房地产经营管理概述

高职高专房地产类专业规划教材房地产经营管理黄 小 彪 张 国 玉 主 编武 汉 理 工 大 学 出 版 社2009年12月 第一章 房地产经营管理概述学习目标 1了解房地产商品的特性。 2理解房地产业的特点及其在国民经济中的地位和作用。 3掌握房地产经营管理的内涵、主要技术经济指标。 4了解中国房地产业发展历史、现状及趋势分析。 5了解西方房地产发展情况。 第一节房地产商品的特性一、房地产的定义房地产（real estate ，real property）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 二、房地产的三种存在形态（一）土地（二）建筑物（三）房地 三、房地产的其他名称不动产（real property unmovable property）：土地及土地的定着物。土地（load）：地球上可被作为财产拥有的任何部分。房地产（real estate或real property）: real estate是指land 加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋；real property是指real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。Land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。 地产（estate）:指可用作或已用作房地产的土地资产部分及其权益。房产（buildings）：房地产中定着于土地上的建筑物及其附着设施及相应的权益。物业（real estate property）：港澳地区对房地产的专门用语。如李宗锷先生对物业的解释是：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。” 四、房地产的特性（一）房地产的自然特性 1.房地产位置的固定性和异质性（地域的差别性） 2. 房地产使用的耐久性和效用的多层次性 3. 土地面积总量的一定性和房地产的有限性 （二）房地产的经济特性 1房地产经济价值的积累性和衰减性 2房地产利用的递减性和合理集约性 3房地产权利的可分割性与权益的流动性 4房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 5房地产投资和消费的双重性 6房地产的保值增值性 （三）房地产的社会制度特性 1房地产的财富性社会财富表现为动产、不动产和知识产权等三方面，房地产是最重要的不动产。 2房地产的社会稳定性影响社会稳定的因素很多，而房地产对于社会稳定发挥重要作用。它是人类基本的生活需要，各国宪法都明确规定受法律保护且神圣不可侵犯。 3房地产产权的法律性房地产产权具有排他性和垄断性，且这种排他性和垄断性需要用法律形式来加以界定并予以保护。 第二节 房地产业的特点一、房地产业的基本概念 （一）房地产业的概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 （二）房地产业的内容 1国有土地使用权的出让； 2房地产的开发和再开发（包括征地、拆迁、规划设计、开发建设以及对旧城区土地的再开发）； 3房地产经营（包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动）； 4房地产中介服务（包括房地产咨询、估价和经纪代理）； 5物业管理（包括房屋及公共设施、设施的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生、优美的环境）； 6房地产市场的调控和管理（即建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控）。 二、房地产业的性质 （一）房地产业与建筑业的区别与联系 1房地产业与建筑业的区别建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理、服务等多种性质，属于第三产业。 2房地产业与建筑业的联系它们的业务对象都是房地产，房地产业与建筑业往往是甲方和乙方的合作关系。 （二）在产业划分上房地产业的地位由于对房地产业含义认识的不同，在产业分类的划分方法上也是不同的： 1联合国根据它所制定的经济活动国际标准产业分类，把全部经济 行业分为十类，房地产业和经营服务业为第八类； 2我国根据国家计划委员会、经济委员会、统计局、标准局联合颁发的国民经济行业分类和代码中，将经济行业分为13个门类，房地产业为第七类； 3从我国产业分类法来看，房地产业属第三产业。 三、房地产业分类划分（一）房地产投资开发业房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。 （二）房地产服务业房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理。其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。 第三节 房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产业在国民经济中的地位房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。 （一）房地产业是国民经济的基础性产业所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的部分。 （二）房地产业是国民经济的先导性产业产业的先导性是指该产业的产业关联度达到一定程度，它的繁荣与萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向的功能。 （三）房地产业将成为国民经济的支柱性产业所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。 二、房地产业的作用（一）房地产业的发展，有助于优化城市经济结构，从而提高城市集聚效益。 （二）房地产业的发展，有利于优化城市生态结构，改善投资环境，扩大对外开放，发展外向型经济。 （三）房地产业的发展，能够促进房地产资源合理配置，优化城市产业结构，增加城市财政收入。 （四）房地产业的发展，有利于社会市场体系的培育和完善，促进企业的改革发展。 第四节 房地产经营管理的内涵 一、经营管理的内涵经营是指企业有预测、有决策、有目的的经济活动。经营活动是指企业借助于各种生产要素进行商品生产、分配与流通的一种动态经济活动。企业的经营活动是以市场需求为准则，围绕企业发展方向和目标，有效地利用企业一切资源，通盘筹划企业的全部经济活动，以争取最好的经济效益。管理是企业为实现一定的经营目标，对经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督、检查等组织工作。管理是一切共同劳动或共同生活所不可缺少的活动。 二、房地产经营管理的内涵所谓房地产经营，就是指将房地产当作商品，并对其进行的一系列盈利性活动，包括房地产买卖、租赁、开发、建造、交换、营销、物业管理等盈利性活动。房地产管理是指对房地产经营活动的管理，即对房地产经营进行科学的预测、决策并合理地组织、协调和控制的各项经济管理活动。 第五节 房地产经营管理的主要技术经济指标 一、居住小区技术经济指标（一）居住小区总用地包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。（二）住宅总用地指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。 （三）公建总用地指小区内全部公共建筑物建筑占地总面积之和。（四）道路、广场用地指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺彻地面的场地面积之和。 （五）庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。（六）总建筑面积指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 （七）住宅建筑面积扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。 （八）建筑密度 （九）建筑容积率 容积率是反映建筑用地是否经济的主要指标。它与建筑层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式有关。（十）居住建筑密度（十一）居住建筑面积毛密度（十二）居住建筑面积净密度（十三）住宅间距：两栋住宅间距（外皮墙与外皮墙）与前面住宅高度的比值 二、单体住宅建筑技术经济指标（一）层高指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。（二）使用面积系数 （三）居住面积系数 （四）结构面积系数 （五）建筑面积指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。（六）使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。 （七）辅助面积指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。 （八）结构面积指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。 （九）套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。（十）套外使用面积指套外全体住户的公共使用面积。如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。 第六节 中国房地产业发展历史、现状及趋势分析一、1949年以前二、1949年1955年三、1956年1965年四、1966年1978年五、1978年以后 第七节 西方房地产发展情况概述二十一世纪的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了风险和挑战，同时存在着资讯与法律方面的欠缺。 复习思考题 1什么是房地产、房地产业？ 2房地产经营与房地产管理有什么联系？ 3房地产业在国民经济中的地位与作用如何？ 4你对广州房地产市场有哪些了解？ 5当前我国房地产市场的形势如何？请予简单分析。 实践与训练学习完本章后，走访1-2家房地产企业和正在开发的项目，对房地产业的特点有个大体了解，同时注意房地产经营管理技术经济指标中面积的计算方法有个初步了解。 案例分析思考题 1你认为目前中国房地产出现“泡沫”了吗？这与政府有关系吗？ 2在房地产领域，哪些是政府该干预的？哪些政府不该干预的？如何界定政府的干预范围？政府如何实现对房地产业的干预？