企业选址的原理与决策模型课件

第五讲第五讲厂址选择厂址选择1第五讲厂址选择1康佳北上抢滩：康佳北上抢滩：厂址选择决策厂址选择决策2康佳北上抢滩：厂址选择决策2康佳北上抢滩1992年康佳由一家华侨农场的胶木厂发展成年产100万台的电视机厂，想庆祝一番，刚从日本留学回来的总经理助理陈伟荣认为100万还不是庆祝的时候，康佳要发展。由于深圳的土地、交通、水电、能源费用高，及其它原因，康佳必须走出深圳，走出广东。康佳向何处去？3康佳北上抢滩1992年康佳由一家华侨农场的胶木厂发展成年产1营口天津武汉昆明南宁贵阳乌鲁木齐北京广州兰州西安西安96年年100万万上海青岛滁州滁州97年年 100万万重庆重庆98年年 150万万米沙牡丹江牡丹江93年年100万万深圳深圳东莞东莞100万万墨西哥墨西哥 印度印度4营口天津武汉昆明南宁贵阳乌鲁木齐北京广州兰州西安上海青岛滁州分工格局分工格局93年牡丹江牡丹江 100万 东北、华北东北、华北独联体、东欧独联体、东欧 96年西安西安100万 西北、东欧、中东西北、东欧、中东97年滁州滁州 100万 华东、中原华东、中原98年重庆重庆150万 西南西南99年 印度印度墨西哥墨西哥欧洲欧洲美洲（避开反倾销）美洲（避开反倾销）深圳深圳 东莞东莞100万华南华南管理、研发、资金管理、研发、资金从康佳的案例中可以发现哪些规律？5分工格局93年牡丹江 100万 东北、华北 独联案例讨论：从康佳的案例中可以发现哪些规律？原因考虑因素方法6案例讨论：从康佳的案例中可以发现哪些规律？原因6介绍企业选址的原理与决策模型介绍企业选址的原理与决策模型影响地点选择的因素影响地点选择的因素评价地点选择的方法评价地点选择的方法地址因素评分法地址因素评分法运输模型方法运输模型方法收益分析法收益分析法重心法重心法主要内容主要内容7介绍企业选址的原理与决策模型主要内容7厂址选择是一项长期决策一旦确定难以改变影响生产的固定和可变成本影响市场开拓厂址选择一般原理厂址选择一般原理8厂址选择是一项长期决策厂址选择一般原理8 设施选址的基本问题设施选址包括两个方面的问题：第一、选位，即选择什么地区（区域）设置设施。第二、定址。地区选定后，具体选择在该地区的什么位置。具体决策时，实际要考虑的是四种选择：扩展现有的工厂、增加新地点、放弃现有地点、保持原有状态。9 设施选址的基本问题设施选址包括两个方面的问题：9 影响选址的因素（一）选择建厂地区的基本要求（一）选择建厂地区的基本要求 1、接近市场 2、接近原材料产地 3、水、电、气等基础设施完备 4、气候条件能满足生产技术要求10 影响选址的因素（一）选择建厂地区的基本要求10 （二）选择建厂城镇的基本要求 1、当地城镇建设规划允许 2、劳动力市场：劳动力的成本和可得性 3、当地生活条件较好 4、当地工资水平较低11 （二）选择建厂城镇的基本要求 1、当地城镇建设规划允 （三）选择建厂用地的基本要求 1、地质条件适于建厂 2、有可靠的水源保证 3、有足够的用地面积和扩展余地 4、靠近水陆交通要道 5、有利于三废（水、电、气）处理12 （三）选择建厂用地的基本要求 1、地质条件适于建厂1自然条件 不同地点的售价差异不大，但对成本的影响很大社会条件 政府法规，民众态度，经济基础，生活环境企业发展战略 建新厂是发展行为，但发展的本质是拓展市场制造业地点选择须考虑因素制造业地点选择须考虑因素13自然条件制造业地点选择须考虑因素13着眼销售收入消费能力影响客户接触量影响客户接触量影响商业交易量影响商业交易量 1995 Corel Corp.服务业地点选择须考虑因素服务业地点选择须考虑因素14着眼销售收入 1995 Corel Corp.服务业地点选 沃尔玛选址要求 沃尔玛于沃尔玛于1996年年8月在深圳开设类中国第一家沃尔玛购物月在深圳开设类中国第一家沃尔玛购物广场和第一家山姆会员店，迄今已在深圳、昆明、福州广场和第一家山姆会员店，迄今已在深圳、昆明、福州、大连、厦门、汕头、东莞、哈尔滨、长春、沈阳、长沙、大连、厦门、汕头、东莞、哈尔滨、长春、沈阳、长沙、北京、南昌、济南共北京、南昌、济南共14个城市开设了个城市开设了30家商店。家商店。沃尔玛市场部负责新店选址、新店开业、市场调研。沃尔沃尔玛市场部负责新店选址、新店开业、市场调研。沃尔玛选址一般都会选择客流量大、车流多、停车设施良好、玛选址一般都会选择客流量大、车流多、停车设施良好、交通便利以及商店的相容性高的地点。交通便利以及商店的相容性高的地点。沃尔玛选址的具体策略沃尔玛选址的具体策略.良好的可见度良好的可见度.理想的方位理想的方位.合理的场地大小与形状。合理的场地大小与形状。沃尔玛的折扣百货店往往签订沃尔玛的折扣百货店往往签订30年租期，超级中心往往签年租期，超级中心往往签订租期为年的可续签租约。订租期为年的可续签租约。15 沃尔玛选址要求 沃尔玛于1996年8 一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳16 一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口 二、对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4。5米以上（空调排风口至地板的距离）3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 7、商场要求有一定面积的广场17 二、对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，三、对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米18 三、对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上 四、其它 1、市政电源为双回路或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及商标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求 3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期 19 四、其它 1、市政电源为双回路或环网供电或其它当 家乐福选址要求家乐福选址要求 成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。家乐福于1995年进入中国后，采用国际先进的超市管理模式，致力于为社会各界提供价廉物美的商品和优质的服务，受到广大消费者的青睐和肯定，其“开心购物家乐福”、“一站式购物”等理念已经深入人心。如今，家乐福已成功地进入了中国的25个城市，在北至哈尔滨、南至深圳、西至乌鲁木齐、东至上海的中国广袤土地上开设了109家大型超市，聘请3万多名员工。在在华外资零售企业中处于领先地位。家乐福还向中国引进迪亚折扣店和冠军食品超市两种业态。2004年，家乐福(中国)被国内媒体评为“在华最有影响力的企业”之一。20 家乐福选址要求 成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态 家乐福选址要求 (1)(1)开在十字路口。开在十字路口。（法文意为十字路口）第一家店是1963年开在巴黎南效一个小镇的十 字路口，一火爆，大家都说去十字路口，把店名给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。(2)3(2)35 5公里商圈半径。公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分 钟的心理承受力。家乐福在商圈选定时候充分体现了细致入微的理念，它通过5分钟、10分钟的步行距离来测定 商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片。然后对这些区域进行细化，搞清楚某片区内的人口规模 和特征，包括年龄分布、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等等。同时还要计算出不同区域内的人口数 量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域。21 家乐福选址要求 (1)开在十字路口。(3)(3)外聘公司进行市调。外聘公司进行市调。一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证 预测的科学和准确性。(4)(4)灵活适应当地特点。灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上 一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这比沃尔玛、麦德龙灵活。(5)家乐福对大卖场面积大卖场面积要求在2万平方米左右，层高6米，专用卸货区宽度30米左右。家乐福大卖场对柱距要求8 10或99米。(6)(6)家乐福要求配备大型停车场家乐福要求配备大型停车场，并且停车场与大卖场之间联系方便。22 22地址因素评分法运输模型方法收益分析法重心法 1995 Corel Corp.地址选择方法地址选择方法23地址因素评分法 1995 Corel Corp.地址选择方一种常用普及的地址选择方法适用于制造和服务两种作业利用地址因素评价备选地址定性因素举例:教育素质,劳动技能定量因素举例:短期和长期成本地址因素评分法地址因素评分法24一种常用普及的地址选择方法地址因素评分法24列出全部相关因素决定各个因素的权重确定各个因素的计分标准(0-1,0-100等)根据各个因素的计分标准给每个地址打分求出每个地址在各个地址因素上得分的加权平均选择具有最大加权平均的地址地址因素评分法的基本步骤地址因素评分法的基本步骤25列出全部相关因素地址因素评分法的基本步骤25假设你是一家制造业公司的生产作业分析人员。你正在考虑一个新厂的定点问题。两个候选地址是：Omaha(NE)or Denver(CO).因素 权重 NE CO制造成本.7$60k$62k生活成本.1.7.6 劳动力状况.21.8 根据上述信息，你应当选用哪一个地点?1995 Corel Corp.地址因素评分法举例地址因素评分法举例26假设你是一家制造业公司的生产作业分析人员。你正在考虑一个新厂NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件条件地址因素评分法求解地址因素评分法求解27NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.71 10.60.8地址因素评分法求解地址因素评分法求解28NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-NECO因素因素权重权重经商经商成本成本得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商成本成本得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0$60k$62k.71 10.60.8得分得分应应当低一些：当低一些：(最好分最好分)/62=1)/62=1 60606062地址因素评分法求解地址因素评分法求解29NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商得分(0-1)NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.71 10.60.8分分权权相乘相乘 60606062.70.68地址因素评分法求解地址因素评分法求解30NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-地址因素评分法求解地址因素评分法求解NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.71 10.60.860606062.70.68.07.06.20.1631地址因素评分法求解NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.710.60.860606062.70.68.07.06.20.16.97.90加权平均地址因素评分法求解地址因素评分法求解32NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-NECO因素因素权重权重经商经商得分得分(0-1)分权分权乘积乘积经商经商条件条件得分得分(0-1)分权分权乘积乘积总和总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件条件$60k$62k.710.60.860606062.70.68.07.06.20.16.97.90选择最高加权平均地址因素评分法求解地址因素评分法求解33NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-分级加权评分法分级加权评分法步骤：步骤：1 1）确定权数）确定权数-对影响因素的相对重要性程度打对影响因素的相对重要性程度打分。分。2 2）确定评价标尺并为各因素定）确定评价标尺并为各因素定_评价标尺是为影评价标尺是为影响因素对选址的影响程度规定的一组评价等级。响因素对选址的影响程度规定的一组评价等级。3 3）计算评价值）计算评价值计算每因素的权数与等级得分的计算每因素的权数与等级得分的乘积得到评价值。乘积得到评价值。4 4）计算总评分）计算总评分将每个选址方案各因素的评价值总将每个选址方案各因素的评价值总加求和，取总评分最高者为所要选择的最佳厂址。加求和，取总评分最高者为所要选择的最佳厂址。34 分级加权评分法34 例：某电视机公司因业务发展需要，决定例：某电视机公司因业务发展需要，决定建一新厂，提出建一新厂，提出3 3个备选厂址，影响因素共个备选厂址，影响因素共9 9个，评价计算表如下：个，评价计算表如下：35 例：某电视机公司因业务发展需要，决定35 影响因素权数备选厂址ABC土地资源48 2 12 3气候条件11 11 12 2水资源312 4 6 2 9 3资源供应条件618 324 4 12 2基础设施条件728 421 328 4市场空间721 328 4 21 3生活条件520 4 15 310 2劳动力资源28 44 24 2地方法规520 415 310 2总评分1361261048 82 236 影响因素权数备选厂址ABC土地资源48 地址因素评分法运输模型方法收益分析法重心法 1995 Corel Corp.地址选择方法地址选择方法37地址因素评分法 1995 Corel Corp.地址选择方地址因素评分法运输模型方法收益分析法重心法 1995 Corel Corp.地址选择方法地址选择方法38地址因素评分法 1995 Corel Corp.地址选择方收益分析法收益分析法思路：找出与收益有关的因素建立收益函数式用回归模型求出系数39收益分析法思路：39收益分析法收益=39.05 5.14*每家旅店所在州的人口数 +5.86*旅店价格 3.91*该地区中等收入人数的平方根 +1.75*4英里内的大学生人数40收益分析法收益=39.05 5.14*每家旅店所在州的 地址因素评分法运输模型方法收益分析法重心法 1995 Corel Corp.地址选择方法地址选择方法41 地址因素评分法 1995 Corel Corp.地址选 重心法 重心法是一种布置单个设施的方法，这种方法要考虑现有设施之间的距离和要运输的货物量。重心法使用的公式是：Cx重心的x坐标Cy重心的y坐标dix第i个地点的x坐标diy第i个地点的y坐标Vi运往第i个地点的货物量42 重心法Cx重心的x坐标42 应用事例：海奥克塔恩精炼公司要在其长滩的精炼 厂和主要批发点中间设立中间仓库。其坐标如图所示：5004003002001000100200300400500千橡树（25，450）格兰德勒（350，400）阿纳海姆（400，150）长滩（325，75）拉哈伯（450，350）43 应用事例：50040030020010001002003 实例中的货运量位 置 每月汽油购买量（百万加仑）长滩 1500阿纳海姆 250拉哈伯 450格兰德勒 350千橡树 45044 实例中的货运量位 置 重心坐标为：45 重心坐标为：45 应用事例：海奥克塔恩精炼公司要在其长滩的精炼厂和主要批发点中间设立中间仓库。其坐标如图所示：5004003002001000100200300400500千橡树（25，450）阿纳海姆（400，150）长滩（325，75）拉哈伯（450，350）格兰德乐（350，400）5004003002001000100200300400500千橡树（25，450）阿纳海姆（400，150）长滩（325，75）拉哈伯（450，350）5004003002001000100200300400500千橡树（25，450）重心（308，217）阿纳海姆（400，150）长滩（325，75）拉哈伯（450，350）46 应用事例：500400300200100010020小结与讨论小结与讨论考虑因素考虑因素：自然条件社会条件发展战略定性考虑原则定性考虑原则：费用原则集聚人才原则接近用户原则长远发展原则n追求公司的战略发展与最大利益n定性的从全局考虑更重要47小结与讨论考虑因素：定性考虑原则：追求公司的战略发展与最大利 选址分五步走确定项目细节和所有备选地点缩小目标中选目标二选一充分调查和磋商最后实施保证满足关键成功因素48 选址分五步走481、机遇对于有准备的头脑有特别的亲和力。2、不求与人相比，但求超越自己，要哭就哭出激动的泪水，要笑就笑出成长的性格！3、在你内心深处，还有无穷的潜力，有一天当你回首看时，你就会知道这绝对是真的。4、无论你觉得自己多么的了不起，也永远有人比你更强；无论你觉得自己多么的不幸，永远有人比你更加不幸。5、不要浪费你的生命，在你一定会后悔的地方上。6、放弃该放弃的是无奈，放弃不该放弃的是无能；不放弃该放弃的是无知，不放弃不该放弃的是执着。7、不要轻易用过去来衡量生活的幸与不幸！每个人的生命都是可以绽放美丽的，只要你珍惜。8、千万别迷恋网络游戏，要玩就玩好人生这场大游戏。9、过错是暂时的遗憾，而错过则是永远的遗憾！10、人生是个圆，有的人走了一辈子也没有走出命运画出的圆圈，其实，圆上的每一个点都有一条腾飞的切线。11、没有压力的生活就会空虚；没有压力的青春就会枯萎；没有压力的生命就会黯淡。12、我以为挫折、磨难是锻炼意志、增强能力的好机会。邹韬奋13、你不能左右天气，但可以改变心情。你不能改变容貌，但可以掌握自己。你不能预见明天，但可以珍惜今天。14、我们总是对陌生人太客气，而对亲密的人太苛刻。15、人之所以痛苦，在于追求错误的东西。16、知道自己要干什么，夜深人静，问问自己，将来的打算，并朝着那个方向去实现。而不是无所事事和做一些无谓的事。17、逆境是成长必经的过程，能勇于接受逆境的人，生命就会日渐的茁壮。18、哪里有天才，我是把别人喝咖啡的功夫，都用在工作上的。鲁迅19、所谓天才，那就是假话，勤奋的工作才是实在的。爱迪生20、做一个决定，并不难，难的是付诸行动，并且坚持到底。21、不要因为自己还年轻，用健康去换去金钱，等到老了，才明白金钱却换不来健康。22、如果你不给自己烦恼，别人也永远不可能给你烦恼，烦恼都是自己内心制造的。23、命运负责洗牌，但是玩牌的是我们自己！24、再长的路，一步步也能走完，再短的路，不迈开双脚也无法到达。25、成功，往往住在失败的隔壁！26、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。27、人生是一场旅行，在乎的不是目的地，是沿途的风景以及看风景的心情。28、伟大的事业不是靠力气、速度和身体的敏捷完成的，而是靠性格、意志和知识的力量完成的。29、人生最大的喜悦是每个人都说你做不到，你却完成它了！30、在实现理想的路途中，必须排除一切干扰，特别是要看清那些美丽的诱惑。31、激情，这是鼓满船帆的风。风有时会把船帆吹断；但没有风，帆船就不能航行。32、滴水穿石不是靠力，而是因为不舍昼夜。33、忍别人所不能忍的痛，吃别人所别人所不能吃的苦，是为了收获得不到的收获。34、时间是个常数，但也是个变数。勤奋的人无穷多，懒惰的人无穷少。字严35、不同的信念，决定不同的命运！36、只有你学会把自己已有的成绩都归零，才能腾出空间去接纳更多的新东西，如此才能使自己不断的超越自己。37、突破心理障碍，才能超越自己。38、人不怕走在黑夜里，就怕心中没有阳光。9、过错是暂时的遗憾，而错过则是永远的遗憾！10、人生是个圆，有的人走了一辈子也没有走出命运画出的圆圈，其实，圆上的每一个点都有一条腾飞的切线。11、没有压力的生活就会空虚；没有压力的青春就会枯萎；没有压力的生命就会黯淡。12、我以为挫折、磨难是锻炼意志、增强能力的好机会。邹韬奋13、你不能左右天气，但可以改变心情。你不能改变容貌，但可以掌握自己。你不能预见明天，但可以珍惜今天。14、我们总是对陌生人太客气，而对亲密的人太苛刻。39、生命里最重要的事情是要有个远大的目标，并借助才能与坚毅来完成它。歌德40、工作中，你要把每一件小事都和远大的固定的目标结合起来。41、大部分人往往对已经失去的机遇捶胸顿足，却对眼前的机遇熟视无睹20、对所学知识内容的兴趣可能成为学习动机。赞科夫21、游手好闲地学习，并不比学习游手好闲好。约翰贝勒斯22、读史使人明智，读诗使人灵秀，数学使人周密，自然哲学使人精邃，伦理学使人庄重，逻辑学使人善辩。培根23、我们在我们的劳动过程中学习思考，劳动的结果，我们认识了世界的奥妙，于是我们就真正来改变生活了。高尔基24、我们要振作精神，下苦功学习。下苦功，三个字，一个叫下，一个叫苦，一个叫功，一定要振作精神，下苦功。毛泽东25、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。别林斯基1、机遇对于有准备的头脑有特别的亲和力。49