北京国宾世贸二期方案提报课件

1国宾世贸二期方案提报国宾世贸二期方案提报国宾世贸二期项目背景商业定位写字楼定位项目背景区域位置 项目所在的阜成门商业区处于北京西部几个主要商业圈、商业区域中心的位置，东侧连接西单商圈，南侧连接西直门外商业区域，北侧与金融街商业区域相连，对吸引各个区域的消费人群有着较为优越的条件。指标分析区域分析主题定位业态构成招商排期销售价格商业定位商业定位 项目所在地段商业发达，三大商圈交汇（阜成门商圈、复兴门商圈、西直门商圈），周边商业密集，如华联商厦、万通小商品批发市场、天意市场、天外天市场、官园批发市场、甘家口大厦、复兴门百盛、金融街四季商城等。配套完善，医院、银行、学校等齐全。本项目所在区域内：批发市场众多，竞争激烈；中高档百货云集，差异化竞争困难；区域餐饮、娱乐休闲等具备一定的潜力。主题定位主题定位商务休闲空间功能定位：以商务休闲消费为主，展示为辅；档次定位为中高档；经营模式采用分散收银，后期经营管理中（商业管理公司）采用统一的营销推广活动 来打造整体的商业品牌形象。本项目应力着打造成一个集餐饮、休闲、娱乐于一体的中高档次物业，以缓解周边相关配套的匮乏，满足大众消费需求。我司建议的商业业态规划如下：业态构成楼层楼层主题主题业态组成业态组成地上一层商务配套个人护理店、便利店、银行、品牌汽车展厅等地上二层休闲空间咖啡、水吧、冰激凌店、水果捞、个性配饰等地上三层现代生活馆风格家居/家饰、个人数码、精品书店、美容等地上四层家具/数码旗舰店家具或数码旗舰店地上五层世界美食馆汇集世界不同风格之休闲餐厅等地上六层高档正餐安排两家适宜商务宴请之正餐餐厅等加大休闲消费比例、减少购物比例招商排期 先进行先主力店，即四、五、六层铺位的招商；次而进行二、三层的招商；最后对一层进行招商。销售模式先招商后销售（带租约销售）海外营销（包租），视前期销售情况而定。销售价格建议楼层商铺售价商铺售价(元元/平方米平方米)F1先期持有F22600028000F32400026000F42000022000F51700019000F61600018000注：以上均按建筑面积计算，海外营销要考虑售价上浮写字楼定位项目市场状况整体营销策略项目名称项目地址参考价:售价/租金/物业费甘家口商务大厦海淀区甘家口大厦向西100米售价：13000 元/平米西环广场西城区西直门立交桥西北角售价：14480 元/平米光大国际中心西城区西二环与平安大街交汇路口东南角天恒置业大厦西城区阜外大街31号售价：15500 元/平米物业费：16.11 元/平米*月华远企业号西城区北展北街15号售价：16800 元/平米金晖总部大厦(西区总部大厦)西城区西直门东北角，西二环边售价：13800 元/平米月坛理想大厦西城区南礼士路租金：3.50元/平米*月中商大厦西城区二三环间三里河东路租金：23.00元/平米*月月坛大厦西城区月坛北街2号租金：18.00美元/平米*月物业费：3.20 美元/平米*月物华大厦西城区二三环间车公庄大街甲4号售价：10000 元/平米租金：4.50元/平米*日万通新世界中心西城区阜成门租金：20.00美元/平米*月四川大厦西城区阜外大街1号租金：4.20元/平米*月融金大厦西城区车公庄路租金：5.00元/平米*日建阳科贸中心西城区二三环间南礼士路36号售价：13000 元/平米鸿儒大厦西城区二三环间官园桥西侧300米租金：3.80元/平米*日国投大厦西城区二三环间阜外大街7号租金：4.50元/平米*日国润大厦西城区阜外大街4号售价：14300 元/平米富通大厦西城区车公庄租金：4.30元/平米*日东润时代大厦西城区西二环租金：3.60元/平米*日海通大厦西城区南礼士路3号租金：3.60元/平米*日五栋大楼西城区车公庄大街市委党校对面售价：14000元/平米项目市场状况整体营销策略客户定位项目价格建议销售策略推广策略销售计划客户定位国内大型民营企业国内大型民营企业国内外大型投资机构国内外大型投资机构有国资背景的大型企业有国资背景的大型企业A方案：圈层营销，大户为主方案：圈层营销，大户为主具备相当实力的中坚型企业具备相当实力的中坚型企业有相当经验的房地产投资人有相当经验的房地产投资人B方案：分割销售，以较小单位快速消化方案：分割销售，以较小单位快速消化C方案：整售散售相结合方案：整售散售相结合项目价格定位根据市调资料反馈，目前市场同类项目的售价范围在根据市调资料反馈，目前市场同类项目的售价范围在13000130001600016000元元/平米之间；平米之间；定价依据定价依据订价所参考项目订价所参考项目通程国际通程国际 五栋大楼五栋大楼采用市场参考原则，针对周边相近项目的售价，对我项目进行价格采用市场参考原则，针对周边相近项目的售价，对我项目进行价格评估；评估；项目价格定位根据市场调研及相关分析，建议项目写字楼售价为：1500015000元/平米2 2、价格低开高走：、价格低开高走：1380013800元元/平米入市，先期内部认购。在销售率达到平米入市，先期内部认购。在销售率达到40%40%60%60%80%80%，同，同时结合项目开盘时结合项目开盘 主体结构封顶、现房等重大结点提价。最终实现写字主体结构封顶、现房等重大结点提价。最终实现写字楼部分整盘均价楼部分整盘均价1500015000元元/平米。平米。1、大小兼顾：、大小兼顾：大客户先行，散售跟进。（大客户是指多套购买客户，大客户先行，散售跟进。（大客户是指多套购买客户，500平米及以上平米及以上的客户）的客户）3 3、写字楼与商业的互促：、写字楼与商业的互促：写字楼销售为商业积累人气及潜在客户，商业业态及主力店的确定为写字楼销售为商业积累人气及潜在客户，商业业态及主力店的确定为写字楼销售提供支持。写字楼销售提供支持。销售策略推广策略2 2、圈层营销：、圈层营销：以伟业资源、开发商资源、一项各界客户资源为基础，由内向外开展以伟业资源、开发商资源、一项各界客户资源为基础，由内向外开展圈层营销。圈层营销。1、事件营销：、事件营销：结合近期市场热潮，以商业事件为主导，开展事件营销；树立市场西结合近期市场热潮，以商业事件为主导，开展事件营销；树立市场西区商务高端形象；同时开展大客户推介，提升项目品质。区商务高端形象；同时开展大客户推介，提升项目品质。3 3、海外营销：、海外营销：以伟业资源组织实施项目海外推介，拓展客户渠道的同时达到墙外开以伟业资源组织实施项目海外推介，拓展客户渠道的同时达到墙外开花墙内香的效果。花墙内香的效果。7 7月月-9-9月月1010月月-12-12月月1 1月月-6-6月月7 7月月-9-9月月20062006年度年度20072007年度年度持持继继强强销销期期项项目目收收尾尾期期开开盘盘强强销销期期营营销销筹筹备备预预热热期期销售额：销售额：60006000万元万元150000150000万万元元30003000万元万元阶段目标：阶段目标：1 1、确定营销思路及产品定位确定营销思路及产品定位2 2、进行客户前期积累进行客户前期积累营销筹备预热期（营销筹备预热期（0606年年7 7月月9 9月）月）阶段主要工作：阶段主要工作：1 1、市场调研市场调研2 2、利用伟业资源库筛选意向客户进行访谈利用伟业资源库筛选意向客户进行访谈3 3、伟业建筑策划中心、商业公司、经纪公司集中进行产品研究，伟业建筑策划中心、商业公司、经纪公司集中进行产品研究，提出产品完善方案、规划方案、态调整方案及产品改造方案。提出产品完善方案、规划方案、态调整方案及产品改造方案。阶段目标：阶段目标：1 1、建立较高的市场知名度及美誉度建立较高的市场知名度及美誉度2 2、实现写字楼的首批大客户销售实现写字楼的首批大客户销售开盘强销期（开盘强销期（0606年年1010月月1212月）月）阶段主要工作：阶段主要工作：1 1、项目市场亮相，正式开盘项目市场亮相，正式开盘2 2、写字楼首批大客户签约写字楼首批大客户签约阶段目标：阶段目标：1 1、实现写字楼的后续大客户成交实现写字楼的后续大客户成交持续强销期（持续强销期（0707年年0101月月6 6月）月）阶段主要工作：阶段主要工作：1 1、积累商户转签约积累商户转签约2 2、利用带租约销售及海外推广利用带租约销售及海外推广 伟业客户资源库进行快速客户消化伟业客户资源库进行快速客户消化阶段目标：阶段目标：1 1、实现项目写字楼部分的全面清盘实现项目写字楼部分的全面清盘2 2、提升项目形象及开发商品牌提升项目形象及开发商品牌项目收尾期（项目收尾期（0707年年7 7月月9 9月）月）阶段主要工作：阶段主要工作：1 1、项目现房推广项目现房推广2 2、积累客户转签约积累客户转签约3 3、进行客户入住前期准备及后续维护关怀工作。进行客户入住前期准备及后续维护关怀工作。