向优秀的地产工程师迈进课件

2019.7.9向优秀的地产工程师迈进向优秀的地产工程师迈进目前：项目的组织架构及职责项目工程部组织架构工程经理土建工程师配套安装工程师绿化工程师造价工程师资料员项目工程部的定位项目工程部是在西安城市公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。项目工程部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；项目部与西安公司各部门之间沟通，项目部与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系负责工程工期、质量、材料、成本的控制。项目经理承担直接领导责任；公司各职能部门承担指导、评估和监控职责。促进公司各职能部门协调统一，成为高效率的团队，让员工快速成长。项目工程部的主要工作内容项目经理职责项目工程部经理作为公司工程代表，对所辖工程施工过程中的所有问题向公司负最终责任。1.2根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员职责，组织项目工程部开展工作。1.3建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷；落实法务工作，规避风险发生。1.4协助选择施工承包单位、施工监理单位的招投标工作。1.5全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。1.6严格执行动态成本管理制度，分阶段总结成本管理情况，对项 目的成本管理负有领导和实施职责。1.7执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。1.8开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续。1.9全面统筹各专业施工的管理协调工作。1.10审核各阶段进度计划并监控其实施。1.11对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进行专项验收，并对各分项组织抽验。1.12组织专业工程师和监理对已完单位工程进行验评。1.13对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见。1.14定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。1.15竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。1.16负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。1.17定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。土建工程师2.1开工前具体落实向施工单位移交场地的相关工作，并协助办理有关手续。2.2负责协助办理前期报建的相关工作。2.3审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。2.4掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。2.5掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便。2.6能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求。2.7严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。2.8能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度，工程质量达到整体工程的进度要求；2.9协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。2.10负责范围：土建的全部工程。配套安装工程师3.1掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。3.2能够掌握给排水、消防、供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络技术相关的专业知识和规范，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到各系统的功能品质要求。协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。3.3掌握电气专业工程与相关土建、给排水、建筑工程之间的关系，能够合理的运用专业知识技巧，使各系统的安装合理美观、使用方便。3.4具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。3.5具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；3.6掌握相关的配套知识，熟悉政府相关部门对各系统的管理办法及相关的法规规定。3.7负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减免费用、缴费。3.8严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。3.9负责范围：供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统、给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程。园林工程师4.1负责完成各专业从确定方案、委托设计、招投标、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场、施工管理及协调等事宜。4.2与有关部门密切联系，申请减免费用、缴费。4.3协助施工单位开展工作，监督进度、质量、安全文明施工，并确保完成合同要求。4.4协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作。4.5严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责。4.6从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。4.7负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减免费用、缴费。4.8严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。4.9收集和整理给排水工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。4.10负责范围：道路、路灯、园林绿化、围栏、施工现场整体形象等工作。造价工程师5.1初审、支付进度款，确认现场签证，初审补充预算，对工程结算的初审。5.2审核承建商提出的甲供材料计划。5.3汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划，并监督承建商及供应商的资金使用情况。5.4根据合同条款，收集一手资料，与成本管理部一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、反索赔工作。5.5做好阶段性成本总结工作，协助成本管理部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。5.6参与对工程管理部和成本管理部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。资料员6.1负责监督和检查勘察、设计、施工、监理等单位工程文件形成、积累和立卷工作。6.2按照规范收集和汇总工程前期和勘察、设计、施工、监理等单位立卷归档的档案资料，并负责办理移交手续。6.3收集施工全过程中形成的其他技术文件并进行立卷归档。6.4科学分类、合理编目、整理所有归档工程技术档案资料。6.5工程部、勘察、设计、施工、监理等单位之间的工作联系单、签证等工程技术信息的传递工作。6.6准确、快捷提供工程档案资料，满足各方面对工程档案资料的利用需求。6.7工程竣工验收前，联系城建档案管理机构对工程档案进行预验收。工程竣工后，将所有工程档案、资料移交相关部门存档。6.8工程部内文件的编写、打印、复印、收集、归档及管理工作。文件的归档A册：公司管理规范：管理控册：公司管理规范：管理控制文件（制文件（A1）B册：合同文件：施工合同文件册：合同文件：施工合同文件（B1）监理合同文件（监理合同文件（B2）材料采购合同文件材料采购合同文件（B3）合同登记汇总表合同登记汇总表（B4）施工合同台帐（施工合同台帐（B5）C册：公司内部来往文件册：公司内部来往文件:发文：（发文：（C1）收文：（收文：（C2）D册：监理公司往来文件册：监理公司往来文件 监理人员登记表及证明资料（D1）监理规划（D2）监理细则（D3）监理例会纪要（D4）监理备忘录及专题报告（D5）监理月报及审核意见（D6）发监理单位文件（D7）监理考核表（D8）E册：与施工单位来往文件册：与施工单位来往文件 施工组织设计（E1）施工方案（E2）工程联系单（E3）工程整改单（E4）工程验收单（E4）分户验收档案（E5）F册：设计变更和工程签证册：设计变更和工程签证 设计变更（F1）技术核定单（F2）工程签证（F3）工程指令单（F4）G册：计划管理册：计划管理总进度控制计划（总进度控制计划（G1）施工图纸交付计划（施工图纸交付计划（G2）甲供材料进场计划（甲供材料进场计划（G3）总进度计划（施工单位）总进度计划（施工单位）（G4）月计划（施工单位）月计划（施工单位）（G5）周计划（施工单位）周计划（施工单位）（G6）H册：作业指导书册：作业指导书工程管理策划书（工程管理策划书（H1）成本管理指导书（成本管理指导书（H2）册：材料设备管理册：材料设备管理封样登记一览表（封样登记一览表（I1）收（调）料单（收（调）料单（I2）设备调试验收记录（设备调试验收记录（I3）J册：进度款支付册：进度款支付 工程付款台帐（J1）扣款通知单（J2）奖/罚款通知单（J3）K册：会议纪要册：会议纪要公司每月例会纪要（K1）甲方召集专题会议纪要（K2）工程月报（K3）L册：后勤管理册：后勤管理 考勤表（L1）项目公司固定资产登记表（L2）其他文件（L3）文件的归档项目需申批的方案施工组织设计测量方案雨季施工方案冬季施工方案桩基施工方案基坑支护施工方案防水施工方案混凝土施工方案钢筋施工方案模板施工方案砌筑施工方案脚手架施工方案屋面工程施工方案装修施工组织设计成品保护施工方案外墙保温施工方案设备专业施工组织设计工程管理策划内容1、工程概况及项目总平面图2、项目的组织架构与岗位职责3、项目的范围划分4、工程进度管理5、工程质量及安全管理6、工程成本管理7、采购与招标管理8、项目的沟通管理9、项目的风险与对策10、项目的总体协调11、销售配合土建工程师与地产工程师的关注点关注重点关注重点土建工程师土建工程师地产工程师地产工程师技术管理技术管理施工方案、工法(1)将营销理念转化为工程技术参数；(2)将客户要求转化为构造、技术标准；(3)通过采购和过程管理保证技术参数的实现。计划管理计划管理施工过程的关键节点控制(1)从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据；质量与安全质量与安全管理管理(1)按图施工，符合国家、地方标准(2)如何把工程质量做好，不出质量安全事故。(1)客户对产品质量的标准与要求；(2)施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。成本管理成本管理工程合同成本控制(1)项目的投资回报；(2)工程造价控制。信息管理信息管理资料签发规范化；资料的管理。(1)流程的规范化；(2)沟通顺畅；(3)经验的沉淀与积累。区别：微观VS宏观 部分VS整体 阶段 VS全局土建工程师与地产工程师的职责工作内容工作内容土建工程师土建工程师地产工程师地产工程师技术管理技术管理图纸会审：错漏碰缺检查图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查计划管理计划管理总包节点进度控制（1）基础开挖（2）主体结构施工（3）装饰工程施工（4）雨污水管线施工（5）室外配套管线施工（6）景观工程施工（7）竣工验收与备案(1)总包工程节点进度控制(2)分包工程施工与甲供材料进场施工协调(3)分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实(4)配合销售对外展示工程的实施(5)入伙验收与交付质量与安全管质量与安全管理理现场巡视/检查/整改(1)检查承包商的管理体系(2)有效引导监理/利用监理(3)技术梳理/沟通/交底与引导(4)系统地发现问题-整改成本管理成本管理现场核查工程量预防控制设计变更/控制现场签证信息管理信息管理文件签发规范化文件签发规范化总结与案例库建设地产工程师绝不应仅仅是冲锋陷阵的“猛将”，更应是懂得排兵布阵的“帅才”！一、工程管理体系：1.体系的建立各阶段活动分析工作流程建立培训案例库建设工作模板建立企业标准建立持续改进一、工程一、工程管理管理体系体系 2.流程及活动分析n项目部组织结构及职责分工n工程计划管理体系n工程关键质量控制点n合同组织与策划n施工场地规划n项目工程管理策划n施工图审查与技术交底n施工组织设计审查n承包商进场知会n样板引路n工序检查n监理管理n工程进度款支付n设计变更管理n现场签证管理n工程结算n分户验收表n工程整改n物业移交程序n项目入伙交付n投诉处理程序n维保款支付n成品保护n管线综合设计n里程碑形象进度报告n工程月报n工程质量、安全周检查n奖罚处理n分包工程验收n现场资料清单n竣工验收备案工程管理组织与策划工程施工过程管理移交入伙与维修处理工程管理策划桩基施工基础及主体施工装饰施工配套及景观施工竣工验收移交入伙维修处理二、工程二、工程二、工程二、工程管理的组织与策划管理的组织与策划管理的组织与策划管理的组织与策划战略管理项目组合管理多项目管理项目管理决策实施立项运营移交开放迅速有序集团层面区域公司纵向集成项目部横向集成全过程项目管理项目管理在公司管理体系中的地位区域公司工程管理的资源与环境组织结构及职责分工项目中心与区域公司职能部门的职责划分项目中心内部的组织与职责划分项目中心工程管理的资源分配1.1.工程工程计划管理体系计划管理体系n工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一；n通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”，同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。项目项目里程碑节点及基准工期里程碑节点及基准工期2.2.工程质量管理工程质量管理体系体系n质量是客户满意度中的“保健因子”，是企业的生命；n房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争，而非“营销概念”的竞争。关键质量控制点关键质量控制点渗漏屋面漏水天台漏水外墙渗漏卫生间漏水门窗渗漏厨房渗漏屋顶水箱渗漏空调盒渗漏阳台管根烟道管根卫生洁具漏水排水管道渗漏供水管道渗漏裂缝楼板结构裂缝墙面墙体裂缝墙面砂浆裂缝地面找平层裂缝天棚抹灰裂缝地下室裂缝内外墙内墙空鼓外墙瓷砖空鼓外墙涂料褪色生活烟道堵塞、排烟不畅等积水阳台地面积水卫生间地面积水小区路面积水门入户门成品损坏卫生间木门套吸水发黑大堂玻璃门地弹簧损坏空调预埋空调冷凝水管破裂空调不制冷常规电气设备电梯高低压配电电表其它常规水设备变频供水设备水表其它智能化系统可视对讲门口机可视对讲室内机其它铁艺锈蚀精装修部分质量目标规划1：明确产品最终交付给客户的形式，统一楼盘交付标准。质量目标规划：针对易引发客户投诉的质量问题设置项目关键质量控制点。客户交付标准的统一客户交付标准的统一工程统一技术标准作法工程统一技术标准作法质量目标规划3：将客户的质量要求转化为技术措施。3.3.施工施工场地规划设计场地规划设计4.4.合同合同组织与策划组织与策划专业分包与甲供材料专业分包与甲供材料专专业业分分包包工工程程政府垄断行业序号序号分包工程名称分包工程名称备注备注1供配电工程2燃气工程3室外给水工程4有线电视工程5电话和网络工程6泵房设备安装工程7人防工程8消防工程专业分包1桩基工程2防水工程3铝合金门窗、玻璃雨篷、单元门、空调百叶制造安装4入户门制作、安装5阳台栏杆制作、安装6外墙外保温工程7外墙涂料工程8电梯制造与安装9样板房精装修10智能化工程11可视对讲设备制造与安装12园林景观5 5、工程管理策划书工程管理策划书项目工程管理的项目工程管理的“总作战图总作战图”l理论基础PMP九大知识领域在房地产 工程管理中的具体应用。范围沟 通进度质量成本人力资源风险采购综合管理l作用项目部、区域公司内部工程 管理思想的统一；加深对项目工程管理的宏观 认识与理解。l问题能否解决工程管理过程中所遇到的所有实际问题？（1 1）施工图审查）施工图审查三、工程施工三、工程施工过程管理过程管理n施工场地规划n基坑围护n地下室裂缝控制n砌体抹灰抗裂措施n防水施工措施n悬挑架及外爬架（2 2）施工组织设计审查）施工组织设计审查（3 3）承包商进场知会）承包商进场知会n一般事项 n我司工作时间n与贵司对接的主要部门n项目主要管理人员及联系方式n工作纪律及要求n工程文件制度（附流程）n公司会议制度n施工单位用电须知及流程n施工单位用水须知及流程n工程进度款申请及支付（附流程）n工程竣工验收（附流程）（4 4）样板引路）样板引路样板验收表样板验收表工程名称工程名称建设单位建设单位楼号楼号户型户型序号序号样板验收部位完成时间检查结果建筑师（签署）总包技术员（签署）监理工程师（签署）1墙体定位2墙体材料、厚度3梁布置影响4门窗开启碰撞5空调预留空洞6空调专用插座7卫生间排气孔8卫生间预留孔洞（5 5）工序检查）工序检查 对我方所关注的重点分部分项工程进行工序控制与检查，履行严格的 工序验收程序，甚至是逐个检查与记录。地下室防水屋面防水厨卫防水墙体砌筑门窗防水外墙粉刷（6 6）工程成本控制工程成本控制n工程成本管理是公司经营最关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、限额设计、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制；n付款、奖罚处理亦可作为工程管理的一个重要手段。设计变更管理流程设计变更管理流程现场签证管理流程现场签证管理流程付款程序付款程序奖罚处理奖罚处理工程结算工程结算（7 7）室外管线综合设计室外管线综合设计（8 8）成品保护成品保护（9 9）分包工程验收检查分包工程验收检查 分包工程验收检查的组织者为“总承包单位”；对外门窗、外墙、屋面防水进行淋水、闭水试验。入户门、栏杆、铝合金门窗。（1010）工程信息管理工程信息管理里程碑形象进度报告里程碑形象进度报告工程质量与安全周报工程质量与安全周报工程月报工程月报现场资料清单现场资料清单（1111）竣工验收备案竣工验收备案四、移交四、移交入伙与维修处理入伙与维修处理n鉴于建筑市场目前的情况，产品的质量缺陷在所难免，这是一个客观事实，客户维权意识的加强也给我们房地产开发商带来了巨大的维修压力；n但良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户的满意度和对我司 品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。投诉处理程序（附件）信息反馈机制n维修月报n维修总结分户验收竣工清算(附件)依照交楼标准对每户进行交验前的全面检查。物业移交与入伙程序 (附件)工程整改程序（附件）n以上内容基本上构成了项目工程管理与控制的体系架构，是西安公司对于项目工程管理方面的总体构思及探讨方向。n但这一体系的完善与丰富非朝夕之事，其必将是一个长期的积淀过程，需要我们全体工程人员的共同努力。结语谢谢谢谢谢谢谢谢