产权式酒店及酒店式公寓

产权式酒店及酒店式公寓 相关知识培训 产权式酒店 产权式酒店概念 产权式酒店的性质 产权式酒店的类型及特点 产权式酒店的起源及发展 产权式酒店的运行机制 产权式 酒店 中国产权式酒店发展现状 产权式酒店在运营及交易上面临的问题 产权式酒店与各类投资方式的对比 产权式酒店的概念 就是由个人投资者买断 酒店客房的产权，即开发 商以房地产的销售模式将 酒店每间客房的独立产权 出售给投资者。 每一套客房都各拥有独立的 产权，投资者如购买商品房 一样投资置业将客房委托 给酒店管理公司分取投资回 报及获取该物业的增值，同 时还获得酒店管理公司赠送 的一定期限的免费入住权。 其实质就是迎合普通老百姓 的不动产投资理财需求。产 权酒店商业模式和国外的权 益性房地产投资基金、房地 产有限合伙企业较类似，都 是为了帮助大众投资者共同 参与大型经营型住宿业房地 产的投资行为，目的是获得 房地产增值和经营收益。 产权式酒店的性质 产权式酒店与别墅、普通商品住宅 及商务写字楼等又有着明显区别， 购买产权式酒店，在享受超值服务、 彰显身份和地位的同时，更有不菲 的投资回报，与住宅写字楼的投资、 股票投资、储蓄及国债投资等相比， 投入轻松、风险小、回报更丰厚， 同时还获得一套真正属于自己的私 家酒店。 产权式酒店的类型及特点 纯产权酒店 养老型酒店 产权式酒店的类型 时权酒店 时值度假型酒店 实权酒店是将酒店的一 部分设施的一个特定时 段的使用权出让，使用 者不享有该资产的升值 和分红的权利。实权酒 店是最早把旅游产品使 用权商品化的一个尝试 产权式酒店的类型及特点 是指将酒店的每一个单 位分别出售给投资人， 同时投资人委托酒店管 理公司或分时度假网络 管理，获取一定的管理 回报。 纯产权酒店 是指投资人（往往是最终 消费者），购买用于退休 后养老的物业。在退休前 委托管理公司经营管理直 至退休后自用。委托管理 期间，投资人可获取一定 的投资回报。一般情况下 该物业在产权人去世后由 管理公司回购，再出售， 收益其家人所有。 养老型酒店 时权酒店 指消费者购买一定数量 的“分数”，这些“分 数”就成为他们购买产 品的货币。他们可以使 用这些“分数”在不同 时间、地点、档次的度 假灵活选择其分数所能 负担的住宿设施消费者 不拥有使用权及产权。 时值度假型酒店 产权式酒店的类型及特点 产权式酒店的特点 3、兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同 的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的 用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用 来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不 同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒 店经营利润 ;有些则提供免费居住天数 ;有些则要求只提供 的酒店经营利润，不提供其他回报。 2、酒店式管理 产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家 居清洁、送餐、洗烫衣物，以及各种钟点服务，这方面而言， 产权式酒店与酒店并无二致。 1、业主拥有酒店独立产权 投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权， 拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有 40年。 产权式酒店的起源及发展 起源 上世纪 70年代，在阿尔卑斯山脚下，有一位名叫亚历山大 耐的瑞士 人面对四季如潮的游客突发奇想；如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用 权分时段出卖给一部分有钱人，满足他们每年定期的消费需求，一定是 个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店（ TIME SHARE HOTEL）”。 后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不 同的是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房 分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客 房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的 免费入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。 中国产权式酒店发展现状 中国城市出现“产权式酒店 ” 2000 年 10 月，海南三亚海景大酒店在北京推出了客房产权。 此后两年推出的 “ 产权式酒店 ” ，有上海海南皇冠假日酒店，北京 延庆的金色假日酒店，广州的远洋商务大厦，深圳的丹枫白露酒店， 浙江临安的钱王大酒店，天津的龙城客栈，湖南韶山华龙山庄等。 合肥、秦皇岛、大连等地也热销此类房产项目。 随着经济的迅速 发展，产权式酒店 的概念逐渐被认可 旅游度假、商务 活动人士成为主 力消费群 要有足够的阳光、 休闲健身设施，国 外的产权式酒店多 建在有阳光、海滩 的地方 交换各地隶属于该 服务网络的任何一 家酒店的等值使用 权 分时度假 交换体系 配套设施 客户群 产权式酒店的 发展条件 中国产权式酒店的发展透析 消费观念 产权式酒店的发展与兴起 中国产权式酒店的发展透析 1995年开始，产权式酒店 在国内著名旅游度假区 不断开花。北京、上海、 深圳、海南等地已相继诞 生了 300多家产权式酒店。 旅游与房地产相结合 的新兴物业开发模式 从 2001年起风靡全国 随着国内经济和旅游 业的迅速发展，产权 式酒店这种深受国外 中产阶级青睐的投资 品种登陆中国。从海 南岛到北京，从重庆 到上海，产权式酒店 在国内著名旅游及经 济繁荣城市已逐步形 成燎原之势。 深圳大梅沙“雅兰酒 店”、三九集团“丹枫 白露”；北京的“金色 假日”、“快乐无穷大 龙庆（假日）乡村俱 乐部”；海南的“博鳌南 色海岸”、“南海传说”、 “三亚海景温泉大酒店”、 “黄金海岸花园”；上海 的“凤凰大厦”；秦皇岛 的“维多利亚海湾”、“碧 海蓝天”；大连的“海昌 欣城”；杭州的“黄龙 月亮湾大酒店” 中国产权式酒店的发展透析 产权式酒店作为一 种纯粹的投资方式 ，这类酒店的客户 60是中产家庭投 资， 40左右是企 业集团购买。 有一定经济实力的 家庭和个人 分时度假 公司 一些公司或 事业机构 他们的角色介于投资者 和消费者之间，他们投 资主要是为了增值和分 红，顺带度假； 购买动机为业务、或度假 需要 购买动机是用于员工福 利或会议，以往一些单 位在风景区设有招待所 、疗养院等福利设施， 而这些设施的日常管理 逐渐成为单位的负担， 购买产权式酒店就可以 卸掉这些包袱； 客户构成分析 产权式酒店的运行体制 Add Your Text 产权式酒店的运行体系构成 产权人体系 投资保障体系 合约体系 经营体系 利润分配体系 产权式酒店的运行机制 1产权人体系主要由已经出售的客房的小业主和未售出的客房、不能出售的带有 营业性质的公共配套的大业主共同构成了产权酒店的产权人体系 。 2合约体系主要业主和开发商签订的商品房买卖合约、业主和银行签订的借款合 约、业主和酒店管理公司签订的委托经营管理合约、持卡人合约、产权人和独立审 计师事务所签订的委托财务审计合约等构成了产权酒店合约体系。 3经营体系以酒店管理公司为主体，开发商垫付酒店开业的启动资金。 4投资保障体系主要由开发商为各小业主获得银行按揭提供的抵押加阶段性担 保、开发商对酒店正常经营提供的经营性担保、酒店管理公司的品牌经营保证、 独立第三方审计师事务所对酒店经营进行的财务审计共同组成了产权酒店的投 资保障体系。 5利润分配体系是根据酒店的实际运营效益，经过严密合理的计算进行各业主 的利润分配，分配的主要原则应遵循业权分配原则。 产权式酒店的运行机制 产权式酒店的 运行机制 3 由酒店公司委托酒店管理公司进行酒店 的经营管理，产生的经营收益上缴酒店公 司。 2 所有业主为酒店公司的股东，未售出的房产 （包括经营性配套）的产权由大业主即开发商 所有。 1 由开发商发起成立酒店公司 4 由酒店公司委托审计师事务所对酒店管理 公司进行财务审计。 5酒店公司根据酒店经营收益进行利润分配， 回报股东。 产权式在运营上酒店面临的问题 Problem1 Problem 2 Problem3 产权酒店把业主和酒 店的开发者及经营者在 利益和风险上拴在了一 起 . 投资时间如果太长， 投资者面临的风险会非 常大。 面临着巨大的法律 风险 其一，由于违法， 可能导致合同无效。其 二，酒店配套设施的所 有权和共用权约定不明 确，难以保障投资者权 益。其三，在委托管理 机制方面存在严重问题。 产权式酒店物业是有 别与一般住宅物业的特 殊商品房。其特殊之一 就是业主只购买了一个 经营实体的某一房间占 有权，产权固然为业主 享有，但使用权必须受 到一定限制。因为他没 有同时、也不能够购买 酒店的经营权。只有酒 店法人公司才具有这个 酒店实体的经营权。 产权式酒店在交易过程中存在的风险 在酒店经营过程中 相关政策出台、大的 市场变动会带来一定 的风险。 这种风险主要来自 开发商，如果开发 商恶意欺诈或经营 公司在酒店营业中 经营不善，一旦产 生经营风险，投资 者投资回报就没有 了保障。 2、回报率风险 4、租赁经营过程 中存在的风险 1、市场风险 3、权属风险 在酒店经营过程中 相关政策出台、大 的市场变动会带来 一定的风险。 对于签订的租赁合 同后，在出租过程 中存在的损坏及经 营收入问题的解决 产权式酒店风险应对及投资建议 造成以上种种 风险的主要原 因在于，信息 的不对称以及 投资者对转让、 出租、担保等 专业投资知识 的欠缺。 明确房屋权属 产权证的办理问题，虽然国家没有明文规 定必须办理，建议投资者在前期对项目的合 法性以及开发商的资历，一定要有一个冷静 的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有 物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划， 如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就 必须得办理。 担保机制是否健全 在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？ 担保公司的资金实力如何？另外，还应特别 关注担保形式是什么？还应注意担保的内容 是什么？ 是否有完善的 退出机制 所投资的物业有没有完善的退出机制，对于 投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投 资期满之后，如果不想继续投资的话，能否 “全身而退”的问题。 产权式酒店能够受到热捧的原因 产权式酒店与传统房产 投资相比，拥有多项 连带回报。 地段好，出租回报率高 投资轻松、风险小、 回报丰厚 具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快 等特点，由专业公司代理，不需费心费力；用处多， 待客经营两不误等诸多优点。旅游城市的自然条件和 地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公 寓和酒店有可能成为旅游房地产的主打产品，进而带 动旅游经济和房地产业的发展 。 地段好，出租市场广，其回报率会在 5%到 10%左 右。总体来看，产权式酒店与高价楼盘相比，投资 回报率还是相对比较高一些，因为它的市场需求还 是比较大的。是目前市场较为理想的一种投资性产 品。 由于投资轻松、风险小、回报丰厚，产权式酒店被 比喻为“不动产投资中的最后一只原始股”。但高回 报率亦伴随有经营风险，提醒投资者，开发商的资质、 诚信以及酒店经营管理水平是保障投资者获得投资收 益的关键因素。 投资方式 投资回报 风险分析 产权式酒店 6 15%+免费度假天数 +物业 产权 1、旅游业倒退：可能性很小 2、酒店公司经营不善：聘请 美誉度好的公司，另外有产 权物业保值 投资股票 较好情况为： 17% 股市涨跌难测，散户经常被 套 国债 2.4 4.1% 通货膨涨，风险很低 储蓄 0.99 2.88% 通货膨胀，国家金融政策， 风险很低 购买保险 遭遇不幸，才获赔偿 宁可希望健康平安。也不要 赔偿 产权式酒店与传统投资方式的比较 产权式酒店与高端住宅、商铺产品相比 比较项目 投资住宅 投资商铺 投资产权式酒店 投资回报方式 出租升值后转让套现 出租升值后转让套现自 用 委托经营获取年度分红， 升值后转让套现，免费 入住，其他多种回馈 产权 通常 70 通常 40 通常 50 资金要求 一次性投资大，对投资 者资金要求高 单位成本高，根据铺面 面积投资额不同 首付款较低，对投资者 资金能力要求低 升值保障 国内宏观经济尚好，经 济处于增长期；部分城 市地价已经出现泡沫； 从 2007年底房地产进入 新一轮调控 国内宏观经济尚好，经 济处于增长期；所在商 圈保持长久的竞争力， 商铺推出量的供给平衡 等等 国际或国内的宏观经济 看好，当地旅游接待人 数增加，酒店经营管理 的创新等 市场状况 目前国内宏观经济处于 调整阶段；近期部分城 市商铺房市场价格持续 下跌，跌幅达 15%以上； 加上目前国家宏观政策 的影响，房地产市场可 能有暂时的“疼痛” 目前国内宏观经济处于 调整阶段；全国商品零 售价格指数持续上升， 商业经营处于低潮；市 场商铺供应量绝对过剩， 价格下跌市场竞争持续 加剧。 目前国内宏观经济处于 调整阶段；旅游市场是 第三产业中增长最快的 市场；产权式酒店多位 于旅游胜地，多种旅游 资源丰富独特；多数由 专业酒店管理公司经营 管理。 投资项目 投资股票、 投资产权式酒店 投资额 多少不限 几万元 -几十万元 套现能力 随时套现 稳定收入套现 风险性 变化莫测，可能迅速增加收 入，也可能瞬间大幅度减少 收入（目前股市很危险） 经营保障体系将风险降低； 旅游经营持续增长是投资回 报稳步增长； 精力要求 随时关注，耗费较大精力 专业酒店管理经营 回报方式 股票上升增值 委托经营获取年度分红，升 值后转让套现，免费入住权， 其他多种回报 投资产权式酒店与投资股票证券比较 新型产权式酒店 投资期限不再长达数十 年 增加担保机制 投资回报不再使用物业 和投资者分成的方式 比如第一城的投资回报固定在每年 8.3%，其中 包括 6%的现金回报与 2.3%的回报等值的酒店享 用权。 比如第一城最短投资期限为 3 年，最长为 8 年 这些项目还建立了退出机制，如第一城项目中规 定， 3 年之后，对于那些不愿意继续委托出租， 而希望收回投资的业主，可将物业转售给第三方 或经营公司，让投资者全身而退。 在投资者最为关心的投资安全性问题上，设 立了担保机制。 酒店式公寓 酒店式公寓概念 酒店式公寓特点 酒店式公寓的投资前景 与公寓式酒店的本质区别 酒店式 公寓 酒店式公寓起源 酒店式公寓的概念 酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店， 而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打 扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概 括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之 中。 酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客 供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是做短暂的停 留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性 质，又相当于个人的 “ 临时住家 ” ，这就形成了酒店式公寓 的雏形，不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来 越周到，深受广大消费者的好评，随着发展又漂洋过海，如 今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳，当时， 由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外 来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。 酒店式公寓的特点 完善的服务和管理 家庭式的居住布局 目标市场主要针对居住市场中的 较长期外籍居民 包括家政服务 、安全服务、交 通服务。 居家格局，居 住舒适度高。 主要客人有长 期在华的商务人 士，外企的经营 管理者，放长假 来华旅游者。 酒店式公寓的特点 酒店式公寓的特点 户型从几十平方米到几百平方米不等 可满足使用者的个性化需求，在装修上 统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。 装修格调多种。 酒店式的服务、公寓式的管理 亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经 营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店 的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字 楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提 供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性 很强的物业管理概念，集住宅，酒店，会所等多 功能为一体。 酒店式公寓的特点 Click to add Text Click to add Text Click to add Text 项目本身的设计个性化突出 不同于一般住宅管理形式，因为客户群是知 名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理 由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进 行管理，消除房东对物业管理公司水平的怀疑， 可以为住客提供高档、到位的各种服务。 自住的最大特点是方便自由、价格较低 随时可以得到酒店式服务，如洗衣、换被单 等。公共设施类似于酒店，彰显居住者的身份 。 酒店式公寓的特点 酒店式公寓投资前景 目前，国内最大、中城市已经形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥 有非常客观的商务消费能力。是房地产业的一种新模式，它拥有更多 的更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报 率的选择。通常，酒店的租金要比公寓高 30%左右，而酒店式公寓单 位小、好管理、易出租等特点是其他物业无法比拟的。 公寓式酒店与酒店式公寓的区别 酒店式公寓与公寓式酒店的本质区别在于： 酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者 可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家 产权的酒店。 而公寓式酒店却没有产权。 产权式酒店与酒店式公寓的比较 优势 劣势 1、 产权式酒店租客范围大，产权式酒店的客户 以观光游览的旅客为主，既可以做短期的租客出 租，也可以中长期的商务包房租赁；酒店式公寓 只能做中、长期的出租。 2、 产权式酒店度假休闲，投资两相宜； 3、 产权式酒店的配套设施和服务水准都优于酒 店式公寓； 4、 对于喜欢“尊贵、豪华、享受”的客户，产 权式酒店比酒店式公寓更有吸引力； 5、 产权式酒店一般由专业的管理公司进行统一 经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行出 租，经营能力的高下之分一目了然； 6、 一般情况下投资产权式酒店的收益要大于酒 店式公寓； 7、 产权式酒店在物业本体的维护，保养上要优 于酒店式公寓； 8、 开发商可以通过卖楼，降低产权式酒店的投 资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益。 还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益 1、 经营风险大，投资产权式酒店的收益大小决 定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水 平； 2、 产权式酒店易受经营的淡旺季影响； 3、 产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公 寓，产权式酒店通常要选在旅游旺地； 4、 产权式酒店对内外配套设施高于酒店式公寓； 5、 对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平 要求高，开发商必须对项目进行全程的持续经营。 产权式酒店开发注意事项 产权式酒店作为在中国房地产大潮中方兴未艾的一种营销和投资模式，其市场是 靠卖方推动而非买方需求推动的，因此，作为产权式酒店的操作主体 -房地产开 发商，必须对其有一个全面的认识： 1、认清产权式酒店投资需求有待引导、消费观念有待激发，开发商要下大 力气引导消费者，培育消费者，要运用好的促销手段，示范方式、典型案例吸引 消费者。 2、产权式酒店的成功不仅仅是将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的 可 持续发展，酒店一方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒店的连 锁优势，另一方面要积极与国际接轨，加入分时度假交换体系，拓展酒店的发展 空间。 3、开发商应建立良好的企业形象 ，完善的企业管理制度，加强企业的经 营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障， 增强其投资的信心。 4、开发商综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。 总之：做好产权式酒店的开发，必须科学论证、统一规划、准确定位，正确 引导，销管并重，衔接顺畅，把握细节，诚信取胜，那种盲目跟风，只顾眼前， 不看长远，不讲诚信的作法不可取。