中国房地产开发程序与税费课件

中国房地产开发程序与税费中国房地产开发程序与税费中国房地产开发程序与税费2008年年6月月中国房地产开发程序与税费中国房地产开发程序与税费主要内容主要内容房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发模式房地产开发模式中国房地产开发程序与税费中国房地产开发程序与税费中国房地产开发程序与税费房地产开发的涵义：资金资金 城市公用城市公用 配套设施配套设施房地产房地产 开发开发劳动力劳动力 土地土地 专业人员专业人员 经验经验城市基础城市基础 设施设施建筑材料建筑材料 资源整合提供空间中国房地产开发程序与税费房地产开发模式香港模式：香港模式：以开发商为中心以开发商为中心客户预售融资、银行按客户预售融资、银行按揭融资揭融资由开发商一家完成由开发商一家完成“买买地、建造、卖房、管地、建造、卖房、管理理”纵向价值链纵向价值链开发商不持有物业开发商不持有物业美国模式：美国模式：市场化资本运作市场化资本运作聘请专业公司完成房地聘请专业公司完成房地产开发的各个环节产开发的各个环节横向价值链横向价值链开发商持有并经营物业开发商持有并经营物业中国房地产开发程序与税费中国的房地产开发模式物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式：主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银依赖房产销售收入和银行提供资金行提供资金以销售为主的经营模式以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈以圈地、圈钱为主的盈利模式利模式中国房地产开发程序与税费中国的房地产开发程序nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析nStep 2.前期工作前期工作nStep 3.建设阶段建设阶段nStep 4.租售阶段租售阶段中国房地产开发程序与税费中国的房地产开发程序nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析nStep 2.前期工作前期工作nStep 3.建设阶段建设阶段nStep 4.租售阶段租售阶段中国房地产开发程序与税费投资机会选择与决策分析机会机会寻找寻找 机会机会筛选筛选财务财务分析分析市场市场分析分析投投资资机机会会选选择择投投资资决决策策分分析析中国房地产开发程序与税费中国的房地产开发程序nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析nStep 2.前期工作前期工作nStep 3.建设阶段建设阶段nStep 4.租售阶段租售阶段中国房地产开发程序与税费前期工作选址、定点选址、定点土地二级开发土地二级开发土地一级开发土地一级开发可行性研究报告可行性研究报告项目立项项目立项取得土地取得土地使用权使用权 项目立项及项目立项及可行性研究可行性研究 确定规划确定规划 设计方案设计方案 并获得许并获得许可可 申请两证申请两证中国房地产开发程序与税费开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）中国房地产开发程序与税费开发项目的立项和可行性研究估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元 28-75万元估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元主要税费：可行性研究费环境影响评估咨询费中国房地产开发程序与税费取得土地使用权拟定征地方案拟定征地方案申请建设用地申请建设用地受理、审批土地受理、审批土地确定征地方案确定征地方案发布征地公告发布征地公告实施征地补偿安置实施征地补偿安置颁发颁发建设用地批准书建设用地批准书拟定拆迁安置方案拟定拆迁安置方案提出拆迁申请提出拆迁申请颁发颁发房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证发布拆迁公告发布拆迁公告召开拆迁动员会召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书签订房屋拆迁责任书土地土地一级一级开发开发集集体体土土地地征征用用程程序序拆拆迁迁安安置置程程序序中国房地产开发程序与税费新增建设用地新增建设用地有偿使用税有偿使用税超转人员安置费超转人员安置费新菜地开发新菜地开发建设基金建设基金地上地上物补物补偿费偿费取得土地使用权n集体土地征用过程中的主要税费：青苗及树青苗及树木补偿费木补偿费劳动劳动力安力安置费置费土地补土地补偿费偿费征地管征地管理费理费耕地占耕地占用税用税耕地开耕地开垦费垦费中国房地产开发程序与税费土地补偿费征用对象征用对象补偿标准补偿标准耕地、菜地、鱼塘、果园等农耕地、菜地、鱼塘、果园等农作物和经济作物的耕地作物和经济作物的耕地该地前该地前3年平均年产值的年平均年产值的3倍倍至至6倍倍补偿补偿苇塘、砂石地、林地（包括山苇塘、砂石地、林地（包括山坡果林地）等有收益的土地坡果林地）等有收益的土地粮田地前粮田地前3年平均年产值的年平均年产值的5倍倍补偿补偿宅基地、积肥场、场院地宅基地、积肥场、场院地相连有收益的土地前相连有收益的土地前3年平年平均年产值的均年产值的5倍倍补偿补偿荒地、荒山、荒滩、宅基地等荒地、荒山、荒滩、宅基地等非耕地非耕地实际情况实际情况补偿补偿乡镇企业建设使用农村集体所乡镇企业建设使用农村集体所有土地有土地占用土地前占用土地前3年平均产值的年平均产值的3倍至倍至5倍倍补偿补偿乡镇公共设施、公益事业建设乡镇公共设施、公益事业建设占用农村集体所有土地占用农村集体所有土地占用土地前占用土地前3年平均产值的年平均产值的3倍倍补偿补偿中国房地产开发程序与税费青苗及树木补偿费n1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中：段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中：n（1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补，发育期最高补偿产量的偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的，成熟期最高补偿产量的90%；n（2）大田作物，在播种期最高补偿产量的）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最，发育期最高补偿产量的高补偿产量的90%，成熟期补偿，成熟期补偿全部产量全部产量。n2.树木补偿标准按照树木补偿标准按照国家牌价国家牌价折算材值补偿；折算材值补偿；n3.果树补偿标准按照前果树补偿标准按照前3年平均年产值的年平均年产值的5至至8倍倍补偿；补偿；n4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。中国房地产开发程序与税费地上物补偿费n1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；n2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；n3.地上附属物按照以下各项标准补偿：地上附属物按照以下各项标准补偿：（1）棚子按照每个）棚子按照每个200至至950元补偿，简易棚不高于每个元补偿，简易棚不高于每个200元；元；（2）厕所按照每个）厕所按照每个50至至500元补偿；元补偿；（3）猪圈按照每个）猪圈按照每个150至至550元补偿；元补偿；（4）鸡兔窝按照每个）鸡兔窝按照每个20至至100元补偿；元补偿；（5）灶台按照每个）灶台按照每个20至至100元补偿；元补偿；（6）高灶按照每平方米）高灶按照每平方米70元补偿；元补偿；（7）火炕按照每个）火炕按照每个50至至500元补偿，含烟囱。元补偿，含烟囱。n4.坟墓迁移费按照以下标准补偿：坟墓迁移费按照以下标准补偿：（1）汉民坟迁移一次补偿）汉民坟迁移一次补偿40元；元；（2）回民坟迁移一次补偿）回民坟迁移一次补偿50元。元。中国房地产开发程序与税费劳动力安置费n1.劳动力安置补助费按照被征地前劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的年平均每亩产值的3倍倍补偿，补偿，最高不得超过最高不得超过10倍倍。n2.农转工补助费按照以下各项标准支付：农转工补助费按照以下各项标准支付：（1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿25000至至30000元元；（2）其他远郊区、县为每安置一人补偿）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至至20000元元。n3.农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部门管理，补偿费由劳动部门收取。门管理，补偿费由劳动部门收取。中国房地产开发程序与税费超转人员安置费n1.一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、丰台、石景山区，下同）按照丰台、石景山区，下同）按照每人每月每人每月230元元（生活补助费（生活补助费180元、医疗补助费元、医疗补助费50元）接收；远郊区、县按照元）接收；远郊区、县按照每人每月每人每月210元元（生活补助费（生活补助费160元、医疗补助费元、医疗补助费50元）接收。超转人员转居前已元）接收。超转人员转居前已在农村退休，其退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。在农村退休，其退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。n2.无人赡养的孤寡老人和无劳动能力的病残人员（包括超过转工年无人赡养的孤寡老人和无劳动能力的病残人员（包括超过转工年龄、转居前因工伤致残和失去自理能力的人员）按照龄、转居前因工伤致残和失去自理能力的人员）按照每人每月每人每月500元元接收。接收。中国房地产开发程序与税费新菜地开发建设基金n1.征用朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和大兴县南郊农场征用朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和大兴县南郊农场菜地的，每亩缴纳菜地的，每亩缴纳3万元万元；征用其他菜地的，每亩缴纳；征用其他菜地的，每亩缴纳1万万元。元。n2.因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室会同北京市财政局确认后，按前项标准的会同北京市财政局确认后，按前项标准的50%缴纳。缴纳。n3.临时占用菜地超过临时占用菜地超过6个月的，分别按上两项规定的应缴标准个月的，分别按上两项规定的应缴标准的的50%缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴标准补缴。标准补缴。n4.经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。中国房地产开发程序与税费耕地占用税n1.朝阳、海淀、丰台、石景山区为朝阳、海淀、丰台、石景山区为每平方米每平方米9元元；n2.门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为每平方米每平方米8元元；n3.密云、怀柔、平谷、延庆县为密云、怀柔、平谷、延庆县为每平方米每平方米7元元；n4.农民占用耕地新建住宅，单位或个人经批准临时占用耕地超农民占用耕地新建住宅，单位或个人经批准临时占用耕地超过过1年的，按上述规定减半征收；年的，按上述规定减半征收；n5.单位或个人经批准，临时占用耕地超过单位或个人经批准，临时占用耕地超过2年，从第年，从第3年起按规年起按规定税额全额征收。定税额全额征收。中国房地产开发程序与税费耕地开垦费n1.朝阳、海淀、丰台、石景山区行政区域范围内一般耕地朝阳、海淀、丰台、石景山区行政区域范围内一般耕地每每公顷公顷30万元万元，基本农田，基本农田每公顷每公顷37.5万元万元；n2.顺义、昌平、通州、大兴区行政区域范围内一般耕地顺义、昌平、通州、大兴区行政区域范围内一般耕地每公每公顷顷27万元万元，基本农田，基本农田每公顷每公顷33万元万元；n3.房山、门头沟、怀柔、平谷区和密云、延庆县行政区域范围房山、门头沟、怀柔、平谷区和密云、延庆县行政区域范围内一般耕地内一般耕地每公顷每公顷22.5万元万元，基本农田，基本农田每公顷每公顷27万元万元。中国房地产开发程序与税费新增建设用地土地有偿使用费等等级级标标准准一一等等二二等等三三等等四四等等五五等等六六等等七七等等八八等等九九等等十十等等十十一一等等十十二二等等十十三三等等十十四四等等十十五五等等收收费费标标准准706050403228242117141210875单位：元单位：元/平方米平方米（1）二等：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、通州区、房）二等：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、通州区、房山区、门头沟区；山区、门头沟区；（2）七等：昌平区、大兴区；）七等：昌平区、大兴区；（3）八等：密云县、顺义区；）八等：密云县、顺义区；（4）九等：怀柔区、延庆县、平谷区。）九等：怀柔区、延庆县、平谷区。中国房地产开发程序与税费征地管理费n征地包干总费用包括以下各项费用：征地包干总费用包括以下各项费用：n土地补偿费；安置补助费；生活补助费；青苗补偿费；地上附着土地补偿费；安置补助费；生活补助费；青苗补偿费；地上附着物和地下构筑物补偿费；动迁补偿费；新菜田建设基金；不可预物和地下构筑物补偿费；动迁补偿费；新菜田建设基金；不可预见费见费n1.实行全包征地方式的，按征地包干总费用的实行全包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；征收；n2.实行半包征地方式的，按征地包干总费用的实行半包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；征收；n3.实行单包征地方式的，按征地包干总费用的实行单包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；征收；n4.只办征地手续而不用事务所负责征地的，免收费用；只办征地手续而不用事务所负责征地的，免收费用；n5.经济适用房项目按征地包干总费用的经济适用房项目按征地包干总费用的0.75%征收。征收。中国房地产开发程序与税费取得土地使用权n拆迁安置过程中的主要税费：拆迁安置过程中的主要税费：n国有土地房屋拆迁补偿费国有土地房屋拆迁补偿费n集体土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费n城市房屋拆迁搬家补助费城市房屋拆迁搬家补助费n拆迁标准租私房资助费拆迁标准租私房资助费n提前搬家奖励费提前搬家奖励费n临时安置补助费（周转费）临时安置补助费（周转费）n停产停业综合补助费停产停业综合补助费n一次性异地安置补助费一次性异地安置补助费n危旧房改造区内的拆迁安置补偿费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费n房屋拆迁管理费房屋拆迁管理费n房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费n危改小区树木移植费危改小区树木移植费n园林部门所有树木补偿费园林部门所有树木补偿费 中国房地产开发程序与税费国有土地房屋拆迁费n1.实行货币补偿的，房屋拆迁补偿费根据被拆迁房屋的区位、实行货币补偿的，房屋拆迁补偿费根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价房地产市场评估价确定。拆确定。拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对被拆偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。迁房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。n2.实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按照货币补偿的规实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按照货币补偿的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算差价。评估价款，结算差价。n3.被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。中国房地产开发程序与税费城市房屋拆迁搬家补助费n1.拆迁住宅房屋，搬家补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面拆迁住宅房屋，搬家补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，城、近郊区按照积计算，城、近郊区按照每平方米每平方米20元元补助；远郊区、县补助；远郊区、县按照按照每平方米每平方米15元元补助。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。补助。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。n2.拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积式房屋建筑面积每平方米每平方米25元元计算；无法恢复使用的设备，计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。按照设备重置价结合成新给予补偿。n3.拆迁安置补助标准按照对被拆迁房屋的补偿款和规定补偿拆迁安置补助标准按照对被拆迁房屋的补偿款和规定补偿低限的差额确定。拆迁补偿低限按照经济适用住房均价和规低限的差额确定。拆迁补偿低限按照经济适用住房均价和规定面积标准计算。定面积标准计算。中国房地产开发程序与税费拆迁标准租私房资助费n1.拆迁标准租私房，承租人在拆迁范围外别无正式住房的，拆迁标准租私房，承租人在拆迁范围外别无正式住房的，拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场评估价扣除重置成新价对承租人给予资助；但资助标准低评估价扣除重置成新价对承租人给予资助；但资助标准低于城市房屋拆迁补助费的补偿低限的，按照补偿低限给予于城市房屋拆迁补助费的补偿低限的，按照补偿低限给予资助。资助。n2.承租人在拆迁范围外另外承租公房或者已购住房，并已承租人在拆迁范围外另外承租公房或者已购住房，并已达到规定面积标准的，不予资助；拆迁范围外住房未达到达到规定面积标准的，不予资助；拆迁范围外住房未达到规定面积标准，所承租标准租私房的建筑面积小于差额面规定面积标准，所承租标准租私房的建筑面积小于差额面积的，按照所承租标准租私房的建筑面积资助；所承租标积的，按照所承租标准租私房的建筑面积资助；所承租标准租私房的建筑面积大于差额面积的，按照差额面积资助。准租私房的建筑面积大于差额面积的，按照差额面积资助。中国房地产开发程序与税费停产停业综合补助费n1.停产停业综合补助费根据被拆迁房屋的区位和使用性质，停产停业综合补助费根据被拆迁房屋的区位和使用性质，按照建筑面积按照建筑面积每平方米每平方米500至至1500元元的标准支付。的标准支付。n2.个体工商户停产停业期间损失补助费按照以下标准执行：个体工商户停产停业期间损失补助费按照以下标准执行：（1)安置营业用房的，按照上一年度报税务部门的月平均纳税安置营业用房的，按照上一年度报税务部门的月平均纳税收入额，根据停产停业的时间给予补助；收入额，根据停产停业的时间给予补助；（2)按规定不予安置营业用房或安置非营业用房的，按照上一按规定不予安置营业用房或安置非营业用房的，按照上一年度报税务部门的月平均纳税收入额，给予年度报税务部门的月平均纳税收入额，给予6至至12个月的补助。个月的补助。n3.企业和实行自收自支差额补贴办法的事业单位在因拆迁停产企业和实行自收自支差额补贴办法的事业单位在因拆迁停产停业期间的损失补助费按照以下标准执行：停业期间的损失补助费按照以下标准执行：（1)职工工资按照上一年度单位职工工资总额计算；职工工资按照上一年度单位职工工资总额计算；（2)劳保福利费按照上一年度实际支付给职工个人的劳动保护劳保福利费按照上一年度实际支付给职工个人的劳动保护费用计算；费用计算；（3)搬运费及机器、设备拆装费由拆迁单位和被拆迁单位根据搬运费及机器、设备拆装费由拆迁单位和被拆迁单位根据实际情况协商约定。实际情况协商约定。中国房地产开发程序与税费房屋拆迁管理费n房屋拆迁管理费按不超过房屋拆迁安置补偿费用房屋拆迁管理费按不超过房屋拆迁安置补偿费用的的0.3%的标准收取。的标准收取。n经济适用住房项目减半征收拆迁管理费，即按照经济适用住房项目减半征收拆迁管理费，即按照拆迁安置补偿费用的拆迁安置补偿费用的0.15%收取。收取。中国房地产开发程序与税费房屋拆迁服务费n房屋拆迁服务费按照不超过房屋拆迁补偿安置费房屋拆迁服务费按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的用的1.5%的标准收取。的标准收取。中国房地产开发程序与税费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费n1.在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下标准给予安置：按照以下标准给予安置：（1)原住宅建筑面积不足原住宅建筑面积不足20平方米的，安置平方米的，安置1套一居室；套一居室；（2)原住宅建筑面积超过原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足平方米（含）不足30平方米的，平方米的，安置安置1套二居室；套二居室；（3)住宅建筑面积超过住宅建筑面积超过30平方米（含）的，对于超过部分平方米（含）的，对于超过部分可以比照以上标准予以分套安置或者增加居室间数；可以比照以上标准予以分套安置或者增加居室间数；（4)按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5平方平方米的，可以按照人均建筑面积米的，可以按照人均建筑面积5平方米安置。平方米安置。n2.对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按照租赁合同标明标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按照租赁合同标明的使用面积的的使用面积的1.33倍计算。倍计算。中国房地产开发程序与税费取得土地使用权招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖划拨划拨中国房地产开发程序与税费招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权招标出让招标出让程序：程序：（1）招标出让的申请；）招标出让的申请；（2）招标出让的准备；）招标出让的准备；（3）招标文件的编制及审批；）招标文件的编制及审批；（4）招标审批；）招标审批；（5）投标人登记及标书的编制；）投标人登记及标书的编制；（6）开标及评标；）开标及评标；（7）确定中标人及签署出让合同。）确定中标人及签署出让合同。中国房地产开发程序与税费招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权拍卖出让拍卖出让程序：程序：（1）拍卖出让的申请；）拍卖出让的申请；（2）拍卖出让的准备；）拍卖出让的准备；（3）拍卖文件的拟定及审批；）拍卖文件的拟定及审批；（4）拍卖审批；）拍卖审批；（5）竞买申请的提出；）竞买申请的提出；（6）召开拍卖会公开拍卖；）召开拍卖会公开拍卖；（7）出让合同的签署。）出让合同的签署。中国房地产开发程序与税费招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权挂牌出让挂牌出让程序：程序：（1）挂牌出让的申请；）挂牌出让的申请；（2）挂牌出让的准备；）挂牌出让的准备；（3）挂牌文件的拟定及审批；）挂牌文件的拟定及审批；（4）挂牌审批；）挂牌审批；（5）挂牌竞买申请的提出；）挂牌竞买申请的提出；（6）挂牌竞买；）挂牌竞买；（7）出让合同的签署。）出让合同的签署。中国房地产开发程序与税费招标招标挂牌挂牌土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖划拨划拨国有土地使用权国有土地使用权划拨划拨程序：程序：（1）国有土地使用权划拨用地的申请；）国有土地使用权划拨用地的申请；（2）主管机关现场勘查；）主管机关现场勘查；（3）划拨用地申请的审查；）划拨用地申请的审查；（4）划拨用地申请的批准；）划拨用地申请的批准；（5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押）划拨土地使用权的转让、出租、抵押 中国房地产开发程序与税费取得土地使用权地价款土地闲置费防洪工程建设维护管理费资金占用费土地权属调查、地籍测绘费地价评估费土地二级开发过程中土地二级开发过程中的主要税费：的主要税费：中国房地产开发程序与税费n包括土地出让金、四源费、大市政包括土地出让金、四源费、大市政n对于需要征收土地出让金的项目，凡在四环路道对于需要征收土地出让金的项目，凡在四环路道路中心线以内地区的，其土地出让金应按毛地价路中心线以内地区的，其土地出让金应按毛地价的的40%征收；凡在四环路道路中心线以外地区征收；凡在四环路道路中心线以外地区的，其土地出让金应按毛地价的的，其土地出让金应按毛地价的60%征收征收地价款中国房地产开发程序与税费n对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方每平方米米20元元的标准征收。的标准征收。n对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米每平方米20元元的标准征收。的标准征收。n对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按际占地面积，按每平方米每年每平方米每年2元元的标准征收。的标准征收。防洪工程建设维护管理费中国房地产开发程序与税费n地籍测绘费占地籍测绘费占50%，土地权属调查费占，土地权属调查费占50%：n1.党政机关、团体土地使用面积在党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含）以下，每宗地平方米（含）以下，每宗地征收征收200元，每超过元，每超过500平方米以内加收平方米以内加收25元，最高不超过元，最高不超过700元；元；n2.企业土地使用面积在企业土地使用面积在1000平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超过元，每超过500平方米以内加收平方米以内加收40元，最高不超过元，最高不超过4万元；万元；n3.事业单位按照以下规定征收：事业单位按照以下规定征收：（1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；（2）差额预算管理事业单位土地使用面积在）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收平方米）以下的，每宗地征收300元，每超过元，每超过500平方米以内加收平方米以内加收25元，最高不超过元，最高不超过1万元；万元；n4.城镇居民住房用地面积在城镇居民住房用地面积在100平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超过元，每超过50平方米以内加收平方米以内加收5元，最高不超过元，最高不超过30元；元；n5.农村居民生活用地面积在农村居民生活用地面积在200平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收5元，元，200平方米以上的，每宗地征收平方米以上的，每宗地征收10元。元。土地权属调查、地籍测绘费中国房地产开发程序与税费地价评估费土地价格(万元)收费标准1005101-10002.51001-20001.52001-50000.85001-80000.48001-100000.2100000.1中国房地产开发程序与税费n土地使用者不能按规定时间交付地价款的，土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。占用费。n收取标准：每月支付未付地价款额的收取标准：每月支付未付地价款额的1至至2。资金占用费中国房地产开发程序与税费n1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值土地年产值5倍倍的土地闲置费；的土地闲置费；n2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让出让土地闲置的，征收相当于土地出让金金10%的土地闲置费。的土地闲置费。土地闲置费中国房地产开发程序与税费确定规划设计方案获得规划许可开发项目开发项目选址、定点选址、定点审批阶段审批阶段 申请申请建设建设 用地规划用地规划许可证许可证 规划设计规划设计条件审批条件审批 市政配套市政配套 设计设计 设计方案设计方案 审批审批 申请申请建设建设 工程规划工程规划许可证许可证 申请申请选址规划意见通知书选址规划意见通知书申请申请规划设计条件通知书规划设计条件通知书及及用地红线图用地红线图委托勘察设计并作出规划设计方案委托勘察设计并作出规划设计方案完成人防、消防、环保、节水、绿化及项完成人防、消防、环保、节水、绿化及项目规划设计方案审核目规划设计方案审核市政配套设计方案综合图会签市政配套设计方案综合图会签中国房地产开发程序与税费确定规划设计方案获得规划许可工程勘察工程勘察（测量）（测量）费费建筑市政工程设计费建筑市政工程设计费工程设计工程设计费费主要税费：主要税费：中国房地产开发程序与税费n根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价指导价和市场调节价n建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘万元及以上的工程勘察收费实行政府指导价察收费实行政府指导价n建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察万元以下的工程勘察收费实行市场调节价收费实行市场调节价 工程勘察（测量）费中国房地产开发程序与税费n根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价指导价和市场调节价n建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500万元及以上的工程设万元及以上的工程设计收费实行政府指导价计收费实行政府指导价n建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500万元以下的工程设计万元以下的工程设计收费实行市场调节价收费实行市场调节价工程设计费中国房地产开发程序与税费建筑市政工程设计费n建筑市政工程按设计建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设初步设计、施工图设计三个阶段。计三个阶段。n建筑市政工程按复杂建筑市政工程按复杂程度分为：程度分为：级、级、级、级、级三个等级。级三个等级。计费额（万元）收费基价（万元）200950020.9100038.8中国房地产开发程序与税费中国的房地产开发程序nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析nStep 2.前期工作前期工作nStep 3.建设阶段建设阶段nStep 4.租售阶段租售阶段中国房地产开发程序与税费建设阶段开工前期开工前期准备工作准备工作工程建设工程建设招投标招投标开工手续开工手续的办理的办理工程施工工程施工及及竣工验收竣工验收中国房地产开发程序与税费开工前期准备工作n项目开工计划的审批与备案项目开工计划的审批与备案n交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费供热厂建设费、供电贴费n办理办理“四源四源”接用手续接用手续n设计单位出报批图、施工图设计单位出报批图、施工图n编制、报送工程档案资料编制、报送工程档案资料n交纳档案保证金交纳档案保证金n办理消防审核意见表办理消防审核意见表n审批人防工程审批人防工程n办理人防许可证办理人防许可证n领取开工审批表领取开工审批表n办理开工登记办理开工登记 中国房地产开发程序与税费开工前期准备工作n主要税费：主要税费：n城市基础设施城市基础设施“四源四源”建设费建设费n市政公用设施建设费市政公用设施建设费n城市基础设施建设费城市基础设施建设费n地下水资源费地下水资源费n地下热水资源费地下热水资源费n绿化补偿费绿化补偿费n供电贴费供电贴费n竣工档案保证金竣工档案保证金n防空地下室异地建设费防空地下室异地建设费n建材发展补充基金建材发展补充基金 中国房地产开发程序与税费城市基础设施“四源”建设费自来水污水处理供热煤气合计商品住宅（开发）121032981非商品住宅（自建）98232262非住宅日用水量830元/吨日排污量800元/吨35万元/百万大卡小时日用气量600元/m3按实际用量单位：元/平方米中国房地产开发程序与税费n市政公用设施建设费市政公用设施建设费城近郊城近郊100元元/m2远郊远郊90-100元元/m2n城市基础设施建设费城市基础设施建设费城近郊住宅城近郊住宅160元元/m2，非住宅，非住宅200元元/m2远郊收费低于近郊标准远郊收费低于近郊标准n地下水资源费：住宅地下水资源费：住宅9元元/m2n竣工档案保证金：工程概算竣工档案保证金：工程概算1%-3%n防空地下室异地建设费：防空地下室异地建设费：1640元元/m2n建材发展补充基金建材发展补充基金工程概算的工程概算的2%住宅免交住宅免交 中国房地产开发程序与税费地下热水资源费温度50以下50-6060-7070以上第一类0.40.60.81第二类1.522.53第三类0.911.21.5单位：元吨中国房地产开发程序与税费绿化补偿费标准一类二类三类四类五类地区二环内二环-四环四环外 规定区域规定区域取费标准60005500350020001000单位：元/平方米中国房地产开发程序与税费供电贴费用户受电电压等级(千伏)用户应交纳的贴费(元/千伏安)其中自建本级电压外部供电工程应交纳贴费(元/千伏安)供电贴费(元/千伏安)配电贴费(元/千伏安)甲12340.38/0.22250-27090-100160-170200-22010200-220110-12090-100150-16035150-170150-17070-9063100-110100-11011070-9070-90中国房地产开发程序与税费工程建设招投标n办理招标登记、招标申请办理招标登记、招标申请n招标通告招标通告n编制并核准招标文件、招标工程标底编制并核准招标文件、招标工程标底n标底在送审合同预算审查处确认标底在送审合同预算审查处确认n标底送市招标办核准后，正式申请招标标底送市招标办核准后，正式申请招标n召开招标会召开招标会n勘察现场勘察现场n资格审批资格审批n编制投标书并送达编制投标书并送达n召开开标会议召开开标会议n开标，评标、决标开标，评标、决标n发送中标通知书发送中标通知书n签订工程承包合同签订工程承包合同n工程承包合同报送审查备案工程承包合同报送审查备案 中国房地产开发程序与税费建设工程招投标n主要税费：主要税费：n建设工程招投标管理费建设工程招投标管理费n建设工程监理招投标交易服务费建设工程监理招投标交易服务费n建设工程设计招投标交易服务费建设工程设计招投标交易服务费n建设工程勘察招标管理费建设工程勘察招标管理费n工程标底编制管理费工程标底编制管理费n招标代理服务费招标代理服务费 中国房地产开发程序与税费税费种类税费种类取费标准取费标准其中其中招标方招标方中标方中标方建设工程招投标管建设工程招投标管理费理费10.60.4建设工程监理招投建设工程监理招投标交易服务费标交易服务费1.2%1.2%*60%1.2%*40%建设工程设计招投建设工程设计招投标交易服务费标交易服务费0.9%0.9%*60%0.9%*40%建设工程勘察招标建设工程勘察招标管理费管理费5%5%*50%5%*50%中国房地产开发程序与税费工程标底编制管理费n标底额小于标底额小于500万元：标底额万元：标底额*0.2%n标底额标底额500-1000万元：标底额万元：标底额*0.15%n标底额大于标底额大于1000万元：标底额万元：标底额*0.1%中国房地产开发程序与税费招标代理服务费中标价格(万元)100100-500500-10001000-50005000-1000010000-100000100000货物招标1.5%1.0%0.8%0.5%0.25%0.05%0.01%服务招标1.5%0.8%0.45%0.25%0.1%0.05%0.05%工程招标1.0%0.7%0.55%0.35%0.2%0.05%0.05%中国房地产开发程序与税费开工手续的办理n办理质量监督注册登记手续办理质量监督注册登记手续n开工统计登记开工统计登记n开工前审计开工前审计n交纳投资方向调节税，领取固定资产投资交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证许可证n报装施工用水、电、路报装施工用水、电、路n协调街道环卫部门、交通管理部门协调街道环卫部门、交通管理部门n交纳绿化建设费，签订绿化协议交纳绿化建设费，签订绿化协议n领取领取建设工程开工许可证建设工程开工许可证 中国房地产开发程序与税费开工手续的办理n主要税费：固定资产投资方向调节税（免主要税费：固定资产投资方向调节税（免征）征）中国房地产开发程序与税费工程施工n施工场地的施工场地的“三通一平三通一平”n施工单位进场施工单位进场n基础、结构工程施工与设备安装基础、结构工程施工与设备安装n工程质量监督工程质量监督n现场管理现场管理n环境保护环境保护n安全管理安全管理n消防管理消防管理n扰民管理扰民管理 中国房地产开发程序与税费工程施工n主要税费：主要税费：n三通一平费三通一平费n建筑安装工程费建筑安装工程费n合同预算审查工本费合同预算审查工本费n质量管理监督费质量管理监督费n工程监理费工程监理费n超计划用水加价水费超计划用水加价水费n夜间施工噪声扰民补偿费夜间施工噪声扰民补偿费n占道费和交通管理费占道费和交通管理费 中国房地产开发程序与税费名称名称收费标准收费标准 三通一平费三通一平费以实际发生为准以实际发生为准建安工程费建安工程费直接费（直接工程费和措施费）、直接费（直接工程费和措施费）、间接费（规费和企业管理费）、间接费（规费和企业管理费）、利润、税金利润、税金合同预算审查工本费合同预算审查工本费工程造价工程造价*0.5质量管理监督费质量管理监督费建安工程费建安工程费*0.5夜间施工噪声扰民费夜间施工噪声扰民费30-60元元/户户月月占道费和交通管理费占道费和交通管理费0.4-3元元/天天中国房地产开发程序与税费工程监理费n总造价百分比计取，用插总造价百分比计取，用插入法计算入法计算 n建设前期阶段按工程概预建设前期阶段按工程概预算的算的0.10.2计取计取 n施工阶段（含保修阶段）施工阶段（含保修阶段）的取费的取费(见右表见右表)序号工程概算（万元）监理取费%1小于500大于2.52500-8002.2-2.53800-10002.0-2.241000-30001.7-2.053000-50001.4-1.765000-80001.28-1.478000-100001.2-1.28810000-300001.0-1.2930000-500000.8-1.01050000-800000.68-0.81180000-1000000.6-0.6812100000-1500000.52-0.613150000以上小于0.5中国房地产开发程序与税费超计划用水加价水费n超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分别定为现行公共供水水价或者地下水资源划用水幅度，分别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的费的1倍至倍至30倍倍 超计划加价水费征收标准超计划加价水费征收标准用水类别及加价倍数超计划用水幅度自来水加价标准自备井水加价标准平时68月平时68月10以下1倍3倍2倍6倍1020（不含20）2倍6倍4倍12倍2030（不含30）3倍9倍6倍18倍3040（不含40）4倍12倍8倍24倍40以上5倍15倍10倍30倍中国房地产开发程序与税费工程竣工验收n单项工程验收手续单项工程验收手续n建设工程的预验收建设工程的预验收n开发项目验收与备案开发项目验收与备案n人防工程验收与备案人防工程验收与备案n规划验收与备案规划验收与备案n领取领取工程质量竣工核验证书工程质量竣工核验证书n建设工程档案资料的报送移交建设工程档案资料的报送移交n商品住宅性能认定商品住宅性能认定n竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记 中国房地产开发程序与税费工程竣工验收n主要税费：竣工图费主要税费：竣工图费 中国房地产开发程序与税费中国的房地产开发程序nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析nStep 2.前期工作前期工作nStep 3.建设阶段建设阶段nStep 4.租售阶段租售阶段中国房地产开发程序与税费租售阶段提交完成提交完成建设项目建设项目投资证明投资证明签署签署预售商品房预售商品房预售款预售款监管协议监管协议办理办理商品房商品房预（销）售预（销）售许可证许可证及及销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介代理机构代理机构进行销售进行销售与购房者与购房者签订签订买卖契约买卖契约楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书办理产权办理产权立契过户立契过户手续手续前期物业前期物业管理单位管理单位招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批签署签署物业管理物业管理委托合同委托合同居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综合验收合验收中国房地产开发程序与税费n主要税费主要税费n营业税：销售收入营业税：销售收入5%n城市维护建设税：营业税的城市维护建设税：营业税的7%n教育费附加：营业税的教育费附加：营业税的3%n印花税：建筑工程勘察合同印花税：建筑工程勘察合同0.05%，安装，安装工程承包合同工程承包合同0.03%，销售合同，销售合同0.03%，转，转让土地使用权让土地使用权0.05%，房屋出租，房屋出租0.1%，土，土地使用证、房屋所有证地使用证、房屋所有证5元元n契税：成交价格的契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅，个人购买普通住宅1.5%租售阶段中国房地产开发程序与税费租售阶段n企业所得税：企业所得税：33%n房屋所有权登记费：房屋所有权登记费：80元元/套套n住房交易手续费：住房交易手续费：3元元/m2n居住小区物业管理启动经费：建安工程费的居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%n住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格格2%n物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同制定政府指导价制定政府指导价n供暖费供暖费：24元元/m2中国房地产开发程序与税费土地增值税级数级数增值额与扣除项目金额的增值额与扣除项目金额的比率（比率（%）税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（%）1 不超过不超过50%的部分的部分3002 超过超过50%100%的部分的部分4053 超过超过100%200%的部分的部分50154 超过超过200%的部分的部分6035中国房地产开发程序与税费