房地产企业存货

项目四 房地产企业存货的核算 了解存货的概念、理解其内容及成本构成 掌握材料核算的方法 理解并掌握出租房和周转房的核算 掌握期末存货的计价 主要 内容 第一节 存货概述 一、存货的确认 存货同时满足下列条件 的，才能予以确认： 凡在盘存日，法定所 有权属于企业的一切 物品，都视为存货处 理 存货是什么？ 企业在开发经营过 程中为销售或耗用而 储存的各种有形资产 第四章 存 货 存货的分类 存货分类 设备 材料 开发产品 低值易耗品 在建开发产品 周转房 出租开发产品 第四章 存 货 二、存货的盘存 （一）永续盘存制（ Perpetual Inventory Systems） 期初存货 结存数 本期存货 增加数 本期存货 减少数 = 期末存货 结存数 上期转入 平时在账面记录中反映 平时在账面记录中反映 期末实地盘点的结果 核 对 （二）定期盘存制（实地盘存） 期初存货 结存数 本期存货 增加数 本期存货 减少数 期末存货 结存数 = 上期转入 平时在账面记录中反映 期末实地盘点的结果 两种盘存制度的优缺点？ 三、存货成本的计价方法 存货应当按照成本进行初始计 量 存货的采购成本，包括购买价款、相 关税费、运输费、装卸费、保险费以 及其他可归属于存货采购成本的费用。 存货的加工成本，包括直接人工以 及按照一定方法分配的制造费用。 存货的其他成本，是指除采购成本、 加工成本以外的，使存货达到目前 场所和状态所发生的其他支出。 第四章 存 货 1、存货的取得 取得方式 入账价值 外购存货 购货价格 +运杂费 +相关税费 (税费、汇差、保管 费 ) 自制存货 直接材料 +直接人工 +制造费用 委托外单位加工的 存货 加工过程中耗用的原材料和半成品成本 +加工费 +往返运杂费 +相关税费 投资者投入的存货 合同或协议价、评估价 盘盈的存货 实际成本（存在同类存货）或者市场价值 接受捐赠的存货 发票单据价格 +企业承担的相关税费（能取得相 关单据的）；同类存货的市场价值 +企业承担的 相关税费 (不能取得相关单据的 )。 以物易物的存货 2、存货发出的计价 (1) 思考 :既然准则规定存货按照实际成本计价 ,为 什么还会出现这些不同方法 ? 个别计价法 加权平均法 移动加权平均法 先进先出法（ FIFO） 后进先出法（ LIFO） 毛利率法 零售价法（商品进销差价） 个别计价法。 计算公式： 每次（批）发出存货成本该次（批）存货发出 数量 该次（批）存货实际收入的单位成本 第四章 存 货 2、存货发出的计价 现举例说明 : 假设某企业采购和使用 A材料的资料如下 :1月 1日 材料余额为 200件 ,单价为 50元 /件 ;1月 10日 ,购进 800件 ,单价为 60元 ;1月 11日 ,生产领用 600件 ;1月 18日 ,购进 500件 ,单价为 70元 ;1月 20日 ,生产领用 了 800件 ;1月 23日 ,又购入了 100件 ,单价为 80元 . 要求 :分别用先进先出法 ,后进先出法 ,加权平均法 和移动加权平均法计算 A材料本月发出成本和期 末存货成本。 存货发出的计价 -先进先出法 (期初 )10000+(购入 )91000=101000=(领用 )86000+(期末 )15000 项目 进 出 存 1.1期初 (200) 200*50=10000 1.10购入 (800) 800*60=48000 10000+48000=5800 0 1.11领用 (600) 200*50+400*60=34 000 400*60=24000 1.18购入 (500) 500*70=35000 24000+35000=5900 0 1.20领用 (800) 400*60+400*70=52 000 100*70=7000 1.23购入 (100) 100*80=8000 7000+8000=15000 1.31期末 (200) 15000 合计 91000 86000 - 存货发出的计价 -后进先出法 项目 进 出 存 1.1期初 (200) 200*50=10000 1.10购入 (800) 800*60=48000 10000+48000=58000 1.11领用 (600) 600*60=36000 200*50+200*60=22000 1.18购入 (500) 500*70=35000 22000+35000=57000 1.20领用 (800) 500*70+200*60+ 100*50=52000 100*50=5000 1.23购入 (100) 100*80=8000 5000+8000=13000 1.31期末 (200) 13000 合计 91000 88000 - (期初 )10000+(购入 )91000=101000=(领用 )88000+(期末 )13000 存货发出的计价 -加权平均法 期末计算的加权平均单价 =(期初存货成本 +本期购 入存货成本 )/(期初存货数量 +购入存货的数量 ) 发出存货成本 =发出存货数量 *加权平均单价 期末存货成本 =期末存货数量 *加权平均单价 本例中 : 加权平均单价 =101000/1600=63.125元 /件 发出存货成本 =63.125*1400=88375元 期末存货成本 =63.125*200=12625元 (期初 )10000+(购入 )91000=101000=(领用 )88375+(期 末 )12625 存货发出的计价 -移动 加权平均法 项目 进 移动加权平均单 价 出 存 1.1期初 (200) 200*50=10000 1.10购入 (800) 800*60 =48000 10000+48000=58000 1.11领用 (600) (10000+48000) /(200+800)=58 600*58=348 00 400*58=23200 1.18购入 (500) 500*70 =35000 23200+35000=58200 1.20领用 (800) 58200/(500+40 0)=64.67 800*64.67=5 1733 100*64.67=6467 1.23购入 (100) 100*80 =8000 6467+8000=14467 1.31期末 (200) 14467 合计 91000 86533 - (期初 )10000+(购入 )91000=101000=(领用 )86533+(期末 )14467 习题 日期 收入 支出 结存 1月 1日 300*2=600 1月 4日购货 200*2.2 10日发货 400 20日购货 300*2.3 28日发货 200 30日购货 200*2.5 用先进先出法、移动加权平均法计算存货成本 第二节 材料核算 一、按实际成本计价的核算 原材料 第四章 存 货 1、外购材料的总分类核算 成本的组成 （ 1）买价。 （ 2）运杂费。 （ 3）运输途中的合理损耗。 （ 4）入库前的挑选整理费用。 （ 5）购入材料负担的税费和其他费用 第四章 存 货 2 外购材料的核算 企业采购材料时，采购地点、结算方式等因素的不 同，常会导致材料入库和付款时间不一致。因此 账务处理方法也不一样。 （ 1）付款同时收料 （ 2）付款在先，收料在后 （ 3）收料在先，付款在后（材料已收到，凭证到达 但未付款；材料收到单结算凭证未到） （ 4）预付货款，收料后再结算 例 题 第四章 存 货 某企业购入一批钢材，价款 10000元，对方 垫付运费 300元，货款和运费通过银行存款支 付，钢材尚未入库，根据银行结算凭证和运 费单作会计分录；货物验收入库后相应会计 分录。 付款同时收货 某企业购入钢材一批，买价 5000元，供货单 位发货时垫付运费 200元，共计 6200元，货 款和运费通过银行支付，材料验收入库。应 作的会计分录为： 某企业购进钢板，价款 20000元， 对方垫付运费 400元收到结算凭证， 材料验收入库。因存款不足尚未付 款，作会计分录；待以后支付材料 款项时，作会计分录；若对方同意 延期付款，开出并承兑商业汇票抵 付账款时应作会计分录？ 材料已收到，结算凭证未到 几天内可以收到结算凭证，可以先暂不做 会计分录，待结算凭证送达，支付款项后 编制付款并收料的记账凭证。如遇到月末 结算时仍未到达，为了如实反映企业月末 资产的结存情况和负债情况，对这批材料 可先按合同价格或计划价格暂估入账，通 过”应付账款 暂估应付账款”账户来 处理，下个月初作红字冲销，收到结算凭 证时，按实际价格进行结算。 例题 某企业购入一批材料，根据货站通知办理 提货手续，并验收入库，月末结算凭证仍 未到达，按合同价款 5000元暂估入账，请做 相应会计处理。 预付货款，收料再结算例题 某房地产企业购进一批原料，货款 40000元， 按合同规定预付货款 10000元，收到货物后 将余款补齐，请作相应的会计分录。 2、采购保管费的归集和分配 采购保管费账户用来核算企业为采购、验 收保管和收发物资所发生的各项费用，借 方登记发生的各项采购保管费，贷方登记 分配记入物资采购成本的采购保管费 . 采购保管费实际分配率 =本月实际发生的采 购保管费 /本月购入材料物资的买价和运杂 费 *100% 例题 归集 本月采购保管部门发生如下费用，应付职工 薪酬，工资 15000元 ，福利费用 2100元，固 定资产折旧 5000元，摊销维修费用 1000元， 领用消耗性材料 500元，用银行存款支付办公 费、差旅费 6400元，作出相关会计分录。 保管费分配 本月发生的采购保管费为 30000元，若本月 购进的材料物资的买价和运杂费 1200000元， 其中购进钢材的买价和运杂费为 240000元， 则钢材分摊的采购保管费为多少，相应会计 分录。 3、材料发出的总分类核算 企业日常经营过程中，材料领发业务频繁， 应随时进行登记。并编制“发料材料汇总 表”，并对材料收发和库存数量金额等进 行数量核算和价值核算，可以采用一套账 或两套账的核算方式。 材料发出的账务处理原则 如属生产部门生产产品领用 ， 则计入相 应产品的成本；如属生产车间的一般领 用 ， 则计入 “ 制造费用 ” ；如属管理部 门领用 ， 则计入 “ 管理费用 ” 。 如属销 售部门领用 ， 则计入 “ 销售费用 ” 。 等 等 。 材料发出 账务处理实例 例：本月领用材 料一批，其中， 生产甲产品领用 1000元，生产乙 产品领用 500元， 车间管理部门领 用 200元，管理部 门领用 300元。 借：生产成本 甲产品 1000 乙产品 500 制造费用 200 管理费用 300 贷：原材料 2000 三、原材料按计划成本计价的核 算 （ 一 ） 材料成本差异的计算 1、 材料成本差异材料实际成本材料计划成本 差异 0， 为超支差；差异 0， 为节约差 2、 材料成本差异率 (月初结存材料成本差异额本期收入材料成本差异额 ) (月初结存材料计划成本本月收入材料计划成本 ) 3、发出材料应分摊的成本差异发出材料计划成 本 差异率 材料成本差异计算实例 例：本月初结存甲材 料 500kg，计划单价 20 元，材料成本差异 1000元，本月共购入 甲材料 1500kg，实际 成本 27000元，计划成 本 30000元，本月发出 甲材料 500kg，计算材 料成本差异率及发出 材料应分摊的成本差 异额。 差异率 1000（ 27000-30000） （ 10000 30000） -0.05 发出材料应分摊的成本差异 500 20 （ -0.05） -500 （元） （二）核算使用的主要账户 1、 “ 原材料 ” 账户：资产类账户；只登记计 划成本 ， 不记实际成本 。 2、 “ 物质采购 ” 账户：核算外购材料的实际 成本与计划成本 ， 并借以计算材料成本差异 。 3、“材料成本差异”账户：用于核算材料成 本差异的发生、分摊和结存情况。属于资产 类的调整账户。 （三）主要账务处理 1、 差异的形成 采购业务发生取得相关凭证时 ， 借：物资采购 （ 实际成本 ） 应交税费应交增值税 （ 进项税额 ） 贷：银行存款 材料入库时 ， 借：原材料 （ 计划成本 ） 贷：物资采购（计划成本） 月末结转差异时 ， 借：材料成本差异 （ 超支 ） 或借：材料 采购 贷： 材料 采购 贷： 材料成本差 异（ 节约 ） 企业从 1月发生如下经济业务 3日企业购入一批钢材，买价为 6000元， 供货方垫付 200元运杂费，货款和运杂费 通过银行存款支付，材料验收入库，计划 成本 6000元。 5日，企业购进钢材一批，买价 10000元， 对方垫付运杂费 300元，货款以银行存款 支付，钢材尚未入库，计划成本 11000元， 数日后验收入库 10日，企业购进一批钢材，货款 20000元， 对方垫付运杂费 400元收到结算凭证，材 料已经验收入库，计划成本 20000元， 15 日支付货款。 月末，对本期材料成本差异进行相应的 结转 2、 差异的形成和分配 为了核算各类材料的实际成本和计划成 本和材料成本差异 ， 企业应设置物资采购 明细账和材料成本差异明细账分别用来核 算各类材料实际成本 、 计划成本和形成的 材料成本差异；实际成本与计划成本之间 的差额及差异率 。 差异分配的账务处理 借：生产成本 （ 节约差用红字 ） 管理费用等 （ 节约差用红字 ） 开发成本 贷：材料成本差异（节约差用红字） 采购保管费的归集和分配 采购保管费计划分配率 =全年计划采购保 管费 /全年计划采购物资的买价和运杂费 *100% 某项材料物资应负担的采购保管费 =某项 材料物资买价和运杂费 *计划分配率 按计划分配率分配的采购保管费与实际 发生的采购保管费的差额平时可以保留 在采购保管费账户中不结转 ,在编制资产 负债表时列入“待摊费用”账户。如为 贷方余额可以抵减待摊费用，年度终了， 应将差额全部计入物资采购成本，调整 本年度购入材料的实际成本。 第三节 出租房和周转房的核算 一、内涵 出租房：房地产企业开发完成的用于出租经 营的房屋。 周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用， 产权归企业所有的各种房屋 都可以根据需要用于出售，所以视为企业存 货处理 为核算出租房和周转房的实际成本，企 业应设置“出租开发产品”和“周转房”总 分类账户，出租开发产品账户下设置“出租 产品”“出租产品摊销”两个账户；“周转 房”账户下设置“在用周转房”和“周转房 摊销”两个二级账户。 出租房、周转房的核算 1、出租房周转房增加的核算 企业应于周转房竣工验收或投入使用 时，按其实际成本，借记“出租开发产 品 -出租产品”或“周转房 在用周 转房”账户，贷记“开发产品”、“开 发成本”等账户。 例题 企业开发完成 A栋商品房用于出租，实际 成本 2000000元， B栋商品房在尚未出售 之前用于安置拆迁居民周转使用，实际 成本 800000元，已办理出租协议和投入 使用手续 出租房的摊销 出租房是以盈利为目的，其摊销金额应 该计入经营成本。 借：主营业务成本 贷：出租开发产品 出租产品摊销 周转房的摊销的核算 周转房在周转使用过程中要发生损耗，其损 耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周 转房并非以盈利为目的，因而其每期的摊销额 不能计人到“主营业务成本”中，只能由入住 的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担。 周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原 理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提 的月摊销额，借记“开发成本”或“开发间接 费用”等账户，贷记“周转房 周转房摊销” 账户。 企业按月提出租房摊销额 1000元， 周转房摊销额 900元 借：主营业务成本 1000 开发间接费用 900 贷：出租开发产品 出租产品摊销 1000 周转房 周转房摊销 900 3、出租房、周转房修理的核算 数额小的修理费，可直接计人有关的开发 产品成本，数额较大的修理费，可先通过“待 摊费用”核算，并分次摊销计入有关开发产品 成本。企业根据实际情况经常会改变周转房用 途，将其作价对外销售，在销售前，企业往往 对周转房进行恢复性修缮；所支付的修缮费用， 与一般修理费一样，计入有关开发产品成本。 例题 用 银行存款支付出租房修理费 1000元， 计入当月成本，支付周转房修理费 6000 元，计入开发间接费用 4、出租房周转房销售的核算 取得销售收入时 ， 借记 “银行存款”、 “应收账款”等账户， 贷记“主营业务收入 商品房销售”账户； 结转销售成本时 ，应按周转房摊余 价值，借记“主营业务成本 商 品房销售”账户，按累计已提摊销 价值，借记“出租开发产品 出 租产品摊销”或“周转房 周转 房摊销”账户，按周转房原始价值， 贷记“出租开发产品 出租产品” 或“周转房 在用周转房”账户。 例题 将 C栋周转房作为商品房对外销售，售价 500000元，原价 450000元，累计摊销额为 50000元，价款尚未收到。 第四章 存 货 第四节 其他物资的核算 一、 委 托 加 工 物 资 概念 计价 账务处理 计价 1、 加工中实际耗用物资的实际成本 2、 支付的加工费用 3、 支付的税金 委托加工物资的核算 账户设置 设置账户：“委托加工物资”账户 账务处理 （ 1） 发出加工物资时 借：委托加工物资 贷：原材料 发生材料成本差异 借：委托加工物资 贷：材料成本差异 （ 2） 发生运费时 借：委托加工物资 应交税费 应交增值税 （ 进 项税额 ） 贷：银行存款 应付账款等 （ 3） 收回加工物资时 借：原材料 材料成本差异 贷：委托加工物资 例题 某企业委托外单位加工一批材料，现已加工完 毕并验收入库，实际耗用材料 20000元，支 付加工费及相关税费 5850元，往返运杂费 2000元，出库材料计划成本 19000元和 26000元。 发出材料时 支付相关杂费时 收回 二 低值易耗品 （一）低值易耗品特点 低值易耗品是指单位价值 较低或使用年限较短，不能 作为固定资产的各种用品物品 第四章 存 货 （ 二）低值易耗品的会计处理 1.采购、自制、委托外单位加工完成并已验收入库的低值 易耗品、企业接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得 的低值易耗品、非货币性交易取得的低值易耗品等，以及 低值易耗品的清查盘点，比照“原材料”账户的相关规定 进 行会计处理。 2.低值易耗品发出到报废的核算，应 根据低值易耗品的实际情况采用一次 摊销法和五五摊销法对领用的低值易 耗品和包装物进行摊销 。 第四章 存 货 一次摊销法 低值易耗品摊销方法 不用介绍了吧？ 五五 摊销 法 第四章 存 货 一次摊销 领用时： 借：管理费用、开发间接费用 贷：低值易耗品 低值易耗品报废回收的残余价值，作为当月低值 易耗品摊销额的减少，冲减有关成本费用 借：原材料 贷：管理费用、开发间接费用 第四章 存 货 例题 某房地产企业开发现场为开发产品领用工 具一批，计划成本为 1800元，材料成本差 异率为 3%，采用一次摊销法 五五摊销法 领用时： 借：低值易耗品 在用低值易耗品 贷：低值易耗品 在库低值易耗品 摊销 50%的价值 借：管理费用、开发间接费用 贷：低值易耗品 低值易耗品摊销 收回时： 借 :原材料、管理费用 /开发间接费用（价格 50%-残值） 贷：低值易耗品 低值易耗品摊销 同时冲销：借；低值易耗品 低值易耗品摊销 贷：低值易耗品 在用低值易耗品 若存在成本差异 借：管理费用、开发间接费用 贷 :材料成本差异 例题 某企业采用五五摊销法核算低值易耗品，本月 管理部门领用工具一件，计划成本 2000元， 成本差异 100元。 分期摊销法 领用时： 借：周转材料 再用 贷：周转材料 在库 摊销时 借：管理费用、开发间接费用 贷：周转材料 -摊销 收回残值 借：原材料 贷：管理费用、开发间接费用 例题 某房地产企业为开发产品领用一批工具， 实际成本为 20000元，估计使用 10个月， 报销残值为 1000元入库 第五节 存货清查的核算 一、存货清查 （一）定期盘存制 定期盘存制，指通过定期实地盘点确定期末存货结存数量， 并计算存货耗用数量的一种方法。其特点是： 1平时账面上只记录存货收入的数量与金额，而不记录存 货发出的数量与金额； 2定期对存货数量进行实地盘点，以确定期末存货的结存 数额； 3各个期间存货发出的数额通过以下公式倒轧出来： 本期发出存货期初存货 +本期购入存货 期末存货 第四章 存 货 （二）永续盘存制 永续盘存制，指对每一笔存货收入与发出业务，都要根据原 始凭证逐笔登记存货明细账，并随时结出账面结存数额。其 特征是： 1平时账面上既记录存货收入的数量与金额，又记录存货 发出的数量与金额 2严格的永续盘存制期末不进行盘点，期末存货结存数额 通过以下公式算出： 期末存货期初存货十本期购入存货 本期发出存货 第四章 存 货 二、存货盘盈盘亏的核算 盘盈的各种存货，应 当冲减当期管理费用 清查盘点发现盘盈、盘亏、毁损的存货，按照实际成 本（或估计价值）或计划成本，先记入“待处理财产损 溢”科目，于期末前查明原因，并根据企业的管理权 限，经股东大会或董事会，或经理（厂长）会议或类 似机构批准，同时报税务部门核批后，在期末结账 前处理完毕。 盘盈的各种存货，应当冲减当期管 理费用；盘亏或毁损的存货，在减 去过失人或者保险公司等赔款和残 料价值之后，计入当期管理费用； 由于自然灾害所造成的存货盘亏或 毁损，计入当期的营业外支出。 第四章 存 货 存货期末计价的核算 存货期末计价的原则 以成本与可变现净值孰低计量 （中国、国际会 计准则采用此计量原则 ） 以成本与市价孰低计量 （美国、加拿大、中国 台湾采用此计量原则。 其他计量 第四章 存 货 存货期末计价 成本与可变现净值孰低法 （一）成本与可变现净值孰低法含义 成本与可变现净值孰低法是指对期末存货按照成本与可变现 净值两者中较低者计价的方法。“成本”是指存货的历史成 本；可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去 至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税 费后的金额，它表现为存货的预计未来净现金流量，而不是 指存货的现行售价或合同价。 可变现净值 =存货的估计售价 至 完工时估计将要发生的成本 估计 的销售费用 估计的相关税费 第四章 存 货 表明存货的可变现净值 低于成本的情形 1该存货的市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无 回升的希望； 2企业使用该项原材料生产的产品的成本大于产品的销 售价格； 3企业因产品更新换代，原有库存原材料已不适应新产 品的需要，而该原材料的市场价格又低于其账面成本； 4因企业所提供的商品或劳务过时或消费者偏好改变而 使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌； 5其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。 第四章 存 货 期末存货跌价准备的计提 存货 跌价 准备 的计 提方 法 单项比较法 分类比较法 总额比较法 对存货中每一种存货的成本和可变 现净值逐项进行比较，每项存货均 较低者来确定存货的期末成本。 指按存货类别的成本与可变现净 值进行比较，每类存货取其较低 者来确定存货的期末成本。 指按全部存货的总成本与可变现净 值总额进行比较，以较低者作为期 末全部存货的成本。 第四章 存 货 （二）成本与可变现净值孰低法的 账务处理 如果期末存货的可变现净值低于成本，应在当期确 认存货跌价损失，并进行有关的账务处 理，具体账 务处理方法是：每一会计期末，比较成本与可变现 净值，计算出应计提的准备，然后和“存货跌价准 备”账户的余额进行比较，若应提数大于已提数， 则补提差额，借记“资产减值损失 存货跌价损 失”账户，贷记“存货跌价准备”账户；反之，应 冲销部分已提数，恢复到原账面价值为限，本账户 余额以零为限，会计分录与上述分录相反。 第四章 存 货