唐山商业新天地策划案-戴德梁行

操作手法 不同业种和商品区位基本原则建 议 思 路 本 项 目 的 主 题 定 位 决 定 了 商 业 元 素 的 多 元 化 :中 高 档 次 的 多 功 能 、 多 风 格 、 多 空 间 层次 超 大 型 商 业 购 物 中 心 ，集 购 物 、 休 闲 、 娱 乐 于 一 体 ，力 求 树 立 唐 山 商 业 新 标 志 ， 形 成 地 区 具代 表 性 的 区 域 购 物 中 心 商业元素 租 金 面 积各行业商户租金水平及承租面积基本规律 各行业商户承租基本规律具体分别予以分析大 型 主 力 店 承 租 规 律特 色 主 力 店 承 租 规 律一 般 零 售 店 铺 承 租 规 律特 色 餐 饮 店 承 租 规 律 各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大 型 主 力 店 承 租 规 律特 色 主 力 店 承 租 规 律一 般 零 售 店 铺 承 租 规 律特 色 餐 饮 店 承 租 规 律 大型超市购 物 中 心 的 一 角 (以 带 动 人 气 ， 将 人 流 往 其 他 区域 引 导 )或 承 租 社 区 商 住 楼 的 整 个 裙 楼一 般 至 少 在 5,000平 方 米 以 上 ,甚 至 万 余 平 方 米承 租 能 力 较 低 。 一 般 店 铺 单 位 租 金 30元 左 右特 征 分 析 ： 百货公司特 征 分 析 ： 一 般 贯 通 购 物 中 心大 型 综 合 性 百 货 (New World,Sogo)要 求 面 积 一般 超 过 10,000平 方 米 ， 精 品 百 货 (如 “ 连 卡佛 ” 、 “ 西 武 ” 等 )面 积 要 求 较 灵 活 ， 一 般 在3,000平 方 米 或 以 上大 型 综 合 性 百 货 通 常 在 60-100元 之 间 ， 精 品 百货 略 高 ， 主 要 视 乎 承 租 面 积 而 定 。 大型中式酒楼、K TV通 常 设 置 在 商 场 最 高 楼 层 或 设 在 商 住 楼 的 裙 楼部 分承 租 面 积 大 ， 一 般 在 3000平 方 米 以 上承 受 租 金 范 围 通 常 在 30-50元特 征 分 析 ： 游戏中心、美食广场、电影院购 物 中 心 最 高 层 或 贯 通 商 场 的 较 高 楼 层一 般 至 少 在 1,000平 方 米 以 上游 戏 中 心 和 美 食 广 场 、 电 影 院 经 营 模 式 以 营业 额 抽 成 为 主 ;特 征 分 析 ： 大型主力店承租特征总结承 租 面 积递 增 趋 势承 租 水 平 递增趋势 大型主力店承租特征总结 各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大 型 主 力 店 承 租 规 律特 色 主 力 店 承 租 规 律一 般 零 售 店 铺 承 租 规 律特 色 餐 饮 店 承 租 规 律 电器城特 色 主 力 店特 征 分 析 ： 大型家居用品专门店特 征 分 析 ： 健身中心特 征 分 析 ： 体育运动用品专门店特 征 分 析 ： 美容院及发廊特 征 分 析 ： 特色主力店承租特征总结 承 租 面 积递增趋势单 位 承 租 水 平（ 元 /平 方 米 /月 ）递增趋势 q总 体 承 租 能 力 较 低 ， 一 般 放 在 商场 中 层 以 上 ， 如 3F以 上 ， 在 购 物 中心 在 可 放 在 相 对 独 立 的 区 域 同 其 他店 铺 相 配 合特色主力店承租特征总结承 租 能 力高 、 承 租面 积 小 的放 至 较 低楼 层 ， 反之 放 至 高楼 层 各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大 型 主 力 店 承 租 规 律特 色 主 力 店 承 租 规 律一 般 零 售 店 铺 承 租 规 律特 色 餐 饮 店 承 租 规 律 零售店铺特 征 分 析 ： 各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大 型 主 力 店 承 租 规 律特 色 主 力 店 承 租 规 律一 般 零 售 店 铺 承 租 规 律特 色 餐 饮 店 承 租 规 律 特色餐饮特 征 分 析 ： 消 费 者 调 查 受 访 者 特 征n 中 青 年 人 士 为 主n 接 受 过 中 等 教 育n 工 薪 阶 层 和 个 体 户 为 主n 个 人 平 均 收 入 以 中 低 收 入 水 平 （ 月 收 入 2500元以 下 ） 为 主消 费 者 调 查 受 访 者 经 常 去 的 消 费 场 所 n 调 查 显 示 ， 仓 储式 超 市 成 为 唐 山居 民 最 常 去 的 消费 场 所 ， 占60.2%;反 映 出 超市 成 为 目 前 唐 山市 居 民 最 欢 迎 的业 态 。 n 在 唐 山 ， 第 二最 常 去 的 消 费场 所 是 百 货 商场 ， 占 22.3%；再 次 是 饭 店 餐 厅 和 娱 乐 场 所 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 喜 欢 去 上 述 唐 山 购 物 地 点 的 原 因 n 调 查 显 示 ， 受 访 者 喜 欢 到 上 述 消 费 场 所 的 原 因 主 要 是 因 为 品 牌 和商 品 种 类 齐 全 ， 占 到 26.1%； 其 次 吸 引 他 们 的 原 因 依 次 为 商 品 价格 便 宜 /经 常 打 折 （ 16.6%） 、 职 员 服 务 态 度 好 (10.9%)和 浏 览 商品 的 地 方 宽 敞 (10.1%)。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 最 常 去 的 唐 山 购 物 地 点 n 同 样 的 ， 在 唐山 市 购 物 场 所中 ， 家 乐 超 市亦 是 受 访 者 最常 去 的 购 物 地点 ， 占 28.5%；反 映 出 家 乐 超市 是 目 前 唐 山市 最 受 欢 迎 的商 场 。n 在 唐 山 市 ， 第二 最 常 常 到 访的 便 是 百 货 大楼 ， 占 25.7%, 受 欢 迎 程 度 仅次 于 家 乐 超 市 。再 次 为 八 方 购物 广 场 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 到 上 述 商 场 购 物 消 费 的 主 要 原 因n 调 查 反 映 出 吸引 受 访 者 到 购物 场 所 的 最 主要 原 因 是 货 品的 因 素 ， 占35.9%,在 商 品种 类 、 品 质 上占 优 的 购 物 场所 亦 可 能 更 好吸 引 消 费 者 。 n 其 次 的 原 因包 括 价 格 的因 素 （ 31.5%）以 及 地 点（ 即 交 通 ）的 因 素 (17.3%)资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 您 每 月 逛 百 货 公 司 和 超 市 的 总 消 费 额 n 调 查 显 示 ， 受 访 者 每 月 逛 百 货 公 司 和 超 市 用 于 零 售 方 面 的 消 费 额基 本 在 800元 以 下 ， 其 中 每 月 消 费 在 201 400元 的 最 高 ， 达 四 分之 一 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 店 铺 部 受 访 者 平 均 每 月 购 物 、 餐 饮 及 娱 乐 的 总 花 费 n 调 查 所 示 ， 受 访 者 每 月 用 于 购 物 、 餐 饮 和 娱 乐 的 总 花 费 有 近 一 半（ 43.6%） 在 600元 以 内 ， 说 明 唐 山 市 居 民 消 费 潜 力 仍 未 完 全 挖 掘 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 前 往 商 场 （ 或 百 货 公 司 ） 的 交 通 工 具 n 调 查 显 示 受 访 者 前 往 商 场 多 采 用 公 共 汽 车 （ 32.6%） ,其 次 骑 自 行车 （ 30.3%） 。 可 见 项 目 本 身 公 共 交 通 的 易 达 性 和 自 行 车 停 车 场将 是 消 费 者 关 注 的 因 素 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 到 达 商 场 （ 或 百 货 公 司 ） 的 时 间 n 调 查 显 示 ， 近 一 半 （ 49.5%） 受 访 者 希 望 在 5 15分 钟 到 达 目 的 商场 ； 近 90 的 受 访 者 希 望 30分 钟 内 到 达 目 的 商 场 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 对 不 同 形 式 商 业 业 态 的 喜 爱 程 度n 调 查 显 示 ， 大 型 购 物 中心 是 居 民 最 受 欢 迎 的 零售 业 态 。 占 37.1%。n 其 次 受 欢 迎 的 是 商 业 步行 街 ， 表 示 喜 欢 这 种 业态 的 受 访 者 占 27.9%. n 这 两 个 结 果 显 示 消 费 者对 大 型 购 物 中 心 和 商 业步 行 街 的 认 受 性 均 很 高 ，虽 然 目 前 唐 山 还 没 有 真正 意 义 上 的 大 型 购 物 中心 出 现 ， 但 受 访 者 已 开始 认 知 并 喜 爱 这 中 商 业新 业 态 ； 同 样 ， 由 于 唐 山 目 前 没 有 成 规 模 和 统一 规 划 的 商 业 步 行 街 ，受 访 者 对 这 种 业 态 同 样寄 予 期 望 。资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 购 物 习 惯 特 征 总 结 受 访 者 希 望 新 天 地 项 目 的 档 次 相 当 于 唐 山 市 现 有哪 个 商 场 n 调 查 显 示 ， 四 分 之 一 的 受 访 者 希 望 新 项 目 档 次 和 家 乐 相 当 ， 其 次是 八 方 购 物 广 场 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 新 项 目 必 须 包 含 的 业 态 n 在 问 及 新 商 业 项 目 必 须 有 的 业 态 是 ， 本 行 发 现 服 饰 类 （ 36 ） 和 餐 饮 类（ 30.5 ） 是 受 访 者 最 受 欢 迎 的 业 态 ； 再 次 是 休 闲 娱 乐 类 和 专 业 市 场 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 欢 迎 的 餐 饮 类 型 n 在 餐 饮 种 类 的 选 择 方 面 ， 美 食 广 场 /小 食 街 是 最 受 欢 迎 的 食 肆 类别 。 其 次 中 式 快 餐 ， 再 次 是 咖 啡 馆 /茶 艺 馆 和 美 式 快 餐 。 n 这 结 果 反 映 出 饮 食 习 惯 （ 中 菜 为 主 ） 以 及 价 格 因 素 （ 快 餐 形 式 ）是 大 部 分 消 费 者 在 选 择 食 肆 时 的 重 点 考 虑 因 素 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 欢 迎 的 娱 乐 设 施 n 在 娱 乐 设 施 选 择 方 面 ， 书 城 和 电 影 院 最 受 受 访 者 欢 迎 的 娱 乐 设 施 ，其 次 是 KTV/酒 吧 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 欢 迎 的 服 饰 类 别 n 在 服 饰 类 别 选 择 方 面 ， 服 装 和 鞋 仍 然 是 受 受 访 者 欢 迎 的 品 类 ， 其次 化 妆 品 专 门 店 也 深 受 消 费 者 青 睐 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 欢 迎 的 专 业 市 场 类 别 n 在 专 业 市 场 类 别 选 择 方 面 ， 电 器 、 电 子 数 码 产 品 和 家居 精 品 摆 设 最 受 受 访 者 欢 迎 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 欢 迎 的 家 具 类 别 n 在 家 具 类 别 选 择 方 面 ， 床 上 用 品 最 受 受 访 者 欢 迎 ； 其次 传 统 家 具 、 灯 饰 、 家 居 设 计 所 占 比 重 也 较 大 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 欢 迎 的 配 套 设 施 类 别 n 在 项 目 配 套 设 施 类 别 选 择 方 面 ， 受 访 者 对 银 行 和 自 助 银 行 金 融 服 务 设 施的 需 求 亦 甚 殷 切 ； 同 样 美 容 美 发 、 通 信 营 业 厅 和 健 身 中 心 也 较 受 欢 迎 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 不同业种和商品区位分布基本原则 业态规划方案建议 市场调研 1102亿 元 93.18亿 元 7850元 6033元 277.4亿 元 0 5 10 15 20 25 主 要 经 济 指 标 国 内 生 产 总 值 财 政 收 入 人 均 可 支 配 收 入 居 民 人 均 消 费 性 支 出 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增长 比率 （% ） 2002年唐 山主 要经 济指 标增 长数 据图 资 料 来 源 ： 2003年 唐 山 统 计 年 鉴 277.4 251.4 229 207.3 191.6 0 50 100 150 200 250 300 1998 1999 2000 2001 2002 单 位 ： 亿 元 社 会 消 费 品 零 售 总 额 资 料 来 源 ： 2002年 唐 山 统 计 年 鉴 5748 6300 6802 7333 7850 0 2000 4000 6000 8000 10000 1998 1999 2000 2001 2002 城 市 居 民 可 支 配 收 入单 位 ： 元 资 料 来 源 ： 2002年 唐 山 统 计 年 鉴 v 唐 山 地 区 是 除 北 京 外 河 北 地 区 最 具 潜 力 ， 目 前 发 展 最 为 迅 猛 的 区 域 v 东 方 家 园 、 家 世 界 等 连 锁 零 售 商 纷 纷进 驻v 商 业 中 心 区 地 位 以 形 成 多 年v 政 府 加 强 投 入 中 心 区 域 的 投 入 和 建 设带 来 利 好v 唐 山 市 区 的 商 业 将 步 入 更 加 繁 荣 的 阶段 ， 商 业 竞 争 也 会 随 之 更 加 激 烈 地 理 位 置v南 新 道 即 将 拓 宽v 本 项 目 位 于 国 防 道 和 南新 道 之 间v属 于 唐 山 发 展 比 较 成 熟 的 地 带 ， 距 离 唐 山 市 的 商 业中 心 地 带 v 临 近 大 钊 公 园 交 通 及 消 费v 区 域 内 交 通 便 捷 ， 多 路 公 共 交 通 到 达 v项 目 周 边 消 费 力 中 等 偏 上 ， 但 距 商 业 核心 中 心 仍 有 一 定 距 离 ， 消 费 人 流 需 近 一步 加 强 引 导 v从 长 远 来 看 ， 唐 山 的 不 断 发 展 以 及 本 项目 成 功 引 进 的 主 力 店 ， 整 体 消 费 氛 围 上升 是 指 日 可 待 ， 但 同 时 整 体 的 供 应 量 很大 ， 有 一 定 的 压 力 和 难 度 背 景 综 述v整 体 经 济 形 势 良 好v所 属 区 域 商 贸 环 境 优 良 ，临 近 市 区 商 业 核 心 中 心v交 通 便 利 ， 消 费 力 良 好 v竞 争 会 更 加 剧 烈v整 体 消 费 氛 围 有 待 提 升v商 业 消 费 人 流 有 待 进 一 步引 导 市场调研 唐 山 市 历 年 商 服 用 房 施 工 面 积 状 况 自 1998年 以 来 特 别 是 2000年 以 后 ，唐 山 市 商 业 用 房 供 应 呈 迅 猛 增 长态 势 。 2002年 ， 全 市 商 业 物 业 施工 面 积 36.8万 平 方 米 ， 同 比 增 长39.6%， 显 示 出 投 资 者 对 商 业 物业 的 开 发 前 景 具 十 分 信 心 。 27341 41248 159097 263823 368348 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 平 方 米 1998 1999 2000 2001 2002 唐 山 市 历 年 商 服 用 房 施 工 面 积 状 况 唐 山 市 历 年 商 服 用 房 新 开 工 和 竣 工 面 积 状 况n 新 开 工 及 竣 工 方 面 ， 2002年 新开 工 21.38万 平 方 米 ， 同 比 增 长高 达 95.97%呈 大 幅 增 长 态 势 。2000年 以 来 的 新 开 工 面 积 持 续大 幅 增 长 ， 一 方 面 说 明 了 发 展商 的 开 发 热 情 ， 另 一 方 面 也 预示 着 近 期 及 未 来 一 段 时 间 内 ，唐 山 商 业 用 房 市 场 将 保 持 较 高的 供 应 量 ， 会 为 未 来 市 场 消 化带 来 一 定 压 力 。 唐 山 市 历 年 商 服 用 房 新 开 工 和 竣 工 面 积 状 况 109097 188507338 118062 213810 219373 145487 92951 30287 3000 0 50000 100000 150000 200000 250000 1998 1999 2000 2001 2002 新 开 工 竣 工单 位 ： 平 方 米 唐 山 市 历 年 商 服 用 房 销 售 面 积 状 况唐 山 市 历 年 商 服 用 房 销 售 面 积 状 况 n 1998-2002年 ， 唐 山 市 商 服 物 业 销 售面 积 连 年 增 长 。 2002年 商 服 物 业 销售 面 积 同 比 大 幅 增 长 195.8%； 充 分显 示 商 户 及 市 民 对 商 铺 投 资 热 情 升级 。 5855 24159 49037 66584 130363 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 平 方 米 1998 1999 2000 2001 2002 53 3029 45607 15102 55705 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 平 方 米 1998 1999 2000 2001 2002 深 圳 市 历 年 商 服 用 房 空 置 面 积 状 况 自 2000年 开 始 ， 在 唐 山 市 商服 物 业 总 供 应 量 大 幅 增 加 的状 况 下 ， 商 服 市 场 空 置 量 迅速 上 升 ， 显 示 出 市 场 有 一 定压 力 ； 2001年 显 示 了 市 场 的一 定 吸 纳 能 力 ， 但 2002年 供应 量 迅 猛 上 升 令 空 置 量 再 度上 升 。 唐 山 市 历 年 商 服 用 房 空 置 面 积 状 况 市 场 数 据 结 论v 2002年 商 业 物 业 市 场 供 需 两 旺 ， 两 者 增 长 势 头 基 本 持平v 唐 山 未 来 2-3年 供 应 量 较 大 ， 市 场 承 接 有 压 力 ， 市 场 吸纳 量 需 要 时 间 v本 项 目 也 处 于 市 场 供 应 高 峰 ， 把 握 时 机 是 关 键 ， 迎 合 投资 需 求 是 基 础 市场调研 商 业 案 例 调 查商 场 名 称 总 建 筑 面 积（ 平 方 米 ） 楼 层 主 力 租 户 业 态 目 标 消 费 群 出 租 模 式百 货 大 楼 30000 共 4层 服 装 、 电 器 、 中 档 消 费 群 抽 成 联 营 为 主远 洋 城 110000 共 5层 超 市 、 百 货 中 高 档 消 费群 百 货 内 部 仍 以 抽成 联 营 为 主部 分 区 域 单 独 以 店 中 店 模 式 出 租资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 深 圳 商 铺 部 远 洋 城 销 售 简 析销 售区 域 单 价元 /M 总 价 首 期 返 租 方 式 主 力单 位 目 标 客 层 主 要 卖 点1F 6300-6400 6 . 3 - 6 . 4万 元 四 成 2.4万 元 - 2.6万 元 首 10年 8%回 报 ； 次10年 10%回 报 10平方 米使 用率50% 有 少 量 闲余 资 金 存储 的 一 般市 民 为 主 低 首 期高 回 报城 市 中 心 北 移商 户 组 合规 模 大2F 6000 6 万 元 四 成 2.4万 元 首 10年 8%回 报 ； 次10年 10%回 报 10平方 米使 用率 50% 有 少 量 闲余 资 金 存储 的 一 般市 民 为 主 商 户 组 合 包 括五 联 百 货 、 保龙 仓 超 市 、 电器 连 锁 、 新 东安 影 院 、 KFC资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 深 圳 商 铺 部 深 圳 历 年 主 要 返 租 销 售 案 例 简 析 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 深 圳 商 铺 部 案 例 名称 时 间 销 售 模 式 主 力 店 卖 点彩 福 商城 1999 年 回 报 8%/10年 回 报 期 /首 期五 成 3-5万 /主 力 单 位 5-10平方 米 /主 力 总 价 10万 元 新 一 佳 超市 新 一 佳 /地铁 /高 回 报金 世 界百 货 2000 年 回 报 8%/3年 回 报 期 一 次 性返 还 /首 期 五 成 4-7万 /主 力 单位 4-8平 方 米 /主 力 总 价 20万 友 谊 城 百货 东 门 商 圈 /友 谊 城中 港 城 2001 年 回 报 8%/10年 回 报 期 ， 一次 性 返 还 2-4年 租 金 /首 期 五成 0.6-3万 /主 力 单 位 4-8平 方米 /主 力 总 价 10万 百 佳 超 市 百 佳 /高 回报鸿 洲 购物 中 心 2002 年 回 报 7%/15年 回 报 期 ， 一 次 性 返 还 2年 租 金 /首 期 四 成1-3万 /主 力 单 位 4-8平 方 米 /主力 总 价 7-10万 沃 尔 玛 超市 沃 尔 玛 /南头 商 圈太 古 广场 2003 年 回 报 10%/10年 回 报 期 ， 一次 性 返 还 2-4年 租 金 /首 期 四成 0.6 -3万 /主 力 单 位 4-8平 方米 /主 力 总 价 5-8万 好 百 年 家居 高 回 报 /好百 年 市场调研 投 资 者 调 查 受 访 者 特 征n 中 青 年 人 士 为 主n 接 受 过 中 等 教 育n 工 薪 阶 层 和 个 体 户 为 主n 个 人 平 均 收 入 以 中 低 收 入 水 平 （ 月 收 入 2500元以 下 ） 为 主 受 访 者 主 要 的 投 资 渠 道 n 调 查 显 示 ， 目 前 居 民 只 要 的 投 资 渠 道 仍 以 储 蓄 为 主 ， 占 56.7%;其次 倾 向 于 实 业 投 资 ； 再 次 为 房 地 产 和 证 券 市 场 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 居 民 投 资 房 地 产 的 意 向 n 调 查 显 示 ， 唐 山 本 地 居 民 投资 房 地 产 的 意 向 并 不 强 烈 ，只 有 15.3%有 投 资 意 向 ； 表 示没 有 投 资 房 地 产 意 向 的 本 地居 民 占 有 较 大 比 例 ， 占 55.8%。n 调 查 显 示 ， 外 地 居 民 中 较 大比 例 有 投 资 房 地 产 的 意 向 ，占 37.7%;也 有 近 3成 的 外 地 居民 考 虑 投 资 唐 山 房 地 产 。 n 从 以 上 两 图 可 知 ， 外 地 居 民投 资 唐 山 房 地 产 的 意 向 高 于本 地 居 民 。 15.30%55.80%28.90% 有没 有考 虑 中本 地 居 民 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部37.70% 33% 29.30% 有 没 有 考 虑 中 外 地 居 民 受 访 者 选 择 投 资 的 房 地 产 项 目 n 图 27所 示 ， 受 访 者 在 选 择 投 资 房 地 产 项 目 时 ， 近 半 数 （ 47.3%） 选 择 投资 商 铺 ； 有 41.9%的 受 访 者 选 择 投 资 住 宅 为 投 资 项 目 ； 选 择 写 字 楼 的 相对 很 少 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 收 集 房 地 产 相 关 信 息 的 渠 道 n 调 查 显 示 受 访 者 获 得 房 地 产 相 关 信 息 的 主 要 渠 道 是 房 地 产 资 讯（ 26.8%） 、 电 视 媒 体 （ 22.5%） 、 朋 友 介 绍 （ 19.9%） 和 报 纸（ 18.9%） 。 n 值 得 关 注 的 是 通 过 朋 友 介 绍 和 报 纸 获 得 房 地 产 信 息 的 比 例 相 当 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 目 前 拥 有 商 铺 物 业 情 况 n 调 查 显 示 ， 受 访 者 有 14.6%目 前 拥 有 自 己 的 商 铺 。资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 愿 意 购 买 /租 赁 的 商 铺 类 型 n 调 查 显 示 ， 在 受 访 者 愿 意 购 买 /租 赁 的 商 铺 类 型 选 择 上 ， 临 街 商 铺仍 然 是 受 访 者 的 首 选 ， 愿 意 购 买 /租 赁 临 街 商 铺 的 占 45.6%;其 次 是大 型 商 场 内 铺 ， 占 35.4%. 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 愿 意 购 买 /租 赁 的 大 型 商 场 商 铺 的 楼 层 n 调 查 显 示 ， 大 型 商 场 首 层 依 然 是 受 访 者 购 买 /租 赁 大 型 商 场 商 铺 的首 选 ， 占 52.2%;其 次 是 二 层 ， 占 33.7%.n 对 于 地 下 一 层 的 商 铺 ， 受 访 者 购 买 /租 赁 的 意 愿 不 强 烈 ， 占 6.9%.资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 愿 意 购 买 /租 赁 的 商 铺 建 筑 面 积 n 调 查 显 示 ， 对 于 购 买 /租 赁 商 铺 的 建 筑 面 积 ， 20 50平 方 米 的 商 铺最 受 受 访 者 欢 迎 ， 占 34.3%;其 次 有 31.1%的 受 访 者 选 择 50 100平 方 米 的 商 铺 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 租 铺 愿 意 承 受 的 租 金 (元 /月 ) n 调 查 显 示 ， 对 于 租 铺 愿 意 承 担 的 租 金 ， 有 一 半 （ 50.4%） 的 受 访 者 接 受10000元 以 内 的 租 金 ； 另 外 有 3成 受 访 者 接 受 10000 15000元 的 租 金 ；另 外 有 14.6%的 受 访 者 能 够 承 受 15000 20000元 的 租 金 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 购 买 商 铺 愿 意 投 资 的 金 额 (元 ) n 调 查 显 示 ， 对 于 购 买 商 铺 愿 意 承 受 的 投 资 金 额 ， 有 38.8%的 受 访 者 接受 10万 元 以 内 的 投 资 金 额 ； 另 外 有 34.6%的 受 访 者 接 受 10万 20万 元的 投 资 金 额 ； 另 外 有 21.7%的 受 访 者 能 够 承 受 20万 -50万 元 的 投 资 金额 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 投 资 （ 购 买 ） 商 铺 的 方 式 n 对 于 投 资 （ 购 买 ） 商 铺 的 方 式 ， 调 查 显 示 ， 有 一 半 以 上 （ 56.7%）的 受 访 者 希 望 分 期 付 款 的 方 式 ； 其 次 是 银 行 按 揭 付 款 （ 23.5%）和 一 次 性 付 款 (19.7%)。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 银 行 按 揭 愿 意 承 担 的 月 供 款 （ 以 十 年 期 计 ） n 对 于 银 行 按 揭 购 买 商 铺 的 月 供 款 ， 调 查 所 示 ， 受 访 者 中 35.2%愿意 承 受 1000 2000元 的 月 供 款 ； 其 次 是 30.8%的 受 访 者 接 受 1000元 以 下 的 月 供 款 ； 再 次 24.2%的 受 访 者 接 受 2000 5000元 的 月 供款 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 购 买 商 铺 满 意 的 每 年 最 低 投 资 回 报 率 n 调 查 显 示 ， 对 于 购 买 商 铺 满 意 的 每 年 最 低 投 资 回 报 率 ， 31.9%的受 访 者 期 望 在 8 10 之 间 ； 26.6%的 收 方 者 期 望 在 10 12 之 间 ； 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 受 访 者 购 买 商 铺 的 目 的 n 调 查 显 示 ， 对 于 购 买 商 铺 的 目 的 ， 有 7成 的 受 访 者 用 于 自 用 ；3成 的 受 访 者 用 于 出 租 。 n 受 访 者 自 主 创 业 经 营 的 意 愿 强 烈 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 购 买 /租 赁 商 铺 的 经 营 方 向 n 调 查 显 示 ， 对 于 购 买 /租 赁 商 铺 的 受 访 者 ， 其 主 要 的 经 营 方 向 依 次为 服 装 鞋 帽 （ 24.4%） 、 餐 饮 (18.3%)、 精 品 化 妆 品 (13.7%)、 电子 电 器 (11.7%)、 通 讯 器 材 (9.7%)、 文 化 /音 像 制 品 (9.2%)。24.40%18.30%11.70%9.70%13.70%3%9.20%6.80%3.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00% 服 装 鞋 帽餐 饮电 子 电 器通 讯 器 材精 品 、 化 妆 品珠 宝 首 饰文化 /音 像 制品杂 货 、 副 食 品其 他资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 购 买 /租 赁 商 铺 时 最 看 重 的 要 素 n 对 于 受 访 者 购 买 /租 赁 商 铺 时 最 看 重 的 要 素 ， 调 查 显 示 ， 主 要 集中 在 商 铺 的 位 置 （ 23.3%） 、 发 展 潜 力 (22.4%)和 周 边 的 消 费 能 力(22.2%)三 方 面 。 n 对 于 价 格 因 素 ， 调 查 显 示 受 访 者 的 关 注 程 度 要 低 于 以 上 三 方 面 。资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 图 41： 投 资 商 铺 时 考 虑 的 最 重 要 因 素（ 各 项 打 分 ， 1-5分 ， 5分 为 最 重 要 ， 依 次 递 减 ） n 调 查 显 示 ， 对 于 投 资 商 铺 考 虑 的 各 项 因 素 中 ， 受 访 者 最 关 注 的 还是 商 铺 的 升 值 潜 力 ， 其 次 是 发 展 商 实 力 和 每 年 回 报 ； 再 次 为 投 资保 障 和 价 格 因 素 。 资 料 来 源 ： 戴 德 梁 行 商 铺 部 投 资 习 惯 重 点 总 结 投 资 习 惯 重 点 总 结 市场调研 地 理 位 置 与 交 通 项 目 组 成 商 贸 环 境 及 辐 射 商 圈v 项 目 优 势 项 目 劣 势 项 目 机 会 项 目 威 胁 综 合 评 述