临淄胜利花园项目规划设计任务书23

XX金基房地产开发XX临淄胜利花园项目规划设计任务书一、 项目背景状况1、 项目名称金基&S226;胜利花园（暂定名）2、项目地点XX临淄桓公路西侧与杨坡路交汇处。3、项目基本经济指标与设计要点（1） 本项目位于临淄商业繁华区，北接单家新村、东泰商厦，南靠齐国商城，西连杨坡路，东交大顺路，桓公路横穿本案，齐鲁石化俯首而与，步行5分钟可达莆园，一刻钟便至临淄一中（桓公路）、胜利油田第二十四中学（桓公路）。该项目用地性质为居住用地为主，部分为商业用地，主要经济指标如下：原胜利花园修建性详细规划金基项目总占地面积29.12万平方米总占地面积124240平方米总建筑面积1690000平方米办公楼15300平方米总建筑面积33.61万平方米住宅87786平方米住宅96900平方米居住户数住宅建筑面积24.53万平方米商业33204平方米商业72200平方米居住人数公建建筑面积9.08万平方米公建3250平方米公建停车位总建筑密度23.21南地块占地面积41097平方米南地块建筑面积建筑覆盖率建筑容积率1.15住宅21860平方米住宅建筑容积率绿化率36.5商业19237平方米商业绿化率北地块占地面积79893平方米北地块建筑面积住宅65926平方米住宅商业13976平方米商业容积率1.36（2）其退让间距、出入口等设计按照合XX规划局对本项目的有关规划设计要点执行： 总体：须注重街景与总体景观，合理组织内部交通与绿地配置，功能分区明确，路网清晰，做到协调、适用、美观、统一。 建筑设计：注意色彩、造型与周围环境协调，以台地(美式)建筑风格为主。沿街建筑应充分考虑立面景观，组织良好街景。 其他：规划方案须满足消防、环保、劳动等相关部门技术规X。4、地块特征描述（1）地块形状：桓公路分至南北，呈“L”形状。（2）地块高差：地块比较平整，高低间差相差不大，总体建筑布局呈现北高南低，西峻东平。（3）地块现状：项目地块原为101油库之地，总地块有三家开发公司分割而建，金基公司地块分南北两区，现多为原油库建筑，与部分小区供暖设施，南区拆迁工程相对北区而言更容易周期性控制，北区多为油罐等大型设施。二、 项目设计依据1、中华人民XX国建设部与XX市建委、政府等颁发的有关法律、法规、规定和设计规X本设计任务书与在设计过程中业主提出的要求或修改2、建设用地规划许可证3、建设用地红线图以上2、3项内容详见附件。三、 概念设计要求序号内容定位1项目整体形象临淄城市公园中的“白领HOME”-“白领HOUSE”2目标客户群定位临淄本地消费群体（包括齐鲁石化职工）外地投资置业者和二次置业者3开发理念定位以人为本尊重现代生活需求塑造楼盘项目的独特个性4功能定位集“生态居住、健康运动、休闲度假、投资经营”于一体的时尚社区5档次定位高品位，中小户型，6价格定位中档价位，低开高走7规划布局定位一轴多核、生态公园、四大组团、围合式布局8交通系统定位自然流线型与规整型相结合道路体系人车分流交通系统9产品类型定位多层小高层10建筑风格定位现代简约台地(美式)建筑11园林景观定位都市生态城园林社区12户型面积定位以中小户型面积为主，主打三房二厅13户型设计定位中小面积超值户型14配套系统定位人性化、完善化、整体化、个性化16物业管理定位人性化、科学化、专业化、品牌化17开发周期定位统一规划，分期开发四、 规划设计理念定位“客户至上”理念保持“客户是上帝”的原则，满足客户的生活需求。临淄市场的消费结构比较单一，当地置业居民是主要构成部分，具备一定经济基础的消费阶层。我们将努力发掘他们的生活习惯、消费习惯和审美情趣，满足他们较高的居住品味，并以产品特色、低总价吸引他们的眼球。把客户的需求视为我们的责任，时时为客户所想，刻刻为客户所做。在有限的时间内，争取最多的客户资源。“以人为本”理念空间是人的空间，人是万物之归源。其主要表现以下几方面： 我们强调“人”而不强调“物”，在项目中，一切将以人为中心。 我们强调对人性的理解和尊重，包括对人的一切生理需求和心理需求的理解和尊重。 我们强调人与人之间、人与自然之间的沟通，并且使这种沟通更加亲密、平等，同时也使之永无止境。 空间的存在不以人的意志为转移，但空间的实现形式却以人为根基，提倡人性化，尊重自然规律。“资源共生”理念室内空间与室外空间、公共空间与私密空间、正负空间和明暗空间之间的资源共享和功能共生原则。避免资源浪费和功能重复，最终达到“一物多用”的分配目的。一方面是指功能概念的共生，如景观建筑等空间功能属性的融合共享，另方面是具体形态的共生，如公共设施、公共景观建筑的实用属性的融合共享。“天人合一”理念 强调人来自自然，而高于自然（类似艺术和生活的关系）。 强调“天”为天意，“人”为人和。 强调“人与自然”、“人与人”之间的共合。人是从大自然中走出来的，人类在探索大自然奥秘的同时，不断地认识着自身，调整着人与自然的关系。“天人合一的理念，使人类很早就创造出人与自然和谐共存的景观园林，成为人们最理想的生活境域；而生活在喧嚣嘈杂的现代工业文明社会中的人们，更需要获得自然审美的抚慰，需要在绿色的、艺术的环境中休憩。五、 总平面布局建议（一）、结构规划一轴多线 组团围合“一轴多线”针对北区居住而言，人行入口至小区内，主要以人行为主，体现小区特色，以轴为主，多线结合。“组团围合”是南北两区组团划分问题，结合开发周期和功能类型进行组团划分。运用不同的空间处理方法，将不同建筑功能类型统筹配比，减少景观误差。南北两区在总体建筑功能划分上，有很大的区别，北区主要是住宅为主，南区则以商业为主。轴线概念是针对住宅景观布局而设定，组团概念则据小区整体功能分配而论，点状景观轴线化，块状景观组团化，总体规划布局概括为：“并点为线（轴），合块为团。”（详见下图）（二）、功能规划四大功能空间1、居住生活空间-依附北区地块方正，业态分工完善的优势，采用多元的住宅组群，包括多层、小高层与部分公寓性住宅共融并存的形式，既做到多个居住区不干扰，保证居住环境的优美和宁静，又形成很有新意更具活力的居住环境空间，更多地丰富邻里居住生活情趣。居住区主要是分布在北区地块，建筑形式以多层、小高层为住，连带部分沿街商业。其组团形式以建筑类型围合而成，分别赋予不同的主题概念。（1）四世同堂组团：位于项目北区，呈现“L”形，此组团主要上多层的分布区，该组团是社区的招牌，把亲情融合在产品中，让产品人性化。从环境设计到建筑外型，都体现以人为本的设计宗旨，须尽显“白领一族”健康园林住宅的空间魅力。（详细见下图）该组团宜造成自然起伏的空间，地形舒缓，会所等建筑按地形变化组合，自由地散落于树林掩映之中。建筑体量不宜过大，造型简洁，可适度引用后现代主义建筑符号，和现代简洁大方的现代风格相结合，吸引消费者眼球；而住宅建筑则以单纯轻盈的现代建筑造型，充分展示主力消费群奋发向上的逢勃朝气。（2）温馨乐园组团：位于项目北部地块，主要设置多层和小高层，为项目档次较高且相对封闭的组团。多层和小高层组团中心园林而设，依山就势，错落有致，体现一种温馨和谐的组团气氛。（详细见下图）（3）共享天地组团：位于项目北端桓公路旁，主要设置商业群房和单独商业群体。该组团的中心园林是小区园林景观主轴线的入口，须充分体现标志性建筑的精神特质。（4）商业风情街组团：唯一一个组团分布在南区，是主要的商业分布区域，在桓公路南边为外商业街，小区内设置内商业街，其风格为西班牙商业风情街风格，讲求大气，温和，把木地板和玻璃、金属相互结合。2、康乐生活空间主要利用健康园林景观轴线和各组团的中心园林的设计，依山就势顺势而为地配置大量体育运动设施和休闲娱乐场所配套，并利用景观小品等环艺设计，赋予一定的文化气息，以迎合目标消费群的消费喜好。 运动环境空间主要包括：一条园林景观主轴线，三条景观次轴线，健康生活馆（会所），三大组团中心园林，以与散落于各住宅间的运动健康设施。3、交通生活空间包含两个层面：一是人流交通空间，除了主入口广场外，沿小区景观轴形成人流游览系统；二是车流交通空间，南北各设置地下停车库的车流出入口，构成完整的人车分流体系；4、配套生活空间小区设置了相应的生活配套：内容指标（）分类用地内容面积（）用地面积87786住宅住宅96900容积率1.15配套商铺21000总建筑面积283348健康生活馆1000建筑密度小于23.21%幼儿园（六班）2500绿化率大于36.5%地下车库(不计入容积率)12000(总480个车位,60%设于地下或半地下)总计124240配套主要分成三大项：一是满足生活需要的商业配套，占2000平方米，主要设置百货店、美容美发、酒吧、陶吧等满足生活需求并带有一定主力消费群消费个性特征的商业设施；二是健康生活馆（会所），此为实际意义上的泛会所概念，主要征对客户群年轻好动、喜欢户外运动的生活特质，设置运动休闲设施，如：网球场、棋牌室、咖啡馆等。这里的一切都是随意轻松的，充满“白领一族”的动感激情。三是幼儿园，考虑小区人口不多，且周边也有学校配套，仅设置了六班幼儿园；四是地下车库，此面积不计入容积率。考虑利用小高层建筑的箱形基础空间，设置8000平方米的全地下车库、半地下车库和地面停车场，将60%的车位设置于地下。六、 建筑设计建议现代简约台地（美式）建筑（一）、在宏观上诠释简约主义现代建筑风格1、讲究简洁、明快、新颖，功能组织简洁，细部简明完整，有明确的特征和一贯性；注意发挥结构构成本身的形式美，造型简洁，反对多余装饰，崇尚合理的构成工艺，尊重材料的性能，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果，以功能布局为依据的不对称构图手法突出建筑风格，强化高层差异，从而体现“高效、快捷、健康、向上”的“白领一族”的生活状态，同时也迎合主流消费群时尚、简约的审美情趣。2、“回到阳光中居住”：在设计上充分考虑对阳光和自然风的引进与利用，使阳光与清风在自然与建筑之间穿梭，充分满足其内在的居住功能；并利用项目独特的地形地势，在临淄首创户户朝南的健康园林住宅，使住户可以“回到阳光中居住”。3、强化节能住宅和绿色空间：在材料和建筑技术上体现节能特点，景观阳台将绿色引入室内，把室内景色和室内环境融合共生。（二）、在微观上X扬现代建筑风情1、立面造型（1）、突出主体消费群追求时尚、大方、实用的鲜明个性特征。（2）、顺应地势，强化台地（美式）特征，形成建筑高差上的层次起伏，以呼应项目用地的台地走势；（3）、采用现代建筑设计手法中几个典型建筑来展现园区的独特建筑风格： “四世同堂”堆集的云：绘画作品的继续与发展，犹如现代派大写意的泼墨画,组团中心景观特色以充满大面积色块堆砌,公共设施等进行个性色彩化设置. “温馨乐园”柔情的水：用自由和有感情的曲线，使整个建筑充满现代主义建筑的形象特征，又有强烈的个人风格曲线体形,主要是景观小水景设置,体现“以人为本”的规划理念,体现水体的柔性特色. “共享天地”流动的影：用白色的表面材料，以绿色的自然景物为衬托，强调面的穿插，讲究纯净的建筑空间和体量，充分表达建筑本身与周围环境的和谐关系，使人觉得清新、脱俗。 “商业风情街”彩色的风：钢性暗色金属和明亮闪光的玻璃相互结合，在木制的地板廊台和灰白色粘拉膜的衬托下，显现出建筑本身的秉性和商业建筑从所未有过的天然“灵性”，把建筑和环境、建筑与建筑结合的完美无缺。2、色彩特征明快、跳跃、清新，以墨绿色、白色和银灰色为主，辅以部分黄色、蓝色、桔红等明快色块，形成跳跃的色彩体系，体现含蓄、典雅和高贵的特性，吸引消费者的眼球。3、住宅底层底层分建筑类型和建筑所处位置进行不同的处理：（1）桓公路建筑底层设计商铺。（2）小区组团道路沿线建筑底层为住宅。（3）小区景观轴线、景观道路沿线建筑底层小部分设计泛会所、半地下车库或储藏室。（4）组团内部建筑底层设计地下室或半地下室（地下室地面距离地坪1.5-2.5M），增大生活活动空间的X围，实现景观的延伸，将景观空间和视觉延伸到整个小区的每一个角落；且利用道路的迂回曲折，营造“曲径通幽”的意境。4、天际线设计（1）顶部处理：应采用造型轻盈、充满动感的建筑构件，以充分诠释现代建筑风情；（2）应彰显小区从桓公路北区沿街建筑西高东低，南区沿街建筑西低东高视角的形象；（3）在小区内部，利用多层、小高层与公寓的高差，形成具有一定节奏韵律感的天际线走势。（4）建筑呈外高内低分布，高度由小区内向外逐渐升高，这样一方面可以充分保证中心园林的景观视线，二则可以在内部保持一个开敞的共享空间，形成特有的谷涧盆地景观。七、园林景观环境设计建议（一）、园林景观绿地的功能分类与设计建议1、休息、漫步和游览区：这是最基本的组成部分，提供大多数人进行活动的室外空间，对整个空间的形态要求较高，考虑到空间的审美功能，在不同等级的绿地中都布置这类小环境。此类功能绿地，主要利用地势高低而设置，如步行木质栈道等，同时对于小区的主要景观轴，建议都设置漫步道，一方面可以最佳效果地展示小区园林景观，也可以使住户可以游览。这个区域应属于安静的区域，应避免和游乐设施、游戏场等喧闹的区域靠近，同时不宜有大片的硬地，多种植树木和花草，用树木遮挡视线，形成一个较为安静的场所，同时又应注意周围的环境景观，可以点线面结合，在集中的位置设置小型喷泉、雕塑和环境设施。场地内应该为居民提供必要的设施，如平台、石凳、廊、亭等，特别是椅凳，其位置应靠近散步道，同时又和散步道相互分开，成为一个独立的区域。散步道也是重点设计部位，既能满足行走的要求，又应考虑两侧的景观、线路的曲折，并且和椅凳有很好的配合，同时，要注意地面铺地的材料、图案、色彩等的配合的协调。2、游乐区：主要是健康运动休闲设施等，主要设置于健康生活馆（会所）内。 3、运动健身区：为居民提供室外活动的场地，包括健身场地、器械、球类运动等。它属于“闹”的环境，应避免对其他分区的干扰。建议沿山体设置，应放置在角落里，周围用树木、围墙和其他区域分隔，同时设置批示标志到达这里。建议设置大片的硬质场地，为成年人特别是老年人的室外活动提供场地。由于人流比较集中，其位置应靠近居住区的道路，布置也应开敞，同时又应该不影响居民正常的休息。在运动场地和健身场地周围应布置椅凳，为人们提供休息的设施。4、儿童游乐区：在幼儿园周边划分出固定的区域，设置适应儿童活动的设施，如戏水池、沙坑、跑道以与器械、小品、绿化等，同时为了大人看护方便，应提供桌椅、亭、廊等休息设施。儿童游戏区的位置在考虑服务半径的前提下，应注意安全，同时避免和住户的干扰。（二）、主要景观轴线与景观节点设计建议1、园林景观轴线：主要有两条（详见图示）：一是沿道北区车行道路的园林景观轴线；二是南区横穿步行商业街的园林景观轴线。两条轴线分别位于北南两区，两条景观线风格不同，相互衬托，为业主提供文化熏陶和可供选择的运动休闲空间。（1）、休闲园林景观轴线：呈“甲”字形横贯穿项目北部。由于北区主要是住宅为主，此区功能决定为静区。其主要设置如下内容： 主入口景观，是小区的主要入口，在此形成小区主要标志，结合树木、运动系列雕塑、会馆建筑等，形成台地(美式)建筑现代格调。 棋园：设有中国象棋与西洋棋盘造型，为增添客户的生活情趣，以大型的棋子摆设于棋盘铺地上。 听风美地：这里淡雅幽静，有健身按摩道，有太极拳所，有慢跑道等，而美地咖啡屋的飘香也会时时弥漫在草坪上空。 月廊：利用原来的大量乔木，适当添加修辞手段，形成空间非常丰富的林荫空间，林下水溪，青草萋萋，偶有木质平台，创造“月上树梢”的静谧所在。 院落公园：利用院落的围合效果，营造“公园”特性，设置木质栈道、健身径、观景亭等。（2）、运动园林景观轴线：主要分布在南区商业部分车行道上，成镜像的“3”字型。此区主要是商业建筑，相对闹区，可以设置如下设施。 露天足球展览区：弘扬临淄历史文化，升华社区文化内涵，丰富业主的文化生活。 围合篮球场：草坪尽端设置的街边篮球场则随时等候住户的光临。2、健康生活馆(南区)：这是一个将运动概念融入自然山水的休闲空间，在与主体园林景观轴线相邻的建筑底层，根据健康、运动、娱乐、餐饮等配备设施类型的不同，设置有西餐厅、啤酒屋、酒吧、阳光吧、IT书吧、健身房、台球房、桑拿中心等等各种休闲娱乐设施应有尽有，与底层绿化相隔分布，形成一条充满现代风情商业街。“健康生活馆”的泛会所概念，给住户提供了一个室内外延伸、动静互补、充满文化韵味的休闲娱乐空间，这也是本项目有别于其他项目的精彩之笔。 3、四大组团级主题园林，分布于各组团之中： “山风水韵”里的健康运动设施让人们可以在欣赏运动风情园林的同时进行强身健体活动。 “时空驿站”是稚气未脱的孩子每天都恋恋不舍的地方，这里是业主的生活驿站，被废置的铁轨断断续续地绵延于树丛之中，记载着每位业主的生活轨迹，也提供了游园者无尽的想象空间，而“驿站”旁的小木屋，虽然略显陈旧，却给人在旅途的业主提供了一个无比温馨的所在。 “闪动空间”是“白领一族”炫耀自己身份，展示自己审美观念所在，是“内外”结合点，环顾周边公路的组团，是被区对“对外交流”的大门。 “飘飘乐园”则让喜爱球类的人们充分展示球技，这里有才艺馆、排球以与室内乒乓球、羽毛球等各种球类练习训练场地，是球类大聚会中心。四个组团园林既相互呼应，又自成体系，为拥有各种户外生活喜好的人们提供着运动和休闲的场所。（三）、几个园林景观元素设计建议1、休闲人行道：休闲街道不是指以交通功能为目的，而是通过街道引人入胜，达到行路过程中的休闲目的。行人可进入情和景的互融之中，因而要求街道有生动曲折的布局，从而受到环境气氛的感染，表现街道景观的主题。要做到“出人意外，入人意中”，给人以美的感受，充满生活气息和人际间的和谐关系，拥有浓郁的人情味和宜人的空间尺度，才是备受欢迎的休闲步行街。（2）、中心组团：中心组团是一个由自然和人工环境所围合的三度空间的形体，有规则布局、封闭式布局、开敞式布局、下沉式布局多种布局形式。中心组团设计要特别强化环境气氛、休闲设施和景观小品设计等许多方面。强调围合的“私密性”，又要细化公共空间的“共享性”。其中最关键性的设计要素是公众对中心组团空间认同感，要创造具有场所精神的广场。它应该拥有良好的构图、比例和尺度，和谐优美的物理空间。（3）、雕塑小品：雕塑作为小区形象和小区精神的象征，对小区景观风格的形成至关重要。雕塑从封闭走向开放，逐渐注重与小区整体环境的配合。雕塑在小区空间景观形态中起到转折、强化、过渡的作用。在中心组团中布置多个雕塑，易于保持空间的均衡性；在道路景观线上，如利用原有的油罐铁架，设置个性化的雕塑、开展雕塑文化活动等。将雕塑小品适当的分布在某些角落，更有助于群体活动和交往空间的形成。本小区的雕塑要求以健康运动为主题，充分展示“白领一族”的青春活力。（4）、水景：水景在小区水景观中是最活跃的图形形式，不是无形的，无限制的，它能体现体积感和质量感，水景把无形的水赋有了人为的美的形式。本小区可以适量设置部分小型水景，如小型喷水池等。喷水池设计可以分为以水造型为主，或以雕塑与水造型结合的两种。而水体设计的关键是各式各样的水柱的造型，水幕、水泉、水的满溢，水面的动态，点缀作用，由于水景造价和维护原因，不提倡水景过大，同时也要考虑园林本身对水的需要，应“小景大做”、突出个性。（5）、街道墙：街道墙指构成街道空间两侧建筑物集合成的界面。街道像乐章一样，有序曲、发展、高潮、结局。这样有章节的序列空间，被节点划分为一个个相对独立的段。节点一般是道路的交叉口，路边广场，绿地或路边红线变化的地方。每段街道墙应具有明显的统一性，其变化和装饰应控制在人的知觉秩序性所能随的X围之内，才能保证空间的秩序性和多样性统一。在路口的节点上有特别的处理，建筑间开口留空的虚与实的比例合宜，在小区的入口处的“大开口”处有醒目的入口标志，以强化小区空间。住宅本身的装饰构成了街道墙的风格，图案化立面给人留下深刻的印象，使街道墙是统一的，有趣的，成功的。（四）、园林景观应充分注意节奏的把握应非常注意节奏的把握，关注规划中空间性质的变化，形成丰富的公共空间(中央景观谷地)简洁的半私密空间(宅间绿地)私密空间(私家庭院)三层绿化景观系统。1、软硬铺装的节奏变化：顺应行为活动的不同而产生不同的铺装变化，从入口的硬制铺装到其他景观节点的软铺装，再到各次入口广场的硬铺装；2、种植的规整式与自然式：入口广场规则式种植，到中央谷地的自然式种植，再到次入口的规则式种植；3、材质的变化：各入口景观，是外向性空间，材质多用石料；而中央景观区，是居民经常聚集接触的地方，具有内向性，小品设施多采用具有亲和力的木材；（五）、园林建筑小品设计建议1、概念与分类：园林中供休息、装饰、照明、展示和为园林管理与方便游人之用的小型建筑设施。一般没有内部空间，体量小巧，造型别致，富有特色，并讲究适得其所。这种小品设置在小区街头、广场、绿地等室外环境中便称为建筑小品。园林建筑小品在园林中既能美化环境，丰富园趣，为游人提供文化休息和公共活动的方便，又能使游人从中获得美的感受和良好的教益。园林建筑小品按其功能分为五类：（1）供休息的小品：包括各种造型的靠背园椅、凳、桌和遮阳的伞、罩等。常结合环境，用自然块石或用混凝土做成仿石、仿树墩的凳、桌；或利用花坛、花台边缘的矮墙和地下通气孔道来作椅、凳等；围绕大树基部设椅凳，既可休息，又能纳荫。（2） 装饰性小品：各种固定的和可移动的花钵、饰瓶，可以经常更换花卉。装饰性的日晷、香炉、水缸，各种景墙（如九龙壁）、景窗等，在园林中起点缀作用。（3）结合照明的小品：园灯的基座、灯柱、灯头、灯具都有很强的装饰作用。（4）展示性小品：各种指路标牌、文物古建筑的说明牌、阅报栏、图片画廊等，都对居户有宣传、教育的作用。（5）服务性小品：如公用 亭、时钟塔等；为保护园林设施的栏杆、格子垣、花坛绿地的边缘装饰等；为保持环境卫生的废物箱等。2、设计要点：园林建筑小品具有精美、灵巧和多样化的特点，设计创作时可以做到“景到随机，不拘一格”，在有限空间得其天趣。园林建筑小品的创作要求是：（1）立其意趣，根据自然景观和人文风情，创立小品的设计构思；（2）合其体宜，选择合理的位置和布局，作到巧而得体，精而合宜；（3）取其特色，充分反映建筑小品的特色，把它巧妙地熔铸在园林造型之中；（4）顺其自然，不破坏原有风貌，做到涉门成趣，得景随形；（5）求其因借，通过对自然景物形象的取舍，使造型简练的小品获得景象丰满充实的效应；（6）饰其空间，充分利用建筑小品的灵活性、多样性以丰富园林空间；（7）巧其点缀，把需要突出表现的景物强化起来，把影响景物的角落巧妙地转化成为游赏的对象；（8）寻其对比，把两种明显差异的素材巧妙地结合起来，相互烘托，显出双方的特点。（9）经济性和实用性相结合；同当地的气候相结合八、户型设计建议曾经有人说过：“选择了一种户型就选择了一种生活方式”。这从实质上说明了户型设计实际上是生活方式的设计，它最直观地表现出了消费实用性的概念。无论发展商如何强调社区规划、社区环境以与营销炒作，买家买房最后目光也还是要落到住宅最本质的东西户型的选择上。“户型”的塑造，正逐渐成为楼盘一个重要的推广卖点。（一）、住宅的七大属性：1、居住生活的舒适性：住宅内居住生活想要获得舒适的效果，必须使不同的功能空间既有较好的相互关系，又有相对的独立性，使它们各得其所。（1）功能分区要合理：即“七大分区”动静分区、公私分区、干湿分区、洁污分区、主次分区、内外分区、卫浴分区。（2）空间尺度要适宜：一般地，厨房占房间总面积比例约在8%10%，贮藏室约占35%，卫生间约占68%，卧室的长宽比最适宜为3：2或1.5：1，采光口与地面面积比例不应小于1：7。适宜的空间尺度才能保证居住生活的舒适性。（3）功能空间要私密性：视线干扰往往成为家人的烦恼，因此卧室的门尺量不开或少开向客厅，卫生间的门也不宜对着厅，两户之间的阳台、卫生间也不宜对视，以保证各功能空间的私密性。（4）住宅朝向要保证：使各主要房间保证一定的有效日照时间，采光良好，通风顺畅，厅、卧、直接采光通风,SP2-2保证一房和客厅向南,SP3-2保证两房和客厅向南,厨、卫直接或者间接采光，无暗房。2、居住空间的适应性：居住空间的适应性要求，一是能持续发展，二是能适应市场的需求。3、居住建设的经济性：要考虑到经济实用，节约建材与能源，充分利用自然资源，如太阳能等。4、居住行为的安全性：结构的安全、防火、防盗、防坠，并防止视线干扰和噪声干扰等。5、居住环境的整体性：住宅内部包含设备、设施、管线、家具、装饰等设计的综合性和配套性。6、地势与心理作用：居室环境与周边环境要有最有效地协调，融合成最佳组合。7、居住形态的地方性：根据当地的地理条件、生活习俗、文化传统而形成。8、不同的居住形态：北方城市较多采用规整户型，房间方正，楼体厚重整齐，要充分考虑暖气片的位置、采暖管线位置等。（二）、户型创新设计建议户型的“创新设计”可以有效地缩短项目运作与市场需求之间的距离，实现从“让消费者关注”到“关注消费者”的转变。同时，以科技为先导，开发推广和应用住宅的新技术、新工艺、新产品、新设备，提高住宅的综合性能，这不仅为户型的创新提供了良好技术条件，也对户型的创新提出了更高的要求。在户型创新设计上，我们建议如下： 1注重均好性和个性化的协调：由于楼体位置、朝向、通风、采光、楼层等差异，在每一项目的后期都会有一些条件不太好的单元形成空置。降低空置率的较好办法是提高户型设计的均好性。比如：通过扩大东西向房间门窗，在环境设计中为多层拐角单元或高层阴面单元设置园林小品作为对景，形成景观优势，以弥补朝向上的不足；再如引入错层、复式的设计，适应一部分有特定需求的客户群体追求平面变化的偏好，从而弥补顶层的不足等等。2、体现“主人生活系统”设计理念“主人生活系统”设计理念在户型设计上不仅体现在主卧的面积、在整个户型中所处的优越位置和朝向，还体现在电梯、书房等。在书房看书、办公或卧室休息免受来自客厅或客卧的干扰。这样，即使工作到深夜，仍不会影响到家人的休息。这种设计理念必然是未来主流建筑所具备的特色和功能，在多元化、开放化、兼容化更加强烈的今天，业主对生活的私密性要求将更加严格，对舒适度的理解更加合理，更加需要隐私的保护和照顾。3追求户型空间的可变性和可改性（1）、可变性：要求户型具有一定的弹性设计，它可以包括两个部分： 户型内部的弹性设计。比如：南区采用大开间大跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提高使用率，开发商可在销售时根据客户的需求决定如何分割，住户也可在居住一段时间后根据生活变化，调整功能布局，进行二次装修。 南区户型与户型间的弹性设计。设计师在设计上可平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。或空间上下变化，如复式变化、错接式变化，再如一梯三户，变化后可形成一梯两户等等。（2）、可改性：要求户型设计要留有余地，具体如下可以做到如下： 智能化要留有接口，有网通网或者电信网。 由于休闲时间增加，追求个性化的消费者自建、自己装修的需求日益增加，轻型、可拆装的建材使这种愿望成为可能。这就要求在设计中为这些客户留有余地。4、符合信息时代对户型设计提出新的要求电子商务、远程传输、家庭智能化中心、安防系统等解决方案正迅速改变目前的物业管理的服务内容和服务方式，并要求在社区服务设施的布局和功能划分上，在楼宇的配套和综合布线上，都要顺应信息化的要求。近年来，迅速兴起的智能化网络化社区正是顺应了这一变化。此外，信息技术的飞速发展，对户型的可改造性提出了更高的要求，要求为未来的发展预留足够余地。5、满足节能和环保对户型设计提出的要求由于资源的制约和环保的要求，发展新一代环保节能住宅成为住宅产业化发展的必然趋势。这些必然对户型内部的精细设计产生影响，包括管线综合、部品部件与其节点、楼宇配套设施与布线等等都要精细化。比如：整体厨卫系统对厨房和卫生间提出了全新的解决方案，集中管束系统、家庭分体式锅炉供热、小区或者市政统一供热系统、等对室内管线和室内空间布局提出了新的解决方案。（三）、个性化设计建议：1、“情感互动”空间组合：采用一房一厅和二房二厅组合成三房的组合形式，分别设置出入口，使两套住房既有各自的私密空间，又紧密联系于一体，从而满足业主与父母亲之间的“情感互动”需求。2、“提箱入户”装修套餐：对一房一厅和二房等小户型公寓进行装修，使住户可以享受提箱入户的快捷；并针对主流客户的喜好，提供各种风格的装修服务。3、“阳光前奏”户型设计：这里有两个层面：一是临淄首创户户朝南的落地大窗，有充足的阳光，住在阳光房，是健康的前提。二是项目的窗口设计。这里的窗是丰富多彩的，有大气而流畅的落地窗，有温馨旖旎的阳台窗，有意外的天窗。多变的窗让阳光和空气在此得到最充分的舒展，让室内外空间得到最充分的渗透，同时让建筑立面充满个性魅力。4、“两代房”、“婚姻房”户型设计，结合其特点，具备单独的空间，完整的功能，即可单独使用，有可合二为一；另外，利用户型高差，隔离空间，保“私密性”，同时为老人和小孩做人性化设计，使其具备独立的功能空间。（四）、实用设计建议结合临淄目前市场情况，突出项目亮点，不但在产品功能和质量上下工夫，在营销打破以往的“贱卖品差”的模式，利用客户“赢利”特点，吸收客户资源。其主要有以下几种赠送方式：1、赠送大面积步入式外飘落地窗。不高于2.2米，每户可赠送四五个平方。2、送嵌入式衣橱：将衣柜安装到位置，可做赠送之用。3、玻璃窗全景卧室：270度转角景观凸窗采用全玻璃落地窗，一则可以增加室内使用面积，二则优化室内通风采光条件。 4、买楼送定期管理费、水费或者电费等实用性的措施，让实惠更“实惠”。九、专业设计要求（一）、结构设计要求1、全层框架或短肢剪力墙设计，保证其绝对安全性。2、利润最大化，选择最经济且有较高安全系数的结构方案。3、具体结构设计详见施工结构图纸。（二）、给排水设计要求1、采用先进节能和可靠的给水系统。2、考虑洗衣机位设计（阳台）和家庭清洁给排水需要。3、室内给排水管道集中隐藏布置，在满足使用需求的情况下，尽量减少管道，以提高建筑面积的实用率、增强户内空间美观性。4、建筑立面尽量避免外露管道，注意外立面的美观。5、化粪池要求设置于小区的外环路，以便于直接排入城市污水管道，且要求设于城市风向的下风向部位。6、生活垃圾站设计应该在交通便利的隐藏之处，与排水管道相互隔离，降低生活垃圾的污染指数。（三）、电气与电讯设计要求1、电视：设有线电视系统，每户二个有线电视插口（客厅和主卧室）。2、 ：每户设4芯 线、二个以上 插口（客厅和主卧室）。3、提供宽带网络系统，小区局域网，每户一个宽带网插口。4、智能化管理系统：门禁、防盗、小区红外线报警系统、煤气泄露报警、小区监控中心等。5、变电站等设置在底层车库内。6、备用柴油发电机组（四）、管道暖通设计要求1、会所各功能空间采用柜式空调；2、住宅户内依面积需要，在大面积户型的客厅内可考虑未来业主设置柜式空调的需求，其余厅房应考虑可安装分体式空调。建筑立面要考虑空调室外机位（如隐藏于凸窗下或在集中设置于中庭处），其留位大小符合分体空调室外机规格，且不影响建筑外观；3、要求空调室内外机的设计中应方便检修安装并集中排放冷凝水；4、采用管道天然气系统，天然气系统设计应满足国家有关规X要求；5、暖气由市政统一供暖，小区安装暖气供热系统，暖气片供暖，分户分房控制。（五）、消防设计要求1、按照消防规X完成系统设计，并按消防系统的要求配置控制中心、水泵房等设备用房与消防防烟井道；2、消防道路与地面设施考虑与园林绿化结合设计。十、设计成果要求1、设计总说明书2、总平面图3、交通组织路线示意图4、小区环境设计示意图或分析图5、住宅建筑单体设计平面图6、住宅建筑单体设计四面立面图7、住宅建筑单体设计剖面图8、会所平面、立面、剖面图9、幼儿园平面、立面、剖面图10、彩色透视图（分别包括建筑物主效果图、小区整体鸟瞰图、园林效果图）11、投资估算。投资估算文件包括投资估算的编制说明与投资估算表、各工种和各专业建筑经济投资估算书（分栋、分专业计算）十一、成果提交要求1、电子光盘文件两套，包括上述111项所列文件内容2、建议1：300沙盘模型一个。3、展板六块，包括总平面图、渲染鸟瞰图、渲染单体图、标准层户型图（两块），采用A1大小装裱。十二、设计文件提交要求1、深度要求：方案设计文件深度应符合国家现行规X、规定和上东省临淄区有关方案设计阶段的设计深度要求。2、设计文件规格与数量设计文件统一采用A3规格装订，数量为一式十二份。