深圳海岸城商业体案例

1 案例研究D1 深 圳 海 岸 城D2 - 2 目 录 3 4 5 项 目 名 称 海 岸 城 （ coastal city）开 发 商 海 岸 地 产物 业 管 理 海 岸 物 业开 业 时 间 2007.12.16占 地 面 积 36908建 筑 面 积 约 12万 建 筑 构 成 东 、 西 两 座 写 字 楼 ， 海 岸 城 购 物 中 心 ，风 情 街四 至 交 通 东 临 文 心 五 路 ， 西 至 文 心 三 路 ， 南 为 海 德 一 道 ， 北 至 海 德 二 道周 边 公 交 线 路 J1、 K204、 K113、 305、 322等周 边 地 铁 站 地 铁 二 号 线 后 海 站停 车 位 1500停 车 收 费 标 准 首 2个 小 时 5元 ， 超 过 2个 小 时 ， 每 小 时5元 ； 每 天 最 高 收 费 不 超 过 60元 。扶 梯 35垂 直 电 梯 21 案 例 基 本 概 况 6 案 例 基 本 概 况 -建 筑 构 成写 字 楼 建 筑 形 态 ： 东 、 西 两 座 单 体 写 字 楼 构 成建 筑 高 度 ： 最 高 155米建 筑 面 积 ： 14万 平 方 米 购 物 中 心 建 筑 形 态 ： 单 体 商 业 建 筑建 筑 高 度 ： 30米建 筑 面 积 ： 12万 平 方 米占 地 面 积 ： 3.7万 平 方 米 （ 含 广 场 1.2万 平 方 米 ）风 情 街 建 筑 形 态 ： 写 字 楼 裙 楼 商 业 体建 筑 面 积 ： 4万 平 方 米（ 租 售 ）（ 全 部 自 营 ）（ 全 部 销 售 ） 7 案 例 基 本 概 况 -基 本 参 数楼 层 ： 地 下 两 层 ， 地 上 五 层 ， 楼 高 30米层 高 ： 地 下 室 5米 ， 首 层 6.5米 ， 二 层 至 五 层 6米平 面 结 构 特 点 ： 二 层 以 上 ， 平 面 呈 “ L” 型 。 平 面 动 线 长 达 900米 ， 因 此 海 岸 城 设有 两 个 中 庭 ； 从 平 面 图 来 看 ， 右 边 的 中 庭 附 近 业 态 分 布 较 难 活 跃 ， 因 此 三 层 以 上 按端 头 规 划 主 力 店 的 原 则 ， 规 划 为 影 院 以 及 餐 饮 。铺 型 ： 90%商 铺 门 面 大 于 8.5米 ； 80%铺 深 小 于 12米 ； 大 于 200平 方 米 的 品 牌 专 门店 约 20个 。 8 9 配 套 分 析 -南 山 中 心 区 商 业 配套 海 岸 城 保 利保 利 剧 院 凯 宾 斯 基 酒 店海 岸 写 字 楼 西 座海 岸 写 字 楼 东 座天 利 中 央 商 务 广 场 2期天 利 中 央 商 务 广 场 1期长 城 大 厦 (在 建 )深 圳 书 城 (南 山 城 )广 州 本 田 4S店乐 安 居7 u 以 海 岸 城 为 中 心 的 南 山 中 心 区 包 括 了 海 雅 百 货 、 深 圳 书 城 、 保 利 以 及凯 宾 斯 基 酒 店 等 商 业 配 套 ， 打 造 一 站 式 集 中 商 业海 雅 百 货 10 配 套 分 析 -南 山 中 心 区 住 宅 配套 漾 日 湾 畔滨 海 之 窗城 市 印 象美 墅 蓝 山 家 园观 海 台海 印 长 城 2期海 印 长 城 1期保 利 花 园 青 春 家 园天 悦 园 华 彩 天 成海 珠 城 花 园 海 岸 明 珠佳 嘉 豪 苑8 海 岸 城 海 岸 写 字 楼 西 座海 岸 写 字 楼 东 座u 围 绕 海 岸 城 周 围 居 住 小 区 多 达 14个 ， 海 岸 城 为 这 些 小 区 提 供 了 一 站 式 的 商 业 配 套 11 12 案 例 区 位 分 析后海大道 9 u 南 山 中 心 区 与 滨 海 大 道 、 后 海 大 道 、 后 海 滨 路 三 条 城 市 快 速 干 道 相 邻 13 案 例 区 位 分 析海 岸 城 周 围 公 交 车 线 路 分 布A： 海 岸 城 站 121B： 滨 海 西 站 76、 80、 231、 305、 382、 353、 322、 337C: 海 德 三 道 站 J1、 229、 72D： 后 海 立 交 站 20、 K105、 K113、 K204、 362E： 海 雅 百 货 站 19、 37、 70、 80、 113、 226、 230、 231、 232、 328、 329 AE B CD 14 15 16 业 态 分 析 -主 力 店 铺商 户 名 称 类 型 位 置 估 算 面 积 ( ) 占 总 面 积 比 (估 算 )JUSCO吉 之 岛 大 型 连 锁 超 市 L1 101 15899 12.66% UNIQLO优 衣 库 连 锁 服 装 品 牌 L1 102-103 752 0.60%海 岸 影 城 影 院 L3 301 3880 3.09%江 南 厨 子 餐 饮 L3 331-332 1009 0.80%英 孚 教 育 教 育 机 构 L4 402 720 0.57%冰 FUN海 岸 滑 冰 场 滑 冰 场 L4 422 2178 1.73%大 饱 口 福 餐 饮 L5 513 3648 2.90%u 将 海 岸 城 以 下 7间 店 划 分 为 主 力 店 与 次 主 力 店 ：主 力 店 ： JUSCO吉 之 岛 、 海 岸 影 城 、 冰 FUN海 岸 溜 冰 场 和 大 饱 口 福次 主 力 店 ： UNIQLO优 衣 库 、 江 南 厨 子 、 英 孚 教 育 17 业 态 分 析 -铺 数u 海 岸 城 商 铺 总 数 为 250间 ， 其 中 服 装 和 童 装 /玩 具 的 占 比 超 过 4成 ， 生 活 /百 货 类 型 占 比 6%，餐 饮 占 14%， 剩 下 银 行 /服 务 类 型 占 5%， 精 品 /配 饰 类 型 占 比 26%。服 装 ： 男 装 13间 ， 女 装 62间 ， 流 行 便 装 19间 ， 运 动 系 列 服 装 4间 ； 占 比 40%； 童 装 /玩 具 ： 童 装 玩 具 类 型 13间 ； 占 比 5%；银 行 /服 务 ： 包 括 7-11便 利 店 ， 银 行 ， 英 孚 教育 ， 欧 米 勒 琴 行 等 9间 商 铺 ； 占 比 6%。生 活 /百 货 ： 包 括 数 码 、 个 人 护 理 药 品 以 及大 型 百 货 超 市 吉 之 岛 共 22间 ； 占 比 9%；餐 饮 ： 包 括 大 饱 口 福 ， 中 森 明 菜 等 共 34间 ； 占 比14%；精 品 /配 饰 ： 包 括 鞋 、 包 、 珠 宝 、 眼 镜 等 共66间 铺 ； 占 比 26%； 18 业 态 分 析 -面 积u 海 岸 城 购 物 中 心 总 建 筑 面 积 为 12.56万 平 方 米 。 其 中 地 下 建 筑 面 积 为 5.67万 平 方 米 ， 占45%； 剩 下 地 面 上 租 户 共 计 建 筑 面 积 6.89万 平 方 米大 型 租 户 ： 面 积 17620平 方 米 ； 包 括 吉 之 岛 ， 海岸 影 城 和 顺 电 ； 餐 饮 ： 面 积 7675平 方 米 ； 包 括 餐 厅 /酒 吧 /咖 啡 厅 ，美 食 广 场 /座 位 区 ， 大 型 酒 楼 ；娱 乐 ： 面 积 2345平 方 米 ； 包 括 电 玩 /娱 乐 ， 溜 冰场 ；其 他 商 店 ： 面 积 18635平 方 米 。公 共 空 间 与 辅 助 ： 面 积 22655平 方 米 ；地 下 ： 面 积 56700平 方 米 ； 停 车 场 ， 商 店 ， 吉 之岛 ， 装 载 服 务 /后 勤 ， 公 共 空 间 与 辅 助 ； 19 业 态 分 布 分 析 -L1u 由 于 人 流 动 量 较 密 集 ， 因 此 时 装 类 的 店 铺 占 比 为 32%， 海 岸 城 外 街 多 为 餐饮 店 铺 ， 因 此 占 比 为 30%， 其 次 为 时 尚 配 饰 占 比 为 13% 20 L1层 商 户 明 细 21 业 态 分 布 分 析 -L2u 海 岸 城 2楼 与 海 德 广 场 相 连 ， 众 多 人 群 往 来 为 它 带 来 了 丰 富 的 人 流 资 源 ， 因此 海 岸 城 2楼 并 未 设 置 任 何 主 力 店 ， 时 装 (包 括 女 装 和 男 装 )的 占 比 高 达 44%，鞋 包 和 珠 宝 /钟 表 的 占 比 分 别 为 19%和 16% 22 L2层 商 户 明 细 23 业 态 分 布 分 析 -L3u 海 岸 城 3楼 的 业 态 较 为 丰 富 ， 时 装 仍 为 首 要 业 态 形 式 ， 占 比 为 37%； 另 外 增 添 了海 岸 影 城 、 数 码 电 器 以 及 个 人 护 理 /药 品 类 的 业 态 形 式 24 L3层 商 户 明 细 25 业 态 分 布 分 析 -L4u 海 岸 城 4楼 业 态 形 式 较 为 丰 富 ， 除 了 时 装 (包 括 男 装 、 女 装 以 及 休 闲 运 动等 服 饰 )占 比 36%之 外 ， 海 岸 城 主 力 店 铺 之 一 的 溜 冰 场 也 在 四 楼 ， 其 占 地面 积 为 2178 26 L4层 商 户 明 细 27 业 态 分 布 分 析 -L5u 海 岸 城 5楼 总 共 20间 商 铺 ， 其 中 仅 有 3种 业 态 ， 而 童 装 /玩 具 类 占 比 为 60%； 而 餐 饮类 店 铺 占 比 为 30%， 其 中 包 括 了 大 饱 口 福 等 28 L5层 商 户 明 细 29 30 经 营 策 略 分 析 -L1u分 别 有 3个 停 车 场 入 口 可 以 通 往 海 岸 城 地 下 停 车 场 。 通 过 文 心四 路 左 右 两 侧 可 进 入 吉 之 岛 或 者 海 岸 城 购 物 中 心 。 内 街 商 铺 大多 以 餐 饮 为 主 ， 吸 引 人 流u商 场 内 部 共 设 有 5部 扶 手 电 梯 和 5部 垂 直 电 梯 ； 除 此 以 外 ， 户外 共 设 有 3部 扶 手 电 梯 可 直 接 前 往 海 岸 城 购 物 中 心 L2层 、 海 德 广场 和 风 情 街 P P P通 过 扶 手 电 梯通 往 海 岸 城 L2 通 过 扶 手 电 梯通 往 海 德 广 场 通 过 扶 手 电 梯通 往 风 情 街 31 经 营 策 略 分 析 -L2u L2层 共 有 80间 铺 ， 基 本 以 服 装 业 和 配 饰 为 主 的 业 态 分布 。 其 中 配 饰 多 为 中 庭 周 围 的 小 铺 ， 服 装 和 餐 饮 分 布在 外u 图 中 蓝 色 箭 头 为 商 场 最 理 想 流 动 线 ， 但 其 长 度 约 为900米 左 右 ， 属 于 较 长 流 动 线 ， 设 计 上 并 不 适 合 商 业上 的 运 行u 对 于 大 多 数 人 流 来 说 ， 并 不 会 从 蓝 色 箭 头 入 口 进 入 商场 ， 更 多 人 会 选 择 分 别 从 图 中 红 色 箭 头 位 置 进 入 商 场 ，即 从 海 德 广 场 进 入 购 物 中 心 内 ； 因 此 从 红 色 箭 头 进 入购 物 中 心 后 ， 能 有 效 规 避 了 流 动 线 过 长 的 问 题 海 德 广 场 32 经 营 策 略 分 析 -L2u 海 德 广 场 露 天 舞 台 是 聚 集 人 流 最 多 的 地 方 ， 尤 其 是 周 末 广 场 有 表 演 的 时 候 33 经 营 策 略 分 析 -L3u L3层 共 有 60间 商 铺 ， 其 中 分 布 了 3间 主 力 店 铺 ，为 顺 电 ， 江 南 厨 子 和 海 岸 影 城 ， 面 积 分 别 为2535 ， 1009 和 3880 ， 除 此 以 外 仍 以 服 装和 配 饰 为 主 的 业 态 分 布u 为 了 规 避 动 线 过 长 ， 因 此 设 计 了 将 主 力 店 放 在端 头 的 设 计 ， 规 划 原 则 为 餐 饮 和 电 影 院 34 经 营 策 略 分 析 -L3u 三 楼 吸 引 了 非 常 多 人 流 的 主 要 原 因 是 三 大 主 力 店 ： 顺 电 、 江 南 厨 子 和 海 岸 影 城 。从 设 计 来 看 ， 有 两 部 扶 梯 能 够 直 接 到 达 顺 电 门 口 ； 若 要 到 达 海 岸 影 城 则 要 经 过 众多 服 装 和 配 饰 为 主 的 店 铺 35 经 营 策 略 分 析 -L4u L4层 共 有 39间 店 铺 ， 并 且 为 主 力 店 分 布 最 多 的 一层 ， 分 别 有 海 岸 溜 冰 场 （ 2178 ） ， 英 孚 教 育（ 720 ） ， 玛 花 纤 体 （ 219 ） ， 美 丽 田 园（ 383 ） 和 生 活 本 色 （ 732 ） 五 间 店 铺 。 其 余业 态 多 以 配 饰 为 主 36 经 营 策 略 分 析 -L4u 反 斗 乐 园 和 溜 冰 场 是 主 要 聚 集 人 流 的娱 乐 场 所 ， 设 计 上 比 较 特 别 的 是 5楼 的餐 厅 环 绕 溜 冰 场 两 头 位 置 ； 直 接 引 进麦 当 劳 甜 品 站 则 迎 合 了 众 多 儿 童 37 经 营 策 略 分 析 -L5u L5层 共 有 20间 商 铺 ， 端 头 3间 主 力 店 铺 分 布分 别 为 大 饱 口 福 （ 3648 ） ， 中 森 明 菜（ 3937 ） 和 玩 具 反 斗 城 （ 507 ）u L5以 餐 饮 和 休 闲 娱 乐 为 主 的 业 态 分 布 ， 吸 引了 较 多 的 人 流 。 其 中 60%为 儿 童 童 装 /玩 具 类型 ， 餐 饮 占 比 30%