年昆明XX地产“西三环”项目定位建议上

XXXX地产地产“西三环西三环”项目项目定位建议定位建议今天今天一次一次理理想的探索想的探索和实现和实现 中國中國 昆明昆明XXXX地产地产&仟策行仟策行概念定位概念定位生态生态科技科技空间空间价值价值做和想做和想 新都市主义新都市主义To doing something&To thinking somethingTo doing something&To thinking something仟策行分析与研究是以大量的调查数据与访谈为基础仟策行分析与研究是以大量的调查数据与访谈为基础工作内容工作内容收集数据收集数据调查途径调查途径主要分析主要分析1 1、城市经济及规划分析、城市经济及规划分析近年昆明市统计公报和统计年鉴近年昆明市统计公报和统计年鉴仟策行市场数据库仟策行市场数据库规划局、统计局规划局、统计局省图书馆省图书馆城市宏观经济发展现状分城市宏观经济发展现状分城市经济发展空间研判城市经济发展空间研判区域规划分析区域规划分析20072007年国民经济和社会发展计划报告年国民经济和社会发展计划报告第十一个五年规划纲要第十一个五年规划纲要昆明市中心城区总体规划说明书及图件昆明市中心城区总体规划说明书及图件西市区规划定位文件西市区规划定位文件2 2、城市房地产市场及竞、城市房地产市场及竞争圈层分析争圈层分析近年昆明市房地产市场供求各项数据近年昆明市房地产市场供求各项数据仟策行市场数据库仟策行市场数据库房管局，统计局房管局，统计局楼盘市调小组（楼盘市调小组（4 4组）组）房地产市场分析房地产市场分析昆明及西市区未来供求预测昆明及西市区未来供求预测同质项目分析同质项目分析近年昆明市土地市场数据近年昆明市土地市场数据近年昆明市商品住宅价格数据近年昆明市商品住宅价格数据同区域竞争项目调查同区域竞争项目调查大昆明区域同质项目调查大昆明区域同质项目调查西市区域未来潜在项目调查西市区域未来潜在项目调查3 3、目标客户调查研究、目标客户调查研究、仟策行（西市区域购房）客户资源研究分析仟策行（西市区域购房）客户资源研究分析仟策行客户资源库仟策行客户资源库客户来源、客户来源、客户需求产品客户需求产品客户购买能力客户购买能力客户职业特征客户职业特征客户家庭结构客户家庭结构客户消费习惯客户消费习惯对西市区前景展望对西市区前景展望在售竞争项目客户研究在售竞争项目客户研究楼盘调查（踩盘）楼盘调查（踩盘）假定目标客户调查研究假定目标客户调查研究问卷调查（问卷调查（300300份）份）搜狐焦点网络调查搜狐焦点网络调查16431643人参与人参与目标客户消费习惯调查研究目标客户消费习惯调查研究项目深访调研项目深访调研客户访谈（客户访谈（1515人）人）4 4、基础研究结论及产品规划设计建议、基础研究结论及产品规划设计建议规划指标建议、规划指标建议、户型配比建议、户型配比建议、主力户型产品设计建议主力户型产品设计建议物业规划布局建议物业规划布局建议4月月25日日第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段合稿合稿内部讨论、审稿内部讨论、审稿终稿终稿目标客户调研阶段目标客户调研阶段深访阶段深访阶段输入调研数据输入调研数据工作阶段工作阶段5月月5日日5月月12日日5月月15日日归纳数据归纳数据数据分析，数据分析，内部讨论内部讨论撰写报告撰写报告竞争项目调研小组竞争项目调研小组假定目标客户调查假定目标客户调查（300300份）份）地点：地点：1 1、西山区政府、西山区沃尔玛等、西山区政府、西山区沃尔玛等人流聚集区人流聚集区2 2、经典双城、假日城市、尚领明、经典双城、假日城市、尚领明珠等售楼部珠等售楼部3 3、梁源、丰宁、春苑等旧小区、梁源、丰宁、春苑等旧小区客户深度访谈客户深度访谈（1515人）人）高端及资深人士高端及资深人士应用软件：应用软件：SPSSSPSS数据统计数据统计软件软件分析方法：交分析方法：交叉分析方法叉分析方法昆明市场分析昆明市场分析西市市场分析西市市场分析城中村市场分析城中村市场分析政策影响分析政策影响分析区域市场分析区域市场分析项目项目SWOTSWOT分析分析定位建议定位建议价格定位价格定位产品定位产品定位目标客户定位目标客户定位形象定位形象定位项目区域划分及周边状况项目区域划分及周边状况成本财务分析成本财务分析项目区位分析项目区位分析营销策略营销策略跳出项目看市场跳出项目看市场跳出市场看发展跳出市场看发展外外内内解决之策解决之策思维导图思维导图目标客户群研究目标客户群研究功能档次定位功能档次定位第一部分、项目区域及市场分析第一部分、项目区域及市场分析第二部分、目标客户调查研究第二部分、目标客户调查研究第三部分、项目定位建议第三部分、项目定位建议第四部分、项目营销策略建议第四部分、项目营销策略建议第五部分、项目经济测算第五部分、项目经济测算目目 录录1 1、项目区位整体分析、项目区位整体分析3 3、竞争市场分析、竞争市场分析2 2、区域市场分析、区域市场分析4 4、项目、项目SWOTSWOT分析分析河底村河底村西三环西三环南至：河底村南至：河底村东至：眠山公园东至：眠山公园西至：三条箐沟西至：三条箐沟箐沟一：北箐沟箐沟一：北箐沟箐沟二：中箐沟箐沟二：中箐沟箐沟三：南箐沟箐沟三：南箐沟n 项目地理位置项目地理位置n 项目地理位置项目地理位置一环一环二环二环三环三环本案本案项目位于西市区，行政隶属于昆明市西山区，项目东临昆明西市生态核心眠山森林公项目位于西市区，行政隶属于昆明市西山区，项目东临昆明西市生态核心眠山森林公园（昭宗路），西临昭宗水库（灵山寺），南临城市中轴滇缅大道，北临春雨路，占园（昭宗路），西临昭宗水库（灵山寺），南临城市中轴滇缅大道，北临春雨路，占据了稀缺自然景观资源，属于城市中轴上的边缘项目，交通便利。据了稀缺自然景观资源，属于城市中轴上的边缘项目，交通便利。n 项目所在区域划分项目所在区域划分西市区整体概况西市区整体概况龙泉龙泉路路二环北路二环北路二环西路二环西路滇池沿岸滇池沿岸西市区北起龙泉路，沿二环东路、西市区北起龙泉路，沿二环东路、二环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围二环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围成的区域。成的区域。西市区是昆明市主要的教育、科研西市区是昆明市主要的教育、科研区，依托自身和二环内的教育配套，区，依托自身和二环内的教育配套，成为教育置业的第一选择。成为教育置业的第一选择。从从20082008年至此，高新区共有年至此，高新区共有2020多多个项目取得规划用地许可证或是规划个项目取得规划用地许可证或是规划建设许可证，将在建设许可证，将在2 2至至3 3年内放量供年内放量供应。应。自自0909年起，启动年起，启动4444条道路的建设条道路的建设以及轻轨，届时西市区与南、北市区以及轻轨，届时西市区与南、北市区以及中心区域的交通将会更为便捷。以及中心区域的交通将会更为便捷。昆明市西市区的划分昆明市西市区的划分西西 市市 区区本案本案n 项目所在区域划分项目所在区域划分高新区板高新区板块块马街板块马街板块王家桥板块王家桥板块龙泉路龙泉路二环北路二环北路普吉路普吉路二环西二环西路路人民西人民西路路二环西二环西路路西市区内部区域划分西市区内部区域划分马街板块马街板块人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。所围成的区域。高新区板块高新区板块人民西路以北，二环西路以西的区域。人民西路以北，二环西路以西的区域。王家桥板块王家桥板块龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。滇池沿岸滇池沿岸马街板块为西市区房地产市场最早开发的马街板块为西市区房地产市场最早开发的区域。区域。高新开发区次之，为目前房地产市场开发高新开发区次之，为目前房地产市场开发最集中的区域。最集中的区域。王家桥板块的城中村改造正在进行中，房王家桥板块的城中村改造正在进行中，房地产市场的开发还相对缺乏。地产市场的开发还相对缺乏。本案本案n 项目区位分析项目区位分析 区域城市规划格局：比邻城市区级中心区域城市规划格局：比邻城市区级中心未来昆明城市规划总体方向：一主，未来昆明城市规划总体方向：一主，两副、两区级，多点发展的发展形态。两副、两区级，多点发展的发展形态。一主：主城区一主：主城区两副：呈贡片区，空港片区两副：呈贡片区，空港片区两区：主城西，北两个方向布局区级两区：主城西，北两个方向布局区级中心中心多点：布局若干基础居住区级及公务多点：布局若干基础居住区级及公务服务单元服务单元 项目所处区位属于项目所处区位属于城市发展的中城市发展的中轴方向轴方向，将在项目附近建设成将在项目附近建设成区级区级中心中心，未来整个西市区的城市基础，未来整个西市区的城市基础设施建设将更加完善。设施建设将更加完善。本案本案11地块周边及区域城市发展研究小结规划地块周边及区域城市发展研究小结规划规划研究展示西三环项目城市价值巨大潜力规划研究展示西三环项目城市价值巨大潜力 城市功能定位城市功能定位都市形象都市形象城市配套城市配套发展前景发展前景主城核心人居板块主城核心人居板块承接主城与西山、高新两大区域融入承接主城与西山、高新两大区域融入“大昆明大昆明”新都市版图新都市版图商业、办公等以现代服务业为核心的配套逐步与城市融合商业、办公等以现代服务业为核心的配套逐步与城市融合伴随西三环闭合及地铁建设将带来区域内大规模的开发热潮伴随西三环闭合及地铁建设将带来区域内大规模的开发热潮n项目和片区全面融入城市核心价值版图项目和片区全面融入城市核心价值版图n项目开发融入片区和城市的发展步调项目开发融入片区和城市的发展步调城市干道城市干道规划、建设规划、建设项目微循环项目微循环改造、建设改造、建设物流产业物流产业迁出、升级迁出、升级城市主居住区城市主居住区功能定位功能定位旧城改造旧城改造展开展开城市副中心城市副中心形成形成城市开发的城市开发的落后区域落后区域n 项目区位分析项目区位分析西三环贯通，草海隧道通车，西三环贯通，草海隧道通车，一座车站（西部客运站），一一座车站（西部客运站），一条地铁（条地铁（3 3号线），三条高速号线），三条高速（昆安、高海、安晋），两大（昆安、高海、安晋），两大产业片区（高新、安晋片区）产业片区（高新、安晋片区）n 项目周边状况项目周边状况学校学校云南省经济管理专修学校、云南艺术学院文华学院、云南省骨伤科中云南省经济管理专修学校、云南艺术学院文华学院、云南省骨伤科中等专业学校、立人学校、云南师范大学商学院、大塘小学、昆明第四等专业学校、立人学校、云南师范大学商学院、大塘小学、昆明第四中学、昆明市第二职业中等专业学校、昆明理工大学津桥学院、昆明中学、昆明市第二职业中等专业学校、昆明理工大学津桥学院、昆明医学院海源学院、昆明医学院成人学院、高新一中、昆明职工中专、医学院海源学院、昆明医学院成人学院、高新一中、昆明职工中专、昭宗小学、云师大附中、高新一小、梁源小学、西山区第一中学、西昭宗小学、云师大附中、高新一小、梁源小学、西山区第一中学、西山区职工高级中学、昆明第十九中学、海源明德学校、云南中心武术山区职工高级中学、昆明第十九中学、海源明德学校、云南中心武术院、大渔小学、靖华小学、云南省电子技工学校、云南经贸管理学院、院、大渔小学、靖华小学、云南省电子技工学校、云南经贸管理学院、新知中学、西山区党校、北师大昆明附中省交通高级技校。新知中学、西山区党校、北师大昆明附中省交通高级技校。医院医院平板玻璃厂职工医院、昆明中西医医院、省传染病医院、省肿瘤医院、平板玻璃厂职工医院、昆明中西医医院、省传染病医院、省肿瘤医院、省交通医院、昆冶医院、西山区人民医院、爱心医院。省交通医院、昆冶医院、西山区人民医院、爱心医院。市场市场小屯汽车市场、西苑水果批发商城、明波建材市场、西部石材城、明小屯汽车市场、西苑水果批发商城、明波建材市场、西部石材城、明波汽车自选商城、马街农贸市场。波汽车自选商城、马街农贸市场。商业商业沃尔玛超市、家乐福超市。沃尔玛超市、家乐福超市。客运客运西苑客运站、昆明西站。西苑客运站、昆明西站。公园公园海源寺、龙公馆休闲园、三碗水生态园、桔园农家乐、昭宗水库、岷海源寺、龙公馆休闲园、三碗水生态园、桔园农家乐、昭宗水库、岷山生态公园、宝珠山庄、筇竹寺、灵山寺、郊野公园。山生态公园、宝珠山庄、筇竹寺、灵山寺、郊野公园。市政市政110KV110KV昭宗变电站、上峰变电站、昆明市电信局昭宗变电站、上峰变电站、昆明市电信局8282分局、高新区电分局、高新区电信局、海源寺水厂、信局、海源寺水厂、220KV220KV变电站、云南广播电视二分台三分台。变电站、云南广播电视二分台三分台。行政行政高新区管委会、云南核工建筑工程室内环境检测所、交警西山大队、高新区管委会、云南核工建筑工程室内环境检测所、交警西山大队、西山区区委区政府、昆明市质量技术监督局西山分局、西山区法院、西山区区委区政府、昆明市质量技术监督局西山分局、西山区法院、西山区检察院、西山区公安分局、工商管理局西山分局、西山区滇池西山区检察院、西山区公安分局、工商管理局西山分局、西山区滇池管理局、西山区粮食局、昆明血液中心。管理局、西山区粮食局、昆明血液中心。工厂工厂昆凤工业园、昆明玻璃股份有限公司、云南汽车厂、电信设备厂、昆昆凤工业园、昆明玻璃股份有限公司、云南汽车厂、电信设备厂、昆明变压器厂、昆明造纸厂、昆明铁合金厂、昆明制药厂、昆明贝克诺明变压器厂、昆明造纸厂、昆明铁合金厂、昆明制药厂、昆明贝克诺顿制药有限公司、昆明玻璃纤维厂、昆明电缆厂、昆明冶炼厂、昆明顿制药有限公司、昆明玻璃纤维厂、昆明电缆厂、昆明冶炼厂、昆明散热器厂、昆明钢管厂。散热器厂、昆明钢管厂。公司公司贵研铂业股份有限公司、云南宏盛锦盟企业集团、兴泰月半弯、朝花贵研铂业股份有限公司、云南宏盛锦盟企业集团、兴泰月半弯、朝花曦拾、省烟草机械公司、和成集团、和成国际研发中心、云南云成印曦拾、省烟草机械公司、和成集团、和成国际研发中心、云南云成印务有限公司、茅粮集团昆明营销中心、电缆厂职工医院、软件园、云务有限公司、茅粮集团昆明营销中心、电缆厂职工医院、软件园、云南理想药业公司、云南人和药业公司、昆明可口可乐公司。南理想药业公司、云南人和药业公司、昆明可口可乐公司。小区小区丽阳星城、春光小区、水逸康桥、银领国际苑、百大国际花园、春光丽阳星城、春光小区、水逸康桥、银领国际苑、百大国际花园、春光小区、锦兴苑小区、景秀西苑、美丽新世界、南疆花园、戛纳小镇、小区、锦兴苑小区、景秀西苑、美丽新世界、南疆花园、戛纳小镇、红塔小区、康宏小区、鑫苑小区、米兰阳光、启鸿假日城市、西秀园、红塔小区、康宏小区、鑫苑小区、米兰阳光、启鸿假日城市、西秀园、新知花园、幸福时光、西丽园、兴杰花园、五星彩园、德缘小区、四新知花园、幸福时光、西丽园、兴杰花园、五星彩园、德缘小区、四季阳光小区、梁源小区、新发小区、秋苑小区、香格里拉盛景、中晟季阳光小区、梁源小区、新发小区、秋苑小区、香格里拉盛景、中晟溪城、怡芳苑小区、森林湖、林与堂、腾龙苑。溪城、怡芳苑小区、森林湖、林与堂、腾龙苑。城中村城中村龙院村、龙院新村、海源寺村、班庄村、依禄村、昭宗大村、昭宗小龙院村、龙院新村、海源寺村、班庄村、依禄村、昭宗大村、昭宗小村、河底村、马街上村、马街下村、大渔村、上峰村、上峰小村。村、河底村、马街上村、马街下村、大渔村、上峰村、上峰小村。本案本案n 项目区位分析项目区位分析 未来发展描述未来发展描述 地铁三号线地铁三号线20102010年年8 8月月9 9日试验日试验段岷山站及沙沟尾站开始施工段岷山站及沙沟尾站开始施工 ，预，预计计20132013年年1212月月3131日，地铁三号线日，地铁三号线将通车运营。将通车运营。按照发改委的批复，昆明城市轨按照发改委的批复，昆明城市轨道交通线网规划由道交通线网规划由“三主三辅三主三辅”6 6条线组成，总长条线组成，总长162.6162.6公里。其中公里。其中，1 1、2 2、3 3号线为骨干线，设计标号线为骨干线，设计标准按照准按照3 3万人万人/小时以上的地铁标准小时以上的地铁标准建设；建设；4 4、5 5号线为辅助线；号线为辅助线；6 6号线号线为机场专线。为机场专线。项目毗邻规划中的城市地铁项目毗邻规划中的城市地铁3 3号号线眠山站，城轨生活指日可待！线眠山站，城轨生活指日可待！本案本案n 项目区位分析项目区位分析项目区位项目区位 关键词：城市中轴线关键词：城市中轴线 /城郊结合部城郊结合部周边环境周边环境 关键词：公园关键词：公园/居住居住/教育教育/医疗医疗/商业商业1 1、项目毗邻昆明主干道滇缅大道，贯穿整个昆明核心区域；、项目毗邻昆明主干道滇缅大道，贯穿整个昆明核心区域；1 1、紧邻眠山、宝珠、郊野三大生态公园，项目具有自然景观优势、紧邻眠山、宝珠、郊野三大生态公园，项目具有自然景观优势 ；2 2、项目周边森林湖等，近、项目周边森林湖等，近4040个高中低档居住小区。个高中低档居住小区。3 3、项目周边云师大等，近、项目周边云师大等，近3030所各级各类大中小院校。所各级各类大中小院校。项目区位现状描述项目区位现状描述2 2、城郊结合部，区域日常生活配套不便利；、城郊结合部，区域日常生活配套不便利；4 4、项目周边西山区医院等，近、项目周边西山区医院等，近1010所各级医院。所各级医院。5 5、距离沃尔玛、家乐福超市仅为、距离沃尔玛、家乐福超市仅为5 5分钟车程。分钟车程。n 项目区位分析项目区位分析项目区域未来发展空间项目区域未来发展空间 关键词：生态养生关键词：生态养生 地铁物业地铁物业 都市次中心都市次中心 内外承接内外承接 片区升级片区升级地铁物业，快速通达全城地铁物业，快速通达全城地铁预计两年内通车，未来出行条件将得到极大提升。地铁预计两年内通车，未来出行条件将得到极大提升。西山区政府中心区域扩张西山区政府中心区域扩张未来都市次中心，随着西三环的闭合，西部区级服务中心将逐步扩张完善。未来都市次中心，随着西三环的闭合，西部区级服务中心将逐步扩张完善。n 未来发展描述未来发展描述生态公园，养生福地生态公园，养生福地随着三大公园及配套农家乐、各大寺庙完善成熟，未来居家养生氛围将逐渐呈现。随着三大公园及配套农家乐、各大寺庙完善成熟，未来居家养生氛围将逐渐呈现。产业链内外承接产业链内外承接对内承接，对外辐射各板块。对内承接，对外辐射各板块。片区升级改造片区升级改造城中村改造推动片区功能升级，加速城市格局融合。城中村改造推动片区功能升级，加速城市格局融合。第一部分、项目区域及市场分析第一部分、项目区域及市场分析第二部分、目标客户调查研究第二部分、目标客户调查研究第三部分、项目定位建议第三部分、项目定位建议第四部分、项目营销策略建议第四部分、项目营销策略建议第五部分、项目经济测算第五部分、项目经济测算目目 录录1 1、项目区位整体分析、项目区位整体分析3 3、竞争市场分析、竞争市场分析2 2、区域市场分析、区域市场分析4 4、项目、项目SWOTSWOT分析分析n 昆明市场分析昆明市场分析2001-20102001-2010年昆明房地产投资增长情况年昆明房地产投资增长情况从上图中可以看出：从从上图中可以看出：从20042004年开发投资达到高位后，年开发投资达到高位后，20092009年开发投资增长率达年开发投资增长率达到到42.5%42.5%，20102010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%19.3%。n 昆明市场分析昆明市场分析2006-20102006-2010年昆明主城区住宅和商业地价连续性变化图年昆明主城区住宅和商业地价连续性变化图20102010年受国家实施年受国家实施“桥头堡桥头堡”战略的影响，昆明出台了战略的影响，昆明出台了“5432154321”政策，一批政策，一批重大基础设施的建成并投入使用，昆明投资洼地效应不断显现，昆明主城区土地价重大基础设施的建成并投入使用，昆明投资洼地效应不断显现，昆明主城区土地价值得到释放。值得到释放。20102010年昆明主城区住宅地价达到年昆明主城区住宅地价达到429429万元万元/亩，比亩，比20092009年增长了年增长了65.64%65.64%；楼面地价达到了；楼面地价达到了23362336元元/，比，比20092009年翻了一番。商业地价达到年翻了一番。商业地价达到513513万万元元/亩，比亩，比20092009年增长了年增长了62.86%62.86%，楼面地价达到，楼面地价达到26962696元元/，比，比20092009年翻了一番。年翻了一番。2010 2010年年1 1月月-2010-2010年年1212月，除月，除20102010年年5 5月没有土地成交外，其余月份均有土地成月没有土地成交外，其余月份均有土地成交，其中本月成交土地面积创历史新高，共成交各类土地交，其中本月成交土地面积创历史新高，共成交各类土地4043.14043.1亩，土地成交量呈亩，土地成交量呈现出前低后高。现出前低后高。20102010年昆明土地成交面积连续性变化图年昆明土地成交面积连续性变化图n 昆明市场分析昆明市场分析从上图可以看出：从上图可以看出：20102010年昆明主城区各区域中，北市区成交土地最多，其次是呈贡年昆明主城区各区域中，北市区成交土地最多，其次是呈贡新城，新城，20102010年呈贡新城土地集中放量，一方面是由于城市向东南方向发展，另一方年呈贡新城土地集中放量，一方面是由于城市向东南方向发展，另一方面主城区除城中村改造土地外，可以供应的土地逐年减少，开发商普遍看好呈贡新面主城区除城中村改造土地外，可以供应的土地逐年减少，开发商普遍看好呈贡新城的投资潜力。东市区成交土主要集中在东北沙河区域。城的投资潜力。东市区成交土主要集中在东北沙河区域。20102010年市中心区域成交土年市中心区域成交土地为历年最高，主要是因为地为历年最高，主要是因为2008-20102008-2010年大量城中村改造释放出的土地。年大量城中村改造释放出的土地。20102010年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图n 昆明市场分析昆明市场分析n 昆明市场分析昆明市场分析 2006-2010 2006-2010年昆明商品房预售面积连续性变化图年昆明商品房预售面积连续性变化图20102010年昆明主城区共有年昆明主城区共有6464个项目取得商品房预售许可证，预售面积个项目取得商品房预售许可证，预售面积875875万，万，根据根据20102010年昆明主城区商品房销售面积为年昆明主城区商品房销售面积为587587万，预计将有万，预计将有288288万进入万进入20112011年年上市销售，上市销售，2006-2010 2006-2010年昆明商品房预售面积年昆明商品房预售面积20072007年最少，只有年最少，只有19.9619.96万，从万，从2008-20102008-2010年预售面积不断增加。从一个侧面可以看出，政府为了抑制不断高涨的年预售面积不断增加。从一个侧面可以看出，政府为了抑制不断高涨的房价，政府在通过增加有效供给来抑制房价过快上涨。房价，政府在通过增加有效供给来抑制房价过快上涨。与去年同期相比，昆明新建商品房成交均价同比上涨幅度达到与去年同期相比，昆明新建商品房成交均价同比上涨幅度达到18.5%18.5%，随着供应量，随着供应量的增加，后市将保持平稳上涨态势。的增加，后市将保持平稳上涨态势。20102010年昆明主城区二级市场成交量及成交价格连续性变化图年昆明主城区二级市场成交量及成交价格连续性变化图n 昆明市场分析昆明市场分析 从上图可以看出：从上图可以看出：20102010年昆明主城区三级市场各区域房价基本保持上涨态势，年昆明主城区三级市场各区域房价基本保持上涨态势，年均价格涨幅达到年均价格涨幅达到28%28%。其中北市区年均价格涨幅最高，达到。其中北市区年均价格涨幅最高，达到38%38%；西市区年均价；西市区年均价格涨幅最低，达到格涨幅最低，达到22%22%。20102010年昆明主城区三级市场各区域价格连续性变化图年昆明主城区三级市场各区域价格连续性变化图n 昆明市场分析昆明市场分析从上图可以看出：从上图可以看出：2006-20102006-2010年昆明每年供应楼盘数在减少，而单盘供应量呈年昆明每年供应楼盘数在减少，而单盘供应量呈增长趋势，可以预计未来两年昆明将进入以大盘和中型楼盘为主，小型楼盘的增长趋势，可以预计未来两年昆明将进入以大盘和中型楼盘为主，小型楼盘的数量将减少。数量将减少。2 2006-2010006-2010年昆明楼盘个数及单盘供应量变化图年昆明楼盘个数及单盘供应量变化图n 昆明市场分析昆明市场分析2006-20102006-2010年昆明主城区普通住宅年均供应量为年昆明主城区普通住宅年均供应量为7.47.4万套，年均销量为万套，年均销量为4.34.3万套，万套，年均销售率为年均销售率为60%60%。其中最高供应量为。其中最高供应量为20072007年的年的9.59.5万套，最低供应量为万套，最低供应量为20102010年的年的5.55.5万套；最高销售量为万套；最高销售量为20072007年的年的4.984.98万套，最低销售量为万套，最低销售量为20082008年的年的3.043.04万套；最高销售率为万套；最高销售率为20102010年的年的80%80%，最低销售率为，最低销售率为20072007年的年的52%52%。应该。应该说，昆明普通住宅的正常供应量为说，昆明普通住宅的正常供应量为7 7万套左右，正常销售量为万套左右，正常销售量为4.54.5万套左右，销万套左右，销售率为售率为60%60%左右。综合考虑左右。综合考虑20102010年的市场环境，预计年的市场环境，预计20112011年普通住宅的总用年普通住宅的总用应量在应量在6.56.5万套左右，总销售量在万套左右，总销售量在4 4万套左右，销售率保持在万套左右，销售率保持在60%60%左右。左右。2 2006-2010006-2010年昆明普通住宅供销情况图年昆明普通住宅供销情况图n 昆明市场分析昆明市场分析2006-20102006-2010年昆明普通住宅价格保持不断上涨趋势，年昆明普通住宅价格保持不断上涨趋势，20102010年昆明普通住宅整年昆明普通住宅整体开盘当天均价达到了体开盘当天均价达到了82568256元元/，2006-20102006-2010年普通住宅年均价格涨幅达到年普通住宅年均价格涨幅达到了了19.37%19.37%。其中最高年均涨幅达到。其中最高年均涨幅达到37.62%37.62%，最低年均涨幅达到，最低年均涨幅达到5.49%5.49%。综合。综合考虑考虑2006-20102006-2010年价格涨幅以及银行一年期贷款利率，预计年价格涨幅以及银行一年期贷款利率，预计20112011年昆明普通年昆明普通住宅年均价格涨幅将保持在住宅年均价格涨幅将保持在10%10%以上，以上，20112011年昆明主城区普通住宅整体均价将年昆明主城区普通住宅整体均价将突破突破90009000元元/大关大关。2 2006-2010006-2010年昆明普通住宅供销情况图年昆明普通住宅供销情况图n 昆明市场分析昆明市场分析 从上图可以看出：从上图可以看出：20102010年昆明主城区各区域二级市场房价基本保持增长势头。年昆明主城区各区域二级市场房价基本保持增长势头。其中市中心区域房价进入了其中市中心区域房价进入了1000010000元元/大关，南市区和北市区突破了大关，南市区和北市区突破了80008000元元/大关。大关。20102010年昆明主城区住宅二级市场各区域整体均价连续性变化图年昆明主城区住宅二级市场各区域整体均价连续性变化图n 昆明市场分析昆明市场分析 2010 2010年昆明纯商业市场总供应量为年昆明纯商业市场总供应量为64.5764.57万，比万，比20092009年下降年下降42%42%。主要是由于。主要是由于20102010商业供应量主要来自城中村改造项目，而城中村改造项目目前上市的的项目主要为商业供应量主要来自城中村改造项目，而城中村改造项目目前上市的的项目主要为住宅类产品，开发商为了整个项目的资金回收，商业类产品明显滞后于住宅类产品，从而住宅类产品，开发商为了整个项目的资金回收，商业类产品明显滞后于住宅类产品，从而影响了商业类产品的有效供给。总体成交量影响了商业类产品的有效供给。总体成交量46.9446.94万，比万，比20092009年下降年下降37%37%，而整体销，而整体销售率为售率为72.7%72.7%，市场交易相对活跃。，市场交易相对活跃。2007-20102007-2010年昆明纯商业市场交易情况图年昆明纯商业市场交易情况图n 昆明市场分析昆明市场分析20102010年昆明纯商业整体均价达到了年昆明纯商业整体均价达到了2418524185元元/，价格涨幅达到了，价格涨幅达到了37%37%，价格涨幅明显，价格涨幅明显高于全年住宅物业的价格涨幅。一方面是由于随着昆明重大基础设施的不断完善，传统商高于全年住宅物业的价格涨幅。一方面是由于随着昆明重大基础设施的不断完善，传统商业中心的垄断地位受到新兴区域商业中心的挑战，昆明形成了多个区域性商业中心，区域业中心的垄断地位受到新兴区域商业中心的挑战，昆明形成了多个区域性商业中心，区域性商业中心快速成长；另一方面，性商业中心快速成长；另一方面，20102010年国家出台了一系列针对住宅的限购政策，购买年国家出台了一系列针对住宅的限购政策，购买住宅的门槛进一步提高，而商业市场受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资住宅的门槛进一步提高，而商业市场受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。商业地产。2007-20102007-2010年昆明纯商业成交均价及价格涨幅图年昆明纯商业成交均价及价格涨幅图n 昆明市场分析昆明市场分析20102010年昆明办公物业总供应量为年昆明办公物业总供应量为58.1458.14万，万，2008-20102008-2010年办公物业供应量波年办公物业供应量波动不大，基本保持在动不大，基本保持在6060万小幅波动，销售量为万小幅波动，销售量为31.5831.58万，整体销售率为万，整体销售率为54.32%54.32%。2007-20102007-2010年昆明办公物业市场供求变化图年昆明办公物业市场供求变化图n 昆明市场分析昆明市场分析20102010年办公物业整体均价达到年办公物业整体均价达到88878887元元/，价格涨幅达到，价格涨幅达到24%24%，价格保持持续，价格保持持续增长态势。增长态势。2007-20102007-2010年昆明办公物业价格变化图年昆明办公物业价格变化图n 昆明市场分析昆明市场分析n 区域市场分析区域市场分析目前，西市区在目前，西市区在售以及潜在楼盘售以及潜在楼盘有约有约3030个，体量个，体量约为约为16001600万，万，入住约入住约4000040000户，户，按每户按每户3 3人计算，人计算，未来未来2 2年内区域年内区域内将新增加内将新增加1212万万人左右。人左右。西山区目前常住西山区目前常住人口约为人口约为7070万人，万人，随着楼盘的开发随着楼盘的开发及入住及入住 ，未来，未来2 2年区域人口将达年区域人口将达8080万以上。万以上。本案本案n 区域市场分析区域市场分析 目前，西市区供应面积以潜在目前，西市区供应面积以潜在新盘为主，也有相当的在售存量房，新盘为主，也有相当的在售存量房，受刚性需求被抑制的市场供需失衡受刚性需求被抑制的市场供需失衡影响，尾盘去化状况较为良好。影响，尾盘去化状况较为良好。同时，也面临市场放量不大增同时，也面临市场放量不大增大的趋势，必将带来严酷的市场竞大的趋势，必将带来严酷的市场竞争，刚性需求不得不在放量面前作争，刚性需求不得不在放量面前作出观望及比拼，尤其是性价比。出观望及比拼，尤其是性价比。本项目应当立足市场供应现状，本项目应当立足市场供应现状，勇于以楼盘的性价比勇于以楼盘的性价比“亮剑亮剑”，不，不应过分追求利润最大化。应过分追求利润最大化。n 区域市场分析区域市场分析 因受昆明开发大方向以因受昆明开发大方向以336336个个城中村为主，西市区供应物业类型城中村为主，西市区供应物业类型也以城中村改造模式衍生的利润导也以城中村改造模式衍生的利润导向的城市综合体为主。向的城市综合体为主。本项目要在城市综合体林立的本项目要在城市综合体林立的市场中取得先机，未必要实现完全市场中取得先机，未必要实现完全迥异的差异化物业类型，但起码要迥异的差异化物业类型，但起码要实现做到对城市综合体的细分化、实现做到对城市综合体的细分化、情景化和主题化。情景化和主题化。n 区域市场分析区域市场分析 随着国家地根紧缩、昆明规随着国家地根紧缩、昆明规划限制条件不断严格以及土地价格划限制条件不断严格以及土地价格的不断飙升，而导致西市区乃至整的不断飙升，而导致西市区乃至整个昆明楼市成了高层建筑的天下，个昆明楼市成了高层建筑的天下，可以预见，未来可以预见，未来3-53-5年，高层建筑年，高层建筑依然主宰西市区乃至昆明的住宅建依然主宰西市区乃至昆明的住宅建筑类型，本项目在打造差异化产品筑类型，本项目在打造差异化产品的同时，面对主流市场需求，仍然的同时，面对主流市场需求，仍然必须考虑高层的体量设置，以保证必须考虑高层的体量设置，以保证开发安全及适度利润的平衡。开发安全及适度利润的平衡。n 区域市场分析区域市场分析 2006-2011 2006-2011六年六年中，昆明西市区房价呈中，昆明西市区房价呈现只涨不跌的态势，虽现只涨不跌的态势，虽然增长比有所波动，但然增长比有所波动，但都能维持在都能维持在8%-10%8%-10%的的年递增率。年递增率。由于西市区长期处由于西市区长期处于昆明房地产市场中的于昆明房地产市场中的价格洼地，仍有较大的价格洼地，仍有较大的上涨空间，就本项目而上涨空间，就本项目而言，处于西三环位置，言，处于西三环位置，市场开发及配套有待成市场开发及配套有待成熟，价格上涨空间处于熟，价格上涨空间处于中等提升位置。中等提升位置。n 城中村市场分析城中村市场分析昆明部分已完成一级整理城中村项目昆明部分已完成一级整理城中村项目n20082008年，影响昆明楼市走势的不仅是房地产周期性调整大势，不可忽视的另一因素就是全面启动的城年，影响昆明楼市走势的不仅是房地产周期性调整大势，不可忽视的另一因素就是全面启动的城中村改造计划。中村改造计划。n0808年年2 2月份，昆明市政府正式提出月份，昆明市政府正式提出5 5年内年内改造所有城中村计划后，城中村改造成为继呈贡新城建设后又改造所有城中村计划后，城中村改造成为继呈贡新城建设后又一吸引内外资的投资热点。一吸引内外资的投资热点。n城中村改造用地供地方式主要采取城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发一、二级市场连动运作。地开发一、二级市场连动运作。序序号号分布区域分布区域城中村数量（个）城中村数量（个）涉及土地面积（亩）涉及土地面积（亩）每村占地面积每村占地面积 （村（村/亩）亩）总建筑面积总建筑面积 （万）（万）平均平均 容积率容积率1 1一环内一环内222262562531.2531.2573731.761.762 2一至二环一至二环5151590059001161166576570.770.773 3二环外二环外2652658400084000317317450045001.671.67小计小计3363369052590525154.75154.75523052301.41.4昆明市城中村分布现状统计一览表昆明市城中村分布现状统计一览表特征特征1 1：大体量城中村改造，未来中心城区供应充足。：大体量城中村改造，未来中心城区供应充足。n 城中村市场分析城中村市场分析20102010年昆明市已通过专项规划城中村项目区域年昆明市已通过专项规划城中村项目区域分布统计一览表分布统计一览表区域区域名称名称项目数量项目数量（个）（个）总占地总占地面积面积（亩）（亩）容积容积率率总建面总建面 （万）（万）三年开发三年开发 （万（万/年）年）五年开发五年开发 （万（万/年）年）官渡区官渡区151510376.10376.91914.84.83320.63320.62 21106.871106.87664.12664.12盘龙区盘龙区17172511.12511.11 14.84.8803.55803.55267.85267.85160.71160.71西山区西山区14142383.32383.334344.84.8762.67762.67254.22254.22152.53152.53五华区五华区22223567.23567.24 44.84.81141.51141.52 2380.50380.50228.30228.30合计合计686818838.18838.5945944.84.86028.36028.38 82009.462009.461205.671205.67n 0808年启动并待改造城中村共计占地年启动并待改造城中村共计占地3400034000亩，亩，若以若以4.84.8平均容积率计，总供给建筑面积将达平均容积率计，总供给建筑面积将达1088010880万平米。万平米。分析：分析：n 根据城中村改造进度推算，根据城中村改造进度推算，20112011年将是昆明市第一批城年将是昆明市第一批城中村项目首批大规模面市的重中村项目首批大规模面市的重要节点。要节点。n 首批城中村项目的共同特首批城中村项目的共同特点为：区位较好；体量大；物点为：区位较好；体量大；物业以点式高层为主；自身大都业以点式高层为主；自身大都包含大量的商业物业等。包含大量的商业物业等。3939n 20092009年昆明成交面积为年昆明成交面积为696696万平米万平米，按当前市，按当前市场需求量计算，城中村总量可满足场需求量计算，城中村总量可满足10-1510-15年年昆明昆明住宅需求量。住宅需求量。特征特征2 2：供应结构巨变，城中村改造项目将是供货集中类型。：供应结构巨变，城中村改造项目将是供货集中类型。n 城中村市场分析城中村市场分析政策对昆明房地产的影响两增加：增加就业，增加对低收入群体的补助四促进：促进住房消费、促进汽车消费、促进农机消费、促进家电消费间接拉动房地产市场对现行固定资产项目资本金比例进行调整，降低商品住房等项目资本金比例。（原房地产项目资本金比例不低于35%）。开发商的门槛降低，回款的要求增高，贷款额增加地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例对商品房市场影响不大 “二十不”规划加大开发成本和开发难度城中村改造、土地（“54321”文件）推进城中村改造进程，增加政府土地收益城中村项目必须做到40层以上，密度不得超过18%城中村项目开发成本将大大增加仇和新政仇和新政：政府过多进入微观管政府过多进入微观管理，导致整个地产行业在行业发展理，导致整个地产行业在行业发展中面临诸多限制、和不确定性因素。中面临诸多限制、和不确定性因素。n 城中村改造项目的特殊性，产品多以高容积率的点式高层物业面城中村改造项目的特殊性，产品多以高容积率的点式高层物业面市。市。n 昆明市主城区昆明市主城区9090平米以下户型配比政策，始终未予松动，中小套平米以下户型配比政策，始终未予松动，中小套型产品的市场供应量将持续增加。型产品的市场供应量将持续增加。特征特征3 3：高容积率、点式住宅、中小户型产品。：高容积率、点式住宅、中小户型产品。n 城中村市场分析城中村市场分析n昆明市城中村改造启动以来，已经启动改造计划的占所有待改造量的昆明市城中村改造启动以来，已经启动改造计划的占所有待改造量的50%50%，在未来，在未来1 1至至3 3年内，大量城中村改造项目将面向市场。年内，大量城中村改造项目将面向市场。20082008年年-2010-2010年年20112011年年-2012-2012年年20122012年年-2017-2017年年n 城中村项目进入一级土地整城中村项目进入一级土地整理阶段。理阶段。n 城中村地块启动拆迁安置城中村地块启动拆迁安置n 城中村改造地块进入招拍挂城中村改造地块进入招拍挂程序，各地块被陆续拍卖。程序，各地块被陆续拍卖。n 各区城中村试点项目开始推各区城中村试点项目开始推售。售。n 10 10余个城中村改造项目将于今余个城中村改造项目将于今年开始推向市场。（志远城市综年开始推向市场。（志远城市综合体、经典双程、鼎易天城、沸合体、经典双程、鼎易天城、沸城、滨江俊园等、星光大道）城、滨江俊园等、星光大道）n 大量城中村改造项目定位接近，大量城中村改造项目定位接近，同质化趋势明显，均包含有大面同质化趋势明显，均包含有大面积商业及各类配套设施。积商业及各类配套设施。n 城中村改造项目一期回迁安置城中村改造项目一期回迁安置房源面向市场，市场反应平淡。房源面向市场，市场反应平淡。n 2011 2011年后，数十个城中村年后，数十个城中村项目将集中放量。受规划条件项目将集中放量。受规划条件的影响，城中村项目容积率多的影响，城中村项目容积率多在在5.05.0以上，未来以上，未来2-32-3年商品年商品房供应量将超过目前昆明市场房供应量将超过目前昆明市场供应水平，市场供求关系逐步供应水平，市场供求关系逐步平衡。平衡。n 供需平衡后，昆明市场商品供需平衡后，昆明市场商品房价格上涨趋势放缓，大规模房价格上涨趋势放缓，大规模供货有利于价格稳定性提升。供货有利于价格稳定性提升。n各改造项目二期、三期住宅各改造项目二期、三期住宅上市，主城区内住宅产品类型上市，主城区内住宅产品类型单一，可选择面窄。单一，可选择面窄。推售期推售期集中放量期集中放量期起步期起步期特征特征4 4：城中村改造进入大规模拆迁改建阶段，尚处于起步阶段。：城中村改造进入大规模拆迁改建阶段，尚处于起步阶段。n 城中村市场分析城中村市场分析n4 4月月1717日，对购买首套日，对购买首套自住房且套型建筑面积在自住房且套型建筑面积在9090平方米以上的家庭，平方米以上的家庭，贷款首贷款首付款比例不得低于付款比例不得低于30%30%；n对贷款购买第二套住房对贷款购买第二套住房的家庭，的家庭，贷款首付款比例不贷款首付款比例不得低于得低于50%50%，贷款利率不得，贷款利率不得低于基准利率的低于基准利率的1.11.1倍；倍；n对未能出示满一年以上对未能出示满一年以上纳税证明的外来人口，银行纳税证明的外来人口，银行不予发放贷款。不予发放贷款。随着一系列调控随着一系列调控“组合拳组合拳”的出台短期内将造成房市严重的观望情绪，同的出台短期内将造成房市严重的观望情绪，同时对投资性置业造成严重打击时对投资性置业造成严重打击.n 政策影响分析政策影响分析房产政策房产政策9.279.27政策后政策后（2007.9.272007.9.27）0808年国十条后年国十条后（2008.12.172008.12.17）国四条后国四条后（2009.12.142009.12.14）新国十条新国十条（2010.4.172010.4.17）契税（首次契税（首次9090以下）以下）1.50%1.50%1%1%1.50%1.50%1.50%1.50%营业税减免期营业税减免期限限非普通住宅不足非普通住宅不足2 2年全额征收，超过年全额征收，超过5 5年（含年（含5 5年）差额年）差额征收；普通住宅不征收；普通住宅不足足2 2年全额征收，年全额征收，超过超过5 5年（含年（含5 5年）年）免征免征非普通住宅不足非普通住宅不足2 2年全额征收，超过年全额征收，超过2 2年（含年（含2 2年）差额年）差额征收；普通住宅不征收；普通住宅不足足2 2年全额征收，年全额征收，超过超过2 2年（含年（含2 2年）年）免征免征非普通住宅不足非普通住宅不足5 5年全额征收，超过年全额征收，超过5 5年（含年（含5 5年）差额年）差额征收；普通住宅不征收；普通住宅不足足5 5年全额征收，年全额征收，超过超过5 5年（含年（含5 5年）年）免征（免征（2010.1.12010.1.1后）后）非普通住宅不足非普通住宅不足5 5年全额征收，超过年全额征收，超过5 5年（含年（含5 5年）差额年）差额征收；普通住宅不征收；普通住宅不足足5 5年差额征收，年差额征收，超过超过5 5年（含年（含5 5年）年）免征免征首套房贷首套房贷首付首付20%-30%20%-30%基基准利率准利率0.85-1.00.85-1.0倍倍首付首付20%20%基准利率基准利率0.70.7倍倍首付首付20%-30%20%-30%基基准利率准利率0.7-0.850.7-0.85倍倍首付首付20%-30%20%-30%基基准利率准利率0.8-0.850.8-0.85倍倍二套房贷二套房贷首付首付40%40%基准利率基准利率1.11.1倍倍首付首付20%20%基准利率基准利率0.70.7倍倍首付首付30%-40%30%-40%基基准利率准利率0.85-1.00.85-1.0倍倍首付首付50%50%基准利率基准利率1.11.1倍倍一年期贷款基一年期贷款基准利率准利率7.47%7.47%（2007.12.212007.12.21）5.31%5.31%（2008.12.232008.12.23）5.31%5.31%5.31%5.31%普通商品房项普通商品房项目最低资金比目最低资金比例例35%35%35%35%（2009.5.252009.5.25后调整为后调整为20%20%）20%20%20%20%拿地保证金拿地保证金10%10%10%10%20%20%（2010.3.102010.3.10后）后）20%20%拿地首付拿地首付20%-30%20%-30%20%-30%20%-30%50%50%50%50%日期日期新政内容摘要新政内容摘要当地是否已出规定及具体内容当地是否已出规定及具体内容估计对销售、回款工作的影响情况及程估计对销售、回款工作的影响情况及程度度4.14.1驻滇国有银行纷纷收紧首套房贷驻滇国有银行纷纷收紧首套房贷除工、中、交行收紧首套房贷之后，农业银行也从除工、中、交行收紧首套房贷之后，农业银行也从4 4月月1 1日开始取消首套房利率日开始取消首套房利率7 7折优惠，将首套房贷折优惠，将首套房贷款利率调高至款利率调高至8 8折。除建行还未接到总行通知之外，折。除建行还未接到总行通知之外，驻滇的工、中、交行均已对首套房贷提高了门槛。驻滇的工、中、交行均已对首套房贷提高了门槛。政策只是涉及到贷款利率的调整，所政策只是涉及到贷款利率的调整，所以对销售影响不是十分明显，但滋长了以对销售影响不是十分明显，但滋长了市场观望气氛。市场观望气氛。4.24.2住建部又发出通知，要求今后未住建部又发出通知，要求今后未取得预售许可的商品住房项目，取得预售许可的商品住房项目，地产商不得以认购等方式收取费。地产商不得以认购等方式收取费。4.20214.2021日，日，春城晚报春城晚报、云南信息报云南信息报连续连续两天发布信息，提出昆明多处楼盘依然出现捂盘惜两天发布信息，提出昆明多处楼盘依然出现捂盘惜售情况售情况短期内不会产生影响，未来地方政府会短期内不会产生影响，未来地方政府会将出台具体细则，防止捂盘情况发生将出台具体细则，防止捂盘情况发生4.164.16温家宝总理主持召开国务院常务温家宝总理主持召开国务院常务会议实行更加严格的差别化住房会议实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房信贷政策，抑制投机性购房农行、工行首套房农行、工行首套房首付比例提高至首付比例提高至30%30%，利率最低，利率最低按按85%85%执行；二套房首付提升至执行；二套房首付提升至50%50%，利率上浮，利率上浮10%10%；三套及以上住房只有浦发行可以按三套及以上住房只有