珠海房地产市场研究1

进入珠三角进入珠三角解构珠海解构珠海2004.3问题。问题。为什么进入珠三角？为什么进入珠三角？为什么进入珠海？为什么进入珠海？如何进入珠海？如何进入珠海？珠海解构珠海解构世联进入珠海的机遇世联进入珠海的机遇战略战略布局布局机会机会 当前，在中国的区域经济板块中，长三角的当前，在中国的区域经济板块中，长三角的迅速崛起，必然对珠三角构成竞争压力，这使得迅速崛起，必然对珠三角构成竞争压力，这使得珠三角内的各个城市间的关系由竞争走向竞合。珠三角内的各个城市间的关系由竞争走向竞合。区域整合带动新商机，珠三角二线城市房地产区域整合带动新商机，珠三角二线城市房地产市场属于初步阶段，形成洼地效应，吸引深圳房地市场属于初步阶段，形成洼地效应，吸引深圳房地产开发商纷纷逐猎珠三角。如万科珠三角全攻略产开发商纷纷逐猎珠三角。如万科珠三角全攻略广州、中山、东莞，招商挺进广州，金地辐射东莞，广州、中山、东莞，招商挺进广州，金地辐射东莞，华侨城惠州拿地。华侨城惠州拿地。为什么进入珠三角？为什么进入珠三角？深圳被边缘化还是融入珠三角？深圳被边缘化还是融入珠三角？深圳两大深圳两大战略利益战略利益1 1 深港经济一体化深港经济一体化2 2 深圳直辖深圳直辖省政府省政府战略利益战略利益广州广州战略利益战略利益以广州为中心以广州为中心冲突冲突一致一致深圳被边缘化深圳被边缘化融入珠三角融入珠三角为什么进入珠三角？为什么进入珠三角？珠三角珠三角中心化举措中心化举措为什么进入珠海？为什么进入珠海？“一脊三带一脊三带”“一脊一脊”指的是广州主城区、指的是广州主城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一线，位于珠三角中轴海、中环一线，位于珠三角中轴区位。它的功能是聚合区域核心区位。它的功能是聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响。辐射与影响。“三带三带”包括北部城市功能包括北部城市功能拓展带，南部滨海功能拓展带、拓展带，南部滨海功能拓展带、中部产业功能拓展带，它们的功中部产业功能拓展带，它们的功能是向东、西方向传递区域辐射能是向东、西方向传递区域辐射作用。作用。“三圈五轴三圈五轴”“三圈三圈”是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。部都市圈。“五轴五轴”即莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、即莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业带、105105国道沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线国道沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线城镇产业带。城镇产业带。珠三角区域总体珠三角区域总体空间格局示意图空间格局示意图 珠海在珠三珠海在珠三角格局中处角格局中处于于南部滨海南部滨海功能拓展带功能拓展带为什么进入珠海？为什么进入珠海？解构。解构。珠海印象珠海印象社会经济社会经济国民指标（人口，国民指标（人口，GDPGDP。）。）城市战略（发展目标，规划布局，城市战略（发展目标，规划布局，产业布局。）产业布局。）市场研判市场研判发展阶段发展阶段历史人文历史人文市场供应市场供应（客户访谈，置业趋（客户访谈，置业趋 势。）势。）市场需求市场需求（开发投资，销售面（开发投资，销售面 积，积，行业集中度。）行业集中度。）（区域分布，价格水平，（区域分布，价格水平，竞争分析。）竞争分析。）解解构构如何进入珠海？如何进入珠海？蓝色珠海蓝色珠海社会经济社会经济社会经济社会经济社会经济社会经济社会经济社会经济国民指标国民指标人口人口306090120150万人总人口118.92 123.58 124.89 125.28 123.35 127.89户籍人口69.4871.473.975.9378.6182.02暂住人口49.4452.1750.9949.3544.7445.87199819992000200120022003-12.0%-8.0%-4.0%0.0%4.0%8.0%199819992000200120022003珠海是珠三角地区人口最少的城市之一珠海是珠三角地区人口最少的城市之一珠海市总人口珠海市总人口1990199020002000年年均增长年年均增长5 5万，但近三年来增长速度趋缓。万，但近三年来增长速度趋缓。户籍人口增长速度缓慢；暂住人口在户籍人口增长速度缓慢；暂住人口在2000200020022002年出现负增长。年出现负增长。社会经济社会经济珠海市人口规划珠海市人口规划时段时段总人口总人口城市人口城市人口城市化城市化水平水平主城区主城区人口人口近期（20012005年）149万人133万人89.2%75万人中期（20062010年）175万人162万人92.6%85万人远期（20102020年）245万人234万人95.5%101万人国民指标国民指标人口人口珠海市未来规划人口将保持较小的增长速度。珠珠海市未来规划人口将保持较小的增长速度。珠海市仍将是珠三角地区人口密度最小的城市之一，海市仍将是珠三角地区人口密度最小的城市之一，适宜居住度假，为休闲地产带来发展空间。适宜居住度假，为休闲地产带来发展空间。2866141330255536659424106382476725112.30%12.10%10%11.80%18.10%2000000400000060000008000000199920002001200220030%5%10%15%20%GDP增长率社会经济社会经济国民指标国民指标GDPGDP，产业，产业2003年年珠海的珠海的GDP增长在增长在2003年有大年有大幅提升，经济发展开始加速。幅提升，经济发展开始加速。轻工业及旅游服务业是珠海的轻工业及旅游服务业是珠海的主导产业。其宁静的生态环境主导产业。其宁静的生态环境和完善的旅游服务，越来越像和完善的旅游服务，越来越像港、澳、穗的后花园。港、澳、穗的后花园。社会经济社会经济国民指标国民指标收入，消费收入，消费城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）105738411519571284432143471015918108.94%11.50%11.70%10.95%50000010000001500000200000025000003000000199920002001200220035.00%8.00%11.00%14.00%社会消费品零售总额年增长率（万（万元）元）20032003年人均收入年人均收入实现跳跃增长，前景看好。实现跳跃增长，前景看好。消费市场保持高速增长。消费市场保持高速增长。社会经济社会经济城市战略城市战略定位，目标定位，目标q 经济特区经济特区；q 珠江口岸区域性中心城市珠江口岸区域性中心城市；q 以信息技术为龙头的以信息技术为龙头的高新技术产业基地高新技术产业基地，产、学、研，产、学、研 一体化一体化创新创业基地创新创业基地及高附加值产品的及高附加值产品的出口创汇基地出口创汇基地；q 亚热带海滨花园城市；亚热带海滨花园城市；q 具有具有国际影响的滨海风景旅游胜地国际影响的滨海风景旅游胜地。（2001-20202001-2020年）年）社会经济社会经济城市战略城市战略规划布局规划布局主城区主城区金湾次中心金湾次中心斗门次中心斗门次中心唐家湾唐家湾新城组团新城组团三灶新城三灶新城陆域陆域中心镇中心镇横琴新城横琴新城港区新城港区新城珠海城市珠海城市空间意象空间意象以主城区为中心，以金湾以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，形区、斗门区为次中心，形成成“主城区主城区次中心城次中心城外围新城外围新城中心镇中心镇”构成构成的多层次、组团型新城镇的多层次、组团型新城镇空间布局。空间布局。南塆区南塆区中心城区中心城区主城区主城区三灶新城三灶新城 横琴新城横琴新城 陆域中心镇陆域中心镇 金湾次中心城金湾次中心城 唐家湾新城唐家湾新城 港区新城港区新城 斗门斗门次中心城次中心城应强化发展的地区，承担生应强化发展的地区，承担生活服务、教育、旅游等职能活服务、教育、旅游等职能应整合发展的地区，承应整合发展的地区，承担生产、生活、旅游度担生产、生活、旅游度假等综合性职能假等综合性职能。高等教育、高新技术高等教育、高新技术产业与新型服务业等产业与新型服务业等 空港运输、空港产业、空港运输、空港产业、高新技术产业和教育高新技术产业和教育 大型旅游、度假、游乐及与澳门大型旅游、度假、游乐及与澳门合作发展的主要地区合作发展的主要地区 综合性发展综合性发展的中心镇的中心镇 海洋运输海洋运输为主的大为主的大型储运、型储运、化工等临化工等临海产业海产业 社会经济社会经济城市战略城市战略产业布局产业布局以第二产业为以第二产业为主的生产主的生产 地区地区城市经济、文化城市经济、文化和行政中心和行政中心q 集中力量开发南湾城区和唐家湾新城，整治前山片区，引集中力量开发南湾城区和唐家湾新城，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布。导产业和人口的合理分布。q 主城区向南推进，重点开发南湾城区内的工业用地及其配主城区向南推进，重点开发南湾城区内的工业用地及其配套生活区，通过工业区的启动，促进房地产开发向南屏、套生活区，通过工业区的启动，促进房地产开发向南屏、湾仔转移。湾仔转移。q 完善唐家湾新城中的大学园区、高科技产业区、会展物流完善唐家湾新城中的大学园区、高科技产业区、会展物流中心等产学研项目的生活配套设施的建设，产业园区与生中心等产学研项目的生活配套设施的建设，产业园区与生活区环境标准应高于主城区的平均水平。活区环境标准应高于主城区的平均水平。社会经济社会经济城市战略城市战略2004200420052005年建设重点年建设重点 q 重点建设新香洲市级科技交流中心、文化中心、报业中重点建设新香洲市级科技交流中心、文化中心、报业中心、广播电视中心、电信中心。心、广播电视中心、电信中心。q 建设江珠高速公路、珠港大道、金凤路；完善与改造主建设江珠高速公路、珠港大道、金凤路；完善与改造主城区内的道路系统；建设昌盛大桥。城区内的道路系统；建设昌盛大桥。q 实施实施“工业西进，城市西拓工业西进，城市西拓”的发展战略，将今后全市的发展战略，将今后全市的发展重点放到西部地区，西部地区必将成为珠海的工的发展重点放到西部地区，西部地区必将成为珠海的工业中心。业中心。社会经济社会经济城市战略城市战略2004200420052005年建设重点年建设重点 2000-2002年年加速提升加速提升20002000年，政府开年，政府开始推行旧村改造始推行旧村改造计划，对计划，对2626个行个行政区内的政区内的2626个行个行政村（政村（3838个自然个自然村）进行改造。村）进行改造。1979-1985年年起步阶段起步阶段土地出让开土地出让开发处于无序发处于无序状态，开发状态，开发项目单一，项目单一，住宅商品化住宅商品化程度低。程度低。1986-1995年年珠海国土局成立，珠海国土局成立，行业混乱局面得行业混乱局面得到控制。到控制。快速发展阶段快速发展阶段1996-1999年年1996年进行了年进行了行业调整行业调整1997年设立登记交年设立登记交易管理中心，易管理中心，房地产进入理房地产进入理性发展阶段。性发展阶段。第二次快速发展第二次快速发展珠海房地产发展最快、珠海房地产发展最快、积累最多的时期，房地积累最多的时期，房地产逐步成为珠海经济发产逐步成为珠海经济发展的支柱产业之一。展的支柱产业之一。房改房市场放开，二次房改房市场放开，二次置业成为重要购买力。置业成为重要购买力。市区共投资市区共投资2.97亿元住宅竣工面亿元住宅竣工面积积195万平方米。万平方米。市场研判市场研判发展阶段发展阶段回顾回顾市场研判市场研判发展阶段发展阶段判断判断20032003年珠海年珠海人均人均GDP4588GDP4588美元美元发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均人均GDPGDP（美元）（美元）800800250025002500250040004000400040008000800080008000以上以上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展超速发展政府主导政府主导 快速发展快速发展市场调节增强市场调节增强政府干预减弱政府干预减弱 市场主导市场主导政府宏观调控政府宏观调控 缓慢发展缓慢发展市场主导市场主导珠海将迎来房地产平稳发展阶段，市场化程度提高，政府加强珠海将迎来房地产平稳发展阶段，市场化程度提高，政府加强宏观调控，如城中村改造。市场需求以追求舒适生活质量为主。宏观调控，如城中村改造。市场需求以追求舒适生活质量为主。市场研判市场研判发展阶段发展阶段行业集中度行业集中度本土主要开发商：华发集团、珠光集团本土主要开发商：华发集团、珠光集团（国企，（国企，本土龙头）本土龙头）外来主要开发商：和记黄埔外来主要开发商：和记黄埔中原中原20012001年进入，占领约年进入，占领约50 50 市场，后因业绩不佳，业市场，后因业绩不佳，业务量急剧下降，现主要承担务量急剧下降，现主要承担外销业务。外销业务。开发商开发商代理商代理商安诚物业、置力地产、南征安诚物业、置力地产、南征地产三家共占据约地产三家共占据约70708080的市场份额。的市场份额。本土主要代理商：本土主要代理商：外来主要代理商：外来主要代理商：国企，与政府关系良好国企，与政府关系良好本土，有一定的人脉本土，有一定的人脉市场研判市场研判珠海市历年商品房销售总面积珠海市历年商品房销售总面积2.206.513.427.559.527.427.444.3113.8186.1166.7121.31106.8133.730.532.40501001502001987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003单位：万宏观概况宏观概况销售面积销售面积销售面积经历了销售面积经历了20002000年的高峰以及近年的高峰以及近3 3年的下滑，年的下滑，随着经济的改善，预计未来将有提升。随着经济的改善，预计未来将有提升。市场研判市场研判1992199220032003年的年的1111年间，二级市场商品房平均售价在年间，二级市场商品房平均售价在31003100元元/平米左右徘徊，且这一水平早在平米左右徘徊，且这一水平早在19921992年就已经达到。年就已经达到。宏观概况宏观概况销售均价销售均价住宅住宅28002800元元/平方米（二级市场）平方米（二级市场）21002100元元/平方米（三级市场）平方米（三级市场）20022002年中心城区住房类型构成年中心城区住房类型构成农民住房21%商品房800万55%福利房24%1450800350300040080012001600全部住房住宅商品房福利房农民住房宏观概况宏观概况住房类型住房类型中心城区集中了珠海市的绝大部分的商品房和福利房，而农民房中心城区集中了珠海市的绝大部分的商品房和福利房，而农民房也占了一半以上。由此可见，非商品房消化了一部分市场需求。也占了一半以上。由此可见，非商品房消化了一部分市场需求。市场研判市场研判市场研判市场研判老香洲老香洲老城区，以多层、老城区，以多层、小高层建筑为主，小高层建筑为主，“教育地产教育地产”鲜鲜明，开发商多为明，开发商多为本土实力型公司。本土实力型公司。均价均价30005500。唐家湾唐家湾大学园区，均大学园区，均价价2500250040004000。新香洲新香洲拱北拱北吉大吉大前山前山南屏南屏配套欠缺，人气不旺，配套欠缺，人气不旺，以多层及小高层建筑以多层及小高层建筑为主，开发商多为本为主，开发商多为本地中等实力公司。均地中等实力公司。均价价2800280040004000。紧邻澳门，以紧邻澳门，以小高层、高层小高层、高层为主；开发商为主；开发商多位港澳两地多位港澳两地实力雄厚之公实力雄厚之公司。均价司。均价3500350080008000。依山面海，配套成熟，是依山面海，配套成熟，是珠海的高尚住宅区，也是珠海的高尚住宅区，也是珠海市民首居住区，以高珠海市民首居住区，以高层及小高层主；开发商多层及小高层主；开发商多位港澳两地实力雄厚之公位港澳两地实力雄厚之公司司。均价均价3500350085008500。住宅分布杂乱，建筑外住宅分布杂乱，建筑外观参差，以多层建筑为观参差，以多层建筑为主，均价主，均价2400-3300。高新科技产业园区，均价高新科技产业园区，均价1800-22001800-2200。市场供应市场供应板块分布板块分布地段沿海及邻近重点中小院校区域二线海景、环凤凰山区域临商业中心、主干道区域楼盘档次中高档住宅中偏高档住宅中档住宅均价（元/平米）450055003500400030003500单位面积（米）1003308016050130主要建筑类型联排别墅、高层高层、小高层小高层、多层主要卖点一线海景、教育地产山景、二线海景小区园林景观市场研判市场研判市场供应市场供应板块分布板块分布珠海政治、经济、文化、交通和金融中心；有市属大珠海政治、经济、文化、交通和金融中心；有市属大专院校及市、区重点中小学校专院校及市、区重点中小学校1010所，教育资源优势明所，教育资源优势明显；配套完善，人文环境良好，但城市景观落后。显；配套完善，人文环境良好，但城市景观落后。老香洲老香洲搂盘特征搂盘特征老城区老城区市场研判市场研判老香洲搂盘举例老香洲搂盘举例市场研判市场研判市场供应市场供应板块分布板块分布地段邻人民路、明珠路等主干道区域临商业中心区域楼盘档次中偏高档住宅中档住宅均价（元/平米）3500400028003300主要建筑类型多层、小高层多层主要卖点小区园林景观、区域未来发展美好前景区域未来发展美好前景、安静舒适生活环境新香洲新香洲珠海未来政治、经济、文化中心等多个珠海未来政治、经济、文化中心等多个中心为一体的现代化新城区，配套欠缺，中心为一体的现代化新城区，配套欠缺，人气不旺，以多层及小高层建筑为主，人气不旺，以多层及小高层建筑为主，开发商多为本地中等实力地产开发公司。开发商多为本地中等实力地产开发公司。搂盘特征搂盘特征未来未来“都市中都市中心心”市场研判市场研判楼盘名称 占地面积 建筑面积容积率主要户型价格发展商怡景花园320001600022房-4房2880起陆南地产名街花园单身公寓-5房、复式2880起吉豪花园二期2950宝地康泰房产诚丰名园500001-3房3100新伟大房产华翠豪庭168003360023房-4房3100香都-三好名苑578673500五洲花城40万108万1.83-5房4000万和国际公馆35000217000.62单体别墅、TOWNHOUSE、洋房6500三源房产宝地康泰花园33320140002.38南村豪苑810001380001.72房4房三好房产新香洲片区部分楼盘新香洲搂盘举例新香洲搂盘举例市场研判市场研判市场供应市场供应板块分布板块分布 五个五个“云集云集”：旅游景点；高星级酒店；金融机：旅游景点；高星级酒店；金融机构；大型购物场所；高档商务办公楼。构；大型购物场所；高档商务办公楼。户型以三房及大面积为主，有效供给不足：吉大户型以三房及大面积为主，有效供给不足：吉大因写字楼众多，年青的中高收入人士相对集中，对小因写字楼众多，年青的中高收入人士相对集中，对小面积户型公寓、一房、二房的租赁和购买的需求较大面积户型公寓、一房、二房的租赁和购买的需求较大。地段沿海岸线一侧环石花山、烟墩山区域沿九洲大道等主干道区域楼盘档次高档住宅中高档住宅中偏高档住宅均价（元/平米）800085005000550035004000主要建筑类型高层高层、小高层小高层主要卖点一线海景二线海景、山景小区自身园林景观、配套公园景观吉大吉大高尚高尚住宅区住宅区搂盘特征搂盘特征