重庆财信沙滨城市68月执行细案142p

本报告仅供客户内部使用。在获得腾嘉地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。财信沙滨城市6-8月营销执行案重庆：腾嘉地产2012.05Code of this report|2说明本案是在结合项目2012年整体营销思路的基础上，拟定的项目6-8月营销执行细案。Code of this report|3目录目录1 1、项目简析、项目简析2 2、竞争市场简析、竞争市场简析3 3、定位回顾、定位回顾4 4、20122012年年6 6月月-8-8月营销执行细案月营销执行细案5 5、执行团队保障、执行团队保障Code of this report|4区位解读：区位解读：主城三大滨江经济带、沙区唯一滨江生活区主城三大滨江经济带、沙区唯一滨江生活区备注：以上项目为不完全统计。n主城三大滨江经济带南滨路：基本成型；北滨路：初具规模；沙滨路：厚积薄发。n沙区唯一滨江生活区老城区：唯有城市配套大学城：新城，新规划歌乐山：山居生活洋人街国际社区长嘉汇阳光100东原1891珊瑚水岸长江国际融侨半岛寰宇天下融景城春森彼岸招商江湾城国兴北岸江山华润中央公园中海北滨1号重庆天地卓越美丽山水华宇金沙港湾江枫美岸磁器口大学城老城区歌乐山沙坪坝行政区域图Code of this report|5配套解读：配套解读：配套完善配套完善宜居生活宜居生活市级教育配套、市级医疗配套、区域级商业中心市级教育配套、市级医疗配套、区域级商业中心配套配套说明说明交通干道连接四条主干道：沙滨路、土湾路、汉渝路、牛滴路连通四座大桥：高家花园大桥、石门大桥、嘉华大桥、红岩村大桥（预计2016年通车），到主城各区通达便利公交配套三个站点：金沙港湾站、肿瘤医院站、土湾站，各站公交线路分别有：金沙港湾站：261、503、553、807、454等五条公交线路肿瘤医院站：202、113、133、148、166、181、201、205、231、236、245、270、801、821、832、863等16条公交线路土湾站：205、210、215、219、220、262、265、318、501、802、808等11条公交线路轨道交通地铁1号线通车（小龙坎站），规划中的轨道交通5、9号线，环线（红岩村大桥站）教育配套小学：沙滨路小学、树人小学、实验一小、育英小学、土湾小学；中学：一中、三中、八中、实验中学等；大学：重庆大学，重庆师范学院等医疗配套项目附近有西南医院、新桥医院、肿瘤医院等多个重庆市大型医院。沙区人民医院、妇幼保健院、爱德华医院均在10分钟车程以内。商业配套商圈商业：重百商场、立洋百货、凯瑞商都、王府井百货等主要的大型商场都分布在三角碑附近及三峡广场。附近商业：华冠超市、重百超市土湾店、汉渝路新世纪超市、永辉超市、周边社区商业配套和重庆天地大型商业综合体文化娱乐三峡广场、磁器口、重庆天地、红岩纪念馆、小龙坎绿色广场等公园配套平顶山公园、鸿恩寺公园、重庆天地湿地公园、沙滨路公园、滨江公园（规划中）生活配套华宇大社区配套，滨江休闲美食街（自建），大型超市（引入），幼儿园（自建）Code of this report|6资源解读：资源解读：内外兼修内外兼修外在：江山资源；内在：人文资源外在：江山资源；内在：人文资源嘉陵江平顶山磁器口重庆大学嘉陵江平顶山示意图磁器口重庆大学n外在：江山资源外在：江山资源嘉陵江嘉陵江：一线江景；平顶山平顶山：平顶山海拔425米，向东南延绵到化龙桥虎头岩，为沙坪坝的制高点。n内在：人文资源内在：人文资源重庆大学重庆大学：学校创办于1929年，早在民国时期就是中国最杰出的国立大学之一；现是教育部直属全国重点大学。磁器口磁器口：自明、清时期以来磁器口古镇名扬巴蜀大地。古镇磁器口有12条街巷，街道两旁大多是明清风格的建筑，地面由石板铺成，沿街店铺林立。Code of this report|7项目解读：项目占地约项目解读：项目占地约109109亩，容积率亩，容积率3.893.89，高品质项目形象规，高品质项目形象规划，建筑形态丰富，受众人群广泛，居住环境良好划，建筑形态丰富，受众人群广泛，居住环境良好主要经济技术指标主要经济技术指标占地面积占地面积109109亩亩总建筑面积总建筑面积住宅住宅商业及公建配套商业及公建配套车库车库约约3737万万约约2525万万约约3 3万万8 8万多万多容积率容积率3.893.89建筑形式建筑形式多层、小高层、高层、商业多层、小高层、高层、商业Code of this report|8项目解读：户型以紧凑型两房，三房为主，舒适型三房为辅，主项目解读：户型以紧凑型两房，三房为主，舒适型三房为辅，主要迎合首改，首置，二次改善型客户补充要迎合首改，首置，二次改善型客户补充户型户型套数套数占比占比1房533%2房44029%3房103868%合计1531100%类别类别户型户型套数套数占比占比高层1房00%2房40243%3房54057%合计942100%规划鸟瞰图规划鸟瞰图A A地地块块B B地地块块CDCD地地块块类别类别户型户型套数套数占比占比多层2房15491%3房159%合计169100%小高层3房288100%合计288100%高层1房535%2房28627%3房73568%合计1074100%A A地块地块A A地块合计地块合计B B地块合计地块合计C C地块合计地块合计户型户型套数套数占比占比1房5220%2房20880%合计260100%A A、B B地块合计地块合计户型户型1房2房3房合计套数套数5384215782473占比占比2%34%64%100%Code of this report|9一期产品理解：一期产品理解：产品多元；户型产品多元；户型以首置，首改产品为主，二次改善为辅以首置，首改产品为主，二次改善为辅A5A3A11（备注：本数据采贵司方案，最终面积的确定以测绘报告为准）本项目一期A3、A5、A11，产品类型有多层、小高层和高层产品；共313套，以三房产品为主，约60%，187套，两房约40%，126套。产品形态产品形态户型户型套数套数比例比例高层2房9029%3房11537%小高层3房7223%多层2房3611%合计313100%DCode of this report|10项目价值梳理项目价值梳理城市江湾城市江湾内容内容梳理梳理主城三大滨江经济带沙区唯一滨江生活区五大江湾体系：城市江山江山高品质宜居项目伴山江湾伴山江湾盛景江湾盛景江湾便捷江湾便捷江湾学府江湾学府江湾紧邻沙区城区内唯一的平顶山多个公园环绕多个公园环绕嘉陵第一湾阔景一线嘉陵江江景公路：汉渝路、土湾路、滨江路、牛滴路轨道：1号线；5、9号线、环线（规划）连接四座大桥：高家花园、石门大桥、嘉华大桥、红岩村大桥（规划）；市级名校云集：大学-重庆大学、重庆师范大学、川外；中学-1、3、8中；小学-树人小学、实验小学Code of this report|11目录目录1 1、项目简析、项目简析2 2、竞争市场简析、竞争市场简析3 3、定位回顾、定位回顾4 4、20122012年年6 6月月-8-8月营销执行细案月营销执行细案5 5、执行团队保障、执行团队保障Code of this report|12竞争项目分布图竞争项目分布图华宇金沙时代隆鑫天雨方融汇国际温泉城金融街金悦城中房千寻Code of this report|13已售罄华宇别馆华宇金沙时代华宇金沙时代项目卖点：大社区、大配套、低总价、性价比项目卖点：大社区、大配套、低总价、性价比p物业构成：共计38万方，容积率4.8，由16栋33层高层构成，规划4000户。p小区配套：另会所1000，幼儿院2000，社区商业2000，游泳池、篮球、羽毛球。p建筑风格：新古典p户型区间：在售77-110之间两房和三房户型，预计本月下旬推出项目7号楼，2梯7户，33层，面积在40-100之间，为一、两、三房户型，总套数231套，约1.6万方。p销售价格：目前均价7700元/p去化情况（2012年）：70套/月p客户群：50%沙区客户，40%区县客户，10%外区客户p主要优势：华宇大社区配套，产品紧凑，总价低，性价比高。p主要劣势：地段尴尬，无差异竞争力卖点。信息来源：财信、腾嘉调研p销售情况：目前项目剩余2栋高层，为2梯7户，33层高层产品。套数约：462套建面约4万3号楼7号楼未售未售Code of this report|14金融街金悦城金融街金悦城项目卖点：品牌、大配套项目卖点：品牌、大配套p物业构成：23万方，住宅、中心型商业p小区配套：商业、幼儿园、篮球场、羽毛球场p建筑风格：Art deco风格p户型区间：25-190，在售户型区间为20-47之间的单配和一房p销售价格：目前均价8300元/p去化情况（2012年）：70套/月p客户群：80%沙区客户（双背、陈家湾、天星桥），20%外区客户p主要优势：品牌、城市综合体配套p主要劣势：项目品质一般，与企业品牌不匹配p销售情况：目前项目剩余2栋楼（2、3号楼），为3梯8户，剩余房源房源约512套，面积区间为40-100之间，产品为一房到三房，剩余建面约3.6万方信息来源：财信、腾嘉调研23售罄在售Code of this report|15融汇国际温泉城融汇国际温泉城项目卖点：地段、大社区、大配套项目卖点：地段、大社区、大配套p物业构成：共计200万方，在售B区由10栋31层高层构成，规划3052户。p小区配套：幼儿园、融汇沙小、温泉商业区。p建筑风格：现代p产品特点：13房，户型较差p户型区间：55-112；预计五月加推33-46商务公寓，6月加推5期房源52-116。p销售价格：均价7700元/p去化情况（2012年）：80套/月p客户群：50%沙区客户，30%区县客户，10%西区客户，外地10%p主要优势：项目规模较大，地段优，生活教育配套完善p主要劣势：铁路内环影响较大，现周边配套不成熟，项目展示品质感较差p营销亮点：集中密集推广掀起关注热潮，区域内迅速实现品牌市场双赢，持续组织公关活动推注营销及保持项目热度信息来源：财信、腾嘉调研售罄将推在售Code of this report|16隆鑫天雨方隆鑫天雨方项目卖点：教育指标、地段、配套项目卖点：教育指标、地段、配套p物业构成：共计29万方，容积率5，由11栋33层高层构成，规划2367户p小区配套：幼儿园、实验1小、社区商业p建筑风格：现代p产品特点：14房，实用合理p户型区间：45-105，首置，首改p销售价格：均价8800 元/，区域价格标杆，后期滞销p去化情况（2012年）：30套/月p客户群：40%沙区客户，40%区县客户，20%外区p主要优势：赠送教育指标，地段较好，配套完善p主要劣势：周边环境较差，密度高，品质差p营销亮点：推广形象较好，实现了区域高站位，另契合沙区客户专享权，亲民性推广受到了市场关注。已售罄在售房源还建信息来源：财信、腾嘉调研23p销售情况：目前项目剩余2栋高层（2、3号楼）为3梯7户，33层产品，合计房源约460套，总计建面约3.4万方。目前在售1、5、6号楼，剩余房源约600套，建面约5万方，总计还剩余8.4万方。未售Code of this report|17中房千寻中房千寻项目卖点：地段较好、配套完善、性价比项目卖点：地段较好、配套完善、性价比p物业构成：共计15.7万方，由8栋高层构成，规划1524户p小区配套：三色幼儿园（多元智能双语教学）、中百仓储超市p建筑风格：现代p产品特点：紧凑型两、三房，部分可变户型p户型区间：58-83，以首置为主；预计5月份加推4号楼，面积58-83，两房和三房户型，共计192套，约1.3万方p销售价格：均价8000 元/p去化情况（2012年）：30套/月p客户群：35%沙区客户，35%高新区客户，30%外区（以九龙坡、渝中为主）p主要优势：地段较好，配套完善，可变空间带来的性价比p主要劣势：未体现品牌房企的应有品质，单价偏高信息来源：财信、腾嘉调研3428p销售情况：目前项目剩余4栋高层，均为58-83户型，2梯6户，32层产品，总房源约768套，总建面约5.4万方。未售售罄售罄Code of this report|18竞争项目售价与去化情况综合分析竞争项目售价与去化情况综合分析图：竞争项目售价与去化情况对比信息来源：财信、腾嘉调研竞争项目售价与去化情况综合分析融汇温泉城与金沙时代两个大盘项目，售价水平处于整体的低位，但去化表现突出；而作为区域价格标杆的隆鑫天雨方，在去化情况虽表现较差，但实现了区域价格的突破；金悦城通过高占位的形象推广，以及企业品牌实力，在售价水平有一定突破的同时，也带来了去化的良好表现。从在售项目月均去化来看，区域项目月均走量主要集中在3000-7000之间。Code of this report|19竞争项目营销推广渠道分析竞争项目营销推广渠道分析华宇金沙时代华宇金沙时代金融街金悦城金融街金悦城融汇国际温泉城融汇国际温泉城隆鑫天雨方隆鑫天雨方中房千寻中房千寻1.报媒2.网络广告（查询和通栏）3.小区道路刀旗4.二手房分销（钢运大泽）5.沙区及区县派单6.营销活动（业主照相，游园活动）1.网络广告（查询和通栏）2.地铁，公交拉手，公交车身3.外展场（三峡广场）4.派单（项目周边，三峡 广场，及区县，区县较少，效果一般5.短信1.报媒（时报 商报）2.户外3.网络广告（查询和通栏）4.渠道派单（三峡广场）5.电台（重庆电视台）6.活动营销 1.网络查询广告2.电台（重庆电台）3.车身广告，地铁拉手广告4.短信5.渠道项目周边派单，区县派单6.活动营销1.报媒（时报）2.网络广告（查询和通栏）3.公交车身，拉手，站台4.二手房分销（钢运大泽）5.短信6.活动营销立足沙区，高形象占位立足沙区，高形象占位立足沙区，高形象占位营销更侧重于高新区从各项目营销占位来看，各项目均立足沙区，高形象占位；而推广渠道则主要采用网络、报媒和渠道营销；而公交广告、电台广告、短信和活动则是其有力的补充。Code of this report|20本项目与竞争项目综合对比分析回顾本项目与竞争项目综合对比分析回顾图：本项目与竞争项目综合对比情况通过与竞争项目综合对比分析，本项目与竞争项目整体质素相当，但本项目在资源条件、品质以及产品方面，优势更趋明显。区位：主城三大滨江经济带、沙区唯一滨江生活区资源条件：江山资源、一线江景品质：沙区高品质项目产品：多元化产品线，与竞争项目形成一定差异本项目与竞争项目综合对比分析Code of this report|21竞争市场分析小结竞争市场分析小结从竞争项目综合分析来看，本项目无明显优势，但在资源条件、品质以及产品等方面有一定的优势，在后期营销推广中，需进一步放大本项目的核心卖点，树立优势，突出重围；在营销推广渠道的选择方面，需在传统推广渠道的基础上，强化其他项目相对弱势的营销渠道方式，如活动、短信、公交、电台广告等；沙区项目客户来源总体相对稳定，以沙区客户为主，区县客户为辅，外区客户作为补充，本项目在营销推广上需立足于沙区，牢牢把握住沙区客户作为项目目标客户的根本，并有效的拓展区县客户和外区客户。本项目需牢牢抓住沙区客户，并在营销推广中，强化本项目的核心优势。Code of this report|22目录目录1 1、项目简析、项目简析2 2、竞争市场简析、竞争市场简析3 3、定位回顾、定位回顾4 4、20122012年年6 6月月-8-8月营销执行细案月营销执行细案5 5、执行团队保障、执行团队保障Code of this report|23竞争项目成交客户分析竞争项目成交客户分析沙区客户地域情结浓，区县客户进城心切，外区客户有抗性沙区客户地域情结浓，区县客户进城心切，外区客户有抗性图：竞争项目客户成交比例备注：客户来源区域中，外区客户为主城其他区域客户，外地客户为市外客户。从小生活在沙坪坝，早已习惯了这里的生活，而且工作也在这边，如果换房，我还是会选择就近买。但沙坪坝就是感觉没什么好房子，不像江北那边可选择的范围这么多。沙区某事业单位：王先生沙坪坝，平时很少过去，要说买房的话，可能性很小，主要的原因是和我平时的生活半径不相交叉，我一般都是在解放碑、江北耍；还有就是沙坪坝也没得好点房子卖，而江北那边更多，买房的话，首选还是北区。渝中区某个体：焦小姐就是想在主城买套房，对地段要求不太高，只要是主城核心区，如果是沙坪坝的话，当然更好，方便娃儿读书，其他项目的话，只要有教育配套也行。涪陵区某个体：宋先生Code of this report|24本项目目标客群回顾：紧凑型两房及三房产品，高品质，区位价本项目目标客群回顾：紧凑型两房及三房产品，高品质，区位价值，区域发展均对首置，首改群体有针对性吸引力值，区域发展均对首置，首改群体有针对性吸引力目标客目标客户特征户特征关键词关键词年龄28-35行业政府公务员，教师，医生，白领职员，小公司老板，企业中层干部，起步生意人等区域沙区为主，县区为辅，外区客户补充用途首次置业，自住为主，兼顾投资，陪读置业关注项目品质，生活便捷程度，区域发展，注重性价比排斥因素担心价格过高，担心品质等级，担心周边配套市民阶层富裕市民阶层新资产阶层稳定资产阶层财富阶层权利阶层赤贫阶层财富等级体系财富等级体系备注：备注：区县主要以长寿，涪陵，万州，永川，江津等Code of this report|25本项目目标客群回顾：舒适型三房产品设计，资源价值，高品质本项目目标客群回顾：舒适型三房产品设计，资源价值，高品质，区域发展均对二改群体有针对性吸引力，区域发展均对二改群体有针对性吸引力目标客目标客户特征户特征关键词关键词年龄3050行业政府部门领导，大学教授，中小学干部，企业管理层，私企业主，成功商人等区域沙区为主，县区为辅用途首次改善，二次改善。自住为主，兼顾投资置业关注项目品质，资源价值，区域发展，周边规划，居家环境排斥因素担心品质等级，担心区域发展不能成形，担心后期物业管理市民阶层富裕市民阶层新资产阶层稳定资产阶层财富阶层权利阶层赤贫阶层财富等级体系财富等级体系备注：备注：区县主要以长寿，涪陵，万州，永川，江津等Code of this report|26本项目目标客群主要来源区域：本项目目标客群主要来源区域：沙区客户、区县客户、外区客户沙区客户、区县客户、外区客户主力客群重要客群补充客群123沙区客户区县客户外区客户以财信老业主为主Code of this report|27项目形象定位回顾项目形象定位回顾城市江山府邸，沙区人居封面结合市场、客户以及项目特征，我们得出本项目的形象定位：城市江山：突出项目的稀缺性及资源优势。府邸：凸显项目品质属性。沙区：描述区域及教育文化配套。人居封面：开创沙坪坝人居新时代，实现高站位代言沙滨。资源资源资源资源 品质品质品质品质 生活生活生活生活 区域区域区域区域 引领引领引领引领Code of this report|28目录目录1 1、项目简析、项目简析2 2、竞争市场简析、竞争市场简析3 3、定位回顾、定位回顾4 4、20122012年年6 6月月-8-8月营销执行细案月营销执行细案5 5、执行团队保障、执行团队保障Code of this report|29A3，A5，A11住宅销售（313套住宅，约3.3万方）达90%以上；A、D块商业销售（A地块商业约0.4万方，D地块商业约0.53万方）50%以上；A2，A6，A10开始蓄水。20122012年营销任务年营销任务全年住宅销售全年住宅销售90%90%，282282套套A A地块商业销售地块商业销售50%50%，0.20.2万万D D地块商业销售地块商业销售50%50%，0.270.27万万A5A3A11DCode of this report|30一期开盘蓄客目标一期开盘蓄客目标说明：按照说明：按照282282套的销售任务，则需来电来访客户套的销售任务，则需来电来访客户62666266组，转化成组，转化成VIPVIP客户客户940940组，转化率为组，转化率为1515，成交率为，成交率为3030一批次合计一批次合计成交客户成交客户VIPVIP客户（成交率客户（成交率30%30%）来电来访量（转化率来电来访量（转化率15%15%）一批次销售任务一批次销售任务 20720769069046004600207207套套 7 7月月月来电来访量月来电来访量 周来电来访量周来电来访量 日来电来访量日来电来访量 80080028028040408 8月月月来电来访量月来电来访量 周来电来访量周来电来访量 日来电来访量日来电来访量 1116111625225236369 9月月月来电来访量月来电来访量 周来电来访量周来电来访量 日来电来访量日来电来访量 1200120028028040401010月月月来电来访量月来电来访量 周来电来访量周来电来访量 日来电来访量日来电来访量 156015604204206060二批次合计二批次合计成交客户成交客户 VIPVIP客户（成交率客户（成交率30%30%）来电来访量（转化率来电来访量（转化率15%15%）二批次销售任务二批次销售任务7575套套7575250250166616661111月月月来电来访量月来电来访量 周来电来访量周来电来访量 日来电来访量日来电来访量 90090021021030301212月月月来电来访量月来电来访量 周来电来访量周来电来访量 日来电来访量日来电来访量 7757751751752525Code of this report|3120122012年重要营销时间节点年重要营销时间节点6 6月月1010日日7 7月月1010日日项目亮相，嘉茂外卖场对外开放8 8月月2020日日现场销售中心、示范园林、样板房对外开放1010月月2727日日项目一期住宅A3、A5、A11开盘销售中心示意图示范园林示意图端午节七夕节中秋节重阳节教师节国庆节6.238.239.109.3010.110.2312.25圣诞节元旦节1.1奥运会7.27-8.12Code of this report|3220122012年总体营销节点年总体营销节点开盘前准备期推售排期推售产品推广执行渠道执行案场筹备第一阶段：5.20-10.26团队组建，地块与品牌推广，项目亮相，项目蓄客、客户筛选、开盘准备第二阶段：10月27-12月31日一期住宅开盘，商业开盘5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月价值和品牌推广期形象塑造期形象深入期开盘热销期开盘热销期商业开盘期A3/A5/A113.3万方渠道启动并持续执行渠道准备D/A地块商业案场软性管理：5.31营销团队到位，6月1日6月30日培训，7月10日正式进入外卖场，8月20日正式进入销售中心。案场硬件配置：8月20日，销售中心，示范体系，样板房盛大开放。5.205.206.106.107.107.108.208.2010.2710.2711.2411.24Code of this report|33项目项目6-86-8月营销排期月营销排期30天天108天天价值与品牌推价值与品牌推广开始广开始6月月10日日7月月10日日项目亮相项目亮相8月月20日日形象深入形象深入项目正式启动项目正式启动外卖场开放外卖场开放销售中心开放销售中心开放VIP办理办理10月月27日日正式开盘正式开盘10月月13日日项目亮相项目亮相产品鉴赏会产品鉴赏会VIP升级升级价值与品牌推广价值与品牌推广项目亮相项目亮相53天天15天天40天天第一阶段：第一阶段：价值与品牌价值与品牌炒作炒作第二阶段：第二阶段：扩大项目知扩大项目知晓度晓度项目蓄客项目蓄客客户筛选客户筛选开盘销售开盘销售知晓知晓亲临亲临认可认可买单买单营销四营销四个阶段：个阶段：Code of this report|34现阶段面临的问题现阶段面临的问题怎样突出项目的价值？突出哪一部分的价值？怎样快速的让客户知晓，并让客户持续关注项目？Code of this report|35价值体系梳理价值体系梳理项目价值企业品牌价值城市江湾伴山江湾盛景江湾便捷江湾学府江湾项目价值体系企业品牌是否也可带动项目价值的提升？Code of this report|36关于财信品牌的分析关于财信品牌的分析财信虽近年来项目众多，但未形成持续关注热点，目前市场对于财信品牌的知晓度较高，但认可度略有不足；目前通过财信品牌来导入以及提升项目价值，短时间内难以达到效果；而本项目自身项目价值核心优势突出，腾嘉建议通过项目价值来引入财信品牌价值，更能吸引客户的关注；可通过地块价值与品牌的炒作，让客户了解财信所承载的沙滨路人居升级的使命；对于企业品牌的推广，腾嘉建议在重要的时间节点，如秋交会、春节、打折季等，再通过财信品牌来带动各项目的推广。山水天成重庆人民花园江北新世纪大厦弗瑞登财信城市国际备注：以上仅为财信部分典型项目关于财信品牌的分析Code of this report|37价值体系梳理小结价值体系梳理小结通过对项目价值体系的梳理，腾嘉建议，现阶段本项目的推广应以项目价值带动品牌价值，其重点在于项目价值的植入。项目价值品牌价值带动确定了项目价值的主打方向，接下来又该怎么做？Code of this report|38项目项目6-86-8月份阶段营销执行月份阶段营销执行7 7月月1010日日第一阶段：2012.6.10-2012.7.9价值与品牌炒作阶段8 8月月2020日日第二阶段：2012.7.10-2012.8.20亮相，形象塑造阶段项目亮相，嘉茂外卖场对外开放现场销售中心、示范园林、样板房对外开放项目一期住宅A3、A5、A11开盘1010月月2727日日阶段划分营销目标前期铺垫，为横扫沙区做准备；客户认识沙滨路及地块的价值；客户关注财信品牌，关注财信沙滨路项目的使命。全面横扫沙区；项目在短时间内亮相，吸引更多客户关注，为蓄客做准备。后期：形象深入期及开盘热销期产品、生活价值，热销信息前期客户持续关注；扩大有效客户来访量；最终成交。6 6月月1010日日端午节七夕节中秋节重阳节教师节国庆节6.238.239.109.3010.1 10.23奥运会7.27-8.12Code of this report|39项目项目6-76-7月份营销执行方案月份营销执行方案第一阶段：价值与品牌炒作阶段第一阶段：价值与品牌炒作阶段时间：时间：2012.6.10-2012.7.92012.6.10-2012.7.9阶段目标：前期铺垫，为横扫沙区做准备；客户认识沙滨路及地块的价值；客户关注财信品牌，关注财信沙滨路项目的使命。营销策略推广思路推广诉求媒体组合渠道策略营销执行推进程度Code of this report|40项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案营销策略、推广思路营销策略、推广思路营销策略营销策略推广思路推广思路通过主流媒体以新闻的形式进行炒作，形成热议话题，从而达到建立项目价值的目的。以报媒、户外主流媒体为主，报媒新闻、网络专题和论坛、微博等为辅进行炒作。Code of this report|41项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案推广诉求推广诉求沙滨路沙滨路“嘉陵第一湾嘉陵第一湾”不仅是嘉陵“江景”第一湾还是重庆“资产”第一排资产角度资产角度小标1：沙滨路进入沙区核心版图小标2：红岩村大桥建设在即，便捷沙滨路联通全城小标3：嘉陵江最阔一段相遇连绵平顶山成就嘉陵第一湾小标4：沙滨路搭上教育直通车小标5：沙滨路成沙区首席休闲宜居之境小标6：城市大美江山成就沙滨路核心价值高地2012 2012 财信地产财信地产鼓舞沙滨路鼓舞沙滨路 二次城市化二次城市化Code of this report|42项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合线上以户外、报媒两种主流媒体为主。线下配合报媒新闻、网络专题、网络新闻、论坛、微博、微信、名人访谈、话名人访谈、话题新闻题新闻等进行炒作。沙滨城市沙滨城市报媒报媒户外户外网络网络晨报和时报采取硬广和软文结合的方式，另辅助新闻配合三角碑户外各大网络（大渝，搜房，新浪，搜狐等）网络新盘，网络专题，网络新闻，网络论坛，微博，微信，名人访谈等Code of this report|43项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合报媒投放计划表（报媒投放计划表（6.10-7.96.10-7.9）媒体诉求或内容形式执行时间费用备注时报沙滨路“嘉陵第一湾”不仅是嘉陵“江景”第一湾还是重庆“资产”第一排硬广+软文整版6.147万各大报媒沙滨路不再沉默，沙滨路不再沉默，强势回归首现高端人居强势回归首现高端人居新闻炒作6.18-6.22媒体配合晨报沙滨路“嘉陵第一湾”不仅是嘉陵“江景”第一湾还是重庆“资产”第一排硬广+软文整版6.287万附加外卖场开放和活动信息各大报媒沙滨路不再沉默，沙滨路不再沉默，强势回归首现高端人居强势回归首现高端人居新闻炒作7.2-7.6媒体配合合计硬广1个版面，发2次，1次/2周。其它时间媒体配合新闻炒作，持续至外卖场开放Code of this report|44分两次发布：6月14日和6月28日Code of this report|45项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合户外投放计划表（户外投放计划表（6.10-7.96.10-7.9）媒体诉求或内容形式执行时间费用备注户外沙滨路“嘉陵第一湾”重庆的未解之谜户外广告6.10-7.96.25万三角碑Code of this report|46Code of this report|47项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合网络推广计划表（网络推广计划表（6.10-7.96.10-7.9）媒体诉求或内容形式执行时间费用备注各大网站搜房网大渝网新浪网搜狐网焦点网等地块价值和品牌炒作网络专题，名人访谈，快报6.10-6.17承认后期投放地块价值和品牌炒作网站新闻6.10-7.9承认后期投放地块价值和品牌炒作论坛6.10-7.9承认后期投放基本资料和卖点建立新盘资料6.10-7.9承认后期投放腾讯网新浪网地块价值和品牌炒作微博6.10-7.9承认后期投放腾讯网地块价值和品牌炒作微信6.10-7.9承认后期投放合计持续一个月，多方向、多维度进行炒作Code of this report|48Code of this report|49各大论坛炒作Code of this report|50微博炒作Code of this report|51品牌炒作“猛龙过江猛龙过江”财信财信15年，首入沙区年，首入沙区携嘉陵第一湾，造嘉陵第一盘携嘉陵第一湾，造嘉陵第一盘Code of this report|52短信群发Code of this report|53项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案营销推广计划图（营销推广计划图（6.10-7.96.10-7.9）6月10日7月9日6月14日6月28日时报广告晨报广告媒体配合新闻炒作6.15-6.27媒体配合新闻炒作6.29-7.9户外广告6.10-7.9网络专题、网络新闻、论坛、微博、微信、名人访谈等6.10-7.9报媒户外网络Code of this report|54项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案营销推广计划总表（营销推广计划总表（6.10-7.96.10-7.9）类别媒体诉求或内容形式执行时间费用备注报媒晨报沙滨路“嘉陵第一湾”不仅是嘉陵“江景”第一湾还是重庆“资产”第一排硬广+软文整版6.147万各大报媒地块价值和品牌炒作新闻炒作6.18-6.22媒体配合时报沙滨路“嘉陵第一湾”不仅是嘉陵“江景”第一湾还是重庆“资产”第一排硬广+软文整版6.287万附加外卖场开放和活动信息各大报媒地块价值和品牌炒作新闻炒作7.2-7.6媒体配合户外户外沙滨路“嘉陵第一湾”重庆的未解之谜户外广告6.10-7.96.25万三角碑网络各大网站搜房网大渝网新浪网搜狐网焦点网地块价值和品牌炒作网络专题6.10-6.17地块价值和品牌炒作网站新闻6.10-7.9地块价值和品牌炒作论坛6.10-7.9基本资料和卖点建立新盘资料6.10-7.9腾讯网新浪网地块价值和品牌炒作微博6.10-7.9腾讯网地块价值和品牌炒作微信6.10-7.9短信短信地块价值和品牌群发6.10-7.93万加外卖场开放合计23.25万Code of this report|55项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案渠道策略渠道策略n现阶段渠道工作目的：为后期全面横扫沙区，作铺垫及准备工作。n现阶段渠道工作内容：通过联系社区、单位、专业市场等，确定后期的渠道方式。主要包括：1、沙区各大板块标地，主要针对重点小区、重点单位和专业市场；2、联系村、街道居委会，小区物管，建立详细数据库；3、与重点单位（主要学校、医院）初步建立关系；4、通过电话联系财信老业主，告知项目亮相信息。Code of this report|56项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案渠道策略渠道策略渠道营销计划表（渠道营销计划表（6.10-7.96.10-7.9）项目主要内容形式完成时间备注标地土湾、小龙坎实地走访6.10-6.12实地走访各大社区、重点企事业单位及专业市场沙坪坝街道实地走访6.13-6.15杨公桥、梨树湾实地走访6.16-6.18天星桥、新桥实地走访6.19-6.21烈士墓、磁器口实地走访6.22-6.24双碑、井口实地走访6.25-6.27白马凼、联芳园实地走访6.27-6.29建立数据库与居委会、各小区建立联系上门拜访6.10-6.30包括联系人、电话号码、合作的可能性等联系重点单位与沙区各学校、医院取得联系电话联系6.21-6.30建立关系，保持联系与沙区各其它重点单位取得联系电话联系6.21-6.30联系财信老业主告知项目信息及亮相信息电话通知6.21-6.30备注：以上工作在6.30前全部完成，为下阶段的渠道工作做好充分准备。Code of this report|57项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案渠道策略渠道策略渠道营销计划图（渠道营销计划图（6.10-7.96.10-7.9）6月10日7月9日土湾/小龙坎联系重点单位6.21-6.30建立数据库6.10-6.30联系财信老业主6.21-6.306月30日标地建立数据库联系重点单位沙坪坝街道杨公桥/梨树湾天星桥/新桥烈士墓/瓷器口白马凼/联芳园联系老业主Code of this report|58项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案渠道策略渠道策略渠道计划实施区域安排图渠道计划实施区域安排图土湾土湾/小龙坎片区小龙坎片区6.10-6.126.10-6.12烈士墓烈士墓/磁器口片区磁器口片区6.22-6.246.22-6.24天星桥天星桥/新桥片区新桥片区6.19-6.216.19-6.21杨公桥杨公桥/梨树弯片区梨树弯片区6.16-6.186.16-6.18沙坪坝街道片区沙坪坝街道片区6.13-6.156.13-6.15白马凼白马凼/联芳园片区联芳园片区6.28-6.306.28-6.30双碑双碑/井口片区井口片区6.25-6.276.25-6.27Code of this report|59项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案营销执行营销执行地块价值和品牌炒作开始营销团队进行培训和考核渠道铺垫和准备工作开始Code of this report|60项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案推进程度推进程度类别主要工作备注方案项目6-8月营销执行案确定项目6-7月营销推广计划确定及执行完成为奥运喝彩，征集生活梦想活动方案确定并准备销售团队团队组建完成团队各项培训和考核完成，准备上岗外卖场装修方案确定装修包装完成物料准备完成渠道标地和建立数据库完成联系重点单位完成财信老业主电话通知完成Code of this report|61项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案销售准备完成工作销售准备完成工作主要包括：销售手册；销售百问；外卖场管理制度；外卖场接待流程；外卖场接待说辞；外卖场接电话说辞；给老业主打电话说辞；落实交易税费；落实银行利率；置业顾问服装到位；熟悉明源售楼软件 。Code of this report|62外卖场开放物料清单外卖场开放物料清单-宣传物料和办公物料宣传物料和办公物料序号物料名称1海报2折页3楼书4户型单页5手提袋6纸杯7小沙盘8展板9看房车宣传物料办公物料序号物料名称数量序号物料名称数量1电脑1台19饮水机 1台2谈判桌2张20文件栏4个3椅子6把21卫生纸10盒4办公椅2把22一次性纸杯1箱5电话2部23装饰花草 若干6计算器至少4个24保安2名（换岗需要）7订书机2个25清洁阿姨1名8工号牌一人一个26茶叶、饮料若干9来电、来访登记本各2本27铅笔4支10签字笔黑色和红色各2盒28橡皮擦4个11签字笔芯2盒29订书机4个12胶水棒2个30剪刀4把13美工刀片3盒31文件栏6组14尺子2块32签字笔2盒15削笔刀1把33胶水2瓶16名片每人至少3盒34订书钉5盒17激光笔每人一支35笔筒1个18专用香水2瓶（男、女）36置业顾问接待文件夹每人1套（真皮）Code of this report|63海报海报Code of this report|64手提袋手提袋Code of this report|65Code of this report|66工作牌和名片工作牌和名片Code of this report|67看房车：看房车：配合派单配合派单流动广告流动广告接送客户接送客户Code of this report|68项目项目6-76-7月份阶段执行方案总结月份阶段执行方案总结n阶段目标：前期铺垫，为横扫沙区做准备；客户认识沙滨路及地块的价值；客户关注财信品牌，关注财信沙滨路项目的使命。n营销策略：通过主流媒体以新闻的形式进行炒作，形成热议话题，从而达到建立项目价值的目的。n推广思路：以报媒、户外主流媒体为主，报媒新闻、网络专题和论坛、微博等为辅进行炒作n推广诉求：沙滨路“嘉陵第一湾”不仅是嘉陵“江景”第一湾还是重庆“资产”第一排6月10日7月9日报媒6.146.28晨报时报沙滨路的“嘉陵第一湾”不仅是嘉陵“江景”第一湾还是重庆“资产”第一排沙滨路的“嘉陵第一湾”不仅是嘉陵“江景”第一湾还是重庆“资产”第一排渠道标地，建立数据库，联系社区、政企事业单位等为后期全面横扫沙区，作铺垫及准备工作物料外卖场物料准备（详见P61）团队培训、考核，准备上岗户外地块价值与品牌网络各大网站：网络专题，网站新闻，论坛，微博，腾讯微信（6.10-6.17）Code of this report|69项目项目7-87-8月份营销执行方案月份营销执行方案第二阶段：项目亮相阶段第二阶段：项目亮相阶段时间：时间：2012.7.10-2012.8.192012.7.10-2012.8.19阶段目标：全面横扫沙区；项目在短时间内亮相，吸引更多客户关注，为蓄客做准备。营销策略推广思路推广诉求媒体组合渠道策略营销执行推进程度Code of this report|70项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案营销策略、推广思路营销策略、推广思路营销策略营销策略推广思路推广思路从价值和品牌炒作阶段进入项目亮相阶段，通过大量、多点的长效性媒体发布项目形象，项目震撼亮相，扩大项目在市场上的知晓度。以大量、多点的长效性媒体震撼亮相，短期内让客户形成反复记忆，建立项目形象；配合渠道营销进行大面积渗透；活动营销形成长期关注。Code of this report|71项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案推广诉求推广诉求推广主题推广主题：沙坪坝的城市江山沙坪坝的城市江山只可一不可再只可一不可再财信地产财信地产 城市江山作品城市江山作品Code of this report|72项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合n线上：线上：以长效性媒体为主，如站台灯箱、车身、轿厢等广告，时效性媒体报媒、户外为辅；n线下：线下：以渠道营销和活动营销为主，配合新闻、网络论坛等进行炒作。沙滨城市沙滨城市报媒报媒通过长效性媒体建立形象，扩大项目知晓度报媒硬广形象发布论坛形式进行炒作网络网络户外户外车身车身轿厢轿厢站台灯箱站台灯箱短信短信通过户外发布形象及时发布信息Code of this report|73项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合报媒安排计划表（报媒安排计划表（7.10-8.207.10-8.20）媒体或位置诉求或内容形式执行时间费用备注时报沙坪坝的城市江山只可一不可再首页+五个半版+跨版7.1330万外卖场开放和活动信息商报，晚报沙坪坝的城市江山只可一不可再各整版7.2714万活动信息晨报沙坪坝的城市江山只可一不可再硬广跨版8.1714万附加销售中心开放和活动信息各大报媒项目区域站位及价值炒作新闻炒作7.14-7.267.28-8.17各大媒体配合新闻炒作合计54万备注：根据时报，晨报配送力度确定投放单位。Code of this report|74报纸系列连发，项目震撼亮相Code of this report|75Code of this report|76Code of this report|77Code of this report|78Code of this report|79Code of this report|80Code of this report|81Code of this report|82项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合户外投放计划表（户外投放计划表（7.10-8.207.10-8.20）媒体诉求或内容形式执行时间费用备注户外沙坪坝的城市江山只可一不可再户外广告7.10-8.206.25万三角碑Code of this report|83三三角角碑碑户户外外广广告告7.10-8.20Code of this report|84项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合公交车车身投放计划表（公交车车身投放计划表（7.10-8.207.10-8.20）媒体诉求或内容形式执行时间费用备注公交车车身广告沙坪坝的城市江山只可一不可再喷漆7.10-8.2015万4条线路462/209/262/201每条线路3-4辆车Code of this report|85项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合公交车线路图公交车线路图朝天门重庆图书馆重庆64中和尚山重大462262201209462：重大-三角碑-石桥铺-大坪-解放碑209：井口-双碑-三角碑-天星桥-陈家坪-直港大道-和尚山262：重庆图书馆-天星桥-小龙坎-土湾-化龙桥-牛角沱-大溪沟-临江门-朝天门201：歌乐山-新桥医院-天星桥-小龙坎-石门-大石坝-松树桥-红旗河沟-北汽城解放碑Code of this report|86Code of this report|87项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合轿厢投放计划表（轿厢投放计划表（7.10-8.207.10-8.20）媒体诉求或内容形式执行时间费用备注轿厢广告沙坪坝的城市江山只可一不可再广告牌7.10-8.208万覆盖沙区办公楼和大型社区Code of this report|88项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合轿厢点位分布示意图轿厢点位分布示意图三角碑三角碑以三角碑商务、住区楼宇为中心，全面发散。其他区域：住区（五年及以上房龄的高层住宅）；政企事业单位办公楼宇。Code of this report|89Code of this report|90项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合公交车站台灯箱投放计划表（公交车站台灯箱投放计划表（7.10-8.207.10-8.20）媒体诉求或内容形式执行时间费用备注站台灯箱沙坪坝的城市江山只可一不可再灯箱7.10-8.2015万覆盖沙区主要交通站点Code of this report|91项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合站台灯箱点位图站台灯箱点位图三角碑三角碑石门大桥石门大桥杨公桥杨公桥小龙坎小龙坎天星桥天星桥重大重大双碑双碑土湾土湾联芳花园联芳花园站点灯箱分布n沙区中心：三角碑n沙区重要交通要道：石门大桥、小龙坎、杨公桥n沙区主要住区：天星桥、联芳花园、土湾、重大、双碑Code of this report|92站站台台灯灯箱箱广广告告Code of this report|93项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合网络媒体投放计划表（网络媒体投放计划表（7.10-8.207.10-8.20）媒体诉求或内容形式时间执行费用备注大渝网沙坪坝的城市江山只可一不可再通栏8.1-8.168万附加销售中心开放和活动信息搜房网沙坪坝的城市江山只可一不可再通栏8.1-8.168万附加销售中心开放和活动信息各大网站项目区域站位及价值炒作新闻炒作论坛炒作7.10-8.20附加销售中心开放和活动信息Code of this report|94Code of this report|95微博，论坛炒作微博，论坛炒作Code of this report|96微博，系列广告Code of this report|97Code of this report|98Code of this report|99Code of this report|100短信短信Code of this report|101项目项目6-76-7月份阶段执行方案月份阶段执行方案营销推广计划图（营销推广计划图（7.10-8.207.10-8.20）7月10日8月20日7月13日7月27日晨报广告时报广告媒体配合新闻炒作7.14-7.26媒体配合新闻炒作7.28-8.16户外广告7.10-8.20网络新闻、论坛、微博、微信进行炒作7.10-8.20报媒户外车身轿厢站台灯箱网络8月17日晨报广告搜房/大渝网通栏8.1-8.16Code of this report|102项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案媒体组合媒体组合营销推广计划表（营销推广计划表（7.10-8.207.10-8.20）类别媒体诉求或内容形式执行时间费用备注报媒时报沙坪坝的城市江山只可一不可再首页+五个半版+跨版7.1330万外卖场开放，活动信息商报，晚报沙坪坝的城市江山只可一不可再各整版7.2714万晨报沙坪坝的城市江山只可一不可再硬广跨版8.1714万附加销售中心开放和活动信息各大报媒项目区域站位及价值炒作新闻炒作7.14-7.267.28-8.17各大媒体配合新闻炒作户外户外沙坪坝的城市江山只可一不可再户外广告7.10-8.206.25万三角碑车身公交车车身广告沙坪坝的城市江山只可一不可再喷漆7.10-8.2015万4条线路462/209/262/201每条线路3-4辆车轿厢轿厢广告沙坪坝的城市江山只可一不可再广告牌7.10-8.208万覆盖沙区办公楼和大型社区站台灯箱站台灯箱沙坪坝的城市江山只可一不可再灯箱7.10-8.2015万覆盖沙区主要交通站点网络搜房网沙坪坝的城市江山只可一不可再通栏8.1-8.168万搜房网沙坪坝的城市江山只可一不可再通栏8.1-8.168万各大网站项目区域站位及价值炒作新闻炒作论坛炒作7.10-8.20短信短信息外卖场开放和销售中心开放信息群发7.10-8.204万合计122.5万Code of this report|103项目项目7-87-8月份阶段执行方案月份阶段执行方案渠道策略渠道策略渠道营销：分两步第一步：漫天布网，横扫沙区对沙区所有板块中的街道、小区、商铺、专业市场、办公楼、重点单位等进行扫楼