2024/5/25叶予舜1酒店管理公寓 长租公寓趋势及经营集团连锁酒店管理公司 2024/5/25叶予舜2n长租公寓主要长租公寓主要分集中式和分散式两种运营模式分集中式和分散式两种运营模式，二者各有优缺点；，二者各有优缺点；n长长租租公公寓寓面面临临的的利利好好因因素素主主要要包包括括：一一、国国家家与与地地方方政政府府政政策策支支持持，发发展展“住住房房租租赁赁”市市场场成成为为共共识识；二二、人人才才向向一一线线及及核核心心二二线线城城市市集集聚聚；三三、房房价价高高企企之之下下，租租房房成成为为现现实实选选择择；四四、楼楼市市调控之后，出租需求增加；五、年轻一代消费观念的转变；调控之后，出租需求增加；五、年轻一代消费观念的转变；n从从“流流动动人人口口+高高等等教教育育毕毕业业生生”角角度度来来看看，中中国国（内内地地）住住房房租租赁赁是是一一个个约约2 2万万亿亿规规模模的的大大市市场场，其中其中1919个一线及二线城市规模约个一线及二线城市规模约6,0006,000亿元；亿元；n长长租租公公寓寓市市场场获获多多方方资资本本布布局局，包包括括创创业业企企业业、房房地地产产开开发发商商、房房地地产产中中介介服服务务商商、连连锁锁酒酒店店运运营商，未来还将继续加大投入力度；营商，未来还将继续加大投入力度；n长租公寓凭借其品牌、服务等优势，其长租公寓凭借其品牌、服务等优势，其租金相较市场租金水平能获得较高的溢价率。租金相较市场租金水平能获得较高的溢价率。n长长租租公公寓寓内内部部收收益益率率IRRIRR：由由于于前前期期投投入入较较大大，长长租租公公寓寓可可能能需需要要4 4、5 5年年以以上上才才能能正正的的IRRIRR。要要取取得得较较高高的的IRRIRR，一一是是通通过过差差异异化化的的优优质质服服务务，提提升升租租金金溢溢价价率率；二二是是扩扩大大经经营营规规模模，取取得得规规模模效效应应。这对于运营团队有着较高的专业和资金要求。这对于运营团队有着较高的专业和资金要求。n对对于于长长租租公公寓寓租租金金贷贷款款这这类类衍衍生生业业务务，目目前前贷贷款款市市场场规规模模相相对对较较小小，且且收收益益率率在在6%-6.9%6%-6.9%，除除融融资资成本较低的银行外，其他金融机构参与其中的兴趣应不会太高；成本较低的银行外，其他金融机构参与其中的兴趣应不会太高；2023/8/3叶予舜2长租公寓主要分集中式和分散式两种运营长租公寓概念介绍长租公寓概念介绍对于长租公寓，目前并没有严格的定义。简单来说，可以理解为对于长租公寓，目前并没有严格的定义。简单来说，可以理解为“二房东二房东”，即将房源收过来（租赁，即将房源收过来（租赁/收购），收购），对房屋进行改造升级，完善配套设施，附加以个性化设计风格、线上线下增值服务、社交、健身等功能，出租个对房屋进行改造升级，完善配套设施，附加以个性化设计风格、线上线下增值服务、社交、健身等功能，出租个个人租客。个人租客。一般而言，长租公寓相比传统住宅面积要小，多为一般而言，长租公寓相比传统住宅面积要小，多为1515平米、平米、2525平米、平米、5050平米的精装小户，以平米的精装小户，以“合租合租”或或“整租整租”为主。为主。此外，长租公寓一般对租客也有特定要求，如学历本科及以上、年龄大于此外，长租公寓一般对租客也有特定要求，如学历本科及以上、年龄大于2020但不超但不超5050周岁、不养宠物、无小孩同周岁、不养宠物、无小孩同住等。其定位人群主要是都市年轻白领，追求生活品质，大多是单身青年，部分是情侣合住。住等。其定位人群主要是都市年轻白领，追求生活品质，大多是单身青年，部分是情侣合住。模式模式1 1：集中式出租（房源一般为独栋楼，类似连锁酒店）：集中式出租（房源一般为独栋楼，类似连锁酒店）模式模式2 2：分散式出租（房源分散全市各处，类似传统租房）：分散式出租（房源分散全市各处，类似传统租房）独栋独栋/批批量房源量房源长租运长租运营商营商租客租客1N1N出租/出售出售改造升级后，改造升级后，出租出租入住入住单套房单套房源源长租运长租运营商营商租客13出租出租/出售出售改造升级后，改造升级后，出租出租入住入住长租公寓概念介绍对于长租公寓，目前并没有严格的定义。简单来说长租公寓两种运营模式对比长租公寓两种运营模式对比集中式出租集中式出租分散式出租分散式出租物业获取物业获取一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发建设，也可以采取收购、包租、与以独立开发建设，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式，但拿到合适的房源需精挑开发商合作等方式，但拿到合适的房源需精挑细选，面临经济型酒店的房源竞争细选，面临经济型酒店的房源竞争一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签一般是签 订长期包租合同（订长期包租合同（2-5 2-5 年），但规年），但规模做大需要时间积累模做大需要时间积累 现金流现金流 前期的资金投入较大，但后期成本通过规模效前期的资金投入较大，但后期成本通过规模效应可以被摊薄应可以被摊薄前期资金投入较小，市场拓展节奏可控，可通前期资金投入较小，市场拓展节奏可控，可通过控制租金支付频率来实现过控制租金支付频率来实现“滚雪球滚雪球”式包式包租租 ，但短期难见规模效应，但短期难见规模效应管理成本管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低人力成本较低 在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本；对人力的需求较多；以控制成本；对人力的需求较多；业态特点业态特点 同档次租金水平的公寓，标准化程度相对更高；同档次租金水平的公寓，标准化程度相对更高；租客的集聚和公共空间的安排（如咖啡店、公租客的集聚和公共空间的安排（如咖啡店、公共办公区、图书角、健身房、游戏室、定期群共办公区、图书角、健身房、游戏室、定期群体活动等），使其具备较强的社交属性体活动等），使其具备较强的社交属性由于房源区位、房源形态、房源质量差别较大，由于房源区位、房源形态、房源质量差别较大，导致公寓标准化程度较低，但设计风格可以统导致公寓标准化程度较低，但设计风格可以统一；空间受限，缺乏公共空间，社交属性较弱一；空间受限，缺乏公共空间，社交属性较弱地理区位地理区位地理上集中分布，难以满足多样的通勤需求，地理上集中分布，难以满足多样的通勤需求，一般分布在稍偏远的区位，如二环、甚至外环一般分布在稍偏远的区位，如二环、甚至外环之外之外地理上分散分布，能够适应多样的通勤需求，地理上分散分布，能够适应多样的通勤需求，房源有的位于核心区位、商圈，也有在中环、房源有的位于核心区位、商圈，也有在中环、外环等偏远地区外环等偏远地区长租公寓两种运营模式对比集中式出租分散式出租物业获取一般获取长租公寓所解决的痛点问题长租公寓所解决的痛点问题传统租房面临的痛点问题：传统租房面临的痛点问题：虚假房源信息虚假房源信息 信息不对称、租房难信息不对称、租房难 房东临时清退房东临时清退 随意涨租随意涨租 基础设备维修权责归属基础设备维修权责归属 房产中介乱收费房产中介乱收费 缺少社交感缺少社交感 对比指标对比指标传统租房传统租房长租公寓长租公寓房源真实性为吸引客户主动上门，经常出现虚假房源，如房源并不存在、照片拍摄角度极具欺骗性、价格远低于市场合理水平等照片真实性较高、明码标价、房源真实存在，有些甚至提供在线360度全景看房标准化程度户型、装修和设计风格等差别较大，并非标准化产品同一家机构、同档次租金水平公寓，一般标准化程度较高，包括户型、设计风格等装修品质参差不齐普遍较高，精装修中介费用一般为1个月租金无，只有物业费家电、家具维修自行找维修工，先行支付，后与房东商量费用分摊问题线上APP、微信或电话报修，主动上门维修，费用一般房东承担日常保洁自行打扫自行打扫+定期免费上门保洁，可自选增值服务社交概念小区住户嘈杂、层次复杂，缺乏社交属性集中式公寓租户层次、年龄相近，有共鸣，有群组活动，社交属性强配套设施无集中式公寓会配建咖啡店、图书馆、健身房等契约精神经常无规范租赁合同、双方权责义务不明晰或不健全、容易产生纠纷，房东可能提前结束租约合同详尽规范双方权利义务、以及各种情况的处置措施，一般房东不会提前结束租约长租公寓所解决的痛点问题传统租房面临的痛点问题：对比指标传统受受房价高昂房价高昂和和居住观念差异居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租赁形式解决居住需求以租赁形式解决居住需求。今今年年4 4月月，汇汇丰丰银银行行（英英国国）联联手手KantarKantarTNSTNS对对9 9个个国国家家，超超过过1 1万万名名“千千禧禧一一代代”（1981-19981981-1998年年出出生生）用用户户的的住住房房类类型型进进行行调调研研，结结果果显显示示，9 9个个国国家家中中，中中国国（内内地地）年年轻轻人人自自有有房房比比例例最最高高，达达70%70%，而而包包括括法法国国(41%)(41%)、美美国国(35%)(35%)、加加拿拿大大(34%)(34%)、英英国国(31%)(31%)和和澳大利亚澳大利亚(28%)(28%)等在内的发达国家，年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅，或因就业及求学流动性大，多数选择房屋租赁。等在内的发达国家，年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅，或因就业及求学流动性大，多数选择房屋租赁。中国中国墨西哥墨西哥法国法国美国美国马来西亚马来西亚加拿大加拿大英国英国澳大利亚澳大利亚阿联酋阿联酋0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%70%70%46%46%41%41%35%35%35%35%34%34%31%31%28%28%26%26%全球视角：租赁需求稳定全球视角：租赁需求稳定全球视角：租赁需求稳定全球视角：租赁需求稳定国家国家年度房价增幅年度房价增幅（20162016）工资增幅工资增幅（20172017预期）预期）澳大利亚澳大利亚5.45.41.61.6加拿大加拿大7.47.40.90.9中国（内地）中国（内地）3.63.64.04.0法国法国0.60.61.51.5马来西亚马来西亚3.23.23.93.9墨西哥墨西哥5.25.21.91.9阿联酋阿联酋-5.4-5.40.50.5英国英国7.57.51.91.9美国美国4.84.81.91.967%67%有有购购房房需需求求的的千千禧禧一一代，没能存到足够的首付。代，没能存到足够的首付。54%54%有购房想法的千禧一代，需要更高的工资水平来支撑购房需求。9 9个国家千禧一代自有住房比例个国家千禧一代自有住房比例9 9个国家房价与预期工资增幅个国家房价与预期工资增幅2024/5/25叶予舜6受房价高昂和居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租全美最大公寓运营商：全美最大公寓运营商：全美最大公寓运营商：全美最大公寓运营商：EQREQREQREQR以以美美国国为为例例，自自金金融融危危机机以以来来，全全美美半半数数以以上上的的大大中中城城市市逐逐渐渐过过渡渡为为“租租房房主主导导”区区域域，伴伴随随租租赁赁市市场场需需求求增增长长，美美国国也也发发展展出出很很多多公公寓寓运运营营巨巨头头，其中以其中以EQREQR（公平住屋）（公平住屋）最为知名。最为知名。2009年-2015年21个城市自有房v.s租房百分比转化趋势租房主导租房主导购房主导购房主导EQREQR定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有30302 2处物业、处物业、7.27.2万套公寓，企业发展阶段历经了从万套公寓，企业发展阶段历经了从早期规模化早期规模化过度至专注于过度至专注于资产资产运营运营管理管理，获取稳定租金回报（，获取稳定租金回报（8%-12%8%-12%）的）的资产证券化模式资产证券化模式。1993-20011993-20012002-20122002-20122012-2012-今今1993-1993-今今 EQREQR发展阶段发展阶段大规模融资并购阶段大规模融资并购阶段大规模融资并购阶段大规模融资并购阶段1993199319931993年，年，年，年，EQREQREQREQR上市后，借助上市后，借助上市后，借助上市后，借助社会资金，在美国进行了社会资金，在美国进行了社会资金，在美国进行了社会资金，在美国进行了7 7 7 7年的公寓收购，累计房源增年的公寓收购，累计房源增年的公寓收购，累计房源增年的公寓收购，累计房源增至至至至23232323万套，市场覆盖老中青万套，市场覆盖老中青万套，市场覆盖老中青万套，市场覆盖老中青三代。三代。三代。三代。迅速规模化有利于提高迅速规模化有利于提高迅速规模化有利于提高迅速规模化有利于提高EQREQREQREQR市场覆盖、品牌口市场覆盖、品牌口市场覆盖、品牌口市场覆盖、品牌口碑，以及获取供应商的碑，以及获取供应商的碑，以及获取供应商的碑，以及获取供应商的话语权，降低运营成本，话语权，降低运营成本，话语权，降低运营成本，话语权，降低运营成本，并有助于业务延展。并有助于业务延展。并有助于业务延展。并有助于业务延展。剥离低收益资产剥离低收益资产剥离低收益资产剥离低收益资产在实现规模化和业务在实现规模化和业务在实现规模化和业务在实现规模化和业务延展之后，延展之后，延展之后，延展之后，2002200220022002年开年开年开年开始，始，始，始，EQREQREQREQR通过放弃老通过放弃老通过放弃老通过放弃老旧、低收益物业，同旧、低收益物业，同旧、低收益物业，同旧、低收益物业，同时剥离非盈利性延展时剥离非盈利性延展时剥离非盈利性延展时剥离非盈利性延展业务（如家具制造），业务（如家具制造），业务（如家具制造），业务（如家具制造），逐步聚焦回运营高收逐步聚焦回运营高收逐步聚焦回运营高收逐步聚焦回运营高收益、高资产价值的公益、高资产价值的公益、高资产价值的公益、高资产价值的公寓产品，增强业务抗寓产品，增强业务抗寓产品，增强业务抗寓产品，增强业务抗风险性。风险性。风险性。风险性。放弃非核心市场放弃非核心市场放弃非核心市场放弃非核心市场2012201220122012年起，年起，年起，年起，EQREQREQREQR在非在非在非在非核心市场的公寓持有核心市场的公寓持有核心市场的公寓持有核心市场的公寓持有比例从比例从比例从比例从14.5%14.5%14.5%14.5%下降到下降到下降到下降到5%5%5%5%，同时，进一步增，同时，进一步增，同时，进一步增，同时，进一步增持核心市场高品质物持核心市场高品质物持核心市场高品质物持核心市场高品质物业，有效提升了平均业，有效提升了平均业，有效提升了平均业，有效提升了平均租金水平。租金水平。租金水平。租金水平。2024/5/25叶予舜7全美最大公寓运营商：EQR以美国为例，自金融危机以来，全美半全美最大公寓运营商：全美最大公寓运营商：全美最大公寓运营商：全美最大公寓运营商：EQREQREQREQR为确保在营资产能够获取稳定的租金回报，为确保在营资产能够获取稳定的租金回报，EQREQR对自身的运营管理能力提出了对自身的运营管理能力提出了“轻酒店化居住体验轻酒店化居住体验”的打造思路，的打造思路，强调运营为王强调运营为王。即即相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓产品提供的服务包含了在相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓产品提供的服务包含了在“重点的生活时刻重点的生活时刻“以及以及”必须的生活内容必须的生活内容”里提供的免费服务，以里提供的免费服务，以及基于客户需求，较为个性化的增值服务。及基于客户需求，较为个性化的增值服务。具体而言，包含了具体而言，包含了4 4大服务体系大服务体系：ServiceService（居住服务）：（居住服务）：快速快速&高效高效承诺（承诺（1 1）“任何居住问题任何居住问题”都可都可以通过移动端或者网页端进行以通过移动端或者网页端进行反馈。（反馈。（2 2）“所有维修服务所有维修服务”会会在在4848小时之内完成。小时之内完成。ConvenienceConvenience（便利服务）（便利服务）通过整合供应商渠道，为租客通过整合供应商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。租客提供家具购买折扣。CommunityCommunity（社区建设）（社区建设）即即EQREQR建造的社交平台，通过建造的社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。实现租户之间的交流和互动。FlexibilityFlexibility（多适应性服务）（多适应性服务）类金融服务，在指定城市为租类金融服务，在指定城市为租客提供购房积分。客提供购房积分。2024/5/25叶予舜8全美最大公寓运营商：EQR为确保在营资产能够获取稳定的租金回中国（内地）现状中国（内地）现状中国（内地）现状中国（内地）现状：新兴产品：新兴产品：新兴产品：新兴产品 全速发展全速发展全速发展全速发展1 1、公寓产品、公寓产品需求增加需求增加：伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变，租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起，伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变，租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起，根据根据中中国（内地）经济国（内地）经济生活大调查生活大调查2016-20172016-2017调查显示，调查显示，在在中国（内地）中国（内地）1-21-2线城市房价高企线城市房价高企，居民购房意愿有逐年下降的趋势，暂时没有，居民购房意愿有逐年下降的趋势，暂时没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入。同时，购房能力的人群，被迫向租房市场导入。同时，首套房置业年龄峰值推迟首套房置业年龄峰值推迟，也拉长了购房前的租房需求年限。，也拉长了购房前的租房需求年限。同时，在同时，在消费升级消费升级引导下，传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及社交化预期，在此前提下，公寓产品顺势崛起，冲击传引导下，传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及社交化预期，在此前提下，公寓产品顺势崛起，冲击传统居住概念。统居住概念。2015201520162016201720170.00%0.00%5.00%5.00%10.00%10.00%15.00%15.00%20.00%20.00%25.00%25.00%30.00%30.00%26.58%26.58%22.15%22.15%19.76%19.76%161618182020 2222 2424 2626 2828 3030 3232 3434 3636 3838 4040 4242 4444 4646 48480.00%0.00%2.00%2.00%4.00%4.00%6.00%6.00%8.00%8.00%10.00%10.00%20132013201620162015-20172015-2017年年 居民购房意愿居民购房意愿20132013年年v.s2016v.s2016年年 居民首套房置业年龄占比居民首套房置业年龄占比2024/5/25叶予舜9中国（内地）现状：新兴产品 全速发展1、公寓产品需求增加：22 2、资本和存量资产助推、资本和存量资产助推规模化规模化：基于需求增长，公寓自基于需求增长，公寓自20142014年起成为投资风口，不同背景的参与者纷纷进入公寓行业，各大品牌公寓纷纷借力资本，全速推进自身规年起成为投资风口，不同背景的参与者纷纷进入公寓行业，各大品牌公寓纷纷借力资本，全速推进自身规模化运作。模化运作。萌芽期萌芽期2010-20122010-201220102010年，魔方公寓年，魔方公寓问世，面向年轻人问世，面向年轻人的中端或中低端服的中端或中低端服务式务式长租公寓兴起长租公寓兴起。起步期起步期2012-20142012-2014公寓开始得到公寓开始得到资本市场关资本市场关注注，以蘑菇公寓获得，以蘑菇公寓获得IDCIDC和平安创投和平安创投20002000万投资、万投资、You+You+获得顺为资本领头的获得顺为资本领头的A A轮融资为代表。轮融资为代表。发展期发展期2014-2014-今今20142014年起，房地产企业和酒年起，房地产企业和酒店集团纷纷进入公寓行业，店集团纷纷进入公寓行业，同时，除长租公寓外，以同时，除长租公寓外，以共共享经济享经济为旗帜、以为旗帜、以途家、小途家、小猪短租为代表的猪短租为代表的短租公寓短租公寓在在中国（内地）迅速中国（内地）迅速发展，冲发展，冲击传统住宿行业。击传统住宿行业。开发商开发商万科：泊寓万科：泊寓招商：招商：“壹间壹间”“”“壹栈壹栈”和和“壹棠壹棠”绿地香港：绿地香港：G-hotelG-hotel龙湖：冠寓龙湖：冠寓酒店集团酒店集团华住：城家公寓华住：城家公寓铂涛：窝趣铂涛：窝趣如家：逗号公寓如家：逗号公寓房产中介房产中介链家：自如寓链家：自如寓我爱我家：相遇我爱我家：相遇其他领域其他领域互联网、金融背景：互联网、金融背景：魔方公寓、新派公寓、魔方公寓、新派公寓、You+You+公寓公寓各行业自主进入公寓行业情况中国（内地）公寓中国（内地）公寓行业发展现状行业发展现状中国（内地）现状中国（内地）现状中国（内地）现状中国（内地）现状：新兴产品：新兴产品：新兴产品：新兴产品 全速发展全速发展全速发展全速发展2024/5/25叶予舜102、资本和存量资产助推规模化：萌芽期2010年，魔方公寓问世中国（内地）外中国（内地）外中国（内地）外中国（内地）外差异差异差异差异1 1、发展阶段不同：、发展阶段不同：受传统居住观念影响，国民的购房需求一直远大于租房需求，故带租赁性质的公寓产品出现较晚，目前还处于市场开疆拓土，建立受传统居住观念影响，国民的购房需求一直远大于租房需求，故带租赁性质的公寓产品出现较晚，目前还处于市场开疆拓土，建立行业标准和行业口碑的规模化阶段，但行业标准和行业口碑的规模化阶段，但规模经济或不经济的评估标准和界限不清晰，盈利模式还在摸索。规模经济或不经济的评估标准和界限不清晰，盈利模式还在摸索。而欧美由于行业起步早，而欧美由于行业起步早，及及ReitzReitz市场运作成熟，已经步入聚焦资产价值运营的时期。市场运作成熟，已经步入聚焦资产价值运营的时期。2 2、行业参与者不同：、行业参与者不同：欧美公寓产品供给及运营方主要为：欧美公寓产品供给及运营方主要为：1 1、私人；、私人；2 2、专业资产管理团队。而、专业资产管理团队。而目前中国（内地）行业目前中国（内地）行业参与者身份众多，参与者身份众多，包括带有包括带有“去库存去库存”期望的房企、借力资本的公寓运营公司，以及专业酒店管理集团。期望的房企、借力资本的公寓运营公司，以及专业酒店管理集团。多身份参与者导致行业经营管多身份参与者导致行业经营管理的标准化尚未建立健全。理的标准化尚未建立健全。3 3、核心收益模式不同：、核心收益模式不同：借助成熟的借助成熟的ReitzReitz市场，欧美资产运营的盈利模式十分清晰，即通过优化资产配置，获取稳定的市场，欧美资产运营的盈利模式十分清晰，即通过优化资产配置，获取稳定的经营性现金流实现资产证券化，强调资产运营能力。经营性现金流实现资产证券化，强调资产运营能力。而中国（内地）主要而中国（内地）主要以赚取以赚取“租金剪刀差租金剪刀差”为主，抗风险系数低。为主，抗风险系数低。2024/5/25叶予舜11中国（内地）外差异1、发展阶段不同：2、行业参与者不同：3、从租住周期长短来分，市场上的租住公寓可分为从租住周期长短来分，市场上的租住公寓可分为长租长租和和短租短租两个大类。两个大类。1 1、长租公寓、长租公寓p属于房屋租赁市场中的其中的一类产品供给，以月属于房屋租赁市场中的其中的一类产品供给，以月-年为租赁周期，主要满足在城市中因工作、求学等原因而无户籍归属、高流年为租赁周期，主要满足在城市中因工作、求学等原因而无户籍归属、高流动性、且无购房能力或购房需求的人群，动性、且无购房能力或购房需求的人群，是购买性住宅，和传统住宅租赁的强替代品是购买性住宅，和传统住宅租赁的强替代品。p目标客群：有租房需求的年轻人。目标客群：有租房需求的年轻人。p实现形式：线下租赁（链家）实现形式：线下租赁（链家）-线上平台线上平台p代表产品：万科代表产品：万科“泊寓泊寓”、龙湖、龙湖“冠寓冠寓”、You+You+公寓、魔方公寓等。公寓、魔方公寓等。p产品提供方：产品提供方：房企（去库存），和公寓运营商（资产托管、平台服务）为主。房企（去库存），和公寓运营商（资产托管、平台服务）为主。中国（内地）公寓中国（内地）公寓中国（内地）公寓中国（内地）公寓产品类别：产品类别：产品类别：产品类别：长长长长/短租短租短租短租2024/5/25叶予舜12从租住周期长短来分，市场上的租住公寓可分为长租和短租两个大类地产开发商：地产开发商：地产开发商：地产开发商：1 1、策划定位：青年公寓。、策划定位：青年公寓。2 2、项目落位：依托自有项目，在城市选择上存在被动性。、项目落位：依托自有项目，在城市选择上存在被动性。3 3、进入动机：去库存、业务协同。、进入动机：去库存、业务协同。4 4、盈利模式：资产增值、盈利模式：资产增值+租金差价（盈利创新的能动性较弱）。租金差价（盈利创新的能动性较弱）。5 5、发展优势：有大量资产支撑，进入成本较低。、发展优势：有大量资产支撑，进入成本较低。6 6、发展痛点：、发展痛点：（1 1）缺乏专业运营管理团队，和品牌化的标准产品；）缺乏专业运营管理团队，和品牌化的标准产品；（2 2）基基于于房房企企去去库库存存动动机机，部部分分资资产产价价值值并并不不高高的的项项目目在在经经营营期很难产生稳定的现金收益。期很难产生稳定的现金收益。城市青年城市青年家家万科：泊寓万科：泊寓万科：泊寓万科：泊寓服务于有态度、有服务于有态度、有活力的城市青年，活力的城市青年，致力于为漂泊在外致力于为漂泊在外的的“奋青奋青”们营造公们营造公寓式的寓式的“家家”。项目落位：项目落位：1313个城市；个城市；供应房源：供应房源：1.51.5万间；万间；在建房源：在建房源：3.53.5万间；万间；扩张模式：自持扩张模式：自持+外租外租青年长租青年长租公寓公寓龙湖：冠寓龙湖：冠寓龙湖：冠寓龙湖：冠寓目目标标20-3520-35岁岁的的年年轻轻群群体体，以以“我我家家我我自自在在”为为品品牌牌主主张张，为为客客户户提提供供舒舒适适、安安全全、便便捷捷，以以及及社社群群化化的的租住体验。租住体验。项目落位：项目落位：6 6个城市；个城市；供应房源：供应房源：500500间；间；在建房源：在建房源：20002000间；间；扩张模式：自持扩张模式：自持+外租外租长租公寓产品长租公寓产品长租公寓产品长租公寓产品2024/5/25叶予舜13地产开发商：城市青年家万科：泊寓服务于有态度、有活力的城市青You+You+You+You+公寓公寓公寓公寓是一个面向现代都是一个面向现代都市青年居住、生活、市青年居住、生活、创业的社区。创业的社区。社群经济社群经济建建立立在在共共享享经经济济下下的创业孵化。的创业孵化。资产托管资产托管做做地地产产“蛋蛋糕糕上上的的奶奶油油”，从从重重资资产产模模式式向向轻轻资资产产过过渡。渡。盈利模式盈利模式魔方公寓魔方公寓魔方公寓魔方公寓旗下摩尔、魔方及旗下摩尔、魔方及9 9号楼分别定位于号楼分别定位于白领、青年及蓝领白领、青年及蓝领公寓。公寓。租金差价租金差价互联网互联网+盈利模式盈利模式通过整租、装通过整租、装修、品牌运营修、品牌运营而赚取的租金而赚取的租金差价。差价。以公寓为核心，运以公寓为核心，运用互联网平台整合用互联网平台整合各类生活服务资源，各类生活服务资源，打造满足用户居住打造满足用户居住和生活需求的一站和生活需求的一站式长租领域生活服式长租领域生活服务平台。务平台。公寓运营商：公寓运营商：1 1、策划定位：白领、策划定位：白领/青年公寓。青年公寓。2 2、项目落位：主要分布在、项目落位：主要分布在1-1.51-1.5线城市。线城市。3 3、进入动机：行业天花板尚未形成，行业增长潜力巨大。、进入动机：行业天花板尚未形成，行业增长潜力巨大。4 4、盈盈利利模模式式：基基础础盈盈利利仍仍然然是是租租金金剪剪刀刀差差，延延展展方方向向为为“轻资产模式轻资产模式“下的委托管理、平台运营及金融支持。下的委托管理、平台运营及金融支持。5 5、发展优势：、发展优势：（1 1）产品及服务的创新性和迭代性高，市场为主导；）产品及服务的创新性和迭代性高，市场为主导；（2 2）资本青睐，支撑快速规模化。）资本青睐，支撑快速规模化。6 6、发展痛点：、发展痛点：（1 1）盈利模式尚不清晰；）盈利模式尚不清晰；（2 2）对房源的议价能力较弱，租金剪刀差承压。）对房源的议价能力较弱，租金剪刀差承压。2024/5/25叶予舜14You+公寓是一个面向现代都市青年居住、生活、创业的社区。社如前所述，房企和公寓运营商均要面对如前所述，房企和公寓运营商均要面对寻找明确盈利模式寻找明确盈利模式的难题，但受产品属性（长周期租赁），和目标客群（青年流动人口、学的难题，但受产品属性（长周期租赁），和目标客群（青年流动人口、学生）的双重制约，如单纯依靠租金收益，在生）的双重制约，如单纯依靠租金收益，在租金承受能力有明显天花板的前提下租金承受能力有明显天花板的前提下，为扩大剪刀差，长租公寓运营商可选择途径：，为扩大剪刀差，长租公寓运营商可选择途径：1 1、提升收益能力提升收益能力，包括通过专业化的运营能力保障稳定的租金收益；和对收益点进行延展（如引入互联网，包括通过专业化的运营能力保障稳定的租金收益；和对收益点进行延展（如引入互联网+的概念）；的概念）；2 2、从成本控制入手，以、从成本控制入手，以标准化、品牌化、规模化标准化、品牌化、规模化的方式获取竞争优势。的方式获取竞争优势。互联网互联网+构建全构建全方位居住生态圈方位居住生态圈餐饮餐饮餐饮餐饮购物购物购物购物社交社交社交社交创业创业创业创业.公寓运营商公寓运营商提提升升专专业业运运营营能能力力，提提供供高高效效、标标准准、符符合合品品牌牌诉诉求和用户需求的经营服务。求和用户需求的经营服务。长租公寓发展痛点及应对长租公寓发展痛点及应对长租公寓发展痛点及应对长租公寓发展痛点及应对2024/5/25叶予舜15如前所述，房企和公寓运营商均要面对寻找明确盈利模式的难题，但p自自带带共共享享经经济济基基因因，以以灵灵活活租租期期的的形形式式将将闲闲置置住住房房进进行行租租赁赁，主主要要满满足足人人们们在在异异地地的的短短期期居居住住需需求求，如如商商务务出出差差、家家庭庭出出游游，是是同同价价格格区区间间酒酒店店产品的强替代产品。产品的强替代产品。p目标客群：在异地有短期居住需求的人。目标客群：在异地有短期居住需求的人。p实现形式：在线短租实现形式：在线短租p代表产品：代表产品：AirbnbAirbnb，途家，小猪，途家，小猪p产品提供方：网络平台产品提供方：网络平台短租公寓产品短租公寓产品短租公寓产品短租公寓产品1 1、策划定位：度假公寓。、策划定位：度假公寓。2 2、项目落位：旅游目的地。、项目落位：旅游目的地。3 3、进入动机：大旅游行业红利。、进入动机：大旅游行业红利。4 4、盈利模式：平台佣金。、盈利模式：平台佣金。5 5、发展优势：消费升级大旅游红利带动行业发展。、发展优势：消费升级大旅游红利带动行业发展。6 6、发展痛点：、发展痛点：（1 1）房源管控力弱，议价能力缺乏；）房源管控力弱，议价能力缺乏；（2 2）消费习惯尚未形成；）消费习惯尚未形成；（3 3）信用体系尚不健全；）信用体系尚不健全；（4 4）经营管理能力有待提升。）经营管理能力有待提升。2024/5/25叶予舜16短租公寓产品1、策划定位：度假公寓。2023/8/3叶予舜11 1）标准化：）标准化：随随着着在在线线短短租租行行业业日日趋趋成成熟熟，业业务务和和市市场场的的全全面面扩扩张张必必将将带带来管理流程的标准化，以保障业务模式高效运转。来管理流程的标准化，以保障业务模式高效运转。2 2）业务延展：）业务延展：在在线线短短租租平平台台现现阶阶段段服服务务核核心心以以房房源源服服务务为为主主，作作为为住住宿宿业业的的其其中中一一个个重重要要组组成成部部分分，单单一一的的服服务务内内容容满满足足不不了了行行业业竞竞争争性性发发展展，未未来来，满满足足用用户户更更多多元元化化、个个性性化化的的出出行行需需求求，尝尝试试上上下下游游产产业业链链上上关关联联服服务务的的延延展展，将将挖挖掘掘出出更更多盈利空间。多盈利空间。短租公寓发展痛点及应对短租公寓发展痛点及应对短租公寓发展痛点及应对短租公寓发展痛点及应对信用体系的完善，消费理念的转变都需要时间沉淀，为提振消费信息，尝试集合房企资源，以信用体系的完善，消费理念的转变都需要时间沉淀，为提振消费信息，尝试集合房企资源，以自持、自营、标准化服务品质、专业自持、自营、标准化服务品质、专业化运营流程化运营流程缩短沉淀周期。缩短沉淀周期。2024/5/25叶予舜171）标准化：2）业务延展：短租公寓发展痛点及应对信用体系的完长长长长/短租产品异同短租产品异同短租产品异同短租产品异同1 1、细分市场不同：、细分市场不同：长租公寓聚焦因工作、求学或购房压力而带来的有中长租公寓聚焦因工作、求学或购房压力而带来的有中长期居住需求的人群。长期居住需求的人群。短租公寓服务于因出差、旅游而产生短期异地居住需短租公寓服务于因出差、旅游而产生短期异地居住需求的人群。求的人群。基本需求相同：基本需求相同：异地居住。异地居住。2 2、产品规划不同：、产品规划不同：长租公寓在产品配置上，以居家功能为主，如冰箱、洗衣机、长租公寓在产品配置上，以居家功能为主，如冰箱、洗衣机、储物空间等，而酒店类的客用耗品、辅助服务，以及健身娱乐储物空间等，而酒店类的客用耗品、辅助服务，以及健身娱乐设施则可以免去。设施则可以免去。短租公寓在产品配置上较类似于酒店，特别短租公寓在产品配置上较类似于酒店，特别在中国（内地）纯在中国（内地）纯平台化模式无法支撑消费信心的前提下，小猪、途家均选择了平台化模式无法支撑消费信心的前提下，小猪、途家均选择了重运营模式以获取竞争优势。重运营模式以获取竞争优势。运营模式相同：运营模式相同：标准化、类酒店化经营管理。标准化、类酒店化经营管理。虽虽然然长长/短短租租产产品品在在目目标标市市场场、目目标标客客群群已已经经具具体体的的产产品品运运营营阶阶段段基基于于居居住住周周期期不不同同而而有有不不同同规规划划，但但从从产产品品类类型型而而言言却却都都是是为为满满足足人人异异地地居居住住需需求求而而提提供供的的类类酒酒店店化化服服务务，两两者者其其实实并并不不矛矛盾盾。若若能能找找到到一一个个兼兼顾顾两两者者特特性性的的产产品品，将将十十分分有有利利于于入入市市早早期期，通通过过多多样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。2024/5/25叶予舜18长/短租产品异同1、细分市场不同：基本需求相同：2、产品规划酒店式酒店式酒店式酒店式服务公寓服务公寓服务公寓服务公寓租住周期：租住周期：兼顾长兼顾长/短租需求短租需求策划定位：策划定位：国际高端品牌为主；国际高端品牌为主；目目标标客客群群以以外外籍籍或或高端商务人士为主高端商务人士为主项目落位：项目落位：1-21-2线线城城市市核核心心区区、旅游景区旅游景区盈利模式：盈利模式：单房租金单房租金机会点：机会点：中端及中高端市场中端及中高端市场思考点：思考点：通通过过业业务务延延展展，或或者者利利用用互互联联网网平平台台红红利利，提提升升盈盈利利空空间间酒店式服务公寓酒店式服务公寓酒店式服务公寓酒店式服务公寓酒店式的服务，公寓式的管理。酒店式的服务，公寓式的管理。2024/5/25叶予舜19酒店式租住周期：策划定位：项目落位：盈利模式：机会点：思考点*公寓产品：现状分析公寓产品：现状分析公寓产品：现状分析公寓产品：现状分析1 1、项目可行性：、项目可行性：6 6个个项项目目均均位位于于轨轨道道交交通通或或城城市市主主干干道道附附近，交通通达性优良；近，交通通达性优良；项项目目分分部部主主要要在在城城南南及及城城东东，此此区区域域聚聚集集了了大大量量高高端端商商务务人人群群及及青青年年流流动动人人口口，住宿产品需求旺盛。住宿产品需求旺盛。2 2、运作实力：、运作实力：依依托托*金金控控集集团团及及酒酒店店集集团团的的资资金金和和经经营营支支持持，可可以以很很好好地地解解决决公公寓寓规规模模化化，以及公寓产品标准化难题。以及公寓产品标准化难题。3 3、产业联动：、产业联动：金金服服、生生活活服服务务、物物业业服服务务、商商业业服服务务等等集集团团内内业业态态联联动动，为为延延展展公公寓寓业业务务奠奠定了坚实基础。定了坚实基础。具备可行性基础具备可行性基础具备规模扩张及具备规模扩张及标准化运营基础标准化运营基础具备平台化的业具备平台化的业务延展基础务延展基础核心：核心：核心：核心：找准产品竞争优势；找准产品竞争优势；找准产品竞争优势；找准产品竞争优势；深挖产品盈利模式。深挖产品盈利模式。深挖产品盈利模式。深挖产品盈利模式。2024/5/25叶予舜20*公寓产品：现状分析1、项目可行性：2、运作实力：3、产业p策划定位：年轻人、中端住宿市场。策划定位：年轻人、中端住宿市场。p租住周期：长短租皆可满足，灵活租期的住宿产品。租住周期：长短租皆可满足，灵活租期的住宿产品。p项目落位：基于三个品牌档次，选址区间涵盖：项目落位：基于三个品牌档次，选址区间涵盖：1.5-21.5-2线城市线城市CBDCBD，闹市区，交通枢纽，著名旅游景区。，闹市区，交通枢纽，著名旅游景区。p运营模式：自建品牌、酒店化运营模式，对外输出管理。运营模式：自建品牌、酒店化运营模式，对外输出管理。p进入动机：盘活存量资产进入动机：盘活存量资产+享受运营红利享受运营红利p盈利模式：租金、佣金、资金预存盈利模式：租金、佣金、资金预存p业务延展：业务延展：+旅游、旅游、+金融服务、金融服务、+医疗健康医疗健康.p实现基础：在线住宿租赁平台实现基础：在线住宿租赁平台*公寓产品：策划运营框架公寓产品：策划运营框架公寓产品：策划运营框架公寓产品：策划运营框架2024/5/25叶予舜21策划定位：年轻人、中端住宿市场。*公寓产品：策划运营框架2*公寓产品：策划定位公寓产品：策划定位公寓产品：策划定位公寓产品：策划定位目标机会市场，做年轻人的中高端公寓产品。目标机会市场，做年轻人的中高端公寓产品。传传统统酒酒店店式式公公寓寓多多为为国国际际连连锁锁品品牌牌，如如雅雅诗诗阁阁、辉辉盛盛阁阁和和奥奥克克伍伍德德等等，主主要要目目标标中中高高端端商商务务人人士士，以以其其在在异异地地外外派派、出出差差、家家庭庭出出行行等等需需求求为为出出发发点点，通通过过服服务务、品品牌牌及及管管理理溢溢价价，此此类类产产品品的的单单晚晚房房价价与与五五星星级级酒酒店店持持平平，区位选择多在市中心及核心区位选择多在市中心及核心CBDCBD区域。区域。同同时时，随随着着年年轻轻人人消消费费观观念念和和居居住住观观念念的的转转变变，市市场场上上兴兴起起了了多多种种“青青年年公公寓寓”产产品品，取取代代传传统统租租住住，但但产产品品标标准准缺缺乏乏、服服务务和和运运营营能能力力还还不不成成熟熟，以以及租金水平过高，令年轻人望而生畏等矛盾十分明显。及租金水平过高，令年轻人望而生畏等矛盾十分明显。借借助助自自持持物物业业所所具具备备的的强强定定价价权权，并并通通过过对对线线下下运运营营团团队队人人力力资资源源结结构构优优化化，客客房房耗耗品品清清单单优优化化，清清洁洁频频次次及及维维修修频频次次优优化化，降降低低运运营营成成本本，从从而而以高性价比的产品，真正面向年轻、中端市场。以高性价比的产品，真正面向年轻、中端市场。雅诗阁雅诗阁雅诗阁雅诗阁馨乐庭馨乐庭馨乐庭馨乐庭奥克伍德奥克伍德奥克伍德奥克伍德盛捷盛捷盛捷盛捷辉盛阁辉盛阁辉盛阁辉盛阁国金豪庭国金豪庭国金豪庭国金豪庭2024/5/25叶予舜22*公寓产品：策划定位目标机会市场，做年轻人的中高端公寓产品*公寓产品：运营模式公寓产品：运营模式公寓产品：运营模式公寓产品：运营模式线下运营线下运营线下运营线下运营线上体验线上体验线上体验线上体验酒店延展物业：酒店延展物业：统一运营团队，提供多样性产品选择统一运营团队，提供多样性产品选择针对与同品牌酒店物业相连的公寓产品，在需求逻辑针对与同品牌酒店物业相连的公寓产品，在需求逻辑上，多为需同时满足短上，多为需同时满足短/长租的产品：长租的产品：在运营团队的组建和编制上，与酒店协同考虑；在运营团队的组建和编制上，与酒店协同考虑；在设施服务提供上，优化客房耗品清单，减少需在设施服务提供上，优化客房耗品清单，减少需每日更换的物品，减少客房清洁频次，降低运营每日更换的物品，减少客房清洁频次，降低运营成本。成本。统一的在线预订平台统一的在线预订平台基于住宿平台，酒店和公寓产品均在统基于住宿平台，酒店和公寓产品均在统一的渠道进行预订、销售和推广。一的渠道进行预订、销售和推广。搭建互联网平台还有利于在做业务延展，搭建互联网平台还有利于在做业务延展，提高多种经营收入，如搬家、物业、餐提高多种经营收入，如搬家、物业、餐饮、金融服务等。饮、金融服务等。基于移动互联的入住体验基于移动互联的入住体验公寓产品同样可以选用自助公寓产品同样可以选用自助C/IC/I，自助洗，自助洗衣，自动贩卖，智能化门锁及安控系统。衣，自动贩卖，智能化门锁及安控系统。移动智能应用一方面有利于进一步优化移动智能应用一方面有利于进一步优化人员结构，降低人力成本，在产品入市人员结构，降低人力成本，在产品入市初期，更是以创新型观感吸获取消费者初期，更是以创新型观感吸获取消费者认同。认同。公寓独立物业：公寓独立物业：优化人员结构，轻酒店化运营优化人员结构，轻酒店化运营针对独立存在的公寓物业，在需求逻辑上，多为中长期针对独立存在的公寓物业，在需求逻辑上，多为中长期租赁产品，因此：租赁产品，因此：运营团队编制优化空间大，如前台、客房维护、安保、运营团队编制优化空间大，如前台、客房维护、安保、维修等岗位均转变为低频次需求，可采取外包形式控维修等岗位均转变为低频次需求，可采取外包形式控制人力成本。制人力成本。在设施服务提供上，放大储物空间，减少房间内多余在设施服务提供上，放大储物空间，减少房间内多余装饰。强化共享空间，营造长租社交氛围。除装饰。强化共享空间，营造长租社交氛围。除*悦外，悦外，取消客房耗品，固定客房清洁频次。取消客房耗品，固定客房清洁频次。2024/5/25叶予舜23*公寓产品：运营模式线下运营线上体验酒店延展物业：统一的在*公寓产品：盈利模式公寓产品：盈利模式公寓产品：盈利模式公寓产品：盈利模式价格优势：价格优势：基于直接开房成本（包括能耗、基于直接开房成本（包括能耗、人工、易耗品等）的定价原则。人工、易耗品等）的定价原则。成本优势：成本优势：打破项目边界，形成统一的后打破项目边界，形成统一的后勤支持中心，标准化地完成日勤支持中心，标准化地完成日常运营管理。常运营管理。存量资产盘活存量资产盘活存量资产盘活存量资产盘活稳定的经营性现稳定的经营性现稳定的经营性现稳定的经营性现金流金流金流金流资产优势：资产优势：基于稳定经营性现金流，清晰的基于稳定经营性现金流，清晰的商业模式及未来增长预期，进行商业模式及未来增长预期，进行资产证券化。资产证券化。平台优势：平台优势：打造生活闭环，流量互导打造生活闭环，流量互导&变现。变现。在线租赁在线租赁在线租赁在线租赁获取租金收益获取租金收益获取租金收益获取租金收益统一后勤统一后勤统一后勤统一后勤降低转嫁成本降低转嫁成本降低转嫁成本降低转嫁成本实名认证用实名认证用实名认证用实名认证用户户户户平台积分消平台积分消平台积分消平台积分消费共享费共享费共享费共享盈利渠道盈利渠道流量现金流量现金流量现金流量现金+资金沉淀资金沉淀资金沉淀资金沉淀+人流红利人流红利人流红利人流红利总房量总房量x x出租频次出租频次会员储值会员储值+押金押金+租金预付租金预付产业联动产业联动商业模式得以成立的两大关键点：商业模式得以成立的两大关键点：商业模式得以成立的两大关键点：商业模式得以成立的两大关键点：01单店运营能力单店运营能力单店运营能力单店运营能力02系统和平台落地系统和平台落地系统和平台落地系统和平台落地1 1、流程新颖、流程新颖2 2、技术先进、技术先进1 1、产品好、产品好2 2、经营好、经营好2024/5/25叶予舜24*公寓产品：盈利模式价格优势：成本优势：存量资产盘活资产优*公寓产品：发展模式公寓产品：发展模式公寓产品：发展模式公寓产品：发展模式利润叠加利润叠加利润叠加利润叠加规模效应规模效应规模效应规模效应规模放大规模放大规模放大规模放大平台孵化平台孵化平台孵化平台孵化口碑口碑口碑口碑&品牌提升品牌提升品牌提升品牌提升1 1、自持公寓：、自持公寓：除除V V客东都以外，其余自持项目均与酒店共享物业。客东都以外，其余自持项目均与酒店共享物业。依托酒店管理运营经验，对公寓产品管理体系做精依托酒店管理运营经验，对公寓产品管理体系做精细化延展，包括人员架构、客房维护标准、客耗品细化延展，包括人员架构、客房维护标准、客耗品标准、定价体系、增值服务类别、成本管控等。标准、定价体系、增值服务类别、成本管控等。2 2、集中式公寓（外拓）：、集中式公寓（外拓）：针对物业条件、租金水平、市场状态优良的项目，针对物业条件、租金水平、市场状态优良的项目，可考虑以租赁形式实现项目落地。通过标准化装修可考虑以租赁形式实现项目落地。通过标准化装修指引、专业线下团队搭建、统一预订推广系统植入，指引、专业线下团队搭建、统一预订推广系统植入，完成品牌化宣传。完成品牌化宣传。物业形态：酒店延展物业物业形态：酒店延展物业+集中式外拓物业集中式外拓物业拓展实现：引入基金拓展实现：引入基金/投资人，完成基础项目落地。投资人，完成基础项目落地。在标准与品牌建立的基础上，通过以承包在标准与品牌建立的基础上，通过以承包经营、管理输出等轻资产模式完成规模化。经营、管理输出等轻资产模式完成规模化。物业形态：集中式外拓物业形态：集中式外拓+分散式外拓分散式外拓拓展实现：投资助力拓展实现：投资助力+品牌输出品牌输出在品牌口碑、产品回报、服务经在品牌口碑、产品回报、服务经营水平等维度得到市场验证和认营水平等维度得到市场验证和认可的条件下，利用在线住宿租赁可的条件下，利用在线住宿租赁平台，广泛吸纳社会零散适租房平台，广泛吸纳社会零散适租房源，最终以会员和预存资金放大源，最终以会员和预存资金放大平台价值。平台价值。物业形体：分散式外拓物业形体：分散式外拓拓展实现：平台吸纳拓展实现：平台吸纳2024/5/25叶予舜25*公寓产品：发展模式利润叠加规模放大口碑&品牌提升1、自持项目项目概况概况市场现状市场现状P R O J E C T P E O F I L E项目概况市场现状PROJECT PEOFILE3 3中央层面中央层面：长租公寓政策支持长租公寓政策支持具具体体来来看看，20152015年年，国国务务院院和和住住建建部部先先后后出出台台了了两两个个指指导导性性文文件件，1 1月月份份关关于于加加快快培培育育和和发发展展住住房房租租赁赁市市场场的的指指导导意意见见要要求求地地方方建建立立