《建筑经济与企业管理》

02447建筑经济与企业管理第一章 概论考试重点：固定资产的含义；基本建设的内容；基本建设的分类；建筑业的定义；建筑业的组成分类；建筑业与基本建设的关系；建筑业在国民经济中的作用建筑产品的特点；建筑生产的特点；建筑产品生产经验管理的特点建设程序；建设程序的步骤；建设程序的主要内容；基本建设管理建筑市场及建筑市场管理；建筑市场运行管理机制；建设项目采购模式第一节第一节 基本建设与建筑业基本建设与建筑业一、基本建设基本建设基本建设是指建筑、采购和安装固定资产的活动以及与此相联系的其他工作，是存在于国民经济各部门以获得固定资产为目的的投资经济活动。英美称其为固定资产投资，我国常用固定资产投资表示围绕固定资产建设的相关活动。（一）固定资产定义：指在社会再生产过程中，能够在较长时期内为生产、人民生活等方面服务的物质资料。条件：1使用年限在一年以上。2单位价值在规定的限额（具体限额按国家有关财政制度和主管部门的规定确定）以上，否则只是低值易耗品。按其经济用途分为：1生产性固定资产:指在社会生产过程中，能在较长时间内发挥作用而不改变其实物形态的劳动资料，是人们用来影响和改变劳动对象的物质技术手段。例如：厂房、机器设备、铁路、公路等2非生产性固定资产：直接服务于人民物质文化生活，且在较长时间内发挥作用而不改变其实物形态的物质资料。例如：住宅、剧院、教学楼、办公楼等固定资产和流动资产是联系紧密但又互相区别的两个概念：1固定资产在社会生产过程中是劳动资料，而流动资产则是劳动对象。2固定资产在反复参加生产的过程中始终保持原有的实物形态，直至损耗报废才需要进行实物形态的补偿或替换；流动资产在一次性参加生产过程中会改变或消失本身的实物形态，并需要每一次生产周期开始前得到实物形态上的补偿。3固定资产的价值在使用期内按损耗程度逐渐转移到产品中去；流动资产的价值则是一次性转移到产品中去。（二）基本建设的内容1、固定资产的建造：建筑物和构筑物的建造和设备仪器的安装。建筑安装工程包括各类建筑物和构筑物的建造，管道、输电线和电信线的敷设工程等；设备安装工程包括各种生产、实验、医疗、检验的仪器设备及配套的动力、起重、运输、传动等设施的装配和装置工程2、固定资产购置：指对建设项目中所有符合固定资产条件的设备、工具、器具的购置。注：购置活动是流通过程，但购置物质是固定资产。3、其他基本建设工作：基本建设中不可或缺的其他工作，包括勘察设计、土地拆迁、职工培训、建设单位管理等工作。（三）基本建设的分类1按投资用途分类1生产性建设：指直接用于物质生产或为满足物质生产需要的建设。包括：工业建设、建筑业建设、农林水利气象建设、运输邮电建设、商业和物质供应建设、地质资源勘探建设。2非生产性建设：指用于满足人们物质和文化生活需要的建设。包括：住宅建设、文化卫生建设、科学实验研究建设、公共事业建设、其他建设等。2基本建设按建设项目的性质分类从全社会的角度，基本建设是由一个个建设项目所组成。建设项目是指在一个或几个场地上，按照总体规划设计或初步设计进行的一个或多个有内在联系的单项工程所组成的，在建设中实行统一核算、统一管理的建设单位。新建项目对在原来基础上重新进行总体设计，经扩大建设规模后，其增加的固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上的项目也属于新建项目。扩建项目它是指原有企事业单位为扩大原有产品的生产能力和效益，或增加新产品的生产能力和效益，而扩建的主要生产车间或工程的项目，也包括事业和行政单位增建的业务用房。（商业厅办公楼）改建项目它是指原有企事业单位为提高生产效率、改进产品质量，或改进产品方向，对原有设备、工艺流程进行技术改造的项目。恢复项目企事业单位原有的固定资产因自然灾害、战争或人为灾害等原因已全部或部分报废，而后又恢复建设的项目。迁建项目原有企事业单位由于各种原因迁移到另一个地方而进行的建设项目。无论其建设规模是否扩大都属于迁建项目 二、建筑业（一）建筑业的定义狭义定义：直接从事建筑产品加工生产活动的行业，其基本特征：通过运用一定的技术、工程机械进行劳动，将建筑材料、构配件和工艺设备组合，最终形成土木建筑工程产品。广义定义：指围绕土木建筑工程产品生产过程，支撑展开的从建筑产品规划、计划、设计、施工、运行维护等建设全过程工作的所有相关机构的集合。建设业是一个以为社会提供土木建筑产品为目的，以土木建筑产品生产过程为主导，以相关工程服务为辅助，以与建筑业相关的工业生产（如建筑材料，机械设备制造等）、科研、教育为依托的功能完善的产业。依据中华人民共和国建筑法分类：各类房屋建筑及其附属设施的建造，及与之配套的线路、管道、设备的安装活动。抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建造活动。军用房屋建筑工程的建造活动其他专业建筑工程的建造活动（二）建筑业组成分类依据国家标准国民经济分类，建筑业分类为：房屋建筑业房屋建筑业指房屋主体工程的施工活动，不包括主体工程施工前的工程准备活动土木工程建筑业土木工程建筑业指土木工程主体的施工活动，不包括施工前的工程准备活动土木工程建筑包括：铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；水利和内河港口工程建筑；海洋工程建筑；工矿工程建筑；架线和管道工程建筑；其他土木工作建筑。建筑安装业建筑安装指建筑物主体工程竣工后，建筑物内各种设施的安装活动，以及施工中线路敷设管道安装活动；不包括工程收尾的装饰，如对墙面、地面、天花板、门窗等处理活动。建筑装饰和其他建筑业建筑装饰指对建筑工程后期的装饰、装修和清理活动，以及对居室的装修活动。其他建筑业包括：工程准备工作；提供设施服务；其他未列明的建筑活动 三、建筑业与基本建设的关系建筑业与基本建设的关系表表1-1 基本建设和建筑业的区别与联系基本建设和建筑业的区别与联系 四、建筑业在国民经济中的作用四、建筑业在国民经济中的作用1、建筑业在国民经济中发挥着支柱产业的作用建筑业占国内生产总值的比重位居第四，仅次于工业、农业和商业2、建筑业为社会经济文化发展提供了重要的物质基础3、建筑业促进或带动其他关联产业共同发展4、建筑业为社会提供大量就业机会5、建筑业在新农村建设中发挥着积极的作用 五、建筑产品及其生产的特点和经营管理特点建筑产品及其生产的特点和经营管理特点A、建筑产品的特点：1建筑产品的固定性；2建筑产品的多样性；3建筑产品体积庞大；4建筑产品生产周期长B、建筑产品生产的技术经济特点1建筑生产的流动性；2建筑产品生产过程联系面广，综合性强；3影响建筑生产的因素多，受气候影响大；4建筑生产过程的不可间断性C、建筑产品生产的经营管理特点1建筑产品是先有用户后组织生产；2生产经营业务不稳定；3管理环境多变；4机构人员变动大；5市场竞争激烈第二节第二节 基本建设程序及管理基本建设程序及管理一、建设程序一、建设程序定义：指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或使用的整个建设过程中，各项工序必须遵循的先后次序。即指建设项目建设全过程必须遵循的先后顺序。二、建设程序的步骤二、建设程序的步骤目前我国建设程序的主要阶段包括：项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收阶段、项目后评价阶段。图1-1 建设程序示意图项目建议书资源条件长远规划可行性研究并提出报告初步设计选择建设地点投资控制数总概算技术设计施工图设计组织施工竣工验收交付使用项目后评价修改总概算施工图预算工程决算设备订货建设计划生产准备 三、建设程序的主要内容三、建设程序的主要内容A、项目建议书1环境调查和问题研究；2项目目标设计；3项目定义和总体方案策划；4提出项目建议书。项目建议书是对建设项目的轮廓设想，是建设项目正式开展前期工作的依据，是对环境条件、存在问题、总体目标、项目定义和总体方案的说明和细化，同时提出在可行性研究中需要考虑的各个问题和指标。其内容为：1建设项目提出的必要性和依据；2产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；3资源情况、建设条件、协作关系；4投资估算和资金筹措设想；5项目进度设想；6经济效益、社会效益和环境效益的初步估计 B、可行性研究根据审查批准的项目建议书，建设单位委托符合资质要求的工程咨询单位进行可行性研究，对建设项目在技术、工程、经济上，外部协作条件等方面进行全面的技术经济论证，为项目决策提供科学可靠的依据。凡经可行性研究否决的项目不必进行下一步工作。C、建设地点的选择建设地点的选择是生产力布局的最基本的环节，是建设项目可行性研究的组成部分，又是建设项目进行设计的前提，是根据各地区生产力布局和新建项目可行性研究的各项要求，有规划与设计部门共同承担，在实地踏勘和区域性技术经济调查的基础上，对各地建设条件分析评价，并选择若干个能基本满足建设要求的建设地点方案作定性与定量相结合的技术经济综合论证，从而选择最优的建设地点和具体位置。D、编制设计文件一般建设项目分初步设计和施工图设计两个阶段；重大或特别项目分初步设计、技术设计、施工图设计三个阶段大型联合企业、矿区或水利水电枢纽项目分总体规划设计或总体设计、初步设计、技术设计、施工图设计四个阶段。E、建设准备F、组织施工G、生产准备H、竣工验收、交付使用I、建设项目后评价 四、基本建设管理四、基本建设管理宏观层面进行的基本建设管理主要是由各级政府计划管理、城乡规划管理、环境管理、行业管理等部门完成，以实现社会经济宏观发展目标和实施综合管理为前提，通过设计合理的管理机制，配套出台一系列管理制度，并在具体建设项目实施过程中进行规范和引导。微观层面进行的基本建设管理是针对具体的建设项目实施全过程进行的管理。目的是在确定的建设地点，限定的投资额度和时间内，在自然、社会等一系列约束条件下，获得能够满足预定使用功能要求（功能、质量、工地规模），达到预定生产能力或能提供预定要求的产品或服务，具有完备运行条件，能经济、安全、高效率运行的固定资产。项目管理分以下几个方面：1投资者的项目管理；2建设单位的项目管理；3项目管理公司；4承包商的项目管理；5政府的项目管理。广义项目管理：指对建设项目从提出构想开始到交付使用，实现正常运行的全过程进行的项目管理，它是由项目建设单位主导，项目实施相关者共同参与的项目管理，包含了建设程序中所以环节的相关工作。狭义项目管理：指在施工阶段，主要由施工单位实施的项目管理。二、费用与成本二、费用与成本成本估算方法成本估算方法制造成本法总成本费用=生产成本+期间费用其中：生产成本=直接材料费+直接燃料和动力费+直接工资+其他直接费+制造费用期间费用=管理费用+销售费用+财务费用制造费用是指企业内部为生产产品或提供劳务所发生的各项间接费用。在建设项目评价中将制造费用简化为生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费、其他制造费。管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动发生的各项费用。在建设项目评价中将制造费用简化为行政部门管理人员工资及福利费、折旧费、无形资产和其他资产摊销、修理费和其他管理费。生产要素估算法总成本=外购原材料、燃料和动力费+工资及福利费+折旧费+摊销费+财务费用（利息支出）+修理费+其他费用 二、经营成本、沉没成本和机会成本二、经营成本、沉没成本和机会成本经营成本：从总成本中扣除折旧费、流动资金利息、维修费、摊销费后的成本。因投资已经按发生时间计入现金流量，为避免重复计算，需从总成本中扣除折旧和摊销费；而若不考虑资金来源则不需要将利息计入现金流量，如需要考虑，则将利息单列人现金流量。沉没成本：已经发生的与项目相关的又与当前决策无关的费用。机会成本：将一种具有多种用途的有限资源置于特定用途时所放弃最佳机会的收益差值。三、折旧与摊销三、折旧与摊销即建设项目投入运营后，在使用中固定资产会逐渐磨损和贬值，其价值逐步转移到项目运营过程中提供的产品或服务中，转移的价值以折旧的形式计入生产或劳务成本中，并通过产品或劳务的销售以货币形式回收到投资者，这种伴随固定资产损耗发生的价值转移就是固定资固定资产折旧。产折旧。固定资产净值=固定资产原值之前各年折旧的累计值该固定资产净值不能准确反映当时固定资产的真实价值，因此有必要根据社会再生产条件和生产情况对重新购置该固定资产所需要的全部费用进行估算，对固定资产价值进行重新评估时确定的该固定资产价值称为固定资产的重估值；所估得的重新购建费用称为固定资产的重置成本或重置值。（一）固定资产的折旧方法（无论何种方法，（一）固定资产的折旧方法（无论何种方法，折旧总额都相同）折旧总额都相同）匀速折旧法：直线折旧法、工作量法。我国一般采用加速折旧法：年数总和法、余额递减法。1、直线折旧法直线折旧法：是按固定资产使用年限平均计算折旧，每年或每月提取折旧额相等。2、工作量法工作量法：以固定资产完成的工作量来计算折旧额，适用于计算交通运输工具和专用设备等的折旧。（二）摊销（二）摊销无形资产从开始使用之日起，按照有关协议、合同在受益期内分期平均分摊，没有规定受益期的摊销期限不少于10年。递延资产中的开办费在企业开始生产经营之日起，按不短于5年期限分年平均分摊。摊销费在技术经济评价中具有与折旧费相同的性质。四、收入、税金和利润四、收入、税金和利润销售收入销售收入销售收入：企业在一定时期内销售产品或提供劳务的货币收入总额。销售收入=产品销售量*产品销售单价税金税金税金是国家依据法律对有纳税义务的企业单位和个人征收的财政资金。对工业企业而言，计入成本费用的税金：房产税、土地使用税、车船使用税、印花税和进口原材料、备品备件的关税等销售收入直接扣除税金：消费税、营业税、资源税、城乡维护建设税和教育费附加，合称销售税金。营业税是对不实行增值税的劳务交易和第三产业征收的税，是价内税，营业税附加包含城市维护建设费和教育费附加。消费税是对工业企业生产、委托加工和进口的部分应税消费品按差别税率或税额征收的税。资源税是对在我国境内开采应税矿产品或生产盐的单位和个人征收的税。三、利润三、利润利润是指企业在一定时期内的经营成果。在会计制度中规定，利润总额等于营业利润加上投资净收益和营业外收支净额的代数和。纯收入=销售收入-总成本销售利润=纯收入-销售税金及附加第二节第二节 资金的时间价值资金的时间价值资金的价值随时间的变化而变化原因：通货膨胀导致货币贬值，同样面额的钱在未来不如现在价值大；货币增值，即通过一系列经济活动使开始投入的钱在未来获得一定的利润而增值。资金的时间价值含义：货币用于投资，通过资金的运动而使货币增值；货币存入银行，货币使用者因失去一定时间内对这些货币的使用权而获得适当的补偿。即资金的时间价值是资金作为生产要素在生产及资金流通过程中，随时间的推移而产生的增值。一、利息与利率一、利息与利率利息是指货币所有者因贷出货币而失去这笔货币一定时间的使用权所获得的补偿。利率是指一个计息周期内所得利息额与借贷本金的比值，反映了资金随时间推移的增长率。二、现金流量二、现金流量现金流量是指拟建项目在整个项目计算期内的各个时间点上实际发生的现金流入与流出，以及流入流出的差额。且流入与流出是相对的，借方的流入是贷方的流出，反之亦然。项目计算期一般包括建设期、投产期、达产期和回收处理期。建设期：项目从开始施工带建成投产的时间；投产期：项目开始投产到达到设计生产能力的时间；达产期：达到设计生产能力后持续发挥生产能力的时间；回收处理期：项目达到预计寿命期后停产处理的时间。现金流量图是描述现金流量的流入与流出、数值大小、发生时点的图形。一般形式如图：其中，横轴为时间轴，表示从0到n的时间序列，时间间隔的单位以计息期为准，一般以年为单位。时间轴上的0代表时间序列的起始点，1到n代表各计息期的终点，同时又代表下一个计息周期的始点。各时点上垂直于横轴的有大小比例的箭线代表现金流量。一般现金流入为正值，箭头向上；现金流出为负值，箭头向下。四、资金的等值、现值、折现、终值、年值和时值四、资金的等值、现值、折现、终值、年值和时值资金的等值是指在考虑时间因素后，在不同时刻发生的数值不等的资金可能具有相等的价值。由于资金时间价值的存在，只有发生在同一时刻的资金流入或流出才能直接求代数和，为满足这一时间可比性的要求，就必须进行资金的等值计算。现值（P）一般表示发生在建设初期0点上的资金价值，或表示未来某时点之前的某时点的资金价值。将未来某时点的现金流量折算为现值成为折现或贴现。终值（F）一般表示计算期末的资金价值，或表示某时点之后的某时点的资金价值。年值（A）是指连续发生在相同时间间隔期末且数值相等的现金流序列。也称年金或月金。时值是指资金在某一特定时点上的价值。五、复利等值计算公式五、复利等值计算公式资金的等值计算采用复利计息方法一次支付终值公式一次支付终值公式一次支付是指分析项目现金流量是，现金流入或流出均发生在一个时点。一次支付终值公式即复利本利和公式。已知P、i、n，求终值F。第三章第三章建筑工程技术经济分析方法建筑工程技术经济分析方法考试重点：识记：项目前期策划论证的阶段划分；项目评估。领会：可行性研究的内容；可行性研究报告的内容识记：建设项目经济评价的指标体系领会：经济评价方法应用：经济评价方法的应用识记：风险分析的含义；项目不确定性和风险的来源领会：风险分析的过程和方法应用：盈亏平衡点分析识记：价值工程的基本概念；价值工程对象的选择；功能分析；改进方 案的评价与实施领会：价值工程的工作程序；制度改进方案二、经济评价方法经济评价方法（六）、费用现值（费用现值（PC）及费用年值）及费用年值(AC)费用现值(PC)是将方案计算期内各年的费用，根据行业基准收益率或设定的折现率，折现到期初的现值之和。费用年值（AC）是将方案计算期内各年的费用，根据行业基准收益率或设定的折现率，等值计算到计算期中各年的年金值。注：注：NAP与与NPV的关系的关系净年值与净现值在单个项目的评价结论上总是一致的，即对于单个项目的判断和计算期相同的多个方案的择优过程中，净年值与净现值是等效的评价指标。对于多个方案的择优，净年值指标与净现值指标对于计算期相同的方案，其评价结论是相同的。但是，对于计算期不相同的方案，比较净年值指标更合理，更具有实际意义。三、经济评价方法的应用三、经济评价方法的应用1、方案比选的概念和类型、方案比选的概念和类型方案比选：方案的比较和择优，就是对根据实际情况所提出的多个备选方案，通过选择适当的经济评价方法和指标，对各个方案的经济效益能力（盈利能力、偿债能力、财务生产能力）进行比较，最终选择出具有最佳投资效果的方案。方案比选类型：局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选。整体比选是按各个备选方案所含的因素进行定性和定量的全面的综合的对比；局部比选是仅就备选方案的不同因素或部分重要因素进行局部的或专项的对比。方案比选的定性分析方法适合于方案比选的初级阶段，定量分析方法论证经济效益的大小，判别方案的优劣。通常需要定性比选与定量比选相结合来判别方案的优劣。2、方案之间的经济关系类型方案之间的经济关系类型方案之间的经济关系类型：互斥型关系、独立型关系、混合型关系。互斥型关系：各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系。例：一个建设项目的厂址选择，不是选在甲地，就是选在乙地，或者选在丙地；只要选择了其中一个地点，其他的厂址方案都必须放弃。互斥方案的比选是项目经济评价的重要内容，也是其他关系类型方案比选的基础。独立型关系：各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，其中任何一个方案的采用与否只与方案自己的可行性有关，而与其他方案是否采用没有关系。例：某企业面临三个没有资金约束的条件下，这三个方案之间不存在任何的制约和排斥关系，因此，这三个方案就是一组独立方案，称之为无资源限制的独立方案。混合型关系：在一组备选方案中，方案之间有些具有互斥关系，有些具有独立关系，则称这一组方案为混合方案。在组织结构上有两种形式：在一组独立方案中，每个独立方案下又存在若干个互斥方案的形式。简称为先独立或互斥方案。在一组互斥方案中，每个互斥方案下又有若干独立方案的形式。简称先互斥后独立方案。三、互斥方案的经济评价三、互斥方案的经济评价互斥方案的排他性使得人们在若干个互斥方案中只能选择一个方案。对互斥方案经济效果的评价应包括两部分内容：一是绝对效果检验，即判断各个方案本身是否可行；二是相对效果检验，即从若干个可行的备选方案中选出相对经济性最优的方案。对于互斥方案的经济评价，这两项内容通常缺一不可，以确保所选方案不但可行而且最优。注：在进行相对经济效果评价时，不论使用哪种经济评价指标，都必须满足方案可比条件。当方案的计算期不相等时，应转化为计算期相等的条件下进行比选。（五）、混合方案的经济评价混合方案的经济评价先独立后互斥混合方案的比选先独立后互斥的层混方案的比选，是先在互斥层根据互斥方案的比选方法进行比选，然后对选出来的最优方案在独立层中按照独立方案的比选方法进行比选。先互斥后独立混合方案的比选先互斥后独立混合方案的比选是先对最下层独立层，根据独立方案的比选方法选择组合方案，然后在根据互斥方案的比选方法对上一层互斥关系的各组合方案进行比选。第三节风险分析第三节风险分析一、风险分析的含义一、风险分析的含义通过对拟建项目实施过程中具有较大影响的不确定性因素进行分析，计算基本变量的增减变化引起项目财务或经济效益指标的变化，找出最敏感的因素及临界点，预测项目可能承担的风险，使项目的投资决策建立在较为稳妥的基础上，这种分析即是风险分析，也称为不确定性分析。三、价值工程对象的选择三、价值工程对象的选择选择分析对象依据原则：与企业生产经营发展相一致的原则潜力大、易于提高价值的原则四、功能分析（价值工程的核心）四、功能分析（价值工程的核心）功能分析是为了完整描述各功能及其相互关系而对各功能进行定性和定量的系统分析过程。功能分析包括功能的定义、整理和计量。功能定义和功能整理是对功能定性的系统分析过程；功能计量是对各功能定量的系统分析过程。功能分析的作用是为了制定价值工程研究对象的创新改进方案打基础，以实现提高研究对象的价值，并获取最佳的综合效益。三、工程招标程序工程招标程序工程招标一般包括准备阶段、招标阶段和决标成交阶段，如下图。对技术复杂或无法精确确定拟定技术规格的项目，招标人可以分两阶段招标。第一阶段：投标人按照招标公告或投标邀请书的要求提交不带报价的技术建议，招标人根据投标人提交的技术建议确定技术标准和要求，编制招标文件。第二阶段：招标人向第一阶段提交技术建议的投标人提供招标文件，投标人按照招标文件的要求包括最终技术方案和投标报价的投标文件。二、工程投标程序工程投标程序 第四节施工项目成本控制第四节施工项目成本控制一、施工一、施工项目成本预测与计划项目成本预测与计划施工项目的成本预测与计划是施工项目成本的事前控制（项目成本的主动控制）。它是在研究所掌握成本资料的基础上，对工程项目成本进行预算和估算；分析、研究、制订降低成本措施的方向和途径；并通过成本计划的编制作出成本控制的安排，也即是提出一个可行的成本控制的实施纲要和作业设计，其程序如图所示。