国瑞物业管理中心前期介入标准

国瑞物业管理中心前期介入标准物业治理中心前期介入标准（2019暂行）名目第一章 规划标准.3第二章 土建标准.22第三章 防水标准.26第四章 景观标准.29第五章 二装标准.33第六章 标识系统标准.40第七章 强电标准.58第八章 弱电标准.64第九章 给排水标准.71第十章 公共用电用水计量标准.73第十一章 物业治理用房标准.75第十二章 泛会所（架空层）标准.79第十三章 地下车库划线设计与施工标准.82第一章 规划标准1、 总体规划1.1 建筑总体布局1.1.1 建议采纳围合式建筑，四周房屋，中庭景观；1.1.2 坐北朝南，多采纳玻璃窗；1.1.3 应考虑每一户的私密性。1.2 出入口设置1.2.1 小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。建议在小区入口设置出租车停泊位；1.2.2 有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；1.2.3 住宅小区总坪出入口不宜超过2个（30万平米以上的小区能够考虑设计3个），其中一个设为人行主出入口。地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期治理成本。住区交通实行全封闭式治理；1.2.4 商业出入口应与住宅出入口分开设置；1.2.5 要紧道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；1.2.6 园区大门口设总平面图；1.2.7 出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传成效；1.2.8 道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留间隙。若无地面停车位的车库出口道闸一律设置在地下,入口设置在地上；1.2.9 人行出入口分为业主专属通道和访客通道；1.2.9.1 业主专属通道采纳箱式双摆闸机，宽度为1.9米（净宽为1.5米）。访客通道为1.2米（净宽），采纳箱式单摆闸机；1.2.9.2 摆闸机均用门禁操纵。到里面去刷卡，出来自行按钮。刷卡感应器离门应有0.6米的距离；1.2.9.3 应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分不监控车行和人行；1.2.9.4 应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；1.2.9.5 业主卡应具有一卡通功能。1.3 岗亭样式1.3.1 岗亭样式应与建筑风格相匹配；1.3.2 岗亭设置要四面通透，方便观看来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于1平方米；1.3.3 岗亭内配置应急电源，配电箱一个，五孔插座4个（带漏电爱护功能）、宽带、电话各一，照度应在200LX以上；1.3.4 岗亭应隔热保温经久耐用，不漏水；1.3.5 岗亭应预留防雨可视主机机位及车辆治理系统安装位；1.3.6 岗亭内办公桌最好采纳铁制经久耐用型。1.4 交通流线1.4.1 应尽量幸免在大流量都市干道上开口，假如受周边环境限制，必要的时候应该依照高峰时段周边都市道路的车流量及是否堵塞的调研，考虑增加其他出入口分散车流，但应考虑建设及后期治理成本；1.4.2 小区实行人车分流，尽量不在小区总坪上设置车位；1.4.3 应在总坪上规划搬家/装修通道（可利用园区总坪上消防通道）。应能直通单元大堂。1.5 机动车库设置1.5.1 住宅停车应与商业停车位分开；1.5.2 地下车辆出入口，距离都市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点120范畴内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物；1.5.3 地下车库应在小区外设置出入口（可幸免车辆进入小区占消防车道停车，客户敏锐度极高）。车库的车辆出入口不应多于3个。并应设置通向总坪上的人流专用出入口；1.5.4 各汽车出入口之间的净距应大于15m；1.5.5 出入口的净宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m，车库限高应在2.5 m以上；1.5.6 地下汽车库在出入地面的坡道应设置与坡道同宽的截流水沟和承重型高分子复合盖子及闭合的挡水槛，出入口上设置雨棚；1.5.7 地下汽车库宜设置带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵，应属于应急回路。采纳双泵；1.5.8 车库出入口均应设置道闸，道闸选用格栅式道闸，采纳探头式自动读写系统，距离大于3 m；1.5.9 为了减小车辆进出车库噪音，车库出入口可设计为压条式胶链，车道四周应有隔离设施，用景观方式处理；1.5.10 车库出入口建议采纳直坡道式，坡道斜度不大于30度，建议采纳防滑、凹槽式，车道出口应有降噪措施；1.5.11 有条件的情形下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠；1.5.12 在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低后期治理成本；1.5.13 出入口车道不应直截了当对着车位，应直截了当与车道相接。车辆道闸和岗亭设置在地下的情形：则该车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保岗亭位置不阻碍行车；1.5.14 车库柱与柱之间的距离应7.5米，双车道宽度车位长度，单车道宽3米。转弯半径应6米。豪华车位2.5*5.3米，大车位2.4*5.1米 ，标准车位2.3*4.9米，小车位2*4米；1.5.15 申报特级停车场物价局要求出入口不低于3个；1.5.16 建议车库出入口设置成椭圆形的出口，方便车辆出入，幸免擦挂；1.5.17 建议车库出入做成隧道样式（出入口上方做雨棚，雨棚要探前出口1-2米，防止雨水倒灌）。1.6 非机动车库设置1.6.1 非机动车车库位置不应与机动车道交叉；1.6.2 车道宽度应大于2.7米，两侧设置人行梯步，中间设置自行车道，单个车道宽度大于90cm；1.6.3 坡度不超过20度，地面应设置防滑齿；1.6.4 墙面贴1.4米耐磨墙砖；1.6.5 进口净高应大于2米；1.6.6 应设电瓶车充电插座（间距70cm设一个，独立计量）；1.6.7 应在坡道出、入口处设等宽的排水沟和高分子复合盖子；1.6.8 非机动车库照明及插座应采取独立计量；1.6.9 要能满足老年三轮车推行。1.7 垃圾中转房1.7.1 垃圾中转房位置选择应幸免要紧人流方向，应考虑夏季风向阻碍，建议设在比较隐藏且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和都市道路的接口处，幸免垃圾车进入小区阻碍居民生活）。开口朝外，垃圾站门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足93米车辆停放。建议垃圾中转房总面积为60平米左右，分隔为两部分：一间为生活垃圾堆放区，面积为20平米，一间为永久固定建筑垃圾堆放区，面积为40平米，专门用于堆放正常装修期的装修垃圾；1.7.2 垃圾中转房门口要求安装卷帘门，要求有路沿并有斜坡便于排水，路面下设置排水沟；1.7.3 垃圾中转房内设置要求：地面铺设地砖，墙面铺设瓷砖到屋顶；有窗户通风（百叶窗通风口形式）；有水源及洗拖布的水池；内、外侧各设置一条排水沟，地坪坡度向排水沟倾斜；室内和门口需考虑照明和插座，最好用防爆灯；1.7.4 外墙设计风格应与小区整体规划相和谐，并在垃圾房三边种植与小区景观和谐的植物加以隐藏；1.7.5 总户数在3000户以上的垃圾房总面积应不低于80平方米。1.8 临时建渣池1.8.1 竣工验收后，交房前在装修通道外隐藏区域或靠暂不开放的出口处，用彩钢瓦或砖砌的临时建渣池，面积依照小区规模宜在80-100平方米；1.8.2 设置区位应考虑远离住宅、商铺等人流量较大的场所，宜在有高差的地点设置内凹半开畅式并在周边种植大灌木和乔木遮挡；1.8.3 门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足9*3米车辆停放，路面应能够承载20吨以上的车辆进出。1.9 公共卫生间1.9.1 小区公共卫生间应结合游泳池和会所功能用房设置及给水增加独立计量措施；1.9.2 地面：大于2000户时应在靠近垃圾中转房邻近设置一个（以不阻碍业主生活为原则）。地下室：以不阻碍停车为原则， 在南北两端各设置一个。应扣除功能用房的卫生间；1.9.3 应提早预留泵坑及排污管，设置洗手盆、蹲坑位和一个残疾人座便器；1.9.4 排污泵采纳带绞刀式的。1.10 围墙1.10.1 围墙高度应大于2.2米；1.10.2 不采纳铁或木质材料，宜采纳混凝土修建；1.10.3 应设置不阻碍业主生活的围墙灯；1.10.4 围墙两侧应种植带剌植物，外侧加设1米宽的灌木绿蓠；1.10.5 围墙应尽量直，栏杆应不利于攀爬，无横筋。1.11 空调室外机位1.11.1 空调位尺寸满足房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸，客厅的空调室外机位宽度不小于1.1米。空调位邻近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬季的化霜水和夏季排放的冷凝水），排水管弯头处应设检修口；1.11.2 百叶窗式设计，百叶间距应大于5cm，插销操纵开闭；1.11.3 预留的空调室外机穿墙孔的坡度应向外倾斜1cm，以免雨水倒灌；1.11.4 每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。各房间的空调不得通过其它房间后再联接到室外机；1.11.5 商铺预留空调机位（应充分考虑房间重新分割后空调增多），且遮挡（美观要求和楼上用户的要求）；1.11.6 商业用房如按餐饮用途考虑，应设置烟道；1.11.7 注意咨询题：1.11.7.1 空调位置占用业主的使用与活动空间（专门要幸免开门后人走进来碰头）易导致投诉；1.11.7.2 空调的吹风应幸免对吹导致投诉；1.11.7.3 商铺一样采纳大功率的中央空调或分体空调，遮挡不仅是美观要求，也是上层住户的敏锐咨询题，专门是上层住宅时；空调机位考虑设置在商铺前侧；1.11.7.4 商铺的通风不良（专门大玻璃幕墙），容易显现用户强行改变窗型的情形；1.11.7.5 与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，应加装内防盗网；1.11.7.6 空调管穿墙孔借道时，需保证前面的孔高于后面的孔，确保冷凝水排施。1.11.8 会所、商业等大型中央空调外机位，应考虑排风方向和噪音咨询题对相邻业主的阻碍以及从高空往下看的整体美观成效。1.12 外立面 采纳经久耐脏的材料，便于后期物业清洁外墙。1.13 栏杆1.13.1 阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05m，七层及以上不低于1.15米,不得有负偏差；1.13.2 竖杆间距临空处栏杆竖杆净间距不应大于0.11m，且不得有正偏差；1.13.3 护栏玻璃承担水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5时，必须采纳钢化夹层玻璃；1.13.4 外窗台高度或防护栏杆高度不低于0.90m，且不得有负偏差；1.13.5 外阳台露台建议少采纳一般铁制栏杆，和少用防腐木。因后期返修率高。1.14 保洁工具间、拖把池、取水点1.14.1 电梯大堂应设置向外单独开门的保洁间（35平方米），并设置给水点和220V10A五孔插座及地漏；1.14.2 建议水景水绿化、保洁循环使用；1.14.3 园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采纳快速接头连接器。保洁取水点在每幢楼的单元出入口邻近绿化带中设1个，约0.2平方米，表面贴石材，设置汀步进入，作景观布置。中庭、岗亭各设置一个保洁取水点。商业街每100米设置一个保洁取水点。可于绿化带上设置；1.14.4 应在单元大堂和楼层每间隔5层设置一个保洁取水点（可设置于水表井里,并同时做拖布池，拖布池应作防水处理和贴瓷砖）。2、 噪音咨询题22.1 生活水泵房需在四面做吸音板，水泵底座应加减震垫，加软连接，出水主管线需要加减震吊环。最好是设计水泵房时远离住户。2.2 电梯机房离住户较近的电梯，安装时候基础加减震垫，接触器加减震垫，墙壁需要做吸音措施。选择低噪音的排风扇。2.3 中央空调机做噪音处理，设计安装时要考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。2.4 发电机房2.4.1 发电机的噪音：应做降噪处理，设计时考虑离住户位置要远；2.4.2 发电机排风口位置：应离住户要远，设计时应做噪音处理。2.5 车库出入口挡水沟的雨水篦子车库出入口挡水沟的雨水篦子应使用加厚井盖，井沟沿不能太低，井盖与沟沿要平。2.6 阳光棚注意冷凝水滴的排放位置 ,尽量减少业主投诉。2.7 井盖排水井位置不要设计在园区道路上，宜使用高分子复合井盖,减少后期更换频率。2.8 单元门单元门应使用磁碰锁，可减小噪音。3、 设备房33.1 电梯机房3.1.1 操纵柜、屏的安装位置应符合：操纵柜、屏正面距门、窗不小于600mm；操纵柜、屏的修理侧距墙不小于600mm；操纵柜、屏距机械设备不小于500mm；3.1.2 机房门：需要防盗，需要有雨棚，门口有挡水、防鼠功能；3.1.3 窗户的设计：以机房最长面开设对流窗户，做成一般玻璃窗户内加百叶窗，冬天幸免灰土，夏天通风降温并增加防雨措施。机房外立面3米内如有建筑物需要增加防盗网；3.1.4 电风扇的安装操纵：针对电梯操纵柜安装电风扇，假如机房电梯达到三台，需要两台以上工业用的电风扇，电风扇的电源需装时刻操纵器操纵；3.1.5 电梯机房的保温：依照实际情形针对性的对电梯机房做保温也确实是隔温，抵挡外来温度的增高，要紧针对夏天中午太阳直晒面，隔温的墙与顶依照实际情形决定，工艺简单价格廉价即可；3.1.6 房间内的要求：房间内不宜设置排水管线与消防管线。线缆桥架不宜从房间中间地下穿，应该靠墙面走，防止踩踏造成桥架线缆破旧触电；3.1.7 减震措施：电梯安装时基座需要做减震措施，接触器固定基座需要安装减震垫。内墙做隔音（结合保温）。按GB10058要求：机房70db；轿厢噪声50db；开关门噪声65db业主家噪音要求，而依照建设部制定的住宅室内承诺噪声标准，卧房、书房的噪声限制是白天最高45分贝，夜间最高35分贝。3.2 生活水与消防水泵房3.2.1 位置需要设置在非住户下面，设置最下层（禁止安装在楼板上，噪音难以操纵）；3.2.2 门需要有防火、防盗、防潮的功能，有通风透气的对流窗户，运行时温度在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下；3.2.3 水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟，（宽度依照水箱补水管的流量），需要双排水泵（一主一备）；3.2.4 水泵房的操纵柜需要单独空间（或者与有水箱水泵之间有隔挡），假如爆管，补水阀门失灵，水泵坏等情形发生可不能造成电器故障事件；基础需要25公分以上，门口有挡水门槛。操纵柜上面不能有水管与喷淋；3.2.5 水泵基础需要安装减震垫，水泵补水、给水管线上必须安装软连接，出水管线的掉件应安装减震环；3.2.6 水泵房的总供水主管线上安装过滤器总阀门；3.2.7 生活水箱间应在水箱四周做V型集水漕（50mm）并与散水沟相连。3.3 配电室3.3.1 配电室应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应幸免洪水或积水从其他渠道淹渍配电所的可能；3.3.2 配电房上空禁止给排水管道穿越，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设施；3.3.3 配电室内电容器柜与墙面的距离不得小于1.5米。干式变压器带有IP2X及以上防护等级金属外壳与墙的净距不得小于0.8米；3.3.4 配电室内配电装置距屋顶（除梁外）的距离不得小于0.8米；3.3.5 配电室内通道的最小净宽如下表所示（单位：米）爱护通道操作通道固定式手车式一面有开关设备时0.801.50单车长+0.90二面有开关设备时1.002.00双车长+0.603.3.6 配电室地面可采纳高标号水泥抹面压光或采纳水磨石地面或地坪漆；3.3.7 长度大于8米的配电房须设置两个出口，出口宜布置在两端。大于60米时还应设置其他出口，房门应设置为防火门；3.3.8 配电室、配电柜门均向外开，配电室内的房间门应双向开启；3.3.9 配电室裸导体垂直上空不能布置灯具，上空布置灯具的水平投影与裸导体的净距应大于1米，灯具不得采纳软线或链吊装；3.3.10 配电室不能满足通风要求而采纳机械通风时，如周围环境污浊的应加装空气过滤器；3.3.11 高压配电室和电容器室宜设不能开启的自然采光窗，窗户下沿距室外地面高度不宜小于1.8米，临街面不应开窗；3.3.12 消防设施配置：配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置；3.3.13 配电房应在与外界有直截了当联系的部位如配电房门窗、电缆沟、风口等装设防小动物进入的防鼠板或防护网。配电房门口处须设置插槽式的活动防鼠板，防鼠板采纳10mm灰色酚醛树脂防火板，高度以500mm为宜；3.3.14 配电房应设置除湿设施（可安装驱潮灯），相对湿度操纵在80%以下；3.3.15 配电房地面应以2-3的坡度向室外找坡。3.4 发电机房3.4.1 发电机应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应幸免洪水或积水从其他渠道淹渍配电所的可能；3.4.2 位置属于最底层，不在业主住户下方。设置专门的烟道排到楼顶；3.4.3 发电机房上空禁止给排水管道穿越及消防喷淋管网，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设施；3.4.4 消防设施配置：配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置；3.4.5 油箱的底部进油口建议提高到8-10公分，进油管与出油管上下左右错开，发电机在运行的时候回油管回的油可不能直截了当冲击成泡沫效应，使油混浊；3.4.6 油箱底部加装清洗放油阀门；3.4.7 发电机的底部空间太小，无法更换机油柴油，不方便修理。建议在底下开一个槽，或者是把发电机的工字钢加高到40公分以上；3.4.8 加油的管线需要在卸车的位置与油箱加油口有固定的管线；3.4.9 发电机房的地面可采纳高标号水泥抹面压光或采纳水磨石地面或地坪漆；3.4.10 储油房门口需要做挡油槛，油泻漏不蔓延，不污染，不引起危险；3.4.11 发电机要覆盖所有的电梯、消防应急照明（包括车库应急照明）、生活水泵房、消防水泵房、车库污水泵、中控、监控用电、电话、宽带、有线、物业服务中心、车辆道闸。4、 配套设施44.1 物管用房物业治理用房规划建设治理若干规定（试行）：4.1.1 物业治理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、物业职员宿舍、食堂、业主委员会活动用房等；4.1.2 符合市规划局应在规划设计条件中明确物业治理用房的相关规划治理要求；4.1.3 凡新建住宅小区（含组团）以及十层（含十层）以上的高层楼宇项目，应按以下标准配建相应物业治理用房：总建筑面积在10万以下的项目，比例按4配置，但面积最小不得低于100；总建筑面积在10万以上的、30万以下的项目，比例按3配置，但面积最小不低于400；总建筑面积在30万以上的项目，比例按2配置，但面积最小不低于900；4.1.4 物业治理用房产权属该物业区域内全体业主共同所有，市房管局依照这一原则进行产权登记；4.1.5 除上述法规规定外，建议开发在进行物管用房设计时除要符合上述国家强制性规定外，还应在设计时考虑物业职员宿舍、厕所、各部门值班室、工具房、修理操作间、培训室、档案室等。尽量在地面设置，若实在无法在地面设，可设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境；4.1.6 客服中心：4.1.6.1 位置宜选在人行主出入口位置。应宽敞明亮、方正，有开阔的开口正对小区。可于架空层设置。若实在无法在地面设置，可设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境；4.1.6.2 面积一样在100平方米左右。配置通讯、有线电视、网络宽带及视频监控设施，在房内预留端口。4.2 架空层要求：与会所功能不重叠，相同功能集中一处，与总坪景观和谐、简装，以一般配置为标准。参考标准功能配置：书吧（250）、全民健身区（300）、儿童乐园（300）、社区保健室（100）、老年棋牌室（150）、社区活动中心（200）。4.3 底层商业用房4.3.1 应与规划功能一致，开间大，进深小，门面大；4.3.2 商铺外方便进出，能够停自行车、汽车能够直截了当进出；4.3.3 有统一的店招及广告位规划，有1.5倍商铺数3P以上空调位；4.3.4 每户应配置2部电话外线、每平米200W供电、光纤入户；4.3.5 少规划餐饮，如有应设置专用不阻碍业主的烟道及天燃气；4.3.6 雨棚不采纳玻璃顶；4.3.7 各户的水、电、气独立计量。4.4 会所4.4.1 会所应依照小区容积率设计会所大小，最好布局在小区外部，在外部开设出入口，保证大社区的共同使用；4.4.2 会所外观应与小区总体建筑和谐；4.4.3 会所内可设置游泳池、咖啡厅、中餐厅、健身房、阅读室、网吧等(参考)；4.4.4 假如大型社区会所为几个，可按健康运动、休闲娱乐、素养教育等主题进行规划功能；4.4.5 对会所内游泳池用水、电、中央空调应独立计量。4.5 游泳池4.5.1 小区应结合小区总体设计游泳池；4.5.2 公共游泳池平面形状设计建议优先采纳矩形。不能采纳矩形的情形下，要保证泳池周边至少三处观看点前视能够观看到任何角落；4.5.3 泳池可配置合理照明灯具，以保持夜间游泳及救生需要，建议减少或不采取水下照明；4.5.4 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于修理，在回水的总管处设置高质量总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）；4.5.5 成人池与儿童涉水池隔开独立，成人泳池分深水区、浅水区，深水区不应超过1.5米；4.5.6 设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生员观看椅；4.5.7 泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2m2m0.3m）便于治理。池边设置衣物、毛巾架；4.5.8 淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位的设置数量应与泳池正常使用顾客需求数量匹配；4.5.9 在泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于修理更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水；4.5.10 泳池周边地面应选择防滑地砖，配置救生圈、人工吸尘工具、离治理室最远端应配置五孔插座；4.5.11 游泳池的更衣柜、钥匙，建议选用防湿、防锈材料制作，泳池回水口、进水口有格栅盖板防护。深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区。建议在泳池池壁水线下15cm处，对称设计一些直径为15cm、深度20cm的圆筒型内凹式圆孔，圆筒内施工预埋直径为10cm的不锈钢圆环，以便于系挂水漂材；4.5.12 游泳池进水口和回水口的数量应满足循环流量的要求,设置位置应使游泳池内水流平均、不产生涡流和短流。进水口格栅孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s，回水口格栅孔隙的水流速度不应大于0.2m/s。进水口格栅孔隙的宽度不得大于8mm，池底回水口格栅孔隙的宽度成人池不得大于10mm，儿童池不得大于8mm；4.5.13 游泳池泄水口应设置在池底的最低处，泄水口的数量按4h排空全部池水运算确定，游泳池宜设置池岸式溢流水槽。水池、游泳池周边需有安全防护措施，池边需有挡水沿或排水沟，设消杀清洁水池的装置；4.5.14 水池应少选用马赛克、易脱落、平坦度差、易划伤人的瓷砖；4.5.15 游泳池更衣室淋浴应考虑安装电或燃气加热淋浴；4.5.16 游泳池应计设在注水时4小时注满，排水时最长不超过8小时排空；4.5.17 游泳池用水应直截了当从市政接，不通过二次水泵供。以免后期补水时造成二次供水水压下降。4.6 总坪儿童游乐场4.6.1 儿童游乐场地在景观绿地中选择固定场地，离居民区半径许多于10米，规划12个不等；4.6.2 儿童游乐场地按小童区和大童区划分，选择在通风、日照好的区域；4.6.3 地面选择防滑、防撞、耐磨、耐腐蚀材料铺装，如塑胶喷涂或拼接地垫；4.6.4 应在周边规划休息区，周围宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅和物品存放设施；4.6.5 儿童游乐器械应兼顾27岁儿童爱好，设备可配置综合型翻斗乐、也可设独立设施：秋千、跷跷板、梭梭板、滚筒等；4.6.6 设使用须知和警示标志。第二章 土建标准1、 地下室地下室顶板平均覆土深度必须1200mm, 最深覆土1500mm。顶板与地上建筑交接卷边的防水不低于覆土高度。地下室室外顶板必须低于污、雨水管。1.1 设备房1.1.1 水泵房、发电机房需四面做吸音板（重点降噪处理），需在水泵和发电机底座加减震垫，水泵房水泵需加软连接，出水主管线需要加减震吊环。电梯机房、中央空调机房应进行降噪处理；1.1.2 若设计安装时考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备；1.1.3 配电房、发电机房等重要设备房尽量高于车库地面；1.1.4 设备房外应设置挡水门槛、防鼠板；1.1.5 墙面应刷涂料或乳胶漆；1.1.6 地面应贴防滑瓷砖处理（水泵房、值班室、配电房、发电机房、电梯机房）；1.1.7 设置电缆沟，沟内最低点设置泵坑；1.1.8 配电房、电梯机房、发电机房应设置足够的双电源插座；1.1.9 发电机房水箱侧设置给水点和集水井。1.2 抹灰1.2.1 达到一般抹灰标准；1.2.2 灰色的防水贴脚线；1.2.3 柱子离地600-1000 mm应刷乳胶漆面。1.3 地下室污水井1.3.1 电梯底坑、地下室四周、车位后面应设置污水坑；1.3.2 电梯底坑、水泵房内及车库出入口应设置双泵泵坑。采纳双电源供电；1.3.3 电梯底泵坑深度应低于电梯底坑；1.3.4 配电房外应设置双泵泵坑，配电房泵坑深度应低于电缆沟；1.3.5 所有泵坑容量应大于2立方米，泵坑应设置沉沙装置；1.3.6 污水井盖应一个人能够提升，使用加厚复合盖子。1.4 排水沟1.4.1 排水沟应靠墙、靠车位后设置，采纳高分子复合雨蓖子。雨蓖子下承重台阶两边应大于35cm；1.4.2 车道及车位上采纳混泥土下加 110的PVC或铸铁排水管；1.4.3 车库出入口应设置截水沟，排水应直截了当接入地面雨水井；1.4.4 车库出入口应采纳加厚复合蓖子，承重应大于5T；1.4.5 车库的保洁取水点应设在污水井排水沟边上，相邻墙面做好防潮处理。2、 主体2.1 砌体2.1.1 除厨房和卫生间外的住宅外墙采纳200mm厚页岩多孔砖，商业用房外墙采纳200mm厚页岩多孔砖；2.1.2 户内隔墙采纳100mm厚或200mm厚页岩空心砖；2.1.3 厨房、卫生间部分的户内隔墙采纳120mm或200mm厚页岩实心砖；2.1.4 电梯井道墙体采纳200mm厚页岩实心砖；2.1.5 二楼平台及户与户之间的阳台应有相应防护措施；2.1.6 在客厅或餐厅柜机空调管穿墙洞(90)，中心距地200mm；2.1.7 在卧房、儿童房和书房等挂机空调管穿墙洞(80)，墙上预留洞口均为中心距地2400mm；2.1.8 洞口内外做PVC套管，向外倾斜，内外高差为20度。2.2 管线预埋2.2.1 梁内不得辅助设线管；2.2.2 所有线管周边20cm的区域划定管线走向；2.2.3 给水管预埋距墙边30cm以上（或设置在厨卫间墙体内侧靠）；2.2.4 风机风管、电气线管穿地下室车库顶板应进行防水专项封堵。2.3 楼道消防通道2.3.1 宽度应大于1.1米；2.3.2 地面压光处理；2.3.3 应急指示灯应采纳嵌入式；2.3.4 负一楼至一楼及各楼层进入电梯厅应设置防火门，楼顶的消防门应安装消防门磁，且采纳钢质防火门。2.4 架空层2.4.1 建议不种植植物，应加设防水，靠墙返边40cm，贴30cm的贴脚线；2.4.2 墙面刷乳胶漆。2.5 天台2.5.1 上人屋面烟道应高于2米，应设置挡雨装置，排烟口空气应对流；2.5.2 靠外墙顶部应设置承重1T的吊钩；2.5.3 风机应设置防雨装置；2.5.4 基层与伸出屋面结构均应做成圆弧,内排水的水落口周围500mm范畴内坡度不应小于5%，呈凹坑。2.6 保温采纳外保温，屋面保温层应设置排气孔，高度应大于0.3米。第三章 防水标准1、 总坪1.1 如采纳热熔法：其作法是，采纳火焰加热器熔化热熔型防水卷材底部的热熔胶进行黏贴；1.2 基层表面,应将尘土、杂物清扫洁净,表面残留的灰浆硬块及高出部分应刮平、扫净，对管根周围不易清扫的部位,应用毛刷将灰尘等清除；1.3 在突出地面和墙面的管根、地漏、排水口、阴阳角等易发生渗漏的部位,应做附加层增补；1.4 未做防水钢性层之前不得在防水层上施工。总坪回填土不能高于防水卷面的高度；1.5 水池防水高度应高于溢流口；1.6 地下室的排风管道、电缆桥架、及各类管线处无渗水现象，应施工后安排专人进行封堵。2、 外墙2.1 外墙面如采纳防水砂浆防水，专门注意门和窗洞处；2.2 防水砂浆层连续超过6米必须设伸缩缝（6米以内可不设伸缩缝）。3、 天面3.1 基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（落水口，天沟等）均应做成光滑圆弧形；3.2 防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞、裂口、裂缝；3.3 天沟排水通畅，无明显积水；3.4 屋顶需考虑排水口处的接缝防水处理。4、 厨卫间防水4.1 防水高度应高于40cm，沐浴间防水高度应达到1.8米；4.2 应于防水施工终止后、交付物业时做闭水试验24小时以上；4.3 厨房烟道及厨卫间各种管道两侧应在大面积涂刷前，先做一布二油防水附加层。5、 地下室设备房5.1 防水层满铺不断、接缝严密，各层之间及防水层与基层之间应紧密；5.2 管道、电缆等穿过防水层处应封严，不渗水；5.3 变形缝的止水带不得有折裂、脱焊或脱胶，缝隙应用填缝材料封严；5.4 电梯底坑防水应无渗漏。6、 户内6.1 建议入户花园和空调外机位台板做防水（显现此部位渗水,会引起业主投诉）；6.2 窗户的窗框四周做好防水处理。窗台外部有一定斜度，则后期可不能积水。7、 水表井7.1 建议靠业主房间的墙面做防水；7.2 建议在设保洁取水点的水表井里设拖布池并做防水。8、 电梯污水井电梯污水井与电梯底坑之间必须做好防水。9、 底商 底商的铺内铺外基板应做好防水措施。第四章 景观标准1、 绿化1.1 绿化植物搭配1.1.1 总坪上散水沟边不宜覆土种植景观绿化植物；1.1.2 围墙周围或安装红外线的地点，不要栽主干低、分支过多的的树木，幸免红外误报；1.1.3 考虑各区四季的植物不同生长周期成效的搭配和喜阴喜阳的植物搭配。专门是小区、商业街大门应四季有花；1.1.4 房前屋后少种植柏树、玉兰、万年青之类有专门意义的植物；1.1.5 少种植草坪，种植长势较慢的草坪；1.1.6 在车道拐弯处不种植可能遮挡视线的植物。2、 水景2.1 生态湿地、水池2.1.1 制作成生态水池湿地，并能保持正常的水循环（减少不必要的用水量）；2.1.2 生态湿地周边设置警示标志、种植植物考虑耐潮湿的植物；2.1.3 池底不应用马赛克砖粘贴，也不宜用鹅卵石，因易脏，且不易清洗。2.2 水景喷泉2.2.1 排水口设置在水池最低位，水能够自然排出（最好竖排）；2.2.2 园区水池3小时内能够排空，3小时能够达到使用位置；2.2.3 水池防水应高于池壁，水景喷泉安装定时器。且采纳双级漏电开关操纵；2.2.4 总坪上尽量减少景观水沟，若设置则水沟边不宜种植景观绿化植物，且水沟周围应用护栏围住；2.2.5 将景观泵坑设置在景观水池外，采纳带盖的连通管连通水池和泵；2.2.6 所有水池应有较大抗洪能力的溢流口。3、 建筑小品及道路3.1 建筑小品需和园区景观风格保持同一，尽量少采纳铁制小品、钢化玻璃顶棚及木制品，宜采纳混凝土浇制的仿制品；3.2 小区总坪铺装转角处应有爱护措施，以防植物被踩死，应在景观施工图上明确转角区域节点图；3.3 园区总坪尽量少采纳地面埋地射灯、水下射灯、园林草丛灯，建议选2-4米高杆路灯，照明向下方且单独计量用电。4、 设施4.1 水、电井盖4.1.1 总坪上公共污水井应设置在绿化带上，要紧机动车道路路面少用石材道路及石材井盖，如采纳应有方便开启的拉手；4.1.2 园区内主给水管分段阀门能分区分栋隔离（采纳环网供水），显现爆管可不能造成大面积停水；4.1.3 强弱电井应有排水措施。标高应高于旁边的散水沟的标高，防止雨水进入电缆井或电缆沟；4.1.4 井盖上应有项目分类编号，尽量采纳复合井盖，消防车道上井盖应承重20T以上。4.2 散水沟4.2.1 找好坡度使排水能够保持顺畅；4.2.2 水篦子牢固耐用；4.2.3 道路上排水应以路边的点状过滤式排水坑和横断式的道路排水沟相结合，遇强阵雨时能及时排放；4.2.4 排水沟底部及有垫层，且上部应设置滤网，应有防泥土进入措施。4.3 防蚊网4.3.1 在总坪上有下水道口的地点安装防蚊匝，实现这一技术可有效提高小区环境卫生，真正提高客户中意度；4.3.2 总坪应按照1-2万平米设置一个大型防蚊灯。5、 光荣照明成效5.1 灯具分区治理设置为差不多照明、光荣照明、节日照明三类；5.2 造型应在主通道亮，选用4米左右高杆庭院灯或2米左右园林庭院灯，双回路以上设计；5.3 幢间通道暗，选用辅助草坪灯，采纳暖色节能灯，灯罩的透光性应好；5.4 启停操纵差不多照明及光荣照明应设置时刻操纵，节日照明用空开操纵；5.5 防盗措施 ：灯具应用专用螺丝牢固，备用电源箱应考虑防盗性能；5.6 能耗属性：尽量采纳节能灯为光源，少采纳白炽灯或金卤灯为光源；5.7 更换便利性：灯具应能够通过工具更换，不得采纳粘贴工艺；5.8 专门及消防要求：水池或有台阶等有安全隐患区域应增加照度；5.9 检修箱安全：配电箱应接地且有专用锁关闭；5.10 计量：重要设备及公共区域应设置专用计量电表，并有效验标识。 第五章 二装标准1、 大堂1.1 单元门禁门开关高度在1.2米；1.2 在门口机上安装防雨棚；1.3 休息空间如条件承诺配木质沙发、绿色植物、告示栏；1.4 大堂顶部、通道不宜选用玻璃材质的材料装饰；1.5 尽量少采纳木质和布质装饰材料；1.6 最下面的信奶箱离地面高度不低于地面40cm；1.7 地面采纳防滑地砖；1.8 大门口及强弱电井内应设置一个五孔插座，由配电箱统一操纵；1.9 标高应高于总坪1-2台阶；1.10 门禁处应有能够直截了当到达的无障碍通道；1.11 设置能够上人的检查口；1.12 进大堂出设置无障碍坡道。2、 电梯前室2.1 配带烟缸的垃圾桶；2.2 电梯前室门口应预留传媒电视的视频及电源线管；2.3 应按每10米和有排水、消防等检修需要的位置设置一个检修口。3、 消防通道3.1 应有自然采光、楼道设计考虑窗户；窗户应考虑防雨措施；3.2 贴防滑地砖、轻钢龙骨吊顶、墙面乳胶漆；3.3 安全出口及安全指示应提早预留安装位置，安装后应在一个平面上。4、 门窗4.1 楼道窗户不能与住宅相连或相近；4.2 底商楼窗户能够进入住户露台的应加通锁；4.3 铝合金窗轨道应做好爱护，且应有挡水线；4.4 室外与室内交界的门窗应有挡水措施且轨道有防护措施。5、 水电表间5.1 小区楼层强弱电井应预留足够空间，强电井内设备应穿套管，安装整齐，管线不外露；5.2 距离户门较远，且开门位置不能与住户交叉；5.3 水、电表井内门应设置带拉手的防火门，双门应设置插销；5.4 外门应与外墙同种墙砖，采纳干挂的形式，且框上应设置门磁（碰）；5.5 强电井内应设置足够的照明和插座；5.6 强弱电井应设置在楼层隐藏处，强弱电井门材质应与周边设施相和谐、外观装饰性较强，不阻碍楼层整体成效；5.7 兼作保洁间的地面应贴一般防滑瓷砖；5.8 墙面和顶面做水泥砂浆，兼作保洁间的应用白色瓷砖做1.2M高墙裙；5.9 水、电表应挂牌标注户号；5.10 水、电表安装位应有检修空间。6、 通风6.1 地下汽车库宜设置独立的送风、排风系统，其风量应按承诺的废气标准量运算，且换气次数每小时不应小于6次，其排风机宜选用变速风机；6.2 地下汽车库的排风宜按室内空间上、下两部分设置，上部地带按排出风量的1/21/3运算，下部地带按排出风量的1/22/3运算，送入新奇空气的进风口宜设在要紧通道上；6.3 其操纵方式：在操纵中心人工操纵。7、 采光及上人梯步7.1 采光井的设置，可考虑设于总坪上绿化带中；7.2 不能采纳玻璃材料作为顶棚；7.3 应有防雨、防水处理措施；7.4 栏杆及上人梯步应采纳混泥土现浇，坡度不超过45度。8、 设备降噪、隔音8.1 在车库出入口两侧墙面做隔音处理，墙内可采纳吸音棉进行填充；8.2 在车库内噪声源周围应设隔声绿化带等绿化设施；8.3 电梯机房及水泵房、发电机房应做降燥处理。9、 配电室、电梯机房、水泵房、中控室、设备房9.1 地面贴防滑瓷砖，离设备1-1.2米处设置黄色警示线；9.2 配电箱柜旁设置绝缘胶垫；9.3 墙面贴黑色贴脚线，门口应设置挡水线。门口设置600mm高、铝塑板包边的防鼠板；9.4 泵房内墙面应设置500mm白色瓷砖，地面贴5坡度的防滑瓷砖找平至散水沟；9.5 电梯机房窗户应设置通风百页，设置降温风机；9.6 中控室采纳白色静电地板，配置空调。10、 电梯轿厢10.1 一般高层：电梯在移交前电梯轿厢顶、壁、底面应用中纤板进行封闭，仅保留按钮区；电梯门及层门应粘贴防刮薄膜；电梯大堂地面石材应用木工板满铺，下垫防潮垫，墙面用木工板满铺；标准层电梯地面用木工板加防潮垫满铺，墙面对阳角进行包角处理；10.2 电梯层门口设置2的坡度防水浸；10.3 消防栓设置不能对电梯口，应远离电梯；10.4 电梯井道应有防杂物掉下措施（砖缝应沟缝或用沙浆抹平）。11、 照明标准 灯具应能够通过工具直截了当更换，不得采纳粘贴或大块玻璃工艺；整层照明功率：差不多照明不超过100W，应急照明不超过50W。11.1 设备房11.1.1 发电机房、水泵房应设置防潮防爆灯具；11.1.2 电梯机房150LX、风机房100LX、弱电机房500LX；11.1.3 设备用房采纳白炽灯、荧光灯，灯具安装高度低于2.4m时，需增加一根PE线；11.1.4 消防操纵室、配电房、柴油发电机房、水泵房、防排烟机房、楼梯间、监控室等的照明100%为应急照明；门厅、走道按10-15%考虑；其他公共场所应急照明一样按不低于0.5LX设置；11.1.5 在大空间用房、走廊、楼梯间及其前室、消防电梯间及其前室、要紧出入口等场所设置疏散照明；11.1.6 出口标志灯、疏散指示灯、疏散楼梯、走道应急照明、消防操纵室应急照明、消防水泵房应急照明、配电房应急照明等采纳双电源末端互投供电。11.2 大堂、走道、电梯厅配置11.2.1 整个分为差不多照明和光荣照明、消防应急照明3个回路操纵，以暖光型灯具为主；11.2.2 差不多照明错开分成两个回路，一个回路设置为夜间常明，采纳节能灯具，操纵方式为时刻操纵器，设置在一楼强电井里；一个回路设置为人感操纵，开关设置于掉顶处，兼顾日常照明和夜间常明，一般暖光源；11.2.3 光荣照明采纳灯带、射灯、斗胆灯，尽量采纳暖光、翘板开关操纵，设置在一楼强电井里；11.2.4 消防应急照明回路：在每个区域按消防要求至少设置一个应急照明灯，采纳声光控开关操纵。采纳白炽灯。为双回路设置；11.2.5 照度差不多照明应达到100LX，光荣照明依照实际设置；11.2.6 地下一层和地上一层电梯厅应预留公共传媒的数据传输接口和强电插孔位置。11.3 标准层电梯厅 采纳3个回路。11.3.1 一个回路设置成长明灯。采纳两盏暖光节能灯（筒灯形式），时刻操纵器操纵。时刻操纵器设于强电井配电箱里；11.3.2 一个回路设置成声光控开关操纵，采纳一般白炽灯，暖光源；11.3.3 一个回路设置成光荣照明，采纳灯带、射灯、斗胆灯，尽量采纳暖光，采纳翘板开关操纵，设置在强电井配电箱里。11.4 标准层走道、前室区域11.4.1 一个回路设置成声光控开关操纵，采纳一般白炽灯，暖光源；11.4.2 在每个区域按消防要求至少设置一个应急照明灯，采纳声光控开关操纵，为双回路设置。11.5 消防楼梯间11.5.1 采纳声光控开关操纵，配置吸顶灯自带声光控装置的灯具（白炽灯为宜），每层设置一个灯，人感开关操纵；11.5.2 应急出口及指示应采纳嵌入式。11.6 强弱电井、水井11.6.1 设置一个一般白炽灯或节能灯，翘板开关，就近操纵；11.6.2 设置两个五孔插座（水井可不设）。11.7 地下室11.7.1 分为五个回路，车道两个回路，车位一个回路，出口采光井等专门区域一个回路，应急照明一个回路；11.7.2 车道回路为交叉式，每5米一盏灯，车位每两个柱子中间设置一盏灯；11.7.3 车道出入口及采光井区域单独设置一个光控回路；11.7.4 灯具采纳工矿灯罩及节能灯，节能灯按13W设置；11.7.5 照度不超过75LX。12、 外墙 所有外墙上管道全部刷与外墙同色油漆（涂料），内部管道做区不性标识环。 第六章 标识系统标准1、 方向指示标识1.1 小区主入口标识1.1.1 内容：国瑞物业某项目1号门；1.1.2 要求：灯光，中英文对比、项目统一风格，项目LOGO；1.1.3 位置：小区入口。1.2 小区人行入口标识1.2.1 内容：国瑞物业某项目，消防通道、严禁堵塞（右下方字体缩小）；1.2.2 要求：灯光，中英文对比、项目统一风格，项目LOGO；1.2.3 位置：人行入口。1.3 小区总平面图1.3.1 内容：图中应标识所处位置；1.3.2 要求：样式一致，灯光、防水，项目统一风格，项目LOGO；1.3.3 位置：在要紧入口及中央广场。1.4 商业街平面图（包括水牌）1.4.1 内容：左侧是商业街分布图，右侧是商业店铺水牌；1.4.2 内容选用文字加图标形式、灯光、防水，中英文对比、项目统一风格，项目LOGO；1.4.3 商业广场入口。1.5 入口交通导向牌1.5.1 内容：交通提示牌（限速、禁鸣、禁停等交通标识，下面落“全路段” ） 请刷卡进入、一车一卡、保持车距（道闸上方）；1.5.2 要求：底版风格全部与地面标示系统一致，车库系统要求依据国标；1.5.3 位置：小区入口、商业广场车库入口。1.6 多向导示牌（8块）1.6.1 内容：会所/物业楼/客户服务中心（名称）1、3号汽车库/1号自行车库、1、2、3、4、5、6、7、12栋等；1.6.2 要求：中英文对比、有照明配合、每个导向牌可旋转与更换，项目统一风格，项目LOGO；1.6.3 位置：要紧路口。1.7 停车场出入标识1.7.1 内容：国瑞物业某项目1、2、3、4、5号车库入口；1.7.2 要求：夜光，文字图案依据国标，中英文对比、项目统一风格，项目LOGO；1.7.3 位置：车库出入口。1.8 车行指路牌1.8.1 内容：号汽车库出入口 、号汽车库 、限速、禁鸣；1.8.2 要求：夜光，文字图案依据国标，中英文对比、项目统一风格，项目LOGO；1.8.3 位置：1、2、3、4号地下车库出口。1.9 地面停车场标识1.9.1 内容：依照位置进行编号：号停车场，下面列上收费、车场治理要求的文字；1.9.2 要求：夜光，文字图案依据国标，中英文对比、项目统一风格，项目LOGO；1.9.3 位置：地面停车场1.10 地下车库人行出入口1.10.1 内容：地下车库人行出入口；1.10.2 要求：夜光，文字图案依据国标，中英文对比、项目统一风格，项目LOGO；1.10.3 位置：地下车库人行出入口。1.11 自行车出入口1.11.1 内容：1、2、3号自行车库；1.11.2 要求：夜光，文字图案依据国标，中英文对比、项目统一风格，项目LOGO；1.11.3 位置：自行车出入口。1.12 洗手间指示牌1.12.1 内容：洗手间，箭头。男女卫生间标识；1.12.2 要求：内容选用文字加国家标准图标形式；中英文对比，项目统一风格，项目L