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致力於打造中國最卓越的商業地產顧問機構 每一次都精雕細琢 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/格力海岸项目市场分析及产品定位 2 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 研究专题1234 56 项目分析 对项目问题、项目价值进行深度分析，探究项目发展方向市场分析 对市场情况进行深入分析，寻找项目的机会点，为项目定位提供依据项目定位商业规划建议招商及收益测算 根据项目情况及市场发展状况，为项目提出合理的定位方向及整体运作思路依据项目自身情况及借鉴案例提出合理有效的商业规划建议根据项目自身条件制定适合的租售策略，并对各策略进行评价，提出最终的租售策略建议专题研究 研究目的业态规划建议 依据项目自身情况及借鉴案例提出合理有效的业态规划建议 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 专题一 项目分析l 项目印象l 核心问题解析l 项目核心价值 4 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 专题一区域分析 片区商业分析项目核心优势 结论 新城模式 价值界定 借鉴案例 商业现状 商业协同度 临海展示面 情侣路 交通 5 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 1. 项目印象 用地名称 用地性质 用地面积 建设规模 容积率 建筑密度 停车位S1 居住 50275 150825 3 20% 1508 S2 居住 69870 209612 3 20% 2096S3 商业 38419 57628 1.5 35% 692S4 居住 58472 146180 2.5 25% 1462S5 居住 75899 189748 2.5 25% 1897S6 居住 46636 139910 3 25% 1399总用地 339573 893905 9054商业用地S1 S3 S4S5 S6S2 本项目总体建筑面积为893905平米，属于规模较大的开发项目，其中商业服务部分建筑面积57628平米为我司研究对象。项目规划指标 6 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 本项目所在片区靠山临海，滨海资源丰富，嫁接滨海资源优势，可以形成项目的价值点。石坑山 南海 商业部分住宅部分商业部分500米商业部分临海长度约为500米，利用滨海资源将增加项目价值。 项目周边状况1. 项目印象 7 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 珠海中心区30分钟车程 中山、广州等西临 本项目唐家古镇、中山大学、清华科技园 本项目所在片区交通条件较为便利，通过情侣北路、京珠高速等可与珠海中心区、中山、广州等联系。项目周边情况项目交通状况 京珠高速、粤西沿海高速 1. 项目印象 8 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 2. 区域分析项目区域价值界定 是指英国以霍华德“田园城市”思想为开端的，以国家立法为基准，政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城。是指伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁，而在大都市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。 是主要通过捷运系统与城市中心区快速链接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的心城镇，一般和大都市距离稍远。是通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。一般与城市中心区保持合理的距离。是指随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。新城模式 田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城根据新城市形成的核心驱动力和城市功能的不同，将新城形成模式共分为六种。 9 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 项目区域价值界定 以高新产业为基础，以泛旅游业为主导，把唐家湾建设成为具有鲜明功能特色和国际吸引力的生态休闲海滨新城。唐家湾整体定位 边缘新城 在大都市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。唐家湾位置 唐家湾距离珠海主城区约为30公里唐家湾新城区属于边缘新城 2. 区域分析 10 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 项目区域价值界定阶段划分 人口郊区化 制造业郊区化 零售业郊区化 办公业郊区化发展特征 u 汽车时代的到来使得郊区开发不再沿铁路线分布u中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀，这批 人住在郊区，白天进城上班；u大都市郊区涌现大批以居住为主的卫星城。 u 出现了产业郊区化热潮，制造业、运输、仓储业等纷纷落户城郊；u 大都市周边大量的产业园，工业园的崛起，郊区本地就业趋势加强；u以产业为主导的新城开发掀起了郊区化的另一个高潮。 u 大型购物中心，休闲娱乐场所在郊区逐渐兴旺；u住宅建设从分散型的高档住宅转变为中高层公寓；u城市居民阶层多样化，基本实现本地化就业；u大都市周边形成了一些相对独立、功能完善的新城镇 u 金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移；u新兴的高科技产业在郊区蓬勃发展；u传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈逐步形成。核心驱动 u汽车的普及和路网的建设，使通勤费用下降；u实际收入增加；u中心城环境恶化，严重的“城市病”日益突出；u跟随企业迁到郊区。 u 高速公路体系的发展；u中心城日益高涨的低价，使得郊区的低价极具竞争力；u 中心城劳动力成本逐渐提高；u行政政策。 u市区商业日趋饱和，而城市需求日益旺盛；u市中心商业面对来自新郊区商业的激烈竞争；u追随消费者，人口郊区化引起零售商业迁移。 u 信息高速公路的迅猛发展；u新的信息交流方法使得办公单位的选址郊区化；u新型技术产业普遍对地价和环境要求较高。 边缘新城形成的机制和过程 根据边缘新城的形成机制及过程，可以判断新区大型购物中心、休闲娱乐等将逐渐兴旺，与市区商业形成激烈竞争。2. 区域分析 11 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/郊区化 办公 住宅娱乐 信息的发展使得金融、贸易等服务业相继郊区化。郊区居住功能优化，使大批资源占有性的高档客户群郊区置业，强化郊区消费能力。由于住宅和商业的发展及郊区环境资源优势，特色娱乐项目逐步兴起。商业 人口郊区化及制造业郊区化，使大型购物中心等商业形式逐渐兴旺，与市中心形成竞争。边缘新城 住宅功能郊区化，居住环境改善，吸引大批资源占有型高端客户群前来置业，使郊区消费能力迅速提升，为郊区商业的发展奠定坚实的基础。项目区域价值界定2. 区域分析 12 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 项目区域价值界定现商业中心唐家湾商业现状 本项目后环商贸区珠海北站商圈唐家湾站商圈 商业中心唐家湾未来商业规划本项目不在未来区域规划商圈位置，发展大型零售商业的机会较小，根据自身滨海特点，发展特色商业及休闲娱乐将成为本项目的未来方向。本项目偏离唐家湾未来规划核心区域。 2. 区域分析 13 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 项目现状分析：本项目为政府规划新区前期工程，先期开发S1S2地块，其余进度将随市场定，未来发展不确定性大。 本项目总部经济用地 会展中心体育公园旅馆业 生态休闲公园本项目 医院 中学小学社区服务中心 商业新区规划 格力海岸会展中心体育公园生态公园。 前期 格力海岸S1S6地块 前期 S1S2地块 其余开发进度依市场定片区未来发展不确定性较大 片区未来规划2. 区域分析 14 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 启示：住宅是可以与新区同步开发的，但大型商业只有在区域完全成熟、知名度提升、辐射范围扩大后才有开发和经营成功的可能性；问题：项目及周边区域当前均为空地，未来开发时间长，项目商业培育期较长是本项目首先面临的问题。2. 区域分析 15 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 唐淇 路 唐 乐 路百和超市 富利家商场唐家市场 唐家商业广场唐家综合市场聚龙城KTV 港湾酒店金达商务酒店盛龍酒店聚龙酒店 龙门 酒店山 房 路唐家湾商业现状：本项目所在唐家湾镇区商业主要分布在唐淇路西侧，唐乐路至山房路之间。思考一：本项目与唐家湾商业区关系如何，能够借势其商业影响增加本项目商业价值？3. 片区商业分析 16 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 商业特点：u总商业体量约为4.5万（不含酒店面积），租金水平约为40-60元/月；u此片区聚集了较多的酒店、学校、商场，商业氛围较浓；u此片区的商业主要以满足周边住宅人口的日常生活需要为主，消费群主要为唐家镇人、工厂人群、高校学生消费群；u片区内多为传统型商业，大型超市、商场等形式商业较少。唐家湾商业现状：唐家湾总体体量较少，档次偏低，主要满足本镇区日常生活需要，但区域自然人流较大，商业气氛浓。思考二：本项目是否可以规划相关零售业态，辐射唐家湾片区，增加项目商业气氛？3. 片区商业分析 17 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 项目现状分析：本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低，无法与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。 本项目唐家湾商业中心 u受石坑山影响，本项目辐射唐家湾能力降低；u本项目至唐家湾商业中心约5公里，规划零售业吸引其人流的能力将极大的弱化。 3. 片区商业分析 18 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 思考一：本项目所在唐家湾镇区商业主要分布在唐淇路西侧，唐乐路至山房路之间；本项目与唐家湾商业区关系如何，能够借势其商业影响增加本项目商业价值？思考二：唐家湾总体体量较少，档次偏低，主要满足本镇区日常生活需要；本项目是否可以规划相关零售业态，辐射唐家湾片区，增加项目商业气氛？问题三： 本项目规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小，而项目商业体量较大，如何充分利用项目地块价值是本项目的关键问题。项目现状分析：本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低，无法与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。 3. 片区商业分析 19 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 4. 项目核心优势 优势一珠海市海岸线北部，海景资源丰富 临海商业 优势二与情侣路零距离接触，可充分利用情侣路价值 情侣路 优势三项目周边有快速型城市干道支撑其发展 交通项目三个主要优势： 20 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ u 珠海海岸线长达691公里，是全国人均海岸线最长的城市；u 珠海沙滩众多、生态景观资源丰富，如东澳岛、九州岛、三灶岛金海滩和荷包岛大南湾等；u珠海市作为一旅游城市，吸引众多游客，同时为项目提供旅游人群进入项目地的机会。珠海海岸线、生态景观等自然资源丰富，吸引众多游人前来观光旅游，这给本项目奠定旅游人群基础。飞沙滩银沙滩海洋公园东澳岛九州岛野狸岛淇澳岛4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通格力海岸 21 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 本项目周边主要景观资源郊野公园石坑山 体育公园 生态休闲公园本项目社区中心公园 南中国海 本项目 体育公园郊野公园社区中心公园生态休闲公园600m800m60m300m 商业展示面长，且距离周边公园较近，本项目可充分利用这些景观资源，提升整体价值。4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通 22 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/珠海情侣路 u情侣路依海而建，从拱北粤华花园开始向北延伸至玫瑰山，绵延长达26公里，珠海将规划把情侣路扩建成55公里，向北衔唐家湾科技创意湾区；向西，通过珠海大道直抵珠海大桥，情侣路将贯通珠海市。u情侣路是珠海的一大看点，到珠海必到情侣路，情侣路已成为珠海的城市符号、形象大道、景观大道。情侣路依海延伸，贯穿珠海南北动脉，是城市重要的形象大道，同时为本项目连接珠海市区及其他地区最主要的交通要道。4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通 23 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ u情侣路上海景开阔，景观资源丰富，如海滨公园、石景山公、珠海渔女、野狸岛等，珠海最美的景色在此尽收眼底；u情侣路上平日吸引较多市民到此散步、休闲，节假日聚集了较多的旅游人群来此欣赏珠海风景。情侣路景观资源丰富，为珠海市民及旅游人群的休闲胜地，本项目可以通过特色情景营造，吸引其他路段休闲人流，增加项目氛围。珠海渔女海滨公园 野狸岛4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通 24 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/项目地 情侣路经政府规划情侣路未来将从拱北粤华花园向北衔接至唐家湾科技创意湾区；向西，通过珠海大道直抵珠海大桥，长达55公里，情侣路将贯通珠海市； 最北端最西段情侣路贯通全市，通过情侣路珠海市其他片区的消费群将更为顺利地到达本项目。拱北口岸珠海渔女 九州港口岸 项目地26公里19公里21公里 4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通 25 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 广珠城轨 已开通未开通 项目地珠海北站唐家湾站广珠城轨：广州南站南珠海市拱北口岸的珠海站；珠海市暂无滨海旅游型商业，中山市离唐家湾镇较近，城轨开通后未来本案可辐射到珠海市及中山市。 项目地离珠海北站及唐家湾站约8公里，离珠海北站约9公里，外部人流通过轻轨站将更顺利地达到本项目。 广珠城轨快速地连接了广州、珠海、中山等城市，未来珠三角片区的消费群将更为容易地达到项目地。 本案辐射范围 4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通 26 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通核心优势启示：核心优势三：随着情侣路的扩建及轻轨的开通使用，外部消费群将更为容易地到达项目地核心优势二：本项目通过一定特色商业可以将情侣路相关价值导入项目，构成本项目核心价值核心优势一：本项目依托珠海市外部客群基础，嫁接片区临海景观资源优势，形成自身核心价值 依托临海景观资源优势，打造特色滨海型商业，吸引外部人群，实现项目价值。 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 专题二 市场分析 28 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 专题二一般零售市场 专业市场 主题式商业 珠海商圈分析 唐家湾商业分析 项目商业结合分析 珠海专业市场现状 专业市场类型 专业市场开发条件 主题式商业开发条件 案例借鉴 宏观经济基础结论 29 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/商业类型 一般商品/服务零售市场专业经营市场 服装批发市场电子数码市场家居建材市场农贸批发市场市场商业形态主要包括一般零售市场、专业市场、主题式街区，根据市场情况及项目条件，本案可能规划的商业形态为主题式街区。市场分析 主题式街区 30 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 香洲商圈 吉大商圈拱北商圈 目前珠海商业发展程度一般，主要集中在吉大、拱北、香洲的核心商圈内，且以零售业为主；其他镇区的商业仍处于起步阶段，商业多为自然形成的传统型商业；吉大商圈：以免税商场、珠海百货为核心，其集中式商业较好，零售档次是整个珠海市最高的；拱北商圈：以珠海口岸购物广场、迎宾广场、华润万佳、莲花路商业街为核心，消费群主要为片区内人、游客及澳门人；香洲商圈：以吉之岛、茂业百货为代表，以家庭性消费为主，主 要满足日常生活消费需求； 珠海市商业主要集中在吉大、拱北、香洲商圈，以传统零售业为主，特色商业较少。一般零售市场 专业市场 主题式街区因素一：商圈分析市场分析 31 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 拱北商圈港 昌 路九 州 大 道 西 迎 宾 南 路粤 海 中 路 桂 花 北 路 桂 花 南 路白 石 路夏 湾 路粤 华 路昌 盛 路 情 侣 南 路粤 海 东 路莲 花 路国际大厦商业广场华润万家迎宾百货广场 莲花万景城商业广场珠海口岸购物广场商圈状况拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸拱北口岸，商圈以紧临拱北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头，形成了以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局； 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 32 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 拱北商圈商圈特点：商业体量消费群商业业态拱北商圈现有商业规模约23万平方米。以服装鞋帽、百货、超市、社区配套为主。商圈以澳门人、游客、本地人为消费群，其中澳门人消费占很大比例。 租金水平商圈氛围是珠海市最浓厚的，租金水平相对较高，商业步行街租金平均为400元/月。商业特色商业氛围较浓，人流量大，商业发展较为成熟，以口岸经济为主，娱乐业较为发达。 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 33 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/九 州 大 海 滨 南 路景 山 路 情 侣 中 路景 乐 路 景 和 街 道 东吉 大 路园 林 路 海 洲 路国贸购物广场珠海百货广场珠海免税商场九百商城新天地购物城 茂新购物城 Gi时代广场海滨公园万科珠滨花园 商圈概况：吉大商业主要集中在景山路，代表性商业项目有：珠海免税商场、珠海百货广场、国贸购物广场、gi时代广场。该商业区体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，营造了现代都市休闲购物新环境。 吉大商圈 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 34 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 商业体量消费群商业业态发展状况 商业特色 吉大商圈现有商业规模约18万平方米。以超市、百货、餐饮、社区配套为主。本地居民及珠海中高收入家庭。珠海历史最长的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一，在一定程度上代表了珠海的商业发展。 以大型购物商场为主，是珠海最高档商圈，商圈内以免税商场档次最高。 吉大商圈商圈特点：一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 35 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 梅 华 东 情 侣 中 路凤 凰 北 路 凤 凰 南 路 紫 荆 路柠 溪 路 人 民 东 路 兴 业 路迎 宾 北 路 海 滨 北 路 路银 桦 路 翠 香 路 香洲文化广场 牛津街扬名广场（吉之岛）珠影广场百分百购物中心香洲百货尚都时尚百货怡华商业中心 珠都百货丹田广场通大百货购物广场金宝路商业广场茂业百货 商圈概况：片区内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商圈；紫荆路商圈是以茂业百货、新一佳为中心，形成以百货为主导商业形态的社区型商业中心；凤凰路商圈以香洲百货、吉之岛为核心、香埠路为辅助的，形成以商场为主、商业街为辅的社区商业中心。香洲商圈 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 36 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 商业体量消费群商业业态商业特色吉大商圈现有商业规模约15万平方米。以超市、百货、社区配套为主。本区域居民为主，以满足家庭型消费为主。 商业自成一体，业态分布较散，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠百货及超市主力店的带动，辐射范围有限。 香洲商圈商圈特点：一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 37 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 比较内容 拱北商圈 香洲商圈 吉大商圈 结论现有商业规模 约23万平米 约15万平米 约18万平米 三大商圈发展都较为成熟，吉大商圈规模相对较小，但商圈档次相对较高。核心业态 服饰鞋帽、精品百货、社区配套 超市、百货社区商业配套 超市、百货、餐饮、社区商业配套 珠海目前商业业态仍以百货超市为主导，配有零散的社区商业，较为单一。商业特色 以口岸经济为主，娱乐业较为发达。 以传统百货超市为主，辐射范围有限。 历史悠久，档次最高且文化氛围较浓。 多以传统商业为主，业态重复度较高，缺乏经营特色。平均租金 100-300元/ 60-180元/ 90-200元/ 吉大商圈和拱北商圈租金水平相对较高。消费群 澳门人，游客及本地居民 本区域居民为主 本地居民及珠海中高收入家庭 各区消费者的就近消费习惯明显，相互流动性相对较弱。消费群体 月收入水平 2000 3000 4500 吉大商圈消费群的收入水平相对较高，消费力强，但总体数量相对偏少。建筑形态 地下商业、步行街 裙楼商业集中商场 单体集中商业商业街 各商圈商业整体缺乏特色、创新，多以传统商业建筑形态为主。主力商场 珠海口岸购物广场莲花路步行街 茂业百货扬名广场香洲百货尚都百货 珠海免税商场、珠海百货广场国贸购物广场 各商圈集中商业多以百货为主，没有特色主题的商业中心。 各商圈集中商业多以百货为主，缺乏特色主题的商业中心。商圈分析 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 38 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 唐家湾商业发展状况一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 39 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 唐淇 路 唐 乐 路百和超市 富利家商场唐家市场 唐家商业广场 唐人街唐家综合市场聚龙城KTV 港湾酒店金达商务酒店盛龍酒店聚龙酒店 龙门酒 店 l目前唐家湾镇区商业主要分布在唐淇路西侧，唐乐路至山房路之间；l主要商业项目有：唐人街、唐家商业广场、唐家综合市场、唐家市场。山 房 路唐家湾镇核心商圈 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 40 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 商业特点：u总商业体量约为4.5万（不含酒店面积），租金水平约为40-60元/月；u此片区聚集了较多的酒店、学校、商场，自然人流大，商业氛围较浓；u此片区商业多数是自然形成、未经规划，整体商业档次中档偏低；u此片区的商业主要以满足周边住宅人口的日常生活需要为主，消费群以唐家镇人为主；u片区内多为传统型商业，缺少大型超市、商场等业态，无法满足中高端消费群的消费需求。唐家湾镇核心商圈 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 41 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 珠海市三大商圈： 目前已形成商业格局及规模，零售业代表了珠海市的最高发展水平唐家湾镇商圈： 目前唐家镇商业主要为自然形成的传统型商业，商业发展程度较低 未来唐家湾镇有机会规划大型购物中心，但无法与三大商圈现有实力抗衡无机会竞争 无机会竞争珠海市商业主要集中在三大商圈内，唐家湾镇未来有机会形成区域型的核心商圈。因素一：商圈分析一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 42 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 因素二：位置分析区域内的核心商业一般分布在片区的中心位置，本案位于唐家湾填海片区，离中心位置较远，不具备形成核心商圈的位置条件。 格力海岸 u本案位于靠近海边的位置，离边缘新城的中心位置约10公里。中心位置 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 43 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 因素三：辐射范围分析 1.5公里3公里轻轨唐家湾站shopping mall 3公里1.5公里格力海岸 u本案周边多数为石坑山、海域及少量住宅项目；u轻轨唐家湾站shopping mall周边多数是高档住宅、高校，自然人流较多；u本案周边虽辐射到唐家湾现核心商圈，但范围内多数仍是石坑山及海域；u轻轨唐家湾站shopping mall更具号召性，且由于石坑山的阻挡，唐家湾镇人到本案消费的心里距离较远，因此更倾向于到shopping mall消费；1.5公里范围3公里范围本案3公里范围内多数是山及海域，仅有部分住宅项目，虽能辐射到唐家湾镇，但由于石坑山的阻挡，到本案消费的心里距离较远，更倾向到shopping mall购物。 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 44 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 启示一：本项目不宜做大型核心零售商业，但会兼顾到周边住宅人群的生活便利性，满足其日常消费需求，重点规划目的性消费强、档次较高的餐饮休闲类业态。一般零售市场分析 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 45 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 珠海市专业市场分布状况图家居建材专业市场 电子数码专业市场香洲商圈 吉大商圈 拱北商圈 电子数码专业市场主要分布在凤凰南路及东风路附近家居建材专业市场主要分布在三台石路附近服装批发市场暂无集中度较高的专业市场,分散在三大商圈内 专业市场分析 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 46 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 珠海市服装批发主要分布在三大商圈人流量较大的地方，尚未形成集中度较高的专业市场，且市场细分、发展状况等较为一般 服装批发市场一般分布在人流量较大的核心商圈内，珠海市暂未形成集中程度较高的服装批发市场，主要分散在各个商圈内，如拱北口岸、莲花路商业街、通大百货购物广场等 。 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 47 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/世邦国际装饰广场3号厅世邦国际装饰广场2号厅世邦国际装饰广场金海马家居 美家城家居 永晟家居城珠海市家居建材专业市场主要分布在三台石路周边，整个市场体量较大、产品品类齐全，基本能满足消费者对建材装饰产品的需求，但商品市场细分程度一般，无法全面满足各层次消费者的个性需求。 家居建材专业市场分布图 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 48 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 珠海市电子数码类市场主要集中在凤凰南路与东风路片区，但整体市场管理、规划较乱，商品档次较低，未能形成较大规模、有市场影响力的专业市场。鑫北数码港 海城电脑城湾仔沙电脑城 香湾电脑城瀚高电脑城 电子数码专业市场分布图 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 49 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 专业市场类型 收益水平 所具备的基本条件 项目能否符合条件服装批发市场 较高 城市具有完善的物流配送体系；城市商业具有辐射周边城市的功能；区域内服装产业基础支撑；项目具备良好的展示面；人车流均易到达项目，易达性较高；与项目整体定位及形象的契合度。电子数码专业市场 较高 项目交通条件良好；区域内有电子产业基础作为其支撑；区域有庞大的消费群，商业氛围较好；与项目整体定位及形象的契合度。 家居建材专业市场 较低 项目交通条件良好，临城市主干道；项目具有良好的展示面，对外昭示性强；周边分布较多开发中或规划中的住宅楼盘；项目周边竞争对手不多，市场空白点较大；与项目整体定位及形象的契合度备注：外部人群比较容易进入本项目，但交通条件不具备良好性，周边住宅楼盘具体规划如何存在不确定性，因此本项目不符合家居建材专业市场所应具备的条件1、条件3。 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 50 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 启示二：珠海市目前专业市场已基本形成商业格局，可满足消费者对各类业态的需求，且本项目的物业条件及社区档次不适宜规划专业市场。一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 51 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 主题式街区可执行性研究一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析u主题式街区主要表现为以餐饮、休闲娱乐为主的商业街区。u对主题式街区可执行性研究主要从以下三个方面：l 特色资源，项目本身或周边是否具有特色明显的资源优势；l 竞争对手，城市内是否有此类型商业的竞争对手，竞争对手的状况如何；l 成功案例， 是否存在此类型的成功案例。 52 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 郊野公园石坑山体育公园 生态休闲公园本项目社区中心公园 南中国海情侣北路 本项目位于珠海海岸线北部，东南临南中国海，北靠石坑山森林公园；项目中心位置距海约200m，海景资源丰富，观海视野开阔；项目周边规划公园较多，景观资源丰富。本项目海景资源丰富，可充分利用这一自然优势，规划主题鲜明的商业项目。主题式街区可执行性研究特色资源 53 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析主题式街区可执行性研究竞争对手 从当前及未来一两年内判断，珠海均无集中度较高的以餐饮、休闲娱乐为主的主题式街区，本项目若规划主题式街区将面临较小的竞争压力。餐饮商家主要分散在情侣路两侧，暂无集中度较高的餐饮街区；酒吧商家以水湾酒吧街、旺角酒吧街为主，其他较为分散，但整体经营档次一般，缺乏特色。现状华发商都将是影响力较大的商业项目，但其规划为以零售为主的大型购物中心；珠海市近期尚无规划的大型餐饮、休闲娱乐为主的主题式街区。未来规划 54 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 情侣路海景资源丰富，但现沿其分布的商业的多是餐饮商家，对海景资源的利用较少，且经营业态较为单一，规模优势不明显、集中度较低。得月坊 品海轩 u情侣路上现规划商业较少，主要是沿路布置少量餐饮商家，商业体量较小，对海景资源的利用程度较低；u凤凰北沿情侣北路的海滨住宅项目较多，但目前周边多是社区商业，以社区配套及餐饮为主。金悦轩 太子渔村酒家五月花皇朝大酒楼 得月坊沁园香中江名菜品海轩 情侣路餐饮商家 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 55 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 珠海的酒吧主要集中分布在拱北、吉大等消费人流密集的区域；其中以水湾酒吧街最为集中且最具代表性，新香洲的旺角酒吧街也稍具规模，其他酒吧则以零散状分布于区域内。旺角酒吧街 水湾酒吧街 天地人间DISCO 十五二十酒吧 珠海天蝎酒吧 银都兰桂坊酒吧 天与地酒吧 珠海蓝调酒吧 老香洲新香洲 拱北 吉大一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析珠海目前酒吧主要集中在拱北、吉大片区，但整体经营档次一般、缺乏特色、且商家较为分散，主要集中酒吧街的商业规模约为800-2000。 56 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 水 湾 酒 吧 街地理位置 珠海市香洲区拱北水湾路 主力铺位面积 200-300平米总体量 2000平米铺位数 8间物业形式 住宅底商铺型 方正经营状况 较好 租金 150元/月/平米水湾酒吧街因地处拱北水湾路，靠近拱北口岸，主要依靠口岸人流和区域消费人群，是珠海市内最具规模和代表性的酒吧街，酒吧较为集中，经营状况较好，人气较旺，消费档次较高。 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 57 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 旺 角 酒 吧 街地理位置 珠海香洲旺角百货旺角美食酒吧街 主力铺位面积 200-400平米总体量 800平米铺位数 3间物业形式 集中式商业铺型 方正经营状况 一般 租金 90-120元/月/平米旺角酒吧街规模较小，较为零散，人气不旺，档次中低，经营情况参差不齐，缺少统一形象推广，个别如”123自由酒吧”经营较有特色，主题活动较多，经营不错。 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 58 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 主题式街区可执行性研究成功案例一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析目前国内城市存在较多以餐饮、休闲娱乐为主的主题式街区的成功案例。上海新天地 深圳海上世界 南京1912 顺德大良桂畔海休闲商业街 59 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析上海新天地项目名称 上海新天地位置 上海卢湾区开发商 瑞安集团 开业时间 2007年建筑参数 占地面积约3万，建筑面积约6万业态组合 餐饮、休闲娱乐、购物、文化、服务及其他经营模式 只租不售其他 商业模式与旅游相结合，传统建筑与现代建筑互动，且业态配比也比较科学。此种模式已在杭州、重庆、佛山等地复制。 60 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 业态个数比例业态 数量 比重（%）餐饮 31 30.1休闲娱乐 12 11.7购物及文化 46 44.7服务及其他 14 13.6 合计 103 100 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 上海新天地业态个数比例 上海新天地业态个数中以餐饮、休闲娱乐、购物及文化为主。 61 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析商家图示： 62 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 主力商家餐饮 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 星际餐厅一茶一坐翡翠酒家鼎泰丰哈根达斯凯博西餐厅六会馆上海新吉士酒楼星巴克 采蝶轩18餐厅茶语轩 63 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/u海上世界位于深圳市南山蛇口片区，总经营面积约2万；u主要包括鸿隆公寓裙楼、海滨商业中心、太子广场、船前广场、明华轮5个部分，是结合明华轮改造与旅游相结合的特色商业项目。 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析深圳海上世界 64 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析深圳海上世界海上世界主要经营大型主题酒吧、世界各国主题风味餐厅、酒店、特色零售等业态，是深圳特色的餐饮、休闲娱乐为主的主题式街区。 65 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/南京1912u “南京1912”位于南京市长江路与太平北路交汇处，建筑基础是南京民国时期总统府，产权属当地政府所有，南京东方三采投资顾问有限公司负责整个项目的投资、开发和经营管理，并享有十年的收益权；u1912年1月1日，中华民国在南京建立，孙中山先生就任中华民国临时大总统，民国曾是南京历史上最繁华最鼎盛的时期之一 ，商业街取名为“南京1912”是将文化的魅力突出。 以民国文化为建筑特点的商业建筑群南京1912 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 66 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 开业时间 2004年12月24日基本指标 临街长度700m占地面积约30,000商业面积40,000广场面积5,000楼层 地下一层地上二层 停车位 二期并无系统规划，主要靠临近路面解决，可停靠约100多辆机动车，三期集中规划地下车位项目功能定位 时尚酒吧、中西餐、咖啡、休闲娱乐、服饰配套 项目概况 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 67 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/u南京1912根据其“L”型地块、临街面较长的特征，将其规划街区式商业项目；u整体规划南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示地。 地块特征：呈“L”型环绕南京著名旅游景点总统府，由17栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场组成。项目特色 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 68 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/Page6 8 业态 代表商家餐饮区 各式餐饮（星巴克、庆善园韩国料理、粤鸿和、泰煌料理）休闲区 美容、婚纱摄影（袭香SPA、戴维营男子SPA、西津足道、佰草集）娱乐区 酒吧（乱世佳人、SOHO酒吧、乌克兰风情吧，玛索国际娱乐）业态规划上分娱乐区、餐饮区、休闲区三大块，定位于酒吧及各类美食，包括异国风情美食、休闲娱乐，少量其它商家作为点缀。一、二期总计商家约80家，酒吧街（约15家）整体经营状况最佳，餐饮区大部分商家经营亦较好。 业态特征一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 69 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 代表商家： 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 70 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析顺德大良桂畔海休闲商业街位置 顺德大良桂畔路商业面积（） 约3万档次 中档主要商家 水星之火、真金白银、金脚板足 浴、水浒茶庄、红壶水茶艺馆、知足常乐足浴阁、天地名苑SPA、LIVECLUP等临街面（m) 1000停车场（） 8000经营状况 良好桂畔海休闲商业街是以休闲娱乐为主要经营业态的特色商业街，汇集酒吧、KTV、餐饮、足浴、茶艺馆、美容SPA等其他业态的特色商业街。 71 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 业态 面积（） 比例（）便利店 100 0.4餐饮 740 3.0服务配套 1,190 4.9美容美发 3,000 12.4娱乐休闲 16,470 67.8经销服务公司 1,945 8.0其他 840 3.5合计 24,285 100一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析桂畔海休闲商业街以休闲娱乐类商家为主，其面积占总面积的百分比约为67.8%。业态面积比例 72 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析主题式街区可执行性研究成功案例上海新天地深圳海上世界南京1912顺德大良桂畔海休闲商业街 国内越来越多的城市规划餐饮、休闲娱乐为主的主题式街区，此类型的成功案例也相应增多。启示三：城市自身对具有集中性、规模效应的餐饮休闲类主题的商业项目有基本的需求。 73 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/2009年珠海市、深圳市旅游业相关指标统计图旅游产业增长率较高，高于深圳，且人均消费额度高于深圳，表明与旅游相关的产业，例如餐饮休闲娱乐业态有较大的发展空间。 旅游业 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 74 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 单位：亿元珠海市住宿餐饮业零售额今年来增长较快，表明餐饮休闲娱乐类消费市场有较大的机会及市场空间。启示四：珠海市旅游资源丰富，吸引众多旅游人群，带动了旅游业的发展，同时与旅游相关的餐饮休闲娱乐类商业发展迅速，市场机会较大。一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 75 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 启示一：本项目不能做大型核心零售商业，但会兼顾到周边住宅人群的生活便利性，满足其日常消费需求，重点规划目的性消费强、档次较高的餐饮休闲类业态。 项目不具备规划零售业、专业市场的条件，而具有规划餐饮、休闲娱乐为主的主 题式商业的市场空间及经济基础，从而提供规划此类型商业的坚实基础。启示二：珠海市目前专业市场已基本形成商业格局，可满足消费者对各类业态的需求，且本项目的物业条件及社区档次不适宜规划专业市场。启示三：从主题式街区的可执行性研究判断，本项目发展餐饮、休闲娱乐为主的主题式街区的可行性较大 。启示四：珠海市旅游资源丰富，吸引众多旅游人群，带动了旅游业的发展，同时与旅游相关的餐饮休闲娱乐类商业发展迅速，市场机会较大。 一般零售市场 专业市场 主题式街区市场分析 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 专题三 项目定位 77 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/u项目在形象、业态组合、商家等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心；u打造特色鲜明的情景主题，开展持续有效的公共活动，营造出浪漫、舒适、别具情调的海滨度假式消费环境，创造最具生态感、体验感的氛围。 项目定位 形象定位 功能定位 主题定位 消费群定位珠海市最具影响力、凝集力的滨海型餐饮休闲娱乐中心 78 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 商业服务住宅人群，满足本社区及周边社区住宅人群的日常生活消费需求，提升格力海岸的知名度、形象档次；满足周边住宅人群日常消费需求的基础上，提供消费者对餐饮、休闲娱乐等的需求，引领镇区的商业发展；丰富珠海市的商业形态，为市区居民提供一个“休闲度假、健康生活”的商业场所。对项目对片区对珠海项目定位 形象定位 功能定位 主题定位 消费群定位 79 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ 项目周边海景资源丰富，可通过对海景资源的利用打造生态、浪漫、亲海的消费氛围，吸引目标消费群；现代人对健康生活、绿色生活、体验式生活等的需求越来越高，在追求时尚潮流的同时希望回归大自然。“亲海”、“生态”、“健康生活”、“体验式生活”、“回归大自然”“海生活”项目定位 形象定位 功能定位 主题定位 消费群定位 80 2013房 地 产 营 销 策 划 大 全 震 撼 升 级 上 市 ！ 每 月 免 费 更 新 ， 淘 宝 店 铺 ： http:/ “海生活”主题主要体现在三个方面：项目形象上处处可以看到海的元素，感受最生动的“海生活”通过项目的业态组合、特色商家、事件营销活动等为消费者创造最丰富的“hi
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