房地产项目营销定位报告课件

保利武清项目定位思路报告保利武清项目定位思路报告2008年1月2008年1月项目定位思考前提项目定位思考前提保利进入天津的第一步保利进入天津的第一步项目位于京津走廊项目位于京津走廊项目近百万平米的大盘项目近百万平米的大盘我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正我司认为，在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义：意义：契合保利进入天津首个项目的战略目标契合保利进入天津首个项目的战略目标契合京津一体化发展的整体态势契合京津一体化发展的整体态势契合项目连续的开发步调，实现价值最大化契合项目连续的开发步调，实现价值最大化项目项目2008年1月项目定位思考思路项目定位思考思路项目本体研究项目本体研究项目定位分析项目定位分析市场机会与初步定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析开发环境研究开发环境研究项目定位结论项目定位结论宏观环境市场环境区域环境项目区位交通研究客群定位整体定位产品定位形象定位项目本体属性项目理解项目理解跳出借势超越2008年1月项目本体分析项目本体分析项目理解分析项目理解分析2008年1月如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？本案定位目标我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我跳出限制、如何超越自我项目理解分析项目理解分析2008年1月借势最大的利用资源关键词：借助目标性规划，提升发展潜力关键词：借助目标性规划，提升发展潜力“十一五十一五”后，武清区位于天津后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。集相关客户群体的关注。关键词：关键词：“新移民不断介入，城市生活水平不断增加新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的武清产业的发展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是项目生存的根本。关键词：把握区域价值关键词：把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。创造地块的最大价值。关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口关键词：最大限度利用外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。2008年1月跳出跳出在更加广阔的范围看待本案在更加广阔的范围看待本案关键词：项目在武清的发展潜力关键词：项目在武清的发展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于项目本身，要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化关键词：交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出小区域：基于武清城区的规划以及发展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发跳出天津市：随着整体区域的发展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；关键词：项目未来整体的升值前景关键词：项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在本案入市时间预计在2009200920102010年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群年，我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。土地最大的价值。2008年1月超越超越全面提升项目价值全面提升项目价值关键词：多功能组合关键词：多功能组合引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的引领区域市场的发展，打造创新型产品，使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。项目竞争中体现自身优势和价值，完善区域功能。关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品关键词：城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，以城市的角度看待项目，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升项目产业功能价值。关键词：稀缺关键词：稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同期同区域上市项目期同区域上市项目,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2008年1月报告目录报告目录地块优劣势分析、规划方案优劣分析地块优劣势分析、规划方案优劣分析 宏观环境、区域环境分析宏观环境、区域环境分析 运用三个纬度分析方法运用三个纬度分析方法 客户、功能、产品、价格客户、功能、产品、价格 项目本体分析项目本体分析 项目开发环境分析项目开发环境分析 商品住宅市场分析商品住宅市场分析 项目定位分析项目定位分析 项目定位结论项目定位结论 天津商品住宅市场、武清商品住宅市场天津商品住宅市场、武清商品住宅市场 通过客户访谈判断目标客户群通过客户访谈判断目标客户群 目标客户判断目标客户判断2008年1月项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析2008年1月地块现况条件分析地块现况条件分析2008年1月我们在那里？我们在那里？项目区位：项目位于武清新城区，项目区位：项目位于武清新城区，紧靠武清开发区，紧邻武清城区主紧靠武清开发区，紧邻武清城区主要要3条道路，包括条道路，包括行政单位集中的雍行政单位集中的雍阳西道阳西道、以、以商业为主的振华道商业为主的振华道、以、以及及居住区集中的强国道居住区集中的强国道。项目四至：项目位于武清城区，北项目四至：项目位于武清城区，北至雍阳西道，横跨振华东路，南至至雍阳西道，横跨振华东路，南至强国道，西至泉达路，东至泉发路。强国道，西至泉达路，东至泉发路。本案本案l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。2008年1月房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-2008年1月目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚未正式清除，例如地块内电网仍然存在、未正式清除，例如地块内电网仍然存在、地块仍有积水、变电站等。地块仍有积水、变电站等。地块内部现况地块内部现况2008年1月东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小地局、交管局、广播中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小区、松鹤园（包括区、松鹤园（包括2 2栋高层建筑）栋高层建筑）地块外部现况地块外部现况西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通）西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通）南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小北部：英华中学、饭店、武清区政府北部：英华中学、饭店、武清区政府北北西西东东南南2008年1月距项目最近的公共汽车站为距项目最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉总站，位于光明道和泉旺路交口的。旺路交口的。三条线路共配车三条线路共配车36部，覆部，覆盖了武清新区内盖了武清新区内33处小区、处小区、19所学校、所学校、6座医院、座医院、8处商场、邮局，并途经武清处商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。主要街道、商业和学校网点。京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦庄、永乐、杨村、天津站共庄、永乐、杨村、天津站共5站，开通后天站，开通后天津至北京的距离将缩短为津至北京的距离将缩短为30分钟，而北京分钟，而北京至杨村的距离为至杨村的距离为20分钟，将极大的方便京分钟，将极大的方便京津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为58元，杨村至北京票价为元，杨村至北京票价为40元。元。泉旺路泉旺路光明道光明道本案本案武清客运站武清客运站地块交通地块交通城铁站实景图城铁站实景图城铁站目测地块位置城铁站目测地块位置地块位置地块位置项目周边的公共交通不发达，项目周边的公共交通不发达，近日刚刚开通第一批公交线近日刚刚开通第一批公交线 路，公众的交通工具普遍为自路，公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车行车、电动车和农用三轮车611覆盖了武清新由武清逸覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园，完仙园开往市区中心公园，完成了武清与市区间的客流输成了武清与市区间的客流输送。送。京津城际铁路正在修建中，距地块仅京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交公里，交通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到通大环境优越，对项目地块价值的提升将会起到巨大作用巨大作用2008年1月泉泉旺旺泉泉兴兴泉泉州州雍阳西道雍阳西道振华东道振华东道光明道光明道建建设设新新华华本案本案随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城铁商业中心、距项目约城铁商业中心、距项目约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的城等住宅项目配套的商业中心等，都将为区域商业发展提供动力。商业中心等，都将为区域商业发展提供动力。目前主要商业场所目前主要商业场所目前目前1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。余分钟。青少年活动中心青少年活动中心1 11 12 22 2海达家乐超市二店海达家乐超市二店3 33 3泉州路市场泉州路市场4 44 4江河酒楼、建设银行、江河酒楼、建设银行、中国移动、信用联社中国移动、信用联社5 56 67 78 89 91010新华书店、京津购物新华书店、京津购物6 6金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦7 7如家快捷酒店如家快捷酒店8 8大光明市场大光明市场9 9雍阳宾馆、体育馆雍阳宾馆、体育馆1010东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦名都商厦11111111海达家乐超市一店海达家乐超市一店及少量商业及少量商业5 5未来商业发展未来商业发展地块周边商业配套地块周边商业配套2008年1月地块周边教育配套地块周边教育配套本案本案泉泉达达泉泉发发泉泉旺旺泉泉兴兴泉泉州州雍阳西道雍阳西道振华西道振华西道振华东道振华东道强国道强国道光明道光明道新新华华英华中学：距项目约英华中学：距项目约200200米米1 11 1英华小学：距项目英华小学：距项目600600米米2 2英华幼儿园：距项目英华幼儿园：距项目1 1公里公里3 32 23 34 45 54 4杨村五中：距项目杨村五中：距项目1.51.5公里公里5 5杨村一中：距项目杨村一中：距项目1 1公里公里6 66 6杨村三中：距项目杨村三中：距项目1 1公里公里7 7杨村六中：距项目杨村六中：距项目1.51.5公里公里7 78 88 89 99 910101111101011111212121213131313区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会i拥有一所学校，拥有一所学校，并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。注：英华学校为私立学校，小学学注：英华学校为私立学校，小学学费费2万万/年，中学学费万年，中学学费万/年年14141313杨村二小：距项目杨村二小：距项目1.51.5公里公里卫生学院：距项目卫生学院：距项目1 1公里公里杨村四小：距项目杨村四小：距项目1 1公里公里师范大学：距项目师范大学：距项目2 2公里公里杨村二中：距项目杨村二中：距项目1.51.5公里公里劳动技校：距项目劳动技校：距项目1.51.5公里公里天狮学院：距项目天狮学院：距项目2.52.5公里公里2008年1月政府及市政机关政府及市政机关泉泉兴兴雍阳西道雍阳西道新新华华本案本案包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工包括：区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等。局等。包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等。抢救中心等。另外，项目西北侧，距项目约另外，项目西北侧，距项目约1.5公里处，拟建一所三级甲公里处，拟建一所三级甲等医院等医院世纪东方医院（昝用名）世纪东方医院（昝用名）医疗医疗武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。地块周边行政及医疗单位地块周边行政及医疗单位2008年1月地块优劣分析地块优劣分析1 1.位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。2 2.地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活氛围浓厚。3 3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育氛围浓厚。4 4.地块距城铁仅地块距城铁仅1 1公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更 大大的升值空间。的升值空间。地块优势地块优势地块劣势地块劣势1 1.地块距雍阳西道、振华道（振华西到地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未开通，需绕道强国道振华道尚未开通，需绕道强国道）等商业集中区域相对较远（约）等商业集中区域相对较远（约1.5-21.5-2公里），周边商业设施缺乏不便利。公里），周边商业设施缺乏不便利。2 2.地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位，在项目地块被振华西道分割为南北两个部分，其东侧为政府机关单位，在项目开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。开发时，如何处理好南北组团内部交流将是关键。振华西道现况振华西道现况2008年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析2008年1月占地面积占地面积（m2）建筑面积建筑面积（m2）容积率容积率住宅住宅2294387179783.1商业商业18160127120.7可售小计可售小计2475987306903初中初中3000013800小学小学2700012960合计合计3045987574502.5v项目占地项目占地30.64万平米，地上可售面积万平米，地上可售面积73万平米，其中住宅万平米，其中住宅71.7万平米，商业万平米，商业1.27万平米，另万平米，另需建设教育配套需建设教育配套3.22万平米。万平米。v项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。项目规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。项目规划指标项目规划指标2008年1月项目规划初步理解项目规划初步理解1 1.地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以形成良好的天际层次。形成良好的天际层次。楼体布局楼体布局景观布局景观布局2 2.分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各分组团的形式，有利于开发节奏的控制，以及各组团不同风格景观环境的营造。组团不同风格景观环境的营造。2 2.中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，南部组团由于面积较大，表现更加突出。南部组团由于面积较大，表现更加突出。公建布局公建布局3 3.南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符合当地人的居住习惯。合当地人的居住习惯。1 1.中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提升，但升，但水域功效未完全发挥）。水域功效未完全发挥）。3 3.目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、人目前的景观布局考虑到了其观赏功能，但其阻隔噪音、人流的功能还没有被完全发挥。流的功能还没有被完全发挥。1 1.商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环境将起到巨大作用。境将起到巨大作用。2 2.商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。3 3.学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。团的学校可能受到商业街噪音带来的影响。2008年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析项目本体分析小结项目本体分析小结2008年1月项目本体分析小结项目本体分析小结地块开发条件优越地块开发条件优越配套需不断完善配套需不断完善规划需进一步完善规划需进一步完善 地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区，为项目的开发提地块地处武清城区核心，周边汇集大量行政单位及居住社区，为项目的开发提供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅1 1公里，巨大的交通优势，势必提升项目公里，巨大的交通优势，势必提升项目整体的投资价值。整体的投资价值。地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通配套、娱乐休闲配套等。配套、娱乐休闲配套等。从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。是开发的重点，建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行。2008年1月项目本体分析项目本体分析项目开发环境分析项目开发环境分析2008年1月开发环境分析思路开发环境分析思路天津城市宏观分析天津城市宏观分析经济分析城市规划产业布局京津一体化武清区域分析武清区域分析城市看区域区域看项目城市规划产业调整人口规划地块外部环境开发环境小结开发环境小结2008年1月宏观环境分析宏观环境分析2008年1月宏观环境分析l 天津城市发展分析天津城市发展分析l 宏观环境分析小结宏观环境分析小结2008年1月天津经济持续高速发展，天津经济持续高速发展，GDPGDP快速增长，为房地快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础产业提供了坚实的发展基础20072007年前三个季度全市生产总值完成年前三个季度全市生产总值完成3601.33601.3亿元，按可比价格计算，增长亿元，按可比价格计算，增长14.8%14.8%；高于全；高于全国平均水平国平均水平4 4个百分点；个百分点；GDP总量总量比上年增长比上年增长资料来源：天津统计局资料来源：天津统计局 GDP GDP分析分析从经济发展角度看从经济发展角度看 天津经济形式向好，为区域的发展创造良好环境天津经济形式向好，为区域的发展创造良好环境固定资产投资分析固定资产投资分析固定资产投资总固定资产投资总额额比上年增比上年增长长固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速发展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发发展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理展，使城市产业结构更趋于合理 20072007年前三季度，年前三季度，全市房地产开发投资全市房地产开发投资343.51亿元，增长亿元，增长27.1%，同比加快，同比加快5个个百分点百分点 2008年1月从城市规划角度看从城市规划角度看 武清区位优越，扼守天津发展主轴线武清区位优越，扼守天津发展主轴线天津市规划形成天津市规划形成“一轴两带三区一轴两带三区”的市域空间布局结的市域空间布局结构：构：“一轴一轴”是指：是指：“武清武清中心城区中心城区滨海新区核心滨海新区核心区区”发展主轴发展主轴。“两带两带”是指：是指：“宁河宁河汉沽汉沽滨海新区核心区滨海新区核心区大港大港”东部沿海发展带和东部沿海发展带和“蓟县蓟县宝坻宝坻中心中心城区城区静海静海”西部城镇发展带。西部城镇发展带。“三区三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海七里海大黄堡洼大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库团泊洼水库北大港水库北大港水库”湿地生态环境建设区。湿地生态环境建设区。天津市规划形成天津市规划形成“一轴两带三区一轴两带三区”的市域空间布的市域空间布局结构，武清位于该主轴上，承接京津发展带局结构，武清位于该主轴上，承接京津发展带2008年1月从产业角度来看从产业角度来看京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能 相关资料表明，相关资料表明，京津分工逐步实现京津分工逐步实现北京重点放在第三产业的发展上北京重点放在第三产业的发展上 ，天津将逐步承接其第，天津将逐步承接其第二产业二产业。随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势 。2008年1月从京津一体化发展角度看从京津一体化发展角度看京津塘发展轴将成为京津冀产业合作京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能 从北京的中关村到天津滨海新区，从北京的中关村到天津滨海新区，中间由京津塘高速公路连接，周围分布中间由京津塘高速公路连接，周围分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地，京津塘在区位上具有成为京产业基地，京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作发展轴的优势。京津津冀区域产业合作发展轴的优势。京津塘发展轴的发展建设已经开始得到高度塘发展轴的发展建设已经开始得到高度关注和重视。关注和重视。京津塘发展轴北起中关村科技园区京津塘发展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区、廊坊经济向南经北京经济技术开发区、廊坊经济技术开发区、天津武清开发区、天津北技术开发区、天津武清开发区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区。直到天津经济技术开发区。2008年1月 1.1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发发展中等城市，增加城市密度展中等城市，增加城市密度，构建，构建大北京地区大北京地区组合城市组合城市。2.2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地，保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地，改善地表覆盖状态。改善地表覆盖状态。3.3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交区域交通运输网从通运输网从“单中心放射式单中心放射式”向向“双中心网络双中心网络式式”的转变的转变。京津京津“双核双核”中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三极的关键因素之一极的关键因素之一资料来源：吴良镛教授主持的建设部科技研究项目京津冀北城乡空间发展规划研究 核心城市核心城市“有机疏散有机疏散”与区域范围的与区域范围的“重新集中重新集中”相结合，实施双核心多中心都市圈战略相结合，实施双核心多中心都市圈战略 2008年1月宏观环境分析l 天津城市发展分析天津城市发展分析l 宏观环境分析小结宏观环境分析小结2008年1月宏观环境小结宏观环境小结v 通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出1随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步随着京津区域一体化发展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境。在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，在全市整体经济在天津整体规划中，武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分，在全市整体经济水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加水平的不断发展的前提下，其对天津的影响将不断增加,而本案也将站在更高的起点而本案也将站在更高的起点京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的京津整体发展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案第二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供了大量的潜在人群。提供了大量的潜在人群。232008年1月宏观环境分析宏观环境分析区域环境分析区域环境分析2008年1月区域环境分析l 武清区概况武清区概况l武清区域环境分析武清区域环境分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2008年1月武武 清清 概概 况况2008年1月武清区位于天津市西北部，距天津武清区位于天津市西北部，距天津市区市区2525公里，距北京市区公里，距北京市区7171公里。公里。到天津新港到天津新港7171公里，到天津滨海国公里，到天津滨海国际机场际机场3535公里，至北京机场公里，至北京机场9090公里。公里。东东与天津市宝坻区、宁河县搭界与天津市宝坻区、宁河县搭界南南与天津市北辰区、西青区、河与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连北省霸州市相连西西与河北省廊坊市安次区接壤与河北省廊坊市安次区接壤北北与北京市通州区、河北省廊坊与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻市香河县比邻 区位区位四至四至武清武清武清武清武清区位武清区位京津核心枢纽京津核心枢纽2008年1月区域环境分析l 武清区概况武清区概况l武清区域环境分析武清区域环境分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2008年1月武清区武清区GDPGDP水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没武清区武清区GDP及历年及历年GDP统计统计020406080100120140亿元0200040006000800010000120001400016000元/人GDP人均GDPGDP91.7100.7118.1100.28114.54人均GDP11438124981462012365140162001年2002年2003年2004年2005年20062006年武清年武清GDP GDP 收入为收入为135135亿亿，较去年快速增长，武清对天津，较去年快速增长，武清对天津GDPGDP的贡献作用在增加，的贡献作用在增加，而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。从经济环境看从经济环境看 区域经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境区域经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境2008年1月 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地。如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作如果成功落户武清，将对区域发展带来极大的拉动作用，预计第二机场选址工作在用，预计第二机场选址工作在20072007年完成，年完成，20102010年启年启动建设，动建设，20152015年建成投入使用。年建成投入使用。武清城市空间结构：武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。轴辐射。八大组团：八大组团：新城核心组团新城核心组团；外围；外围7 7个产业特色鲜明个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3 3个组团，个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括发展带，包括4 4个组团，立足现有基础，发展现代制个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市从武清城市规划角度看从武清城市规划角度看本案位于规划中的本案位于规划中的“新城新城核心组团核心组团”，是未来发展的重点，是未来发展的重点2008年1月从人口角度看从人口角度看 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长 武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，据了解，武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定，据了解，目前武清区常住人口达目前武清区常住人口达8383万人，其中万人，其中户籍人口户籍人口8282万人，万人，流动人口超过流动人口超过1 1万人万人。城区人口城区人口2222万万，按照规划，到，按照规划，到20102010年将达年将达3636万万，20202020年达年达6060万万。从业人口比例近几年提高较多，特别是城镇单位从业人口比例近几年提高较多，特别是城镇单位从业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域人员从业人员数量呈现上升趋势，从侧面预示了区域人员的人均收入将呈现稳中有升的趋势。的人均收入将呈现稳中有升的趋势。20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年户籍人口户籍人口80.1780.1780.5780.5780.7880.7881.181.181.7281.72城镇单位从业人城镇单位从业人员员3.443.442.822.826.26.26.586.586.366.36乡村从业人员乡村从业人员36.3236.3236.3336.3336.5636.5636.8636.8637.2937.29未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势2008年1月区域二、三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源区域二、三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源区域第二产业就业人数统计15516616817717770919199420240905000010000015000020000025000020012002200320042005（人）区域第三产业就业人数统计13526014566814661314609715176212500013000013500014000014500015000015500020012002200320042005（人）由于区域内第三产业从属于第二产业，随着第由于区域内第三产业从属于第二产业，随着第二产业的不断发展，区域第二产业的不断发展，区域第2 2、3 3产业从业人员逐年产业从业人员逐年递增，递增，随着工业化进程加深武清区就业人口收入逐随着工业化进程加深武清区就业人口收入逐年递增，年递增，使购买商品房成为可能。故第使购买商品房成为可能。故第2 2、3 3产业发产业发展可以为区域商品房发展提供了持续发展的客源。展可以为区域商品房发展提供了持续发展的客源。2005年区域产业就业结构比例图35%28%37%第一产业 第二产业 第三产业 武清产业人口发展武清产业人口发展2008年1月多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津l京福公路（京福公路（104104国道），双向二车道，直通天国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主车辆较多且以大型货运车为主l京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达天津市区（高速费速公路交叉，直达天津市区（高速费3030元）元）l京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最京津塘高速公路，双向二车道，是区域内最为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨为繁忙的高速公路，快速连通天津、北京和滨海新区，京津塘二线正在修建中，预计海新区，京津塘二线正在修建中，预计20082008年年通车通车从交通建设上看从交通建设上看 不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的发展环境不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的发展环境2008年1月京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休闲功能等）的过程中获得发展能（比如居住功能、休闲功能等）的过程中获得发展 v北京到天津城际轨道北京到天津城际轨道,全线总长全线总长115115公里公里v京津城际轨道交通时速为京津城际轨道交通时速为300300公里。公里。v京津城际轨道交通将设京津城际轨道交通将设5 5座车站。分别是北座车站。分别是北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。站。v全线费用：全线费用：5858元（北京至杨村元（北京至杨村4040元）元）v全线时间：全线时间：3030分钟分钟v开通时间：开通时间：20082008年年8 8月月从京津城铁看从京津城铁看城铁为本案既带了极大的发展机遇，同时也带来了相应的竞争城铁为本案既带了极大的发展机遇，同时也带来了相应的竞争城际列车车站武清站就设在距项目城际列车车站武清站就设在距项目步行仅约步行仅约10余分钟余分钟路程的路程的前进道前进道上上2008年1月围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市发展图景。发展图景。京津城铁周边规划大量投资型项目京津城铁周边规划大量投资型项目2008年1月v 前进道两侧开发建设前进道两侧开发建设京津城铁专题分析京津城铁专题分析前进道沿线重点开发区域前进道沿线重点开发区域v 城际车站南部生态居住区城际车站南部生态居住区2008年1月从城区居住板块格局看从城区居住板块格局看本案处于未来宜居生活区的核心部分，住宅发展潜力巨大本案处于未来宜居生活区的核心部分，住宅发展潜力巨大 目前武清城区居住板块主要由目前武清城区居住板块主要由3 3大部分组成，大部分组成，分别分别为武清新城板块为武清新城板块、武清开发区板块武清开发区板块、武清武清老城板块老城板块，其中：，其中：武清新城板块：为武清城区主要居住板块，武清新城板块：为武清城区主要居住板块，是未来规划的宜居生活区的核心区域，区内集是未来规划的宜居生活区的核心区域，区内集中了第六城、北岸尚城、城市艺墅等为首的多中了第六城、北岸尚城、城市艺墅等为首的多个项目；个项目；武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、中武清开发区板块：主要以栖仙公寓东区、中区、西区为主；区、西区为主；武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。武清老城：以原有叫早建设的居民楼为主。新城居住区新城居住区开发区居住区开发区居住区老城区老城区2008年1月武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加第一产业第一产业所占比重所占比重（%）第二产业第二产业所占比重所占比重（%）第三产第三产业业所占比重所占比重（%）20012001年年16.416.416.016.043.743.742.742.742.242.241.341.320022002年年17.317.315.615.647.347.342.742.746.346.341.741.720032003年年18.818.814.414.456.456.443.343.355.155.142.342.320042004年年21.1721.1719.819.844.9644.9642.042.040.8940.8938.238.220052005年年21.6521.6518.618.649.3849.3842.542.545.1745.1738.938.9 武清区三大产业绝对规模呈现不断增长武清区三大产业绝对规模呈现不断增长势头。同时三大产业在地区生产总值中的势头。同时三大产业在地区生产总值中的比重保持稳定。目前来看，武清区生产总比重保持稳定。目前来看，武清区生产总值主要由第二产业主导，同时，第三产业值主要由第二产业主导，同时，第三产业也占据相当规模。也占据相当规模。从从20062006年产业结构来看，第一产业所年产业结构来看，第一产业所占比例大幅减低，第二产业所占比例仍然占比例大幅减低，第二产业所占比例仍然在增加，预计在未来几年，第一产业继续在增加，预计在未来几年，第一产业继续减少，而第二产业和第三产业的主导地位减少，而第二产业和第三产业的主导地位将会更为明显。将会更为明显。从产业发展角度从产业发展角度武清第二产业的不断发展，必然促进武清第二产业的不断发展，必然促进其人口结构的变化，并同时带动城市的发展进程其人口结构的变化，并同时带动城市的发展进程2008年1月从产业园区发展现状及未来趋势可以看出从产业园区发展现状及未来趋势可以看出 随着产业的发展，本案将会承担部分产业的居住功能需求随着产业的发展，本案将会承担部分产业的居住功能需求v20062006年开发区累计实现国内生产总值年开发区累计实现国内生产总值4747亿亿元，增长元，增长35%35%；完成销售收入；完成销售收入143143亿元，增亿元，增长长29%29%；实现税收；实现税收1515亿元，增长亿元，增长50%50%。武清的两个开发区均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用武清的两个开发区均为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用2008年1月武清区工业园区发展概况武清区工业园区发展概况武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区。武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区。v 省级工业园区：省级工业园区：武清逸仙园：属于泰达园区的一部分，其功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装武清逸仙园：属于泰达园区的一部分，其功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园。为主的电子产品配套产业园。武清开发区：现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、武清开发区：现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。生物医药、电子信息为主的产业群落。v 县级工业园区：县级工业园区：王庆坨经济区、王古经济区、上马台工业区、河西务产业功能区、梅厂福源经济王庆坨经济区、王古经济区、上马台工业区、河西务产业功能区、梅厂福源经济区等十多个区县级工业区。以化工、电子产品、汽配及自行车制造为主产业链以初步区等十多个区县级工业区。以化工、电子产品、汽配及自行车制造为主产业链以初步形成。形成。以下将主要介绍武清开发区与武清清逸仙园共同组成高新技术产业区以下将主要介绍武清开发区与武清清逸仙园共同组成高新技术产业区2008年1月l武清开发区是武清开发区是19911991年年1212月批准设立的国家级月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。l武清开发区规划总面积武清开发区规划总面积24.824.8平方公里，由生活平方公里，由生活区、中心区和工业区组成。区、中心区和工业区组成。l目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、目前，已有来自美国、丹麦、瑞典、芬兰、德国、日本、韩国以及台湾、香港等德国、日本、韩国以及台湾、香港等2121个国家个国家和地区的和地区的500500余家企业投资建厂，形成了电子信余家企业投资建厂，形成了电子信息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及息、新型材料、生物医药、机械制造、汽车及零部件五个主导产业。零部件五个主导产业。武清开发区概况武清开发区概况武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月武清开发区是中国北方产业和人口高度密集，城市集中，交武清开发区是中国北方产业和人口高度密集，城市集中，交通便利，工商业发达，市场容量巨大的黄金地带通便利，工商业发达，市场容量巨大的黄金地带 武清开发区地处京津之间，位于京武清开发区地处京津之间，位于京津塘高速公路津塘高速公路7171公里处。是中国环渤海公里处。是中国环渤海经济区的中心，区位优势得天独厚。经济区的中心，区位优势得天独厚。如果以武清开发区为中心，在如果以武清开发区为中心，在100100公里半径的国土范围内，有北京、公里半径的国土范围内，有北京、天津天津两座直辖市的全部和河北省的部分省、两座直辖市的全部和河北省的部分省、市，常住人口市，常住人口30003000万万；500500公里为半径公里为半径的国土范围内，的国土范围内，有有100100万人口以上的城万人口以上的城市市1111座，常住人口座，常住人口2 2亿多，占全国总数亿多，占全国总数1/61/6，国内生产总值占全国的，国内生产总值占全国的1/51/5。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月武清开发区总体规划武清开发区总体规划 一期开发面积一期开发面积6.46.4平方公里，由平方公里，由5 5平方公里的产业区平方公里的产业区、0.80.8平方公里平方公里的中心区的中心区和和1.41.4平方公里的生活区平方公里的生活区构构成。成。19921992年年6 6月奠基起步，月奠基起步，20022002年年7 7月建成。月建成。二期开发面积二期开发面积6.96.9平方公里，按平方公里，按照照“超前建设、全面接轨、聚集优势、超前建设、全面接轨、聚集优势、持续发展持续发展”的发展思路，的发展思路，20032003年年1010月完成全部基础设施的建设，并开月完成全部基础设施的建设，并开始招商，目前已完成大部分招商出始招商，目前已完成大部分招商出让工作。让工作。三期开发面积三期开发面积5.95.9平方公里，计平方公里，计划在划在20102010年前建设完成。年前建设完成。武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月 经过十年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机经过十年发展，逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业 武清开发区产业状况武清开发区产业状况武清区工业园区介绍武清区工业园区介绍武清开发区武清开发区2008年1月投资方企业名称性质国别主要产品日本东棉株日本东棉株式会社式会社 天津大真空天津大真空有限公司有限公司独资独资日本日本水晶震动子水晶震动子、水晶片、水晶片日本住友商日本住友商事株式会社事株式会社 天津华住金天津华住金属制品有限属制品有限公司公司独资独资日本日本剪切钢板剪切钢板韩国乐喜化韩国乐喜化学公司学公司 天津乐金新天津乐金新型建材有限型建材有限公司公司合资合资韩国韩国PVCPVC地砖、地砖、地垫、高光地垫、高光膜膜日本住友商日本住友商事株式会社事株式会社 中农住商中农住商（天津）农（天津）农用化学品有用化学品有限公司限公司合资合资日本日本除草剂、杀除草剂、杀虫剂、杀菌虫剂、杀菌剂剂日本三井物日本三井物产株式会社产株式会社 天津三之星天津三之星机带有限公机带有限公司司独资独资日本日本机械用（主机械用（主要用于汽车要用于汽车等）硫化橡等）硫化橡胶传动带胶传动带艾默生电器艾默生电器公司公司艾默生过程艾默生过程管理（天津管理（天津）阀门有限）阀门有限公司公司独资独资美国美国气动阀门控气动阀门控制系统制系统日本伊腾忠日本伊腾忠株式会社株式会社天津真和实天津真和实业有限公司业有限公司独资独资日本日本制鞋制鞋企业名称（龙头企业）国别备注欧欧、美美企企业业丹佛斯（天津）有限公司丹佛斯（天津）有限公司丹麦丹麦控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲地区最大的投资项