二手房交易知识

北京惠诚律师事务所北京惠诚律师事务所上海分所上海分所 二手房交易知二手房交易知识万商天勤（上海）律万商天勤（上海）律万商天勤（上海）律万商天勤（上海）律师师事事事事务务所律所律所律所律师师，法律，法律，法律，法律经济经济网首席合伙人网首席合伙人网首席合伙人网首席合伙人 王保王保王保王保红红律律律律师师主主主主讲讲王保红律师主讲王保红律师主讲王保王保红律律师介介绍擅擅长领域：房地域：房地产建筑，公司法，合同法，股建筑，公司法，合同法，股权交易及投融交易及投融资，外商投，外商投资、知、知识产权，国内，国内诉讼及仲裁等；及仲裁等；担任中国多家大型房地担任中国多家大型房地产公司、股份公司、外商投公司、股份公司、外商投资企企业的法律的法律顾问；曾参与曾参与处理国企改制收理国企改制收购，国内首批外，国内首批外资企企业上市，海外基金上市，海外基金发行及股票上市工作。行及股票上市工作。王保红律师主讲王保红律师主讲课程目程目录怎怎样交易交易2房地房地产律律师代理服代理服务4怎怎样选房房3 1二手房交易二手房交易过程中的税目程中的税目 3 3王保红律师主讲王保红律师主讲一、一、选房房1.地理位置是关地理位置是关键2.物物业状况状况3.物物业管理者水平管理者水平4.户型型选择5.探探访邻里是否和睦里是否和睦王保红律师主讲王保红律师主讲二、交易二、交易1.卖方身份的真方身份的真实性：性：2.卖方的方的还贷情况情况3.买卖合同合同签约事事项4.普通住宅和非普通住宅普通住宅和非普通住宅5.物物权法及政策法及政策对房地房地产交易的影响交易的影响王保红律师主讲王保红律师主讲二、交易二、交易卖方身份的真方身份的真实性：性：交易交易时，买方需方需查看看卖方的房地方的房地产权证原件，或委托中介到房地原件，或委托中介到房地产交易中心交易中心查询。其中有几。其中有几项需要需要特特别关注：关注：产权人姓名、租人姓名、租赁备案情况、房屋面案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状共有人信息、抵押状态。王保红律师主讲王保红律师主讲二、交易二、交易卖方的方的还贷情况：情况：若若标的房的房产存在抵押，存在抵押，则卖方需要在交易方需要在交易过户之前，将之前，将该房屋内的抵押情况予以注房屋内的抵押情况予以注销。若。若卖方方的抵押是在的抵押是在购进该套房屋套房屋时，由于抵押，由于抵押贷款而款而产生的，生的，则他需要与他需要与银行行预约还贷，并在取得抵押注，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送材料后，将全套材料送进房地房地产交易中心交易中心进行注行注销。王保红律师主讲王保红律师主讲二、交易二、交易1.当事人基本情况当事人基本情况2.房屋的基本情况：房屋的基本情况：3.交房交房时间：4.违约责任：任：5.合同生效、合同生效、变更、中止、更、中止、终止条款；止条款；6.必必须学会使用学会使用补充充协议：7.买卖不破租：不破租：8.户口：口：9.车位位问题：买卖合同合同签约事事项特特别提示：提示：不要不要轻易交出自己的易交出自己的资金，不要金，不要轻易易签字，聘字，聘请或咨或咨询专业人士，人士，查看所有看所有证件及文件及文书原原件；件；王保红律师主讲王保红律师主讲二、交易二、交易普通住宅和非普通住宅普通住宅和非普通住宅：根据沪地税流号文件的根据沪地税流号文件的规定，普通住房必定，普通住房必须同同时符合下列条件：符合下列条件：住宅小区建筑容住宅小区建筑容积率以上；率以上；单套建筑面套建筑面积平方米以下；平方米以下；实际成交价格：低于同成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下，坐落在内土地上住房平均交易价格倍以下，坐落在内环线以内的低于元平方米，以内的低于元平方米，内内环与外与外环间的低于元平方米，外的低于元平方米，外环线以外的低于元平方米。以外的低于元平方米。凡不符合上述条件的均凡不符合上述条件的均为非普通住房。非普通住房。王保红律师主讲王保红律师主讲二、交易二、交易物物权权法及政策法及政策对对房地房地产产交易的影响交易的影响物物权权法法第第二二十十条条当当事事人人签签订订买买卖卖房房屋屋或或者者其其他他不不动动产产物物权权的的协协议议，为为保保障障将将来来实实现现物物权权，按按照照约约定定可可以以向向登登记记机机构构申申请请预预告告登登记记。预预告告登登记记后后，未未经经预预告告登登记记的的权权利利人人同同意意，处处分分该该不不动动产产的的，不不发发生生物物权权效效力力。预预告告登登记记后后，债债权权消消灭灭或或者者自自能能够够进进行行不不动动产产登登记记之之日日起起三三个个月月内内未未申申请请登登记记的的，预预告告登登记记失失效。效。关注政策关注政策对房地房地产市市场的影响。的影响。王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目1.出售方税出售方税费2.购买方税方税费3.关于关于营业税税4.关于土地增关于土地增值税税5.关于房屋关于房屋购买时间的确定的确定6.受受赠房房产处理理7.按揭手房如何按揭手房如何转让8.二手房二手房钱款交割有四种方式款交割有四种方式王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目出售方税出售方税费：全全额营业税：税：总价价（满年收差年收差额部分部分）个人所得税：（两种征收方法任个人所得税：（两种征收方法任选其一，通常其一，通常选第一种）第一种）、总价价（非普通住宅）（非普通住宅）总价价（普通住宅）（普通住宅）、差、差额部分部分土地增土地增值税：税：总价价（满年免征；年免征；满年年总价价）合同印花税：合同印花税：总价价交易手交易手续费：面：面积元元王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目购买方税方税费：契税：非普通住宅：契税：非普通住宅：总价价普通住宅：普通住宅：总价价合同印花税：合同印花税：总价价交易手交易手续费：面：面积元元登登记费：元：元图纸费：元：元权证印花税：元印花税：元王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目关于关于营业税：税：年月日后，个人将年月日后，个人将购买不足年的住房不足年的住房对外外销售的，全售的，全额征收征收营业税；个人将税；个人将购买超超过年（含年）年（含年）的普通住房的普通住房对外外销售的，免征售的，免征营业税；个人将税；个人将购买超超过年（含年）的非普通住房年（含年）的非普通住房对外外销售的，按其售的，按其销售收入减去售收入减去购买房屋的价款后的余房屋的价款后的余额征收征收营业税。税。王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目关于土地增关于土地增值税税：个人个人转让普通住房的，仍按普通住房的，仍按规定定暂免征收土地增免征收土地增值税。税。个人因工作个人因工作调动或者改善居住条件或者改善居住条件转让非普通住房，居住非普通住房，居住满五年的，免征土地增五年的，免征土地增值税；居住税；居住满三年未三年未满五年的，减半征收；居住未五年的，减半征收；居住未满三年的按三年的按规定征收。定征收。从年月日起，从年月日起，对个人个人转让非普通住房，既没有非普通住房，既没有评估价格，又不能提供估价格，又不能提供购房房发票的，票的，实行核定征收土地增行核定征收土地增值税：凡居住未税：凡居住未满三年的，按三年的，按转让收入的征收，居住收入的征收，居住满三年未三年未满五年的减半征收。五年的减半征收。王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目关于房屋关于房屋购买时间的确定：的确定：凡在年月日前凡在年月日前购买新建商品住房的，以新建商品住房的，以购房人取得的房人取得的产权证或房屋交接或房屋交接书上上记载的的时间按孰先原按孰先原则确定。确定。凡在年月日前凡在年月日前购买存量商品住房的，以存量商品住房的，以购房人取得的房人取得的产权证上上记载的的时间确定。确定。凡在年月日后凡在年月日后购买商品住房的，以商品住房的，以购房人取得的房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭或契税清算后取得的完税凭证上上记载的的时间确定。确定。王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目受受赠房房产处理：理：年月日，国税年月日，国税总局局发布国家税布国家税务总局关于加局关于加强房地房地产市市场个人无个人无偿赠与不与不动产税收管理有关税收管理有关问题的通知，其中表明：的通知，其中表明：对个人无个人无偿赠与住房的受与住房的受赠人全人全额征收契税、印花税，而征收契税、印花税，而对于受于受赠人取得人取得赠与人与人无无偿赠与的不与的不动产后，再次后，再次转让该项不不动产的，在的，在缴纳个人所得税个人所得税时，按的税率，按的税率计算。算。王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目按揭手房如何按揭手房如何转让：（目前各大（目前各大银行已行已经停止了二手房停止了二手房转按揭手按揭手续的的办理）理）按揭二手房的按揭二手房的转让与新建商品房与新建商品房转让相比更相比更为复复杂，涉及到了，涉及到了买卖双方的法律关系以及房屋所有双方的法律关系以及房屋所有权人与人与银行的按揭行的按揭贷款关系等多方法律关系，有款关系等多方法律关系，有时还会涉及到开会涉及到开发商与房屋商与房屋产权人的反担保法律关系。因人的反担保法律关系。因此，在此，在购买按揭二手房按揭二手房时一定要一定要谨慎小心，最好是能慎小心，最好是能够聘聘请律律师全程陪全程陪购。王保红律师主讲王保红律师主讲三、二手房交易三、二手房交易过程中的税目程中的税目二手房二手房钱款交割有四种方式：款交割有四种方式：第一种，第一种，买卖双方直接交接。双方直接交接。第二种，通第二种，通过公公证处交接，交接，这种方式也称种方式也称为公公证处提存。提存。第三种，通第三种，通过律律师事事务所交接。所交接。第四种，通第四种，通过银行托管交易行托管交易资金或由金或由银行行为个人出具履个人出具履约保函。保函。如果交易方愿意承担一定的如果交易方愿意承担一定的费用，可以考用，可以考虑公公证提存、提存、银行担保、律行担保、律师监管等第三方担保的形式。管等第三方担保的形式。王保红律师主讲王保红律师主讲四、房地四、房地产律律师代理服代理服务为从根本上解决目前二手房交易中存在的从根本上解决目前二手房交易中存在的风险和可能和可能产生的生的问题，上海市律，上海市律师协会倡会倡导和推广以和推广以“五代五代”服服务为切入点，将其法律服切入点，将其法律服务全面引入到房全面引入到房产居居间中介服中介服务中，中，为二手房交易双方解决后二手房交易双方解决后顾之之忧。所。所谓“五代五代”，是指律，是指律师为二手房交易双方提供的二手房交易双方提供的“代代审”、“代代书”、“代代办”、“代付代付”、“代理代理”服服务。北京惠诚律师事务所北京惠诚律师事务所上海分所上海分所 法律法律经济网首席合伙人网首席合伙人万商天勤万商天勤(上海上海)律律师事事务所所王保王保红律律师Thank You!Thank You!