文化产业项目可行性报告

目录一、总论11 项目名称12.项目承担单位1二、项目内容与规模11. 拟建地点12. 建设规模13. 建设内容14.结论2三、项目可行性分析21.项目背景22.项目周边环境33.项目的规划相关性3四、项目示范性与创新性41.项目的示范性42.项目的创新性4五、项目实施方案及进度51.项目定位52.项目修建原则53.项目分层功能设置64.项目停车场修建75.项目动线系统76. 项目广场77. 电气设计78. 给水工程99. 排水工程1010. 空调通风设计1111. 项目消防设计1112.项目大楼装修方案1113.建设施工环境影响控制1214.项目建设进度13六、投资预算与资金筹措131.投资估算依据132.项目投资预算143.项目资金筹措15七、经济与社会效益分析151.经济效益分析152.社会效益分析16八、项目风险分析与控制17九、附件18一、总论1 项目名称#文化科技创业基地（大厦）2. 项目承担单位#有限公司，该公司位于#宝积路，注册资金壹仟万。公司经营广告设计、制作、发布、代理；电脑图文设计与制作。二、项目内容与规模1. 拟建地点本项目位于#长征西路南侧，2. 建设规模项目总占地面积 3528.05 平方米，建筑面积 310303.80 平方米，其中地上建筑面积 27223.80平方米，地下建筑面积 4080.00平方米。3. 建设内容建筑物地上主体二十五层，地下两层。一层主要功能为门厅及商业，二四层为商业，四五层为培训中心，六二十五层为住宅。4.结论本项目的实施是满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质 的需要，符合#事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐 社会的发展。三、项目可行性分析1. 项目背景# 集团有限公司成立于 2012 年 4 月 20 日，住所： #，法人#，公司股本金构成情况：公司 现注册资本 16000 万元，#占 80%，#占 20%。公司成立以来坚 持以市场为导向，以创新为动力，以品牌经营为核心，以资本运营为 手段，力争将公司建设成为管理领先、规模领先、服务领先、效益领 先，以自主经营、独立核算、自负盈亏具有独立法人资格的经济实体， 主要从事房地产开发（凭资质经营）；建筑工程、市政公用工程、园 林绿化工程、土石方工程、消防工程、装饰装修工程、钢结构工程、 公路桥梁工程、地基与基础工程、水利水电工程（以上各项工程凭资 质证经营）；机电设备安装（不含小轿车等特种设备）；企业项目策划； 化工产品（不含危险化学品、易制毒化学品、监控类化学品）、化工 设备、环保设备、矿产品（不含煤炭，国家禁止和须取得专项许可的 项目除外）、硅铁、碳化钙、金属材料、五金交电、仪器仪表（国家 禁止和须取得专项许可的除外）、办公用品、劳保用品、工艺品的批 发零售；设计、制作、代理、发布国内各类广告。以下项目仅限分公 司经营：凹凸棒、(以上项目依法须经批准的，经相关部门批准后方 可开展经营活动)具有较强竞争力、影响力、可持续发展力，正在逐 步成长为多元化、规模化的大型实业集团。 #有限公司是 #集团下属的全子公司。2. 项目周边环境根据项目实地考察，通过了解项目周边各种相关条件，项目现状 特点如下：(1) 项目位于#，处于市区中心盘旋路地段，有很高的区域 地产发展空间。(2) 项目范围内有多个社区，人口基数大，有一定消费能力。项目周 边另有政府办公大楼、医院、综合市场以及多个写字楼。(3) 项目处在甘肃能源化工职业学院的西面，人文环境好(4) 项目范围交通便利，位于长征东、西路交汇处(盘旋路)，从整个 道路系统看，项目处于锐角路段，增加了项目的展示性。3. 项目的规划相关性根据省政府甘肃省人民政府关于支持文化事业发展有关问题的 通知(甘政发2002 14 号)，甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃 省“十三五”文化产业发展规划的通知甘政办发2016135 号， 提出的重点文化产业，包括创意设计、新兴媒体、动漫游戏、广播影视、出版发行、工艺美术、演艺娱乐等。同时，支持重大民营投资项目，鼓励已上市的文化企业或有助于文化企业上市的项目。四、项目示范性与创新性1.项目的示范性#集团所属#有限责任公司开发的“#文化科技 创业基地”是一项具有重要意义的公益事业，是贯彻科教兴国和人才 强国战略，促进和谐社会建设的有益实践和重要举措。2.项目的创新性项目建成后，通过我们企业的各种优势作为学生毕业前的综合实 习基地，让学生到生产、服务第一线去，接受企业管理，在实际生产 岗位上接受老师傅手把手的教，和企业员工同劳动、同生活，可以切 身体验严格的生产纪律、一丝不苟的技术要求，感受劳动的艰辛、协 作的价值和成功的快乐，这不仅能为学生直接了解具体生产岗位的技 术要求，提高职业能力，为毕业与就业接轨，上岗即顶岗工作奠定基 础，而且对培养学生的组织纪律观念、良好的职业道德、认真负责的 工作态度，以及艰苦朴素的生活作风、团结协作的团队精神和坚定乐 观的生活态度都有极大的帮助。五、项目实施方案及进度1.项目定位#有限责任公司在文化传媒领域的发展迅猛。为了进一步 加快企业在文化传媒领域的发展，使#有限责任公司的资源整 合创新，形成线上线下相结合的产业链，为#工商联中小企业投 资有限公司员工培训基地”，着力培养员工的实践技能，为社会造就 “服务服从意识强、实践操作技艺强”的高素质技能型人才。 该基 地建设吻合甘肃省#文化产业投资的经营业态，基地的经营 利益诉求能得到实现，同时对国有资产起了保值和增值作用。该基地 的建立，预计每年将给#政府带来过百万地方税收，新增过 千个就业岗位。2.项目修建原则（1）功能第一的原则。任何时候都要把满足文化培训基地建筑的功 能要求放在首位，结构、布局、外观造型，都应服从功能的需要，为 完成功能要求服务。（2）经济高效的原则。设计要考虑节省投资，节约用地，减少空间 浪费，提高有效使用面积，并使各部分交通简捷流畅。设计时要考虑 节约管理人力，降低维持费用，节约能源。（3）环境协调的原则。在项目建设设计时，要特别重视环境设计， 充分保护和利用自然地形和天然资源（如水面、林木） ，并注意#文化科技创业基地运营时污水废弃物的排放，避免对周 边环境的负面影响。（4）考虑发展的原则。设计必须考虑到可以预见的将来，当然首先 要立足于当前使用的功能，把当前与长远恰当地结合起来。全面规划 远、近期建设项目，一次规划，逐步实施，并为可能的改建和发展留 有余地。（5）因地制宜的原则。设计要根据现实情况，由所提供的现有基础、 投资及现有的技术进行设计。#文化科技创业基地的设计 还应符合当地总体规划和市场的布局要求，合理的组织人流、车流、 物流，便于利用城市已有基础设施。（6）密切配合的原则。#文化科技创业基地的设计需要 开发单位与设计方面，以及规划、施工诸方面的密切配合。在前期调 研，资料搜集、分析、整理和说明，以及设计进行之中，都应该积极 配合，互相协作。（7）符合规范的原则。#文化科技创业基地在进行设计 时，还应遵循相关规范和标准，满足建筑功能和需求功能。3. 项目分层功能设置#文化科技创业基地位于 #。本项目位于 #长征西路南侧，项目总占地面积3528.05 平方米，建筑面 积 310303.80 平方米，其中地上建筑面积 27223.80 平方米，地下建筑 面积 4080.00 平方米。建筑物地上主体二十五层，地下两层。一层主 要功能为门厅及商业，二四层为商业，四五层为培训中心，六二十五层为住宅。4. 项目停车场修建原农委篮球场（两个）与后操场，拟建为停车场，设置机动车位65 个，非机动车为 80 个；局部人防兼非机动车库。5. 项目动线系统#文化科技创业基地动线主要包括 :联系外部道路、 停车场进出动线、行人动线系统、货车动线系统和内部人流动线。 #文化科技创业基地主要入口分别设置在长征东路和长 征西路上，共计两个主入口。#文化科技创业基地项目大楼入口设置专用自动扶 梯，内部设置升降电梯，使#文化科技创业基地的顾客进 出流线相对独立；大楼西北侧设置一个次要入口。作为运送货物入口， 入口设置货运电梯（2 台 5 吨）和货运通道。6. 项目广场利用原农牧局的绿化景观，进行休整美化，使人流、车流互不干 扰。7. 电气设计1）电气系统设计范围 项目电气系统设计包括强电系统和弱电系统。强电系统有消防系统、 照明系统、动力系统、空调系统、防雷接电系统；弱电系统有安防系 统、IT/综合布线系统，公共广播系统、停车库管理系统、卫星及有线 电视系统、巡更系统及物业管理系统。（2）用电负荷和供电电源 电力负荷应根据供电可靠性及中断供电在政治、经济上所造成的损失 或影响的程度，分为一级负荷、二级负荷及三级负荷。本项目一级负 荷有消防系统（包括消防报警配线箱及消防控制中心内的联动控制， 消防泵，消防电梯，防排烟系统，消防应急照明等）；二级负荷有客 运电梯、生活用水水泵及潜污泵；三级负荷为小动力及一般照明系统 及其它设备。电源由市电引入二路10kv高压电缆，变配电室设于原 海事职业技术学院变配电室。 项目用电负荷采用单位面积法估算， 经测算项目计算总用电负荷约为 3000kw。（3）供电方案 根据用电负荷及地块情况，本工程设 10/0.4kV 变配电室一个。内设 10kV 配电装置室、控制室和电容器室。（4）配电线路 配电线路采用星型和树型混合方式。重载或重要负荷采用星型，普通 负荷、小动力及照明采用星型和树型方式。（5）场区供配电A. 各装置配电将按照不同的环境特点及有关规范进行设计，其中包括 防腐、防粉尘等特殊场所的供配电设计。B. 线路敷设采用架空、桥架、沟道、直埋等方式。C. 照明、避雷、接地按不同的环境特点要求及有关规范进行设计。(6) 电气保护及防雷接地根据建筑物防雷设计规范规定，本工程各单体属于二类防雷建筑 物，分别按二类防雷建筑物的要求进行保护。在屋顶采用圆钢逼雷带 和避雷针作为接闪器，利用建筑物柱内钢结构作为引下线，建筑物基 础钢结构作为防雷接地基础。采用扁钢安装接地基础环网及防侧击雷 的均压环。防雷接地，变压器中性点接地，电气设备接地，浪涌保护 装置接地组成系统联合接地。8. 给水工程(1) 用水量#文化科技创业基地用水量采用单位面积法估算，日用水 量约为166.50m3/d；主要为工作人员生活用水、场地清洁用水，绿化 用水、消防用水及其它用水。序号用水项目用水标准使用数量使用时数小时变化系数用水量(m3/d)最高日(m3/d)最大时(m3/d)平均时(m3/d)1生活用水150L/ 人.d512人24h2.576.8083.202商业用水5L/m2 .d10230m212h1.551.156.394.263餐饮用水25 L/人.d500人12h1.512.501.561.044绿化用水2 L/m2 .d2000m245地下车库用水2 L/m2 .d2000m246道路广场用水2 L/m2 .d2000m214.057未遇见用水量10%166.5合计166.5015.958.05（2）水质、水压水质符合国家饮用水水质标准；生活用水水压不小于 0.3Mpa， 消防用水水压不小于 1.0Mpa。（3）供水本项目给水系统采用生活、消防用水分管道供给方式。项目用水 由平川自来水厂供应，供水有原埋地市政水管网接入管引入，供水接 入管管径不应小于 DN250。9. 排水工程（1）排水量本工程排水主要为生活污水，水量按供水量的80%计，约 36t/d。（2）排水方案根据项目地区的排水条件，场区排水按“雨污分流”的原则考虑， 拟在场区内设置污水、雨水二个排水系统。污水：在厕所粪便污水与洗涤废水将采用合流系统连至室外污水 井，经化粪池沉淀消化后经区内污水管网接入市政污水管网，其他地 方产生的洗淀废水则由室外废水井收集后直接排放至市政系统，进入 平川污水处理厂，污水经处理达标后排放。本工程地漏或地沟将设置 作污水排放之用。雨水：雨水设计流量根据当地十年的最大降雨量设 计,屋面雨水经由天沟经雨水立管排至室外散水坡，再由地面雨水口 和排水沟收集后排至雨水井，所有雨水经所内雨水管道汇集后排入市 政雨水管网。10. 空调通风设计（1）空调系统室内设计参数范围最高温度最低温度相对湿度新风量m3/ （h*人）产业区261C171CW65%15办公室区261C171CW35%30（2）通风系统设计参数范围排风量（次/h）备注卫生间15地下车库6自行车库5制冷机房6低压配电房根据设备散热量注：夏季采用强制排风和自然通风设施相结合的方式排除余热）11. 项目消防设计本项目消防系统包括火灾自动报警系统、火灾自动喷水灭火系统 室内室外消防栓系统、手提灭火器。 消防水源由消防水池经消防泵 提升至埋地消防环网，再供给各消防用水点。消防水池用水直接接自 原埋地市政水管网接入管。建筑各层的防火分区、疏散宽度以及安全 疏散距离均满足消防规范要求。12. 项目大楼装修方案根据该建筑特性，外墙体一般采用多孔砖，内墙采用当地轻型砌 体。外墙装修材料主要为石材和玻璃幕墙，内墙装修材料为瓷砖和涂料。屋面防水用目前建设部批准和颁布的新型技术成熟的防水卷材隔热层为当地惯用材料。建筑门窗采用铝合门窗或不锈钢门窗。13. 建设施工环境影响控制（1）建设施工噪声控制合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点 并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强施工管理，合理安排施工作业 时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应 采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。（2）建设施工水污染控制在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗 水经沉淀分离后的上清夜排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑 废物应按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体 建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、 浴室和厕所污水进行处理。（3）建设施工大气污染控制建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水， 使其保持一定湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运 走，避免长期堆放；确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄 沙、碎石必须采用防尘网覆盖。14. 项目建设进度本项目计划于 2016 年 3 月开始，2017 年 11 月完成，预计建设 工期 19个月。项目工程实施各阶段时间表根据本项目工程实施各阶 段工作量和所需时间推算，大体安排实施进度如下：2016年 1 月完成项目审批工作；2016年 2 月完成项目施工设计和工程招标工作；2016年 3月#文化科技创业基地项目工程开始施工；六、投资预算与资金筹措1.投资估算依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）投资项目可行性研究指南。（3）建筑工程费用按当地的类似工程建筑造价估算（4）其他费用参照甘肃省建设工程费用定额及国家有关取费指 标估算；（5）预备费按工程费和其他费用的 5%估算；（6）土地使用费按与#国有资产管理局签订的协议算。（7）利率按银行五年以上长期借款利率8.50 %计算。（8）业主方提供的有关资料。2.项目投资预算本估算的范围包括装修工程、配套系统工程的建设费。本项目建 筑设计较为高档，建设投资估算以建筑设计标准为依据，投资估算要 满足建筑设计要求。按照建设项目经济评价方法与参数（第三版） 的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备 费三部分，分别估算。（1）工程费用建筑工程费依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照甘肃省同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费用估算为1,4000万元。序号名称数量（m2）单位造价（元/m2）金额（万元）1大楼外装修21000150031502室内装修20000150030003停车场装修50005002504广场1000500505绿化30005001506给排水及消防系统300001404207电气系统3000042012608通风系统300001805409空调系统50010弱电系统30000220660合计9980建筑工程费用估算表（2）工程建设其他费用根据甘肃省建设工程费用定额，本项目工程建设其他费用中主要包括市政工程设施、建设管理费、勘察设计费、建设单位临时设施费、可行性研究费、工程监理费、环境影响评价费等，合计为 5000 万元。项目计费依据比例估算金额（万元）市政设施费用建筑面积60元/平方米3180建设管理费用建筑工程投资2%199.6勘测设计费用建筑工程投资0.5%449.9临时设施费建筑工程投资1%199.8可行性研究费5工稈监理费100境影响评价费5土地使用费800合计4939.3工程建设其他费用估算表（3）预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。根据国家有关规定，目前 一般不计涨价预备费；基本预备费按照工程建设费用和其他费用之和 的 5% 计算，其估算值为 500 万元。 银行贷款 760 万元，贷款年利率 按 8.50% 计，经估算，建设期利息为 124.63 万元。本项目资金建设投资为1,5000 万元，资金来源为自有资金2000 万元，银行贷款 6000 万元。七、经济与社会效益分析1.经济效益分析项目总占地面积 3528.05 平方米，建筑面积 310303.80 平方米，其中地上建筑面积 27223.80 平方米，地下建筑面积 4080.00 平方米。 销售收入 10000 万元，利润 2000 万元，税金 340 万元。2.社会效益分析（1）项目对所在地区人文经济的影响#文化科技创业基地作为#重要的文化建设项目， 建成后不但能为社会培养大批生产、服务第一线的实用型技术人才。 再加上相关产业的运营所需的市场管理和维护岗位，将解决相当部分 市民的就业问题。 另外，随着人流量的增加和聚集，对于附近的商 业氛围将起到积极促进作用，居民就业商机也将随之呈现。周边的居 民不但可以就近在进行日常采购，一部分居民还可以在此基础上把握 商机增加收入。（2）项目对所在地区居民生活质量的影响随着社会的快速发展，人民群众的生活节奏越来越快，生活水平 也大幅提高。繁忙的工作中，人们更加重视生活的质量，期望周边的 生活环境更加富有内涵。本项目建成后，为该地区人文景观的提升奠 定基础。不仅增加了社区居民购物的方便程度，高质量的建造和管理 水平还将提升居民的购物环境，营造出一种时尚的有品味的氛围。有 了良好的生活环境和高品质的生活质量，才能使人们工作起来精力充 沛，提高工作效率，给社会发展带来经济效益。#文化科技创业 基地的建立将大大提高城区居民生活品质。（3）项目对地区城市环境的影响#文化科技创业基地的建立，尤其是基地内的绿化建设，将 绿化小区街道环境，改善周边小区居民生活。该基地修建材料先进， 建筑手法新颖，达到了理想的外观效果，将作为该区域乃至整个#的名片出现，提升城市形象八、项目风险分析与控制#文化科技创业基地工程为装修工程 ,从项目的地质勘察开 始,包括全厂的五通一平、地基处理、水源地勘察施工、工程设计（包 括业主及咨询方对图纸确认）、设备采购、监造、运输（包括大件）、装 修施工、安装、调试、培训、维护维修、现场施工建设的全面管理及 对内、对外的协调,还涉及到工程保险、运输清关和与当地政府部门 的交涉,以及工程所属的特定条件和合同规定的技术和商务条件,任务 艰巨,管理范围广、战线长,工作责任大。项目级风险包括环境风险、 金融风险、法律风险等等。 环境风险包含政治风险和经济风险。在 #科技创业基地工程总承包项目中必须考虑环境因素。企业欲对 此类风险进行控制,必须评估风险发生的可能性及严重性,以决定是放 弃,还是在投标价格中增加政治风险补偿和增加外汇风险补偿。 #科技创业基地项目的资金密集性强,前期投入大,大多采用里程 碑付款方式,而里程碑的实现和完成需要首先投入大量的资金,这势必 产生提前付款的状态出现;必须合理的划分里程碑和预付款以及合理 的资金流。#有限公司必须有充足的资金，才能及时支付其分 包商的工程款,以确保工程顺利进展,常常收支是个突出的矛盾体 ,也 常常制约着工程的进展。因此, #有限公司一方面可在付款方 式谈判中尽量增大后期款项所占的比例。此外 ,还要注意人民币的汇 率和贷款利息的浮动等因素的考虑。法律风险包含合同条款模糊风险 合同工期延期罚款风险、第三方请求权风险等等。合同招标时一般均 要求承包方应遵循当地的法律法规;另就是必须熟知当地的法律法规 #有限公司可考虑聘请当地律师或法律专家 ,同时做好诉讼不 利的准备 ,以相应的风险准备金来弥补损失 ,同时,对于模糊合同条款 的风险,对部分条款需要澄清,或者在标书中答复“部分满足/不满足”, 附加我司的条件。同时估计项目这部分可能意外的发生 ,计入风险金 作为补偿。九、附件1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件3、自有资金存款证明4、相关银行贷款承诺5、项目财务分析报表6、项目设计方案7、其他相关证明材料