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近期火星情报局发现地球北半球某城市一片红光 局长连夜召开紧急会议，并派出3名特工进行实地调研一号特工：薛之谦目标：深入南京市场调研了解楼市火热表象及规律目标：潜入开发商内部了解各开发商拿地思路目标：利用美色打入政府了解政府调控楼市套路 局长：老王火星情报局：地外情报机构，由局长统筹提出专题，各特工分别进行深入调研，最终形成提案，提案成功即可列入火星行为准则法典二号特工：钱枫三号特工：郭雪芙如今，半年过去在半年一度的情报议会上特工们将会有怎样的发现和提议呢？让我们拭目以待！研究发现，本次红光因南京楼市过热导致周边气压升温造成，因此，此次会议主题定为：表示只看过“X京热”一号特工 薛之谦特工任务:深入南京市场调研了解楼市火热情况及规律.主要技能：吃苦耐劳 数据分析 电脑入侵 特工经历：潜入世X、易X、新XX等知名代理公司参加过开盘，扮演过水客通过黑科技侵入南京新景祥数据库潜伏身份：小薛南京二级市场持续15个月量价齐升，同时一级土地市场也随之涨势凶猛，火上浇油，红光漫天。我发现：废话少说！废话少说！请用数据说话，小伙废话少说，先上数据上半年，南京房地产各项指标全线飘红新房73989套二手房80650套均价19118元/库存24386套2016年上半年成交量近十年同期最高2016年5月库存创历史新低2016年上半年成交均价同比上涨29%2016年上半年成交量近十年同期最高【半年度供销】上半年成交量762万方，成交73989套，而供应仅487万方，上半年房子不够卖是事实！供应面积（万方）640.27581.42593.82634.99853.62950.781015.26 487.27成交面积（万方）985.34494.24357.23717.65886.71696.871110.65 762.27成交均价（元/）7414 11167 11484 11036 12798 13946 15573 19118 20092010201120122013201420152016.1-65000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 0200400600800100012002009-2016年上半年南京市年度供销量价供应面积（万方）34.246.4524.0172.962.5592.55102.024668.69 138.60 135.62 92.88 144.787861.8246.69 75.9130.1774.9197.78成交面积（万方）66.5839.7246.7963.9268.5189.25101.4674 106.22 113.29 104.23 155.66 155.0055 134.28 78.86 129.78147.17155.81116.37成交均价（元/）14055 14061 13260 14409 15682 1549015107 14649 16491 15482 17150 16533 17675 18585 16463 17272 21173 22175 2015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92015.12015.11 2015.122016.12016.22016.32016.42016.52016.60 5000 10000 15000 20000 25000 0204060801001201401601802015-2016.6南京市月度供销量价【分月供销】月均成交152万方，12331套，峰值（5月）成交156万方，14669套，6月份成交开始下滑。供应量（万）112.99143.8651.1730.7353.0648.5739.448.5916.97销售量（万）240.69173.0187.9184.2179.7271.4352.3121.0419.38成交均价（元/）15552158563245972732326622510211232452436122江宁浦口河西六合城北城南仙西城东城中05000100001500020000250003000035000400000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.002016年1-6月全市商品住宅分板块供销情况【分板块供销】各板块均呈现供不应求态势，两江及河西分列前三甲2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年8月2015年9月2015年10月2016年3月降准降息降准降息降准&降息降准&降息降准降息降准2007年1月-2016年6月供销价及利率、贷款基准利率走势05000100001500020000250000%5%10%15%20%25%2007.0172008.0172009.0172010.0172011.0172012.0172013.0172014.0172015.0172016.01大型金融机构存款准备金率贷款基准利率成交均价（元/）供应量（万方）成交量（万方）数据来源：中央人民银行2014年11月起六次降准、五次降息，货币宽松是本轮“南京热”的主要幕后推手这么热的背后是因为钱太多了！经济下行压力之下，房地产成为资金的避风港2011年7月-2015年三季度钢材、有色金属、水泥产销率走势备注：它反映工业产品生产实现销售的程度，即生产与销售衔接程度，这一比率越高，说明产品符合社会现实需要的程度越大，反之则说明产能过剩90929496981001021042011年Q32011年Q42012年Q12012年Q22012年Q32012年Q42013年Q12013年Q22013年Q32013年Q42014年Q12014年Q22014年Q32014年Q42015年Q12015年Q22015年Q3钢材产销率（%）有色金属产销率（%）水泥产销率（%）钢材、有色金属和水泥产销率下降，产能过剩形势严峻而且，钱都进了房地产2016年1-5月全国房地产开发投资增速全国房地产开发投资额（亿元）同比名义增长2016年1-2月90523.0%2016年1-3月176776.2%2016年1-4月253767.2%2016年1-5月345647.0%库存快速去化，5月降至历史最低24386套，南京房子开始不够卖2012年1月-2016年6月全市库存和去化周期0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 12.0112.0312.0512.0712.0912.1113.0113.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.0514.0714.0914.1115.115.315.515.715.915.1116.116.316.5存量（套）去化周期（月）于是房子不够卖了库存降至24386套，创历史新低一级市场：开发商开始积极补仓囤地，上半年累计成交土地164万方，但土地供应计划只完成全年3分之一近五年来1-6月份土地成交（万方）2.1516.1612.9513.0730.971.0636.8350.0702468100102030405060城中城东城南城北河西仙林江宁江北2016年上半年成交幅数2015年与2016年至今成交板块土地分布图尼玛，地也不够卖了南京全年供地计划650万方上半年已挂牌175.9万方下半年剩余474.1万方136.76206.37320.63109.12163.280501001502002503003502012年上半年2013年上半年2014年上半年2015年上半年2016年上半年61.8246.6975.90130.1674.9633.10134.2878.86129.78152.81155.8161.620 22.51 39.72 28.86 22.89 61.92 050100150200423702月3月4月5月6月2016年1-6月份南京商品房供销及土地供应情况商品房上市量商品房销售量土地供应面积 葛洲坝G1445213元/京奥港G0922353元/中建东孚G0222435元/融创G6917945元/蓝光G7010689元/世茂G1116132元/总价88亿 鲁能G7714153元/保利G0322320元/江北城南江宁城东仙林城北河西城中上海建工G6842561元/招商G0129899元/半年时间10个地王全市单价地王：葛洲坝G1445213元/总价地王：世茂G11总价88亿遭房企疯抢之后，南京的土地价格飙升，上半年累计5次土拍，成交32幅土地，诞生10个地王地王托市效果明显，导致恐慌性购房需求和投资客户积极入市华润国际社区开盘出动多名特警南京人带棉被排队买房（1）恐慌性购房托关系购房、一房难求（2）投资性购房过半购房者为投资买房40%60%金地浅山艺境客户构成自住客户投资客户30%70%深业滨江半岛客户构成自住客户投资客户35%65%世茂荣里客户构成自住客户投资客户弯道超越：刷爆朋友圈的一张图二手房占了去库存政策下的大便宜，上半年南京二手房成交80650套，与新房成交高度正相关2014-2016年6月新城与二手房成交对比二手房成交套数 6082 3414 5158 5856 5243 4810 3977 3583 3620 3298 5273 6026 5962 4886 4643 6635 7066 8561 8343 9476 9644 7437 105781059911637 9026 13853173301556813236新房成交套数7224 3191 4270 5648 4664 3961 3907 5091 4370 6185 9424 8208 6227 3734 4524 6026 6346 8423 9598 101061031210044144161459312790 7512 1203414642144661026314.114.214.314.414.514.614.714.814.914.1 14.11 14.12 15.115.215.315.415.515.615.715.815.915.1 15.11 15.12 16.116.216.316.416.516.605000100001500020000250003000035000上半年的南京热还能持续多久？历史规律告诉我们从来没有只涨不跌的市场！按照南京市场周期规律，波峰一般从未超过2年，而本轮“南京热”已持续15个月，预计下半年市场高位盘整是大概率事件-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%同比涨幅（%）2011年1月份同比涨幅到顶2013年2月份同比涨幅到顶2014年12月份同比涨幅到顶2016年8月份同比涨幅到顶备注：南京住宅同比价格趋势分析，发现存在周期性规律，平均周期为2年左右，根据近期市场推算，预计2016年8月份将达到近期峰值25个月20个月20个月南京市场此轮增量会在下一个周期中体现缩减南京市场20-25个月为一个市场周期870 954 409 985 494 366 731 911 697 1,111 656 南京历年成交走势单位万2006年2007年2012年2013年2010年2011年2009年2008年2016年1-5月2014年年均成交950万方 年均成交490万方2015年种种迹象表明，市场接近强弩之末，不信你看2016年5次土拍，9个地王，南京新地王楼面价45213元/地王频频被刷新2016年5月南京商品住宅价格21211元/，同比上涨37%房价上涨2014年9月南京放松限购，2015年3月营业税5改2，政策宽松政策放松2014年11月至今6次降准6次降息，流动性宽松金融环境宽松长期被压抑的正常需求恐慌性需求和投资需求【需求透支】本轮由于被压抑的需求加速释放和投资客推升的市场增量，将提前透支下一个市场周期因政策金融环境放松正常释放因地价房价上涨提前释放【案场来访下滑】现有市场供不应求是因为前期积累客户尚未消化完毕，但部分案场已呈现客户不足现象，且日光盘减少479149277459691356820100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月新增客源新景祥45个案场新增客源来访监测1-5月新增29772组，4月起来访量持续下降【二手房缩量】二手房更接近纯市场行为，定价取决于房主，目前二手房成交趋势已开始缩量，市场渐显“有价无市”南京链家二手房数据监测05000100001500020000250003000035000400001月2月3月4月5月6月成交量新增房源量新增客源量环比下降9.0%环比下降7.8%环比下降15.0%火星法案001号提案提案人：高级特工薛之谦论据回顾：南京市场持续15个月量价齐升新房成交：73989套；二手房成交：80650套；全市均价：19118元/，同比上涨29%；库存历史新低：24386套；5次土拍，10个地王；售楼处来访量4月起持续下降；二手房成交逐渐萎缩；001号特工总结陈词：从没有只涨不跌的市场1、【南京热的本质是货币现象】2、【市场高位盘整是大概率事件】3、【警惕市场回调风险！】二号特工 钱枫特工任务:潜入各类型开发商内部了解各开发商拿地思路与现状。主要技能：土地可研 快速举牌 城市调研 特工经历：成功潜入数家开发公司。在民企写过无数土地可研，却一无所获。在央企参加土拍，任性举牌。潜伏身份：钱总地王什么时候变得习以为常了？央企、国企及上市房企都在高价抢地，中小开发商每次土拍都成为背景，已经拿不到地了。我发现：2016年1-6月部分开发商销售额与2015年对比排名2015年2016年1-6月占比企业销售额（亿元）销售额（亿元）1万科地产2610187772%2绿地集团2300114050%3恒大地产2004142871%4保利地产1510103068%5万达集团150049033%6中海地产146776352%7碧桂园1357124892%8华润置地85155565%9绿城中国72345563%10华夏幸福72059382%各开发商2016年上半年业绩优异。上半年房子太好卖了，拿地的动力也大增。房子卖的好资金压力小快速去化后，房企土地储备捉襟见肘，库存告急，于是急于在一级市场中加强土地储备以南京为例，大部分开发商土地储备告急开发商名称在售项目数量（个）在售住宅总建面积（万平米）住宅余量（万平米）储地数量（宗）住宅储地总建面（万）2016年上半年去化（万）预计去化周期万科45019229331年保利410139226291.5年恒大24013225121.5年中海13428111171.5年绿地310017191年华润380330082年世茂312421232221.5年金地245900120.5年房企抢地动力，源于三大类需求驱动A央企、国企整合潮下，集团层面存在合并可能的，均以短期内做大资产规模、提升影响力、占据整合主导权为目的房企开始争相加强土地储备B主要指信达地产，作为财政部下四大AMC之一，融资成本低，优质土地则是预防资金贬值的最佳资产C1、为登陆资本市场发起冲刺；2、做高资产价值延续高杠杆；3、深耕热点城市带来现金流央企、国企整合压力影子银行配置需求民企发展需求2016年上半年一线土地成交情况月份1月2月3月4月5月城市类别指标推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交宗数31262022201719113431一线城市面积157158834556310532155164同比-52%-36%-27%-51%-31%-74%-7-66-31%23%北京上海深圳广州一线城市住宅库存去化周期一线城市市场良好，库存去化周期短，但是政府土地供应稀少，僧多粥少，地价高、抢地难备注：一线城市土地供应逐渐呈现零增长，负增长趋势一线挤破头三四线城市库存高企，难以实现企业高周转要求三四线不敢去芜湖近期供销价走势（去化周期16个月）常州近期供销价走势（去化周期13个月）马鞍山近期供销价走势（去化周期20个月）淮安近期供销价走势（去化周期18个月）53005400550056005700580059006000610062006300024681012141618202015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月6200640066006800700072007400760001020304050607080901002015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月48005000520054005600580060006200640001020304050602015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月38003900400041004200430044004500010203040506070802015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月二线城市库存周期良好，市场健康，潜力大转战强二线5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 01000200030004000500060007000800090001000020150678910111220160123452015.06-2016.05合肥市商品住宅供销量价月份库存（万）去化周期1月202.692.62月162.972.93月134.241.64月113.701.65月106.912.6月份库存（万）去化周期1月270.3432月227.2833月209.4124月211.1725月238.6135000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 0200040006000800010000120001400020150678910111220160123452015.06-2016.05苏州市商品住宅供销量价5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 050001000015000200002500020150678910111220160123452015.06-2016.05杭州市商品住宅供销量价月份库存（万）去化周期1月270.3432月227.2833月209.4124月211.1725月238.613地区楼面价地王总价地王楼面价溢价率拿地企业总价溢价率拿地企业南京45213元/110%葛洲坝88亿114.60%世茂合肥22103元/374.11%葛洲坝76.89亿400%文一地产苏州31005元/55%天房55.2亿116上海建工杭州45368元/109.38%绿城123.18亿95.95%信达强二线城市土地市场表现群雄逐鹿强二线，长三角四小龙地王频出（南京、合肥、苏州、杭州）地王楼面价与周边项目售价对比地区楼面价周边房价拿地企业南京45213元/40000元/葛洲坝合肥18750元/融侨地块楼面积13372元/建发苏州31005元/30000元/天房杭州45368元/35000元/绿城高价拿地后，纷纷陷入项目求溢价、定位难等核心问题“面粉价高过面包价”已成各区域常态，拿地企业已无法按常规出牌，只得寻求新的破题思路，“被高端”的地王们，可以选择：1、“正豪宅”，做足内功，给出有亮点、能打动客户的产品，撬动市场；2、“国际化”，跳脱区域市场，面向全国，甚至东南亚，寻求客户及价格支撑；3、等下一个地王来解套；都在探索符合市场的破题思路地王逻辑能够成立就在于拿地和产品入市之间的时间差，但同样风险也集中于此。欲带皇冠，必承其重！PS：第一句话来自卢俊先生“资本为王”时代，地王与房价齐飞，同时房地产行业整合压力前所未有的加剧民企资本整合：万宝之争王石，out？2015年 3 月：宝能7次举牌成为万科第二大股东；2015年12月：万科表示不欢迎宝能系“门外的野蛮人”；2016年 3 月：万科寻求与深铁合作；2016年6月17日：万科深铁重组方案7票勉强通过，华润三票反对；2016年6月22日：华润、宝能相继发出反对重组声明；2016年6月26日：宝能系提出罢免王石、郁亮议案；五矿整合中冶据透露：今后所有地产业务将由五矿建设负责。2016年6月2日中海整合中信目前中海已派驻员工进入中信旗下所有地产项目，主导项目营销。2016年3月11日“去年12家中央企业重组，效果不错，今年我们会加大力度”。国务院国资委主任肖亚庆央企整合典型案例：资本市场必须尊重，但情怀和好产品也要延续破题指导一：货币资本与人力资本达到平衡 王石给予万科的标准化流程代表着房地产相对规范、透明、市场化的企业运作模式；但没有了王石的万科，就像丢掉了企业的灵魂。作为地产人，在资本高速周转的时代下，再没有企业把时间投入到创新、研发的方向上，任何一点创新，还没等到孵化的那天，就被资本市场判了死刑；l 舆论力挺王石的观点：l 我们力挺王石的原因：所有房企里，因为土地、资金的强势，个体、团队的作用被降到最低，某种时候会被忽视甚至蔑视；力挺王石，无疑是因为我们希望这个行业不要被权利和金钱完全掩盖，货币资本与人力资本能达成彼此的平衡；在资本周转的同时，充分发挥团队的作用，给市场更多创新、优秀的产品联合拿地、寻求合作开发，开创新的地产江湖世茂+嘉兴“南京总价地王”信达+泰禾上海新江湾城项目电建+金茂南京河西南两块高价地文一+文旅合肥总价地王合作开发联合拿地破题指导二：寻求合作，互补短板下半年市场进入盘整期，各开发商需警惕系统性金融风险，回归理性拿地同时建议：下半年，理性！2013年10月，南京鑫和房地产开发有限公司，5.7亿拿下鼓楼滨江NO.2013G65地块5.11，南京市公共资源交易中心挂出一则信息：关于南京鑫和房地产开发有限公司100%股权转让的公告6.22，鼓楼滨江原三金G65地块被转让，楼面价约为24769元/，当代地产摘得该幅地块高价拿地之后的企业运作案例：卖地：合作开发：2013年昆仑沃华取得城北G32和G33地块，地价超过9000元/平方米，为当时的城北地王因公司资金链断裂，该地块已由绿城集团介入，同时绿城营销团队全面接手目前项目已更名为“绿城东方兰园”上市销售自营：2010年10月，雅居乐21.05亿竞得浦口地块，楼面价7411元/平方米雅居乐滨江国际定位高端、改善，但遭遇市场接受度低，去化困难等问题至2014年降价后逐步去化，2015年江北新区获批，市场转好，项目随之跑量火星法案002号提案提案人：高级特工钱枫论据回顾：截止2016年上半年，各房企业绩优秀；库存快速去化后，急于囤地补仓；一线城市，地价高，抢地难；三四线城市，库存高，去化慢；二线城市供销平衡，开发企业纷纷抢占；拿地之后，急于寻找破题思路002号特工总结陈词：欲带皇冠，必承其重！1、【尊重资本，更要情怀和产品】2、【行业整合之下，联手共进】3、【不追地王，回归理性拿地】三号特工 郭雪芙特工任务:利用美色打入市国土局、物价局，深入了解政府调控楼市套路。主要技能：美人心计 套路分析 追根溯源 特工经历：利用美色成功打入国土局等政府机构 卧底半年以来，熟知政府十八般套路 对于政府政策，她有着更深层次的见解潜伏身份：郭部长你好看，你说的都对！你美，应该你先说！政府对土地财政相当依赖，核心区土地越来越少，因此不断制造新的远郊热点区域。我发现：排名城市2015年土地出让金（亿元）2015年地方级一般预算收入2015年土地财政依赖度1南京879.11020.386.16%2合肥466.4571.581.61%3苏州633.3829.5576.34%4广州955.11349.170.8%5福州353.9570.562.03%6佛山339.7565.260.1%7济南368.1614.359.928杭州638.21233.8851.72%9北京2032.14723.940.58%10上海1681.95519.530.47%一般公共预算收入 2024.6 2960.4 422.34 562.61 333.15255.4土地出让金223.18 222.66 481.27 305.87 422.17 302.17北京上海南京杭州苏州合肥05001000150020002500300035002015年重点一二线城市土地财政依赖度排名2016年1-4月年重点一二线城市财政收入及土地出让金情况备注：土地出让金计入财政收入存在一定滞后性，所以出现个别城市土地出让金大于一般公共预算收入的现象土地财政，以强二线城市尤为明显土地财政依赖度较高，二线城市尤为明显，以南京为首，高达86%最佳操盘手把握供应节奏，适时推出核心地块：随着市场逐步回暖，优质地块入市造地王050100150200250123456789101112123456789101112123456南京2014年至今逐月土地市场供应面积供应面积（万）2014年2015年2016年江北新区批复2-5月供地22宗，主要供应集中于江宁方山、江宁滨江及路口板块10-11月供地30宗，主要供应集中于江北珠江镇及江北高新区板块2-6月供地15宗，主要供应集中于河西、鼓楼滨江及燕子矶板块7-12月供地40宗，主要供应集中于南站、老城南及江宁百家湖板块2-6月供地26宗，主要供应集中于江宁上坊、上秦淮、江北及河西南板块14年重点供应城市外围板块15年上半年重点供应河西及城北城市核心板块15年下半年重点供应城南及江宁核心区域16年上半年重点供应江宁外围板块及河西南河西保利G39楼面价：24026元/面粉接近面包价河西上海建工G68楼面价：42561元/面粉等于面包价江北中建G02楼面价：22435元/面粉超越面包价南京2016年上半年土地成交一览表土地编号板块成交时间参与竞拍企业数竞拍轮次成交价格（万元）楼面地价溢价率竞得企业NO.2016G01城北2016年3月18日20164820002989986.17%招商NO.2016G02江北223711200022435163.53%中建东孚NO.2016G03江北284631200022320163.29%保利NO.2016G04六合33313600207991.55%瑞德NO.2016G05六合32776002211102.40%嘉恒NO.2016G07江北2016年4月15日17842600020077102.86%金隅NO.2016G08江北124731400014095102.58%国资置业NO.2016G09江宁246147600022353162.98%北京嘉诚NO.2016G10城南14862100008882165.82%栖霞建设NO.2016G11河西2016年5月13日98888000016132114.63%世贸NO.2016G12河西26113400003702785.79%电建、金茂NO.2016G13河西26153560003689084.46%电建、金茂NO.2016G14河西212532800045213110.26%葛洲坝NO.2016G16江宁142448000019195125.99%中南NO.2016G17六合1207600254258.33%南京嘉恒NO.2016G18江宁2016年6月10日185829300019476142%融侨NO.2016G19江宁17351130001745377%中南NO.2016G21江北熔断以南京为例，河西、江北等核心区优质地块推出，频频刷新地王，助推火热市场土地提前一个月挂牌 各开发商进行拿地可研 现场激烈土拍项目形象导入期前期蓄水 集中开盘逼定对应对应对应政府土拍地产营销活学活用，卖地也要做营销依靠优秀的“营销手段”，刺激开发企业拿地紧张感，提高土拍成交率、溢价率【应对社会舆论压力方法一】对房价：限涨幅南京楼盘申报均价涨幅额度2万/以下年化涨幅不宜高于12%2-3万/年化涨幅不宜高于10%3万/年化涨幅不宜高于8%苏州半年最多涨6%，一年最多涨12%宏图上水云锦 最近次开盘均价44998元/海玥名都苑 首次开盘价均价44660元/华新城璟园 首次开盘均价43000元/河西区域的价格天花板被限价！0.070.010.060.090.010.000.040.080.120 5,000 10,000 15,000 20,000 2016-052016-042016-032016-022016-01苏州近半年价格涨幅趋势成交价格(元/)价格涨幅价格增幅变缓！解决舆论压力，政府套路很深【应对社会舆论压力方法二】对土地：超溢价熔断南京苏州设定溢价上限，无限接近老地王，稳定社会舆论，短期不出新地王5月23日，苏州迎来土地“限价令”后的首次土地拍卖会，4幅出让地块中，2幅纯宅地双双因房企出价超过最高限定价格而宣告流拍。南京市国土局的官方网站上发布土地补充公告，规定对（2016年第4号公告）中挂牌的三宗地块，进行土地限价。至此，南京土地限价令正式出台。土拍当日，六合地块因超过最高限价而流拍。合肥房屋套数及贷款记录首付新政策（底线）首套房（从未购置过住房）25%第一套房无购房贷款记录（含外地贷款记录）40%有相应贷款并已结清40%相应贷款未结清50%有两套房及以上无购房贷款记录60%已经结清购房贷款记录60%家庭无房但有一次贷款记录40%家庭有两次购房贷款记录且已结清第一次购房贷款记录60%6月24日晚间，合肥正式发布楼市调控新政：增加土地供应、加大公租房等投放力度，限贷政策“认房又认贷”的消息也得到确认，从7月1日起实施，有效期一年提高二套及以上购房首付比例，增加投机客户成本【应对社会舆论压力方法三】对投机：提高首付比例土地稀缺是中国楼市最大的谎言亲民政策？为土地财政欲盖弥彰PS：第一句话来自经济学家马光远土地财政依赖无法根除，通过制造新区热点，分解土地上涨压力10km20km30km江北新区河西东山百家湖九龙湖仙林湖燕子矶麒麟煤机厂周边地块南门汽车站地块二人民商场周边地块龙腾路之南1号地块葛塘新城西片区一期地块六合高新区奶牛场地块机场高速以西，正方大道以南地块环北路南侧，江淼路北侧地块横溪街道地块空港枢纽经济区地块双龙大道以东、云台山河路以北地块栖隐路以东、学林东路以南地块空港双龙大道以东、学林东路以南地块苏源大道以东、云台山河路以北地块上秦淮东山街道天靖北路以南、上高路以西地块上坊片区天赐路以南、万安北路以西地块东山街道天靖路以南、上高路以西地块上坊地铁小镇青龙国2地块青龙小镇套路的背后，解决自身问题才是最终目的南京2016年第5批挂牌出让土地信息土地编号板块出让面积容积率挂牌出让起始价（万元）最高限价（万元）竞拍时间NO.2016G22江宁69042.041.0R2.71950003700002016年7月8日NO.2016G23江宁45636.331.0R2.085000180000NO.2016G24江宁73216.001.0R1.180000160000NO.2016G25江宁89601.87综合容积率：1.95160000340000NO.2016G26江宁83965.76综合容积率：2.76156000370000NO.2016G27江宁62920.21.0R1.571000160000NO.2016G28江北49198.721.2R1.5100000165000NO.2016G29江北64938.571.2R1.41250002030002016年南京经营性用地计划出让区域分布（万）板块计划供应（万）已供应面积（万）预计剩余供应江北21578.1136.9河西10015.7584.25城北1006.2793.73城东75075城南607.3252.68城中102.157.85江宁9066.3323.67合计650175.9474.1备注：经营性用地包括商品住房、旅游、文化娱乐、养老、商业办公等用地上半年南京土地收入全国居首，下半年仍有2/3的土地尚未推出全国及重点地区2020年耕地保有量（万公顷）2020年基本农田保护面积（万公顷）建设用地总规模（万公顷）原版新版变化值原版新版变化值2005年规模原版2020年规模原版建设用地指标新版2020年规模变化值变化率全国12208.2712433.33225.0610400.0010306.67-93.333192.243724.00531.764071.93347.9365.43%北京21.4711.07-10.4018.6710.00-8.6732.3038.175.8737.20-0.97-16.52%上海24.9318.80-6.1321.8716.60-5.2724.0129.815.8032.002.1937.76%江苏475.13456.87-18.26421.53389.60-31.93183.15206.1523.00236.1329.98130.35%广东290.87247.93-42.94255.60210.93-44.67171.53200.6029.07208.537.9327.28%黑龙江1158.271387.13228.861017.601109.7392.13147.35164.7817.43169.204.4225.36%“土地供给管制”工具变得更为弹性：政府完全有能力站在供给侧，在土地市场的资本过度炒作时，往锅里加水冷却，防止房价地价过高，伤及民生引起舆论；市场遇冷时，通过调控避免房价地价过低的状况，累及财政、信用和相关资产。一席政策，全国可建设用地指标分分钟增加65%全国在2006-2020年期间建设用地指标从原规划的531.76万公顷增加到879.69万公顷火星法案003号提案提案人：高级特工钱X虽然驳回这个提案，但却无力阻止地球政府论据回顾：土地财政依赖度高，二线城市尤为明显；把握市场供应节奏，适时推出核心地块造地王；依照房产营销手段，提高土拍成功率及溢价；三种套路赢多社会舆论压力；套路背后：通过制造新区热点，分解土地上涨压力；趁着市场供不应求的热度，加大土地供应量003号特工总结陈词：土地财政，欲盖弥彰！1、【上半年推好地，造地王】2、【下半年辟新区，多卖地】本期接近尾声，最后请局长发言！001号是市场派！南京市场供销两旺各板块供不应求14年11月双降起市场开始复苏库存快速去化二级市场供不应求房企急于补货一级市场量价齐升国家经济下行地产成资金避风港地王拖市恐慌/投资踩踏入市1、2、3、4、5、按市场周期规律16年下半年将现拐点地王拖市恐慌/投资踩踏入市6、客户需求透支下半年将面临回调压力售楼处上访量下滑“日光盘”逐渐减少二手房成交走低呈现有价无市状态没有只涨不跌的市场下半年市场高位盘整成为大概率事件没有只涨不跌的市场，下半年市场高位盘整成为大概率事件提案通过房企销售额增长资金回笼压力小快速去化后库存告急房企面临内部发展需求一线城市土地供应稀缺三四线城市库存去化压力大二线城市受到各大房企追捧外部资本市场整合压力抢地囤货欲带皇冠必承其重尊重资本但期待注入情怀产品重出江湖企业转型联合拿地、开发，代建市场进入盘整期警惕系统性金融风险，谨慎拿地下半年市场进入盘整期，各开发商警惕系统性金融风险，谨慎拿地002号是房企派！提案通过政府对土地财政的依赖把握供应节奏核心区优质地块造地王社会压力、舆论压力接踵而至对应措施一限涨对应措施二土地通断对应措施三提首付制造新区热点分解土地上涨压力加大供应量维持政府财政收支表面亲民的政策背后土地财政难以改变，下半年加大供应量，同时制造新区热点，分解土地上涨压力；003号什么都不是！提案驳回从市场、开发商、政府各个角度，全面诠释“南京热”本期回顾：三位特工，三个提案，三套逻辑3套提案3位特工3种逻辑【001】代理加班狗【002】甲方好员工【003】卧底国土局【001】没有只涨不跌的市场【002】欲带皇冠必承其重【003】土地财政欲盖弥彰【001】市场逻辑【002】开发商逻辑【003】政府逻辑谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH
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