房屋登记相关法律知识教学课件

房屋登记相关法律知识二一五年五月框架体系一、民事法律基本知识（1）民法总论（2）物权法（3）合同法（4）婚姻继承法（5）民事诉讼法二、行政法与行政诉讼法基本知识法律渊源及适用规则（掌握）法律的适用规则法律的适用规则1、法不溯及既往、法不溯及既往2、上位法优于下位法、上位法优于下位法3、同一效力等级的，特别法优于一般法、同一效力等级的，特别法优于一般法4、同一效力等级的，新法优于旧法、同一效力等级的，新法优于旧法5、同一事项新的一般法与旧的特别法不一致时，提交、同一事项新的一般法与旧的特别法不一致时，提交有关机关裁决有关机关裁决法的效力等级下列属于行政法规的是（B）。A、物权法B、不动产登记暂行条例C、房屋登记办法D、房地产抵押估价指导意见地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。（）我国房地产法律体系按效力从高向低层次排序正确的是（A）。A、宪法法律行政法规部门规章B、宪法行政法规部门规章法律C、宪法部门规章法律行政法规D、法律宪法行政法规部门规章下列说法中错误的有（ABDE）。A、地方性法规与部门规章对同一事项规定不一致的，由国务院裁决B、部门规章的效力高于地方政府规章的效力C、部门规章之间对同一事项规定不一致的，由国务院裁决D、法律的效力优于根据授权制定的法规E、新的一般法与旧的特别法规定不一致的，由全国人大裁决下列效力高于房屋登记办法的有（ABC）。A、中华人民共和国担保法B、不动产登记暂行条例C、最高人民法院关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定D、上海市房地产登记条例E、长沙市房屋登记办法第一章第一章 民事法律基本知识民事法律基本知识第一节第一节 民法总论民法总论一、民法概述民法是调整平等主体平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系财产关系和人身关系人身关系的法律规范的总和。民法是调整各类主体之间社会关系的法律规范的总和。()下列由民法调整的情形有（AC）。A、某领导向其下属借款100元B、政府承诺某企业纳税百万即给该厂职工涨工资C、国土局与开发公司签订土地使用权出让合同D、某国资产委将国有资产在不同企业间划转E、甲邀请乙共赴晚宴二、民法基本原则下列不属于民法基本原则的是（B ）。A、意思自治原则B、比例原则原则C、诚实信用原则D、公序良俗原则三、民事法律关系（掌握）（一）概念特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系。（二）类型1、人与人2、人与标的本质：人与人之间的关系（三）民事法律关系的要素1、主体简称民事主体，是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。2、内容下列关于民事主体所享有的权利和承担的义务的说法中，正确的有（ABDE）。A、权利和义务是相互对立的B、权利和义务是相互联系的C、权利和义务于不同时间产生、变更和消灭D、权利的内容要通过相应的义务表现E、义务的内容由相应的权利进行限定3、客体指民事权利和民事义务所指向的对象。民事法律关系客体不包括（D）。A、物B、行为C、智力成果D、生存权判断：债权法律关系的客体指民事权利和义务所指向的物。（）四、民事法律事实 是指依法能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。1、分类：事件：又称“自然事实”，指与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象。行为：指人的有意识的活动。2、民事法律关系的事实构成：引起民事法律关系的产生、变更或消灭的两个以上的法律事实的总和。民事法律事实事件行为法律行为事实行为五、民事法律行为（掌握）公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。1、民事法律行为的特征：以意思表示为核心以发生私法上的效果为目的不属于民事法律行为的有（ABCD）。A、张三自建住宅一套B、张小三法定继承张三的遗产C、李四依据生效法律文书取得房屋所有权D、张小三殴打李四E、李四将房屋卖给王五2、民事法律行为的分类1）单方法律行为、双方法律行为与多方法律行为2）处分行为与负担行为3）有偿法律行为与无偿法律行为4）诺成法律行为与实践法律行为5）要式法律行为与不要式法律行为6）死因行为与生前行为下列关于自然人之间借款的说法中，正确的有（AE）。A、双方法律行为B、诺成法律行为C、要式法律行为D、处分行为E、生前行为判断：赠与合同是单方法律行为。（）民事主体民事主体法人法人 其他组织其他组织 自然人自然人五、民事法律主体（掌握）五、民事法律主体（掌握）法人法人法人企业法人有限责任公司普通有限责任公司一人有限责任公司国有独资公司股份有限公司非企业法人机关法人事业单位法人社会团体法人其他组织其他组织 依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织依法登记领取营业执照的合伙型联营企业依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业法人依法设立并领取营业执照的分支机构中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构中国人民保险公司设在各地的分支机构其他组织其他组织自然人1、概念的区分判断：自然人是指具有我国国籍的公民。（错）2、自然人的民事权利能力（掌握）是指享受民事权利、承担民事义务的能力，即成为民事权利主体的能力。判断：自然人既能够成为民事权利主体，也能够成为民事权利客体。（错）公民从18岁时起到死亡时止，具有民事权利能力。（错）3、自然人的民事行为能力（掌握）指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。1）完全民事行为能力自然人能以其自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务 2）限制民事行为能力自然人在一定范围内具有民事行为能力3）无民事行为能力自然人不能通过自己的行为参与民事活动下列自然人中,属限制民事行为能力的有（BD）。A、年满十六周岁，以自己劳动收入为主要生活来源的公民B、不能完全辨认自己行为的精神病人C、不能辨认自己行为的精神病人D、十周岁以上的未成年人E、十周岁以下的未成年人判断题：张三现年17岁，父母早逝，靠外出打工维持生活，应视为完全民事行为能力人。（对）无民事行为能力人及限制民事行为能力人订立的合同经法定代理人追认后，合同有效。（错）无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬的行为无效。（错）六、监护制度（掌握）1、概念 监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。2、类型（1）未成年人的监护父母祖父母、外祖父母兄、姐关系密切的其他亲属、朋友，经未成年人父母所在单位、未成年人住所地的居委会、村委会同意的不存在前述监护人的，未成年人父母所在单位、未成年人住所地的居委会、村委会或者民政部门。（2）成年精神病人的监护配偶/父母/成年子女/其他近亲属/关系密切其他亲朋经单位、居委会、村委会同意的对担任监护人有争议的，由所在单位或住所地的居委会、村委会在近亲属中指定对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。对于担任监护人有争议的，直接由人民法院进行指定。（）下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（BDE BDE ）A未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由未成年人的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母B未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人C对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府部门在近亲属中指定D对担任监护人有争议的，可以向人民法院申请裁决E.夫妻离婚后，未与未成年人一同生活的一方仍享有对未成年人的监护权宣告失踪与宣告死亡宣告失踪的条件下落不明下落不明满两年利害关系人提出申请配偶父母、子女其他近亲属其他有民事权利义务的人人民法院宣告宣告失踪的法律后果为失踪人的财产设定代管人代管人代失踪人履行义务、实现权利宣告死亡宣告死亡的条件下落不明经过一定期限：4年、2年、即刻由利害关系人提出申请顺序：配偶父母、子女其他近亲属其他有民事权利义务的人人民法院做出宣告宣告死亡的公告期间为一年。因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存的，公告期间为三个月。宣告死亡的法律后果确定死亡时间财产由继承人继承婚姻关系消灭子女可由配偶单方决定送养关于宣告失踪与宣告死亡，正确的有（ABE）。A、因意外事故下落不明，从事故发生之日起满两年的，既可宣告失踪，也可宣告死亡B、宣告失踪与宣告死亡申请人范围一致C、宣告失踪与宣告死亡申请人均有顺序要求D、宣告失踪是宣告死亡的必经程序E、宣告死亡撤消后财产关系与人身关系自动恢复七、代理（掌握）（一）概念 代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。代理人代理人第三人第三人本人本人（被代理人）（被代理人）（二）特征下列关于代理的说法中，正确的有（BCD）。A、涉及被代理人、代理人、本人三方法律关系B、代理人必须以被代理人的名义行为C、代理人在从事代理行为时可独立进行意思表示D、代理的法律效果直接归属于本人E、任何法律行为都允许进行代理（三）代理的类型按照民法通则的规定，代理的类型有（BCD ）。A、普通代理B、法定代理C、指定代理D、委托代理E、公证代理下列关于委托与代理的说法中，正确的有（AC）。A、基于委托关系可产生代理行为B、代理均基于委托而产生C、委托代理中委托人授权行为是单方法律行为D、委托书授权不明的，代理人应向第三人承担民事责任，被代理人承担连带责任E、委托代理人为被代理人利益需要转委托给他人的，无须取得被代理人同意书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（D）。代理人的姓名或者名称代理事项、权限和期间委托人签名或盖章受托人签名或盖章（四）无权代理表见代理的法律要件：1.以本人名义为民事法律行为。2.行为人无代理权。3.须有使相对人信其有代理权的表征。4.须相对人为善意。无权无权代理代理狭义的狭义的无权代理无权代理表见表见代理代理未授权、越权、代理权消灭之后八、权利客体（一）涵义物/权利和法律关系（二）物的概念指存在于人体之外，为人力所能支配，且能够满足人类社会生活需要的有体物。（三）不动产的范围1、土地2、地上定着物：建筑物、构筑物、林木等（三）不动产与动产的区分1、基于法律行为的物权变动公示方法不同2、能够设立的物权类型不同3、对所有权的限制不同4、买卖合同形式不同5、适用纠纷管辖依据不同第二节第二节 物权法物权法一、物权与物权法概述（一）物权的概念指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。（二）物权与债权的区分1、物权是绝对权或对世权，而债权是相对权或对人权。2、物权是支配权，而债权是请求权。3、物权具有排他性，债权不具有排他性。4、物权是优先权，而债权是具有平等性的权利 5、物权包括追及权，债权只在特定当事人之间发生效力。6、物权具有公示性，债权具有隐蔽性。7、物权设立采法定主义，而债权遵循意思自治。（三）债权的物权化A、买卖不破租赁B、物权不能优先于法律赋予优先效力的某些债权交付大部分款项的商品房买受人建设工程价款受偿权抵押权C、办理了预告登记的债权D、预售合同备案与预告登记（四）善意取得1、概念：动产或不动产的占有人无权处分其占有的动产或不动产，将该物的所有权转移给他人或为他人设定他物权，如果该人在受让所有权或取得他物权时为善意，则其将依法取得该物的所有权或他物权。2、善意取得的构成要件：标的物是动产或不动产转让人是无权处分人受让人为善意以合理的价格转让完成了法定的物权变动的公示要求甲公司开发商品房一幢，2008年将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2009年申请办理了预告登记。2010年，甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并办理了抵押登记。现甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。说法正确的是（C）。A、抵押合同有效，抵押权设立B、抵押合同无效，抵押权设立C、抵押合同有效，抵押权不设立D、抵押合同无效，抵押权不设立二、物权法基本原则（一）物权法定原则物权的种类和内容，由法律规定。物权的物权的类型体系类型体系自物权自物权（完全物权）（完全物权）他物权他物权（定限物权）（定限物权）所有权所有权用益物权用益物权担保物权担保物权抵押权抵押权质押权质押权留置权留置权建设用地使用权建设用地使用权土地承包经营权土地承包经营权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权下列不属于我国法上物权的有（CE）。A、所有权B、抵押权C、典权D、宅基地使用权E、租赁权（二）物权特定原则例外：部分物权即便设定之时其客体不特定，但在该权利实现时客体能够特定，也是可以的，如动产浮动抵押权。（三）公示与公信原则 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的公示公信原则适用于各类物权变动。（）三、物权变动（一）基于法律行为的物权变动不动产物权登记生效要件主义的例外:地役权、土地承包经营权、准不动产上的物权变动（二）非基于法律行为的物权变动继承、受遗赠、生效法律文书、政府的征收决定、合法建造或拆除房屋非基于法律行为取得物权的处分关于“物权生效”的说法，正确的有（ABC）。A、人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等发生效力时发生物权效力B、继承或者受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生物权效力C、合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生物权效力D、商品房买卖，自买卖合同签订之日起发生物权效力E、房屋抵押的抵押合同签订之日起发生物权效力下列属于非基于法律行为发生物权变动的有（BCDE ）。A、依据买卖合同引起的物权变动B、受遗赠的房产引起的物权变动C、依据法院判决引起的物权变动D、自建的房产引起的物权变动E、继承的房产引起的物权变动下列属于自合同生效时设立的物权有(BDE)。A、房屋抵押权B、地役权C、建设用地使用权D、在建船舶抵押权E、土地承包经营权一物之上不能同时并存的物权是一物之上不能同时并存的物权是（C）。）。A、抵押权、抵押权 B、抵押权、地役权C、所有权、所有权 D、地役权、地役权四、所有权（一）权能1、积极权能：占有、使用、收益、处分2、消极权能：排除他人不正当的干涉（二）特征1、完全性2、整体性3、永久性所有权国家所有权集体所有权私人所有权（三）所有权的分类（四）业主的建筑物区分所有权 是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物建筑物区分所有权区分所有权共同管理权共同管理权共有权共有权专有权专有权业主的范畴业主的范畴下列属于业主的有（ABCD）。A、已取得房屋所有权的人B、已入住商品房但尚未办理所有权登记的人C、因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得房屋，但尚未办理所有权登记的人D、因继承或者受遗赠取得房屋，但尚未办理房屋所有权登记的人E、承租并已入住的人业主的共有权下列属于全体业主共有部分的有（ABD）。A、建筑物占用范围内的建设用地使用权B、不属于城镇公共道路的建筑区划内道C、不属于城镇公共绿地的建筑区划内绿地D、占用业主共有道路用于停放汽车的车位E、建筑区划内用于停放汽车的地下车库业主的管理权业主的管理权1、概念：业主的共同管理权是针对业主的专有权和共有权而产生。（错）2、业主的共同管理权包括：成立业主大会并选举业主委员会重大事项的共同决定公共维修资金的共有和共同使用决定建筑物及附属设施的费用和收益的分配权利自行管理或委托他人管理建筑物及其附属设施请求法院撤销业主大会或业主委员会侵害自身权益的决定房屋在办理初始登记时，应当划分房屋的共有部分与专有部分。（错）下列关于建筑物区分所有权的表述正确的有（BCE）。A、建筑物区分所有是指共有B、建筑物区分所有权包括专有、共有和共同管理权C、建筑物存在2个或2个以上业主时才产生区分所有D、业主取得规划管理部门批准后即可将住宅改变为经营性用房E、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有（五）共有1、概念：指两个以上民事主体对同一物共同享有所有权的状态。2、类型：按份共有共同共有 3、区别：产生的原因不同权利享有与义务承担不同分割的限制上不同对共有物的处分和修缮不同共有人申请将共同共有的房屋转为等额按份共有的，应当办理转移登记。（错）下列关于共有的表述正确的有（ACDE ）。A.共有人对共有财产没有约定或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有B.处分共有的不动产应当经占2/3以上共有人同意C.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有财产D.具有家庭关系的共有人可以约定财产为按份共有E.按份共有人对共有的不动产没有约定或者约定不明确，亦不能确定出资额的，视为等额享有五、用益物权指对他人所有的物，在一定范围内加以使用、收益的定限物权。（一）特征1、是一种物权2、是一种限制物权3、是一种他物权4、是以占有、使用、收益为内容的定限物权5、是以不动产为客体的物权（二）类型属于属于物权法物权法规定的用益物权的有规定的用益物权的有（ABCD）。）。A、宅基地使用权 B、地役权 C、土地承包经营权D、建设用地使用权E、抵押权（三）建设用地使用权1、概念建设用地使用权是指单位或者个人依法享有的在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物，并进行占有、使用、收益的权利。2、特征建设用地使用权是在国有土地所有权基础上产生的一种用益物权建设用地使用权人对于国有土地享有占有、使用、收益以及处分使用权的权利建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立建设用地使用权具有期限性3、房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（四）宅基地使用权宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在宅基地上建设住宅的权利。1、特征：主体只能是农村集体经济组织成员只能用于住宅及其附属设施2、宅基地使用权的取得通过审批取得新增宅基地使用权乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准通过集体组织成员内部的转让农村村民一户只能拥有一处宅基地通过非基于法律行为的物权变动取得3、宅基地使用权的交易转让宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。租赁农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。抵押宅基地使用权不得抵押（五）其他集体建设用地使用权指权利人依法享有在集体所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。乡（镇）村企业用地使用权乡（镇）村公益用地使用权 乡（镇）村企业用地使用权与乡（镇）村公益用地使用权均不得抵押。（）（六）地役权是指不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。特征：是对他人所有的或使用的不动产加以利用的用益物权权利主体既可以是不动产的所有权人，也可以是不动产的使用权人客体是不动产以提高自己的不动产的效益为目的 地役权与相邻权的区分。下列自合同成立时生效的用益物权有（下列自合同成立时生效的用益物权有（AEAE）。）。A.土地承包经营权 B.建设用地使用权C.在建船舶抵押权 D.动产抵押权E.地役权下列关于相邻关系的表述正确的有（DE ）。A.相邻不动产权利人按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益即产生相邻关系B.相邻关系应办理地役权登记C.相邻关系的内容可由相邻不动产权利人自由约定D.不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产给他人造成损害的，应当给予赔偿E.法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；没有规定的，可按照当地习惯六、担保物权（一）概念与特征1、概念 是指为了确保特定债权的实现，债务人或者第三人以自己的动产、不动产或权利为标的而设定的，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，权利人有权就该财产变价并优先受偿的一种限制物权。担保物权体系担保物权体系意定意定担保物权担保物权法定法定担保物权担保物权抵押权抵押权质权质权留置权留置权动产质权动产质权权利质权权利质权不动产抵押权不动产抵押权动产抵押权动产抵押权2、特征下列关于担保物权特征的说法中，正确的有（BCD）。A、以担保物权的实现为目的B、是以债务人或第三人所有的特定物以及其他财产权利为标的物而设定的限制物权 C、限制了债务人或第三人对担保标的物的处分权D、附有担保物权的债权先于无担保的债权而受清偿E、债务人享有对担保标的物的变价权（二）担保物权的属性1、从属性债权消灭的，担保物权消灭。（对）2、不可分性被担保的债权部分清偿的，担保物权部分消灭。（错）3、物上代位性抵押房屋灭失，抵押权消灭。（错）（三）抵押权1、抵押权的概念是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利2、特征属于一种担保物权是在债务人或第三人的财产上所设定的物权是不转移财产的占有的物权是就抵押财产优先受偿的物权3、抵押权的属性从属性特定性不可分性物上代位性4、抵押权登记不动产抵押权登记的登记生效主义动产抵押的登记对抗要件主义5、抵押财产允许抵押的财产抵押的财产必须是债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押的不动产种类：建筑物和其他土地附着物建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权正在建造的建筑物（2）禁止抵押的财产土地所有权集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产法律、行政法规规定不得抵押的其他财产关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（BCE）。A抵押权未登记的，按照债权先后清偿B抵押权未登记的，按照债权比例清偿C抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿下列说法中正确的有（ACD）。A、所有权人对标的物享有占有、使用、收益、处分权能B、担保物权人对担保物仅享有处分权能C、建设用地使用权人对标的物仅享有占有、使用、收益权能D、抵押权人对抵押物仅享有处分权能E、质权人对质押物仅享有处分权能第三节 合同法一、合同概述（一）合同的成立与生效1、合同的成立要件订约主体为双方或多方当事人当事人对必要条款达成合意2、合同的生效依法成立的合同，自成立时生效。合同成立但没有生效的情形：a、尚未满足法律、行政法规规定的手续b、附生效条件或附生效期限的合同合同的合同的类型类型按双方当事按双方当事人是否互负人是否互负给付义务给付义务 按是否存在按是否存在对价对价按合同成立按合同成立的条件的条件双双务务单单务务有有偿偿无无偿偿诺诺成成实实践践按合同之间按合同之间的主从的主从关系关系按法律是否按法律是否赋予特定赋予特定名称名称按合同成立按合同成立的形式的形式要要式式不不要要式式有有名名无无名名主主从从（二）合同类型（三）合同效力与物权登记效力的区分 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。下列关于合同的表述，正确的有（下列关于合同的表述，正确的有（AEAE）。）。A.当事人可以委托代理人订立合同 B.收养、监护等有关身份关系的协议，也适用合同法的规定 C.书面合同是指纸质合同D.要约又称为要约邀请 E.格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款 一方以欺诈、胁迫的手段订立合一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。法规的强制性规定。重大误解；显失公平；欺诈、胁重大误解；显失公平；欺诈、胁迫；乘人之危迫；乘人之危 限制民事行为能力人依法不能独限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同；表见代理以外的立订立的合同；表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同；欠缺代理权而代理订立的合同；无权处分合同无权处分合同表见代理表见代理三、合同效力无效合同可变更可撤销合同效力待定合同有效合同特殊情形1、合同无效的法律后果无效的合同自始没有法律约束力合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。过错方承担相应赔偿责任，都有过错的，各自承担相应责任因恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而导致合同无效的，因此取得的财产归国家所有或者返还集体、第三人2、可撤销合同法律后果合同被撤销后，自始没有法律约束力合同被撤销的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力合同被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。过错方承担责任2、效力待定合同的法律后果限制民事行为能力人依法不能单独订立的合同，取决于法定代理人是否追认无权代理而订立的合同，除非构成表见代理，取决于被代理人是否追认就无权处分合同，取决于权利人是否追认或者无权处分人订立合同后是否取得处分权一房多卖属于无权处分。（）下列关于合同效力及其原因的表述，错误的有下列关于合同效力及其原因的表述，错误的有（AD AD）。）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，但并未损害国家利益，合同无效B.为逃避法定税费双方串通订立的合同，合同无效C.无权处分人与他人订立的转让财产的合同，合同效力待定D.订立合同时显失公平的，合同无效E.因重大误解而订立的合同，为可撤销合同下列关于合同效力的表述，正确的有（BDE）。A.10周岁以下未成年人订立的合同为效力待定的合同B.限制民事行为能力人订立的纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认，合同有效 C.代理权终止后，代理人以被代理人名义订立的合同无效 D.法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该合同有效E.效力待定的合同，被代理人未作表示的，视为拒绝追认四、不动产登记中常见的几类合同（一）借款合同下列关于借款合同的表述，正确的有（下列关于借款合同的表述，正确的有（CD CD）。）。A.自然人之间的借款合同必须采用书面形式B.借款的利息可以预先在本金中扣除C.订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保D.自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息 E.民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，借款合同无效（二）买卖合同下列关于不动产买卖合同的表述，正确的有（CDE ）。A.是单务合同B.是单方法律行为C.是诺成合同（涉及到不动产的都是诺成）D.是要式合同E.是有偿合同下列关于商品房买卖合同的表述，正确的有（CDE）。A.出卖人先后与两个买受人就同一套房屋订立商品房买卖合同的，后订立的合同无效B.商品房已设定抵押，未经抵押权人同意，抵押人转让房屋所订立的合同无效C.买卖双方可以约定将预售合同备案作为合同生效的条件D.房屋已经出租的，未经承租人同意出租人转让房屋订立的合同无效（承租人有优先购买权承租人有优先购买权）E.商品房买卖合同可以附期限（三）赠与合同下列关于赠与合同的表述，正确的有（ACE ）。A.赠与合同是单务合同B.赠与合同是单方法律行为C.赠与合同是诺成合同D.赠与合同是要式合同E.赠与合同中赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续（四）抵押合同是指当事人之间订立的旨在设立抵押权的合同。不动产抵押合同的内容：1、被担保债权的种类和数额2、债务履行期限3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或使用权归属4、担保的范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等禁止流押契约是指抵押人与抵押权人在订立抵押合同时作出当债务人届期不履行债务时，抵押权人有权直接取得抵押物的所有权的约定。其他属于流押契约的情形：借款合同中约定债务人届期不履行债务时，贷款人可以将抵押物自行加以变卖展期合同中约定展期内仍不能清偿债务时，抵押物由债权人经营双方签订不转移不动产占有的买卖合同各类型合同第四节第四节 婚姻继承法婚姻继承法一、婚姻法（一）夫妻财产制1、约定优先于法定；2、约定应当书面方式；3、未约定或约定不明的，婚前财产为一方所有，婚内财产共同所有。（二）夫妻一方的个人财产1、一方的婚前财产；2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；3、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产4、一方专用的生活用品；5、其他应当归一方的财产军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费；婚前或婚姻关系存续期间，一方赠与另一方，已公证或已办理转移登记的房产；婚后由一方父母出资为子女购买的不动产；（三）夫妻共同财产 1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产的除外；5、其他应当归共同所有的财产：一方以个人财产投资取得的收益；男女双方实际取得或者应当取得住房补贴、住房公积金；男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费张某和李某与2009年登记结婚，下列属于张某和李某共有财产的有（ABD ）。A、张某出版小说所得的收入B、2010年李某法定继承的房产C、张某因车祸获得的医疗费D、李某的住房公积金E、2007年张某购买的单身公寓 二、二、继承法继承法继承基于身份权产生；继承人只能是自然人；遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；继承开始后遗产分割前处于共有状态；继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。下列关于继承的表述，错误的有（下列关于继承的表述，错误的有（CDCD ）。）。A.继承开始后，法定继承人未明确表述放弃继承的，视为接受继承B.继承人在遗产分割后作出放弃表示的，放弃的是所有权而非继承权C.受遗赠人应当在知道受遗赠后2个月内，作出表示，到期没有表示视为接受遗赠D.继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，遗产价值不足以清偿的部分，由继承人偿还E.继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任二、法定继承二、法定继承（1 1）顺位与份额）顺位与份额：第一顺序：配偶、子女、父母第一顺序：配偶、子女、父母 丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母（子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。）同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承人协商同意的，也可以不均等。下列关于法定继承人的表述，错误的有（ABD）。A.第二顺位的继承人有祖父母、外祖父母，孙子女，外孙子女 B.养子女除有权继承养父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权C.形成扶养关系的继子女除有权继承继父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权D.继承人故意杀害被继承人未遂的，不丧失继承权 E.继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的，丧失继承权三、遗嘱继承遗嘱继承人的范围在法定继承人之内遗嘱继承人只能是自然人遗嘱的形式：公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音形式立的遗嘱、口头遗嘱遗嘱冲突与适用：遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。下列遗嘱中，效力最强的是（D）。A、录音遗嘱B、自书遗嘱C、代书遗嘱D、公证遗嘱四、遗赠公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。受遗赠人：法定继承人范围以外的人 需作出接受遗赠的意思表示五、遗赠扶养协议公民可以与扶养人或集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人或集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。下列关于遗嘱继承与遗赠的说法中，正确的有（ADE）。A、遗嘱继承只能由法定继承人继承；遗赠只能只能由法定继承人以外的人B、遗嘱继承人与受遗赠人均只能为自然人C、遗嘱继承人与受遗赠人不放弃的，均视为接受D、遗嘱继承应办理继承登记；遗赠继承应办理赠与登记E、二者均单方申请房屋登记按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（BE）。A陈某的儿子B陈某的经纪人C陈某的养子D陈某的女儿E护理陈某多年的保姆 第五节第五节 民事诉讼法民事诉讼法一、适用民事诉讼法的案件（掌握）1、平等主体间财产关系和人身关系产生的案件2、选民资格案件3、适用督促程序、公示催告程序、企业破产还债程序处理的案件4、宣告失踪或死亡、认定无民事行为能力或限制民事行为能力案件和认定财产无主案件以及确认调解协议案件5、实现担保物权的案件二、民事诉讼的基本原则（掌握）1、当事人诉讼权利平等原则2、同等原则与对等原则3、辩论原则4、处分原则5、法院调解自愿与合法原则6、诚实信用原则7、检查监督原则三、民事诉讼的管辖（掌握）（一）级别管辖1、第一审民事案件原则上由基层法院管辖。2、中院一审案件：重大涉外案件在本辖区有重大影响的案件最高院确定由中级人民法院管辖的案件3、高院一审案件：在本辖区有重大影响的第一审民事案件。4、最高院一审案件：在全国有重大影响的案件认为应当由本院审理的案件（二）地域管辖1、一般地域管辖2、特殊地域管辖3、专属管辖4、选择管辖5、协议管辖6、裁定管辖7、管辖权异议四、民事诉讼的审判组织合议制与独任制（掌握）五、回避制度（熟悉）下列人员的中，由院长决定回避的有（AC）。A、审判员B、书记员C、陪审员D、证人E、翻译员六、民事诉讼参加人（掌握）1、当事人2、诉讼代理人3、共同诉讼4、诉讼代表人5、诉讼第三人七、证据规则（掌握）1、证据类型：当事人的陈述书证物证视听资料电子证据证人证言鉴定意见勘验笔录2、举证责任当事人对自己提出的主张，有责任举证当事人对自己提出的主张应当及时举证3、质证证据应当在法庭上出示，并由当事人相互质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要再法庭出示的，不得在公开开庭时出具。八、期间和送达（掌握）（一）期间包括法定期间、指定期间和商定期间。（二）送达1、直接送达2、留置送达3、委托送达4、邮寄送达5、转交送达6、公告送达九、民事法律文书的类型（熟悉）1、调解书下列关于调解的说法中，正确的有（ABE）。A、调解必须基于双方自愿B、调解书可以结束诉讼程序C、调解书应当附生效文书D、调解后均应当制作调解书E、调解具有强制执行效力关于调解书与判决书的共同点有（ABD）。A、均可结束诉讼程序B、均可确认当事人之间的权利关系C、均可提起上诉D、均具有强制执行效力E、均需出具生效文书十、审判程序（一）第一审普通程序1、起诉应当符合的条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。2、受理人民法院对下列起诉，分情形予以处理：属于行政诉讼受案范围的；双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的；应当由其他机关处理的争议；对不属于本院管辖的案件；对判决、裁定、调解书等已经发生法律效力的案件；判决不准离婚和调节和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件；在一定期限内不得起诉的案件。（二）上诉案件的处理（三）特别程序适用案件：1、宣告公民失踪和宣告公民死亡程序2、认定公民无民事行为能力和限制民事行为能力程序3、认定财产无主程序4、确认调解协议程序5、实现担保物权程序（四）审判监督程序1、人民法院决定再审各级人民法院院长对本院应发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再深的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。2、人民检察院抗诉提起再审最高检察院对各级法院，上级检察院对下级法院已经发生效力的判决、裁定，发现有法定情形，或者调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉；地方各级检察院发现同级法院已经生效判决、裁定有法定情形之一，或者调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级法院提出检察建议，并报上级检察院备案，也可以提请上级检察院向同级法院提起抗诉。最高法最高检省高院省检察院市中院市检察院抗诉抗诉抗诉抗诉建议建议备案备案3、当事人申请再审当事人对已经发生发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审。当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审法院申请再审。第二章第二章 行政法与行政诉讼法行政法与行政诉讼法行政法的概念：是调整公共行政的组织、活动、程序、监督和救济等方面所产生的各种社会关系的法律规范的总和。行政法的组成：行政主体行政行为行政法律责任行政复议、行政诉讼、行政赔偿一、行政法的基本原则（掌握）下列属于行政法基本原则的有（ABCD）。A、行政合法性原则B、比例原则C、行政信赖保护原则D、行政应急性原则E、意思自治原则二、行政主体（熟悉）概念：指独立拥有行政职权，能够以自己的名义对外实施行政活动，并承担由此而引起的法律后果的组织。特征：1、是组织而非个人2、享有国家行政权并实施行政活动3、能够以自己的名义实施行政管理活动4、能够独立承担法律责任只有行政主体才可能成为行政诉讼的被告。（）行政主体不可能成为民事诉讼的被告。（）下列属于行政主体的有（CFGHIJ）。A、公安局局长B、部委政策研究室C、街道办事处D、人民法院E、房管局产权监理处F、居委会、村委会G、中国人民银行（国务院组成部门）H、银监会、证监会I、审计局J、某大学三、行政行为（掌握）三、行政行为（掌握）概念：是指行政主体履行行政职责、运用行政职权而实施行政管理或提供行政服务并产生法律效果的行为。特征;1、由行政主体实施2、行使行政权力3、产生法律效果行政行为的分类行政行为抽象行政行为具体行政行为按行政主体权限按行使职权的启动条件羁束行为自由裁量行为依申请行政行为依职权行政行为下列属于具体行政行为的有（BD）。A、税务局向房地产公司购买办公用房B、房屋登记机构为张某办理所有权登记C、建设部颁发房屋登记办法D、消防局向企业发放火灾隐患整改通知E、住房和城乡建设厅发布对房地产中介市场进行整顿的决定行政登记的概念和类型（掌握）行政登记许可性登记确认性登记下列预售许可的说法中，正确的有（ABCE）。A、是依申请的行政行为B、是羁束性行政行为C、是要式行政行为D、登记的事项是法律赋予任意行使的权利E、目的在于抑制公益上的危险或影响秩序的因素下列房屋登记机构办理房屋转移登记的说法中，正确的有（ACDE）。A、是依申请的行政行为B、是不要式行政行为C、是羁束性行政行为D、是一种物权公示行为E、目的在于实现相对人的正当权益四、行政法律责任（掌握）行政法律责任的构成要件：1、行为人已有违反行政法的行为2、行为人具有法定的责任能力3、行为人违反行政法的行为必须达到一定程度。五、行政复议（一）行政复议的范围（掌握）包括具体行政行为和部分抽象行政行为。行政复议的排除范围：1、内部行政行为2、行政居间行为3、行政法规、国务院的规定，部门规章和地方人民政府规章行政相对人认为行政机关具体行政行为所依据的规定不合法，可直接提请行政复议。（）（二）管辖（掌握）下列关于行政复议主管部门的说法中，正确的有（ABD）。A、对房屋登记机构登记行为不服的，可向市人民政府或省住房城乡建设厅申请行政复议B、对市人民政府具体行政行为不服的，只能向省级人民政府申请行政复议C、对省级人民政府组成部门具体行政行为不服的，只能向省级人民政府申请行政复议D、对共同做出具体行政行为不服的，应向共同做出行政行为的上一级机关申请行政复议E、对省级人民政府、国务院组成部门行政行为不服的，可直接向国务院申请行政复议（三）程序（掌握）1、申请行政相对人应当在知道相应具体行政行为之日起60日内提出复议申请。2、受理行政复议机关收到行政复议申请后，应当在5日内进行审查。3、审理被申请人应当自收到申请书副本或申请笔录复印件之日起10日内，向复议机关提交作出具体行政行为的有关材料，并提出答辩书。复议机关应当自受理复议申请之日起60日内作出复议决定。(四)行政复议决定（掌握）1、维持决定2、驳回决定3、履行决定4、撤销、变更或确认决定5、赔偿决定行政复议机关在申请人的行政复议请求范围内，不得作出对申请人更为不利的行政复议决定。（）六、行政诉讼六、行政诉讼（一）受案范围（掌握）（一）受案范围（掌握）下列房屋登记机构的行为中不属于行政诉讼受案范围的是（）。A、依据生效法律文书办理房屋登记B、未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为C、在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为D、生效法律文书将房屋权属证书作为定案证据采用的E、房屋灭失后当事人对房屋登记行为不服提起行政诉讼的F、房屋登记行为已被登记机构改变（二）行政诉讼的管辖（掌握）（二）行政诉讼的管辖（掌握）1、级别管辖下列行政诉讼中，不属于中级人民法院一审管辖范围的是（D）。A、确认发明专利权的B、对国务院或者省级人民政府决定不服的C、本辖区内重大复杂的案件D、房屋登记机构做出不予受理的决定。2 2、地域管辖、地域管辖因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地的人民法院管辖。（）因不动产提起的行政诉讼，如涉及两个以上的人民法院的管辖区的，由该两个以上的人民法院共同管辖。（）房屋登记行政案件由被告所在地人民法院管辖的情形：（1）请求房屋登记机构履行职责的；（2）对房屋登记机构收缴房产证行为的（3）行政复议改变房屋登记行为的。（三）行政诉讼程序（掌握）（三）行政诉讼程序（掌握）第一审程序：法院应在接到起诉状7日内立案或裁定不予受理。法院应当在立案之日起3个月内作出第一审判决。特殊情况需要延长的，由上一级人民法院批准。第二审程序：当事人不服一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。人民法院审理上诉案件，应当在收到上诉状之日起2个月内作出终审判决。七、行政赔偿七、行政赔偿1、我国对行政赔偿采取的是违法归责原则。2、行政赔偿的构成要件（1）侵权主体要件（2）侵权行为要件（3）损害结果要件（4）因果关系要件3、房地产登记的赔偿范围1、违反程序法登记程序不公开不予登记的情况未说明情况登记不符合法定时效2、违反实体法主体不适格职权违法