万科公司项目开发流程

目 录 一、政府管理的开发流程 二、万科项目开发控制流程 一、 1、 1 报建在项目开发中的作用 1、 2 政府开发总流程 1、 3 获取土地使用权 1、 4 建设项目选址意见书 1、 5 用地规划许可证 1、 6 国有土地使用证 1、 7 设计方案审查 1、 8 办理 环境影响评估报告 1、 9 项目立项 1、 10 施工图审查 1、 11 建设工程规划许可证 1、 12 建设工程施工许可证 1、 13 商品房预售许可证 1、 14 建设工程规划验收合格证 1、 15 竣工验收备案 1、 16 商品房初始登记（总产权证） 1、 17 换发 国有土地使用证 政府控制的开发流程 1、 1 报建在项目开发中的作用 1、 2 政府开发总流程（一） 建设管理 换发 国有土地使用证 办理 建设工程规划许可证 办理 商品房预售许可证 办理 建设工程施工许可证 办理 建设用地规划许可证 规划验收 消防验收 防雷验收 电梯验收 环境验收 人防验收 建筑工程竣工验收 防疫验收 获取土地使用权 办理施工图审查 建设项目立项 设计方案审查 用地规划许可证 项目选址 竣工备案 20 12 13 15 5 1、 2 政府开发总流程（二） 销售管理 国有土地使用证 预售面积测量报告 商品房初始登记（大产权） 面积测量报告（竣工） 商品房预售许可证 分户国土证 分户产权证 v 1、 3 获取土地使用权 获 取 方 式 拍卖 挂牌 签定 土地出让合同 受理单位：成都市国土局 1、 4 办理 建设项目选址意见书 （含 建设项目 规划设计条件 、标明设计范围的用地红线图） 发证机关：成都市规划局 成 都 市 国 土 资 源 局 1： 500地形图 土地出让合同 成 勘 院 获 取 条 件 1、 5 办理 建筑工程用地规划许可证 发证机关：成都市规划局 成 都 市 国 土 资 源 局 红线拨地单 土地出让合同 成 勘 院 获 取 条 件 1、 6 办理 国有土地使用证 发证机关：成都市国土局 成 都 市 规 划 局 取得 建设用地规划许可证 取得红线图 已交纳所有的 “ 土地出让金 、 地价款 ” 获 取 条 件 1、 7 设计方案审查 满足 规划设计条件 发证机关：成都市规划局 获取条件 规划设计条件解释： 经济技术指标（用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、房屋间距、 房屋高度、绿地率、住宅户数、停车位等） 交通要求、配套要求、城市设计 1、 8 办理 环境影响评估报告 获取条件 发证机关：成都市环保局 规划审查通过的 方案总平图 成 都 市 规 划 局 1、 9 办理项目立项 发证机关：成都市发展计划委员会 成 都 市 国 土 资 源 局 取得方案批文 土地出让合同 或 土地使用权证 成 都 市 规 划 局 获取条件 1、 10 办理 施工图审查合格意见书 取得 成都市发展计划委员会关于建 设项目立项登记的通知 通过规划、机构、消防、市政、人防 、文保、防疫、抗震单位的审查 发证机关：成都市建设管理委员会审图中 心 成 都 市 发 展 计 划 委 员 会 获取条件 1、 11 建设工程规划许可证 取得 施工图 审查批文 取得开工验线资料 已交纳“报建费 ” 成都市建委 成勘院 成都市规划局 发证机关：成都市 规划局 获取条件 签订 白蚁防治合同 取得 文物挖掘完毕通知书 白蚁防治办 文保局 1、 12 建设工程施工许可证 取得 中标通 知书 取得 建设工程规 划许可证 已交纳“报建费 ” 完成安检备案 完成招标备案 完成质检备案 招投标代理公司 规划局 成都市建委 成都市建委 成都市建委 成都市规划局 发证机关：成都市建设管理委员会 获取条件 1、 13 商品房预售许可证 取得 预售面积测量报告 发证机关：成都市 房管局产权监理处 提供 住宅使用 说明书 、 住 宅质量保证书 成都市建设管理 委员会 取得 国有土地使用证 取得 施工许可证 房管局产权监理处 成都市国土资源局 获取条件 取得 工程进度通知单 1、 14 建设工程规划验收合格证 取得 房屋面积 测量报告 成都市勘测院 发证机关：成都市 规划局 取得 实测房屋竣工图 成都市房管局产权 监理处 取得 资料移交意见书 成都市档案馆 获取条件 市建委竣工验收报告 成都市建设 管理委员会 1、 15 竣工验收备案 防疫性监督验 收 消防验收 环境验收 防雷装置验收 其它专项验收 发证机关：成都市 建设管理委员会 成都市环保局 成都市气象局 成都市消防局 成都市防疫站 获取条件 1、 16 商品房初始登记（总产权证） 预售许可证 竣工验收合格证 国土使用证 规划许可证 面积实测报告 发证机关： 产权监理处 成都市国土保局 成都市规划局 成都市规划局 产权监理处 获取条件 产权监理处 1、 17 分户产权、国土证 预售面积测量报告 产权面积测量报告 大产权证书 分户产权证书 国土使用权 证 分户国土使用权证 客 户 1、 18 换发 国有土地使用证 国土使用证 面积实测报告 红线图 发证机关： 成都市国土局 成都市国土保局 成都市规划局 产权监理处 获取条件 第二部分 万科项目开发控制流程 2、 1 项目开发总流程图 2、 2 获得土地使用权管理流程 2、 3 产品市场定位管理流程 2、 4 产品设计流程 2、 5 工程施工管理流程 2、 6 产品销售管理流程 2、 7 工程竣工管理流程 2、 8 房屋交付管理流程 2、 9 物业管理流程 2、 1 开发流程总图 开盘销售 获取土地使用权 产品市场定位 规划设计 施工图设计 工程施工 展示区施工 总平环境施工 物业前期介入 综合竣工验收 交房入伙 工程招投标 售后服务 土地资源库 成立新项目小组 项目可研报告 集团听证会 报董事会批准 竞买、摘牌、合同谈判 签定正式土地合同 2.2 获取土地使用权 流程 项目主题 关于本案客户定位 竞争对手研究 房地产大势及本区域市场 项目概况及特点分析 项目产品建议 规划设计建议 价格建议 市场定位与客户分析 产品定位 2、 3 产品市场定位流程 设计前期概念设计研究 规划设计 扩初设计 施工图设计 2、 4 产品设计流程 监理招标 总包招标 基础施工 主体施工 示范单位施工 卖场施工 总平环境施工 2、 5 工程施工流程 建筑工程施工许可证 取得预售许可证 展示区及卖场装修 上市会 排 号 开 盘 2、 6 产品销售流程 销售资料制作 销 售 营销策划 2、 7 竣工验收流程 建筑工程竣工验收 环保验收 规划验收 电梯验收 防疫验收 竣工备案 消防验收 防雷验收 人防验收 2、 8 房屋交付入伙流程 资料预验 签约 核验资料 财务收费 验房 交验房单、领钥匙、礼品 返修流程 产权登记办理 2、 9 物业管理流程 物业管理前期准备 物业管理启动 物业管理日常运作 物管的前期介入 物管项目筹建 制定物管方案 集中入伙 物业的接管验收 安全管理 业主委员会筹备 环境管理 公共设施设备管理 顾客关系 谢 谢！