2不同利率方式的比较分析

A研究生毕业后找到一份月薪4000元的工作，现已工作一年，目前月薪5000元，他的女朋友B B2500元的工作，现已工作两年，目前月薪4000元。两人毕业后一直租房子生活，现生活基本稳定，于是决定买一套房子为结婚做准备。他们看重了一套面积90平方米的现房，每平方米的价格是10000元人民币，销售商提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款。如果采用第一种方式，销售商将提供房价款的3%的折扣优惠。两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚朋友处可筹集40万元，仍无法凑足房款，于是决定采用银行贷款的方式分期偿付房款。选择贷款买房，首先要进行产品品种的选择，选定了产品品种后又要面对贷款金额、贷款利率、贷款期限以及还款方式等一系列问题。2、不同利率方式的比较分析、不同利率方式的比较分析浮动贷款利率浮动贷款利率固定贷款利率固定贷款利率 混合贷款利率混合贷款利率三种方式的比较三种方式的比较总结总结浮动贷款利率浮动贷款利率 浮动利率贷款是指在整个借款期内浮动利率贷款是指在整个借款期内利率随市场利率或法定利率等变动定期利率随市场利率或法定利率等变动定期调整的贷款，调整周期和利率调整基准调整的贷款，调整周期和利率调整基准的选择，由借贷双方在借款时议定。的选择，由借贷双方在借款时议定。固定贷款利率固定贷款利率 银行与借款人约定一个利率，在借银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。对于不同区域、不同借偿还银行贷款。对于不同区域、不同借款人的资质，相应的利率水平也会有所款人的资质，相应的利率水平也会有所区别。区别。混合贷款利率混合贷款利率 即即“固定固定+浮动浮动”的混合利率，借的混合利率，借款人可在贷款开始的一段时间内选择固款人可在贷款开始的一段时间内选择固定利率，待固定利率结束后，剩余的贷定利率，待固定利率结束后，剩余的贷款就可转换为浮动利率。款就可转换为浮动利率。三种方式的比较三种方式的比较 同浮动汇率相比，固定利率的最大特同浮动汇率相比，固定利率的最大特点是它不会随行就市。银行提供的固定利点是它不会随行就市。银行提供的固定利率要高于浮动利率，所以固定利率贷款的率要高于浮动利率，所以固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内周期内贷款利率的升降趋势、浮动利率什贷款利率的升降趋势、浮动利率什时候能够超过固定利率和浮动利率能超过时候能够超过固定利率和浮动利率能超过固定利率多长时间。固定利率多长时间。混合贷款利率是浮动混合贷款利率是浮动贷款利率与固定贷款利率的结合。贷款利率与固定贷款利率的结合。总结总结 利率水平仅是影响借款人的因利率水平仅是影响借款人的因素之一，选择固定利率或浮动利率素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短，借款人的预期收入状况等。的长短，借款人的预期收入状况等。3.不同还款方式的比较不同还款方式的比较（1）支付利息（2）还款金额还款方式还款方式特点特点现金流量分布现金流量分布等额本息还款法等额本息还款法在贷款期内每期以相等的在贷款期内每期以相等的金额平均偿还贷款本息金额平均偿还贷款本息各期现金流出额相等，呈现出年金的各期现金流出额相等，呈现出年金的特点，宜收入处于稳定状态的借款人特点，宜收入处于稳定状态的借款人等额本金还款法等额本金还款法每期等额偿还本金，贷款每期等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减利息随本金逐月递减各期现金流出额等差递减，宜还款能各期现金流出额等差递减，宜还款能力初期较强，并希望还款初期归还较力初期较强，并希望还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人大款项来减少利息支出的借款人等额等额|等比递增还等比递增还款法款法在贷款期后一时间段内每在贷款期后一时间段内每期还款额相对相对前一时期还款额相对相对前一时间段内有一个固定增加额间段内有一个固定增加额|呈一固定比例递增，同呈一固定比例递增，同一时间段每期还款额相等一时间段每期还款额相等各个时间段现金流出额等差各个时间段现金流出额等差|等比递增，等比递增，呈现出等差呈现出等差|等比序列现金流量特点，等比序列现金流量特点，宜工作年限短，收入呈上升趋势的借宜工作年限短，收入呈上升趋势的借款人款人等额等额|等比递减还等比递减还款法款法在贷款期后一时间段内每在贷款期后一时间段内每期还款额相对相对前一时期还款额相对相对前一时间段内有一个固定减少额间段内有一个固定减少额|呈一固定比例递减，同呈一固定比例递减，同一时间段每期还款额相等一时间段每期还款额相等各个时间段现金流出额等差各个时间段现金流出额等差|等比递增，等比递增，呈现出等差呈现出等差|等比序列现金流量特点，等比序列现金流量特点，宜收入较高还款初期希望归还较大款宜收入较高还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人项来减少利息支出的借款人等额本息，等额本金还款情况比较表等额本息，等额本金还款情况比较表贷款期还款方式月还款额（元)还款总额（元）利息总额（元）等额本息还款法等额本息还款法5907.001063259.60363259.60等额本息还款法等额本金还款法7388.891016750.00316750.0020年等额本息还款法5015.021203604.18503604.18等额本金还款法6416.671121750.00421750.0025年等额本息还款法4510.111353032.94653032.94等额本金还款法5833.331226750.00526750.00解答：解答：等额本息还款法等额本息还款法：设贷款总额为设贷款总额为Y，贷款期数为，贷款期数为n,贷款周期律为贷款周期律为i,则则 每期还款额每期还款额=(Yi(1+i)n(1+i)n-1)等额本金还款法等额本金还款法：设贷款总额为设贷款总额为Y，贷款期数为，贷款期数为n,贷款周期律为贷款周期律为i,已还至已还至第第k期，则期，则 每期还款额每期还款额=Yn+(1-(1-(k-1)n)Yn 每期应还本金每期应还本金=Yn 每期应还利息每期应还利息=(1-(1-(k-1)n)Yn通过计算看出通过计算看出 在等额本息还款法和等额本金还款法因素情在等额本息还款法和等额本金还款法因素情况下中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和况下中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。从静态看，两种规定的利率计算应收取的利息。从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑货还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑货币时间价值因素情况下，两种还款方式完全不存币时间价值因素情况下，两种还款方式完全不存在差异，正因为忽略了货币时间价值，很多借款在差异，正因为忽略了货币时间价值，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。4.1 提前还款对还款的现金流量分布的影响提前还款对还款的现金流量分布的影响提前还款分为全部提前还款和部分提前还款。部分提前还款分为三种方式：月供基本不变，将还款期限缩短；减少月供，还款期限不变 同时改变月供和还款期限选择提前还款，目的是为了节省利息支出选择哪种方式提前还贷可以少支付一些利息呢?应选择在按揭初期偿还利息较少的方式。经计算，案例中截止到第5年年末：等额本金还款法偿还利息总额184188元 等额本息还款法偿还利息总额195198元 所以应选择等额本金还款法不适宜提前还贷的人第一种类型：对于选择了等额本息还款法的消费者来说，如果现在贷款已经偿还了大部分，那么现在提前还贷不一定划算第二种类型：近期有投资计划的消费者。4.2 利率调整对还款的现金流量分布的影响当贷款利率呈下降趋势时，选择等额本息法要比选择等额本金法更合适。反之，当贷款利率呈上升趋势时，选择等额本金法就要比选择等额本息法更合适案例总结根据上述分析并结合自身的具体情况，A和B最终选择了等额本金还款方式。通过前面的分析，可知两种还款方式并不存在划算不划算的问题，选择哪种方式，关键要看该方式是否适合自己的经济状况，是否与自己的收入趋势相匹配。进一步值得考虑的问题(1)在前面的案例分析中只考虑了浮动利率这一利率方式，如果借款人在申请贷款时同时面对固定利率、浮动利率两种选择，在以下四种情况下他该如何抉择选择哪种还款方式?假设贷款10万元，还款期限为5年，固定利率为6.5，浮动利率为6。情况一：在贷款期内利率没有发生变动。情况二：利率每年上调0.09。情况三：第2年利率上调0.4，后3年不变。情况四：如果第2年利率上调1，第3年下调0.6，后两年不变。情况一：在贷款期内利率没有发生变动。等额本息还款法：100000*6.5%/12*（1+6.5%/12）60/(1+6.5%/12)60-1=1957.1262一共偿还金额：1957.1262*60=117427.57元等额本金还款法：每月偿还本金为100000/60=1666.667偿还完所有房贷后一共偿还的金额1666.667*6.5%/12*(60+59+1)+100000=116520.83所以选择等额本金还款法。情况二：利率每年上调0.09。等额本息还款法:总还款额=103279.73+103329.45+103379.02+103428.70+103428.70=516845.6等额本金还款法：总还款额=101000+101015+101030+101116.7+101060=505221.7所以选等额本金还款法、情况三：第2年利率上调0.4，后3年不变。等额本息还款法:总还款额=103279.7355+23668.85=126948.5855等额本金还款法：总还款额=101000+42666.67=143666.67所以用等额本息还款法。情况四：如果第2年利率上调1，第3年下调0.6，后两年不变。等额本息还款法:总还款额=103279.74+102963.37+102963.37=309206.48 等额本金还款法 总还款额=101000+101166.67+103200=305366.67所以选等额本金还款法(2)如果借款人准备提前还款，试分析以下四种提前还款方式对借款人的现金流量分布的影响。假设贷款50万元，还款期限为10年，采用等额本息还款法，贷款利率为6(浮动利率)，前4年利率均保持不变，第5年利率上升了1.5，于是借款人准备在第5年年末提前还款，以减少利率上升带来的损失。方式一：一次性提前还贷。方式二：提前归还10万元本金，剩下的部分月供不变，将还款期限缩短。方式三：提前归还10万元本金，剩下的部分减少月供，还款期限不变。方式四：提前归还10万元本金，剩下的部分还款期延长为6年，减少月供。方式一方式一：设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，则：根据上面的计算公式，可以得出以下结果：500000*6%/12*（1+6%/12）120前四年每月还款额=-（1+6%/12）120-1 =5551.02（元）前四年共还款=5551.02*48=266449.10（元）剩余还款额=500000-266449.10=233550.90（元）剩余一次性提前还贷须还=233550.90*（1+7.5%）=251067.22（元）五年共还款=266449.10+251067.22=517516.32（元）利息=17516.32（元）借款人四年后偿还了大约一半的本金，偿还月供中利息支出要高于本金借款人四年后偿还了大约一半的本金，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。借支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。借款人可以把多余的资金投入到基金、股票或其他投资产品中赚取收款人可以把多余的资金投入到基金、股票或其他投资产品中赚取收益。益。方式二方式二：根据方式一得知四年后还须还款=233550.90（元）已知已提前归还了10万元，则剩余133550.90元 133550.90/5551.02=24（月）即再有两年还完借款人有稳定的收入可以支付月供且并没有其他投资借款人有稳定的收入可以支付月供且并没有其他投资项目，此还款方式较好。项目，此还款方式较好。方式三方式三：由方式一得剩余还款还要133550.90元 10年内还清，剩下五年内每月还=133550.90/60=2225.84（元）这样还款时间较长，且还款人有能力提供更多的月供这样还款时间较长，且还款人有能力提供更多的月供减少还款期限和利息，因此此方式欠妥减少还款期限和利息，因此此方式欠妥方式四方式四：延长为六个月，则每月还款金额为133550.90/72=1854.87（元）该方式月供减少，家庭负担减少，但是所付利息也增该方式月供减少，家庭负担减少，但是所付利息也增加，时间增长。加，时间增长。