资源描述
研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位区域分布设施资源工程四至地块现状综合评价工程解析区域分布p太湖广场将成为无锡市区高层建筑最密集、城市功能最完备、布局规划最严格的区域，成为城市新的高地；p工程北侧为无锡老城区，距离约4公里；工程属于无锡南长区，位于太湖广场板块，北侧靠近无锡商业中心区，南侧为无锡新区，属于无锡市中心区域；工程解析设施资源工程对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场，有较好的环境资源；p太湖广场规划面积32万平方米，东临清扬路、西接运河东路，北抵永和路，南至图书馆一带。p整个广场被太湖大道分割成南、北广场，经下沉式地下人行景观通道相通。p景观通道那么是整个广场的南北轴线，其中心为直径280米的圆形广场，成为整个广场中心。工程解析工程四至p工程南侧紧邻永和路，西接凯宾斯基大饭店凯燕环球中心，东临人大办公区，北靠规划建设的建乐路；p工程南侧为太湖广场，具有良好的景观资源；p工程临近的永乐路人流较少，环境较为安静；工程正对无锡太湖广场，具有较好的景观资源，工程周边道路通达性较好，至老商业区较为便利；工程解析地块现状工程地块内部平整，无特殊资源；p工程地块平整；p工程地块较为方正；p地块无特殊资源；工程解析工程规划燕莎商务广场用地面积25971建筑面积250331A栋公寓建筑面积82627A栋办公建筑面积45482B栋公寓建筑面积46813商业建筑面积42503地下建筑面积32906容积率8.37绿地率25%建筑密度31%工程解析地块资源综合评价城市资源规模上设施资源地块资源工程属于太湖广场板块，北侧邻近无锡老商业中心区，工程所在属于无锡市中心区域；工程距无锡老商业中心约4公里；城市综合体建筑，包括商业、写字楼、酒店式公寓、住宅，容积率为8.37；工程规划用地面积25971，建筑面积250331；A栋公寓层高70F，B栋公寓33层；工程对面紧靠规划面积为32万平方米的太湖广场，有较好的环境资源；工程地块目前已拆迁完毕，地块平整；地块内部无特殊资源；工程地块呈正方型研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位宏观概况区域规划开展时机宏观经济单位：亿元2021年无锡GDP总量为4149.9亿元，环比2007年仅增长7.57%，增幅明显放缓，预计09年也将继续保持此走势，经济总量小幅增长；开展时机宏观经济单位：元从2001年开始无锡城镇居民人均收入呈现波动上扬走势，近几年增幅明显少；开展时机区域规划p未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒店以及行政为主；南侧以文化，办公和商业为主，强调城市功能的复合化与参与性；运河以西为滨水休闲、商业为特色的办公、居住混合开展区；东侧主要是以居住为主。展览、办公、酒店、行政文化、办公、商业休闲、商业为特色的办公居住混合发展区居住区?无锡市中心城区控制性详细规划?明确将太湖广场定位为商务文化核心区，两大市级中心之一开展时机区域规划p太湖广场及周边区域将建成各类商务商业工程150万平米、现代高档住宅150万平米。区域将聚集6家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金，在五年内太湖广场周边的百米建筑将不少于30栋，大多为写字楼业态。房地产房地产E网网开展时机分析开展时机分析框架宏观经济增长大势下，对本工程是时机还是风险？区域规划是否对本工程构成利好，区域供给对本工程未来开展前景如何？p宏观经济良好势头将进一步推动无锡高端住宅开展；p区域规划及开展使工程具备了开展高端物业的契机；研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位高端住宅界定高端住宅分布高端住宅分析写字楼分布写字楼个案分析高端住宅界定地段、景观、品质p具有稀缺及未来开展地段p具有不可替代的景观条件p具有高端豪宅高标准品质我们根据高端豪宅主要特征来界定无锡目前的豪宅工程，主要集中在无锡中山路商圈、太湖广场、蠡湖区域；高端住宅分布万科金域蓝湾均价10000元/蠡湖一号高层、洋房均价11000元/别墅16000-18000元/红豆国际广场均价18800元/（精装）时代国际公寓均价9500元/（毛坯）朗诗未来之家2期均价12000元/（精装）茂业豪园均价10000元/世贸公寓均价14000元/（精装）城尚城均价10000元/（精修）本案太湖广场区域城区中心区域蠡湖区域项目项目地段地段开盘时间开盘时间主力面积主力面积价格价格元元/装修装修已推已推套数套数去化去化红豆国际城区中心2008.657-6318800精装72833.5%城尚城城区中心2007.12140-18010000精装20863.5%金域蓝湾太湖广场2008.990-15810000精装59472.1%未来之家太湖广场2008.890-14012000精装98083.3%时代国际太湖广场2008.1250-909500毛坯132623.6%世贸公寓太湖广场2008.6228-35814000精装48720.3%茂业豪园太湖广场2007.12113-15710000毛坯50168.7%蠡湖一号蠡湖区域2008.672-158203-30611000毛坯/高端住宅分析房地产房地产E网网高端住宅分析红豆国际工程概况红豆国际广场位置中山路商圈占地面积15200建筑面积136807容积率9绿化率20%开盘时间2008.6去化33.5%价格18800元/开发商红豆置业物业公司世邦魏理仕物业费公寓5.5元/平/月，办公18元/平/月高端住宅分析红豆国际产品特征产品类型豪装公寓、甲级办公、购物中心面积区间57-63、110-140、140-280产品特色p5A智能系统一卡通、视频监控、可视对讲、消防报警、空调系统；p国际品牌精装大金、凯乐玛、高仪、阿尔伯特、杜拉维特p顶级制定式豪宅；高端住宅分析红豆国际卖点p中山路成熟商业地段；p248米中山路地表建筑；p360度景观视野；p品牌物业管理；p数十种国际品牌；市中心大体量综合体；p3年包租，回报率8%/年；p3年后无理由退房；p顶级制定式豪宅；p以小户型产品为主；高端住宅分析常工城尚城工程概况常工常工 城尚城城尚城位置城区中心占地面积44560建筑面积140000容积率2.42绿化率42%开盘时间2007.12去化63.5%价格10000元/开发商江苏常工房地产物业公司上海保利物业物业费1.85元/高端住宅分析常工城尚城产品特征产品类型高档住宅面积区间140-180产品特色p南北通透，全部明间；p南向空中花园；p主卧配备独立卫生间及衣帽间；p双卫生间设计p精装修交付p3A级住宅性能认定p保温面砖p塑钢中空LOW节能窗房地产房地产E网网高端住宅分析城尚城卖点p市中心为数不多的高端住宅工程；p户型设计合理实用，空中花园配赠；p生态园林景观规划；p酒店式豪华大堂设计；p主题会所配套设施；高端住宅分析金域蓝湾工程概况万科万科 金域蓝湾金域蓝湾位置太湖广场占地面积154468建筑面积540298容积率2.5绿化率48%开盘时间2008.9去化72.1%价格10000元/开发商无锡万胜房地产物业公司万科物业物业费2.5元/月/高端住宅分析金域蓝湾产品特征产品类型高档住宅面积区间90、122、158产品特色p南北通透，全部明间；pL型厨房设计p客厅、卧室、厨房全南向；p干湿，动静别离；p低区石材，高区真石漆；p外挂精装大堂；p中央集中景观；高端住宅分析金域蓝湾卖点p新古典主义的建筑风格p万科高标准物业效劳；p万科品牌效应；p坐拥无锡梁溪河与京杭大运河两条河流的风光；p产品户型设计合理；高端住宅分析朗诗未来之家工程概况朗诗未来之家朗诗未来之家位置太湖广场占地面积60000建筑面积150000容积率2.50绿化率50%开盘时间2008.8去化83.3%价格12000元/开发商朗诗置业物业公司朗诗物业物业费2.3元/月/高端住宅分析朗诗未来之家产品特征产品类型高档住宅面积区间90、140产品特色p地源热泵技术系统；p混凝土顶棚辐射制冷制热系统；p“绝缘外墙系统；p女儿墙、屋顶及地下保温系统；p“严密外窗系统；p外遮阳系统；p同层排水系统；p隔音降噪系统；p24小时持续置换新风系统；p太阳能集中热水系统；高端住宅分析朗诗未来之家卖点p健康科技住宅，利用地源热泵系统、新风系统等生态措施；p恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光，实现不用空调冬暖夏凉的舒适人居；p靠近无锡中央商务区；高端住宅分析时代国际公寓工程概况时代国际公寓时代国际公寓位置太湖广场占地面积20000建筑面积170000容积率6.5绿化率32%开盘时间2008.12去化23.6%价格9500元/开发商江苏南城置业物业公司深圳长城物业物业费3.5元/月/高端住宅分析时代国际公寓产品特征产品类型酒店式公寓、写字楼面积区间50-100产品特色p科技建材加气混凝土砌砖、LOW-E中空隔热玻璃幕墙、外墙挤塑保温板；p智能系统；p可提供菜单式装修；高端住宅分析时代国际公寓卖点p位于太湖广场商务区域；p菜单式装修公寓；p含星级酒店和泳池；p50-100小户型设计；高端住宅分析世贸公寓工程概况世贸公寓位置太湖广场占地面积55568建筑面积300000容积率4.55绿化率41.7%开盘时间2008.6去化20.3%价格14000元/开发商无锡世界贸易中心有限公司物业公司未定房地产房地产E网网高端住宅分析世贸公寓产品特征产品类型公寓、世贸大饭店、5A写字楼、商业面积区间161-205、228-358产品特色p地标特色的城市综合体；p星级酒店标准装修大堂，5米层高；p干挂石材；p室内恒温泳池；p24小时中央热水；p亲子中心；p国际一线品牌设施；p酒店式管理效劳；高端住宅分析世贸公寓卖点p太湖广场地标性建筑；p产品具有较高的配置；p品牌团队的打造；高端住宅分析茂业豪园工程概况茂业豪园位置太湖广场占地面积11000建筑面积71400容积率6.5绿化率25%开盘时间2007.12去化68.7%价格10000元/开发商茂业置业物业公司深圳崇德物业高端住宅分析茂业豪园产品特征产品类型公寓、五星级酒店、5A写字楼、商业面积区间113-157、183产品特色p8米面宽客厅；p入户花园；p6米挑高大堂；高端住宅分析茂业豪园卖点p太湖广场首家大型综合体工程；p目前已现房销售；p大面宽户型设计；高端住宅分析蠡湖一号工程概况蠡湖一号位置蠡湖区域占地面积453700建筑面积710000容积率1.21绿化率47%开盘时间2008.6价格高层、洋房11000元/别墅16000-18000元/开发商阳光置业高端住宅分析蠡湖一号产品特征产品类型高层住宅、花园洋房、联排别墅面积区间72-158、203-306产品特色p法兰西风情p高层270度景观窗；p高层配备工人房；p步入式衣帽间；p主卧书房双套间；p8000平特色风情内街；p会所内游泳池、雪茄吧等配套；p中轴水系主题景观；高端住宅分析蠡湖一号卖点p靠近丽湖自然水域景观区；p周边交通便利；p产品户型多样化；p楼间距28米；p高层7楼以上可看蠡湖；p每个别墅门前均有水系；高端住宅产品汇总项目产品细节红豆国际5A智能系统、国际品牌精装、顶级制定式豪宅城尚城精装修、3A级住宅性能认定、保温面砖、塑钢中空LOW节能窗金域蓝湾低区石材，高区真石漆、外挂精装大堂、中央集中景观未来之家恒温、恒湿、恒氧、科技住宅时代国际公寓科技建材、智能系统、可提供菜单式装修世贸公寓5米层高星级装修大堂、干挂石材、室内恒温泳池、24小时中央热水、亲子中心、国际一线品牌设施、酒店式管理服务茂业豪园8米面宽客厅、入户花园、6米挑高大堂蠡湖一号法兰西风情、高层270度景观窗、高层配备工人房、主卧书房双套间、8000平特色风情内街、会所内游泳池、雪茄吧等配套、中轴水系主题景观；高端住宅关键要素要素1：好产品舒适的户型设计与丰富的功能空间依靠产品本身来提升价值的高端住宅，强调舒适的户型与丰富的功能空间，如开阔门厅、观景大阳台、双主卧区、中西厨房等，通过丰富完善的功能空间着力打造高端住宅的舒适性与宜居性；要素2：好环境社区内部的大规模景观大手笔的内部造景如大规模湖面、河道、坡地，是高档住宅项目提升产品价值的必备要素。如蠡湖一号每栋别墅前均有水系；要素3：好资源项目内稀缺资源的占有千万级产品通常处于绝佳位置，周边及项目本身有不可复制的资源，如市中心、居山、临湖，这类资源对产品的价值有大幅度提升作用；高端住宅市场研判总结p目前太湖广场区域内高档住宅供给量较大，未来市场供给不容乐观；p目前该区域内在售高档楼盘均以精装修交付为主；p在各高端住宅去化中可发现“金域蓝湾、“未来之家纯住宅工程去化较好，而大型综合体工程去化有所滞缓；p目前市场在售高端个案均为08年销售；p目前太湖广场区域内高端住宅工程售价集中在10000-14000元/之间；p未来2年内将有本工程、九龙仓、世茂、茂业等巨头在太湖广场区域均有大型综合体工程开发；写字楼分布时代国际公寓均价11000元/装修润华国际大厦均价16000元/装修红豆国际均价17000元/装修工业设计大厦均价9000元/佳城国际中心均价9800元/本案本案太湖广场区域城区中心区域蠡湖区域项目地段建筑面积开盘时间主力面积均价元/装修红豆国际城区中心300002008.650-180017000精装时代国际太湖广场1613002008.1250-120011000精装佳城国际中心滨湖区域632552008.558-1209800毛坯工业设计大厦滨湖区域616802008.5100-5509000毛坯润华国际大厦滨湖区域1500002008.755-15516000精装写字楼分析写字楼产品特征汇总项目产品细节红豆国际3.8米层高、5A智能化系统、11米挑空大堂、LOW-E中空玻璃、5台瑞士进口写字楼专用电梯、离地10厘米的架空网络地板设计时代国际科技建材、智能系统、5A写字楼佳城国际中心5A智能标准、ARTDECO建筑风格、LOW-E中空玻璃工业设计大厦5A写字楼、LOW-E中空玻璃、水景引入大堂、9米挑高大堂、会所设施、富士达电梯、咖啡厅、员工餐厅、10M网络光纤、刷卡识别系统、新风系统润华国际大厦5A智能化系统、“一卡通”系统、智能化安防系统、水源热泵中央空调系统、新风系统、国际先进的中央净水系统、10米挑高大堂，3.7米标准层高、33部高速电梯写字楼产品关键要素要素1：智能化5A智能化设计标准符合未来写字楼发展需求楼宇自动化、信息自动化、消防自动化、安保自动化、办公自动化5大楼宇功能，及先进的科技设备室未来主要发展方向；要素2：地段佳商务区的规划将对写字楼起关键性作用区域的商务规划及交通的便利，对项目未来发展起重要作用。如太湖广场区域未来规划为中央商务区；要素3：物业管理星级的物管服务更能彰显身份与地位良好的物业管理公司不仅可以使业主受到好的服务，并且还能起到整个写字楼的增值保值作用；p目前在售的写字楼工程主要集中在滨湖区域，未来写字楼的供给量仍将主要集中在太湖区域，预计未来三年太湖区域未来供给量将超过70万，市场预期将十分剧烈；p根据目前调研情况未来写字楼同质化现场也较为严重，均有较高的配套品质；p租赁客户主要以商贸、金融、会展、地产开发商、信息咨询等第三产业为主，而在租户来源地分布中,无锡本地的商贸、物流以及IT、电子企业占据了最大比重,在外资客户中,日韩及港澳台客户较多。写字楼未来预测分析问题呈现工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位户型裙房商业出入动线综合体问题呈现户型项目开盘时间主力面积已推套数去化红豆国际2008.657-6372833.5%城尚城2007.12140-18020863.5%金域蓝湾2008.990-15859472.1%未来之家2008.990-14098083.3%时代国际2008.1250-90132623.6%世贸公寓2008.6228-35848720.3%茂业豪园2007.12113-15750168.7%蠡湖一号2008.672-158203-306/p在目前高端住宅市场上世贸公寓工程为为数不多的大户型产品；p世贸公寓工程与本工程类似，均为大型综合体工程，且该工程主要以豪宅为主，户型主力面积在228-358左右；大型综合体工程中大户型产品去化情况较为滞缓；户型建筑面积（）户数（套）户型比例B-a288.0282.9%B-b278.0565.9%B-c474.0262.7%B-d371.0262.7%B-e903.020.2%B-f895.010.1%问题呈现户型p本工程B栋局部户型设计均以大户型为主；p此类设计不仅将产生总价过高不易去化的风险且容易造成同质化现象的发生；p房型进深较长；户型面积设计较大，不符合市场整体需求，且房型进深较长；问题呈现裙房商业B栋裙房局部带有局部商业影响高端住宅品质；问题呈现出入动线工程前期规划中，B栋工程出入口位于南侧，入口位于商业后，其人流较多，不利于私密性；问题呈现综合体本工程为城市综合体工程工程，容积率过高，且本工程产权为50年；A栋70层，B栋33层，B栋的局部房源必将受到视野的影响；研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位市场指导下的战略规划指导下的战略从市场及本体规划两方面出发制定工程的整体开展战略从市场出发制定开展战略从规划出发制定开展战略关键要素要素1：好产品舒适的户型设计与丰富的功能空间要素2：好环境社区内部的大规模景观要素3：好资源工程内稀缺资源的占有宏观经济良好势头将进一步推动无锡高端住宅开展；区域规划及开展使工程具备了开展高端物业的契机；整体开展框架整体发展战略从市场出发从规划出发产品来自对市场竞争总结，市场高端住宅产品主流供应面积区间为本项目提供借鉴强调住宅生活要素，根据经典户型总结居住空间对生活型高端住宅的提升在目前个案产品上进行创新及突破，通过产品设计、功能完善、科技元素全方位提升高端住宅在产品规划上按照太湖广场未来发展方向及趋势，打造中央商务区地标建筑在产品内部规划上确定主流面积区间，避免产品同质化、总价集中带来的风险房地产房地产E网网研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位整体开展战略实施物业开展建议本工程产品策略从市场出发制定发展策略从规划出发制定发展策略策略1：以市场需求为导向，明确面积区间；p以市场需求为导向，采用主流的面积区间；策略4：增加产品竞争力p产品创新，通过高科技元素为产品溢价锦上添花；策略2：规避市场风险，确定产品比例p主流面积为核心，坚持多产品组合，降低市场风险；p产品细部建议、团队建议；策略3：综合体工程，规划细部定位；p裙房商业的定位及布局，将直接影响高端住宅品质；pB栋进出动线；策略一：以市场需求为导向，明确面积区间采用主流的面积区间市场表现客户需求高端住宅项目主流供应面积区间客户需求主流面积区间市场与客户需求聚焦主流面积区间各个工程中的面积分布单位：p目前市场上高端住宅主流供给面积及畅销面积在100-150之间；p150-250之间面积区间为市场供给空白点，也是高端住宅达标面积；p本案前期规划户型面积设计普遍过大，偏离市场趋势；需求集中在100-250左右p面积区间在100-150左右的去化情况最为理想；p经过调研走访客户群体，对面积有明确的认识，认为200左右的面积区间尺度，较为舒适，适合居住；周先生：43岁私企主管购置世贸公寓住宅选择原因：位置佳、看重区域未来开展、大阳台、有豪宅气质；夏先生：蠡湖一号置业参谋调研选择高端住宅客户看重户型大气、完善的配套、景观佳；户型面积建议p根据市场需求户型面积重新进行分割；p并且把原方案南凹北凸改为南凸北凹，使南侧房屋开间有4.2米变成4.5米，能够更加利用好太湖广场的城市资源；户型面积如下：A：约269B：约129C：约168D：约177E：约101户型面积建议户型调整后从市场与客户角度分析，符合市场需求；单位：户型布局建议策略二：躲避市场风险，确定产品比例户型比例建议p目前高端住宅市场上剩余供给量最多的面积区间是50-100，约占总比例的61%；p200以上面积区间占到6%,但根据目前市场反响来看，其去化情况不乐观；户型比例建议根据目前市场供给及去化情况建议本工程户型比例如下：面积套数比例层数2694017.6%6-25层1294017.6%1684017.6%1774017.6%1014017.6%371125.25%26-31层474125.25%90321%32-33层89510.5%房地产房地产E网网策略三：综合体工程，规划细部定位B栋裙房商业B栋裙房商业的业态定位及布局，将直接影响到整个公寓的品质，商业在不能舍去的情况下，我们建议在定位上应当以奢侈品为主，且仅有1家或少家商业，即可提高形象又可降低人流，保证B栋的私密性；B栋进出动线B栋公寓动线建议设置在楼的北侧，可以较少的受到南侧商业的影响，且便于整个公寓出入；策略四：增加产品竞争力增加产品竞争力，高科技元素健康舒适的八大系统置换式新风系统提供新鲜空气、保持空气合理的湿度、去除有害气体排水噪音处理系统减弱排水噪音中央除尘系统使日常除尘工作更加便捷，避免了垃圾的二次污染外墙保温系统有效控制室内温度外窗保温系统起到恒温作用外遮阳系统减弱夏季强烈阳光的热量辐射食物垃圾处理系统通过厨房的管道直接将垃圾排出，避免二次污染小区智能化系统安全防范系统，设备管理系统住宅产品建议灯光系统p有效利用墙体灯光效果，根据有效的排布可以再不影响业主的前提下，最大提升工程夜间的视觉效果；到达成为太湖广场的独特风景线；住宅产品建议落地玻璃p建议采用落地玻璃窗，提升工程的视觉景观效果；p玻璃选材还可以通过高科技智能变色系统隔热私密的效果；住宅产品建议大堂p大堂挑高建议6米以上，且在公共局部安装空调系统住宅产品建议电梯间住宅产品建议厨房p本工程建议采用全装修方案，即可表达高端住宅标准又可克服工程自身户型的缺乏；住宅产品建议餐厅p餐厅设计奢华大气住宅产品建议卧室住宅产品建议卫生间p高端住宅具备的元素根本都包含与内双台盆、按摩浴缸写字楼产品建议一、楼宇设备自动化系统(BA)二、平安防范系统SA三、通信自动化系统CA四、办公自动化系统OA五、火灾自动报警和消防联动控制系统FAp在5A甲级标准上应聘请知名物业公司；灯光设计莱亭迪赛英国香港大观国际香港国际照明墨尔本物业管理世邦魏理仕美国仲量联行英国高丽国际澳大利亚景观设计WLK加拿大泛亚易道美国雅尚加拿大团队建议研究思路工程解析开展时机市场扫描问题呈现整体开展战略产品策略工程定位客户定位形象定位客户定位高端住宅客户客户界定私营民营企业主政府官员企业高管高级金领外企高管投资者无锡市外资企业、大型集团分公司等高管；投资+自住以无锡本地人投资为主，江苏省其他城市投资客略少；无锡当地私企业主，宜兴、江阴等周边城镇的民营、私营企业老板。投资自住皆有；年龄一般在30-45岁之间，有较强的投资意识，追求生活品质，有单身选择自住；客户定位写字楼客户p入驻客户主要以专业效劳类、房地产类、及相关行业以及物流商贸类企业为主；p无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主，占到75%；p其次为来自长三角其他城市企业，所占不利月17%形象定位无锡首席公园景观豪宅形象定位案例参考THANKS
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