房地产经营与管理

我 们 为 什 么 关 心 房 地 产 问 题 ？ 纽 约 时 报 中 国 的 房 屋 的 空 置 率 已 超 过 国 际 警 戒 线 ， 同 时 质 疑 中 国 房 地 产的 泡 沫 是 否 已 经 开 始 出 现 破 裂 。 “ 在 上 海 ， 大 约 有 1/6的 高 级 住 宅 是 没 有 人 住 的 ； 在 北 京 为 1/4；在 深 圳 附 近 为 1/3。 而 且 在 未 来 的 几 年 里 ， 房 屋 的 空 置 率 一 定 会 在 目前 的 基 础 上 大 幅 增 加 。 预 计 在 未 来 的 两 年 内 ， 办 公 楼 的 供 给 将 猛 增 50 ” 高 盛 投 资 我 们 认 为 ， 总 体 而 言 ， 中 国 的 房 地 产 市 场 仍 然 是 强 劲 而 且 健 康 的 ，到 目 前 为 止 市 场 的 不 规 则 发 展 还 是 有 限 的 。 随 着 中 产 阶 级 的 不 断 扩 大 ，他 们 曾 经 被 束 缚 的 对 购 房 的 需 求 还 将 继 续 得 到 释 放 。 我 们 认 为 ， 推 动 中 国 对 房 地 产 的 需 求 保 持 旺 盛 ， 并 将 继 续 发 挥 其 推 动 作 用 的 三 个 基 本因 素 是 ： 被 束 缚 的 城 市 化 需 求 、 被 束 缚 的 住 房 升 级 需 求 和 中 产 阶 层 的壮 大 。 易 宪 容 据 我 所 知 ， 不 少 家 庭 是 一 家 人 凑 钱 付 首 付 ， 年 轻 一 辈 的 把 父 母 亲的 养 老 保 险 金 都 花 掉 了 ， 其 余 的 钱 靠 按 揭 ， 这 里 面 还 贷 的 风 险 是 很 高的 。 假 如 经 济 往 下 走 ， 遭 遇 失 业 怎 么 办 ？ 父 母 亲 生 病 怎 么 办 ？ 所 以 ，现 在 的 需 求 是 银 行 贷 款 吹 大 了 的 需 求 ， 其 背 后 ， 存 在 还 贷 的 风 险 ， 利率 变 化 的 风 险 ， 还 有 父 母 亲 养 老 保 险 、 医 疗 保 险 的 风 险 。 这 样 的 需 求是 建 立 在 风 险 相 当 高 的 基 础 上 的 。 也 就 是 说 ， 这 个 需 求 里 存 在 相 当 大的 泡 沫 。 张 宝 全 中 国 的 房 地 产 即 将 崩 溃 是 不 可 能 的 ！ 随 着 中 国 的 城 市 化 进 程 的加 快 ， 投 资 规 模 加 快 是 正 常 的 ， 而 目 前 房 地 产 的 趋 势 发 展 前 景 良 好 ，尤 其 是 商 品 房 市 场 ， 崩 溃 不 太 可 能 。 而 且 根 据 上 半 年 的 销 售 数 字 ， 销 售 的 面 积 大 于 竣 工 面 积 ， 需 求 属 于 强 劲 势 头 。 任 志 强 普 遍 上 涨 意 味 着 需 求 存 在 。 我 不 认 为 有 泡 沫 ， 尤 其 拿 发 达 国 家 和 中国 比 。 房 价 市 场 跟 股 票 市 场 一 样 。 它 可 能 会 有 波 动 ， 但 波 动 不 等 于 说 有泡 沫 。 中 国 不 可 能 出 现 大 规 模 的 泡 沫 ， 因 为 中 国 人 住 房 条 件 太 差 。孟 繁 超 针 对 目 前 状 况 ， 他 说 ， 一 边 是 房 价 的 快 速 上 涨 ， 老 百 姓 买 不 起 房 子 ；一 边 却 是 房 屋 的 空 置 率 节 节 攀 升 ， 资 金 得 不 到 流 通 ， 银 行 易 形 成 呆 帐 ，这 一 现 象 如 果 得 不 到 有 效 的 遏 制 ， 必 将 会 给 我 国 的 经 济 发 展 带 来 前 所 未有 的 负 面 影 响 。杨 帆 最 基 本 判 断 标 准 ， 最 基 本 逻 辑 就 是 收 入 房 价 比 ， 跟 股 市 的 市 盈 率 是一 个 概 念 。 收 入 房 价 比 一 高 ， 一 定 有 泡 沫 ， 一 定 会 跌 ， 这 才 叫 市 场 经济 规 律 。 上 海 北 京 有 国 际 资 本 ， 中 国 那 些 有 钱 人 都 到 这 些 地 方 买 ， 还 不 能 用 北 京 人 或 上 海 人 收 入 来 比 自 己 的 房 价 。 因 为 支 持 北 京 上 海 这 七 八 千一 平 米 房 价 的 只 有 三 分 之 一 是 本 地 人 ， 三 分 之 二 是 外 地 有 钱 人 ， 你 说 他泡 沫 大 吗 ？ 潘 石 屹 其 实 全 国 经 济 普 查 的 公 告 在 去 年 年 底 就 公 布 了 ， 在 第 三 号 公 告 上明 确 地 指 出 2004年 末 房 地 产 开 发 经 营 企 业 共 5.9万 个 ， 就 业 人 员 158.5万 人 ， 营 业 收 入 13315亿 元 ， 利 润 总 额 1035.2亿 元 ， 那 么 全 国 房 地 产 开发 行 业 的 利 润 率 就 是 7.77 。 这 就 是 房 地 产 行 业 的 现 状 ， 与 之 前 媒 体报 道 的 90 、 50 差 距 是 非 常 大 的 。张 维 迎 在 今 天 发 言 中 的 “ 只 有 10%的 发 展 商 是 守 信 用 的 ， 其 余 的 都 是 大 小骗 子 ” 的 说 法 虽 然 有 调 侃 的 味 道 ， 却 代 表 了 社 会 上 的 流 行 情 绪 。冯 仑 为 什 么 IT企 业 烧 钱 是 高 科 技 的 高 尚 行 为 ， 而 房 地 产 商 的 赚 钱 举 动就 是 奸 商 ？ 真 想 不 通 ！ 冯 仑 要 做 房 地 产 业 的 戴 尔 ， 在 网 上 攒 房 。 “ 我 不 花 钱 圈 地 了 ， 土地 只 是 我 在 网 上 按 需 建 房 的 集 成 要 素 。 ” 冯 仑 把 自 己 定 位 为 网 上房 屋 集 成 商 ， 万 通 将 通 过 网 络 ， 实 现 全 球 采 购 ， 为 客 户 定 制 个 性化 的 独 立 住 宅 ， 为 此 ， 他 在 网 上 给 未 来 的 客 户 筑 了 一 个 巢 ， 希 望以 此 引 来 无 数 的 金 凤 凰 。 王 石 商 品 住 宅 从 面 向 少 数 群 体 的 奢 侈 消 费 转 向 普 通 人 的 大 众 消费 成 为 不 可 逆 转 的 趋 势 。 但 许 多 住 宅 发 展 商 没 有 注 意 这 一 趋 势 ，仍 盲 目 开 发 高 档 、 中 高 档 住 宅 ， 这 是 城 市 商 品 房 空 置 率 高 居 不 下的 原 因 所 在 。 王 石 91年 万 科 跨 地 域 经 营 的 第 一 站 是 投 资 上 海 的 住 宅 项 目 。 记 得 刚到 上 海 的 当 天 就 驱 车 游 览 外 滩 。 船 笛 声 中 ， 仰 望 沿 江 的 建 筑 ， 不 胜感 慨 ： 经 百 年 的 历 史 岁 月 ， 这 些 已 陈 旧 的 的 建 筑 仍 尊 严 地 屹 立 在 外滩 ， 骄 傲 地 表 现 着 大 上 海 的 天 际 轮 廓 线 。 我 自 问 ： 万 科 能 给 上 海 提供 有 历 史 留 存 价 值 的 建 筑 吗 ？ 我 没 有 受 过 城 市 规 划 训 练 ， 但 却 深深 感 觉 到 城 市 建 筑 不 仅 影 响 到 城 市 的 现 在 ， 还 将 影 响 到 城 市 的 未 来 。 张 宝 全 ： 传 统 的 集 中 商 业 缺 乏 人 文 色 彩 和 情 感 体 验 ， 因 此 它 必 将 衰 落 。所 以 我 在 建 苹 果 社 区 时 ， 希 望 把 商 业 项 目 建 成 街 铺 。 街 是 在 时 间 中长 出 来 的 ， 它 是 城 市 的 年 轮 。 而 院 落 是 中 国 建 筑 中 的 精 华 ， 是 中 国特 有 的 建 筑 文 化 符 号 。 将 二 者 进 行 巧 妙 的 融 合 ， 就 能 形 成 时 间 与 空间 上 的 质 感 ， 构 成 属 于 城 市 的 特 定 记 忆 ， 这 就 是 自 然 与 文 化 ， 也 是 传 统 集 中 商 业 和 现 代 城 市 中 最 缺 乏 的 元 素 。 中 国 哲 学 讲 究 天 人 合 一 ，院 落 商 街 就 是 要 在 建 筑 中 注 入 这 种 文 化 内 涵 。 牛 刀 : 纵 观 全 球 各 国 的 城 市 化 ， 都 是 以 农 民 获 得 巨 大 的 土 地 收 益 而 投入 到 城 市 的 消 费 中 ， 从 而 拉 动 生 产 ， 促 进 经 济 增 长 和 繁 荣 ； 一 个 良好 的 城 市 化 进 程 是 城 乡 之 间 的 双 向 流 动 ， 而 不 是 像 中 国 这 样 剥 夺 了农 民 的 土 地 ， 让 农 民 到 城 市 来 打 工 ， 一 遇 经 济 衰 退 又 让 农 民 返 回 农村 ， 背 着 空 空 的 行 囊 来 到 城 市 ， 付 出 了 无 数 的 汗 水 和 心 血 ， 又 让 他们 背 着 空 空 的 行 囊 返 回 乡 村 ， 这 叫 什 么 城 市 化 ？冯 仑 : 大 龄 女 青 年 推 高 房 价易 宪 容 ： 房 地 产 过 热 不 是 局 部 ， 泡 沫 正 被 逐 渐 吹 大 （ 2009.08.20） 原 因 ：一 、 居 住 是 人 类 的 基 本 生 活 需 求 希 尔 斯 ： 物 质 商 品 需 求 和 地 位 商 品 需 求 建 造 住 房 在 人 类 社 会 发 展 历 程 中 的 重 要 性二 、 房 地 产 业 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分 北 京 2003年 的 GDP增 长 有 30%以 上 来 自 房 地 产 ， 2004年 的 固 定 资产 投 资 有 50%以 上 来 自 房 地 产 。 三 、 房 地 产 业 具 有 很 强 的 行 业 带 动 性四 、 房 地 产 业 具 有 较 强 的 风 险 性五 、 房 地 产 业 对 民 族 文 化 传 承 有 重 要 的 影 响 上 篇 ：第 一 章 房 地 产 和 房 地 产 业第 二 章 房 地 产 市 场第 三 章 房 地 产 企 业中 篇 ：第 四 章 住 房 和 建 设 用 地 制 度 与 政 策第 五 章 房 地 产 投 资 分 析 基 本 知 识下 篇 ：第 六 章 房 地 产 经 营第 七 章 房 地 产 开 发 的 程 序 与 管 理第 八 章 房 地 产 开 发 项 目 管 理第 九 章 房 地 产 市 场 营 销 参考教材：房地产经营与管理，叶剑平主编，中国农业出版社。房地产开发经营与管理，中国房地产估价师协会编，中国物价出版社。房地产基本制度与政策，中国房地产估价师协会编，中国物价出版社。房地产经济学，丹尼斯J麦肯齐，理查德M贝兹，经济科学出版社。各国（地区）土地制度与政策，柴强编著，北京经济学院出版社。土地经济学，刘书楷、曲福田主编，中国农业出版社。房地产经济学，林增杰主编，中国建筑工业出版社。