房地产基础知识课件

房地产基础知识培训房地产基础知识培训 房地产基础知识房地产行业分析房地产行业分析一级市场一级市场:又称国家级土地市场又称国家级土地市场,其主体是代表国家的其主体是代表国家的房地产管理部门房地产管理部门按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业土地使用权出让给承担开发业务的企业 特点：国家垄断经营特点：国家垄断经营房地产基础知识 房地产行业分析房地产行业分析二级市场二级市场:即房地产开发市场（又称增量市场）即房地产开发市场（又称增量市场）其经营主体为各房地产开发公司，经营内容是按照城市其经营主体为各房地产开发公司，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给单位或个人开发。然后将开发出来的房地产出售给单位或个人 房地产基础知识 房地产行业分析房地产行业分析三级市场三级市场:具有消费性质。（又指存量房市场）具有消费性质。（又指存量房市场）一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴房地产基础知识土地交易土地交易 出让年限：出让年限：居住用地居住用地70年；年；商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；年；工业、教育、科技、文化、卫生、体工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地育用地50 年；年；房地产基础知识交易方式交易方式转让转让买卖买卖交换交换赠予赠予析产析产继承继承房屋交易房屋交易抵押抵押-指产权所有人以房契作为抵押，向银行取得借款，并 按期付息租赁租赁-指产权所有人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为房地产基础知识什么样的房子不可以直接上市交易？什么样的房子不可以直接上市交易？1 1 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利产权利 的；的；2 2 已经被抵押的已经被抵押的3 3 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;4 4 已被列入拆迁公告范围内的已被列入拆迁公告范围内的;5.5.擅自改变房屋使用性质的擅自改变房屋使用性质的6.6.依法收回土地使用权的。依法收回土地使用权的。7.7.法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形房地产基础知识生效要件生效要件合同签署以合同签署以合同签字合同签字为生效要件为生效要件房屋买卖以房屋买卖以产权登记产权登记为生效要件为生效要件 房地产基础知识二、房屋基础概念二、房屋基础概念容积率容积率小区总建筑面积与总用地面积的比值小区总建筑面积与总用地面积的比值容积率容积率=建筑总面积建筑总面积用地面积用地面积房地产基础知识 建筑密度建筑密度-建筑物底层占地面积建筑物底层占地面积用地面积用地面积（反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密（反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度）集程度）建筑高度建筑高度建筑物室外地平面至外墙顶部的总建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度高度 建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、建筑保护单位周围有限高要求建筑保护单位周围有限高要求 房地产基础知识 建筑间距建筑间距-建筑间距的控制是为了保证人建筑间距的控制是为了保证人们工作、生活的质量与安全，满足必须们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照、通风与消防要求。按日照间距的日照、通风与消防要求。按日照间距与消防间距要求，求其最大值；与消防间距要求，求其最大值；最低需满足冬至日中午满窗日照一小时最低需满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时。或偏斜照二小时。房地产基础知识 建筑面积建筑面积套内面积公摊面积套内面积公摊面积 套内面积：套内面积：=套内净面积套内墙体面积阳台面积套内净面积套内墙体面积阳台面积 公摊面积公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等楼梯、设备间等 它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。房地产基础知识 得房率得房率=套内建筑面积套内建筑面积建筑面积建筑面积 一般：多层住宅为一般：多层住宅为85-91，小小/高层住宅为高层住宅为72-76，商业、办公楼为商业、办公楼为55-70房地产基础知识 绿地率绿地率：居住区用地范围内各类绿地的居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率总和与居住区用地的比率绿地覆盖率绿地覆盖率：绿化垂直投影面积之和与占绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比地面积的百分比房地产基础知识 层高层高-住宅高度以住宅高度以“层层”为单位计算；为单位计算；它通常包括下层地板面或楼板面它通常包括下层地板面或楼板面 到上层楼板面之间的距离。到上层楼板面之间的距离。目前，目前，一般住宅层高在一般住宅层高在2.8米左右米左右。净高净高-则是指层高减去楼板厚度的净剩则是指层高减去楼板厚度的净剩 值，值，一般在一般在2.65米。米。房地产基础知识 住宅进深住宅进深-指一间独立的房屋或一幢居住建筑从指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，米左右，不能任意扩大。不能任意扩大。一般情况下设计的住宅进深过大，就是住宅成为一般情况下设计的住宅进深过大，就是住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地不过，进深大的住宅可以有效的节约用地房地产基础知识 住宅开间即住宅的宽度住宅开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离，因为，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米米。较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性房地产基础知识三、房屋分类三、房屋分类相关概念相关概念商品房：商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋，含成开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分本和利润两部分.房改房：房改房：经过房改办批准购买的房屋经过房改办批准购买的房屋.经济适用房：经济适用房：政府为照顾普通收入职工建造的微利政府为照顾普通收入职工建造的微利商品房（利润为商品房（利润为3%3%以下）以下）.二手房：二手房：是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。房地产基础知识三、房屋分类三、房屋分类1 1、按性质分按性质分一手房（增量房）一手房（增量房）二手房（存量房）二手房（存量房）2 2、按用途分、按用途分住宅住宅非非住宅住宅普普通通非非普通普通3 3、按按结构结构分分砖混砖混：以砖墙作为竖向承重：以砖墙作为竖向承重框架框架:以钢筋混凝土柱梁来承重以钢筋混凝土柱梁来承重钢结构钢结构：工业化，国内较少、需高质量工业化，国内较少、需高质量剪力墙结构剪力墙结构：主要用于高层，防风：主要用于高层，防风4 4、按外型分按外型分多层多层：总高在总高在4-74-7层层小高层小高层：总高在：总高在8-118-11层层高层高层：总高在：总高在1212层以上层以上平房平房：总高：总高3 3层以下层以下1 1、房屋所在小区的建筑容积率房屋所在小区的建筑容积率1.01.0以下以下2 2、单套建筑面积在、单套建筑面积在144M144M2 2以上以上房地产基础知识5 5、按按产权产权分分使用权使用权:只有只有使用的权利，无权自行转让、出租、抵押使用的权利，无权自行转让、出租、抵押 共有权共有权:产权证上有两个或两个以上名字，共有人产权证上有两个或两个以上名字，共有人必须全部同意才可买卖、租赁等必须全部同意才可买卖、租赁等 所有权：所有权：拥有房屋完全产权拥有房屋完全产权6 6、按单元组合分按单元组合分点式点式：多层：多层1 1个单元个单元：条式条式：多层多个单元：多层多个单元塔式塔式：高层：高层1 1个单元个单元板式板式：高层多个单元：高层多个单元房地产基础知识四、影响房价的因素四、影响房价的因素 地点地点现阶段房市看好，地价直接影响房价，特别主城区现阶段房市看好，地价直接影响房价，特别主城区 交通交通是否便利，公交，路，桥，以及地铁是否便利，公交，路，桥，以及地铁 购物购物周边的商业区，大型超市，为生活提供方便周边的商业区，大型超市，为生活提供方便 学区学区此房是否可以上比较好的学校此房是否可以上比较好的学校 楼层楼层一般客户只想寻一般客户只想寻25层的房子，这是因为：层的房子，这是因为：顶层：楼层高、质量因素等顶层：楼层高、质量因素等二层：有些二层房子下水管易堵二层：有些二层房子下水管易堵一层：采光不好，但是有些会在使用面积上占优势（如带小院等）一层：采光不好，但是有些会在使用面积上占优势（如带小院等）房地产基础知识四、影响房价的因素四、影响房价的因素 房龄房龄房价构成中的重要因素；房价构成中的重要因素；朝向朝向一般喜欢朝南的户型；一般喜欢朝南的户型；装修及配套装修及配套房屋是否经过装修，是否有齐全的配套设施，房屋是否经过装修，是否有齐全的配套设施，这方面在租赁市场上影响就比较大；这方面在租赁市场上影响就比较大；临街临街主干道与支路的情况均不相同；主干道与支路的情况均不相同；小区环境小区环境小区环境是否优雅，人文环境是否好；小区环境是否优雅，人文环境是否好；房型房型好的房型：通风，私密性好。好的房型：通风，私密性好。房地产基础知识五、两证图片五、两证图片房屋所有权证、国有土地使用权证房屋所有权证、国有土地使用权证房地产基础知识产权证封面产权证封面房地产基础知识产权证内页一产权证内页一房地产基础知识产权证内页二产权证内页二房地产基础知识土地证封面土地证封面房地产基础知识土地证内页土地证内页房地产基础知识房地产基础知识