警校总务处六五普法讲座二十六

总务处六五普法讲座二十六时间：2013年9月5日主讲：胡江红记录人：赵玲建筑法知识一、土地使用权出让1出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家交出让金的行为。2特征：民事合同、有期限、有偿（交出让金）-成本高、可交易、地下资源属国有。二、土地使用权划拨1划拨：指县级以上政府依法批准，在土地使用者交纳补偿安置等费用后或无偿将该幅土地使用权交付其使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨的5特征：具有行政性、无偿性-成本低、无期限性、不可交易性（除法律另有规定外不得转让、出租、抵押）、地下资源国有性。法规关系构成要素二、建设法律关系的构成要素主体：国家机关社会组织公民个人。客体：指建设法律关系主体享有的权利和承担的义务所共同指向的事物。分为：财、物、行为和非物质或智力财富内容：即建设权利和建设义务。房地产转让条件房地产转让 指权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。 1、转让的一般条件（出让土地）：3条（1）已支付全部出让金，并取得土地使用权证；（2）按土地出让合同投资开发，属房建工程的，完成开发投资总额的25以上，属成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让时建成房屋还应持有房产证。2、房产转让的额外条件（划拨土地）。（1）报经有批准权的政府审查批准。（2）应变性的，政府批准后由受让方缴纳出让金并办出让手续和使用权证书。（3）不变性的，转让方将转让收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。3、房地产转让的禁止性条件-不得转让（1）司法裁定和行政决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法律、法规规定的其他禁止转让的情形。 注意：出让土地时，转让其房地产的土地使用年限为出让合同约定年限-此前已过年限工程设计一般原则工程设计原则-以下6方面贯彻经济、社会发展规划、城乡规划和产业政策综合利用资源，满足环保要求遵守工程建设技术标准采用新技术、新工艺、新材料、新设备重视技术和经济效益的结合公共建筑和住宅要注意美观、适用和协调竣工验收具备条件 竣工验收应具备的条件：共5条-据质量管理条例第16条（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建材、构配件和设备的 进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。缔约过失责任缔约过失责任：指合同订立过程中，一方当事人因如下法定过错情形之一而导致另一方当事人信赖利益损失的，应承担损害赔偿责任：-合同法第42条 假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 三大抗辩权概念：抗辩权是指在双务合同中当事人一方依法对抗对方请求的权利。其结果可以使对方的权利延期发生或者消灭，从而保护自己的利益。（1）同时履行抗辩权：合同法66条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。（2）后履行抗辩权：是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。如建设工程施工合同规定：业主方每月按照施工方完成的工程量支付工程款。若施工方未能按照合同规定的质量标准进行施工，则业主方可以拒绝支付当月相应工程的工程款。（3）先履行抗辩权-不安抗辩权：是指在双务合同中，当事人互负债务，合同约定有先后履行顺序的，先履行债务的当事人一方应当先履行其债务。但在应当先履行债务的当事人一方有确切证据证明对方有丧失或有可能丧失履行债务能力的情况下可中止履行其债务：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。规划条件概念关于规划条件的概念：规划条件:在城市、镇规划区内出让土地使用权的项目，在国有土地使用权出让前，由城市、县城乡规划主管部门依据控制性详细规划，向建设方提出的关于出让地块的地块位置、使用性质、开发强度等的规划条件。 该规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划一书二证得概念和办理节点选址意见书：建设工程（主要是新建的大、中型工业与民用项目）在核准与备案制前，建设单位申请由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书。规划法36条：按规定需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，申请核发选址意见书。-出让土地？-无需建设用地规划许可证：是城市规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件。规划法40条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证:是城市、县规管部门向建设单位或个人核发的确认其项目符合控规和规划条件要求的证件。是申请开工的必备证件。 -乡村另有乡村建设规划许可证 申办工程规划许可证，应提交使用土地的有关证明文件、工程设计方案等材料。需建设单位编制修建性详规的项目，还应提交修建性详规。对符合控规和规划条件的，由城市、县城乡规管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。施工许可证概念新、扩、改建工程开工前，建设单位应向工程所在地县级以上建设主管部门申请领取施工许可证；但是，限额以下的小型工程除外。按国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。-时间、申领人、范围及审批无证不得开工。已开工者立即停工，办理施工许可证手续。施工许可表现形式开工报告：按国务院规定的权限、程序批准施工许可证： 规模限额以上须办 规模限额以下可不办 规模限额：300m2以下、或30万元以下施工许可证申领条件- 据991015建筑工程施工许可管理办法（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城规区的建筑工程，已经取得规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定建筑施工企业：不合规定无效；（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料-应审查；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）建设资金已经落实：工期不足1年到位资金原则合同价50%、否则合同价30% 。业主出具银行证明、付款保函或第3方担保（8）应委托监理的已委托；（9）法律、行政法规规定的其他条件。 施工许可证有效期与延期 建设单位应自领施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工应向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申延或超过延期时限-自行废止。施工许可证终止与恢复施工在建的建筑工程因故中止施工，建设单位应自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并做好维护管理工作。恢复施工时，应向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应报发证机关核验施工许可证。开工报告有效期按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。预售许可证概念办理条件程序预售条件（要同时满足）：(1) 已交全部土地出让金，取得土地使用权证书。(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3) 按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25以上，并已确定施工进度和竣工交付日期（目前有变化）。(4) 向县级以上房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设工程招标基本原则：公开、公平、公正和诚实信用 （一）强制招标范围与规模标准：范围 ：1关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目，包括能源、交通运输、邮电通讯、水利、城市设施、生态环境保护等项目。2关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，包括市政工程、科、教、文、卫、社会福利、商品住宅等项目。3使用国有资金、国有企事业单位自有资金等项目。4国家融资等项目。5使用国际组织、外国政府资金等项目。规模标准：1施工单项合同估价200万元人民币以上；2重要设施材料等采购的单项合同估价100万元人民币以上；3勘察设计监理等服务采购的单项合同估价50万元人民币以上；4单项合同估价低于以上标准但项目总投资额在3000万元以上；招投标条件建设工程招标应具备的条件：1需履行项目审批手续的，已履行审批手续；2工程资金或者资金来源已经落实；3有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料；4土地征用已完，已达三通一平5法律、法规、规章规定的其他条件。要求：任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。招投标方式建设工程招标的方式 ：公开与邀请1、公开 :无限竟争性招标，指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 2、邀请 :有限招标，指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标（3人）。3两者主要区别 : （1）发布信息方式、阶段不同：（2）选择范围不同：（3）竞争激烈程度不同：（4）招标工作量与成本、时间不同招投标有关时限，投标有效期投标截止时间依法必须招标的，自招标文件开始发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。工程设计招投标管理规定第11条：特级和一级建筑工程45日；二级以下建筑工程 30日；概念设计招标； 20日。停售资格预审或标书时间 ：自招标文件或资格预审文件出售之日起自停止出售之日止，最短不得少于5个工作日。投标保证金投标担保形式：保函或保证金，随投标文件提交招标人。 保证金数额：一般不得超过投标总价的2，最高不得超过80万元。保证金有效期：到签订合同或提供履约保函为止，施工招标投标办法第37条规定投标保证金有效期应超出投标有效期30天。退还：63条签合同后5工作日内向未中标人退还。保证金被没收情形：（1）投标人在有效期内撤回其投标文件；（2）中标人未按期交履约保证金或签合同。评定标、中标评标1评委会组成：招标人代表+有关（社会）技术、经济等专家。成员总数为5人以上单数，其中技术、经济方面专家成员总数的2/3。专家确定：由招标人随机抽取（一般项目）与直接确定（特殊项目）。实行专家回避制。评委会成员的名单在中标结果确定前应当保密。2评标依据招标文件规定的评标标准和方法。招标文件以外的标准和方法不得作为评标依据。3投标文件矛盾处理大小写金额不一致以大写为准；总价与单价不一致以单价为准，但单价明显小数点错误除外；不同文字文本解释有异议时以中文为准。4投标文件澄清投标文件内容含义不明、不一致、或明显文字错误，或纯计算错误等情形，评委会可要求投标人作必要澄清说明-应书面。但这仅是对问题的解释补正，不能对投标文件构成实质性影响。5评标报告或结果依招标人委托权限：一是推荐合格中标候选人1-3人（按序谈判），二是直接确定中标人。中标1发出中标通知书招投标法45条：中标人确定后，招标人应向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。 2中标通知书的法律效力中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或者中标人放弃中标项目的，应依法承担法律责任。 招标和中标人应自中标通知书发出之日起三十日内，按招标文件和中标人投标文件订立书面合同。招标人与中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。4提供履约担保和付款担保履约担保：指招标文件中规定的要求中标人提交的保证履行合同义务的担保。可采用履约保证金，还可采用银行、保险公司或担保公司出具的履约保函，通常为建设工程合同金额的10左右。中标人不按规定提交履约担保的，将失去订立合同的资格，其已提交的投标担保不予退还。 付款担保：施工招投标管理办法第48条：“招标文件要求中标人提交履约担保的，中标人应当提交。招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。”