房地产信贷业务交流课件

2011年年5月月房地产信贷业务交流交流题纲一、国家房地产宏观调控政策演变一、国家房地产宏观调控政策演变二、我行现行房地产行业信贷政策解析二、我行现行房地产行业信贷政策解析三、房地产各业务品种审查要点和思路三、房地产各业务品种审查要点和思路四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意 的几个问题的几个问题房地产信贷业务交流第一部分：国家房地产宏观调控政策演变第一部分：国家房地产宏观调控政策演变第五阶段（2009.12-2010年）第四阶段（2008-2009年）第三阶段（2007年）第二阶段（2005-2006年）第一阶段（2003-2004年）房地产信贷业务交流调控导向调控导向典型政策典型政策政策效果政策效果“遏制投资过快增长遏制投资过快增长”“管严土地、看紧信贷管严土地、看紧信贷”121号文、号文、18号文号文资本金比例由资本金比例由20上调至上调至35封顶按揭封顶按揭“8.31”大限全面实施大限全面实施招拍挂等招拍挂等抑制供给，抑制供给，对需求影响不大对需求影响不大供需矛盾突出供需矛盾突出房价稳中有升，土地房价稳中有升，土地价格大幅上涨价格大幅上涨住房供给结构不合理住房供给结构不合理第一阶段（2003-2004年）房地产信贷业务交流第二阶段（2005-2006年）调控导向调控导向典型政策典型政策政策效果政策效果抑制供给抑制供给增加供给和减少需求增加供给和减少需求 提高按揭提高按揭首付比例至首付比例至30国八条、国八条、212号文、号文、二手房交纳个税二手房交纳个税国六条、国六条、90/70政策、政策、房产营业税满五年免征房产营业税满五年免征171号号“外资限炒令外资限炒令”、土地新政出台、土地新政出台、房地产市场整顿房地产市场整顿 各地反应不一、各地反应不一、效果不显著效果不显著急刹车式短效痕迹急刹车式短效痕迹房地产信贷业务交流调控导向调控导向典型政策典型政策政策效果政策效果增加供给、抑制需求增加供给、抑制需求改善住房结构改善住房结构 建设部规范建设部规范经纪行业（北京：经纪行业（北京：资金监管、网上签约、资金监管、网上签约、标准买卖）标准买卖）物权法出台、回归保障、物权法出台、回归保障、央行连续央行连续5次加息、次加息、10次提高次提高存款准备金率、存款准备金率、房贷新政（二套首付房贷新政（二套首付40，利率，利率1.1倍）倍）土地失控、土地失控、融资监管缺失融资监管缺失地价房价互拉疯涨地价房价互拉疯涨第三阶段（2007年）房地产信贷业务交流调控导向调控导向典型政策典型政策政策效果政策效果 紧缩房贷、压缩需求、紧缩房贷、压缩需求、防止经济过热和通胀防止经济过热和通胀“救市救市”加强保障性加强保障性住房建设、土地阀门住房建设、土地阀门再度把紧、严格建设项目再度把紧、严格建设项目贷款管理贷款管理央行央行“双率齐下双率齐下”、4万亿投资万亿投资计划、系列新政支持房地产计划、系列新政支持房地产（按揭利率（按揭利率7成、首付比例成、首付比例20、契税、契税1、免征、免征印花税、土地增值税等）印花税、土地增值税等）下调自有资本金下调自有资本金贷款比例等贷款比例等 降幅超出预期降幅超出预期非理性报复性非理性报复性反弹与暴涨反弹与暴涨第四阶段（2008-2009年）房地产信贷业务交流调控导向调控导向典型政策典型政策政策效果政策效果供给与需求双向调控，供给与需求双向调控，强化保障性住房建设；强化保障性住房建设；房价从房价从“抑制抑制”变为变为“遏制遏制”，“严严”字当头字当头 营业税征免营业税征免年限恢复到年限恢复到5年年开发商拿地首付比例开发商拿地首付比例提高至五成提高至五成国十条、国十条、19条土地调控条土地调控新政、新政、78户央企退市户央企退市房贷新征、北京房贷新征、北京新政新政“限购限购”等等 产业结构升级产业结构升级有待时间检验有待时间检验第五阶段（2009.12-2010年）房地产信贷业务交流第二部分：我行现行房地产信贷政策解析第二部分：我行现行房地产信贷政策解析参考：分行授信审批动态第二期：我行最新房地产信贷政策解析参考：分行授信审批动态第二期：我行最新房地产信贷政策解析注意：注意：1.最新审批权限的调整最新审批权限的调整关于调整部分信贷业务授权的通知（工银办发关于调整部分信贷业务授权的通知（工银办发2011277号）号）关于调整部分信贷业务转授权的通知（工银京发关于调整部分信贷业务转授权的通知（工银京发201136号）号）2.RERCO测算和利率（工银办发测算和利率（工银办发2011122号）要求号）要求房地产信贷业务交流第二部分：我行现行房地产信贷政策解析第二部分：我行现行房地产信贷政策解析行业政策导向行业政策导向适度进入类行业适度进入类行业限额管理限额管理严格贯彻落实国家调控政策和监管要求严格贯彻落实国家调控政策和监管要求房地产信贷业务交流一、房地产贷款封闭管理办法（一、房地产贷款封闭管理办法（20102010版）版）（工银办发（工银办发20102010591591号）号）1.全面贯彻了国家及监管部门的要求：实贷实付；严禁囤地捂盘等违纪行为全面贯彻了国家及监管部门的要求：实贷实付；严禁囤地捂盘等违纪行为2.扩大了房地产贷款封闭管理范围：房地产贷款品种全覆盖；纳入专户资金扩大了房地产贷款封闭管理范围：房地产贷款品种全覆盖；纳入专户资金范围相应扩大范围相应扩大3.加强了关键风险环节管理力度：强化了贷款发放、支付与收回环节的管理；加强了关键风险环节管理力度：强化了贷款发放、支付与收回环节的管理；固融专户资金余额控制固融专户资金余额控制4.简化了业务手续：取消签订房地产开发贷款承诺函简化了业务手续：取消签订房地产开发贷款承诺函5.强化封闭管理重要性：行长第一责任人；刚性控制强化封闭管理重要性：行长第一责任人；刚性控制第二部分：我行现行房地产信贷政策解析第二部分：我行现行房地产信贷政策解析房地产信贷业务交流二、房地产开发企业名单制管理办法（二、房地产开发企业名单制管理办法（20102010年版）年版）（工银办发（工银办发20102010627627号）号）1.标识管理：管理：刚性控制性控制2.准入原准入原则：严格格筛选、名、名单核准、核准、实时监测、动态调整整3.准入准入类别：重点支持：重点支持类、适度、适度进入入类、专项进入入类4.准入程序：支行准入程序：支行分行信管部分行信管部分行信用风险委员会分行信用风险委员会5.准入名单的监测与管理：下调准入类别；调出准入名单（调出后两年内不得准入名单的监测与管理：下调准入类别；调出准入名单（调出后两年内不得再次准入）再次准入）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析第二部分：我行现行房地产信贷政策解析房地产信贷业务交流二、房地产开发企业名单制管理办法（二、房地产开发企业名单制管理办法（20102010年版）年版）（工银办发（工银办发20102010627627号）号）6.准入条件：准入条件：企企业分分类开开发资质净资产（亿元）元）实收收资本本（亿元）元）信用信用等等级近三年开近三年开发销售房屋面售房屋面积（万平米）（万平米）或累或累计销售金售金额（亿元）元）重点支持重点支持类一一级101011AAAA-100100万平米（含）以上或万平米（含）以上或5050亿元（含）元（含）以上以上适度适度进入入类二二级（含）（含）以上以上550.50.5AA5050万平米（含）以上或万平米（含）以上或2020亿元（含）元（含）以上以上专项进入入类三三级（含）（含）以上以上0.30.30.10.1AA5 5万平米（含）以上或万平米（含）以上或2 2亿元（含）以元（含）以上（上（长三角、珠三角地区企三角、珠三角地区企业应在在1010万平米（含）以上或万平米（含）以上或5 5亿元（含）以上）元（含）以上）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析第二部分：我行现行房地产信贷政策解析房地产信贷业务交流三、住房开发贷款管理办法（三、住房开发贷款管理办法（20102010年版）年版）（工银发（工银发20102010102102号）号）1.首次将首次将“限额管理限额管理”写入办法写入办法2.借款人准入更加严格（净资产、开发资质）借款人准入更加严格（净资产、开发资质）3.强化项目资本金要求（比例、先期投入、来源）强化项目资本金要求（比例、先期投入、来源）4.严格贯彻国家宏观调控政策（囤地捂房、非主业央企、股东违规、受托支付、严格贯彻国家宏观调控政策（囤地捂房、非主业央企、股东违规、受托支付、封闭管理）封闭管理）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析第二部分：我行现行房地产信贷政策解析房地产信贷业务交流 四、土地储备贷款管理办法（四、土地储备贷款管理办法（20102010年版）年版）（工银发（工银发20102010100100号）号）1.纳入政府融资平台贷款管理纳入政府融资平台贷款管理2.借款人的限定（土地储备中心等事业法人）借款人的限定（土地储备中心等事业法人）3.明确土地储备贷款应为抵押贷款明确土地储备贷款应为抵押贷款4.明确项目资本金必须在贷款发放前足额到位明确项目资本金必须在贷款发放前足额到位5.纳入房地产贷款封闭管理范围纳入房地产贷款封闭管理范围第二部分：我行现行房地产信贷政策解析第二部分：我行现行房地产信贷政策解析房地产信贷业务交流五、城市棚户区改造贷款管理办法（试行）五、城市棚户区改造贷款管理办法（试行）（工银办发（工银办发20102010431431号）号）第二部分：我行现行房地产信贷政策解析第二部分：我行现行房地产信贷政策解析1.总行核准城市准入总行核准城市准入2.执行房地产开发企业名单制管理执行房地产开发企业名单制管理3.取得政府授权及专项规划批准文件取得政府授权及专项规划批准文件4.95（含）签订拆迁补偿安置协议、开发企业实施一二级联动（含）签订拆迁补偿安置协议、开发企业实施一二级联动5.及时无条件办理土地抵押及时无条件办理土地抵押6.后续开发贷款置换棚户区改造贷款后续开发贷款置换棚户区改造贷款注：关于在北京等五家分行试点开办公共租赁住房贷款业务的通知注：关于在北京等五家分行试点开办公共租赁住房贷款业务的通知 （工银办发（工银办发2010889号）号）房地产信贷业务交流第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路住房开发贷款住房开发贷款审查要点（合规性审查）审查要点（合规性审查）：1.1.借款人方面：准入条件、资信状况等借款人方面：准入条件、资信状况等2.2.项目方面：项目来源合法性、建设手续（立项、四证、环评）是否齐备等项目方面：项目来源合法性、建设手续（立项、四证、环评）是否齐备等3.3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等4.4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押率担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押率是否充足；保证人担保能力等。注意：是否充足；保证人担保能力等。注意：空置三年（含）以上的商品房和空置三年（含）以上的商品房和闲置两年（含）置两年（含）以上的土地使用以上的土地使用权不能抵押；不能抵押；如置如置换存量存量贷款，抵押物是否款，抵押物是否为最高最高额抵押，能否保障抵押，能否保障我行第一抵押我行第一抵押权利。利。5.5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROCRAROC测算及利率水平；按测算及利率水平；按揭资源揭资源房地产信贷业务交流第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路住房开发贷款住房开发贷款审查思路（风险审查）：审查思路（风险审查）：1.借款人方面：要充分考察其开发经验、行业地位和资金实力。借款人方面：要充分考察其开发经验、行业地位和资金实力。2.项目方面：关注项目成本构成（参考：授信审批动态），充分考虑该项目在房地项目方面：关注项目成本构成（参考：授信审批动态），充分考虑该项目在房地产市场价格下行中的抗风险能力；关注后续拆迁成本；项目建设内容是否符合规划要求。产市场价格下行中的抗风险能力；关注后续拆迁成本；项目建设内容是否符合规划要求。3.市场方面：关注项目的地理位置，重点分析近几年当地房地产市场的价格走势、市场方面：关注项目的地理位置，重点分析近几年当地房地产市场的价格走势、涨幅的合理性以及目前的供需状况，判断项目定价、目标客户定位、销售计划是否合理。涨幅的合理性以及目前的供需状况，判断项目定价、目标客户定位、销售计划是否合理。4.贷款条件及管理要求设置：贷款条件及管理要求设置：要切实保证贷款能够按照项目工程进度逐步支付，全部用于贷款项目的建设；保证要切实保证贷款能够按照项目工程进度逐步支付，全部用于贷款项目的建设；保证项目销售回款全部归集至我行资金专户接受监管，我行贷款能够按照项目销售进度及时回项目销售回款全部归集至我行资金专户接受监管，我行贷款能够按照项目销售进度及时回收。收。房地产信贷业务交流第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路商用房开发贷款商用房开发贷款审查要点（合规性审查）：审查要点（合规性审查）：1.1.借款人方面：准入条件、资信状况等借款人方面：准入条件、资信状况等2.2.项目方面：项目来源合法性、建设手续（立项、四证、环评）是否齐备等项目方面：项目来源合法性、建设手续（立项、四证、环评）是否齐备等3.3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等4.4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押率是否充足；保证人担保能力等。注意率是否充足；保证人担保能力等。注意空置三年（含）以上的商品房和空置三年（含）以上的商品房和闲置两年置两年（含）以上的土地使用（含）以上的土地使用权不能抵押；不能抵押；如置如置换存量存量贷款，抵押物是否款，抵押物是否为最高最高额抵押，抵押，能否保障我行第一抵押能否保障我行第一抵押权利。利。5.5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROCRAROC及利率水平测算及利率水平测算 房地产信贷业务交流第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路商用房开发贷款商用房开发贷款审查思路审查思路（风险审查）（风险审查）：1.1.借款人方面：关注借款人的综合实力及同类物业开发经验。借款人方面：关注借款人的综合实力及同类物业开发经验。2.2.项目方面：关注项目成本（股权溢价）；关注项目建成后的经营模式（出租？出项目方面：关注项目成本（股权溢价）；关注项目建成后的经营模式（出租？出售？）及市场前景；是否存在超规划情况。售？）及市场前景；是否存在超规划情况。3.3.市场方面：关注项目所在区域的市场竞争状况（空置率），严格控制对同类物业市场方面：关注项目所在区域的市场竞争状况（空置率），严格控制对同类物业供大于求的项目发放贷款。（写字楼租售前景、酒店经营方、商业定位）供大于求的项目发放贷款。（写字楼租售前景、酒店经营方、商业定位）4.4.贷款条件及管理要求设置：对资本金要求应更严格，对资金缺口较大的项目可要贷款条件及管理要求设置：对资本金要求应更严格，对资金缺口较大的项目可要求借款人适当提高资本金比例。项目租售回款必须要求封闭管理（施工方放弃优先受偿）求借款人适当提高资本金比例。项目租售回款必须要求封闭管理（施工方放弃优先受偿），按工程进度支付贷款，按租售进度偿还贷款。项目全部或主要出租、自营，贷款期限，按工程进度支付贷款，按租售进度偿还贷款。项目全部或主要出租、自营，贷款期限应控制在应控制在8 8年（含）以内年（含）以内;项目全部或主要用于出售、转让的，贷款期限应控制在项目全部或主要用于出售、转让的，贷款期限应控制在5 5年（含）年（含）以内。以内。房地产信贷业务交流第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路经营性物业支持贷款经营性物业支持贷款审查要点（合规性审查）：审查要点（合规性审查）：1.1.借款人方面：准入条件、资信状况等借款人方面：准入条件、资信状况等2.2.物业方面：资产权属合法，已取得产权证；项目经营用途合规；特定资产物业方面：资产权属合法，已取得产权证；项目经营用途合规；特定资产已进入营运期，经营业态成熟已进入营运期，经营业态成熟3.3.贷款用途方面：合法、合规贷款用途方面：合法、合规4.4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押率是否充足；保证人担保能力等。注意法定优先受偿权、最高额抵押、物理完整率是否充足；保证人担保能力等。注意法定优先受偿权、最高额抵押、物理完整性等问题性等问题 5.5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROCRAROC、利率水平及综、利率水平及综合收益测算合收益测算 房地产信贷业务交流第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路经营性物业支持贷款经营性物业支持贷款审查思路（风险审查）审查思路（风险审查）：1.1.借款人方面：关注企业经营及财务情况，以及资产营运能力、物业管理能力借款人方面：关注企业经营及财务情况，以及资产营运能力、物业管理能力和财务管理水平，并应对借款人的综合盈利能力、偿债能力以及物业经营收入占借款和财务管理水平，并应对借款人的综合盈利能力、偿债能力以及物业经营收入占借款人收入结构的比重予以关注。人收入结构的比重予以关注。2.2.物业方面：结合物业所处的地理位置、配套设施、经营定位以及在当地同类物业方面：结合物业所处的地理位置、配套设施、经营定位以及在当地同类市场的竞争优势，分析判断物业出租或经营的未来发展前景。市场的竞争优势，分析判断物业出租或经营的未来发展前景。3.3.国家或当地政府制定的政策对物业未来经营收益或转让价值可能产生的影响；国家或当地政府制定的政策对物业未来经营收益或转让价值可能产生的影响；贷款期内借款人（尤其是基于物业）的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的贷款期内借款人（尤其是基于物业）的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。影响。4.4.贷款条件及管理要求设置：受托支付，用途合规；收入（租金）专户，质押贷款条件及管理要求设置：受托支付，用途合规；收入（租金）专户，质押登记，分期还款，提前还款约定；登记，分期还款，提前还款约定；MISMIS系统、系统、POSPOS机具安装；商户深度营销等机具安装；商户深度营销等房地产信贷业务交流第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路土地储备贷款土地储备贷款审查要点（合规性审查）审查要点（合规性审查）：1.1.借款人方面：土地储备中心及分中心借款人方面：土地储备中心及分中心2.2.项目方面：项目规划用途（保障房）、一级开发手续（立项、环评、用地预项目方面：项目规划用途（保障房）、一级开发手续（立项、环评、用地预审、规划意见、上市计划等）审、规划意见、上市计划等）3.3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等4.4.担保方面：抵押权属是否完全、合法（储备用地），抵押物价值是否客观、担保方面：抵押权属是否完全、合法（储备用地），抵押物价值是否客观、公允，抵押率是否符合我行规定，抵押物变现能力如何。公允，抵押率是否符合我行规定，抵押物变现能力如何。5.5.评估测算方面：贷款额度、期限、利率、评估测算方面：贷款额度、期限、利率、RAROCRAROC测算等是否符合我行规定测算等是否符合我行规定房地产信贷业务交流第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路土地储备贷款土地储备贷款审查思路（风险审查）审查思路（风险审查）1.1.重点关注贷款项目的合法合规性，包括借款人土地储备主体资格、开发手续等。重点关注贷款项目的合法合规性，包括借款人土地储备主体资格、开发手续等。2.2.收储地块是否符合城市规划和土地利用总体规划及年度土地利用计划、涉及的收储地块是否符合城市规划和土地利用总体规划及年度土地利用计划、涉及的农用地是否办妥合法的转用征用手续、是否已取得财政部门批准借款人贷款规模的文农用地是否办妥合法的转用征用手续、是否已取得财政部门批准借款人贷款规模的文件及同级人民政府批准的项目实施方案以及是否能以相应的土地设定抵押等。件及同级人民政府批准的项目实施方案以及是否能以相应的土地设定抵押等。3.3.关注借款人和贷款项目的偿债能力，包括借款人资金收付管理机制的规范程度、关注借款人和贷款项目的偿债能力，包括借款人资金收付管理机制的规范程度、收储地块中可出让的经营性用地比例及出让价格的合理性等。收储地块中可出让的经营性用地比例及出让价格的合理性等。房地产信贷业务交流第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题审查需要注意的几个问题1.全行房地产规模压缩，实行总量刚性控制，把握好投放节奏全行房地产规模压缩，实行总量刚性控制，把握好投放节奏2.结构调整，流量管理结构调整，流量管理3.优先用于续建、在建项目优先用于续建、在建项目4.加强到期贷款管理，逐户制定风险防控预案加强到期贷款管理，逐户制定风险防控预案5.加强风险管理，严格落实在建工程抵押加强风险管理，严格落实在建工程抵押6.保障房的问题、理财业务问题保障房的问题、理财业务问题总体原则总体原则房地产信贷业务交流第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题审查需要注意的几个问题注重市注重市场走走势判断判断防范系防范系统性性风险看清大势才能防止房地产信贷出现系统性风险（国房景气指数）：看清大势才能防止房地产信贷出现系统性风险（国房景气指数）：1.2010年回顾：全行业大幅增长、整体量跌价涨、房地产企业业绩大幅攀升年回顾：全行业大幅增长、整体量跌价涨、房地产企业业绩大幅攀升 2.2011年展望：年展望：“十二五十二五”第一年，仍会坚持抑制投资性需求的政策，增加保障第一年，仍会坚持抑制投资性需求的政策，增加保障性供给。性供给。“宏观调控宏观调控”仍将是政策主题，市场面临深度调整，价格上涨幅度趋于和缓，仍将是政策主题，市场面临深度调整，价格上涨幅度趋于和缓，有望回归理性。市场关键词：有望回归理性。市场关键词：“通胀、加息、调控、信贷、产业调整通胀、加息、调控、信贷、产业调整”3.关注几个新动向：关注几个新动向：一是并购贷款将会在房地产企业及项目公司股权并购中发挥更加重要的作用，为杠一是并购贷款将会在房地产企业及项目公司股权并购中发挥更加重要的作用，为杠杆收购交易提供资金支持。杆收购交易提供资金支持。二是持有优质物业的企业将更加关注经营性物业抵押贷款，寻求盘活资产，增加现二是持有优质物业的企业将更加关注经营性物业抵押贷款，寻求盘活资产，增加现金。金。三是房地产信托、房地产私募基金与银行贷款产品的衔接与组合将更加受到青睐。三是房地产信托、房地产私募基金与银行贷款产品的衔接与组合将更加受到青睐。房地产信贷业务交流第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题审查需要注意的几个问题注重合法合注重合法合规性性审查防范政策性防范政策性风险1.控制房地产投资规模，严格房地产开发贷款管理：控制房地产投资规模，严格房地产开发贷款管理：货币政策（利率、准备金率）、货币政策（利率、准备金率）、税费政策、信贷政策税费政策、信贷政策2.调整住房供应结构，增加中、低收入阶层的住房供应：调整住房供应结构，增加中、低收入阶层的住房供应：土储贷款地块规划、类别土储贷款地块规划、类别墅项目墅项目3.打击囤积，抑制投资，稳定住房价格：打击囤积，抑制投资，稳定住房价格：关注国土资源部门和建设主管部门的有关公告关注国土资源部门和建设主管部门的有关公告信息，对被查出有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，不能发放贷款；对空置信息，对被查出有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，不能发放贷款；对空置3年以上的商品房或年以上的商品房或闲置闲置2年以上的土地不能接受作为贷款抵押物；对项目市场定位中投资需求占比较高的项目要特别谨慎。年以上的土地不能接受作为贷款抵押物；对项目市场定位中投资需求占比较高的项目要特别谨慎。4.限制外资投资房地产业：限制外资投资房地产业：项目核准权限的问题、项目资本金比例的特殊要求项目核准权限的问题、项目资本金比例的特殊要求5.有关土地的调控政策：土地供应和银行信贷有关土地的调控政策：土地供应和银行信贷两个重要工具两个重要工具所有经营性用地和工业用地一律实行公开招标、拍卖或挂牌出让；严禁违法下放土地审批权；切实所有经营性用地和工业用地一律实行公开招标、拍卖或挂牌出让；严禁违法下放土地审批权；切实保护耕地，特别是强调保护基本农田，稳定基本农田面积和质量；多次强调严格执行土地利用总体规划和保护耕地，特别是强调保护基本农田，稳定基本农田面积和质量；多次强调严格执行土地利用总体规划和土地利用计划，严格控制农用地转用计划指标；规范土地出让收支管理；规范土地储备土地利用计划，严格控制农用地转用计划指标；规范土地出让收支管理；规范土地储备房地产信贷业务交流第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题审查需要注意的几个问题关注宏关注宏观调控背景下成本控背景下成本过高高问题防范开防范开发商商资金金链风险（信用（信用风险）1.重点考察项目的成本情况：重点考察项目的成本情况：土地成本、建安成本、融资成本、股权溢价土地成本、建安成本、融资成本、股权溢价压力测试压力测试2.重视市场供求关系的分析：重视市场供求关系的分析：当地房地产市场状况、项目定位及竞争力当地房地产市场状况、项目定位及竞争力3.审查借款人的股权结构和资金平衡情况及整体抗风险能力：审查借款人的股权结构和资金平衡情况及整体抗风险能力：严格控制对股东实力与投严格控制对股东实力与投资规模不相称、关联关系复杂且无相关开发经验的企业或项目公司发放贷款。注意区分房地产企业适度的土地储资规模不相称、关联关系复杂且无相关开发经验的企业或项目公司发放贷款。注意区分房地产企业适度的土地储备与盲目扩张，关注企业近两年拿地的数量、成本及资金来源；对房地产项目公司，要重点核实其股东有无实际备与盲目扩张，关注企业近两年拿地的数量、成本及资金来源；对房地产项目公司，要重点核实其股东有无实际的出资能力；对综合性房地产集团企业，要重点关注集团整体的资金平衡情况及抗风险能力。的出资能力；对综合性房地产集团企业，要重点关注集团整体的资金平衡情况及抗风险能力。4.审查借款人的财务状况，分析还贷能力：审查借款人的财务状况，分析还贷能力：通过借款人报表数据的合理性及勾稽关系平衡来校通过借款人报表数据的合理性及勾稽关系平衡来校验借款人资金到位情况、项目投入情况、建设成本以及财务报表本身的真实性。有无虚构注册资本或抽逃注册资验借款人资金到位情况、项目投入情况、建设成本以及财务报表本身的真实性。有无虚构注册资本或抽逃注册资本嫌疑；关联往来款科目金额较大；通过土地使用权评估增值调增资本公积；根据新会计准则将投资性物业以公本嫌疑；关联往来款科目金额较大；通过土地使用权评估增值调增资本公积；根据新会计准则将投资性物业以公允价值入账；预售收入的反映和结转较为随意（有经验的开发商通过此方式粉饰报表）允价值入账；预售收入的反映和结转较为随意（有经验的开发商通过此方式粉饰报表）5.注意防范借款人挪用贷款资金注意防范借款人挪用贷款资金房地产信贷业务交流第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题审查需要注意的几个问题关注房价波关注房价波动走走势防范抵押物防范抵押物变现风险1.要注意核实抵押物的权属状况，避免出现因权属不清而造成纠纷。要注意核实抵押物的权属状况，避免出现因权属不清而造成纠纷。2.注意评估方法的选择，防范价值高估风险注意评估方法的选择，防范价值高估风险,不能以不断提高的评估价值增不能以不断提高的评估价值增加贷款份额。加贷款份额。3.注重抵押物的变现能力，充分考虑抵押物的处置难度及快速变现价值。注重抵押物的变现能力，充分考虑抵押物的处置难度及快速变现价值。4.控制抵押率，充分考虑抵押物价值在贷款存续期间的衰减或相关市场下行控制抵押率，充分考虑抵押物价值在贷款存续期间的衰减或相关市场下行时的风险。时的风险。5.注意及时追加在建工程抵押，大型商业项目要整体抵押。注意及时追加在建工程抵押，大型商业项目要整体抵押。房地产信贷业务交流案例分析案例分析房地产信贷业务交流授信审批部住房信贷科 范广慧 66410055-12328房地产信贷业务交流