绿城房地产工程成本管理

房 地 产 工 程 成 本 管 理陆 爱 平2008.4 房 地 产 工 程 成 本 管 理第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 在 当 前 宏 观 调 控 形 势 和 竞 争 激 烈 的 房 地产 市 场 中 ， 如 何 求 生 存 、 求 发 展 是 摆 在 房 地产 企 业 面 前 的 一 个 重 要 课 题 。 在 相 同 的 开 发 环 境 中 ， 除 了 开 发 适 销 对路 的 适 应 市 场 需 求 产 品 外 ， 谁 能 在 工 程 建 设中 既 能 确 保 工 期 质 量 ， 又 能 注 重 成 本 管 理 ，控 制 和 把 握 合 理 的 工 程 造 价 ， 以 最 少 的 成 本 ，获 取 最 大 的 效 益 ， 谁 就 能 在 竞 争 中 获 取 主 动 ，走 向 成 功 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 如 何 做 好 房 地 产 企 业 的 工 程 成 本 管 理 ，达 到 降 低 成 本 多 创 效 益 为 目 的 ， 就 是 要 加 强对 工 程 项 目 全 过 程 成 本 管 理 ， 即 从 工 程 设 计 、工 程 招 投 标 、 工 程 施 工 实 施 、 工 程 结 算 审 计等 阶 段 的 几 个 主 要 环 节 全 方 位 、 全 过 程 进 行管 理 ， 只 有 这 样 ， 才 能 使 企 业 立 足 于 竞 争 激烈 的 市 场 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 主 要 分 以 下 四 个 方 面 阐 述 :一 、 设 计 阶 段 的 成 本 控 制二 、 工 程 招 投 标 阶 段 的 成 本 控 制三 、 施 工 阶 段 的 成 本 控 制四 、 工 程 结 算 阶 段 的 成 本 控 制第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 一 、 设 计 阶 段 的 成 本 控 制 设 计 阶 段 是 房 地 产 项 目 成 本 控 制 的 关 键 与重 点 ， 在 工 程 成 本 全 过 程 控 制 中 ， 必 须 抓 住重 点 ， 这 是 有 效 控 制 建 设 项 目 投 资 的 根 本 所在 。 1、 实 行 限 额 设 计 。 2、 开 展 价 值 工 程 的 应 用 。 3、 加 强 图 纸 会 审 工 作 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 二 、 工 程 招 投 标 阶 段 的 成 本 控 制建 设 工 程 招 标 ， 一 般 应 按 下 列 程 序 进 行 ： 1、 提 出 招 标 申 请 书 ， 由 招 标 投 标 管 理 机 构 对 招 标 人 和 招 标工 程 的 条 件 进 行 审 核 ； 2、 发 布 招 标 公 告 或 发 出 招 标 邀 请 书 ； 3、 编 制 招 标 文 件 ； 4、 对 投 标 人 进 行 资 格 审 查 ,并 将 审 查 结 果 通 知 各 投 标 人 ；5、 向 合 格 的 投 标 人 分 发 招 标 文 件 和 有 关 资 料 ；6、 组 织 投 标 人 踏 勘 现 场 ， 并 对 有 关 问 题 作 介 绍 和 说 明 ；7、 组 建 评 标 委 员 会 ；8、 组 织 开 标 、 评 标 、 定 标 ；9、 发 出 中 标 通 知 书 ；10、 签 订 合 同 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 招 标 工 作 的 管 理 要 点 :1、 制 订 科 学 合 理 的 招 标 计 划 。2、 成 立 招 标 领 导 小 组 。3、 对 当 地 建 筑 市 场 行 情 进 行 了 解 。4、 对 施 工 单 位 进 行 深 入 考 察 。5、 合 理 确 定 招 标 方 式 和 报 价 方 式 。6、 认 真 编 制 招 标 文 件 。7、 评 标 、 询 标 、 决 标 。8、 合 同 签 订 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 合 同 管 理 应 注 意 的 几 点 ：（ 1） 应 及 时 签 订 施 工 承 包 合 同 ， 否 则 会 给 后续 工 作 造 成 不 良 影 响 。（ 2） 要 充 分 利 用 合 同 评 审 的 机 会 ， 发 挥 每 个专 业 人 员 的 作 用 ， 从 不 同 的 角 度 对 合 同 条 款进 行 修 改 和 完 善 。（ 3） 备 案 合 同 的 条 款 要 完 整 ， 双 方 约 定 的 内容 应 全 部 写 入 备 案 合 同 ， 避 免 日 后 产 生 纠 纷 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 三 、 施 工 阶 段 的 成 本 控 制 施 工 阶 段 成 本 控 制 的 关 键 ： 一 是 控 制 工 程 变 更 ； 二 是 严 格 审 查 承 包 商 的 索 赔 要 求 ; 三 是 严 格 执 行 签 证 管 理 制 度 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 一 )、 工 程 变 更 控 制工 程 变 更 控 制 应 注 意 的 问 题 :1） 、 变 更 联 系 单 签 证 应 及 时 ， 否 则 会 影 响 费用 的 核 算 ,甚 至 会 引 起 经 济 纠 纷 ， 影 响 结 算审 计 工 作 顺 利 进 行 。 2） 、 签 证 必 须 达 到 量 化 要 求 ， 工 程 签 证 单 上的 每 一 个 字 、 每 一 个 字 母 都 必 须 清 晰 。 3)、 签 证 内 容 必 须 与 实 际 相 符 。 4)、 加 强 预 见 性 ， 尽 量 减 少 签 证 发 生 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 二 )、 严 格 审 查 承 包 商 的 索 赔 要 求 。施 工 单 位 提 出 的 索 赔 事 件 主 要 有 以 下 几 种 ：1、 合 同 内 工 作 内 容 的 增 加 或 减 少 ；2、 设 计 变 更 、 设 计 失 误 和 设 计 图 纸 延 迟 交 付 ；3、 非 施 工 方 原 因 造 成 的 工 期 拖 延 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 反 索 赔 主 要 从 以 下 几 方 面 考 虑 ：1、 文 明 施 工 、 安 全 生 产 、 标 化 工 地 是 否 符 合投 标 书 承 诺 及 合 同 要 求 ；2、 人 员 、 机 械 到 位 率 是 否 符 合 投 标 书 承 诺 及合 同 要 求 ；3、 由 于 乙 方 原 因 引 起 工 期 延 误 ， 质 量 达 不 到合 同 要 求 等 。三 )严 格 执 行 变 更 联 系 单 签 证 管 理 制 度 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 四 、 工 程 结 算 阶 段 的 成 本 控 制 工 程 竣 工 结 算 是 整 个 工 程 造 价 控 制 的 最 后一 道 关 口 ， 它 既 反 映 了 整 个 工 程 的 最 终 实 际造 价 ， 也 反 映 了 建 设 单 位 对 工 程 造 价 方 面 的控 制 能 力 。第 一 部 分 工 程 成 本 控 制 要 点 目 标 成 本 管 理 的 概 念 及 意 义 ： 目 标 成 本 管 理 就 是 在 企 业 预 算 的 基 础 上 ,根据 企 业 的 经 营 目 标 ,在 成 本 预 测 、 成 本 决 策 、 测定 目 标 成 本 的 基 础 上 ,进 行 目 标 成 本 的 分 解 、 控制 分 析 、 考 核 、 评 价 的 一 系 列 成 本 管 理 工 作 。 它 以 管 理 为 核 心 ,核 算 为 手 段 ,效 益 为 目 的对 成 本 进 行 事 前 测 定 、 日 常 控 制 和 事 后 考 核 ,第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 使 产 品 成 本 由 传 统 的 事 后 算 账 发 展 到 事 前 控 制 ,为 各 部 门 控 制 成 本 提 出 了 明 确 的 目 标 ,从 而 形 成一 个 全 企 业 、 全 过 程 、 全 员 的 多 层 次 、 多 方 位的 成 本 体 系 ,以 达 到 少 投 入 多 产 出 获 得 最 佳 经 济效 益 的 目 的 。 因 此 ,它 是 企 业 降 低 成 本 ,增 加 盈利 和 提 高 企 业 管 理 水 平 的 有 效 方 法 。第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 (一 ) 实 施 目 标 成 本 管 理 的 步 骤 目 前 公 司 实 施 目 标 成 本 管 理 的 步 骤 可 概 括为 ： 目 标 成 本 的 确 立 动 态 跟 踪 和 分 析 总 结第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 目 标 （ 工 程 ） 成 本 的 确 立 1） 目 标 成 本 的 概 念 和 作 用 ： 目 标 成 本 是 建设 项 目 成 本 控 制 标 准 ， 是 工 程 成 本 的 控 制 线 ，作 用 在 于 心 中 有 数 ， 它 对 核 算 项 目 的 预 期 收益 情 况 具 有 重 要 的 作 用 。第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 2） 编 制 依 据 ： 各 开 发 项 目 在 确 定 目 标 成 本 控制 标 准 时 ， 应 根 据 产 品 定 位 和 档 次 、 公 司 已开 发 类 似 项 目 的 成 本 经 验 数 据 ， 结 合 地 区 差异 、 材 料 价 格 差 异 、 地 质 差 异 等 影 响 成 本 的要 素 ， 经 测 算 后 确 立 拟 开 发 项 目 的 工 程 目 标成 本 ； 目 标 成 本 的 具 体 表 现 形 式 为 项 目 工程 预 算 费 用 表 。第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 2、 成 本 动 态 跟 踪 和 分 析 1） 成 本 动 态 跟 踪 的 概 念 和 作 用 ： 动 态 成 本随 着 工 程 开 发 项 目 的 推 进 ， 工 程 成 本 随 着 设计 变 更 、 价 格 波 动 等 因 素 呈 现 上 下 波 动 的 实际 成 本 。 反 映 各 成 本 项 目 的 动 态 变 化 情 况 ，分 析 原 因 ， 提 出 成 本 控 制 建 议 。 第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 2） 编 制 依 据 ： 以 目 标 成 本 - 项 目 工 程 预算 费 用 表 为 标 准 ， 根 据 工 程 形 象 进 度 计 算出 当 月 发 生 的 工 程 成 本 ， 根 据 当 月 设 计 及 工程 变 更 、 材 料 价 格 变 化 等 变 动 因 素 计 算 出 费用 变 更 的 增 减 额 ， 与 目 标 成 本 进 行 对 比 ， 分析 成 本 增 减 的 原 因 ， 并 进 行 成 本 动 态 跟 踪 ；成 本 动 态 跟 踪 的 表 现 形 式 为 工 程 成 本 动 态跟 踪 表 。第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 3、 总 结1） 总 结 的 作 用 ： 检 验 项 目 开 发 过 程 目 标 成 本控 制 的 有 效 性 ， 以 便 积 累 经 验 ， 吸 取 教 训 ，不 断 提 升 成 本 管 理 能 力 ， 同 时 也 为 集 团 同 类型 项 目 成 本 测 算 及 可 行 性 研 究 提 供 参 考 依 据 。第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 2） 编 制 依 据 ： 根 据 每 月 工 程 成 本 动 态 跟 踪 情况 ， 对 整 个 项 目 各 类 增 减 费 用 进 行 汇 总 ， 并对 主 要 费 用 增 减 情 况 进 行 分 析 和 总 结 ； 总 结本 项 目 在 工 程 成 本 控 制 过 程 中 的 经 验 和 教 训 。总 结 的 具 体 表 现 形 式 为 工 程 成 本 控 制 总 结报 告 （ 预 ） ， 附 工 程 结 算 费 用 表 。第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 (二 )成 熟 产 品 系 列 工 程 成 本 标 准作 用 ：1、 为 项 目 可 行 性 研 究 估 算 成 本 提 供 依 据 ；2、 为 施 工 图 设 计 提 供 技 术 经 济 指 标 ；3、 为 制 订 同 类 型 项 目 工 程 目 标 成 本 提 供 依 据 。第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 四 个 系 列 的 工 程 成 本 标 准1） 、 春 江 花 月 系 列2） 、 桂 花 城 （ 多 层 、 小 高 层 ） 系 列3） 、 别 墅 系 列4） 、 深 蓝 系 列第 二 部 分 目 标 成 本 管 理 结 束 语 工 程 成 本 控 制 是 一 项 系 统 工 程 ， 需 要 全 员参 与 ， 进 行 全 过 程 、 全 方 位 的 管 理 。 受 国 家宏 观 调 控 政 策 的 影 响 ， 房 地 产 市 场 形 势 非 常严 峻 ， 随 着 土 地 成 本 的 增 高 ， 加 强 投 资 控 制 、降 低 工 程 成 本 是 开 发 企 业 的 当 务 之 急 。 所 以 ，做 好 工 程 成 本 的 有 效 控 制 ， 才 能 使 企 业 立 足于 竞 争 市 场 ， 取 得 更 好 的 效 益 。房 地 产 工 程 成 本 管 理 谢 谢 大 家 ！房 地 产 工 程 成 本 管 理