恒大集团财务报表分析

一、中国房地产的概况从中国从真正意义上浮现房地产的概念是从98年开始的,181年之后,中国房地产有了雏形，在邓小平同志于192你那视察深圳后，房地产开始进入了崭新的春天！但是朱镕基总理在993年视察南海后,发现本地的房地产已经失去控制。因此国务院下达了停止银行贷款,此政策下达后,房地产受到了严重的创伤,始终到19年，中国房地产始终波澜不兴。1998年对于处在水生火热中的房地产,可以说是一种核心之年，国务院作出了重大的决策，取消了分房，也就是说要想住房就要到市场上去购买,这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上升,于此同步，银行不断调低利率。在价格方面，由于在此之前,商品房要收到物价的限制，随便涨价是不也许的,但是取消这种政策后，放假开始涨价,也就是浮现了后来的天价房子。虽然房地产迅速发展，但是也导致了严重的社会矛盾,也因如此，房地产业也称为了目前人们所关注的焦点!为此，中央于开始对房地产业做出了宏观调控,重要针对土地和信贷两个方面,以调控为主！在作出了某些调控见到成效后,国务院于对房地产进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控,重要以需求为主,虽然从到,房地产成交量开始上升,但是这种状况并没有维持太长,由于自然因素对长江三角洲影响很大，但是其她一线大都市却是一片明媚的天气,房价恢复到此前暴涨的速度，以至于使得调控政策进一步加强!！在房地产的政策重要是以调节房地产产品的构造为主,到目前为止，房地产正在进行一系列的转变:买卖双方发生的转变，此前是以卖方占主导地位,但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品替代了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。房地产在价格方面的走势，从1998年到这期间,房地产价格达到了一种顶峰，然后从到处在一种调控阶段,随着奥运后后,新一轮房地产价格再次达到一种峰值，但是政府作出了一系列的措施,对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像此前那样暴涨,将会是一种台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况.研究意义为了更好地理解中国房地产的发展状况,更好地为投资者提供指引方向。研究思路我们通过对财务报表进行横向和纵向的分析，来对房地产做一种理解和分析。二、恒大集团概况恒大集团(33.K)是在香港联交所主板上市，以住宅业为主,集商业物业,旅游综合体，体育以及文化产业于一体的特大型公司集团，逾百家国际出名投资银行,财团,基金股东遍及全球,拥有3万余名员工,92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上的学历。恒大集团已在全国25省会都市和个直辖市设立分公司，在全国100多种重要都市拥有200多种大型住宅项目。，恒大的价值品牌达到了210.1亿元,蝉联了全国第一，总资产达到了10亿，公司净利润,核心业务利润，销售面积,再建面积,销售额增长率,营业额等多项核心数据指标全国第一;前三季度，恒大实现了销售面积114.8万平方米，位居全国第一；实现了销售额2.6亿元,位居全国第二;向各级政府纳税80.33亿元。从1997年,恒大确立小面积、低价格的发展模式,这是基于当时公司发展战略“规模取胜”而做出的决定，也是当时公司基于对目的市场及市场规模的分析、对目的市场内一般消费者承当能力的评估及可供使用的财务资源估计而制定的,197年,恒大只在广州开发1个项目；而至，公司开始同步开发十多种项目,公司的员工人数由19年局限性20人急升至超过2,000人。凭借初创阶段持续一致的努力，公司逐渐跻身广州房地产十强公司、广东省房地产公司竞争力第1名、中国房地产十强公司及中国房地产品牌价值十强公司。开始，由于中国房地产市场渐趋成熟及竞争日益剧烈,恒大转变了本来的公司发展战略。除了实现规模的奔腾，公司开始着重“规模品牌”的同步发展,以保证持续发展。在规模扩大方面,公司跨越广东省，将地理幅员扩大至其他战略性都市,使房地产组合的开发面积从几十万平方米大幅增长至几百万平方米,在此过程中，公司在同步管理遍及全国多种项目方面获得珍贵的经验及能力。在品牌建立上,公司对开发中项目采用规范管理,并开始实行全国原则化运营模式。自起,恒大继续专注于发展“规模品牌”战略,为了在全国有效实行这一方略,公司进一步运用原则化运营模式，推动国内迅速拓展。通过近年实践及调节,恒大原则化运营模式在中国各地的运营中已被证明非常有效。作为中国精品房地产的领导者，恒大开发的楼盘在中国十大房地产公司里价格最低,品质卓越，性价比高，被中国诸多老百姓誉为“民生地产”。十年多来,恒大还为了中国慈善公益事业捐款超16亿元，持续获得国家民政部颁发的“中华慈善奖”。将来，恒大将继续全面推动规模化，精品化,品牌化产业战略，全力打造二十世纪规模一流，品牌一流，团队一流的据国际竞争力的世界顶级公司三、恒大集团财务报表分析为了更好进行横向的分析,我选用了几种在股上市的房地产中公司。她们分别是：富力集团、远洋地产(一)、偿债能力分析1、短期偿债能力流动比率(cret ratio，CR）=流动资产/流动负债流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量公司流动资产在短期债务到期此前，可以变为钞票用于归还负债的能力。下面是这些公司的五年的流动比：表流动比率可以分析一种公司的短期偿债能力,给所有债权人提供了一种较好的分析平台。下面我们从横向和纵向对恒大集团流动比率进行分析图1从图中可以看出,恒大集团到流动比率有所下降，但是从开始，流动比率开始升高,表白了短期偿债能力增强。相比富力集团，虽然富力始终处在一种平稳的状态,但是恒大集团整体流动比率高于富力集团.相比远洋集团,虽然流动比率没有那么高，但是从开始始终处在一种上升阶段,发展前景高于远洋集团。、长期偿债能力(1)资产负债率=负债总额/资产总额资产负债率表达公司总资产中有多少是通过负债筹集的,该指标是评价公司负债水平的综合指标。下面为各公司5年资产负债比图表：表2从上图可以看到，恒大集团资产负债率很高，但是可以看到负债在资产中得比列在减少，可以看到恒大集团发展不久,值得投资!下面我们对恒大资产负债率进行横向与纵向对比：从的97%到的86.0%，总体趋于一种良性阶段，减少了11个百分点.与富力集团和远洋集团相比，恒大资产负债率减少的更多。总结：目前国际一般觉得，资产负债率保持在0%比较好！从图可以看出恒大资产负债率很到,偿债能力需要加强.(2）产权比率= 负债总额/股东权益00%产权比率是指负债总额占所有者权益的比率，反映了所有者权益对债权人权益的保障限度。根据这几家公司报表得出各公司5年产权比率图表:表3产权比率恒大集团325345.%90.0406.18%9.89%富力地产32%6815%22.25%29.23%273远洋集团17159201696%19.4%21010从表中可以看出，恒大产权比率始终在下降，表白了偿债能力增。但是与富力集团和远洋集团相比，仍然维持了一种很高的比率，偿债能力有待加强，以此来减小债权人的风险。（二)、营运能力分析1、应收账款周转率（次)=营业收入/平均应收账款余额应收账款周转率是公司一定期期内赊销净收入与平均应收账款的比值,应收账款周转率是对流动资金周转率的补充阐明，她是衡量一种公司应收账款周转速度及管理效率的指标。如表4:表 应收账款周转率(次)恒大集团1131764511富力地产711118远洋集团1134410817从上面这个图中可以得出恒大集团的应收帐款周转率（次）从很高水平到很低的水平，可以看出由应收账款的回款能力低，很易产生坏账损失。对资金的流动产生很大的影响,同步也使短期偿债能力下降,不利于公司的经营活动。2、总资产周转率(次）=营业收入/资产平均总额 总资产周转率考察的是有关公司资产运转效率的一项重要指标,一方面来看下面这个图表表5总资产周转率（次)=营业收入/平均资产总额恒大集团0.1801260.0910.430.17富力地产.73279.27180325远洋集团0.150.1501420.1480从表5上可以看出，恒大集团总资产周转率（次)明显上升,表白恒大集团营业收入稳步上升。(三）、赚钱能力分析1、主营业务净利润率=净利润主营业务收入净额10%主营业务净利润率是反映公司赚钱能力的一项重要指标，这项指标越高，阐明公司从主营业务收入中获取的利润的能力越强。该指标体现了公司经营活动最基本的获利能力,没有足够大的主营业务利润率就无法形成公司的最后利润。表6恒大集团61.90%25%1.%30.0%31.9%富力地产5.%352%2.%36.80%37.30远洋集团54.5%3840.0%30.8027.80% 从表6中可以看出,恒大集团在赚钱能力最高,但是从到恒大集团赚钱下降，但是从到,主营业务净利润率上升，但仍然需要控制成本与费用管理。2、总资产利润率=净利润/平均资产总额*100总资产利润率表达公司所有资产获取收益的水平,全面反映了公司的获利能力和投入产出状况。通过对该指标的进一步分析,可以增强各方面对公司资产经营的关注，增进公司提高单位资产的收益水平。下面这个就是某些公司的总资产利润率 表7恒大集团9.1%.971.9132168%富力地产15.%10%809%1.%1%远洋集团805.6%4.71%455%从表7中可以看出,从到,恒大集团总资产利润率下降,但是从你那到整体回升成上升趋势3、净资产收益率净利润/平均净资产*00%净资产收益率是净利润与平均净资产的比值，她是衡量投资者投入资本的活力能力与公司资本资本运营的综合效益的基本指标。表8恒大集团.%2.97%1.9913.21%6.89富力地产15.10%0%11.73%12.1%远洋集团8.3.6%.1%.5%.1% 从表8中可以得出：恒大集团从到净资产收益率处在一种相对稳定的比率。相比之下富力集团净资产收益率更好，表白获利能力强于恒大集团。但是恒大集团与远洋集团相比，从末，净资产收益率更好与远洋集团。4、主营业务成本率=主营业务成本/主营业务收入*100%主营业务成本率这个指标是指主营业务成本占主营业务收入的比例，比值越高就越阐明营业利润就越低，讲明成本很高，这项业务不怎么赚钱。下面来看表9:表9恒大集团6143%5.90%.9%70.82%64.4%富力地产62.46%6.4%68.40%62958.29远洋集团6.83%56.53%69.89%69.4%8.55%（四）、发展前景1、营业增长率=(本期营业务收入-上期营业务收入）/上期营业务收入*10%营业增长率是值公司营业收入额同上一年销售收入总额的比率。它表白了营业收入变化状况,是分析公司成长状况和发展能力的基本指标。表10恒大集团59.67%3.89%58.66%70.340.%富力地产5.1%.98%18.47%35.5%1.7%远洋集团5041226.1%55.4945.01从表10中可以看出，从到期间，恒大集团营业增长率都不小于0，特别是在,达到了700%,但是在，却变为了30.33%。与其她了两家公司相比,恒大还是波动较大.2、净资产增长率=(期末净资产期初净资产)/期初净资产*10%净资产增长率是指公司期末净资产与清除总资产的差于期末净资产的比值,反映了公司净资产增长的速度。 表11恒大集团225.451195.64%55.67%6.44%32.90富力地产309%8.43%13.24%1.873.84%远洋集团34884%5.2440.322.96%13.51% 由表11中可以看出,从到期间，恒大净资产增长率下降,但是相比于同行业但中，仍然处在领先水平。三.总结随着改革开放以来，人名生活水平越来越高,房子应经成成为必需品，随着开个开放以来，房地产公司子啊中国迅速发展，正处在一种高速发展的阶段。恒大集团作为中国最大得房地产公司之一，面对国内众多的竞争对手,需要随时迎接挑战，下面根据恒大集团财务报表提出如下的建议:从恒大集团偿债能力看,恒大集团偿债能力较好，合理的运用负债的财务杠杆经营是利益最大化。从营运能力来看,应收账款周转率(次）在房地产公司中处在很高的水平，总资产周转率处在行业均值水平,说以应当提高周转率才具有优势,应当积极地挖掘公司潜力,对某些不用或报废的资产予以变卖解决，提高资产使用效率。从公司赚钱能力来看,整体处在平均水平以上从发展前景看，主营业务收入增长率放慢,应当积极销售扩展市场;上市公司财务报表分析恒大集团经营业绩评价的文献综述摘要：财务报表分析是通过对公司财务报表所提供的会计数据的分析,评估公司价值，对公司的发展前景进行预测，从而做出合理决策。财务报表全面、系统、综合的记录了公司经纪业务发生的轨迹，有关利益人对它的分析越来越关注。1世纪以来,随着社会主义市场化的不断进一步，有越来越多公司排着队进入资我市场，同样的越来越多的投资者进入资我市场。投资者选择投资目的,需要根据财务报表进行计算和分析，对公司的股票价值做出评估。财务报表是综合反映一种公司的财务状况、经营业绩和钞票流量，以及投资者理解公司，决定投资行为的最全面、最翔实的第一手资料。同步,它也是公司内部和外部进行信息交流的重要载体。本文选用恒大集团作为分析对象,运用所学知识进行研究和分析,对财务报表进行资料归集、加工、分析、比较、评价等,对公司财务状况和经营成果做出综合判断。但愿通过行业竞争构造、经营比较分析和财务数据分析，预测公司将来发展轨迹和长期价值,作为投资决策的基本与重要根据。核心词:一、前言社会的不断进步和社会主义经济高速发展的今天,上市公司也越来越接近我们的生活，上市公司的财务报表向多种报表使用者提供了反映公司经营状况及财务状况的多种不同数据及有关信息，但是对不同的使用者有着不同的着重点。通过对资产负债表，利润表和钞票流量表的分析,可以协助广大的投资者,税务机关，政法,甚至是公司管理者做出重要决策。二、 公司财务报表分析概述张杰（)觉得,财务分析是指财务分析主体运用会计资料及与之有关的其她数据资料，通过计算财务指标，采用一定的措施对公司财务活动中的多种经济关系及财务活动成果进行分析、评价，为财务决策、财务诊断、征询、评估、监督、控制提供所需财务信息,其实质是财务分析主体对会计信息进一步进行加工,运用的过程。公司财务分析是以公司财务报告等会计资料为基本，对公司财务状况和经营成果及钞票流量状况进行分析和评价,为公司的管理者、投资者和债权人评价公司的财务状况、资产管理水平、获利能力、发展趋势提供根据。王敏()也指出，财务报表分析是以财务报表为重要根据，采用科学的评价原则和合用的分析措施，遵循规范的分析程序。通过对公司的财务状况、经营成果和钞票流量等重要指标的比较分析,从而对公司的财务状况、经营状况及其经营业绩做出判断、评价和预测的一项经济管理活动。财务报表是对财务状况、经营成果和钞票流世的构造性表述。财务报表至少应当涉及下列构成部分:资产负债表、利润表、钞票流量表、所有者权益变动表、附注。三、财务报表分析所根据的资料（一)、何韧()文献觉得，财务报表分析使用的重要资料是公司对外发布的财务报表，但是财务报表不是财务报表分析唯一的信息来源。公司还以多种形式发布补充的信息，分析时应当注意获取这些补充信息。具体内容有：财务报表，涉及资产负债表及附表,利润表及附表，钞票流量表和所有者权益变动表。会计报表附注资料,涉及会计政策及变更、或有事项、资产负债表后来事项及解决,关联方关系及交易、会计估计、重要事项及非常项目等其她有关信息，如公司背景、公司发展战略、临时性公示、市场占有率、资我市场变化、产业政策及审计报告等。(二)、财务报表分析的目的与作用伯恩斯坦等()觉得，财务报表分析的目的取决于使用者。虽然不同的使用者具有一定的共性,但是她们均有其特殊的环境和目的。欧阳光中(）的书上指出，财务报表是有关公司财务状况和经营成果的单项原始数据按规定的项目和排列顺序所作的集合,其目的是向她人提供决策的财务信息和经济信息。公司为了立于不败之地，追求公司价值的最大化,这就需要讲求管理的有效性。而为了实既有效的公司管理，必须借助于财务报表分析所提供的资料。杨秋林(1993)文献觉得，通过报表分析,还可觉得编制下期筹划和预算提供根据。通过报表分析,特别是某些专项分析。既可以理解目前和过去的经营状况，又可以预测一项经济措施的预期效果,或者为达到预期目的而应采用的措施等。四、通过财务报表进行经营业绩评价的措施（一）、比率分析法比率分析法,是以同一期财务报表上的若干重要项目间有关数据,互相比较，用一种数据除以另一种数据求出比率,据以分析和评估公司经营活动，以及公司目前历史状况的一种措施。它是按财务分析最原始的工具。作为股票投资者，重要是掌握和运用四类比率，即反映公司的获利能力比率、偿债能力比率、成长能力比率、周转能力比率这四大类财务比率。王敏(）的分析，比率分析法重要是针对已经发生的经济活动进行分析，具有一定的滞后性。此外，它只是针对单个指标进行分析,在某些状况下无法得出科学的结论。此外，比率分析忽视了某些报表外的信息因此这种事后的财务分析具有很大的局限性。（二)、比较分析法所谓较分析法，是指通过各项指标不同数量的比较来批示项指标之间数量差别的一种分析措施。重要有两类：1、 纵向比较,是将同一公司持续数期的各财务指标进行较,以基期为原则来判断分析公司的财务状况和经营成果等。2、 横向比较,是同行业的不同公司之间进行各指标比较,一方面要拟定各指标的原则水平,可以是行业的平均水平,也可以是行业的最佳水平,然后将目的公司的指标与原则指标进行比较分析，比较公司与其他同行业公司进行比较，可以确反映公司在该行业的地位,可以理解该公司在各指标的优势和劣势。（三） 、原则比较法。我们在比较任何意见事情的时候,常常需要拟定一种比较原则,然后将另一种事件与之比较,找出差距所在。公司的有关财务数据比较亦同样如此，为了客观公正评价公司的财务状况和经营水平。财务分析中常用预算目的、同业数字、过去的实际完毕数字等为原则进行分析比较,最后找出一定因素。王敏(）也指出，比较分析法是指通过经济指标的对比分析,拟定指标间差别与趋势的措施。比较分析法在实际操作时，比较的双方必须具有可比性，然而数据的采集却受不同条件的制约,如计算措施、计价原则、时间长度、价格水平等，这些条件限制了它的应用范畴。（四） 、因素分析法 潘爱香（1999)在书中指出,因素分析法是通过度析影响财务指标的各项因素,并计算其对指标的影响限度，用以阐明本期实际与筹划或基期相比，财务指标发生变动或差别的重要因素的一种分析措施。因数分析合用于多种因数构成的综合性指标的分析,如成本、利润、资金周转率等方面的指标。常用品体有俩个:1、 连环替代法,是把经济指标分解为各个可以计量的因数,根据因数之间的互相依存关系，顺序的测定这些因数对财务指标的影响方向和影响限度的措施。2、差额计算法，是运用各个因数的比较期与基期之间的差别,依次按顺序替代直接计算出各个因数变动对综合指标变动的影响限度的一种分析措施。五、公司经营业绩评价的五个层面孙薇（)觉得,评价主体往往是与公司有利益关系的不同群体，即利益有关者，涉及股东、债权人、供应商、客户、员工以及政府。每个评价主体进行评价的目的各不相似。例如,政府部门评价公司社会奉献；投资者评价公司投资价值;所有者评价经营者业绩;经营者评价公司内部管理业绩。政府部门作为社会公众利益代表对公司进行社会员献评价，评价的内容往往涉及公司所提供的税金、就业机会,以及对职工的社会福利保障、环保等责任义务的履行状况 。投资者从投资决策角度对公司业绩评价。资我市场中的投资者在决定其资本的投向时，要对拟投资公司的经营成果、财务状况、将来发展能力进行全面评价。所有者对公司经营业绩评价。所有者从委托人角度不仅对投入公司的资本保值增值状况评价,还要对作为代理人的公司经营者在公司价值发明中的奉献评价。公司经营者对内部各管理层面及其管理者的业绩评价由于公司内部存在多层代理关系，较高层管理者需要考虑下属管理部门的权限和责任来选择合适的业绩评价方式，以形成有效的约束和鼓励机制。这一层面的业绩评价也是公司内部控制系统的有效构成部分。其她利益有关者对公司的业绩评价。六、 总结 国内由于财务分析工作起步较晚，不仅没有较权威性的行业原则,即便是行业分类措施也较为混乱，目前对公司的财务分析仅限于上市公司,在对上市公司的行业分类措施上,没有一种公认的原则。中国在财务分析这一领域尚有诸多问题需要解决,才干使其提供的数据更具有权威性，更利于上市公司的发展以及和世界接轨。因此针对以上的问题,提出如下几点建议：（一） 、不断改善目前财务分析指标和分析措施 改善目前财务分析指标,其一，借鉴平衡计分卡原理引入某些非财务指标。非财务信息反映的往往是那些关系到公司长远发展的重要因素，因而与公司战略规划紧密有关，直接关系到公司经营战略上的成败，将这些信息纳入财务分析体系则更能反映公司整体目的。其二，充足运用钞票流量信息,特别是经营活动钞票流量是归还债务最直接的保证。（二） 、改善目前财务分析措施 一方面，可以采用多种分析措施来全面评价公司财务状况和经营成果。如，定量与定性相结合、动态和静态相结合。另一方面，应把经营状况和财务指标结合起来分析。由于只有把经营状况和财务指标结合起来分析,才干对财务报表数据做出更深层次的理解。（三） 、增强财务分析重要性的结识。 一方面，公司领导要把财务分析作为公司管理的重要措施来结识,积极组织、协调各业务部门对财务分析的配合、支持,协助财务分析人员掌握熟悉本公司的经营业务流程，尊重财务分析人员的劳动成果。另一方面,财务分析人员要结识到搞好财务分析是发挥财务管理在公司管理中作用的最佳途径,努力搞好财务分析，不断提高分析水平，为改善经营管理、提高经济效益提供科学、可靠的根据。（四） 、完善财务报告体系 增补某些必需的附表，并增长报表附注的规定规定,使公司的综合信息反映的更全面与真实。可尝试将公允价值和原始成本相结合,真实地反映公司所属资产，避免因物价因素变动而减少报表信息的参照价值;增添反映无形资产和智力资产的核算项目和计量指标,以充实管理层决策信息的内容和根据。钞票流量表可以弥补权责发生制下会计信息的许多局限性。目前的钞票流量表基本可以体现出一种公司的经营、投资、筹资以及其利润的形成过程,如果把损益表中的“时期指标”和钞票流量表中的“时期指标”相结合，就可以更为全面、真实地反映公司的经营水平和赚钱水平。此外应竭力改善表外摄取量的局限性。一方面坚持从货币领域向非货币领域拓展，多进行诸如潜在盈亏分析与售后服务分析等；另一方面逐渐从货币资金分析转向资源分析,诸如政策效益分析、人力资源效益分析等。