方地块区域市场报告

四方区域房地产市场报告 谨呈：世茂地产 地块本体分析 目录： 区域概况 区域微观市场分析 区域内竞争格局 主要竞品分析 地块本体分析 区域概况 区域微观市场分析 区域内竞争格局 主要竞品分析 地处青岛四方区西部成熟区域，紧邻瑞昌路和杭州路，距海云庵商圈 1.5KM，距欢乐滨海城 2.5KM， 未来发展潜力巨大，是当前房地产开发的理想选择之地 地块位于四方区老城区，属于传统的老工业 区， 目前正处在改造升级之中； 地块区位条件较好，距台东商圈约 4KM，距 青岛市政府约 6KM，距建设中癿四方重点项 目“欢乐滨海城”仅 2.5KM； 项目紧邻青岛城市主干道 瑞昌路，西接 环湾大道、跨海大桥。 台东 商圈 新都心 水清沟 商圈 欢乐滨海城 本案 青岛市政府 市北 CBD 6KM 2.5KM 3KM 3KM 4KM 4KM 海云庵 商圈 瑞 昌 路 地块区位 本案 项目位于瑞昌路、杭州路交界处，紧临两处十字路口，整体形象一般，地块价值沿杭州路和瑞昌路往 北递减 瑞昌路三角地块 灯具窗帘市场 杭州花园 青岛微电机厂 德仁医院 待拆迁厂房 地块四至 本案 紧临城市主干道瑞昌路，可达胶州湾高速、跨海大桥、市区各地等。瑞昌路的拓宽改造有望年内启劢， 地处地铁 M1和 M5号线换乘站，未来交通条件优越 地块南侧为城市主干 道瑞昌路，通过此道 路，向西可达胶州湾 高速，直通跨海大桥， 去往城阳、胶州等地。 向东可达山东路、重 庆路等，可达市区各 地； M1线为中山路 城 阳，线路自中山路起 经台东、铁路青岛北 站、流亭机场，到达 城阳。 M5线为大麦 岛 渥岛，两条线路 在地块东南侧交汇， 设立站点瑞昌路。 M5 M1 市南区 崂山区 李沧区 长途汽车站 瑞昌路 跨海大桥 轮渡 青岛港 海底隧道 至崂山 本案 市北区 至 市 北 、 市 南 本案 交通条件 紧临城市主干道，三面临街；周边道路以杭州路的商业价值最高，其次为瑞昌路；附近有五个公交站 点，约十几条公交线路可通往市区各地，通达性好 金华路：双向四车道 瑞昌路：双向四车道 杭州路：双向六车道 人民路：双向四车道 交通条件 本案 项目周边生活氛围较成熟，但配套尚不完善，幵且品质较低，以中低消费为主；区域内缺乏大型超市， 仅有青岛、工商、中国三家银行，配套仍需完善改进 商超： 家家悦超市、天 一方农产品超市、农贸 市场等； 教育： 小天童幼儿园、 电厂幼儿园、启明星幼 儿园、小石头幼儿园、 杭州路小学、嘉定路小 学、十七中、四十四中， 均为非重点学校； 银行： 青岛银行、工商 银行、中国银行；另有 招行、农行、共业等自 劣银行； 医疗： 德仁医院、消防 医院、恒博医院、医保 城、百草厅、海王星辰、 百姓阳光大药房等； 宾馆： 鸿宇凯商务酒店、 消防宾馆、金瑞宾馆、 7天假日、锦江之星、 如家酒店。 天一方农产品超市 消防医院 窗帘灯具市场 第十七中学 德仁医院 医保城 百草厅 丰硕堂 7天假日酒店 锦江之星 如家酒店 小石头幼儿园 第四十四中学 恒博医院 嘉定路小学 青岛银行 金瑞宾馆 消防宾馆 工商银行 杭州路小学 家家悦超市 中国银行 农贸市场 电厂幼儿园 小天童幼儿园 百姓阳光大药房 鸿宇凯商务酒店 小肥羊酒店 鱼王府酒楼 文 文 文 文 文 文 文 紫丁香饭店 周边配套 本 案 地块位于四方老工业区，区域成熟，是“环湾保护、拥湾发展 ” 的重点区 域，发展前景良好； 地块处瑞昌路、杭州路交汇、跨海大桥、环湾大道，交通便利，通达性较 好； 地块周边将是四方区的重点改造区域，地块周边多为待开发地块，成片开 发将大大提升区域品质和价值。 小结： 地块本体分析 区域概况 区域微观市场分析 区域内竞争格局 主要竞品分析 “环湾保护、拥湾发展” ，谋划“一带、五区、多支撑点”的蓝色经济区建设发展总体格局，全域 统筹，三城联劢推劢青岛一体化发展，构建大青岛格局 青岛市确立了 “依托主城、拥 湾发展、组团布局、轴向辐射” 癿空间发展战略，十二五规划 提出全域统筹，三城联劢，推 劢青岛一体化发展； “十二五”规划， 打造环湾型 城市框架， 构筑 “一带、五区、 多支撑点”的蓝色经济总体空 间布局。 东海岸现代 服务业区 鳌山海洋科技创新 及产业发展示范区 西海岸经济区 董家口港区 及临港产业区 蓝色经济聚集带 高新区胶州湾 北部园区 区域概况 跨海大桥： 横跨胶州湾， 连通青岛、黄岛和红岛癿主 城区； 海底隧道： 黄岛、薛家岛 至青岛团岛； 青岛地铁： 兯规划 M1- M8八条线路， M3线预计 2014年建成通车； 高速公路： 青兮、青银、 沈海、青新和荣乌等 12条 高速公路，县域实现高速公 路互通； 三横四纵： 三纵”为环胶 州湾高速公路及其延长线， 重庆路快速路，青银高速公 路市区段；“四横”分别为 东西快速路、杭州支路 -鞍 山路快速路、海湾大桥青岛 端接线、仙山路快速路。 跨海大桥、海底隧道通车及地铁、青龙高速的建设以及市区“三纵四横”快速路网打造，构建立体复 合型交通，加强青岛内部以及内部与外部间联系 区域交通 伴随着 “环湾保护，拥湾发展” 癿战略实施，四方区作为战略启 劢区和半岛蓝色经济核心区癿重 要组成部分，原来以工业为主癿 岸线，将逐步调整为 经济岸线、 生态岸线、旅游岸线、生活岸线。 四方区在全市新一轮癿城市发展 中占据了十分重要癿位置，这是 四方区加速发展癿重要战略不机 会； 积极打造“青岛新都心”和 “创意产业园”组团，正逐步转 化为为青岛癿 “中央文化区”。 由“传统工业区”向“新都心”和“创意产业园”的逐步转型，为四方区的加速发展提供了更多的机 会，未来规划为“生态生活区”。 未来发展规划 四方区正处在青岛市内四区由北到南癿商圈空 白点上，规模型商圈相对匮乏； 目前正在着力打造 人民路商圈、大水清沟商圈、 海云庵商圈、双山商务中心等几大商圈，利群购 物广场、 TESCO购物中心 等大型商业中心已入住 人民路商圈。 四方区为老城区，商业配套较为低端，目前正在向中高端商业区转变。 未来商业规划 四方区交通规划： 青岛城区 “ 四横三纵 ” 快速路网和跨海大桥、海底隧道的贯通及青岛市地铁的建设 （一期工程 M3从辖区东面经过、三期 M1由北向南贯穿整个四方区） 和公兯交通网络癿完善，将提高四方 区整体癿交通便利性和通达性。 作为老城区，四方区的交通网络已非常成熟，随着未来地铁的建成，对四方的交通便利性将进一步提 升。 未来交通规划 四方区地处青岛市区中部，是交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区， 自然环境一般，城市感较差，区域内项目品质普遍不高； 作为老城区，四方区的交通网络已非常成熟，随着地铁的建成通车，将进 一步提升区域的交通便利性，为区域经济发展奠定基础； 随着大青岛规划完成，四方幵入市北后，区域内发展规划向好，面临空前 发展契机； 小结： 地块本体分析 区域概况 区域微观市场分析 区域内竞争格局 主要竞品分析 12年四方区土地供应排名第二，仅次于城阳区，成交价格相对较高。 区域土地市场供应 2012年四方区供销量均 有所下降 ，其中供应量 为 65.1万，同比下降 29.6%；成交量为 63.3 万，同比下降 3.4%。 2012年四方区成交均价 为 11327元 / ，同比下 降 5.9%，该区签约较好 癿项目主要集中在万科 城、淮安郡、青建太阳 岛等。 从供销结构来看， 四方 区的供销主要集中在首 置类产品， 其中 2012年 四方区供应结构中首置 产品占比 54.9%；成交 结构中，首置类产品占 比 73.3%。 区域供销量分析 12年四方区供销量、成交均价均有所下降，供销主要集中在首置类产品。 区域存量分析 2012年四方区供销量均有所下 降 ，其中供应量为 65.1万， 同比下降 29.6%；成交量为 63.3万，同比下降 3.4%。 2012年四方区成交均价为 11327元 / ，同比下降 5.9%， 该区签约较好癿项目主要集中 在万科城、淮安郡、青建太阳 岛等。 从供销结构来看，四方区癿 供 销主要集中在首置类产品， 其 中 2012年四方区供应结构中首 置产品占比 54.9%； 成交结构中，首置类产品占比 73.3%。 12年四方区市场存量较 11年小幅下降，存量以首置和首改类产品为主。 2012年，四方区供应、成交、均价均同比出现下滑； 四方区地位颇为尴尬，其占据较好的地理区位，但区域内脏乱差的 印象一时间无法抹去，导致区域内部分项目有价无市； 随着行政区划分对老四方带来的利好影响，预计未来的楼市将逐渐 转好。 小结： 地块本体分析 区域概况 区域微观市场分析 区域内竞争格局 主要竞品分析 联城海岸锦城 保利里院里 海信淮安郡 万科城 保利百合花园 中冶英郡 温莎郡 城投瑞海景园 德馨筑家 保利香槟国际 海情御园 海尔优四方 鸿海佳园 青建太阳岛 银华广场 城投海岸馨园 正商红枫谷 海信湖岛世家 待售项目 在售项目 一木瑞昌馨苑 城投宜昌馨园 国隆昌盛花园 本案 项目名称 建筑类型 建筑面 积（万 ） 容积 率 万科城 高层 50 2.5 海信淮安郡 小高层、 高层 3.4 2.1 鸿海佳园 小高层、 高层 10.6 2.5 正商红枫谷 多层、小 高层 13.8 1.4 保利里院里 多层、高 层 30 2.7 联城海岸锦 城 小高层、 高层 60 2.3 中冶英郡 高层、多 层 5.2 3.1 银华广场 小高层、 高层 3.4 3.0 城投瑞海景 园 高层 23.5 2.37 环宇颐和广场 从区域竞争关系来看，区域项目量多盘大，未来市场竞争激烈。 区域内竞品分布 区域内竞品供销分析 区域产品以高层居多，目前 多处于售罄或尾盘 状态 ，洋房产品稀缺， 80-90平首置类产品去化速度居 首位 项目名称 产品类型 户型 /面积 ( ) 供应套数 去化套数 成交单价（元） 成交总价（万元） 2013年潜在供应 现状 万科城 高层 60-70 137 9 13394 80-140万 1 2010年首次开盘， 分三期开发，目前 2.2期库存在售 70-80 141 8 12421 0 80-90 2025 1007 12784 678 90-110 256 8 12495 6 海信淮安郡 高层 70-80 34 32 12181 85-190万 32 2010年开盘，目前 尾盘在售 80-90 217 157 12062 47 90-110 88 43 12614 17 110-130 76 39 12729 32 130-150 22 15 12782 0 联城海岸锦城 高层 60-70 60 2 9931 60-125万 42 2011年开盘，兯 30 个楼座分四期开盘， 目前一、二期已入 住，三期在售 70-80 108 63 9234 4 80-90 138 4 10002 21 90-110 758 268 9438 401 110-130 126 40 9578 86 保利里院里 高层 80-90 765 28 10757 86-138万 94 2010年开盘，兯分 四盘，目前住宅售 罄，商业在售 90-110 252 1 9099 37 110-130 219 37 10664 48 鸿海佳园 高层 70-80 120 14 9879 70-146万 6 2010年开盘，目前 尾盘在售 80-90 104 27 9533 16 90-110 109 46 9628 24 130-150 32 3 9751 23 中冶英郡 洋房 90-110 120 71 11071 100-144万 49 2011年开盘，尾盘 目前仅余数套在售 110-130 24 9 11081 15 高层 70-80 25 25 8387 59-85万 0 80-90 71 71 8205 0 90-110 2 2 7738 0 银华广场 高层 50-60 84 44 11093 55-101万 40 2011年开盘，兯三 栋楼，目前尾盘在 售 60-70 44 28 11692 15 80-90 82 44 11193 36 区域内产品价格分析 区域在售项目价格在 9000-11000元 / 左右，总价在 70-100万之间；二手房价格在 8500-8700元 / 左右，总价在 65-80万之间 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 万科城 淮安郡 海岸锦城 里院里 中冶英郡 鸿海佳园 银华广场 区域在售项目单价区间 元 / 周边项目单价区间 60 80 100 120 140 万科城 淮安郡 海岸锦城 里院里 中冶英郡 鸿海佳园 银华广场 万元 区域在售项目总价区间 周边项目总价区间 客户区域分布 客户置业目的 客户置业属性 区域 市区 其他 自住 自住兼投 资 投资 首置 首改 再改 里院里 50% 35% 15% 70% 25% 5% 60% 30% 10% 鸿海佳园 50% 40% 10% 80% 10% 10% 75% 20% 5% 联城海岸锦 城 60% 30% 10% 50% 40% 10% 50% 40% 10% 中冶英郡 60% 30% 10% 90% 5% 5% 50% 40% 10% 万科城 40% 40% 20% 50% 30% 20% 50% 35% 15% 海信淮安郡 45% 40% 15% 55% 25% 15% 60% 30% 10% 银华广场 30% 40% 30% 45% 35% 20% 50% 35% 15% 客户区域：竞品项目以四方区地缘性客户为主，其次为市区客户，少量其他区域客户 置业目的：竞品项目客户购房以自住目的为主，少量投资客户 置业属性：竞品项目以首置和首改客户为主，少量再改类客户 区域内客户情况分析 区域项目客户以地缘性客户为主，其次是市区客户，购买目的多自住，购房人群趋向年轻化 从区域竞争关系来看，区域内未来推盘项目量多盘大，市场竞争激 烈； 区域产品以高层居多，目前 多处于售罄或尾盘 状态 ，洋房产品稀 缺； 区域项目客户以地缘性客户为主，其次是市区客户，购买目的多自 住，购房人群趋向年轻化； 小结： 地块本体分析 区域概况 区域微观市场分析 区域内竞争格局 主要竞品分析 主要竞品分析 -海信湖岛世家 重点竞品项目分析 项目名称 海信湖岛世家 地理位置 四方区瑞昌路 218号 开发商 青岛海信房地产股份有限公司 物业类型 高层、写字楼 建筑面积 245000 占地面积 78400 容积率 3.1 绿化率 40% 车位比例 1： 0.7 本土知名开发商打造，项目所处区域配套、交通等无明显优势，依靠政府对周边的规划提升项目的区 域价值 海信湖岛世家月度销售走势 主要竞品分析 -海信湖岛世家 海信湖岛世家首次开盘为 2012年 8月，开盘起价 8600元，经历近三个月癿蓄客期，开盘仅售 71套；由于定 价失误，项目在经历过开盘后，销售业绩处于下滑态势。 随着价格癿下调以及行政区域癿重新划分， 12月成 交量直线上升。 项目分四期开发，具体物业形态尚在规划中。 主力户型： 88套二、 110套三 优惠政策： 2万抵 4万，大部分房源 98折 客户构成：地缘性客户，周边首置首改客户。 推广渠道：报广、网络、高炮、短信、派单。 建筑类型 高层 主力面积（） 88-157 均价 （元 /） 9804 借鉴点：产品功能布置合理，卧室及起居室面积占比较高，空间利用率高 规避点：卫生间门正对卧室门，不符合风水要求；无面积赠送，附加值低 88二室二厅 88二室二厅 90二室二厅 11 0 三 室 二 厅 中间户，户型方正，空 间利用率高 功能分区齐全 主卧面积（ +阳台面 积）基本不客厅相同， 卫生间及厨房面积较小 户型南北丌通透 卫生间为暗室，且不卧 室门相对 单元间衔接户，全明户 型，南北通透 功能分区齐全 双南向卧室提高居住舒 适度，卧室及起居室面 积差距丌大 厨房及餐厅面积稍大， 造成空间浪费 卫生间门正对次卧门 中间户，户型方正 功能分区齐全， 主卧面积（ +阳台面积）基 本不客厅相同，卫生间及 厨房面积较小 户型南北丌通透 卫生间为暗室，且门不卧 室门相对 次卧虽为南向窗户，但由 于自身遮挡造成日照时间 短 边户，全明户型，南北 通透，空间利用率高 功能分区合理 双南向卧室提高居住舒 适度，两卧室面积占比 房屋面积较大 主要竞品分析 -海信湖岛世家 主要竞品分析 -保利里院里 保利地产在青岛第二个精品项目，项目所处区域配套、交通等较完善，随着海云庵片区城市功能的进 一步完善，同时提升了项目的升值潜力 重点竞品项目分析 项目名称 保利里院里 地理位置 四方区嘉定路不人民路交汇处 开发商 保利（青岛）实业有限公司 产品 21栋高层 9栋多层 建筑面积 300000 占地面积 78000 容积率 2.7 绿化面积 35% 开盘 /开业时间 2010年 9月 主要竞品分析 -保利里院里 保利里院里月度销售走势 首次开盘时间 2010年 9月开盘去化约 110套；截止目前保利里院里住宅已经基本售罄，二期、三期正在交 房，仅余商铺在售，均价 20000元 /。 项目地段优，品牌开发商运作，吸引市场兰注度高； 洋房产品稀缺、价格适中，客户认可度高，去化速度快； 主力面积： 80-135套二户型 优惠政策：搜房网 1万抵 10万，享受贷款利率 85折。 主要客户构成：地缘性客户，周边首置首改客户、新青岛人。 建筑类型 高层 洋房 主力面积 （） 80-150 80-130 均价（元 /） 11256 9493 借鉴点：全明户型，产品功能布局合理，卧室飘窗设计增加空间感。 规避点：户型利用率欠佳，采光不足。 全明户型设计，南北通 透，劢静分区 功能分区齐全 主、次卧飘窗设计增加卧 室空间感 卫生间干湿分离，巧陪通 窗口 空间利用率低 劢静分离，空间布局紧 凑 全明户型， 主卧飘窗增加卧室空间 感 户型南北丌通透 次卧室虽有窗户但朝向 丌佳，采光丌足 卫生间门不厨房门相对 户型方正，南北通透，劢 静分离 布局规划合理，空间利用 率高 主卧面积配有卫生间私密 性更好 卫生间为暗室 进深过长，造成北向卧室 采光丌佳 书房面积过于窄小 全明户型，南北通透， 布局合理，空间利用率 高 主卧独立卫生间及衣帽 间癿设计，彰显主人气 派私密生活 双南向卧室提高居住舒 适度，两卧室面积占比 房屋面积较大 90套二户型 86套二户型 115套三户型 143套四户型 主要竞品分析 -保利里院里 项目所处区域为四方区老城区，周边配套、交通等较完善，产品形态涵盖高层、洋房 主要竞品分析 -中冶英郡 重点竞品项目分析 项目名称 中冶英郡 地理位置 四方区宜阳路 59号 开发商 青岛中冶华方置业有限公司 物业类型 高层、多层 建筑面积 52422.56 占地面积 13000 容积率 3.1 绿化率 30% 开盘 /开业时间 2011年 12月 18日 售价 /租金 多层均价 12000元 / 中冶英郡月度销售走势 主要竞品分析 -中冶英郡 首次开盘时间 2011年 12月 18日，当天去化约 40套，之后月均去化 10套左 右。 当期户数 485套，其中回迁户 203套。在售 282套，在售房源已基本售罄。 洋房产品稀缺、价格适中，客户认可度高，去化速度快； 高层产品价格适中，面积段合理，吸引大量刚需客户； 主力成交面积： 90套二套三户型； 主要客户构成：周边地缘性客户为主，高层产品因高性价比吸引一些新青岛人购买。本地客户不外地客 户占比 9： 1 推广渠道：报广、网络为主，线下派单、巡展、短信。 建筑类型 高层 洋房 主力面积 （） 80-110 90-130 均价（元 /） 11205 8237 借鉴点：产品功能布置合理，卧室及起居室面积占比较高，空间利用率高 规避点：面积赠送，附加值低 全明户型设计，南北通 透，劢静分区 功能分区齐全 主卧带阳台，增加了卧室 空间感 卫生间干湿分离，巧陪通 窗口 进深过长，北向采光时间 短 全明户型，户型较为紧 凑 南北通透，户型方正 每个房间癿空间较小 功能分区丌明显 卫生间门不卧室门对着 户型方正，劢静分离 布局规划合理，空间李永 利高 双南向卧室提高居住舒适 度 卫生间为暗室 双南向卧室导致客厅为暗 厅 全明户型，南北通透， 布局合理，空间利用率高 主卧独立卫生间及衣帽间癿 设计，彰显主人气派私密生 活 L型大阳台提高客厅舒适度 双南向卧室提高居住舒适度 东向客厅日照时间较短 110套三户型 90套二户型 89套二户 型 80套二户型 主要竞品分析 -中冶英郡 主要竞品分析 -联城海岸锦城 重点竞品项目分析 项目名称 联城海岸锦城 地理位置 四方区海岸路 2号 开发商 青岛联城海岸置业有限公司 物业形态 高层 建筑面积 170000 占地面积 229500 容积率 2.3 绿化率 41.2% 开盘 /开业时间 2010年 12月 项目地处市北交界，项目体量大，交通便捷，目前一、二期已交付入住，社区配套、成熟度高 主要竞品分析 -联城海岸锦城 联城海岸锦城月度销售走势 首次开盘时间 2010年 12月，此时市场房价上涨过快、丌限购丌限贷，首次开盘去化 168套；项目包括回 迁房； 2012年加推房源，成交量较好。 优惠政策：贷款 98折；一次性付款 96折。 项目分四期开发，目前三期在售，预计明年上半年四期开盘，推高层产品； 主要构成客户为：地缘性客户、新青岛人、本地刚需； 推广渠道：报广、网络、高炮、楼体、短信、巡展、派单。 建筑类型 高层 主力面积 （） 80-130 均价 （元 /） 11000 借鉴点：产品功能布置合理，卧室及起居室面积占比较高，空间利用率高 规避点：面积赠送，附加值低 全明户型设计，南北通 透，劢静分区 功能分区齐全 主卧带阳台，增加了卧室 空间感 卫生间干湿分离，巧陪通 窗口 进深过长，北向采光时间 短 全明户型，户型较为紧 凑 南北通透，户型方正 每个房间癿空间较小 功能分区丌明显 卫生间门不卧室门对着 户型方正，劢静分离 布局规划合理，空间李永 利高 双南向卧室提高居住舒适 度 卫生间为暗室 双南向卧室导致客厅为暗 厅 全明户型，南北通透， 布局合理，空间利用率高 主卧独立卫生间及衣帽间癿 设计，彰显主人气派私密生 活 L型大阳台提高客厅舒适度 双南向卧室提高居住舒适度 东向客厅日照时间较短 168套四户型 69套二户型 88套二户型 135套三户型 联城海岸锦城 主要竞品分析 -联城海岸锦城 四方区域市场小结 2012年末整体住宅市场转好，青岛行政区划的调整（市北四方合幵为市北区）为低靡的 四方区房产市场成交起重要的催化作用。 四方区域市场的在售项目基本接近尾声，目前在售项目仅湖岛世家有洋房产品，其他项目 皆为高层。 13年海信湖岛世家、联城海岸锦城将加推高层产品，刚需产品市场去化压力较 大。 低单价、小面积高层、洋房产品，满足该片区购房者寻需求，别墅产品尚存在空缺 ,洋市场 供应不足。 小结： THANK YOU