商业地产企业模式研究报告-万科特别研究

商 业 房 地 产 企 业 模 式 研 究 报 告万 科 企 业 特 别 研 究2011年 9月 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 1页 目 录 商 业 房 地 产 概 述商 业 房 地 产 市 场 状 况商 业 房 地 产 模 式 分 析商 业 房 地 产 发 展 趋 势 分 析附 录 ： 万 科 企 业 特 别 研 究 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 2页 商 业 房 地 产 概 述 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 3页 商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。按照功能划分，中国商业房地产主要有以下11种形式种 类 特 点 种 类 特 点百 货 类 多 采 用 多 层 建 筑 ， 但 很 少 超 过 六 层 各 类 商 品 市 场 如 电 子 市 场 、 电 器 市 场 、 家 具 城 等超 市 类 通 常 采 用 两 层 单 层 建 筑 形 式 。 空 间管 理 和 电 梯 布 置 有 明 显 的 个 性 化 娱 乐 类 各 种 娱 乐 场 所 ： 电 影 院 、 游 乐 场 、娱 乐 城 、 广 场 、 俱 乐 部 等家 居 建 材自 行 组 装 类 如 宜 家 、 百 安 居 等 。 在 建 筑 设 计 上有 专 业 化 要 求 餐 饮 类 各 种 用 于 餐 饮 的 房 地 产 ， 形 式 多 样名 品 折 扣 专 卖 店 类 在 中 国 刚 刚 出 现 。 经 营 商 品 主 要 是品 牌 服 装 ， 对 服 务 品 质 要 求 较 高 购 物 中 心 属 于 国 内 较 新 的 形 式 ， 一 般 规 模 大 、业 态 种 类 多商 业 街 类 在 国 内 发 展 历 史 较 长 ， 经 营 特 定 类别 商 品 的 商 业 街 成 功 率 较 高 底 商 一 般 位 于 写 字 楼 、 住 宅 的 底 层 ， 市场 风 险 低 ， 销 售 良 好商 品 批 发 类 主 要 用 于 商 品 批 发 经 营 ， 通 常 低 价租 用 工 业 厂 房 或 建 造 简 易 房 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 4页 其中购物中心是目前我国商业房地产的热点投资方式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类近 邻 型 （ 小 型 ）社 区 型 （ 中 型 ）都 市 型 （ 大 型 ）超 区 域 型 （ 超 大 型 ）超 级 型 7000M2 10-20家20-100家100家 以 上150-200家250-700家 5-10万20万 以 上50万 以 上商 圈 辐 射 几 百 万 至 几 千 万 人 口10分 钟 车 程 以 内30分 钟 车 程 以 内1.3万 M21.5-7万 M27万 M2以 上 主 营 日 用 品 、 食 品大 型 超 市 或 批 发 商 店主 力 店 为 大 型 百货 公 司 或 批 发 店 100辆500辆1000-5000辆5000辆 以 上10000l辆10-20万 主 力 店 3-5家10万 M 2以 上 主 力 店 3-6家 ， 业态 组 合 更 加 丰 富 类 型 出 租 面 积 入 驻 商 户 商 圈 内 人 口 商 圈 半 径 主 力 店 情 况 停 车 位 数 量 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 5页 商 业 房 地 产 市 场 现 状宏 观 市 场 情 况市 场 参 与 者 状 况 分 析价 值 链 分 析 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 6页 国内市场经济的总体向好。零售业市场的放开，政策的促进以及城市化水平的提升是宏观环境的大趋势商 机 一 ： WTO承 诺 的 保 护 期 结 束 ， 2005年 后 ， 中 国零 售 市 场 全 面 开 放 ， 将 由 一 线 、 二 线 城 市 扩 大 到 三线 、 四 线 城 市 商 机 二 ： 根 据 商 务 部 、 建 设 部 的 关 于 做 好 地 级 城 市 商 业网 点 规 划 工 作 的 通 知 要 求 ， 各 地 要 在 04年 底 前 ， 完 成 城市 商 业 网 点 的 规 划 ， 以 城 市 经 营 为 重 点 的 商 业 形 态 建 设 ，将 成 为 城 市 未 来 建 设 的 重 点 商 机 三 ： 城 市 化 步 伐 加 快 。 我 国 目 前 城 市 化 水平 只 有 34%， 低 于 世 界 平 均 水 平 15个 百 分 点 ， 随着 我 国 城 市 化 水 平 的 提 高 和 城 市 规 模 的 扩 大 ，新 兴 城 市 ， 特 别 是 科 技 园 区 、 工 业 园 和 卫 星 城的 出 现 ， 作 为 城 市 形 象 的 商 业 形 态 的 规 划 和 建设 ， 将 成 为 城 市 建 设 的 重 点 49% 34% 0% 20% 40% 60% 世 界 平 均 我 国 1.2 1.0 0.8 0.0 0.4 0.8 1.2 1.6 世 界 发 达 国 家 上 海 杭 州 50% 20% 0% 20% 40% 60% 欧 洲 上 海 人 均 商 业 面 积 比 较 城 市 化 程 度 比 较商 铺 销 售 面 积 占 房 地 产 销 售 面 积 比 较 资 料 来 源 ： 国 家 统 计 局 统 计 快 报 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 7页 其次，政策的推动。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇 购 物 中 心 投 资 热 点 将 从 各 直 辖 市 、 省 会 城 市 转 移 至 地 级 市3 国 内 各 大 城 市 的 小 商 品 市 场 将 面 临 全 面 的 升 级 、 改 建1 商 业 房 地 产 的 项 目 规 划 将 不 得 不 与 所 在 城 市 的 商 业 规 划 相 结 合4 大 型 购 物 中 心 数 量 的 增 长 速 度 将 得 到 控 制2 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 8页 由购物中心全国市场五力竞争分析可知：购物中心竞争较为激烈 潜 在 的 竞 争 者 较 多 ： 现 有 的 住 宅 开 发 商 、国 际 房 地 产 巨 头 、 非 房 地 产 大 型 企 业 ； 大 多实 力 雄 厚国 家 土 地 供 应 日 趋 紧 缩融 资 渠 道 单 一 ， 银 行 贷 款 条件 严 格 竞 争 者 ： 跨 区 域 开发 商 数 量 较 少 ， 但大 多 实 力 雄 厚 各 大 型 零 售 商 和 品 牌 店 对开 发 商 要 求 严 格 ， 存 在 共同 发 展 的 需 求 ， 侃 价 实 力强 大品 牌 专 卖 店 、 超 市 、 便 利店 数 量 众 多替 代 品供 应 方 客 户潜 在 竞 争 者 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 9页 商业房地产企业价值链和关键成功因素分析立项取得土地规划设计招标管理工程管理招商管理商业管理开发资金融资流动资金融资商业房地产价值链业 态 组 合商 业 房 地 产 关 键成 功 因 素 商 业 管 理 能 力所 在 商 圈 吸 引 力自 有 资 金 实 力 /融 资 能 力 规 模主 力 店 /品 牌 店 效 应 招 商 能 力土 地 获 取 能 力 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 10页 商 业 房 地 产 模 式 分 析商 业 房 地 产 市 场 定 位中 国 热 点 商 业 模 式 研 究国 际 购 物 中 心 模 式 介 绍 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 11页 商业房地产在房地产行业中的定位图 地 域 细 分低 端高 端 郊 区 居 住 区 商 业 中 心 区商 业 房 地 产 在 房 地 产 行 业 中 的 定 位 图价 格 细 分中 端 商 业 房 地 产 相 对 处 于一 个 高 价 及 位 于 商 业中 心 区 的 位 置 ， 并 有向 郊 区 扩 张 的 趋 势 图 例 ： 商 业 房 地 产 写 字 楼 住 宅写 字 楼 所 主 要 处 于商 业 中 心 ， 属 于 高端 价 位 。 并 有 部 分写 字 楼 处 于 郊 区住 宅 处 于 中 低 价 位 ，并 且 主 要 在 居 住 区 和郊 区 之 间别 墅 群 体 ：高 价 位 ， 郊 区 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 12页 各类型商业房地产在商业房地产的定位图 地 域 细 分低 端高 端 郊 区 居 住 区 商 业 中 心 区各 类 型 商 业 房 地 产 在 商 业 房 地 产 的 定 位 图价 格 细 分中 端 备 注 ： 项 目 大 型 购 物 中 心 基 本处 于 郊 区 ， 并 成 为未 来 发 展 的 趋 势 百 货 商 场 商 业 街超 市小 商 品 城 都 市 型 购 物 中心 处 于 商 业 中心 区 ， 高 端 价位 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 13页 中 国 热 点 商 业 模 式 研 究大 型 购 物 中 心 （ Shopping Mall） 模 式 研 究产 权 式 商 铺 模 式 研 究订 单 地 产 模 式 研 究 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 14页 大 型 购 物 中 心 （ Shopping Mall） 模 式 研 究 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 15页 上海新天地一个商业房地产的奇迹 上 海 新 天 地 别 具 特 色 的 建 筑 风 格 获 得 广 泛 的 赞 赏 ， 并 荣 获 “ 2001年 中 国 年 代 新 锐 榜 建 筑 ” 奖 、 美 国 建 筑 师 学 会 颁 发 的 “ 文 化 遗 产 建 筑 ” 奖 和 东 方 周 末 举 办 的 第 一 届 “ 2002 HIGH在 上 海 ” “ 最 时 尚 场 所 ” 奖 上 海 新 天 地 是 由 以 中 西 合 璧 、 新 旧 结 合 的 海 派 文 化 为 基 调 ， 将 上 海 特 有 的 传 统 石 库 门 里 弄 于 充 满 现代 感 的 新 建 筑 群 融 为 一 体 ， 成 为 集 餐 饮 、 购 物 、 娱 乐 等 功 能 于 一 身 的 国 际 化 休 闲 、 文 化 、 娱 乐 中 心 。 北 里 由 多 栋 石 库 门 老 房 子 组 成 ， 通 过 外 表 整 旧 如 旧 ， 内 部 翻 新 创新 ， 在 保 持 历 史 风 貌 的 基 础 上 ，并 结 合 了 西 方 现 代 化 的 建 筑 、 装修 和 设 备 ， 化 身 成 多 家 高 级 消 费场 所 及 餐 厅 。 充 分 展 现 了 新 天 地的 国 际 元 素 。新 天 地 北 里 新 天 地 南 里 建 成 了 一 座 总 楼 面 面积 达 两 万 五 千 平 方 米 的 购 物 、 娱乐 、 休 闲 中 心 于 二 零 零 二 年 中 正式 开 幕 ， 除 了 来 自 世 界 各 地 的 餐饮 场 所 外 ， 更 进 驻 了 年 轻 人 最 喜爱 的 时 装 专 门 店 、 时 尚 饰 品 点 、美 食 广 场 、 电 影 院 及 大 规 模 的 一站 式 健 身 中 心 新 天 地 南 里 建 有 酒 店 式 公 寓 和 一个 具 有 二 百 二 十 个 车 位 的 地 下 停车 场 新 天 地 南 里在 南 里 和 北 里 的 分 水 岭 （ 兴 业 路 ） 是 中 共 “ 一 大 ” 会 址 所 在 地 ，沿 街 的 石 库 门 建 筑 也 将 成 为 凝 结 历 史 文 化 与 现 代 艺 术 的 城 市 风 景 线 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 16页 新天地一派繁华，但目前这个项目对投资商来说却是亏损的，总体14亿的投资大约要10年以后才可收回 高 成 本 新 天 地 项 目 收 回 14亿 的 投 资 至 少 要 在 10多 年 以 后 了 。 正 是 由 于 这 个 原 因 ， 瑞 安董 事 长 罗 康 瑞 在 接 手 个 项 目 的 时 候 被 业 界 讥 为 “ 疯 子 ” 。1、 高 地 价新 天 地 位 于 淮 海 中 路 南 侧 ， 延 安 路 高 架 和南 北 高 架 的 交 汇 点 ， 属 于 上 海 的 黄 金 地 段2、 高 费 用为 保 持 石 库 门 建 筑 的 原 貌 ， 瑞 安 集 团 请 来 了 具 有 东西 方 背 景 的 两 家 国 际 公 司 以 及 同 济 大 学 专 家 共 同 制定 解 决 方 案 ， 并 进 口 昂 贵 的 防 潮 药 水 以 整 旧 如 旧动 迁 安 置 费 用 达 6.7亿 ， 地 下 管 道 费 用 高 达 3亿 3、 低 密 度新 天 地 建 筑 最 高 不 超 过 四 层 ， 新天 地 每 平 方 米 建 造 成 本 高 达 2万元 人 民 币 ， 项 目 总 投 资 14亿 元4、 低 容 积 率新 天 地 项 目 的 容 积 率 只 有 1.8， 这样 的 项 目 在 上 海 市 中 心 肯 定 亏 本 5、 低 收 入目 前 新 天 地 内 共 有 租 户 92家 ，瑞 安 集 团 年 收 入 只 有 七 、 八千 万 人 民 币 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 17页 瑞安集团赔本建设新天地，玄机就在于在太平桥的整体改建计划中，新天地的角色就是以新天地的人文环境和人工湖的生态环境，撬动太平桥整体地价 A 太 平 桥 人 工 湖 绿 地 ： 人 工 湖 绿 地 占 地 4.4万 平 方 米 ，水 面 面 积 为 1.2万 平 方 米 ， 绿 地 下面 的 地 下 停 车 场 可 提 供 200多 个 车 位 。 整 个 项 目 耗 资 近 1亿 元 。B 上 海 新 天 地 上 海 新 天 地 是 一 个 具 上 海 历史 文 化 风 貌 的 都 市 旅 游 区 ， 占地 3万 平 方 米 。 集 餐 饮 、 商 业 、文 化 和 娱 乐 功 能 为 一 体 。 D 企 业 天 地 甲 级 办 公 楼 区 企 业 天 地 坐 落 太 平 桥 人 工 湖 北 畔 ，办 公 楼 将 沿 湖 而 建 ， 形 成 一 道 1.2公里 的 湖 边 建 筑 。 建 筑 面 积 逾 50万 平 方米 ， 将 兴 建 多 栋 甲 级 办 公 楼 、 酒 店 、商 场 及 其 他 配 套 设 施 。企 业 天 地 目 标 是 营 造 一 流 的 商 圈 ， 发展 成 为 跨 国 公 司 总 部 所 在 地 。 C 翠 湖 天 地 高 级 住 宅 小 区 翠 湖 天 地 位 于 人 工 湖 的 南侧 ， 是 整 体 规 划 中 占 地 面 积最 大 的 项 目 ， 总 建 筑 面 积 68万 平 方 米 。 翠 湖 天 地 一 期 五 栋 住 宅 楼在 三 周 内 已 全 部 售 完 ， 二 期正 在 开 发 中 。太 平 桥 整 体 改 造 项 目 目 的 及 理 念 先 改 善 环 境 来 提 升 该 地 区 品 质 和 价 值 ， 带 动整 个 地 区 的 房 地 产 开 发 。首 先 开 发 新 天 地 ， 为 该 地 区 营 造 一 个 高 品 位的 人 文 环 境 ； 然 后 开 发 人 工 湖 绿 地 ， 为 该 地区 创 造 一 个 优 美 的 生 态 环 境 ， 提 升 了 52公顷 的 土 地 的 品 质 ， 再 进 行 房 地 产 开 发 ， 实 现经 济 效 益 、 社 会 效 益 双 赢 。E 瑞 安 集 团 总 部 大 楼东 区 将 兴 建 一 栋 白 玉 兰 花 苞 形 状 的超 高 层 建 筑 ， 作 为 瑞 安 集 团 未 来 的总 部 。 白 玉 兰 是 上 海 市 花 ， 这 个 建筑 将 成 为 太 平 桥 项 目 的 象 征 。 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 18页 上海新天地成了中国旧区改造的样板。罗康瑞也通过新天地的成功获得了杭州西湖和重庆化龙桥改造项目。瑞安集团正逐步跻身亚太重量级房产集团的行列 化 龙 桥 片 区 重 建 项 目 位 于 重 庆 主 城 区 的 中 心 地 段 ， 占 地 面积 130万 平 方 米 。 建 成 后 的 化 龙 桥 片 区 ， 将 配 合 重 庆 市 的国 际 化 发 展 ， 延 伸 和 补 充 解 放 碑 中 央 商 务 区 的 功 能 。化 龙 桥 片 区 改 造 项 目 定 位 ： 重 庆 的 制 造 业 服 务 中 心 。 瑞 安集 团 将 在 设 计 上 强 化 该 区 与 山 水 的 亲 和 性 。作 为 重 庆 制 造 业 的 服 务 中 心 ， 未 来 的 化 龙 桥 片 区 将 提 供 各种 的 配 套 服 务 设 施 ： 包 括 会 展 、 贸 易 和 批 发 中 心 、 高 档 星级 酒 店 、 智 能 写 字 楼 、 高 档 住 宅 下 去 以 及 餐 饮 、 娱 乐 、 购物 、 休 闲 等 相 关 社 区 配 套 设 施 ， 成 为 国 内 外 驻 渝 人 士 、 商贾 以 及 企 管 、 设 计 、 开 发 、 市 场 退 管 、 贸 易 等 各 界 人 士 的汇 聚 点 。杭州西湖天地西 湖 天 地 是 瑞 安 集 团 应 杭 州 市 政 府 官 员 邀 请 到 杭 州 打 造 既具 历 史 文 化 特 色 又 有 国 际 水 准 的 时 尚 休 闲 场 所 。整 个 西 湖 天 地 发 展 项 目 占 地 五 万 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 达 五万 八 千 平 方 米 。 第 一 期 园 林 篇 占 地 三 万 平 方 米 ， 已 于 二 零零 三 年 五 月 开 幕 。 西 湖 天 地 将 成 为 具 有 杭 州 历 史 文 化 特 色 的 多 功 能 休 闲 旅 游景 区 。 重 庆 化 龙 桥 片 区 重 建 项 目 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 19页 金源时代购物中心，无论是庞大的规模还是齐备的功能都当之无愧现代中国的商业航母 大 建 筑 面 积 大 ： 作 为 北 京 市 2003年 60项 重 点 工 程 之 一 ， 金 源 Shopping Mall占 地18.2公 顷 ， 规 划 建 筑 面 积 为 68万 平 方 米 ； 单 体 面 积 大 ： 一 期 总 建 筑 面 积 为 55万 平 方 米 的 单 体 建 筑 ， 是 世 界 最 大 的 商 业 单 体建 筑 。 东 西 横 跨 600米 ， 南 北 跨 度 为 120米 ， 地 上 五 层 ， 地 下 两 层 ； 停 车 面 积 大 ： 有 大 型 室 内 停 车 楼 ， 车 位 达 6800余 个 ， 开 车 可 达 各 个 商 业 楼 层 ， 堪称 目 前 世 界 上 超 大 的 Shopping Mall之 一 。 业 态 种 类 多 ： 一 站 式 购 物 理 念 ， 集 百 货 ， 超 市 ， 建 材 家 居 ， 汽 车 展 销 ， 专 卖 店 ，餐 饮 ， 溜 冰 场 ， 电 影 院 ， 酒 吧 ， 咖 啡 厅 ， 书 店 等 休 闲 娱 乐 项 目 于 一 体 ； 店 铺 多 ： 规 划 有 5至 6家 主 力 店 ， 还 有 20余 家 半 主 力 店 ， 600余 家 专 卖 店 ， 100余 家主 题 餐 厅 ， 10余 家 娱 乐 休 闲 娱 乐 场 所 ； 客 流 量 多 ： 据 权 威 机 构 预 测 ， 金 源 Shopping Mall的 客 流 量 每 天 将 达 到 10万 人 次 ，年 销 售 额 将 超 过 50亿 元 人 民 币 。 购 物 环 境 好 ： 统 一 管 理 ， 以 具 有 时 尚 休 闲 风 格 的 连 接 各 个 业 态 商 家 的 步 行 街 ， 具 有环 境 与 人 文 意 识 的 多 个 中 庭 布 置 ， 以 及 大 型 观 光 屋 顶 花 园 ； 品 牌 知 名 度 高 ： 已 签 约 燕 莎 、 正 大 集 团 易 初 莲 花 、 居 然 之 家 、 北 京 亚 运 村 汽 车 交 易市 场 、 红 人 俱 乐 部 、 纸 老 虎 等 众 多 著 名 的 国 际 国 内 主 力 店 ； 消 费 力 高 ： 拥 有 附 近 世 纪 城 、 鲁 艺 上 河 园 、 万 泉 新 新 家 园 、 锦 绣 大 地 等 高 档 社 区 的客 流 优 势 。123 多 高 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 20页 无独有偶，金源集团采用低廉的租金作Shopping Mall，也是看重Shopping Mall 附近世纪城的开发，只不过这一次是先造城再造Mall 金 源 Mall 金 源 集 团 首 先 建 造 120万 M 2的 世 纪 城一 、 二 期 。 通 过 准 现 房 销 售 、 5000元 每 平 方 米 的低 价 、 大 规 模 成 熟 社 区 等 卖 点 ， 2003年 以 36 63亿 元 的 销 售 额 高 居 北 京 十大 热 销 楼 盘 榜 首1 继 成 功 投 资 开 发 京 西 最 大 商 品房 项 目 “ 世 纪 城 ” 后 ， 再 次 重 拳出 击 ， 投 资 38亿 ， 打 造 世 界 最 大的 商 业 单 体 ： 68万 M2金 源 时 代 购 物中 心 2与 此 同 时 ， 金 源 集 团 开 展 了183万 M2世 纪 城 三 期 的 建 设 ，三 期 开 盘 就 已 经 达 到 均 价 6300元3 金 源 模 式 总 结 首 先 建 造 中 档 次 的 大 型 住 宅区 ， 采 用 低 价 销 售 ， 快 速 回 笼 资金 然 后 再 建 设 高 档 次 的 Shopping Mall， 提 升 该 地 段 的 人 气 及 商 业氛 围 同 时 推 出 大 型 的 综 合 住 宅 区 ，再 一 次 实 现 现 金 的 快 速 回 笼 利 用 回 笼 的 现 金 以 及 造 成 的 影响 ， 迅 速 在 全 国 其 他 地 方 复 制 该模 式 ， 实 现 集 团 的 快 速 扩 张 。 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 21页 综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘”-快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制低 价 快 速 销 售120万 M2的 世 纪城 住 宅 区 ， 在 短期 内 迅 速 回 笼 资金 达 80亿 借 势 迅 速 推 出 68 M2的 MALL和 183万 M2的 住 宅 区 。 低 价 快速 引 进 商 家 ， 提 升地 段 整 体 价 值 。1 23未 来 发 展 （ 04-08）1、 金 源 集 团 将 在 全 国将 设 4家 左 右 的Shopping Mall2、 在 全 国 将 建 设 6至 8家 左 右 的 五 星 级 酒 店 通 过 快 速 扩 张 ， 实 现 集 团 由 住 宅 房 地 产 向 商 业 房 地 产 和 酒 店 业 的 转 型 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 22页 一体化开发模式已经成为Shopping Mall 的主要开发模式，并有着巨大的商业利润，我们总结，该模式有如下的特点253 以 小 带 大 ， 实 现 一 体 化 整 体 区 域 的 升 值部 分 微 利 或 亏 损 ， 整 体 盈 利只 租 不 售 的 经 营 手 法与 政 府 密 切 配 合 ， 获 得 整 体 开 发 权新 天 地 首 先 改 善 环 境 、 营 造 商 业 文 化 和 历 史 文 化 来 提 升 太 平 桥 整 体 地 段 的 品 质 和 价 值 ， 从 而 带 动整 个 地 区 的 房 地 产 开 发 。 金 源 mall的 建 设 也 是 为 整 体 303万 M2的 世 纪 城 大 盘 营 造 良 好 的 商 业 氛 围 。新 天 地 地 区 目 前 是 亏 损 很 大 ， 但 是 通 过 新 天 地 效 应 所 带 来 的 地 价 升 值 却 是 非 常 大 的 。 太 平 桥 地 段以 前 均 价 是 8000元 ， 但 是 2003年 翠 湖 小 区 的 售 价 达 到 了 20000元 左 右 。 金 源 mall目 前 投 资 要 12年以 上 才 能 收 回 投 资 ， 但 是 其 住 宅 房 地 产 确 有 大 量 现 金 回 笼新 天 地 和 金 源 并 没 有 采 用 流 行 的 分 割 商 铺 ， 迅 速 取 得 现 金 的 方 法 ， 而 是 采 用 只 租 不 售 的 经 营 手 法 ， 有 利 于 企 业 的 长 久 经 营 ， 树 立 企 业 的 整 体 形 象 而 实 现 良 好 的 整 体 管 理 和 整 体 营 销 。瑞 安 集 团 密 切 配 合 卢 湾 区 政 府 ， 最 终 获 得 了 整 体 52公 顷 的 开 发 权 。 瑞 安 集 团 才 敢 拿 出 一 小 块 地 做新 天 地 。 金 源 集 团 也 是 拿 到 了 3000亩 地 。 如 果 工 程 切 分 成 几 块 ， 交 给 不 同 的 房 产 开 发 商 去 做 ，将 会 使 各 开 发 商 单 兵 作 战 ， 缺 乏 整 体 协 调 ， 难 形 成 综 合 效 应 ， 也 不 可 能 有 今 天 的 新 天 地 和 金 源 1 4 以 市 场 为 导 向 的 周 密 的 项 目 规 划 与 完 善 的 企 业 管 理上 海 新 天 地 的 规 划 、 建 设 和 经 营 都 是 以 市 场 为 导 向 ， 有 着 周 密 安 排 的 。 新 天 地 所 作 的 环 环 相 扣的 每 一 步 ， 都 是 有 完 善 的 管 理 的 支 持 。 金 源 集 团 也 是 如 此 。 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 23页 一体化开发模式以其巨额的利润引来无数英雄竞折腰，然而机会只垂青那些已经准备好的人适 用 于自 有 资 金 比 较 雄 厚 的 房 地产 企 业 ；能 够 获 得 大 块 土 地 开 发 权 ，能 够 从 后 续 的 开 发 中 取 得收 益 ；拥 有 完 善 的 管 理 体 系 和 统一 细 致 的 规 划 ； 不 适 用 于自 有 资 金 不 雄 厚 的 企 业 ，希 望 通 过 项 目 短 期 内 获 得资 金 回 报 ；仅 取 得 小 块 土 地 的 开 发 权 ，不 能 从 周 围 地 段 的 升 值 取得 收 益 弥 补 前 期 损 失 ；没 有 统 一 细 致 的 规 划 和 完善 的 管 理 体 系 。 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 24页 产 权 式 商 铺 模 式 研 究 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 25页 案例1：柳林大厦在繁华的上海淮海路，岳祥投资推出分割出售并返租柳林大厦商铺的举措，引来众多的投资者争相购买，即将为投资商带来了5.5亿元的现金流入 柳 林 大 厦 位 于 上 海 最 高 档 商 业 区 淮 海 中 路 商 业街 的 南 首 。 是 一 栋 综 合 大 厦 ， 大 厦 楼 高 131.9米 ， 地下 二 层 ， 地 上 33层 。 总 建 筑 面 积 4万 平 方 米 ， 1 6层为 大 型 商 场 ， 总 建 筑 面 积 1.38万 平 方 米 。 1 分 割 出 售 返 租 ： 分 割 出 售 产 权 ， 投 资人 将 商 铺 交 由 HK100统 一 经 营 管 理 ， 在 前五 年 享 受 5 的 固 定 年 度 回 报 率 2 引 进 专 业 经 营 机 构 ： 由 香 港 “ HK100” 负责 商 场 招 商 和 经 营 管 理3 引 进 专 业 物 业 管 理 机 构 ： 由 “ 第 一 一 百第 一 太 平 ” 作 为 物 业 管 理 专 业 顾 问4 引 进 专 业 的 策 划 机 构 ： 由 第 一 百 货 组 织实 施 商 业 策 划5 引 进 毕 马 威 华 振 ： 负 责 对 招 商 收 入 进 行审 计 ， 确 保 招 商 收 入 的 真 实 性6 引 进 联 合 律 师 事 务 所 ： 对 招 商 活 动 的 真实 性 和 租 金 收 入 分 配 进 行 监 督岳 祥 投 资 的 具 体 措 施 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 26页 “柳林模式”模式是通过经营权、所有权和管理权“三权分离”的营运模式，达到交易三方的三赢局面 拥 有 管 理 权 通 过 分 割 销 售 在 短 期内 获 得 大 量 的 现 金 回报 分 散 风 险 .1 通 过 三 权分 离 实 现三 赢 局 面开 发 商 2 业 主 方3 经 营 方 拥 有 所 有 权 可 以 通 过 固 定 租 金 回报 取 得 投 资 收 益 ， 拥 有 经 营 权 通 常 是 由 专 业 的 经 营者 统 一 经 营 ， 以 保 证物 业 增 值模 式 特 点 ： 发 展 商 作 为 物 业 的 开 发 单 位 ， 通 过 将 商 场 分 割 成 不 同 面 积 单 位 进 行 出 售 来 快 速 获 取 开 发 利 润 。 同 时 在保 证 业 主 每 年 一 定 的 收 益 率 的 前 提 下 ， 要 求 业 主 与 发 展 商 签 订 与 大 型 商 家 租 期 一 致 的 承 包 经 营 合 同 ， 从 而为 发 展 商 与 大 型 商 家 签 订 租 赁 合 同 奠 定 基 础 。 对 于 业 主 来 讲 ， 这 是 一 种 低 投 入 ， 低 风 险 ， 回 报 稳 定 的 投 资 方 式 。 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 27页 案例2：常兴时代广场2003年8月，深圳常兴时代商城推出全国首创的商铺银行投资模式，在地产市场和投资市场引起强烈轰动。短短几个月时间，商铺银行已成为了深圳城中最热门的话题 项 目 情 况 ： 常 兴 时 代 广 场 位 于 南 山 常 兴 北 路 与 桃 源 路 交 汇 处 ，由 深 圳 新 常 兴 城 实 业 发 展 有 限 公 司 开 发 而 成 ， 本 项 目由 五 层 群 楼 商 场 及 两 栋 二 十 五 层 的 住 宅 塔 楼 共 同 组 成 ，总 建 筑 面 积 为 84875.49平 方 米 ， 一 至 五 层 商 业 面 积 为37019平 方 米 。开 发 商 的 做 法 ：1、 客 户 购 铺 后 ， 开 发 商 将 一 次 性 返 还 34 ， 年 租 金回 报 率 达 到 约 4.5 ， 客 户 可 以 立 刻 收 租 ；2、 投 资 者 每 年 可 获 10 的 固 定 返 租 额 ， 同 时 拥 有 铺位 的 产 权3、 天 虹 商 场 承 租 常 兴 时 代 广 场 24楼 15年 ， 整 体 为 月租 金 46元 /平 方 米 ， 该 租 金 在 2年 内 不 变 ， 而 在 后面 的 315年 内 每 年 至 少 递 增 2%10%4、 根 据 商 场 的 经 营 状 况 ， 当 一 方 提 出 年 租 金 的 递 增比 例 超 过 2%时 ， 须 由 甲 乙 双 方 协 商 决 定 ， 若 双 方协 商 不 成 ， 则 仍 按 2%递 增 比 例 执 行5、 提 出 商 铺 银 行 概 念 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 28页 常兴时代广场借助商铺银行的概念，在开盘当日即销出130套商铺，当月销售超过2000套，并居2003年深圳市商铺销售的榜首，其具体情况如下 经 营 则 交 给 专 业 大 型 商 家 天 虹商 场 统 一 运 作 ， 通 过 先 进 经 营 管 理获 取 高 额 稳 定 的 收 益商 铺 银 行 的 投 资 者 由 合 作 银 行 统 一 办 理 商 铺投 资 一 本 通 。 商 铺 按 揭 贷 款 、 投 资 额 、 收 益额 均 通 过 银 行 在 一 本 存 折 上 处 理 和 体 现 。 在满 足 要 求 的 情 况 下 还 可 凭 一 本 通 向 银 行 进 行铺 位 抵 押 ， 从 而 使 资 金 周 转 更 自 由 。 商 城 铺 位 的 产 权 和 经 营 权 完 全分 离 ， 业 主 和 投 资 者 投 入 资 金 获 得产 权 和 收 益 权 商 铺 银 行“ 商 铺 银 行 ” 的 特 点 ： 以 产 权 式 商 城 为 载 体 ， 以 现 代 商 业 经 营 为 盈 利 方 向 ， 以 金 融 机 构 提 供 服 务 和 保 障 机 制 ， 从 而 使 得 地 产 、 商 业 、金 融 这 几 大 黄 金 行 业 的 优 势 资 源 全 面 汇 聚 ， 为 广 大 中 小 投 资 者 创 造 了 一 个 全 新 的 理 财 平 台 和 投 资 渠 道地 产 商 业 金 融 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 29页 案例3：涌金广场一样米养百样人，地处浙江吴山商圈的涌金广场也曾借商铺投资热潮的东风，采用产权出售方式并创下销售奇迹，被称为延安路南部商圈重新崛起的领头羊 ，但是开业仅20天，就出现商家大忌：“关店门”现象 1、 位 置涌 金 广 场 位 于 杭 州 延 安 南路 与 西 湖 大 道 十 字 路 口 ，紧 临 延 安 路 与 解 放 路 传 统商 业 区 ， 南 近 吴 山 广 场 ，东 临 杭 州 火 车 站 ， 西 靠 西子 湖 2、 结 构涌 金 广 场 是 主 体 高 五 层 的 特大 型 商 业 中 心 ， 总 建 筑 面 积达 10.2万 平 方 米 ， 商 场 面 积6.6万 平 方 米 ， 公 寓 、 写 字楼 面 积 1.3万 平 方 米 。 涌 金广 场 是 杭 州 目 前 面 积 最 大 的集 商 场 、 超 市 、 餐 饮 、 娱 乐 于 一 体 的 单 体 建 筑 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 30页 经过总结，我们得出：涌金项目失败主要有四大失误根 本 原 因 ：开 发 商 在 项 目 设 计 、 开 发 、销 售 过 程 中 ， 未 能 充 分 考虑 商 业 物 业 的 特 点 ， 以 致造 成 脱 节 失 误 之 一 ： 选 址 错 误涌 金 广 场 处 于 西 湖 大 道 。 西 湖 大 道一 头 连 结 着 火 车 站 ， 一 头 连 着 西 湖 ，而 且 笔 直 宽 阔 ， 因 此 对 乘 火 车 的 旅客 来 说 ， 疏 散 功 能 极 好 ， 而 商 业 气氛 极 差失 误 之 二 ： 缺 乏 规 划涌 金 广 场 开 发 商 是 从 房 地 产 业 转 入 商业 的 ， 在 建 造 之 前 未 作 商 业 规 划 。 并且 不 知 道 为 什 么 要 造 这 么 大 的 楼 。 涌金 广 场 总 建 筑 面 积 达 10.2万 平 方 米 ，其 中 商 场 面 积 就 达 6.6万 平 方 米 失 误 之 三 ： 采 用 分 割 销 售 ， 完 全 失 去 了 控 制 权涌 金 广 场 直 至 建 成 后 才 发 现 ， 大 面 积 带来 了 售 楼 上 的 难 题 ， 不 得 已 之 下 ， 涌金 广 场 作 了 分 格 式 出 售 ， 分 格 式 出 售 带来 了 业 主 产 权 的 多 元 化 ， 产 权 的 多 元 化决 定 了 只 得 采 用 “ 店 中 店 ” 的 模 式 失 误 之 四 ： 分 散 经 营 ， 缺 乏 统 一 的 管 理涌 金 广 场 全 部 采 用 房 产 商 出 售 、 业 主 经营 的 方 式 ， 缺 乏 整 体 管 理 和 可 信 度 。销 售 后 各 店 铺 各 自 为 政 ， 无 法 做 到 分 散店 铺 与 统 一 管 理 完 美 结 合 ， 使 涌 金 广 场无 法 形 成 合 力 与 品 牌 。 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 31页 案例4：中国小商品城专业市场的一朵奇葩。中国小商品城经过几十年的发展，不仅在1993年成为上市公司，目前更发展成为国际性的先进的全亚洲最大的小商品集散中心 中 国 小 商 品 城 由 中 国 义 乌 国 际 商 贸 城 、 篁 园 市 场 、 宾 王 市 场 三 个 市 场 簇 群 组 成 , 市 场 拥 有 34个 行 业 、 1502个 大类 、 32万 种 商 品 ， 几 乎 囊 括 了 工 艺 品 、 饰 品 、 小 五 金 、 日 用 百 货 、 雨 具 、 电 子 电 器 、 玩 具 、 化 妆 品 、 文 体 、 袜 业 、副 食 品 、 钟 表 、 线 带 、 针 棉 、 纺 织 品 、 领 带 、 服 装 等 所 有 日 用 工 业 品 。 其 中 ， 饰 品 、 袜 子 、 玩 具 产 销 量 占 全 国 市 场1/3强 。 物 美 价 廉 ， 应 有 尽 有 的 特 色 鲜 明 ， 在 国 际 上 具 有 极 强 的 竞 争 力 。 中 国 小 商 品 城 坐 落 于 浙 江 中 部 义 乌 市 ， 创 建 于 1982年 ， 是 我 国 最 早 创 办 的 专 业 市 场 之 一 。 20多 年 来 ， 经 历 四 次 搬 迁八 次 扩 建 ， 现 拥 有 营 业 面 积 80多 万 平 方 米 ， 商 位 34000余 个 ， 从 业 人 员 8万 多 ， 日 客 流 量 20多 万 人 次 ,2003年 市 场 总 成 交额 达 248.27亿 元 ， 其 中 外 贸 出 口 占 50%强 ， 连 续 13年 位 居 全 国 工 业 品 批 发 市 场 榜 首 ， 被 国 家 质 检 总 局 授 予 “ 重 质 量 、 守信 誉 ” 市 场 荣 誉 称 号 ， 是 国 际 小 商 品 的 流 通 、 研 发 、 展 示 中 心 ， 我 国 最 大 的 小 商 品 出 口 基 地 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 32页 中国小商品城经过几十年的发展形成了如下特点连 锁 化 的 扩 张随 着 中 国 小 商 品 城 市 场 外 向 度 不 断 提 高 ， 建 立 了 以义 乌 为 中 心 在 金 、 台 、 温 、 丽 等 地 区 形 成 国 际 性 的小 商 品 产 业 带 ， 促 进 了 市 场 产 业 簇 群 式 发 展 ， 进 一步 巩 固 和 扩 大 市 场 在 国 际 产 业 分 工 中 的 地 位国 际 化 的 战 略 定 位建 立 了 “ 打 造 全 球 最 大 超 市 、 建 设 国 际 购 物 天 堂 ”的 战 略 目 标 ， 积 极 实 施 国 际 化 战 略 ， 大 力 发 展 购物 旅 游 业 ， 加 速 市 场 基 础 设 施 建 设 。规 范 而 现 代 化 的 管 理中 国 小 商 品 城 是 我 国 首 个 建 立 ISO9001国 际 质 量 体 系 ，首 家 采 用 专 业 市 场 电 子 信 息 化 管 理 系 统 的 专 业 市 场 ，已 实 现 市 场 开 发 、 商 位 租 赁 、 经 营 户 行 为 规 范 、 商务 信 息 等 服 务 的 全 电 脑 管 理 中 国 小 商 品 城的 特 点发 达 而 完 善 的 物 流 体 系中 国 小 商 品 城 是 浙 江 省 三 大 物 流 中 心 之 一 。 形 成 了 公 路 、铁 路 、 航 空 立 体 化 的 交 通 运 输 网 络 ， 日 货 物 吞 吐 量 达5000余 吨 。 同 时 ， 开 办 海 关 办 事 处 ， 开 通 “ 一 关 三 检 ” ，配 套 建 设 了 国 际 物 流 中 心 、 商 城 物 流 中 心 两 个 现 代 物 流基 地 ， 现 代 物 流 基 础 设 施 先 进 ， 功 能 完 善 、 高 效 使 用 电 子 商 务中 国 小 商 品 城 市 场 信 息 传 播 渠 道 宽 畅 ， 拥 有 各 种 专 业报 刊 。 并 建 立 了 中 国 小 商 品 数 字 城 。 形 成 了 中 国 小 商品 城 的 网 上 市 场 ， 促 进 了 电 子 商 务 的 发 展 面 向 世 界 ， 服 务 全 国 、 辐 射 深 远中 国 小 商 品 城 商 品 辐 射 180多 个 国 家 和 地 区 ，行 销 东 南 亚 、 中 东 、 欧 美 等 地 ， 年 出 口 量 已达 总 成 交 额 的 50%强 。先 进 的 市 场 设 施中 国 小 商 品 城 拥 有 先 进 而 发 达 的 市 场 体 系 ， 会 展 业发 起 早 、 影 响 力 大 。 市 场 配 套 建 有 居 国 际 先 进 水 平的 大 型 展 馆 每 年 承 接 不 同 规 模 的 国 际 国 内 展 会20余 个 。 采 用 上 市 融 资 手 段2004年 3月 ， 小 商 品 城 以 16.62元 /股 的 高 价增 发 2094万 股 A 股 ， 并 获 49倍 超 额 认 购 。小 商 品 城 从 此 敲 开 了 资 本 市 场 融 资 的 大 门 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 33页 中国小商品城从最早简陋的交易场所发展到现在的全亚洲最大的商品集散地，其秘诀在于小商品城一套完善的发展战略1繁 荣 市 场 、 提 高 素 质由 注 重 “ 量 ” 的 扩 展 到注 重 “ 质 ” 的 提 高 的 主体 发 展 战 略 2连 锁 经 营 、 对 外 拓 展以 连 锁 经 营 为 依 托 ， 加强 与 全 国 大 中 市 场 联 系合 作 ， 提 高 市 场 铺 盖 面的 对 外 拓 展 战 略3 扶 强 倡 联 、 创 建 品 牌 创 建 市 场 品 牌 ： 加 强 市 场 管 理 、加 大 打 假 力 度 ， 强 化 服 务 功 能 ，注 重 市 场 的 现 代 化 建 设 强 调 商 品 品 牌 ： 注 重 引 进 名 牌商 品 、 拓 展 精 品 经 营 的 品 牌 战 略4 依 托 国 内 、 走 向 世 界以 国 内 市 场 为 依 托 ， 将 未 来 发 展 重点 定 位 于 发 展 中 国 家 的 跨 国 战 略5股 票 上 市 、 强 强 联 合一 方 面 加 大 股 市 操 作 力 度 ， 另一 方 面 积 极 推 进 资 产 重 组 ， 实现 低 成 本 扩 张 的 资 本 运 营 战 略6科 学 经 商 、 以 人 为 本以 “ 科 学 兴 商 ” 为 原 则 ， 造 就现 代 经 商 者 ； 以 人 为 本 ， 注 重人 才 的 人 才 战 略 7强 化 主 业 、 多 元 发 展以 强 化 市 场 功 能 为 目 标 ， 围 绕市 场 发 展 进 行 商 业 、 金 融 业 、房 地 产 、 交 通 、 信 息 、 旅 游 、广 告 等 行 业 多 元 化 经 营 战 略 的资 本 运 营 战 略 小 商 品 城发 展 战 略 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 34页 产权式商铺模式有着良好的发展前景，我们总结，该模式有如下的特点23 收 益 高 、 现 金 回 收 期 短 、 短 期 资 金 风 险 低租 售 相 结 合 的 经 营 手 法 ， 不 利 于 长 期 的 发 展 ， 长 期 经 营 风 险 高产 权 式 商 铺 产 品 在 不 断 更 新 换 代产 权 式 商 铺 模 式 除 了 具 有 商 业 房 地 产 的 高 利 润 特 点 之 外 ， 开 发 商 还 可 以 通 过 售 卖 产 权 式 商 铺 在 短期 内 迅 速 回 笼 资 金 ， 收 回 投 资 ， 具 有 风 险 低 的 特 点 。租 售 结 合 ， 快 速 回 笼 资 金 ， 可 以 解 决 开 发 商 资 金 实 力 不 足 的 问 题 。 但 是 对 物 业 的 统 一 经 营 造 成 了极 大 的 障 碍 ， 从 长 期 来 看 ， 风 险 较 大 。最 初 的 产 权 式 商 铺 只 是 分 割 出 售 ， 第 二 代 产 权 式 商 铺 推 出 目 前 较 为 流 行 的 出 售 返 租 方 式 ， 第 三代 产 权 式 商 铺 是 深 圳 常 兴 时 代 广 场 又 推 出 了 商 铺 银 行 的 概 念 。1 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 35页 通过对以上案例的分析，我们初步得到以下结论优 点 目 前 发 展 前 景 良 好 ；投 资 回 报 率 高对 自 有 资 金 要 求 较 低 ；对 地 段 要 求 相 对 较 低 ；资 金 回 笼 迅 速 ， 现 金 流 顺畅 缺 点 对 项 目 的 商 业 规 划 设 计 要求 越 来 越 高 ；业 主 越 来 越 理 性 ， 存 在 招商 风 险 ；对 如 何 处 理 好 开 放 商 、 业主 、 经 营 商 的 关 系 要 求 很高 ；对 后 期 经 营 管 理 要 求 非 常高 。对 开 发 商 而 言 ， 产 区 式 商 铺 模 式 具 有 以 下 优 缺 点 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 36页 订 单 地 产 模 式 研 究 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 37页 “订单地产”模式主要内容是联合协议、共同参与、平均租金、先租后建四个方面的综合订 单 地 产1 234 联 合 协 议1、 具 有 强 大 的 吸 引 力 和 凝 聚 力 的 世 界 强 企 业 ；2、 社 会 知 名 度 高 ， 亲 和 力 强 的 亚 洲 超一 流 企 业 ；3、 国 内 相 关 行 业 的 前 三 名 与 全 球 各 大跨 国 企 业 签 订 了 联 合 发 展 协 议 。 共 同 参 与1. 城 市 的 选 择2. 地 块 选 择3. 规 划 设 计 与 技 术 方 面的 对 接4. 在 项 目 开 发 之 前 就 获得 合 作 伙 伴 的 认 可平 均 租 金与 合 作 伙 伴 达 成 协 议 ， 按 照 城 市将 租 金 划 分 等 级 ， 并 事 先 规 定 好租 金 的 数 目 。 将 合 同 洽 谈 的 时 间大 大 减 少 。先 租 后 建在 确 定 面 积 、 城 市 、 租 金 后 在开 工 之 前 先 签 一 个 协 议 ， 然 后再 投 入 建 设 。 2010年 9月 18日 保 密 文 件 、 版 权 所 有 第 38页 要运作好“订单地产”，必须关注六大要素：结合实际、准确选址、规划为本、主力店入驻、以租为主、经营管理结 合 实 际在 选 址 等 方 面 不 可 照 搬国 外 经 验 ， 必 须 必 须 结合 当 地 的 实 际 情 况 来 进行准 确 选 址地 段 是 商 业 经 营 的 关 键成 功 因 素 ， 选 择 地 段 需结 合 客 户 需 求 、 商 业 氛围 、 租 金 要 求 、 交 通 状况 、 周 边 人 口 、 城 市 规划 等 各 个 方 面 来 综 合 考虑 12规 划 为 本有 了 好 的 地 段 还 必 须 进行 好 的 规 划 才 能