中海地产合约策划研究

中海地产合约管理模式及实践中海地产合约管理模式及实践2009年3月中海地产合约管理模式及实践中海地产合约管理模式及实践v 通行的合约管理模式及种类v 中海地产合约管理模式v 中海地产成本管理模式中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管理原则 合约管理主控部门 合约管理制度中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管理原则合约管理原则1.体制上：采用决策、管理、操作三个环节相对独立；2.程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的、定性的、定量的标准和尺度）例如：后面讲到的定标原则；3.合约上：采用公认的FIDIC条款，并明确规定投诉机制；4.工程管理过程中：规范每一个环节，保持公平、公正、透明的原则。中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管理原则 合约管理主控部门 合约管理制度中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理主控部门合约管理主控部门1.营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合约的主控部门；2.设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部门；3.合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各个阶段的建安成本目标；4.物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管理原则合约管理原则 合约管理主控部门合约管理主控部门 合约管理制度合约管理制度中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理制度之合约部架构合约管理制度之合约部架构合约部架构中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约管理制度之合约人员素质合约管理制度之合约人员素质1.有计算工程量的能力；2.有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会利润研究的能力中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管理制度之合约人员素质（续）合约管理制度之合约人员素质（续）3.有法律、税务方面的知识；4.要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内容全面、逻辑严密、无漏洞；5.注意“德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原则，也要有灵活性；中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式 合约管理制度之合约人员素质（续）合约管理制度之合约人员素质（续）6.要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成本的目的；7.对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；8.培养对成本的敏感性；9.树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之承判商管理程序合约部管理制度之承判商管理程序1.承建商考察承判商登记及考察.doc2.考察方法3.考察意见4.投标资格 5.试用承建商及其评价承判商动态管理.doc中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之工程招标分判程序合约部管理制度之工程招标分判程序工程招标流程招标管理.doc1.合约管理策划报告2.分判工程招标工作计划3.招标文件编制与评审中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之工程招标分判程序（续）合约部管理制度之工程招标分判程序（续）4.投标单位名单5.发标、答疑、开标6.评标、议标、定标7.签约中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之物资招标分判程序合约部管理制度之物资招标分判程序物资招标流程图甲供物资招投标流程图.doc1.招标准备 2.招标 3.评标 4.中标通知书与采购样板 5.合同签署 中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之定标、议标规则合约部管理制度之定标、议标规则1.投标总价修正原则2.议标单位选择3.定标原则4.中标机率5.中标总价限制6.工期因素中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度之合约管理工作程序合约部管理制度之合约管理工作程序1.合约交底合约交底记录.doc2.付款工程款支付流程.doc3.工程变更价款审核变更审核流程.doc4.合同执行过程中的往来函件5.结算结算办理流程.doc中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式合约部管理制度目录合约部管理制度目录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序中海地产合约管理模式及实践中海地产合约管理模式及实践合约部管理制度之工程签证管理程序合约部管理制度之工程签证管理程序1.需要办理工程签证的情形2.承建商申报签证程序3.签证单内容 4.签证单审批程序5.审核意见要求中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度目录成本管理制度目录 目的目的 范围范围 成本管理体系成本管理体系 成本管理分工成本管理分工 目标成本的确定原则目标成本的确定原则 成本管理流程成本管理流程中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之目的成本管理制度之目的构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态管管 理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提高公司高公司 的竞争能力。的竞争能力。中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度目录成本管理制度目录 目的 范围范围 成本管理体系 成本管理分工 目标成本的确定原则 成本管理流程中海地产合约管理模式中海地产合约管理模式成本管理制度之范围成本管理制度之范围指公司房地产开发项目各环节所指公司房地产开发项目各环节所 有成本和税金的总和，包有成本和税金的总和，包括：土地费用、前期费用、建安费用、括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等；费用、管理费用、利息、税金等；中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度目录成本管理制度目录 目的 范围 成本管理体系成本管理体系 成本管理分工 目标成本的确定原则 成本管理流程中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之体系成本管理制度之体系成成本本管管理理体体系系统一成本科目统一成本科目全过程成本管理全过程成本管理建安成本动态监控建安成本动态监控建立成本经验数据库建立成本经验数据库统一合约安排模式统一合约安排模式ERPERP项目管理项目管理前提前提主线主线重点重点支撑支撑手段手段中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度目录成本管理制度目录 目的 范围 成本管理体系 成本管理分工成本管理分工 目标成本的确定原则 成本管理流程中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之职责分工成本管理制度之职责分工 地产集团投资管理部：负责土地相关费用的管理地产集团投资管理部：负责土地相关费用的管理 地产集团规划设计中心：负责勘察设计相关费用的管理地产集团规划设计中心：负责勘察设计相关费用的管理 地产集团营销策划中心：负责营销相关费用的管理地产集团营销策划中心：负责营销相关费用的管理 中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之职责分工（续）成本管理制度之职责分工（续）地产集团财务资金部：负责利息费用的管理地产集团财务资金部：负责利息费用的管理 地产集团发展管理部：负责总成本、建安费用与主要经济地产集团发展管理部：负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理技术指标、大配套工程等的管理 中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之职责分工（续）成本管理制度之职责分工（续）地区公司财务部：负责统领本公司的成本管理工作，负责提出各地区公司财务部：负责统领本公司的成本管理工作，负责提出各节点成本控制指标节点成本控制指标 地区公司合约部：编制各个阶段的建设成本控制目标，并根据批地区公司合约部：编制各个阶段的建设成本控制目标，并根据批复指标具体实施、反馈各节点成本执行情况复指标具体实施、反馈各节点成本执行情况建安成本控制流建安成本控制流程程.docdoc中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度目录成本管理制度目录 目的 范围 成本管理体系 成本管理分工 目标成本的确定原则目标成本的确定原则 成本管理流程中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之目标成本确立成本管理制度之目标成本确立 目标成本：不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定目标成本：不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度目录成本管理制度目录 目的 范围 成本管理体系 成本管理分工 目标成本的确定原则 成本管理流程成本管理流程成本管理流程框图成本管理流程框图.docdoc中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之流程目录成本管理制度之流程目录 可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理流程之可研阶段成本管理流程之可研阶段1.1.成本控制实施条件：完成土地吸纳后成本控制实施条件：完成土地吸纳后1010个工作日内。个工作日内。2.2.成本控制工作内容：成本控制工作内容：建安成本目标控制表建安成本目标控制表中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之流程目录成本管理制度之流程目录 可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理流程之市场定位阶段成本管理流程之市场定位阶段1.1.成本控制实施条件：总部批复定位报告后成本控制实施条件：总部批复定位报告后1515个工作日内。个工作日内。2.2.成本控制工作内容：成本控制工作内容：建安成本目标控制表建安成本目标控制表中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之流程目录成本管理制度之流程目录 可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理流程之规划设计阶段成本管理流程之规划设计阶段1.1.成本控制实施条件：初步设计完成后成本控制实施条件：初步设计完成后1515个工作日内。个工作日内。2.2.成本控制工作内容：成本控制工作内容：建安成本目标控制表建安成本目标控制表中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之流程目录成本管理制度之流程目录 可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理流程之施工阶段成本管理流程之施工阶段1.1.成本控制实施条件成本控制实施条件,大致分为大致分为3 3个阶段个阶段:主体工程开工、主体主体工程开工、主体结构封顶、竣工验收后结构封顶、竣工验收后1515个工作日。个工作日。2.2.成本控制工作内容：成本控制工作内容：建安成本预测明细表建安成本预测明细表中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理制度之流程目录成本管理制度之流程目录 可研阶段可研阶段 市场定位阶段市场定位阶段 规划设计阶段规划设计阶段 施工阶段施工阶段 后评估阶段后评估阶段中海地产成本管理制度中海地产成本管理制度成本管理流程之后评估阶段成本管理流程之后评估阶段1.1.实施条件实施条件:项目完工后项目完工后6 6个月内。个月内。2.2.工作内容：围绕历次成本控制目标的变化加以分析，重点工作内容：围绕历次成本控制目标的变化加以分析，重点分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制目标的差异原因，总结经验教训目标的差异原因，总结经验教训,形成专题报告形成专题报告,并组织相关并组织相关人员人员 学习学习,不断提高专业能力与管理水平。不断提高专业能力与管理水平。谢谢大家！谢谢大家！The end 谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH