成都东方新城二期市场调查报告

东方新城二期市场东方新城二期市场调查报告调查报告住在城东 成都楼市太阳升起的地方八里小区万科城市花园、蜀都花园、嶙江峰阁等上东阳光、万科魅力之城、优品尚东三圣、洪河、十陵又凭借副中心东方新城二期城东房地产必展历程城东房地产必展历程2004年，东方新城一期，万科每亩成交价60万元 2004年12月30日，成都芙华拍卖拿下城北沙河边地块，城北假三环地价首次突破200万元/亩2005年12月6日，华润置地以21.4亿元竞得420厂用地，净用地面积约840亩 成都通瑞汇港置业公司2006年4月11日以246万元/亩的价格共5亿余元总价竞得刃具厂240亩地块 城东土地价格增长迅速，供给体量大。城东土地价格增长迅速，供给体量大。万科魅力之城万科魅力之城优品上东优品上东上东阳光上东阳光东方新城二期东方新城二期大观城市花园大观城市花园比利华国际城比利华国际城千居朝阳千居朝阳卓锦城卓锦城蓝谷地蓝谷地万科城市花园万科城市花园成都三环路以内，尤其是靠近二环路一线，城南、城西可供开发用地已非常有限，而城东这一片区的存量土地多达数万亩。其中成钢厂、川棉厂、川药厂等诸多大宗地块为各地房产大腕所看好，有消息称，成钢厂2000亩土地引起了海外投资商的高度关注。对于城东，万科、中海、首创、融创、万达、深国投、滕王阁、保利以及央企中信集团等内地大鳄，还有来自香港的和黄、瑞安，新加坡的仁恒、天立，菲律宾的顶峰集团等都跃跃欲试。城东土地供给情况城东的改造和兴建将在城东的改造和兴建将在5 5年以内完成，年以内完成，713713万平方米的地块将被陆续进行拍卖，万平方米的地块将被陆续进行拍卖，用于住宅及商业商务工程的开发，随着开发的深入，一个规划高起点、配套高水用于住宅及商业商务工程的开发，随着开发的深入，一个规划高起点、配套高水准，可以容纳至少准，可以容纳至少2525万人口的新区将逐步形成。在这片曾是成都房地产开发最冷万人口的新区将逐步形成。在这片曾是成都房地产开发最冷清的地盘上，将演绎一个新的、高层次的清的地盘上，将演绎一个新的、高层次的“中产概念。新片区旧貌换新颜，因中产概念。新片区旧貌换新颜，因沙河改造、工业企业的腾笼换鸟、城东新盘密集开发，使人们心中的城东完全改沙河改造、工业企业的腾笼换鸟、城东新盘密集开发，使人们心中的城东完全改变了面貌，新崛起的片区层出不穷。变了面貌，新崛起的片区层出不穷。明天的城东将是成都人理想的家园！明天的城东将是成都人理想的家园！明天的城东城东参考楼盘信息万科魅力之城工程总占地面积：660亩三期规划指标：占地面积：76500代征地面积：8500容积率：2.3建筑基底面积：22000户数：1400户价格：电梯4000元/多层4200元/万科魅力之城万科魅力之城1313万平米集中商业区，以万平米集中商业区，以Shopping MalShopping Mal为为龙头，聚集品牌百货、美食餐饮、休闲娱乐等多元业态，龙头，聚集品牌百货、美食餐饮、休闲娱乐等多元业态，500500米步行半径实现良好的生活循环，一个玉林、双楠、米步行半径实现良好的生活循环，一个玉林、双楠、紫荆的紫荆的“升级版即将呈现。升级版即将呈现。万科万科 魅力之城就位于东方新城核心位置，占地魅力之城就位于东方新城核心位置，占地660660余亩，余亩，将具有完善的配套：将具有完善的配套：1 1个中心公园、个中心公园、2 2所中学、所中学、2 2所小学、所小学、4 4个幼儿园及个幼儿园及3 3个农贸市场；兼有各类公共设施，医院、个农贸市场；兼有各类公共设施，医院、文化活动中心、银行、邮局等一应俱全。文化活动中心、银行、邮局等一应俱全。魅力之城在一、二期魅力之城在一、二期900900余套户数中，有余套户数中，有6060余种户型，设余种户型，设计量是一般楼盘的计量是一般楼盘的2020倍。作为居住容器内核空间，其合倍。作为居住容器内核空间，其合理性与尺度感显得尤为重要。多样化的户型选择是我们理性与尺度感显得尤为重要。多样化的户型选择是我们对个性居住的最大尊重；其中，双开门电梯向两户人家对个性居住的最大尊重；其中，双开门电梯向两户人家分别开放，电梯门即为自家首个大门，业主直接按房号分别开放，电梯门即为自家首个大门，业主直接按房号按钮便对号入座，进入自家领地，更多的私有空间和私按钮便对号入座，进入自家领地，更多的私有空间和私密性。而下沉庭院创造出人居的密性。而下沉庭院创造出人居的“私人院落，更多的私人院落，更多的“私有空间成为梦想的延伸；独创的艺术走廊入私有空间成为梦想的延伸；独创的艺术走廊入户户T T型设计为客户预留展露个性的自由地带。型设计为客户预留展露个性的自由地带。优品尚东优品尚东绿化率45.00容积率2.600占地面积：197亩建筑面积：26万平米价格：3200元/精心规划的南偏东精心规划的南偏东1111度的朝向，符合成都气度的朝向，符合成都气候特征，顺应成都主风向，对自然的充分利候特征，顺应成都主风向，对自然的充分利用能降低能耗，并且使每户每个房间都能最用能降低能耗，并且使每户每个房间都能最大化的自然通风采光，都拥有穿堂风；错动大化的自然通风采光，都拥有穿堂风；错动式布局应运而生了式布局应运而生了270270度观景体验，你可以坐度观景体验，你可以坐在主卧或是书房的任何一个角落，透过宽大在主卧或是书房的任何一个角落，透过宽大的转角落地窗，看庭前花开花落，望天外云的转角落地窗，看庭前花开花落，望天外云卷云舒。卷云舒。新型错动式布局配上纯短板建筑令人叫绝！新型错动式布局配上纯短板建筑令人叫绝！不断改进完善的错动式布局，使每栋建筑没不断改进完善的错动式布局，使每栋建筑没有了转角的封闭，每一个庭院围而不合、隔有了转角的封闭，每一个庭院围而不合、隔而不断，空间更加开放灵动。可以保证业主而不断，空间更加开放灵动。可以保证业主最大的视野面，不仅有最大的视野面，不仅有270270度的视野外，大局度的视野外，大局部户型均可享受南北两面的景观与温暖的日部户型均可享受南北两面的景观与温暖的日光温柔的清风。而错动式布局也为园林景观光温柔的清风。而错动式布局也为园林景观的设计留下了发挥的空间，没有大而笨重的的设计留下了发挥的空间，没有大而笨重的超大景观，取而代之的是散落在各楼栋之间超大景观，取而代之的是散落在各楼栋之间的精致景观小品。的精致景观小品。“零山墙，没有一般建筑山墙的阴冷，零山墙，没有一般建筑山墙的阴冷，没有那些像监狱一样的换气小窗，取而代之没有那些像监狱一样的换气小窗，取而代之的是明亮的转角落地窗，通透明亮，这也意的是明亮的转角落地窗，通透明亮，这也意味着业主能享受的景观更加丰富。味着业主能享受的景观更加丰富。上东阳光占地面积：421354平方米建筑面积：400480平方米绿化率：46.20%容积率：1.27价格：3600-3800元/上东阳光，居宏观规划中定位为“无烟城、“山城、“花城的生态居住新区，毗邻5000亩四川大学城“川师东小校区，坐享10平方公里的十陵城市公园集生活、购物、休闲、体育等多种居家配套于一体，又多层、花园洋房等多种建筑形态的浪漫都市家园。大观城市花园大观城市花园一期经济技术指标一期经济技术指标净用地面积：净用地面积：34499建筑密度：建筑密度：30%建筑面积：建筑面积：77915绿地率：绿地率：30%总户数：总户数：544户户机动车位：机动车位：352辆辆容积率：容积率：2.1一期均价一期均价3300元元/二期均价二期均价3600元元/工程总用地工程总用地192亩亩大观城市花园一期总平图大观城市花园一期总平图大观城市花园二期总平大观城市花园二期总平东方新城二期东方新城二期现现状状东方新城东方新城二期二期东方新城二期简介一、工程位置一、工程位置一、工程位置一、工程位置东方新城土地一级开发工程位于成都市成华区保和乡胜利村，即成昆铁路以东，东方新城土地一级开发工程位于成都市成华区保和乡胜利村，即成昆铁路以东，东方新城土地一级开发工程位于成都市成华区保和乡胜利村，即成昆铁路以东，东方新城土地一级开发工程位于成都市成华区保和乡胜利村，即成昆铁路以东，成渝高速路以南，老成渝公路以北，三环路两侧的成片土地。成渝高速路以南，老成渝公路以北，三环路两侧的成片土地。成渝高速路以南，老成渝公路以北，三环路两侧的成片土地。成渝高速路以南，老成渝公路以北，三环路两侧的成片土地。二、工程交通状况二、工程交通状况二、工程交通状况二、工程交通状况东方新城片区所属区域交通便捷。根据规划，该片区未来将形成机场路东延线、东方新城片区所属区域交通便捷。根据规划，该片区未来将形成机场路东延线、东方新城片区所属区域交通便捷。根据规划，该片区未来将形成机场路东延线、东方新城片区所属区域交通便捷。根据规划，该片区未来将形成机场路东延线、三环路、东洪路、十洪大道的三环路、东洪路、十洪大道的三环路、东洪路、十洪大道的三环路、东洪路、十洪大道的“四纵和由成洛路、成渝高速路、四纵和由成洛路、成渝高速路、四纵和由成洛路、成渝高速路、四纵和由成洛路、成渝高速路、40404040米宽规划道米宽规划道米宽规划道米宽规划道路组成的路组成的路组成的路组成的“三横的畅通路网结构。三横的畅通路网结构。三横的畅通路网结构。三横的畅通路网结构。三、规划情况三、规划情况三、规划情况三、规划情况东方新城二期规划总用地面积约东方新城二期规划总用地面积约东方新城二期规划总用地面积约东方新城二期规划总用地面积约1097.631097.631097.631097.63亩亩亩亩(含生态公园含生态公园含生态公园含生态公园)。其中净用地面积约。其中净用地面积约。其中净用地面积约。其中净用地面积约647.72647.72647.72647.72亩亩亩亩(含含含含500.27500.27500.27500.27亩住宅用地、亩住宅用地、亩住宅用地、亩住宅用地、80.6380.6380.6380.63亩商业性质用地和亩商业性质用地和亩商业性质用地和亩商业性质用地和66.8266.8266.8266.82亩公建配套用地亩公建配套用地亩公建配套用地亩公建配套用地)，市政用地面积约，市政用地面积约，市政用地面积约，市政用地面积约14.1614.1614.1614.16亩，绿化及生态公园用地约亩，绿化及生态公园用地约亩，绿化及生态公园用地约亩，绿化及生态公园用地约283.76283.76283.76283.76亩，道路用地约亩，道路用地约亩，道路用地约亩，道路用地约152152152152亩。亩。亩。亩。本案所处城东副中心片区，大盘林立，建筑规划设计推陈出新，园林景观设计风格各异，各有特色。本案能在剧烈的市场竞争中脱颖而出，要有好的产品，适合的营销手段。好产品表现在建筑规划、设计及园林景观设计及施工等方面。本案分析本案分析随着成都城东副中心的形成，及未来两年内城东大随着成都城东副中心的形成，及未来两年内城东大量的土地开发，城东可能成为成都未来几年成都人量的土地开发，城东可能成为成都未来几年成都人购房首选。购房首选。城东副中心的形成，锦江区人民政府的搬迁，大量城东副中心的形成，锦江区人民政府的搬迁，大量政府公务人员在此上班，形成一定消费及居住需求，政府公务人员在此上班，形成一定消费及居住需求，刺激本区域房地产市场。刺激本区域房地产市场。20052005年有城南副中心房地年有城南副中心房地产走势，就是城东副中心的明天。产走势，就是城东副中心的明天。本案应承接目前市场，探索未来市场，把握市场主本案应承接目前市场，探索未来市场，把握市场主动权。成为本区域的房地产市场的领导者。动权。成为本区域的房地产市场的领导者。总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）总占地面积（亩）1097.631097.631097.631097.63总占地面积（）总占地面积（）总占地面积（）总占地面积（）731756.99 731756.99 731756.99 731756.99 净用地面积（亩）净用地面积（亩）净用地面积（亩）净用地面积（亩）647.72 647.72 647.72 647.72 净用地面积（）净用地面积（）净用地面积（）净用地面积（）431815.49 431815.49 431815.49 431815.49 容积率容积率容积率容积率3.0 3.0 3.0 3.0 覆盖率覆盖率覆盖率覆盖率30.00%30.00%30.00%30.00%基底面积（）基底面积（）基底面积（）基底面积（）129544129544129544129544地上建筑面积（）地上建筑面积（）地上建筑面积（）地上建筑面积（）1295446129544612954461295446地下室面积（）地下室面积（）地下室面积（）地下室面积（）129544129544129544129544总建筑面积（）总建筑面积（）总建筑面积（）总建筑面积（）1424991142499114249911424991商品房售价（元商品房售价（元商品房售价（元商品房售价（元/）4400 4400 4400 4400 商品房销售总额（万元）商品房销售总额（万元）商品房销售总额（万元）商品房销售总额（万元）569996569996569996569996车库售价（元车库售价（元车库售价（元车库售价（元/）1600160016001600车库销售总额（万元）车库销售总额（万元）车库销售总额（万元）车库销售总额（万元）10363103631036310363总销售金额（万元）总销售金额（万元）总销售金额（万元）总销售金额（万元）580360580360580360580360东方新城工程经济技术指标东方新城工程经济技术指标本钱测算说明本次测算没有得到本地块具体规划指标，商业物业没有考虑，统一按修建住宅测算。进一步测算在取得规划指标后进行。工程利润中没有扣除所得税。项目项目投资额（万元）投资额（万元）单位成单位成本本备注备注一一土地成本土地成本142498.40 142498.40 1099.99 1099.99 220220万万/亩亩二二前期费用前期费用29497.32 29497.32 1 1报报建建费费建设项目报建设项目报建费建费1 1、特大城市市政基础设施配套费、特大城市市政基础设施配套费16814.90 16814.90 118118118118元元/平方米平方米2 2、文物勘探发掘费、文物勘探发掘费3 3、工程定额测定费、工程定额测定费4 4、建筑工程质量监督费、建筑工程质量监督费5 5、新建房屋白蚁防治费、新建房屋白蚁防治费新型建筑材料专项基金新型建筑材料专项基金712.50 712.50 5 55 5元元/平方米平方米散装水泥专项基金散装水泥专项基金142.50 142.50 1 11 1元元/平方米平方米异地绿化建设费异地绿化建设费427.50 427.50 3 33 3元元/平方米平方米防空地下室易地建设费防空地下室易地建设费3562.48 3562.48 25252525元元/平方米平方米2 2地质堪查、测绘费用地质堪查、测绘费用712.50 712.50 5 53 3规划设计费用规划设计费用4274.97 4274.97 30304 4工程前期费用（场地平整费用）工程前期费用（场地平整费用）2849.98 2849.98 2020三三建安工程费用建安工程费用200353.75 200353.75 1 1地基处理地基处理7772.68 7772.68 60602 2土土建建地上部分土建成本地上部分土建成本168408.04 168408.04 13001300地下部分土建成本地下部分土建成本23318.04 23318.04 180018003 3监理费用监理费用854.99 854.99 6 6本本钱钱测测算算项目项目投资额（万元）投资额（万元）单位成本单位成本备注备注四四基础配套费用基础配套费用25714.61 25714.61 1 1小区内部网管配套小区内部网管配套16840.80 16840.80 1301302 2小区园林景观、绿化小区园林景观、绿化3886.34 3886.34 30303 3维修基金维修基金4987.47 4987.47 38.538.5五五贷款利息贷款利息13672.67 13672.67 95.95 95.95 利率利率6.126.12六六不可预见费用不可预见费用7961.28 7961.28 55.87 55.87 直接成本直接成本419698.04 419698.04 3239.79 3239.79 七七管理费用管理费用7961.28 7961.28 61.46 61.46 2%2%八八营销费用（含广告费用）营销费用（含广告费用）20312.60 20312.60 156.80 156.80 3.50%3.50%九九营业税金（不含所得税）营业税金（不含所得税）34821.60 34821.60 268.80 268.80 6%6%成本总计成本总计482793.52 482793.52 3726.85 3726.85 总销售金额总销售金额580360.02 580360.02 纯利润纯利润97566.50 97566.50 利润率（总销售金额利润率（总销售金额-总成本）总成本）/总成本总成本20%20%本本钱钱测测算算