北京大兴区地块研究报告

北京大兴区地块研究报告2012-01-1PART 1 项目背景及市场研究宏观市场分析房地产市场分析区域市场研究项目本体分析宏观市场分析一、国家政策层面二、北京宏观经济形势基调:抓紧建立住房保障体系 基调：促进房地产市场稳定健康发展 基调：抑制部分城市房价过快上涨 l 关于促进节约集约用地的通知出台 l“10.22”新政出台 l 松绑二套房 营业税征收5年减至2年 l 关于促进房地产市场健康发展的若干意见l 境外投资管理办法出台 l 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 l 关于加强土地出让收支管理的通知 l 调整个人住房转让营业税政策的通知 l 流动资金贷款管理暂行办法出台 l 个人贷款管理暂行办法出台 l 加强房地产用地供应和监管有关问题通知 l 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 l“4.15新政”出台 l“9.29新政”出台 基调:严厉打压l“1.26”国八条出台 l上海继重庆后开征房产税 l上海继重庆后开征房产税 l“京十五条”出台l前7个月6次上调准备金率、3次加息 7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购 7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令 8.2“四大行”叫停房地产信托业务 8.16住建部二三线城市限购标准出炉 10月佛山限购令松绑朝令夕改 11月初中山出台限价令.政策风向不断转换，楼市不能承受调控之重【市场解读2011年宏观政策回顾】基调:继续抑制2011年政策持续收缩、市场下行【市场解读2011年宏观政策回顾】政策回顾 鼓励自住消费，抑制投资，严控土地和房贷；政策针对性强，严控房价过快增长。10-12-2611-4-611-7-7金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点.存款利率：2.75存款利率：3存款利率：3.25存款利率：3.5贷款利率：5.81贷款利率：6.06贷款利率：6.31贷款利率：6.56一年期存贷款利率 房企融资成本提高、融资渠道减少；购房者购房成本增加11-2-9新“国八条”出台，涵盖限贷、限购、问责、交易税四个方面。“京十五条”出台，被称为史上最严厉“控需求”政策。10-4-17二套首付50%；贷款利率不得低于基准利率1.1倍；购买首套住房首不低于30%。11-01-2611-2-15召开的国务院会议指出，坚定不移的搞好房地产调控，进一步巩固调控结果，促进房价合理调整。11-10-29金融政策回顾政治局 坚持房地产调控政策不动摇11-12-2911-11-30中国人民银行 存款准备金率下调0.5个百分点存款利率：2.12012年关已至，严格调控之风丝毫未减弱 温家宝总理：进一步巩固房地产调控成果 将加快推进房产税的实施财政部：温家宝总理：首提下调房价，彰显调控决心 重申将加快推进房产税的实施财政部：珠海：全国首个双限令出台（限价、限购）广州 增城：出台所有住宅产品限价令中山：执行期52天限价令出台 上海：预期缴纳房产税将按日加收滞纳金 要求银行密切关注房地产贷款风险银监会：2011年11月2011年11月2011年10月【市场解读2011年宏观政策回顾】【市场解读2011年宏观政策回顾】政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在 2012 年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011 年 11 月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在 2012 年继续微调，其微调力度和节奏将是影响 2012 年房地产市场走势的关键。宏观调控持续收紧，力度之大、波及面之广远超之前，价格开始下降，市场开始冷淡，弱市下，我们需要把握有限需求，强力应对市场变化。【市场解读2011年宏观政策回顾】宏观市场分析一、国家政策层面二、北京宏观经济形势6530805896181031411218020004000600080001000012000200620072008200920102006-2010年人均生产总值呈增长趋势人均生产总值（美元/人）全市地区生产总值与人均生产总值均呈增长趋势8117.89846.8111151215314113.61314.59.110.210.302468101214160200040006000800010000120001400016000200620072008200920102006-2010年国民生产总值呈增长趋势国民生产总值（亿元）增值（%）财政：全市完成地方财政收入（一般预算）2353.9亿元，比上年增长16.1%。其中，实现增值税和营业税210亿元和855.4亿元，分别增长16.8%和13.7%，实现企业所得税和个人所得税513.1亿元和215.3亿元，分别增长19.2%和21.1%。地方财政支出（一般预算，含中央追加支出）2716亿元，增长17.1%。其中，用于教育、科学技术、社会保障和就业的支出分别增长22.9%、41.6%和18%数据来源：北京市统计局第一产业增加值124.3亿元，下降1.6%；第二产业增加值3323.1亿元，增长13.6%；第三产业增加值10330.5亿元，增长9.1%。1.11110.92725.523.623.52471.973.575.475.575.10%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20062007200820092010年份2006-2010年三产业比值第一产业第二产业第三产业三产业中第三产业所占份额最大，占70%以上，教育、文化、广播、电视、科学研究、卫生、体育和社会福利事业经济发展较好数据来源：北京市统计局全市固定资产投资水平10、11月较前三季度回落，但整体经济前景乐观1-11月，我市累计完成全社会固定资产投资5367.3亿元，比上年同期增长14.2%（从2011年起，根据国家统计局相关规定，固定资产投资统计起点由50万元调整至500万元，上年同期数据进行了相应调整），增速比1-10月回落0.8个百分点。当月固定投资 395.8 416.5 458.3495598.4535581.6 688.7592606累计增速20.620.12115.815.618.919.117.41514.22月3月4月5月6月7月8月9月10月11月395.8416.5458.3495598.4535581.6688.759260620.620.12115.815.618.919.117.41514.205101520250100200300400500600700800（%）（亿元）2011年北京市当月固定投资及累计增速数据来源：北京市统计局全市常住人口为1961.9万人，同2000年第五次全国人口 普查相比，十年共增加604.3万人，增长44.5%。平均每年增加60.4万人。全市常住人口中，外省市来京人员为704.5万人，占常住人口的35.9%15811633169517551961.91.293.43.423.53.0700.511.522.533.540200400600800100012001400160018002000200620072008200920102006-2010年北京常住人口数值增长趋势常住人口（万人）增值（%）截止2011年前全市常住人口数值呈增长趋势数据来源：北京市统计局2011年城镇居民人均可支配收入与社会消费品零售额均呈增长趋势 58378436110491362916236188442147224164271009.4109.79.810.110.410.410.711.50246810120500010000150002000025000300002345678910(月份）2011年城镇居民人均可支配收入可支配收入（元）比去年同期增长（%）1067.21606.62127.52669.53230.83791.64374.85007.75608.910.311.911.51111.311.111.111.511.29.51010.51111.51201000200030004000500060002345678910（月份）2011年北京市社会消费品零售额 消费品零售额（亿元）比去年同期增长（%）数据来源：北京市统计局结论：政策面：国家高层对新政态度坚决，短时间内北京调控力度不会减弱；消费水平经济水平第三产业经济发展较强，有力支撑房地产市场 发展政策面巨大的消费潜力是房地产加快发展的保证经济快速发展，人民生活水平不断提高，大量财富人群，整体消费能力强PART 1 项目背景及市场研究宏观市场分析房地产市场分析区域市场研究项目本体分析2011年北京住宅用地市场冷清，整体处于供过于求的状态，地价下降趋势明显注：2010年1-11月供应1611.96万，成交面积960.38万【土地市场住宅用地】2011年北京住宅用地供求大幅下降，推出和成交土地规划建设面积环比2010年全年分别大幅下降28%、49%；环比2010年（1-11月）分别下降22%、22%，整体需求相对不足2011年楼面地价达到4943元/，环比下降32%2011年土地市场供过于求状况明显，开发商拿地热情不高，楼面价也处于近两年新低【土地市场住宅用地】2月限购政策颁布，土地市场竞地热度下降，3月住宅用地无成交，楼面持续走低，房企拿地积极性受到较大影响；第三季度市场逐渐企稳，随着政府推地量的加大，房企拿地信心开始增强，其中2011年8月、9月住宅用地供求有所上涨。限购政策2011年北京商品住宅市场供求均下降，购房者观望态度浓厚【商品住宅市场供求状况】2011年截止到11月,北京商品住宅新增供应面积995万，环比2010年全年下降18.1%，环比2010年1-11月增加2%；2011年截止到11月,北京商品住宅成交面积741万，环比2010年全年下降33.2%，环比2010年1-11月下降22.2%2011年北京住宅存量逐步攀升，11月底存量达到123598套，创近三年新高【商品住宅市场存量】2011年1-11月北京商品住宅成交存量呈逐步上升趋势，受到限购影响未来仍有上升的可但与2008年12月的最高存量相比，仍有超过25000套的差距，如果市场政策向好去化难度不大。1490361235980200004000060000800001000001200001400001600002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2008年2011年11月商品住宅存量图套数趋势线2010年6月-2011年11月，居住用地共成交土地102宗，规划建面1675.04万：已上市土地18宗，规划建面320.92万；未上市土地84宗，规划建面1354.12万【商品住宅市场潜在供应】数据来源：CREIS 中指数据总供应量排名前三的均为远郊区县，占总规划建面的51%，其中大兴区最多为255.86万；北京城区内的土地供应量仍然较少，充分体现了城区土地的稀缺性。2011年北京住宅用地市场供过于求的状态，地价下降趋势明显，开发商拿地热情不高；北京商品住宅市场供求均下降，购房者观望态度浓厚；北京住宅存量逐步攀升。北京房地产市场总结总而言之，政府严厉的调控手段，在北京房地产交易市场已经显示出明显效果面对库存压力，目前北京在售的730个新建住宅项目中，98.8的在售新盘价格停止上涨，而至少有116个项目价格明显下降。PART 1 项目背景及市场研究宏观市场分析房地产市场分析区域市场研究项目本体分析区域市场研究一、大兴区域规划二、大兴房地产市场研究简介：大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台区、朝阳区。大兴全境属永定河冲击平原，面积为1036平方公里，海拔13.4米-52米，属暖温带湿润大陆季风气候。年平均气温为11.6，年平均降水量556.4毫米。大兴区概况连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，成为北京向华北地区辐射的前沿将北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等带动北京全面发展近期远期远景伴随着北京发展重心的南移、第二机场的建设，未来南城将步入高速发展的快车道城市定位：北京将发展定位瞄准“世界城市”，中心城区不断升级完善，南城是城市未来打造重点；城市布局：北京目前已形成多点带动的城市布局，未来将形成“两轴两带多中心”的城市格局；内容来源于北京城市总体规划20042020 北京市2010年政府工作报告发展定位：大兴区和北京经济技术开发区是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的主要着力区；经济支撑：北京市在2010-2012三年内，将对城南地区投资超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资将达到2900亿元；产业落位：南城属于首都产业发展空间格局“两城两带、六高四新”中的重要“一带”和“一高”；新城建设：十二五”时期，北京市将加快城市南部地区振兴和崛起，重点建设发展亦庄-大兴等新城。资料来源：北京市促进城市南部地区加快发展行动计划；北京市大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；本案一系列规划利好在南城的落位，为南城未来发展提供了重要保障，项目迎来重要机遇亦庄新城：亦庄新城将进一步发挥承接首都人口转移、功能疏解的重要作用，亦庄新城规划人口规模为70万90万人，同时预留达到百万人口规模的空间；大兴新城：大兴新城将进一步提升产业中心功能，沿地铁大兴线加快布局发展生产性服务业，2020年大兴新城总人口控制在60万人；新航程：新航城将通过基础设施建设带动高端临空产业集聚，提升城市国际水平和辐射带动能力，加快城乡一体化发展；南中轴：保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。项目处于南中轴与两新城的交叉中心，承接各处发展利好，区位优势突出本案大兴亦庄新航城南中轴项目周边路网密布，与周边联接性强，出行便捷u交通状况：u4号大兴线：安河桥北天宫院uL5号线：豆各庄马家湾亦庄站亦庄旧宫万源路东高地南苑机场南苑（正在规划中）本案第二机场的建设，对未来区域的发展提升有很大利好第二机场建设形成的新空港经济效应u重点发展高端、高效、高辐射产业，引导产业集约、集聚、循环发展，重点发展十大产业，六大产业园区；四大主导产业电子信息产业生物医药产业装备制造产业汽车制造产业三大新兴产业新能源和新材料产业航空航天产业文化创意产业三大支撑产业生产性服务业科技创新服务业都市产业产业资料来源：大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要大兴以高新产业为主导，产业辐射力强，布局合理，未来发展前景看好本案u 北部都市产业区 重点建设大兴新城综合功能区、京南物流基地、北京经济技术开发区周边商务中心区 u 东部现代制造业区 重点建设北京采育经济开发区、安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区 u 中部文化创意产业区 重点建设新媒体产业基地，发展影视编播制作、数字动漫设计等为特色的新媒体产业u 西部综合产业区 重点建设中关村科技园区大兴生物医药基地、榆垡国家级农产品加工业示范基地、榆垡万亩生态旅游区、永定河生态旅游区 本案项目位于北部都市产业区内，未来潜在就业人口巨大，为项目带来了大量潜在客群区域市场研究一、大兴区域规划二、大兴房地产市场研究大兴区域综合指标：GDP与常住人口情况均为增长趋势n 随着近几年大兴区产业的快速发展，促使大兴人口快速增长n 2005底，大兴区常住人口首次突破百万，人口增长幅度高达12.17%，这与大兴轻轨正式规划施工建设是密不可分的，2010年人口达到136.5万人，增长17.77%2003-2010年大兴区经济增长迅速，GDP年度涨幅在10%2003-2010年大兴区人口变化对比近年大兴住宅土地成交规划面积逐年增加，09年达到高峰，11年供求大幅下降政府加大对城南的开发力度及交通状况的极大改善，促进了南城价值的大幅度提升。其土地成交建面也是逐年上升，11年受政策影响，热度有所下降。20032011年大兴土地成交量走势图（万）20032011年，大兴区土地成交价格平均涨幅为47.48%，07、09年涨幅较为迅猛20032011年大兴区土地成交均价走势图（万）（元/）2006-2011年大兴住宅市场销售面积走势图2006-2011年大兴区住宅市场年均销售面积涨幅约为30%（年份）（万）20062011年大兴住宅市场成交均价走势图20022009年北京房地产成交均价涨幅率为29%（年份）（元/）结论p大兴线、未来轻轨L5的规划，使项目的通达性和辐射性大为增强p大兴的产业布局，亦庄的发展，给项目发展带来大量的潜在客户需求p首都第二机场的建设，南部空港经济的发展，对项目发展提供较大利好p“南城计划”的出台，带来了大量投资，项目迎来发展的重要机遇p2011年受政策影响，大兴区域规划面积下降明显，销售面积及成加价涨幅放缓PART 1 项目背景及市场研究宏观市场分析房地产市场分析区域市场研究项目本体分析亦庄开发区CBD大兴线五环线大兴新城六环线大兴工业区亦庄线南中轴路第二机场 大兴区域商品房成交变化走势统计(大兴区)日期数量面积(万)均价2010年12月324027.92176792011年1月115612.2188132011年2月8136.3216862011年3月6835.77217552011年4月6906.3188432011年5月9398.32192262011年6月119111.43169232011年7月7979.79185742011年8月119521.71173362011年9月8049.77201752011年10月95310.88190792011年11月98111.9616275具监测统计北京市大兴区域2010年12月至2011年11月总体去化量13442套，142.35万平米，平均月去化率1120套，月均去化面积12万平米，全年成交均价18864元/平米。2011年北京市场去化率统计-大兴大兴竞品项目盘点 截至2011年12月1日，北京市大兴区监测中项目统计共38个，其中新项目9个，已在售项目25个，待售项目5个，考虑目前产品情况及2012年市场状况因素，可能与4号线孔雀大卫城形成客户分流的产品据不完全统计至少11项。【区域市场大兴】大兴竞品项目盘点【区域市场大兴】北京市大兴区域重点楼盘2011年货量统计（时间2010.12-2011.11）序号项目名称供应套数供应面积（万/）签约套数签约面积签约均价货值（亿）存量（万）1金地仰山81310.8552369233.91923613.323.932中建国际港2062.69465901.76180831.072.13富力丹麦小镇3624.8225133687113903.841.464旭辉御府1301.76658821.61183781.620.925红木林100.123374.22190720.07140.096金色漫香郡79610.4848663967.7111637.144.087一品嘉园931.28628591.6991740.780.428龙湖时代天街19426124.7174354.556.69首邑溪谷1471.828710807.4226492.450.7410cago寓所721.011147.19139170.02050.0911恒盛小镇艺墅891.21111458.4690840.13251.06A类威胁性B类威胁性大兴竞品市场分析【区域市场大兴】据不完全统计截至2011年12月1日大兴区域11个主要竞品项目剩余可售货值约21.71万，按2011年大兴区整体月均去化率10%计算，截至2012年1月大兴区域竞品项目货值存量至少剩余19万，按100/套计算，剩余房源至少1900余套，此次统计只针对在监测范围中且可能对本项目形成竞争项目以示例，实际大兴存量及潜在竞争隐患定远大于本次统计中所显示数字。以“首邑溪谷”为例，2011年12月签约均价为28945元/，实际推售房源中出现部分均价13000元/以及更低价房源，大卫城起售至今最高成交均价7200元/，2012年市场打压因素的持续，此项目如继续价格调整，很有可能对本项目形成客户分流。【区域市场2012供应】2012年随着新项目的陆续面世，未来固安及周边市场上的竞争将愈演愈烈2012年市场预计供应量区域预计供应套数约预计供应面积约万预计供应金额约万元大兴23000289.265202000固安10914107.871078691合计50914560.858409051演讲完毕，谢谢观看！