房地产投资项目财务分析1071

第五章房地第五章房地产投资项目产投资项目财务分析财务分析第一节第一节 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义一、房地产项目财务分析的含义 是指投资分析人员在房地产市场调是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。评价和判断投资项目在财务上的可行性。第一节房地产投资项目财务分析概述第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义一、房地产项目财务分析的含义由此财务分析的基本程序是：由此财务分析的基本程序是：1 1、收集、整理和计算有关基础财务数据资、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。料。2 2、编制基本财务报表。、编制基本财务报表。3 3、财务分析指标的计算与评价。、财务分析指标的计算与评价。4 4、进行不确定性分析。、进行不确定性分析。5 5、由上述确定性分析和不确定性分析的结、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。论。第一节房地产投资项目财务分析概述第一节房地产投资项目财务分析概述二、财务分析的作用二、财务分析的作用 1 1、衡量项目的盈利能力、衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。进行的。2 2、衡量项目的清偿能力、衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。进行的。3 3、衡量项目的资金平衡能力、衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 一、现金流量表一、现金流量表1 1、现金流量表的含义、现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。现金流入、流出不包括非现金收支，如折现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等。旧费、应收款和应付款等。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 一、现金流量表一、现金流量表2 2、现金流量表的种类、现金流量表的种类（1 1）全部投资现金流量表）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。基础。序号序号项项目目合合计计 1 23 N1 现金流入现金流入1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入1.4 净转售收入净转售收入1.5 其他收入其他收入1.6 回收固定资产余值回收固定资产余值1.7 回收经营资金回收经营资金2 现金流出现金流出2.1 开发建设投资开发建设投资2.2 经营资金经营资金2.3 运营费用运营费用2.4 修理费用修理费用2.5 经营税金及附加经营税金及附加2.6 土地增值税土地增值税2.7 所得税所得税3 净现金流量净现金流量4 累计净现金流量累计净现金流量 计算指标：计算指标：1、财务内部收益率（、财务内部收益率（%）；）；2、财务净现值（、财务净现值（ic=%）；）；3、投、投资回收期（年）；资回收期（年）；4、基准收益率（、基准收益率（%）全部投资现金流量表全部投资现金流量表第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 一、现金流量表一、现金流量表2 2、现金流量表的种类、现金流量表的种类（2 2）资本金现金流量表）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。力。序号序号项项目目合合计计 1 23 N1 现金流入现金流入1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入1.4 净转售收入净转售收入1.5 其他收入其他收入1.6 回收固定资产余值回收固定资产余值1.7 回收经营资金回收经营资金2 现金流出现金流出2.1 资本金资本金2.2 经营资金经营资金2.3 运营费用运营费用2.4 修理费用修理费用2.5 经营税金及附加经营税金及附加2.6 土地增值税土地增值税2.7 所得税所得税2.8和和2.9 借款本金偿还、借款利息支付借款本金偿还、借款利息支付3 净现金流量净现金流量4 累计净现金流量累计净现金流量 计算指标：计算指标：1、资本金财务内部收益率（、资本金财务内部收益率（%）；）；2、财务净现值（、财务净现值（ic=%）自有资本金现金流量表自有资本金现金流量表第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 一、现金流量表一、现金流量表2 2、现金流量表的种类、现金流量表的种类（3 3）针对两表的有关说明）针对两表的有关说明净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：A、由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投、由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投资均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利资均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。而息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。而在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目增加了目增加了“借款本金偿还借款本金偿还”和和“借款利息支付借款利息支付”。在资本金现金流量表中，房地产开发项目的银行借款在资本金现金流量表中，房地产开发项目的银行借款是现金流入，但又同时将借款用于项目投资，则同时点、是现金流入，但又同时将借款用于项目投资，则同时点、等额的流入和流出，两者相互抵消，因而只有自有资金等额的流入和流出，两者相互抵消，因而只有自有资金（即资本金）。（即资本金）。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：B、在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能发生、在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能发生“预售预售收入再投入收入再投入”项目（如果项目有预售收入再投入），而全项目（如果项目有预售收入再投入），而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。部投资现金流量表中却可能没有这一项。C、资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基、资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。当利息增大时，应纳税所得额减少，故财务费用的影响。当利息增大时，应纳税所得额减少，故土地增值税和所得税减少，从而增大了全部投资税后内部土地增值税和所得税减少，从而增大了全部投资税后内部收益率。收益率。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 计算期计算期 房地产开发出售型项目一般只有建设期，所房地产开发出售型项目一般只有建设期，所谓的经营期也是很短的销售期间。而置业投资项谓的经营期也是很短的销售期间。而置业投资项目不存在建设期，一般只有经营期。目不存在建设期，一般只有经营期。由于预售和预租情况的存在，这类开发项目由于预售和预租情况的存在，这类开发项目的建设期和经营期无法截然分开，一般统称为的建设期和经营期无法截然分开，一般统称为“开开发经营期发经营期”。开发出售型的项目是指从建设开始时起到全开发出售型的项目是指从建设开始时起到全部售出时为止所经历的是时间；开发出租型的项部售出时为止所经历的是时间；开发出租型的项目是指从建设开始时起到项目转售或经济寿命结目是指从建设开始时起到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。束所经历的时间。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。租项目和置业投资项目的区分。开发出售型项目的现金流量表中没有开发出售型项目的现金流量表中没有“回收经营资金回收经营资金”项目，运营费用和修理费用也很少发生，所以不填，也不项目，运营费用和修理费用也很少发生，所以不填，也不存在固定资产余值的回收。存在固定资产余值的回收。以出租和自营为主的房地产投资项目，也会有一些项以出租和自营为主的房地产投资项目，也会有一些项目与出售项目不同，在持有期末可能会发生目与出售项目不同，在持有期末可能会发生“净转售收入净转售收入”。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表（4）投资者各方现金流量表）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。就应编制投资者各方现金流量表。投资者各方现金流量表投资者各方现金流量表序号序号项项 目目合合计计 1 2 3 N 1现现金流入金流入1.12.1.23.（1）4.（2）5.（3）6.（4）应应得利得利润润资产资产清理分配清理分配回收固定回收固定资产资产余余值值回收回收经营资经营资金金净转净转售收入售收入其他收入其他收入 2现现金流出金流出2.12.2开开发发建建设设投投资资出出资额资额经营资经营资金出金出资额资额 3净现净现金流量金流量 4累累计净现计净现金流量金流量第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 二、资金来源与运用表二、资金来源与运用表 1、资金来源与运用表的含义、资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见下页。式见下页。序号序号项项目目合合计计 1 23 N1 资金来源资金来源1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入1.4 资本金资本金1.5 长期借款长期借款1.6 短期借款短期借款1.7 回收固定资产余值回收固定资产余值1.8 回收经营资金回收经营资金1.9 净转售收入净转售收入2 资金运用资金运用2.1 开发建设投资开发建设投资2.2 经营资金经营资金2.3 运营费用运营费用2.4 修理费用修理费用2.5 经营税金及附加经营税金及附加2.6 土地增值税土地增值税2.7 所得税所得税2.8 应付利润应付利润2.9和和2.10 借款本金偿还和利息支付借款本金偿还和利息支付3 盈余资金盈余资金=（1）-（2）4 累计盈余资金累计盈余资金资金来源与应用表资金来源与应用表第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 二、资金来源与运用表二、资金来源与运用表 2、资金平衡分析、资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。盈余资金大于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。是资金来源与运用表的累计盈余栏目。出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表序序 号号项项 目目 合合 计计 1 2 3 N 1资资金来源金来源 11 12 13 14销销售收入售收入资资本金本金长长期借款期借款短期借款短期借款 2资资金运用金运用 21 22 23 24 25 26 27开开发发建建设设投投资资经营经营税金及附加税金及附加土地增土地增值值税税所得税所得税应应付利付利润润借款本金借款本金偿还偿还借款利息支付借款利息支付 3盈余盈余资资金（金（1）-（2）4累累计计盈余盈余资资金金序号序号项项目目合合计计 1 23 N1 资金来源资金来源1.1 销售收入（或自营收入）销售收入（或自营收入）1.2 资本金资本金1.3 折旧费折旧费1.4 摊销费摊销费1.5和和1.6 长期借款和短期借款长期借款和短期借款1.7 回收固定资产余值回收固定资产余值1.8 回收经营资金回收经营资金1.9 净转售收入净转售收入2 资金运用资金运用2.1 开发建设投资开发建设投资2.2 经营资金经营资金2.3 运营费用运营费用2.4 修理费用修理费用2.5 经营税金及附加经营税金及附加2.6 所得税所得税2.7 应付利润应付利润2.8和和2.9 借款本金偿还和利息支付借款本金偿还和利息支付3 盈余资金盈余资金=（1）-（2）4 累计盈余资金累计盈余资金出租和自营项目的资金来源与应用表出租和自营项目的资金来源与应用表第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 三、利润表（或称损益表）三、利润表（或称损益表）1、损益表的含义、损益表的含义 损益表是反映房地产投资项目计算期内各年损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。指标。序号序号项项目目合合计计 1 23 N1 经营收入经营收入1.1 销售收入销售收入1.2 出租收入出租收入1.3 自营收入自营收入2 经营成本经营成本2.1 商品房经营成本商品房经营成本2.2 出租房经营成本出租房经营成本3 运营费用运营费用4 修理费用修理费用5 经营税金及附加经营税金及附加6 土地增值税土地增值税7 利润总额利润总额8 所得税所得税9 税后利润税后利润9.1 盈余公积金盈余公积金9.2 应付利润应付利润9.3 未分配利润未分配利润 计算指标：计算指标：1、投资利润率（、投资利润率（%）；）；2、投资利税率（、投资利税率（%）；）；3、资本金利润、资本金利润率（率（%）；）；4、资本金净利润率（、资本金净利润率（%）利润表利润表第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 三、利润表（或称损益表）三、利润表（或称损益表）2、损益表的数据来源与填列、损益表的数据来源与填列（1）关于利润总额）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为：损益表中的利润总额一般应为：利润总额利润总额=经营收入经营成本运营费用经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税修理费用经营税金与附加土地增值税第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 三、利润表（或称损益表）三、利润表（或称损益表）2、损益表的数据来源与填列、损益表的数据来源与填列（1）关于利润总额）关于利润总额以出售为主的房地产项目的利润总额以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额利润总额=销售收入总成本费用经营税金销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税与附加土地增值税 序号序号项项 目目合合 计计 1 23 N1销销售收入售收入2总总成本成本费费用用3经营经营税金及附加税金及附加4土地增土地增值值税税5利利润总额润总额6所得税所得税7税后利税后利润润7.17.27.3盈余公盈余公积积金金应应付利付利润润未分配利未分配利润润计计算指算指标标：1、投、投资资利利润润率（率（%）2、投、投资资利税率（利税率（%）3、资资本金利本金利润润率（率（%）4、资资本金本金净净利利润润率（率（%）出售型房地产项目的损益表出售型房地产项目的损益表第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 三、利润表（或称损益表）三、利润表（或称损益表）2、损益表的数据来源与填列、损益表的数据来源与填列（1）关于利润总额）关于利润总额以出租为主的房地产项目利润总额以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额利润总额=出租收入经营成本运营费用出租收入经营成本运营费用经营税金与附加经营税金与附加 序号序号项项 目目合合 计计 1 23 N1出租收入出租收入2经营经营成本成本3运营费用（经营费用）运营费用（经营费用）4经营经营税金及附加税金及附加5利利润总额润总额6所得税所得税7税后利税后利润润7.17.27.3盈余公盈余公积积金金应应付利付利润润未分配利未分配利润润出租型房地产项目的损益表出租型房地产项目的损益表第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 三、利润表（或称损益表）三、利润表（或称损益表）2、损益表的数据来源与填列、损益表的数据来源与填列（2）关于税后利润）关于税后利润 税后利润税后利润=利润总额所得税利润总额所得税 其中，所得税其中，所得税=应纳税所得额应纳税所得额所得税税率所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为房地产开发企业的所得税税率一般为25%。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表（3）关于利润分配）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度亏损。弥补企业以前年度亏损。提取盈余公积金。提取盈余公积金。向投资者分配利润，即表中的应付利润。向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归，余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。者。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 四、资产负债表四、资产负债表1、资产负债表的含义、资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。期资产应等于负债和所有者权益之和。2、资产负债表的内容、资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。成：资产、负债和所有者权益。序号序号项项目目合合计计 1 23 N1 资产资产1.1 流动资产总额流动资产总额 1.1.1 应收账款应收账款 1.1.2 存货存货 1.1.3 现金现金 1.1.4 累计盈余资金累计盈余资金1.2 在建工程在建工程1.3 固定资产净值固定资产净值1.4 无形及递延资产净值无形及递延资产净值2 负债及所有者权益负债及所有者权益2.1 流动负债总额流动负债总额 2.1.1 应付账款应付账款 2.1.2 短期借款短期借款2.2 长期负债总额长期负债总额 2.2.1 经营资金借款经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款开发产品投资借款2.3 所有者权益所有者权益 2.3.1 资本金资本金 2.3.2 资本公积金资本公积金 2.3.3 盈余公积金盈余公积金 2.3.4 累计未分配利润累计未分配利润资产负债表资产负债表第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 四、资产负债表四、资产负债表2、资产负债表的内容、资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。成：资产、负债和所有者权益。关于开发企业资本金的有关规定：关于开发企业资本金的有关规定：建设部于建设部于2000年年3月发布的房地产开发企月发布的房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业分为业资质管理规定，房地产开发企业分为4个等级。个等级。各个等级的注册资本金为：一级各个等级的注册资本金为：一级5000万元；二级万元；二级2000万元；三级万元；三级800万元；四级万元；四级100万元。万元。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 四、资产负债表四、资产负债表 清偿能力分析是项目投资风险、项目经营安清偿能力分析是项目投资风险、项目经营安全性分析以及项目筹资方案分析的重要内容。全性分析以及项目筹资方案分析的重要内容。运用资产负债表可以计算两类指标：运用资产负债表可以计算两类指标：长期偿债能力指标，如资产负债率。长期偿债能力指标，如资产负债率。短期偿债能力指标，如流动比率、速动比率等短期偿债能力指标，如流动比率、速动比率等第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 五、各报表间的相互关系五、各报表间的相互关系 “利润表利润表”与与“现金流量表现金流量表”都是为进行项目盈都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过过“利润表利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。计算的是盈利能力的动态指标。“借款还本付息表借款还本付息表”、“资金来源与运用表资金来源与运用表”和和“资产负债表资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据础数据的报表。根据“借款还本付息表借款还本付息表”或或“资金来资金来源与运用表源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据可以计算借款偿还期指标，根据“资资产负债表产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。比率等指标。另外，通过另外，通过“资金来源与运用表资金来源与运用表”可以进行项可以进行项目的资金平衡能力的分析。目的资金平衡能力的分析。第二节第二节 财务分析基本报表财务分析基本报表 五、各报表间的相互关系五、各报表间的相互关系 各类报表的填写顺序：借款还本付息表各类报表的填写顺序：借款还本付息表（在此之前需计算（在此之前需计算“财务费用或建设期利息财务费用或建设期利息”）土地增值税计算表（在此之前需填好土地增值税计算表（在此之前需填好“销售收入及经营资金与附加销售收入及经营资金与附加”计算表、计算表、“总总投资或总成本费用投资或总成本费用”计算表）计算表）投资计划与投资计划与资金筹措表资金筹措表 利润表利润表 现金流量表现金流量表 资资金来源与运用表金来源与运用表 资产负债表。资产负债表。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 一、基本指标一、基本指标1、收益乘数、收益乘数 收益乘数表示物业的市场价值（价格）收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。该指标与总收入或净收入之间的比率关系。该指标可用于将那些明显不能接受的项目加以剔除。可用于将那些明显不能接受的项目加以剔除。收益乘数按计算基数的不同，分为总收收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。总收益乘数益乘数和净收益乘数。总收益乘数=市场价市场价格格总收入；净收益乘数总收入；净收益乘数=市场价格市场价格净经营净经营收益。总收益乘数更常用一些。收益。总收益乘数更常用一些。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 一、基本指标一、基本指标1、收益乘数、收益乘数收益乘数的应用：收益乘数的应用：收益乘数的数值越小，表示物业的投资收益乘数的数值越小，表示物业的投资价值越高，可获得投资报酬率也越高。价值越高，可获得投资报酬率也越高。将目标物业的收益乘数与市场上流行的将目标物业的收益乘数与市场上流行的收益乘数进行比较，若低于参照收益乘数，收益乘数进行比较，若低于参照收益乘数，则物业的报出价格较有优势。一般商铺的收则物业的报出价格较有优势。一般商铺的收益乘数在益乘数在10左右，而住宅的收益乘数稍高。左右，而住宅的收益乘数稍高。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 一、基本指标一、基本指标2、财务比率、财务比率 财务比率一般用于所投资物业相互间的财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财务比率有营业比率、损比较。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。益平衡比率和偿债保障比率。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 一、基本指标一、基本指标2、财务比率、财务比率（1）营业比率：它是项目的经营支出占实）营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。际总收入的百分比。营业比率营业比率=经营支出经营支出实际总收入实际总收入100%一般说来，营业比率越高代表营运的一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则效率越高。效率越差，反之则效率越高。主要是考察与物业本身生财能力有关的主要是考察与物业本身生财能力有关的指标。指标。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 2、财务比率、财务比率（2）损益平衡比率）损益平衡比率 是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。以越低。所以，损益平衡比率越低越好。损益平衡比率损益平衡比率=（经营支出还本付息额）（经营支出还本付息额）潜在总收入潜在总收入100%第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 2、财务比率、财务比率（3）偿债保障比率（见教材）偿债保障比率（见教材P220例例6-1）也称偿债能力比率、还本付息比率。表示项目也称偿债能力比率、还本付息比率。表示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关系。这是项目净经营收入在降到不足以清偿的关系。这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。所欠的债务本息之前的下降程度。偿债保障比率偿债保障比率=净经营收益净经营收益年债息额（年还年债息额（年还本付息额）本付息额）该倍数越大，则周转不灵的可能性越小，因而该倍数越大，则周转不灵的可能性越小，因而所面临的财务风险越小，它表明了贷款的安全程所面临的财务风险越小，它表明了贷款的安全程度，所以该指标越大越好。度，所以该指标越大越好。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 3、盈利能力指标、盈利能力指标 所有盈利能力分析方法的一个共同特点是将所有盈利能力分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地联系起来。投资与收益有机地联系起来。（1）全面资本化率）全面资本化率 表示预期净经营收益占市场价格的百分比。表示预期净经营收益占市场价格的百分比。全面资本化率全面资本化率=净经营收益净经营收益市场价格市场价格100%全面资本化率是净收益乘数的倒数。全面资本化率是净收益乘数的倒数。因为没有反映融资状况对投资项目的影响，因为没有反映融资状况对投资项目的影响，全面资本化率这个指标的适用性受到一定的限制。全面资本化率这个指标的适用性受到一定的限制。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 2、财务比率、财务比率（2）股本化率（也称权益资本化率、权益报酬率、）股本化率（也称权益资本化率、权益报酬率、资本金利润率）资本金利润率）表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。股本化率股本化率=税前现金流量税前现金流量初始股本投资初始股本投资100%其中税前现金流量其中税前现金流量=净经营收益年还本付息额净经营收益年还本付息额 股本化率反映股本（自有资金）投资所获税股本化率反映股本（自有资金）投资所获税前现金流量大小。考虑了不同融资条件对物业的前现金流量大小。考虑了不同融资条件对物业的影响，但是它未能考虑所得税对投资项目的影响。影响，但是它未能考虑所得税对投资项目的影响。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 3、盈利能力指标、盈利能力指标（3）现金回报率（也叫资本金净利润率）：是指）现金回报率（也叫资本金净利润率）：是指税后现金流量与股本投资之比。税后现金流量与股本投资之比。现金回报率现金回报率=税后现金流量税后现金流量初始股本投资初始股本投资100%实质上是税后的资本金报酬率。实质上是税后的资本金报酬率。作为考虑了所得税后的指标，它仍有缺点。它作为考虑了所得税后的指标，它仍有缺点。它没有考虑物业价值的变动和税后现金流量随时间没有考虑物业价值的变动和税后现金流量随时间的变化对投资绩效的影响。的变化对投资绩效的影响。4、回收期指标（见教材、回收期指标（见教材P223例例6-2）回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。回收期与收益率之间也存在着倒数关系。回收期有多种计回收期与收益率之间也存在着倒数关系。回收期有多种计算方法：算方法：回收期回收期=市场价格市场价格净经营收益（全面资本化率的倒数）净经营收益（全面资本化率的倒数）回收期回收期=初始股本投资初始股本投资税前现金流量（股本化率的倒数）税前现金流量（股本化率的倒数）回收期回收期=初始股本投资初始股本投资税后现金流量（现金回报率的倒数）税后现金流量（现金回报率的倒数）若每年预期现金流量相同，回收期若每年预期现金流量相同，回收期=初始股本投资初始股本投资预期年预期年现金流量。现金流量。若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。量求和直到等于初始投资额为止的时间。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 见教材见教材P223-225例例6-3。计算总收益乘数、净收益乘数、营业比率、计算总收益乘数、净收益乘数、营业比率、损益平衡比率、偿债保障比率、全面资本化率、损益平衡比率、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率、现金回报率、投资回收期等指标。股本化率、现金回报率、投资回收期等指标。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 二、投资分析的合理化趋势二、投资分析的合理化趋势1、传统财务分析方法的不足、传统财务分析方法的不足（1）忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，）忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年年，最多也是前面几年的经营情况。的经营情况。（2）未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来）未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。有更大的比重。（3）忽略了净现金流量的时间问题。）忽略了净现金流量的时间问题。第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 二、投资分析的合理化趋势二、投资分析的合理化趋势2、发展趋势、发展趋势 投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量（指期望净现金流量的大小，其他投益要作数量（指期望净现金流量的大小，其他投资机会的收益水平）、质量（指期望现金流量的资机会的收益水平）、质量（指期望现金流量的确定性（如置信程度）、投资者的风险态度）和确定性（如置信程度）、投资者的风险态度）和时间（获取期望现金流量的时点）三方面的修正。时间（获取期望现金流量的时点）三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。再做决策。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标 国外关于房地产投资分析的趋势和经验：国外关于房地产投资分析的趋势和经验：1、强调运用权益投资收益率、强调运用权益投资收益率2、强调现金流量（多采用税后现金流量以及减免、强调现金流量（多采用税后现金流量以及减免所得税的数额来分析）所得税的数额来分析）3、投资者多采用折现分析方法、投资者多采用折现分析方法一、现代财务分析指标的分类一、现代财务分析指标的分类1、根据是否考虑资金的时间价值，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。、根据是否考虑资金的时间价值，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。2、根据分析目标，分为盈利能力指标、清偿能力指标、资金平衡能力指标。、根据分析目标，分为盈利能力指标、清偿能力指标、资金平衡能力指标。3、根据指标性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。、根据指标性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。财务分析指标财务分析指标时间性指标时间性指标投资回收期投资回收期借款偿还期借款偿还期价值性指标价值性指标财务净现值财务净现值比率性指标比率性指标财务内部收益率财务内部收益率投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率资本金净利润率资本金净利润率财务比率财务比率资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率二、各财务分析指标与报表的关系二、各财务分析指标与报表的关系分析内容分析内容基本基本报报表表静静态态指指标标动态动态指指标标盈利能力分析盈利能力分析现现金流量表（全部金流量表（全部投投资资）静静态态投投资资回收期回收期财务财务内部收益率内部收益率财务净现值财务净现值动态动态投投资资回收期回收期现现金流量表（自有金流量表（自有资资金）金）静静态态投投资资回收期回收期财务财务内部收益率内部收益率财务净现值财务净现值动态动态投投资资回收期回收期利利润润表表投投资资利利润润率率投投资资利税率利税率资资本金利本金利润润率率资资本金本金净净利利润润率率清清偿偿能力分析能力分析借款借款还还本付息表本付息表资资金来源与运用表金来源与运用表资产负债资产负债表表借款借款偿还偿还期期还还本付息比率本付息比率资产负债资产负债率率流流动动比率比率速速动动比率比率资资金平衡能力分析金平衡能力分析 资资金来源与运用表金来源与运用表其他其他价价值值指指标标、实实物指物指标标或比率指或比率指标标第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标 三、各财务分析指标的计算三、各财务分析指标的计算1、静态指标的计算、静态指标的计算 静态指标是指不考虑资金时间价值因素计算静态指标是指不考虑资金时间价值因素计算的指标。的指标。（1）投资利润率）投资利润率 投资利润率，是指房地产投资项目的年利润投资利润率，是指房地产投资项目的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目获利水平。其计算公式为：获利水平。其计算公式为：投资利润率投资利润率=年利润总额年利润总额总投资额总投资额100%其中，总投资额其中，总投资额=开发建设投资经营资金；开发建设投资经营资金；年利润总额为房地产开发商品的净销售收入与成年利润总额为房地产开发商品的净销售收入与成本之差除以年数。本之差除以年数。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（1）投资利润率）投资利润率 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。利润率和税后投资利润率两种。计算出来的投资利润率要与规定的行业标准计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。虑接受；反之，一般不予接受。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（2）投资利税率）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为：投资利税率公式为：投资利税率=利税额利税额总投资额总投资额100%式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。则认为项目是可以考虑接受的。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（3）资本金利润率）资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为：资本金利润率资）之比。其计算公式为：资本金利润率=利润总利润总额额资本金资本金100%。计算出的资本金利润率要与行业的平均资本计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。接受的。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（4）资本金净利润率）资本金净利润率 资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。其计算公式为：资本金净利润率资本金之比。其计算公式为：资本金净利润率=税税后利润后利润资本金资本金100%。资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映投资者自己出资所带来的净利润。因为它反映投资者自己出资所带来的净利润。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（5）静态投资回收期）静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法：种方法：当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，投资回收期均匀时，投资回收期=项目总投资项目总投资项目年平均收益额项目年平均收益额 例如，某投资者投资例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。万元。求该项目的静态投资回收期。则根据公式得：投资回收期求该项目的静态投资回收期。则根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）（年）第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（5）静态投资回收期）静态投资回收期 投资回收期投资回收期=项目总投资项目总投资项目年平均收益额项目年平均收益额 采用以上公式计算需要具备采用以上公式计算需要具备3个条件：（个条件：（1）全部投资）全部投资额均发生在第额均发生在第1年年初；（年年初；（2）投资当年即有净收益；）投资当年即有净收益；（3）每年的净收益相等。一般情况下，以上）每年的净收益相等。一般情况下，以上3点难以同时点难以同时满足。满足。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（5）静态投资回收期（见教材）静态投资回收期（见教材P232例例6-4）当项目投入经营后，每年收益额不太均衡、相差较当项目投入经营后，每年收益额不太均衡、相差较大时，投资回收期大时，投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数（累计净现金流量开始出现正值期数1）（上期累计现金流量的绝对值）（上期累计现金流量的绝对值本期净现金流量）本期净现金流量）其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。终年份。该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。收的粗略评价。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（6）借款偿还期）借款偿还期 借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期。借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期。国内借款偿还期国内借款偿还期 国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿还房地润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。产项目借款本息所需要的时间。借款偿还期可由借款偿还期可由“借款还本付息估算表借款还本付息估算表”、“总成本费总成本费用表用表”、“损益表损益表”、“资金来源与运用表资金来源与运用表”计算。计算。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（6）借款偿还期）借款偿还期 其详细计算公式为：借款偿还期其详细计算公式为：借款偿还期=借款偿还后开始出借款偿还后开始出现盈余的期数开始借款的期数（当期偿还借款额现盈余的期数开始借款的期数（当期偿还借款额当当期可用于还款的资金额）期可用于还款的资金额）或或=偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的偿还借款本金的资金额大于年初借款本息累计的期数开始借款的期数期数开始借款的期数（当期偿还借款额（当期偿还借款额当期可用于当期可用于还款的资金额）还款的资金额）实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力的。否则，项目是不可行的。是有清偿能力的。否则，项目是不可行的。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标（7）财务比率）财务比率 这里财务比率与本章第这里财务比率与本章第3节中介绍的的财务比率不同，节中介绍的的财务比率不同，具体是指资产负债率、流动比率和速动比率。具体是指资产负债率、流动比率和速动比率。资产负债率资产负债率 计算公式：资产负债率计算公式：资产负债率=负债总额负债总额资产总额资产总额100%资产负债率反映了项目对债权人资金偿还的保障程度。资产负债率反映了项目对债权人资金偿还的保障程度。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标资产负债率资产负债率 资产负债率没有统一的合理范围，主要取决于项目或资产负债率没有统一的合理范围，主要取决于项目或企业的盈利水平、银行贷款利率、各行业特点等。一般企企业的盈利水平、银行贷款利率、各行业特点等。一般企业在业在40%60%，而一些资金密集型行业的企业如房地产，而一些资金密集型行业的企业如房地产开发企业的资产负债率一般在开发企业的资产负债率一般在70%80%。在分析时要结合资金利润率等指标，如自有资金利润在分析时要结合资金利润率等指标，如自有资金利润率上升，且大于银行贷款利率时，说明负债经营、一定程率上升，且大于银行贷款利率时，说明负债经营、一定程度地提高资产负债率是有利的。反之，则不利。度地提高资产负债率是有利的。反之，则不利。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标流动比率流动比率 计算公式：流动比率计算公式：流动比率=流动资产流动资产流动负债流动负债100%该指标主要反映流动资产变现为现金以偿还流动负债该指标主要反映流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力，流动比率越高，说明项目偿还债务能力越强。的能力，流动比率越高，说明项目偿还债务能力越强。传统观念认为流动比率为传统观念认为流动比率为2左右比较合理，但是现在有左右比较合理，但是现在有些行业（如汽车、化工、家电以及房地产开发企业等）的些行业（如汽车、化工、家电以及房地产开发企业等）的流动比率都下降至流动比率都下降至1.2左右。左右。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标速动比率速动比率 计算公式：速动比率计算公式：速动比率=速动资产速动资产