王建建土地租赁纠纷

泉州花卉城有限公司诉王建建土地租赁合同案 缴纳预付款丈量土地王签字后无回音原对土地平整，转租土地王起诉公司，返还预付款公司起诉王，要求赔偿损失 原告（上诉人）：泉州花卉城有限公司（出租人）被告（被上诉人）：王建建（承租人）案情简介： 2001.2.27，王向公司缴纳租地预付款10000元，公司收款后进行土地丈量花去量地费451元。其后公司又对道路进行必要铺设，花去施工费用2673元。但在2002.2.28，公司却将该地另行转租，王要求公司返还10000元预付款，公司未还，于是引发该纠纷。王诉至法院，原审法院判定租赁合同不成立，公司应返还预付款.公司另行起诉,要求王赔偿量地费451元，施工费2673元及丧失与第三人签订合同造成的租金损失7636元，共计10760元。 公司违反先合同义务，违背诚信。与王签订合同供王使用，但又擅自转租 租赁合同一 概念根据合同法第212条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。二 特征 （一）租赁合同是转移财产使用权的合同 （二）租赁合同的标的物为特定的不可消耗物 （三）租赁合同是双务有偿合同 （四）租赁合同是诺成合同 一 出租人的主要义务（一）租赁物的交付义务（二）租赁物瑕疵担保义务（三）租赁物的维修义二 承租人的主要义务（一）交付租金义务（二）租赁物的使用，收益和保管义务（三）承租人的通知义务（四）租赁物的返还义务 本案中双方的土地租赁合同是否成立？纠纷发生在订立合同过程中，合同关系尚未建立。原告利益在缔约过程中是受到了损害，被告是否有赔偿义务？为什么？基于诚实信用原则，缔约当事人负有先合同义务。 所谓先合同义务，是指当事人为订立合同而接触、准备或磋商时，负有协力、告知、说明、保密、保护等义务。先合同义务包括主观义务和客观义务两个方面。违反先合同义务导致的法律后果 因 缔 约 人 的 过 失 导 致 合 同 不 能 成 立 ， 或 者 因 缔 约人 的 过 失 导 致 合 同 虽 然 成 立 了 ， 但 属 无 效 合 同 或应 被 撤 销 的 合 同 ， 从 而 使 相 对 人 受 到 损 害 ， 因 此法 律 规 定 采 用 的 是 缔 约 过 失 责 任 。 即 根 据 合 同 有 效 成 立 之 前 合 同 双 方 当 事 人 在 缔 约过 程 中 的 过 失 程 度 确 定 双 方 的 责 任 。 立法例根据我国民法通则和合同法的规定，当事人进行民事活动应当遵守诚实信用原则，双方在订立合同的过程中，应尽互相信赖、互相协助、互相照顾、互相保护（包括互相保密）、互相通知的义务。 合同法第42条： 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第43条： 当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，承担损害赔偿责任。 本 案 中 被 告 王 建 建 向 原 告 缴 纳 的 租 地 预 付款 10000元 ， 表 明 双 方 有 意 订 立 土 地 租 赁 合同 ， 当 事 人 双 方 因 该 行 为 而 产 生 一 种 信 赖关 系 ， 即 当 事 人 为 订 立 合 同 而 进 行 磋 商 与接 触 之 际 ， 相 互 间 已 经 建 立 了 一 种 特 殊 的信 赖 关 系 ， 虽 非 以 给 付 为 内 容 ， 但 依 诚 实信 用 原 则 ， 原 被 告 双 方 均 产 生 了 协 力 、 通知 、 照 顾 、 保 护 及 忠 诚 等 附 随 义 务 。 双方有无违反先合同义务？本案中王在交付租地预付款后长达一年多的时间里，对要约的条件没有及时作出真实意思表示，没有及时通知公司接受要约或者拒绝要约。导致公司在收到预付款后因相信双方能够订立合同而开展丈量、平整土地及铺设道路等前期准备工作，且在一段时间内丧失了与他人另订合同的机会，由于双方的合同未成立给公司造成直接和间接损失。 王在缔约过程中违反先合同义务，应当根据其在缔约过程中的过失程度承担相应的损害赔偿责任。公司在王过分延迟与其签订合同的情况下，未能积极与王进行磋商，且其在从事民事活动中对商业风险没有充分的认识，这也是双方的租赁关系久拖不决，最终导致缔约失败并造成损失的原因之一，公司也违反先合同义务，公司对此也应承担相应的过错责任。 违反先合同义务的损害赔偿范围包括哪些？以信赖利益为限度，即不能大于合同成立时当事人的履行利益。信赖利益包括：订约费用、准备履行合同所需的费用或丧失订约机会造成的消极损失。 预约与意向性声明王建建向原告缴纳了租赁预付款10000元，要求租赁原告的土地种植花卉、苗木，这是否是一种预约？ 预约：是约定将来订立一定合同的合同；本约因履行该合同而订立的合同。预约也是合同，是以订立本约为其债务的内容。预约的特征： 1、本质是合同； 2、为诺成合同； 3、其标的是当事人为将来签订本约而为一定行为。 1、预约中当事人的义务尽最大努力公平谈判；不强加任何不合理条件的实际谈判义务；持续谈判的义务；为特定行为的义务；有关的随附义务；如期订立本约实现交易的义务。 2、预约违反后的法律责任预约是合同，非违约方可选择合同总则的违约救济方式来寻求救济。 意向性声明是当事人打算订约的意向性说明和陈述。是在缔约、谈判过程中，发出的旨在订立某项合同的双方意思表示。对意向性声明的违反可能会导致承担缔约过失责任。