土地使用权转让的方式

土地使用权转让的方式关于土地使用权转让的方式，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后城市房地产管理法第三十六 条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他 合法方式”，该法没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变 更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下：一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地 使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常 所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有 广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更 为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的 涵义。二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同 而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而 在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金， 而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此 取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。 说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它 类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产 权益。以房地产作价入股，或以房地产出资与他人合资经营房地产为合资企业拥 有的，均视同房地产转让。五、合作开发。在开发房地产时，合作开发与以土地使用权作价入股都属于 一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作开发的目的而设立独立法人的，土 地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加 名、仅以合作开发合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成 以后的产权。因合作开发而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及 该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用 权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。六、赠予。赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以 赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的 支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条 件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关 的目的。七、继承。在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土 地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之 后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移 转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的 法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得 土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。值得注意的是，2005年最高人民法院出台的国有土地使用权纠纷案件适 用法律问题的解释对于土地使用权转让合同定义有比较明显的变化，主要是缩 小了这一概念的外延，除了把无偿的赠与和实现交换式的转让排除在转让概念之 外，以前一直被最高人民法院的相关司法解释和国务院有关部委的规章视为特 殊转让方式的合作开发房地产等方式也未被界定为土地使用权转让，而且对这种 转让方式的概念，司法解释还作了单独的规定。因此单纯土地使用权转让形 式与以前相比也相对少了许多。