资产评估基本理论概述

1 第一章 资产评估基本理论概述n一、资产评估的基本概念n二、资产评估的基本要素n三、资产评估的种类n四、资产评估的功能n五、资产评估的特点n六、资产评估与相关经济活动 n七、国内外资产评估发展概况 2 一、资产评估的基本概念 “是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。”（我国资产评估准则基本准则(2004年2月发布) 3 一、资产评估的基本概念对资产评估价值的理解应当注意：（1）资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。（2）资产评估价值与马克思劳动价值论中的价值侧重点有所不同。（3）资产评估价值与会计记录的资产价值有所不同 4 二、资产评估的基本要素 1、评估主体：专门从事资产评估的机构和人员2、评估客体：是被评估的资产，也称为评估对象3、评估依据：有关的法律、法规、经济行为文件、 重大合同协议，取费标准和其他参考依据。4、评估目的：实际上是资产评估结果的具体用途。 如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等5、评估原则：是资产评估的行为规范。包括评估的 工作原则和经济技术原则。 5 二、资产评估的基本要素 6、评估程序：资产评估工作从开始到结束的顺序7、评估价值类型：即对评估价值的质的规定，对资 产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值8、评估方法：是分析和判断资产价值的手段和途径 包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法9、评估假设：是资产评估得以进行的前提条件。 包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等10、评估基准日：是资产评估的时间基准 6 三、资产评估的种类n 1.按资产评估工作的内容不同资产评估一般评估评估复核评估咨询 7 （ 1）一般评估 企业上市资产评估 组建合资企业资产评估 企业股份制改造资产评估 抵押贷款资产评估 是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。市场价值评估 市场价值以外的价值评估一般评估 8 （2）评估复核 是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程。 9 （3）评估咨询 是一个较为宽泛的术语。确切地讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。 10 2.按资产评估对象的不同整体资产评估单项资产评估资产评估 11 （ 1）单项资产评估 是指评估对象为单项可确指资产的评估。通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。 由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成评估任务。 12 （2）整体资产评估 是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估。如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等。 13 四、 资产评估的功能资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。1、评值功能2、评价功能3、公证功能 14 1、评值功能通过资产评估，可以科学合理的评定和估算出被评估资产在某一时点的价值，为资产的交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基本功能。 15 2、评价功能资产评估除了对资产价值大小做出专业判断以外，还具有对资产经营的状况和效果进行评价的功能，可以反映不同时间、地域、经济背景条件下的资产价值和运营绩效的差异性，以此检查、考核和评价企业的经营状况。 16 3、公证功能资产评估结果的真实性、公平性和合法性在法律上具有公证效力。随着抵押贷款、财产担保等经济活动的日益频繁，资产评估经常被用来证明资产的存在以及资产的价值量，以满足银行及有关部门发放贷款和进行其他形式融资的需要。通过资产评估来证实资产及资产价值量的需求使得资产评估增添了发挥公证作用的职能。从这个意义上讲,资产评估的公证功能是由资产评估评价及评估功能派生出来的辅助性功能。 17 4、管理功能是我国资产评估特有的功能。国有资产评估管理程序的变化：（1）立项确认制（2）合规性审查制（3）核准制和备案制 18 五、资产评估的特点1. 市场性 （1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。（2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。 19 2. 系统性 （1）必须将被评估资产置于整个企业或整个行业中，必要时还要置于整个国家的范围进行分析和评价；（2）必须对被评估资产相互之间的匹配问题进行系统考虑，主要是不同的有形资产、无形资产以及相互之间的匹配；（3）必须系统地收集、整理和分析被评估资产的相关资料，将影响资产价值的各种相关因素进行系统综合地考虑，在此基础上对评估结论作出系统地判断。 20 3。 技术性 资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估工作。 21 4. 公正性资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。 22 5. 咨询性 资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。 23 六、资产评估与相关经济活动 （一）资产评估与清产核资 （二）资产评估与会计计价 （三）资产评估与审计 24 （一）资产评估与清产核资清产核资就是清查企业财产、核实企业资金的过程，是国家为了摸清家底，了解现有资产的实际存量和价值状况，解决企业的账面价值与实际价值严重不符等问题而进行的一项管理活动。 25 资产评估与清产核资的联系1、资产评估与清产核资都属于资产管理的范畴，是资产业务的一种形式。 2、资产评估和清产核资都是以资产作为对象的资产管理方式。 3、资产评估和清产核资都要对资产进行清查和核实等工作。 26 资产评估与清产核资的区别（1）目的不同 清产核资的主要目的是摸清企业的家底，为企业管理和核算提供基础和依据，促进企业管理的科学化。 资产评估的目的在于通过评定估算资产的现时价值，适应资产产权的变动与交易，促进资产或产权的合理流动，维护资产业务有关各方的合法权益。 27 （2）方法不同 清产核资一般没有法定的、严格的评估方法和评估程序，在进行中可以根据实际情况灵活掌握。 资产评估则是由专门的评估机构和专业评估人员按照严格的评估程序，运用规范的评估方法进行的，评估结果通常以评估报告的形式提交给委托方，具体评估方法包括市场法、成本法和收益法三种基本评估方法，任何评估机构或评估人员都不得违反。 28 （3）价值尺度不同 清产核资只考虑资产本身的价值，按照资产的历史成本原则计价。 资产评估还必须考虑资产使用的收益以及资产占有单位各类资产的匹配情况，还必须考虑货币的时间价值等，主要反映企业资产的获利能力和现时价值。 29 （ 4 ）范围不同 清产核资通常仅对企业的有形资产即实物资产、各种款项、债权和债务进行清理核实。 资产评估还必须对无形资产如商誉、商标、专利以及土地使用权等进行评定估算，其范围比较宽泛。 30 （5）主体和功能不同 清产核资一般在上级有关部门的指导下，由企业内部财务人员进行的，因此不具有客观性和公证性。 资产评估必须由企业之外专门的资产评估机构和人员进行，资产评估提供的服务属于社会中介服务，具有独立性，因此资产评估既具有评值功能，还具有评价功能和公证功能。 31 （6）结果的效力不同 清产核资的结果只能作为企业自身在经济核算时和在向上级反映企业经营状况时使用，其结果不具有法律效力。 资产评估的结果则还可以是企业股东或其他利益主体维护自己合法权益的法律依据，评估机构和评估人员对资产业务的有关方面承担相应的法律责任。因此，资产评估结果的效力比较广泛。 32 （二）资产评估与会计计价1. 资产评估与会计的联系（1）资产评估的结论为会计计价提供依据 （2）资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料 33 2.资产评估与会计计价的区别（1）性质和基本职能不同会计资产评估性质是企业组织管理中的一个重要组成部分是一种咨询活动，是社会中介服务活动基本职能反映和监督评值和评价 34 是以资产的效用和市场价值为依据判断资产是否有价值及价值的大小 （2）确定资产价值的依据不同会计资产评估主要是以历史成本为依据记录资产的价值。 35 （3）计价方法不同会计计价资产评估历史成本重置成本变现价值收入现值清算价值市场法收益法成本法 36 为资产交易提供估值服务。 （4）计价目的不同会计计价全面反映企业历史和现实资产状况，为企业管理服务。资产评估 37 1.资产评估与审计的联系 （1）使用的方法有相同之处 （三）资产评估与审计具有“价值判断”的性质，也广泛运用分析和证实方法审计 资产评估属于“事实判断”的范畴，主要运用分析和证实法。 38 （2）资产评估与审计相互配合开展工作 企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，审计结果为评估提供了基础数据。 企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。 39 （1）产生的社会条件和活动的本质不同。 审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。 资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。 2.资产评估与审计的区别 40 审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则。 资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。 （2）执业过程中遵循的原则不同 41 开展审计工作所需的专业知识主要以会计学、税法及其他经济法规等知识为基础，因此，审计人员主要由具有财务方面知识的人员构成。 开展资产评估工作不但要有经济学、法律、会计学等社会科学知识，还必须具有工程、技术等方面的自然科学知识，因此，资产评估人员不但要由具有财务方面知识的人员构成，而且还应当由具有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。 （3）专业基础不同 42 审计会计报表及其相关业务的标准与会计是一致的。 资产评估对资产价值计量标准上有很大区别，会计强调资产的历史成本，而资产评估则强调资产的现时价值，注重资产的重置成本、市场价值和未来收益的价值。 （4）与会计原则的关系不同 43 七、国内外资产评估发展概况l三阶段论：原始评估经验评估 科学评估 二阶段论：经验评估 科学评估 44 标志：16世纪欧洲的安特卫普（现比利时） 成立世界上第一个商品和证券交易所l 特点：1、专业人员进行，评估业务较频繁l 2、有偿服务l 3、评估结果的准确性取决于评估经验 l经验评估阶段 45 标志：1792年英国测量师协会成立特点：1、评估业务由专业机构进行l 2、科学的评估方法和手段得到广泛应用l 3、评估范围不断拓展、内容越来越丰富l 4、评估活动向规范化、法制化方向发展 l科学评估阶段 46 世界上第一个资产评估专业组织英国测量师学会成立以后，资产评估在英国发展较快，1834年，又成立了土地测量师学会。目前，英国皇家特许测量师学会（The Royal Institution of Chartered Surveyors,简称RICS）已拥有各类会员10万多人，其中，有关土地专业的估价师级人员就有5。2万多人，是评估人员中的主要力量。 （一）世界各国发展状况 47 美国资产评估业约也有100多年的历史，是世界上发展较快的国家之一。最初的评估目的主要是财产保险、维护产权交易双方利益、资产抵押贷款、家庭财产分割等。随着资产评估行业的不断发展，评估者自发成立了若干个有较大影响的综合及专业性的民间自律性评估组织，其中规模较大的有16个评估协会。这些组织均有自己的规章制度和评估标准。从规范资产评估业务与职业道德出发，美国几个主要协会自发成立了美国资产评估者协会(Appraisal Foundation，简称AF)，并制订了统一行业标准USPAP。目前，上述协会组织的会员有9万多人。 48 1、不动产评估体系：以英国为代表，资产评估业务以不动产评估为主2、综合评估体系：以美国为代表，资产评估业务除不动产外，还涉及大量的企业价值评估、无形资产评估等。 （二）两大评估体系 49 1、资产评估机构向多元化方向发展 2、资产评估管理逐渐走向科学化 3、资产评估业务向综合化方向发展 4、资产评估行业国际化发展趋势日益明显 （三）国际资产评估发展的特点 50 1、资产评估机构向多元化方向发展资产评估机构专业化的资产评估公司提供几乎所有的资产评估业务兼营资产评估业务的各类管理咨询公司、会计师事务所在提供咨询服务的同时,也开展资产评估业务 51 （2）评估规则统一：由协会制定统一的 准则和规范2.资产评估管理逐渐走向科学化（1）评估管理机构健全-建立各级评估协会（3）监测评估结果：由行业管理部门对评 估结果进行监测。实 行评估报告签字制度 52 3、资产评估业务向综合化方向发展 不动产评估综合评估：企业价值评估 无形资产评估 金融资产评估 其他资产评估 53 4、评估行业的国际化发展趋势日益明显 国际评估准则委员会（IVSC）：国际评估准则欧洲评估师协会联合会（TEGOVA）：欧洲评估准则东南亚联盟评估师委员会（AVA）：东盟评估准则 54 （四）我国资产评估发展概况 产生： 20世纪80年代末，以1989年国家国有资产管理局下发的“关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定”为标志。 随着我国社会主义市场经济的逐步形成，企业间的生产要素通过市场进行交换、流动的行为逐渐增多。为了保障交易双方权益不受损害，保护国有资产不流失，资产评估行业应运而生。 55 发展：我国的资产评估业经过十多年的发展，取得的主要成绩： 1、建立和健全了评估规章 2、成立了行业组织 3、建立了注册资产评估师制度 4、规范了评估机构管理 56 （1） 国有资产评估管理办法（ 1991年 国 务院 以 9l号 令 的 形 式 发 布）： 该规章对我国开展资产评估工作的程序、目的、法定评估范围、评估应遵循的原则、评估工作管理主体、评估操作机构的资格认定、评估的基本方法和评估行为各方面法律责任作了系统的规定，确立了我国资产评估工作的基本依据、基本方针和基本政策。 1、建立和健全了评估规章 57 （2）资产评估操作规范意见（试行）（ 1996年 中 评 协 03号 文 件）： 该规范对资产评估的基本原则、基本方法、评估操作程序、各类具体资产项目评估的方法、评估报告书的编写、送审材料的内容以及工作底稿和项目档案等方面做出会具体规定。该规范目前仍然是我国资产评估实务中对资产进行评估的主要依据。 58 （3）中国注册资产评估师职业道德规范 中国注册资产评估师职业后续教育规范 （ 1999年 中 评 协 6号 文） 其中职业道德规范对注册资产评估师在执业中应遵循的基本原则、执业能力、执业规则、与客户的关系及行业责任等问题做出了明确规定；后续教育规范对注册资产评估师为保持应有的执业能力而进行后续教育的内容、形式以及后续教育的组织与实施、检查与考核等方面做出了规定。 59 （4）资产评估业务约定书指南、资产评估计划指南、资产评估工作底稿指南和资产评估档案管理指南 （ 1999年 中 评 协 53号 文） 四个指南主要是为了规范资产评估实务中的主要工作环节，提出了一些可参考 性的内容和格式。包括资产评估前期工作阶段与委托方签定协议书、制定评估计划、收集相关的资料等，资产评估整个工作阶段工作底稿的编制与审核，资产评估后期阶段档案的整理和保管等。 60 （5）资产评估报告书的内容与格式 （ 1999年 中 评 协 91号 文） 对资产评估报告书正文的内容和项目、资产评估说明的编写方法、资产评估明细表的内容的格式等方面都提出的具体的要求。该文件也是资产评估有关管理部门审查资产评估项目的主要依据。 61 （6）资产评估准则资产评估准则基本准则资产评估职业道德准则基本准则无形资产评估准则企业价值评估指导意见金融不良资产评估指导意见2001年财政部发布2004年财政部发布2005年中评协发布珠宝首饰评估指导意见 2003年中评协发布 62 资产评估准则评估报告资产评估准则评估程序资产评估准则业务约定书资产评估准则工作底稿资产评估准则机器设备资产评估准则不动产资产评估价值类型指导意见以财务报告为目的的评估指南（试行） 2007年中评协发布 63 2、成立了行业组织 1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督指导下行业自律性管理过渡。 64 中国资产评估协会主要职责是负责协会会员管理、制定评估准则、标准，代拟行业管理法规，开展评估理论及政策的研究，举办刊物，开展教育培训、国际交流、信息服务，调解仲裁纠纷，维护会员合法权益，协会是一个行业自律性组织。 1995年3月，中国资产评估协会代表中国资产评估行业加入国际评估标准委员会，使中国资产评估行业开始走向世界。 65 3、建立了注册资产评估师制度 1995年5月10日，国家国有资产管理局、国家人事部共同发布了注册资产评估师执业资格制度暂行规定和注册资产评估师执业资格考试实施办法，该办法规定，注册资产评估师由国家人事部和国家国有资产管理局共同管理。凡通过全国统一考试合格者，就能取得“执业资格证书”，证明该人员已具备执业的能力和水平，经过注册取得“注册证”后即可进行执业。 66 4、规范了评估机构管理 1993年以国资办发58号文发布了资产评估机构暂行办法，同年还发布了证券业评估机构的管理办法。 1997年底提出了评估机构都要与挂靠单位或原上级部门脱钩，办成规范的、由评估师出资的有限责任公司，或合伙人事务所，并对评估师人数等条件提出了要求。 1998年开始实施评估机构的脱钩改制工作，1999年底全面完成。