广西2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义试题

广西2015年下半年房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的定义试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。 A网络图法 B坐标系数 C横道图法 D表格法 2、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。 A：风险辨识 B：风险估计 C：风险评价 D：风险决策 E：借款合同3、下列属于要约邀请行为的是_。 A竞买人举牌报价 B投标人将标书寄给招标单位 C选购单位向生产单位寄送选购合同 D拍卖机构发出拍卖公告 4、城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例规定，无偿取得划拨建设用地运用权的土地运用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他缘由而停止运用土地的，应当无偿收回其划拨土地运用权，并可依照本条例的规定予以出让。 A：市、县人民政府 B：市、县人民政府土地管理部门 C：市、县人民政府建设管理部门 D：市、县人民政府房产管理部门 E：房地产估价机构必需加盖公章5、下列关于房产税的纳税人，表述错误的是。 A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B：产权属于全民全部的，以经营管理的单位和个人为纳税人 C：产权出典的，以出典人为纳税人 D：产权全部人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者运用人为纳税人 E：执行层的组织协调 6、某幢楼房的土地总面积500 ，总建筑面积1 000，某人拥有其中80的建筑面积。假如依据建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。 A：6 B：7 C：8 D：9 E：工业用地的监测点评估价格 7、以划拨方式取得土地运用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收_。 A地价税 B土地收益金 C土地转让金 D土地增值税 8、是指在现实市场条件下，市场机制常常表现出很多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。 A：市场失灵 B：市场配置 C：市场调整 D：市场均衡 E：执行层的组织协调 9、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是_。 A企业利润可分为经营利润、税后利润和可安排利润三个层次 B经营收入=销售收入+出租收入 C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D可安排利润=税后利润-未安排利润 10、_是税收制度和政策的中心环节。 A税率 B税基 C课税对象 D税费征缴11、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。 A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人 B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交 C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人 D：价高者得规则不约束托付人 E：执行层的组织协调 12、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产运用的管制和_对其价值有着重大影响。 A房地产相邻关系的限制 B房地产权利的限制 C房地产政府监督 D银行利率 13、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。 A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标14、_是指在建筑运用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。 A永久荷载 B长期荷载， C可变荷载 D偶然荷载 15、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。 A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值 B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 C：即使资金存在时间价值，也可以干脆比较不同时点发生的现金流量 D：利率是资金时间价值的一种标记 E：借款合同 16、一般来说，与长期投资相比，短期投资_。 A风险较大 B收益率较高 C流淌性较好 D投资回收期较长 17、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预料重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内匀称投入，装修完成后放置3个月方可运用。若月酬劳率为05，则该住宅因被水淹造成损失为万元。 A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格 18、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最终5年内的月等额还款额为（）元。 A3551.29 B2283.84 C3124.15 D2187.65 19、某宗面积为3 000的工业用地，容积率为08，相应的楼面地价为700元，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为50，相应的楼面地价为960元，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格 20、潜在购买者一般具有三个特点：爱好、收入与_。 A意愿 B途径 C实力 D动机 21、房地产总登记后进行房屋改建，必需进行_登记。 A转移变更 B新建 C遗失 D他项权利 22、下列不属于股票与公司债券相同之处的是。 A：都是有价证券 B：同属于资本证券 C：都是投资手段，都是融资工具 D：投资性质和各自所包含的权利相同 E：执行层的组织协调23、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元、6700元和6300元，依据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。假如分别采纳加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元。 A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工业用地的监测点评估价格 24、原建设部城市房屋拆迁估价指导看法规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路途、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定看法。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必需加盖公章25、会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，又称。 A：会计时限 B：会计期间 C：会计内涵 D：会计形式 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采纳的估价的_。 A估价目的 B估价方法 C价格类型 D时间长短 2、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括_。 A城市规划编制管理 B城市规划编制审查管理 C城市规划实施管理 D城市规划实施监察管理 E城市规划引导监督3、城乡规划包括。 A：城镇体系规划 B：城市规划 C：镇规划 D：乡规划和村庄规划 E：总体规划和具体规划 4、人民法院托付的拍卖估价，评估的应当是_。 A市场价值 B保留价 C清算价值 D谨慎价值5、需求规律的例外是炫耀性物品和_物品。 A特别 B另类 C吉芬 D特性 6、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地运用权，依据规定，建设用地运用权出让合同由_与W房地产开发公司签订。 AA市人民政府 BA市人民政府土地管理部门 CB县人民政府 DB县人民政府土地管理部门 7、下列情形中，可以不办理出让手续的有_。 A民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心 B林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C私有住宅转让后改为副食品加工车间 D职工已购公有住房首次上市转让 E国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房 8、设定房地产抵押权的土地运用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A税金 B拍卖费用 C土地运用权出让金 D土地运用成本 9、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是_。 A土地运用期限 B土地运用管制 C土地面积大小 D土地权利性质 10、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是_。 A购房人只能要求退房，不能要求换房 B购房人只能要求换房，不能要求退房 C购房人有权选择退房或换房 D商品住房买卖双方协商选择退房或换房11、房地产估价师注册分为_。 A总注册 B初始注册 C续期注册 D变更注册 E转移注册 12、最小二乘法的基本原理是_。 A要求实际值与估计值的离差平方和为零 B要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 13、确定各级支路的红线位置、限制点坐标和标高属于_的内容。 A城市总体规划 B限制性具体规划 C修建性具体规划 D居住区规划14、通过资产负债表可以了解。 A：企业的经济实力 B：企业的偿债实力 C：企业的经营实力 D：企业获得的利润总额和安排状况 E：企业将来的财务趋向 15、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括。 A：物业代理对房地产市场当前和将来的供求关系 B：物业代理具备丰富的租售学问和阅历的专业人员 C：物业代理信誉更高，更易销售 D：物业代理更加熟识市场状况 E：房地产开发商有特定的销售对象 16、下列经济活动中，须要评估房地产抵押价值的是。 A：增加抵押贷款 B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C：抵押贷款到期后需接着以该房地产抵押贷款 D：处置抵押房地产 E：租赁抵押房地产 17、票据贴现的期限最长不得超过_个月。 A2 B4 C6 D8 18、针对不同的估价目的所采纳的价值标准，可以分为两类_。 A主观合理价值和公开市场价值 B主观合理价值和非公开市场价值 C主观合理价值和客观合理价值 D公开市场价值和非公开市场价值 19、某房地产投资项目的实际收益率为80，若银行的存、贷款年利率分别为35和65。通货膨胀率为40，则该项目投资的名义收益率是。 A：1178 B：1200 C：1232 D：1502 E：借款合同 20、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地运用权的是。 A：国家机关用地 B：非军事用地 C：城市基础设施用地 D：个人企业用地 E：法律、行政法规定的其他用地 21、收益性物业的经营费用是除_外物业发生的全部费用。 A人员工资 B抵押贷款还本付息 C保险费 D房产税 22、优先股可以分为三种，其中不包括_。 A累计优先股 B股息可调整的优先股 C法人优先股 D可转换的优先股23、_是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适酬劳参与生产的状态。 A充分就业 B价格稳定 C经济增长 D国际收支平衡 24、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。 A：办理房地产交易登记、鉴证等手续 B：开展房地产股票活动指导和监督 C：为房地产交易供应洽谈协议、沟通信息、展示行情等各种服务 D：帮助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格25、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，依据市场的改变将其用途调整为写字楼，该公司采纳的市场定位方式是。 A：避强定位方式 B：产品差别化方式 C：对抗性定位方式 D：重新定位方式 E：借款合同