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物权变动 提 纲 一、物权的基本特征 二、物的几种重要分类 三、物权变动的基本理论 四、动产物权变动 五、不动产物权变动 六、特殊动产物权变动 一、物权的基本特征 1 物权是支配权，权力的行使无需他人的行为 2 物权是绝对权、对世权，权利主体只有一个，义务主体 不特定第三人 3 物权是财产权，与人身权相对 4 物权是排他性权利，一物一权 5 物权受到侵害时有特殊的保护方法，如物上请求权 6 物权的客体为物，且为有体物 7 物权立法采用法定主义 8 物权的核心是所有权 9以土地为客体的土地所有权，是物权法的重要内容 二、物的几种重要分类 物权的客体是物，物权就是权利人对于物 的权利，作为例外，权利也可以成为物权 的客体，如权利质权的客体就是权利。民 法上的物，与狭义上的财产是同义语，无 原则上指有体物，包括动产、不动产以及 能为人力控制的电、光波、气、磁波等。 （一）动产和不动产 不动产的范围：土地、建筑物与构建物 （具有固定性继续性独立性）、林木、与 不动产尚未分离的出产物（如农作物，不 动产的处分抵押的效力及于尚未分离的出 产物，但反之不然。 担保法解释 52条： 当事人以农作物和尚未分离的土地使用权 同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效） 各国立法处理土地与建筑物的关系 模式 结合主义：将土地和其上的建筑物结合作为一个 不动产对待 分别主义：将土地和其上的建筑物分别作为两个 不同的不动产对待 我国采用分别主义，以有利于建筑物的流通。但 关于土地与建筑物在物权变动中的关系， 城市 房地产管理法 第 32条：房地产转让抵押时、房 屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时 转让、抵押。这就是我国立法上的房地一体主义， 即房屋的物权变动及于其占用范围内的土地。这 就意味着土地使用权与建筑物所有权总是同属于 一个人。 如果没有正当权源，如在他人所有 的土地上所建的房屋归谁？ 1属土地使用权人，但取得房屋后应对建房 者补偿 2对建房者请求排除妨碍以除去该建筑物 区分动产与不动产的意义 1物权变动的法定要件不同：动产让与不要 求书面形式，仅依交付生效；不动产让与 必须书面形式，且依登记生效 2设定他物权的类型不同：质权、留置权只 能设立于动产，用益物权只能设立于不动 产 3不动产涉诉的，实行地域专属管辖 （二）原物与孳息 原物指孳息所从出的物，孳息指原物所出的收益 天然孳息，指植物所结出果实、动物的出产物， 注意一下几点 1天然孳息为独立物，故与原物分离之前为其构成 部分，不能称为孳息，至于分离原因是自然的或 人工的，在所不论 2対一物加工所产生的物，不是孳息 3埋藏物、始终独立于埋藏体，不存在出产问题， 不是孳息 法定孳息 法定孳息，指利息租金和其他因法律关系所产生 的收益。基于法律所承认的游戏关系所产生的概 率性收益如福利彩券的中奖奖金被称为射幸孳息， 也为法定孳息的一种 法定孳息的归属： 1若无相反规定，天然孳息所有权归用益物权人； 五用益物权的，归原物所有人 2法定孳息，有约定的从约定，无约定的，依交易 习惯取得 最重要的特种物 -货币 货币是充当一般等价物的特殊商品，属于民法上的种类物、动产，但 又不完全同于其他动产 货币的特殊效力 1物权法上，货币所有权与占有权合二为一，货币的占有人即被推定 为货币的所有人 2在物权法上，货币丧失占有后，不存在作为物上请求权的返还原物 请求权，仅存在债权请求权性质的不当得利返还请求权 3物权法上，货币所有权的让与是事实行为，以转移占有为标志，因 此，让与人有无让与所有权的意思及行为能力，在所不论 4物不适用权法上，货币的占有不适用于时效取得的规定 5在债法上，借款合同转移的是货币所有权而非使用权，贷款人对借 款人享有债权 6在债法上，货币之债是一种特殊的种类之债，其本身原则上只发生 履行迟延，不发生履行不能 三、物权变动的基本理论 （一）物权变动的概念和基本形态 （二）物权变动的原因 （三）物权变动的模式 （一）物权变动的概念和基本形 态 物权的变动，是指物权的设立（发生）、 变更、转让（移转）和消灭。 物权的变动： 就物权自身而言，是物权的运动状态； 就物权主体而言，则为物权的得丧变更； 就法律关系而言，是指人与人之间对于物 之支配和归属关系的变化。 物权的取得 1物权的原始取得是指非依他人既存的权利而取得物权， 基于事实行为取得物权一般为原始取得。基于事实行为而 取得物权的，由于非继受他人既存的权利而取得物权，所 以一旦完成，此前标的物上的一切负担归于消灭，原物权 人不得再就标的物主张权利。 2物权的继受取得是指依他人既存的权利而取得物权，基 于法律行为如合同行为取得物权一般为继受取得。除此之 外，基于继承而取得特定标的物所有权的，也属于继受取 得，在此情形下，由于标的物的权利系继受取得，基于权 利人不得将大于他所有的权利与他人的法理，此前存在于 该标的物上的一切负担可以继续存在，且转由取得人继承。 物权的消灭 1混同 2抛弃 3标的物的灭失，被征收，没收 4限制物权的约定存续期间届满 5担保物权担保的债权实现 6法定期间的经过 7他人因时效、添附等原因取得物权的，原物权灭 失 8因法定原因被撤销，如建设用地使用权 2年 无 偿取回 （二）物权变动的原因 物 权 变 动 的 原 因 法律行为 非法律行为 单方法律行为 合同行为 法律文书 政府的征收决定 继承或受遗赠 事实行为和事件 （三）物权变动的模式 物权变动模式是指物权产生、变更、移转、 消灭的法定方式。 物权变动模式在完整意义上包含法律行为 所致物权变动的模式和非法律行为所致的 物权变动模式。但法律行为所致物权变动 模式是其核心，也是各国关于物权变动模 式之争的焦点。 三种物权变动模式及我国的选择 意思主义，又称债权意思主义 法国民法典 指除了当事人的债权合同之外，物权变动无 需其它要件，即物权变动直接依当事人之间 的债权意思发生变动，不再有其他要求。 债权意思主义否认物权行为的独立存在，规 定物权变动只需当事人的意思表示即可生 效 ， 动产的交付、不动产的登记只是对抗第三人 的要件 . 公式： 债权行为 物权变动 交付登记第 三人 物权形式主义 德国民法典 标的物所有权的转移除了买卖合同外，还需要当 事人就转移标的物所有权所达成的物权合同上再 加上登记或交付，始能移转所有权。在这里，不 动产的交付或登记成为了一种事实行为。 公式： 物权合同 +交付登记（事实行为） =物权 变动 物权形式主义肯定债权行为之外尚有物权行为独 立存在 债权形式主义 瑞士民法典和奥地利民法典 指债权合同与交付或登记相结合发生物权变动的 物权变动模式。 公式：有效债权行为 +交付或登记 =物权变动 1.物权变动以债权行为有效为前提 2.登记或交付是物权变动的生效要件。在这里， 不动产的登记或动产的交付的构成有两个要件： 一是主观上有变动物权的意思；二是在客观上完 成了产权登记或者动产转移占有的行为。因而登 记或者交付是一种法律行为 我国立法的选择 我国立法原则上采用债权形式主义，例外采用意思主义， 我国物权变动模式的要点 1基于法律行为的物权变动以该法律（债权）行为的有效 为前提 2登记是不动产物权变动的生效要件，股不动产的物权变 动公式表述为：有效债权行为 +登记 =不动产物权变动 3交付是动产物权变动的生效要件，故动产物权变动的公 式表述为：有效债权行为 +交付 =动产物权变动 4对于船舶、飞行器、机动车等重要交通工具的物权变动， 除了遵循动产物权变动的交付主义外，还有一项特殊规则： 非经登记，不得对抗第三人，公式：有效债权行为 +交付 =物权变动 +登记第三人 物权行为理论 1、物权行为理论由德国学者萨维尼于 19世纪 创立。 依此理论，一般的买卖过程可分解为三个行 为： 买卖合同（债权行为） +合意并交付标的物 （物权行为） +合意并交付价金（物权行为） 2、法律行为被区分为债权行为和物权行为。 债权行为是基于债的关系而成立，只引起当 事人间债权债务法律关系，不能发生物权的 变动，故又称为负担行为；物权行为得以直 接引起物权变动之效果，故又称为处分行为。 物权行为的特征 债权行为和物权行为截然分开，各自独立，此 乃物权行为的独立性； 从两者关系上看，债权行为虽是物权行为发生 的原因，但物权行为的效力并不受债权行为的 影响，也就是在债权行为无效或被撤销的情况 下，物权行为依然可以有效存在，此乃物权行 为的无因性； 物权的变动不但要求当事人之间需要有物权合 意，而且必须有一个具有公示性的行为来表达 或者说记载这一物的合意，否则物权变动为无 效，此乃物权行为的公示性要求。 四、 动产物权变动 （一）动产物权的公示方法：占有和交 付 占有：是在物权的静态情况下公示占有 人权利的存在； 交付：是在物权的动态情况下公示物权 的变动。 占有 直接占有 间接占有 占有人 意思 自主占有 他主占有 所有权 他物权 或债权 （二）交付的一般形态现实交付 现实交付是指一方将物的直接占有移转给 另一方的行为。 现实交付可以是受让人自提标的物，也可 以是让与人送交标的物。 单纯的交付本身并不产生物权的变动，需 要与有效的合同结合在一起。 （三）交付的变通形态 观念交付 1、简易交付：指动产物权设立和转让前，权 利人已经依法占有该动产的，物权自法律行 为生效时发生效力的情形。 （又称在手交付） 简易交付与现实交付的法律后果并无实质区 别，简易交付不是对动产物权变动须以交付 作为生效要件原则的破坏，而是该原则在特 殊情形下的一种灵活变通。 某宾馆为了 8月 8日的开业庆典，于 8 月 7日向电视台租借一台摄像机。庆典 之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾 馆决定按原价买下，以抵偿电视台的 损失，遂于 8月 9日通过电话向电视台 负责人表明此意，对方表示同意。 8月 15日，宾馆依约定向电视台支付了价 款。摄像机所有权何时转移？ A.8月 7日 B.8月 8日 C.8月 9日 D.8月 15日 2、指示交付：又称长手交付或返还请求 权的让与，指动产物权设立和转让前，第 三人依法占有该动产的，负有交付义务的 人可以通过转让请求第三人返还原物的权 利代替交付的情形。 26条：动产物权设立和转让前，第三人依 法占有该动产的，负有交付义务的人可以 通过转让请求第三人返还原物的权利代替 交付。 担保法司解：出质人以间接占有的财产出 质的，质押合同自书面通知送达占有人时 视为移交。 3、占有改定：指动产物权转让时，双 方约定由出让人继续占有该动产，使受 让人取得对于动产的间接占有，并取得 动产的所有权。 物权自该约定生效时发生变动。 构成条件：须让与人与受让人达成有效 合意；通过特定法律关系使受让人取得 动产间接占有；让与人对于物为直接或 间接占有。 占有改定不得用于设立质权 法律规定：“出质人代质权人占有质 物的，质押合同不生效” 理由：第一，占有改定无从确保质权 的留置效力，从而无法达到给出质人 造成心理压迫，促使债务人尽早清偿 的制度设计目的。 第二，以占有改定设定质权，将使第 三人无法得到善意取得制度的保护。 第三，质权关系双方当事人的法律地 位使得占有改定所赖以存在的占有媒 介关系无法确立。 对动产的交付方式进行总结 交 付 现实交付 观念交付 简易交付 指示交付 占有改定 在指示交付中存在三方当事人。 简易交付时，由受让人继续占有。继续占有，基于所有权 占有改定时，由出让人继续占有。继续占有，非基于所有权 。 不 动 产 物 权 变 动 法律行为 非法律行为 法律行为登记 例外：土地承包经营权、 地役权、宅基地使用权 公法行为生效 事件发生时 事实行为成就时 需 登 记 才 能 处 分 五、不动产物权变动 （一）不动产登记的概念 不动产登记，是指登记机关根据当事人的 申请并经审查，对不动产物权的取得、丧 失与变更等事项登录记载于特定簿册的事 实。 不动产登记是不动产物权变动的法定公示 手段，是基于法律行为的不动产物权变动 的生效要件，也是非基于法律行为发生的 不动产物权变动的处分要件，是不动产物 权获得法律承认和保护的基本依据。 （二）不动产登记簿和权属证书 1、不动产登记簿是物权归属和内容的根 据。不动产登记簿由登记机构管理。 2、不动产权属证书是权利人享有该不动 产物权的证明。 3、不动产权属证书记载的事项，应当与 不动产登记簿一致；记载不一致的，除 有证据证明不动产登记簿确有错误外， 以不动产登记簿为准。 王林与王木是双胞胎兄弟，二人共同继承父亲遗留下 来的一栋楼房，二人于父亲去世后一个月内就分割了 楼房并办理的登记。但王林有一天突然发现自己的房 产证上记载有误，就去了房产登记部门问个究竟。果 然房产证与房屋登记簿不一致。于是王林就申请对房 产证作一更正。王木得知此事后，认为王林的房产证 没有问题，而是房屋登记簿上记载出现了错误。下列 说法正确的是： A、房产证与房屋登记簿不一致时，一般以后者为准。 B、如果王木有证据证明房屋登记簿登记错误，可以 申请更正登记。 C、如果王林不同意更正的，王木可以申请异议登记。 D、异议登记之日起 30日内王木可以起诉，否则异议 登记失效。 （三）不动产登记的效力与登记 错误的赔偿责任 1、决定物权变动是否发生的效力。 2、权利正确性推定效力。 3、善意保护的效力。 4、交易风险警示的效力。 当事人提供虚假材料申请登记，给他人 造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记 机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿 后，可以向造成登记错误的人追偿。 （四）几种特殊的登记制度 1、更正登记 （ 1）更正登记的申请：权利人、利害关系 人认为不动产登记簿记载的事项错误的， 可以申请更正登记。 （ 2）更正登记的条件：不动产登记簿记载 的权利人书面同意更正或者有证据证明登 记确有错误的，登记机构应当予以更正 。 （ 3）更正登记的作用：是对原登记权利的 涂销登记和对真正权利的初始登记。 2、异议登记 （ 1）适用情形：不动产登记簿记载的权利人不同 意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 （ 2）异议登记的作用： 对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂 时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利； 对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三 人依据登记簿的公信力以取得物权。 （ 3）异议登记失效：申请人在异议登记之日起十 五日内不起诉，异议登记失效。 （ 4）损害赔偿：异议登记不当，造成权利人损害 的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 3、预告登记 （ 1）适用情形： 当事人签订买卖房屋或者其 他不动产物权的协议，为保障将来实现物 权，按照约定可以向登记机构申请预告登 记。 （ 2）预告登记的作用： 预告登记后，未经预 告登记的权利人同意，处分该不动产的， 不发生物权效力。 （ 3）预告登记的失效： 预告登记后，债权消 灭或者自能够进行不动产登记之日起三个 月内未申请登记的，预告登记失效。 六、特殊动产的物权变动 （一）法律关于特殊动产物权变动的规定 。 1、不同法律对特殊动产物权变动中登记所 产生效力的规定不统一。如 海商法 、 民用航空法 都采用了登记对抗主义。 而 担保法 中规定以船舶、航空器、机 动车设立抵押必须要办理登记，否则抵押 无效，采用的是登记生效主义。 （二）如何理解“不得对抗善意第 三人” 依我国物权法，登记只是取得优越于其 他证明自己物权的手段，而不能得出没有 登记即不享有物权的结论，是否登记由当 事人自己选择，法律并不强制。未经登记 的物权也并非绝对没有对抗力，还可以对 抗交易的对方当事人和恶意的第三人。如 明知甲将车卖给了乙，并已交付但尚未登 记，丙提出高价购买，并办理机动车过户 登记，则此时乙的所有权可以对抗丙，也 符合法律维护公平正义的理念。 不能对抗的善意第三人，应是主观为善 意，且已通过登记方式取得物权的人。