房地产基础知识[1]课件

房地产基础知识房地产基础知识房地产基础知识1 首先，我谨代表销售部欢迎大家加首先，我谨代表销售部欢迎大家加入这个团队。入这个团队。其次，希望大家在沈阳瑞志城建置其次，希望大家在沈阳瑞志城建置业发展有限公司这个大家庭里工作顺利。业发展有限公司这个大家庭里工作顺利。最后，祝大家在我们公司有更大的最后，祝大家在我们公司有更大的发展。发展。房地产基础知识1第一篇第一篇 建筑基础知识建筑基础知识一、建筑物一、建筑物1 1、定义：、定义：广义：人工建筑而成的所有东西。广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。水塔、水井、隧道等。房地产基础知识1房地产基础知识12 2、分类：、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。式。按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑业建筑、农业建筑 按层数分：低层（按层数分：低层（1 13 3层）、多层（层）、多层（4 47 7层）、小高层（层）、小高层（8 81212层）、高层（层）、高层（1313层以上）层以上）、超高层（建筑总高度超过、超高层（建筑总高度超过100100米，不含单层米，不含单层建筑超过建筑超过100100米）。米）。按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1二、建筑构造二、建筑构造1 1、基础：、基础：定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。基。按构造形式不同分类：条形基础、独立基按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。基础。2 2、地基：、地基：定义：不是建筑物的组成部分，是承受由定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。基础传下来的荷载的土层或岩层。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识13 3、墙体和柱：、墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。这些荷载和自重传给基础。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。重墙、非承重墙。4 4、门窗：、门窗：门的分类：门的分类：(形式形式)平开门、推拉门、转门、平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；卷帘门、弹簧门；门的分类：（材质）木门、塑钢门、铝合门的分类：（材质）木门、塑钢门、铝合金门等。金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。房地产基础知识15 5、地面、楼板和梁：、地面、楼板和梁：梁是跨过空间的横向构件。梁是跨过空间的横向构件。6 6、楼梯：、楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。栏杆扶手。楼梯的宽度一般在楼梯的宽度一般在1.21.2米左右。米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在住宅楼梯的倾斜度一般在151520o20o 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在202025cm25cm、踢步在、踢步在15cm15cm时人们的感觉最舒适。时人们的感觉最舒适。2.80 2.80米层高的住宅每跑米层高的住宅每跑9 9个台阶。个台阶。房地产基础知识1房地产基础知识1三、建筑设备：三、建筑设备：1 1、给水、排水系统、给水、排水系统 给水的方式有：直接供水（在水压水量稳给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）泵水箱供水。）给水的管材目前多采用给水的管材目前多采用PVCPVC管、铝塑管。管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用水。多采用100100150150的铸铁管或的铸铁管或PVCPVC管材。管材。房地产基础知识12 2、采暖系统：、采暖系统：供暖系统可分为两类，一是独立供暖；二是供暖系统可分为两类，一是独立供暖；二是集中供暖。集中供暖。集中供暖又可分为两种：集中供暖又可分为两种：1 1、热水供暖：采用热水进行供暖，供水温、热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般度一般9595度，回水温度一般度，回水温度一般7070度。这种方式的特度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。暖。2 2、地源热泵：采用于地下换热的技术。是、地源热泵：采用于地下换热的技术。是现在沈阳极力推行的一种新型的采暖方式，与热现在沈阳极力推行的一种新型的采暖方式，与热水供暖（锅炉）更加经济环保。水供暖（锅炉）更加经济环保。房地产基础知识1房地产基础知识13 3、通信和空调系统、通信和空调系统 包括电话系统、网络系统、有线系统等。包括电话系统、网络系统、有线系统等。4 4、电气设备：、电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。引下线、接地装置）。5 5、燃气供应系统、燃气供应系统燃气目前常用的有三种：燃气目前常用的有三种：人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是业的副产品，其主要成分是COCO（钴），比重（钴），比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。房地产基础知识1 天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是一氧化碳，比空气轻，一旦发生泄漏，天分是一氧化碳，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价为色环保燃料，全国正大力推广。现价为2.62.6元元/立方米。立方米。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为值高。现价约为5656元元/公斤。液化石油气与公斤。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。目前沈阳主于市政燃气管网尚未达到的地区。目前沈阳主要用于浑河南岸地区。要用于浑河南岸地区。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1四、建筑材料四、建筑材料1 1、砖：、砖：普通砖的尺寸为普通砖的尺寸为235*115*55mm235*115*55mm，因为砖，因为砖的尺寸，所以才出现了的尺寸，所以才出现了1212墙、墙、2424墙、墙、3737墙等墙等的说法。的说法。每每512512块普通砖组成块普通砖组成1 1立方米。立方米。2 2、水泥：、水泥：水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。水泥。房地产基础知识1房地产基础知识13 3、钢筋混凝土：、钢筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。点，使得建筑物更加稳定。4 4、防水材料：、防水材料：目前常用的主要是目前常用的主要是SBSSBS（改性卷材）、（改性卷材）、JSJS（防水涂料）。（防水涂料）。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识15 5、三大材、四小材：、三大材、四小材：三大材：钢材、水泥、木材。三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。房地产基础知识1规划术语及相关规定规划术语及相关规定1 1、容积率：、容积率：项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。多层容积率一般控制在多层容积率一般控制在1.31.3以下，小高层以下，小高层的容积率可以达到的容积率可以达到2 2左右，高层视情况一般在左右，高层视情况一般在4 4或或5 5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。越大，视野、采光就越好。房地产基础知识1房地产基础知识12 2、建筑密度、建筑密度:在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。总用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密集程度。3 3、绿化率、绿地率：、绿化率、绿地率：绿化率项目规划建设用地范围内的绿化面积与规绿化率项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。划建设用地面积之比。绿化率自然越高越好，一般在绿化率自然越高越好，一般在35%35%左右。左右。绿地率绿地率,描述的是居住区用地范围内各类绿地的描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的）。绿地率所指的“居居住区用地范围内各类绿地住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。房地产基础知识14 4、用地性质：、用地性质：规划用地的使用功能。规划用地的使用功能。5 5、用地面积：、用地面积：规划地块划定的面积。规划地块划定的面积。6 6、用地红线：、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。标示，故称之为用地红线。7 7、道路红线：、道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。界线。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识18 8、日照间距系数：、日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。檐高的比值。9 9、建筑间距：、建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。两栋建筑物外墙之间的水平距离。1010、日照标准：、日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。日获得的日照量。1994 1994年年2 2月月1 1号执行的城市居住区规划设计号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少底层日照时间不少1 1小时或大寒日住宅底层日照时小时或大寒日住宅底层日照时间不少于间不少于2 2小时。小时。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识11111、居住区用地：、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。总称。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。场地。公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。地。房地产基础知识1房地产基础知识11212、命名规定：、命名规定：花园：占地花园：占地1500015000平米以上，设有中心广场，平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的绿化面积不低于总面积的45%45%，休闲场地面积不，休闲场地面积不少于总面积的少于总面积的15%15%。小区：建筑面积在小区：建筑面积在3000030000平米以上，居住户平米以上，居住户数数30003000户以上或人口在户以上或人口在70007000人以上，设有居委人以上，设有居委会。会。组团：被小区道路分隔，并与居住人口规组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（模（1000100030003000人）相对应配建有居民所需的人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。基层公共服务设施的居民生活聚居地。房地产基础知识1城市居住区城市居住区 城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模然分界线所围合，并与居住人口规模30000300005000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住生活聚居地。居住小区居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模自然分界线所围合，并与居住人口规模700070001500015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地活聚居地房地产基础知识1居住组团居住组团 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模隔，并与居住人口规模1000100030003000人相对应，配人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居地。1313、配套设施：、配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。1414、建筑小品：、建筑小品：指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。房地产基础知识1基础知识及常用名词基础知识及常用名词房地产：房地产：土地及其地上定着物的统称。房地产与建土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分筑物密不可分.土地的所有权种类：土地的所有权种类：国有土地，集体土地。国有土地，集体土地。土地使用权的获取方式：土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前其中，以出让方式获取土地使用权，目前在沈阳已经实行在沈阳已经实行“招拍挂招拍挂”的方式进行，即以的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。已经停止。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1生地与熟地：生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平三通一平”施工条件的土地。施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。燃气通、通讯通、供热通，场地平整。房地产基础知识1拆迁补偿的方式：拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。较多采用货币补偿方式。土地的使用年限：土地的使用年限：住宅用地：住宅用地：7070年；商业用地：年；商业用地：4040年；工业用年；工业用地：地：5050年。年。土地成本的构成：土地成本的构成：土地出让金土地出让金+拆迁费用。拆迁费用。土地出让金：土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。房地产基础知识1房地产基础知识1产权及房产种类：产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。三种形式。房产证实行两证分离，即将房产与地产分离房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有办证，房产所有者持有“房屋所有权证房屋所有权证”、“土土地使用权证地使用权证”两种证件两种证件 房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。和处分的权利。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。房地产基础知识1 使用权房：由国家及国有企业事业单位投使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。居民的公房。共有房产：两个或两个以上的人对同一项共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。房产共同享有所有权。办证方面的现房概念：指开发商已办妥房办证方面的现房概念：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。地产权证（大证）的商品房。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。以入住的房屋。办证方面的期房概念：指开发商从取得商办证方面的期房概念：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。为止的期间。房地产基础知识1 期房：是指开发商从取得商品房预售许可期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买为买“楼花楼花”，这是当前房地产开发商普遍采，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。住的房子。外销房：由房地产开发企业建设的，取得外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。其他组织和个人。房地产基础知识1 内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。给当地企事业单位和居民。准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。进行配套施工阶段的房屋。不可售公房不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。房地产基础知识1已购公房已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房住房单位产权房单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。也称系统产权房、系统房。廉租房廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾、退的旧公房等。要是腾、退的旧公房等。房地产基础知识1私房私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为易时为“一手一手”，第二次交易则为，第二次交易则为“二手二手”。一。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。多余住房换取收益。房地产基础知识1尾房尾房 又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到当商品住宅的销售量达到8080以后，一般就进以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。小花园且遮挡较严重。房地产基础知识1烂尾房烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。全盘停滞的积压楼宇。“烂尾烂尾”的情况一般不会发生在房产的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。推进，一步步显现。房地产基础知识1价格：价格：价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等。清盘价等。均价：均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价：起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价并不能真实的反映楼盘的价位。价作为起价。起价并不能真实的反映楼盘的价位。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。为起步价。房地产基础知识1基价基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。预售价预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。时，应按有批准权限部问核定的价格为准。一次性买断价一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。款或交房的义务，不得随意变更。房地产基础知识1定金定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的的20%20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。还定金。房地产基础知识1违约金违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。支付违约金。房屋面积：房屋面积：建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.202.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）围成的空间的水平面积）房地产基础知识1 使用面积：房屋户内全部可供使用的空使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积：各产权人共同占有或共共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%50%。房地产基础知识1房地产基础知识1 共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。和的比值。房地产基础知识1 1 1、商品房销售面积：商品房整幢出售，其、商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按扣除）。商品房按“套套”或或“单元单元”出售，其出售，其销售面积为购心者所购买的套内或单元内建筑销售面积为购心者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。面积与应分摊的共有建筑面积之和。2 2、整幢房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）、整幢房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围小平投影面积之和，包括勒脚以上各层的外围小平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高上盖，结构牢固，层高2.20m2.20m以上（含以上（含2.20m2.20m）的永久性建筑。的永久性建筑。房地产基础知识1 3 3、套内建筑面积：指套内使用面积、套内、套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。墙体面积及套内阳台建筑面积之和。4 4、套内使用面积：指房屋户内全部可供使、套内使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线小平投影计算。用的空间面积，按房屋的内墙线小平投影计算。5 5、阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在、阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在小平面的投影面积。小平面的投影面积。套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。积之和。6 6、共有建筑面积：指各产权主共同占有或、共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共同使用的建筑面积。房地产基础知识1 7 7、共有建筑面积分摊系数：指整幢建、共有建筑面积分摊系数：指整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。内建筑面积之和的比值。8 8、应分摊的共有建筑面积：指套内建、应分摊的共有建筑面积：指套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。房地产基础知识12 2、商品房建筑面积计算、商品房建筑面积计算 指层高在指层高在2.20m2.20m以上（含以上（含2.20m2.20m）的房屋外）的房屋外墙（或柱外围）小平投影面积。层高取自地面墙（或柱外围）小平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面到楼面、楼面至屋面（不包括隔至楼面、楼面到楼面、楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。热层）的垂直高度。3 3、计算全部建筑面积的范围、计算全部建筑面积的范围 1 1、永久性结构的单层房屋，不论其高度均、永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围小平面积计算算一层，按其外墙勒脚以上外围小平面积计算建筑面积；多层房屋建筑面积的总和计算。建筑面积；多层房屋建筑面积的总和计算。2 2、自然层内的附层、技术层，按其层高在、自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m2.20m以上部位的上口外围小平投影面积计算。以上部位的上口外围小平投影面积计算。房地产基础知识1 3 3、穿过房屋信道，房屋内的门厅、大厅，不、穿过房屋信道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在部分，层高在2.20m2.20m以上的，按其水平投影面积以上的，按其水平投影面积计算。计算。4 4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然计算。圾道、管道井等均按房屋的自然计算。5 5、突出房屋屋面，有围护结构且层高在、突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.20m 2.20m 以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其围护结构外围水平投影面积计算。机房，按其围护结构外围水平投影面积计算。6 6、封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积、封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。计算。房地产基础知识1 7 7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。各层水平投影面积总和计算。8 8、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面积计算。按其柱外水平投影面积计算。9 9、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。按外围水平投影面积计算。10 10、净高在、净高在2.05m2.05m以上的地下室或半地下以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。墙）外围水平面积计算。11 11、有柱雨蓬或有围护结构的门廊、门斗，、有柱雨蓬或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。按其柱或围护结构外围水平面积计算。房地产基础知识1 12 12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。水平投影面积计算。13 13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。外围水平投影面积计算。14 14、位于自然层以上的假层房屋或斜面结构、位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过房屋，按其高度超过2.20m2.20m以上部位的水平投影面以上部位的水平投影面积计算（应具备通风、采光条件）。积计算（应具备通风、采光条件）。4 4、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围 1 1、与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊、与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。影面积一半计算。房地产基础知识1 2 2、独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚、独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。积一半计算。3 3、未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积、未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积一半计算。一半计算。4 4、无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面、无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。积总和的一半计算。5 5、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围 1 1、层高在、层高在2.20m2.20m以下的房屋，净高在以下的房屋，净高在2.05m2.05m以下的地下室和半地下室。以下的地下室和半地下室。2 2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。房地产基础知识1 3 3、房屋之间无上盖的架空通廊。、房屋之间无上盖的架空通廊。4 4、无柱的雨蓬。、无柱的雨蓬。5 5、建筑物内的操作平台、上料平台及利、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6 6、骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，、骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋层用作街头巷通行的部分。以及房屋层用作街头巷通行的部分。7 7、房屋的天面，挑台，天面上的花园、房屋的天面，挑台，天面上的花园、泳池。泳池。8 8、消防、检修等用途的室外爬梯。、消防、检修等用途的室外爬梯。9 9、构筑物如独立烟囱，烟道，水塔，储、构筑物如独立烟囱，烟道，水塔，储油（水）池、罐，地下人防干、支线等。油（水）池、罐，地下人防干、支线等。10 10、共有建筑面积的分摊计算、共有建筑面积的分摊计算房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1“五证两书五证两书”：五证按获取的先后顺序排列：建设工五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建筑工程；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；商品房预（销）售许可证施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：两书：商品房质量保证书：主要约定了保修年商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。体结构、各部件在使用中应注意的问题。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1预售的条件：预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。得了国有土地使用权证。持有其余三证。持有其余三证。按提供预售的商品房计算，投入开按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的发建设的资金达到工程建设总投资的25%25%以以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。上，并已确定施工进度和竣工交付期限。房地产基础知识1常用名词：常用名词：开间：开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的中缝到另一面墙中缝之间的实际距离。因为是墙的中缝到另一面墙中缝之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过般不超过3.03.0米米-3.9-3.9米，砖混结构住宅开间一般不米，砖混结构住宅开间一般不超过超过3.33.3米。米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间开间5 5米以上，进深米以上，进深7 7米以上的大开间住宅可为米以上的大开间住宅可为住户提供一个住户提供一个40-5040-50平方米甚至更大的居住空间，平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加半，使用面积增加2%2%，便于灵活隔断、装修改造。，便于灵活隔断、装修改造。房地产基础知识1进深：进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在在5 5米左右，不能任意扩大。米左右，不能任意扩大。层高：层高：指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。净高：净高：层高减去楼板厚度的净剩值。层高减去楼板厚度的净剩值。房地产基础知识1房地产基础知识1错层：错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为约为404060cm60cm之间，以实现动静、公私的分离。之间，以实现动静、公私的分离。一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。大的高档住宅。房地产基础知识1房地产基础知识1（6 6）跃层）跃层 一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为称为“楼中楼楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明。它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。梯的停站层。（7 7）复式）复式 一层比较高的房子中局部加一层，变为两层一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。视觉感受较为宽阔丰富。房地产基础知识1房地产基础知识1房地产基础知识1（8 8）阁楼）阁楼 即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。近年来能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。（9 9）水箱间）水箱间 是指建筑在房屋中及房屋天面上专门储水用是指建筑在房屋中及房屋天面上专门储水用途的房屋，在水箱外另设有围护结构及屋面顶盖。途的房屋，在水箱外另设有围护结构及屋面顶盖。（1010）装饰性塔楼）装饰性塔楼 是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。如钟楼等。般不能使用。如钟楼等。房地产基础知识1房地产基础知识1（1111）附层）附层 即夹层，是指房屋内部空间的局部层次，如一即夹层，是指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是二层，从内部看局部是三层，这幢房屋从外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。（1212）假层）假层 是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。在一般情况下，楼层内高度在能直立。在一般情况下，楼层内高度在1.7M1.7M以上的以上的部分。部分。（1313）地下室）地下室 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。是指房屋本身在室外地坪以下的部分。（1414）半地下室）半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的超过该房间净高的1 13 3，且不超过，且不超过1 12 2者者房地产基础知识1房地产基础知识1（1515）阳台）阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。物等的空间。（1616）平台）平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。面或由住宅底层地面伸出室外的部分。（1717）走廊）走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。房地产基础知识1房地产基础知识1（1818）玄关）玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是玄关就是登堂入