年长沙心伽泊住宅项目下半年营销策划案

心伽泊下半年营销策划案撰稿人：高海燕撰稿人：高海燕谨呈：庄园房地产开发有限公司营销目标的理解 鉴于现行市场环境与项目自身情况，预计下半年可实现销售目标如下：物业类型预计实现单价预计货值预计完成目标住宅59801.22亿元1亿元商业车位按16%（经验值）的成交率计算，预计1200组，才能完成200套的目标备注：因了解项目商铺和车位价格有限，故未做详细预算。我认为，基于目标下的实现脉络应该是：基于市场背景的启示基于项目营销现状的启示基于背景下的营销策略整体目标：2012下半年预计实现1亿+商铺策略下的营销执行计划1竞争市场情况简述、典型案例分析市场背景分析竞争项目动态对比区域内产品户型面积段相同，户型卖点相似，同质化竞争白热化趋势。从项目价格的来看和万国城、英祥春天类似，存在一定的性价比劣势。因项目近阶段推广、活动资源的投入减少，项目来访量明显低于主要竞争对手。项目名称 在售产品主要营销策略成交均价（元/）周来访量 周成交套数 万国城MOMA90120周末暖场活动、老带新、展点、短信、微博、行销6000元/21030套左右万科城87126周末暖场活动、老带新、短信、报广、微博、户外、行销7150元/精装2009月23日开盘销售130套珠江花城120140周末暖场活动、户外、行销住宅折后7300，公寓7900602套左右英祥春天82、83户外、行销折后5800509月26日开盘销售70套本项目48133展点5980809月23日开盘售56套案例借鉴理由：开发商利海中国（湖南利海房地产开发有限公司）位置 岳麓区含浦镇联丰路398号 （湖南中医药大学大门正对面）规模 总占地面积：536亩，总建筑面积：80万平容积率2.14绿化率40%建筑风格意大利托斯卡纳物业形态公寓、高层、小高层、庭院、洋房及联排 客户认可点商业配套：5000新一佳超市旗舰店，2000五星级横店国际影院强势，3万米兰风情商业街，中行、建行及KFC强势入驻交通配套：908西、912路公交车，9月份湘府路大桥拉通，未来地铁七号线的拉通，将为项目提供便捷的交通 麓南板块以刚需为主的复合型大盘项目概况客户成交客户关注u节点营造和销售能力的提升，快速成交销售pk和激励，提高杀客能力特价房、阶段性产品主推，节点层出不穷u不断引起市场关注，增加传播低总价、低首付：刚需客户贪便宜，物美价廉的心理喜糖、爱情公寓：围绕年轻客户，刚需客户的营销事件不断制造市场热点；一切基于客户客户接触u泛销售，全民皆兵，聚集人气u二三级联动：长沙20多家地铺，共计3000人左右推介；行销造场：50批左右行销人员，带来客户充人气低首付：首付低，分期3个月，减少客户置业压力公寓：主打首付2万起，租房不如买房综合体：主打首付3万起 低首付，低总价结合客户关注点吸引眼球造人气事件营销之【爱情公寓】巧借当红电视剧，“李雷、韩梅梅”制造热点，引起关注 渠道为王“全民营销”，每周超过150批客户上门最认可项目，成交率高资源最多，人员最广，上门最大资源互动目的：最大限度的促进项目销售，挖掘客户资源，开展全民营销活动，提高项目来访量，促成成交。方法：针对人员：老业主、客户、三级地铺经纪人员，统一命名“春天大使”成交奖励：带客户上门成交，可享受8000-3万元/套的奖励春天大使宣传册春天大使宣传册统一命名：“春天大使”，奖励提高积极性 渠道为王营销借鉴点借鉴理由：米兰春天项目产品线丰富，产品区间40多125之间，同本项目产品线类似，同时在以上措施采取之前，其项目面临大户型、小户型滞销，80存量多，同区域内竞争势力较薄弱且项目位置较为偏远，在采取以上措施后，项目销售情况取得了质的飞跃，故值得本项目借鉴。借鉴启示：1：多渠道组合的成功运用，线下拓客的成功之处值得借鉴；2：分产品面积进行相应的事件营销。突出产品价值点，客户定位明确，同时针对各产品面积进行相应的价值培训。2营销现状分析、现状启示营销现状分析营销现状 区域内产品竞争受限，周边都是大型开发商和体量大盘，本项目较其他项目体量较小，同时位置较远。竞争受限 项目区展示需提高，增加项目的昭示性，同时提高项目形象，增加客户的关注和现场气氛。展示不足最终 项目销售剩余产品面积比例存在严重的分化，大户型、小户型销售受滞，小三房销售情况较好。产品分化严重 在片区内，在没有完整的园林展示、社区商业展示，价格同片区内价格相当。价值认同度低 需加强置业顾问产品的培训，同时提高现场销售氛围，给客户一种热销压迫感。销售力待提升 在现有营销策略渠道上，项目来访量较低，需增加新的销售渠道，增加来访量，为提高成交提供坚实的保证。到访量低营销现状启示3、针对现有营销措施进行重新梳理，制定有效精准的营销措施；4、重新梳理项目价值点，对剩余产品进行重新包装；1、从项目感知来看，强化项目的昭示性，增加客户感知；5、加强置业顾问培训，新增业务员PK机制，增强销售执行力。2、充分挖掘已成交客户资源，进行客户维系，促进老带新；3营销策略整体营销策略2、价格策略：把价格和促销结合起来，将价格成为逼定的工具；例如一口价、*周年庆、总经理接待日特别优惠、特价房、交5万抵10万、清盘大行动；首付一成、18个月免息付款、免月供；送装修、送汽车、送车位、送10年管理费。3、客户策略：客户挖掘以及客户分集管理与维系，通过精准的客户描摹，以点阔面。例如，通过客户总结中，某公务员的成交，成功进行单位拓展，团购成功；4、价值提升策略：不断强化项目价值，主张充分的项目价值展示，将项目体的价值充分展示出来。5、销售氛围的营造：永不间歇的现场活动：美食节、看楼车、业主活动、大抽奖、到访即送惊喜礼品6、销售团队的激励与管理：目标感的建立、完善的奖励体系、现金奖、洗脑式培训营销策略（立足于老客户，同时不断开拓新客户）1、推售策略：多批次加推、特价房、结合推售产品制造话题，例如11.11日就加推单身公寓；利用节点制造市场新的关注点；营销总控图10月11月2月1月12月策略重点展点行销以热销户型带动滞销户型走量，周周明星户型打造，各物业进行交叉式捆绑销售根据成交客户地图进行展点安排Call客短信根据目标客群发送人群短信，（建议定位短信或彩信适当投放）定向资源CALL客（万国城来电来访资源等）展点根据客户分布区域（展点的包装要注重品质感）主推住宅（周周开盘）主推商业（周周促销）主推车位活动促销活动+暖场活动，周周进行旺场注：对项目的情况了解有限，未进行详尽阐述4具体营销措施、营销费用铺排计划营销执行计划问题一:如何提高有效来访量？问题二：如何提高来访转成交率？营销策略实施的两大关键问题fang_ce_hua营销目标分解：量化渠道目标，制定可行性营销措施媒体类型渠道动作内容预计来访转成交率预计成交行销通过行销人员在项目客户潜在地图位置进行单张派发和拉客，增加项目的来访量和项目知名度的提升。250批10%25套巡展通过对项目潜在客户出入消费场所进行展点拜访，现场由置业顾问和行销人员组成，置业顾问安排行销人员在展点附近进行单张派发和拉客，从而促进客户办卡及认购。166批15%25套Call客通过结合项目销售节点信息、周末活动信息进行call客，call客群体以项目来电来访客户、购买周边资源客户为主。250批20%50套短信结合项目销售节点信息和周末活动信息进行消息释放,便于让客户以最快的速度了解项目信息，增加项目来电量。200批10%20套全员营销深入拓展长沙中介、各楼盘置业顾问及行销人员、新老业主朋友圈，发展保险、汽车、教育、医疗等各行业人员成为项目心伽泊大使。280批25%70套活动通过设置活动，将客户聚集起来，便于增加现场气氛，同时通过的火爆的人气压迫客户认购。50批20%10套合计1193批200套从坐销到行销，渗透式营销第一步:精准的客户地图第二步：事件行销第三步：精准call客第四步：定向巡展第五步：全员营销第六步：短信第七步：设置上门礼第八步：网络炒作第九步：营销中心氛围营造1如何提高有效来访量第一步：精准客户地图（缺乏客户资料，以下示意构建方法）客户居住范围、工作单位范围、交通路径、消费场所1、客户地图构建意义 有效的客户管理方法，通过对客户多重属性分析，确定主要客户聚集区及流通区，为项目营销措施的实施指定针对性方向2、客户地图主要内容第一步：精准客户地图A/居住范围分布地图亚奥1、客户信息采集 通过客户信息登记表采集客户居住地信息。落地到片区、社区或楼盘。2、客户信息梳理 对客户归属居住社区、楼盘等进行地图标注。国奥村世茂奥林公园欧陆经典媒体村观林园锦秋知春国典华园宝石花苑客户信息登记表客户姓名居住地工作地片区/版块 社区/楼盘 X先生A片区X楼盘X女士B片区X楼盘第一步：精准客户地图A/居住范围分布地图25本案银领国际季景沁园华鼎世家紫薇天悦国奥村世茂奥林公园欧陆经典媒体村梵谷水郡团结湖牡丹园小区朝庭公寓观林园当代万国城UHN国际村奥林春天锦秋知春千鹤嘉园紫荆豪庭东恒时代观湖国际银谷.美泉远洋天地现代城十里堡北区星河湾甜水园北里甘露晴苑风林绿洲富华家园朝外南郎家园华亭嘉园国典华园宝石花苑安立花园芳园里和泰园国风上观海润国际亚奥15%望京酒仙桥65%东部市区15%东直门三里屯中心城区5%3、客户地图构建 通过信息统计表对客户居住片区筛选，统计比例。将已标注地图划定片区，注明客群比例。通过客户地图圈定主、次要客户来源地，确定营销推广方向和针对居住、办公的不同策略。图例客户居住地信息统计表片区/版块数量比例A片区B片区可视项目情况，对客户地图进行年度、季度、月度更新，了解片区客户来源比例变化和发展趋势，及时调整未来工作重点方向，提出针对性拓展策略第一步：精准客户地图B/工作范围分布地图客户信息登记表客户姓名居住地工作地片区/版块企业/写字楼X先生A片区X大厦X女士B片区X大厦亚奥1、客户信息采集 通过客户信息登记表采集客户工作地信息。落地到片区、企业或写字楼。2、客户信息梳理 对客户归属工作单位、写字楼等进行地图标注。中行奥运村支行中信奥运村支行中石油华北天然气公司中石化工程建设公司中石油规划总院中国医药集团中国燃气集团招行奥运村支行第一步：精准客户地图B/工作范围分布地图中石化大厦中石化工程建设公司中石油规划总院中石油勘探研究院中石化石油勘探开发集团中国医药集团中信证劵大厦中信银行华信电力大厦中国燃气集团凯康海油大厦国家经贸委黄金管理局中石油华北天然气公司本案中石油大厦中移动总部船检大厦中海油大厦招行望京支行招行北四环支行招行亚运村支行交行望京支行交行亚运村支行工行海淀支行中行奥运村支行工行望京支行中信奥运村支行建行望京支行建行亚运村支行亚奥15%中心城区5%福码大厦LOFTEL博泰国际商业广场津港储运锐创国际法国艾龙集团凯富国际会所湘财证券首汽集团汇鑫写字楼金泰国风写字楼国宾大厦望京酒仙桥40%香港商报东部市区40%27图例3、客户地图构建 通过信息统计表对客户工作片区筛选，统计比例。将已标注地图划定片区，注明客群比例。通过客户地图圈定主、次要客户来源地，确定营销推广方向和针对居住、办公的不同策略。客户工作地信息统计表片区/版块数量比例A片区B片区可视项目情况，对客户地图进行年度、季度、月度更新，了解片区客户来源比例变化和发展趋势，及时调整未来工作重点方向，提出针对性拓展策略1、标注客户居住范围地图2、标注客户工作范围地图3、分析地图，找到客户上下班流量较大的交通路径，并根据流通量进行分级4、主干道标橙色，次干道标绿色居住区域工作区域主干道次干道望京酒仙桥40%亚奥15%东部市区40%中心城区5%望京酒仙桥45%亚奥20%东部市区30%中心城区5%本 案安立路五环四环机场路/京顺路广顺北大街第一步：精准客户地图C/交通路径组织第二步：事件行销丈母娘计划（根据项目剩余产品进行分析，运用事件营销）具体动作：p推广与产品紧密结合：结合产品特点和客户需求，拟定通俗易懂、朗朗上口的广告语，使客户在短时间内就清晰地记忆和理解；p低成本的创新营销：项目组创新地安排“空姐派单”的推广方式，配合网络、微博炒作，用低成本实现高成效，获得了业内外的关注及好评；或将DM单设计成“罚单”形式、增加举牌，吸引客户关注度。p销售现场及活动配合：销售现场与“丈母娘计划”紧密结合，拟定同一口径，结合主题活动，使用情感化的语言向客户传递项目价值点第三步：call客波浪式call客 计划具体动作：p成立专门的行销call客组，进行一次筛选：制定call客说辞，进行专门的针对性培训，对于泛call客资源进行call客；p安排专门的时间，销售员进行二次回call：对于精准资源及行销组筛选的资源进行二次回call，充分挖掘客户资源；p重新洗客：按照客户的进线和接待登记本，由近及远的要求call客，并量化指标。p广积资源：向竞品工作人员购买客户资源，与部分行业联动共享资源。u电信软件CALL客结合每周活动内容进行call客，call客资源以长沙市为主即项目主要成交客户片区为主，其次是地州市，可以增加项目的知名度，同时让更多的客户了解项目当周的活动信息。u置业顾问CALL计划通过置业顾问让置业顾问针对项目资源进行call客，每天每天必须call客100组，同时保证次日邀约客户要在2-3批（确定要来的），在保证每100批来2组的情况下，call客每周可增加100组来访。每月可实现增加400组。以下是call客数量明细：每天Call客数量人数每天数量 每周数量（5天）每月数量（20天）金额100101000批5000批100005000第三步：call客电信软件call客+call客计划第四步：立体式巡展p巡展陆：在小区或商场的主出入口进行项目展示，展点配合礼品发送及促销活动的宣传；增加与客户的互动参与性。p巡展空：对巡展的小区业主人群进行定位短信或资源的短信发送；p巡展海：在所巡展小区或商场进行海量的单页派发，配合举牌吸引客户关注。每天行销人数派发数量/人/天派发数量/天月需单张数量（30天）每月单张金额（元）101001000300009000每天行销人数元/人/天元/天每月行销金额（元）107070021000展点数量价格/月每月展点金额（元）5500025000第五步：全员营销（以奖金刺激全体人员进行客户转介）全面深入持续发展全民营销，深入拓展长沙中介、各楼盘置业顾问及行销人员、新老业主朋友圈，发展保险、汽车、教育、医疗等各行业人员成为项目心伽泊大使。通过现金奖励，刺激心伽泊大使带客上门，实现真正意义上的全民营销，进一步扩大项目知名度及影响力，快速拓展项目客户渠道，促进来访量迅速提升。操作模式及规则、规范办理春天大使预约、登记带客上门，现场确认客户成交回访确认奖金兑付条件奖金兑付条件奖金兑付手续第五步：全员营销第六步：短信1.短信公司短信是告知客户活动信息最快的方式，故为了配合销售，以最快的速度告知客户信息，通过每周结合项目销售节点信息、周末活动信息进行发送。数量/周（万条）单价（元）每周金额（元）每月金额（元）200.0255000200002、短信平台为了让发送短信客户更加精准，采取从短信公司购买短信平台，发送情况可以根据自己的节点发送，可控制性大，效果更加精准，可代办公司发送节假日祝福短信，及业主活动信息的单独派发。数量/周（条）数量/月（万条）单价（元）每月金额（元）500020.061200第七步：设置上门礼 通过对购房客户喜好进行调查，看房有礼能够吸引客户上门的机率，故在现场设置上门礼，并以一个相对较有吸引力的礼品作为最大的嘘头，同时现场准备美食，例如糖果、饮料、水果，增加现场销售氛围。具体操作细节：1，上门有礼，设置礼品领取流程卡进行领取；配合DM或活动环节设置；2，成交有礼，对于成交客户赠送礼品，如送物业费、购物卡、加油卡等；3，看房有礼，设置活动礼品，如看房团礼品、全家看房礼品、带朋友看房礼品。第八步：网络炒作楼盘云集是长沙的现态，要在众多楼盘中脱颖而出，需结合项目销售节点、产品信息、周末活动信息高频率的进行网络炒作，同时将项目优惠政策进行释放，增加网络知名度，采取顶贴前几名赠礼品的形式增加客户的关注，形成广泛的口碑传播，增加项目的来访量，同时邀请看房团进行看房，看房日志的撰写，增加项目在网络的活跃度。操作形式：1.方式一：成立专项网络炒作小组，在网络论坛、微博、客群分布单位的QQ群发布项目的相关促销信息；2.方式二：与门户网站合作，进行网络活动炒作，如炒楼、抢票等；3.方式三：引进网络炒作公司，进行短时间集中轰炸式的炒作。第九步：营销中心氛围营造 据统计长沙人特点，气氛活跃且有特色大气的包装较能吸引其的眼光，因此需在营销中心周围进行特色大气的氛围包装，能够增加拦截过往客户的机率，可采取设置保安亭、大气项目指示标、楼体字、完美的园林展示、特色道旗、特色围挡拦截过往客户，加深客户的项目印象。操作方式：1、楼体字，让项目的楼体字在片区内具有昭示性，白天、晚上都很抢眼；2、道旗，设置抢眼文字和颜色道旗，拦截客户；3、围挡，在项目周边设置围挡，围挡文字以拦截客户为主，同时增加客户印象；4、保安亭、站牌，特色装饰，例如很多盆栽花，能够明确指示方向，增加现场氛围。心伽泊销售排行榜月冠军：张x周冠军：李x周季军：刘x1、销售：针对周冠军、月度冠军进行排行榜公示，制造现场热销氛围，同时鼓励置业顾问形成良好竞争。2、物业：通过公布服务之星，可以让客户感受到项目的良好服务，同时增加物业人员服务的积极性。布局示意图如下：第八步：营销中心氛围营造 营销中心播放音乐，建议采用Bossa Nova风格歌曲，营造轻松和快节奏歌曲为主，加快现场销售节奏。代表歌手：小野丽莎代表歌手：Rita Calypso代表歌手：Olivia Ong第八步：营销中心氛围营造2如何提高来访转成交率鲜明的价值主张，价值决定价格第一步：活动营销第二步：培训计划第三步：小节点引爆第四步：鸡血计划第五步：资源联动第六步：搭配销售第七步：挤压式销售第八步：品质提升计划第九步：物业服务提升活动目的：小众的精准营销，以点带面，深度挖掘老客户及业主资源为目的；活动内容：西式自助餐配合优美小提琴、萨克斯风表演；夜间看房，开启楼体、花园灯光及园林音乐，营造舒适的看楼环境，让客户体验夜晚的鸿云；配合到场老业主送红酒1瓶，当天成交客户送大礼包。第一步：活动营销深挖老客户圈层，私宴（生日会、业主答谢会、客户答谢会）+夜场销售第一步：活动营销开展注意事项精准客户选择：针对“母鸡客户”及B类诚意客户开展活动，取得客户情感认同，促进成交；制造尊贵感：通过限量邀请及老业主特殊礼品赠送，制造尊贵感，促动客户“虚荣”神经；良好气氛营造：现场音乐配合制造调性高雅，尽量减少功利感，制造良好洽谈氛围；成交礼品赠送：新成交客户由主持人当场赠送大礼包，并采访业主购房感受，有效制造卖压，促进客户购房欲望；夜间看房：规避白天不利因素，制造幽静且充满生活气息的居住氛围；延长销售时间，解决白领人士白天忙的问题（预约看房，进行VIP接待）。第一步：活动营销费用单周费用（元）内容每月金额（元）10000周末活动、上门礼的购买、奖品的购买40000为了将平时的意向客户聚集起来，采取以每周设置周末活动的形式聚集客户，通过现场火爆的人气可以将平时积累的客户进行压迫，最终促进成交。45销售培训计划：A,精炼深化现有销售口径，针对现有货量及产品特点进行再培训；尤其增加大户型与小户型的产品引导与包装说辞；B,针对大户型进行故事化说辞制定，将产品重新价值包装；C,针对小户型的功能价值点进行投资及功能重新包装培训。优惠噱头调整：现场以某组织团购为噱头进行优惠释放，选取10套较好的房号作为团购房源，并做相应展板公示在现场；售出即现场贴点销控，制造现场卖压。第二步：偆呗幄捊鶗儫詽獿 謲再上岗第三步：小节点引爆持续多次推盘，制造热销氛围周周对剩余货量进行盘点，通过对户型进行组合，周周推出批量房源进行销售，制造销售热点，同时通过集中邀约客户，火爆的人气压迫客户成交。第四步：鸡血计划双向激励措施 1、正向激励：一，每日早会还原前日成交案例进行分享，夕会进行每日工作总结；二，房源梳理及价值点的培训 三，每周及每月的销售冠军的现金奖励 四，冲任务及特殊时期，难点户型销售及目标第一成交同事会有现金奖励 五，定期准备小礼物赠送给工作表现好及为团队做公共事务的同事 六，在炎热夏季（或冬季），定期置业顾问准备下午茶。七，分组PK制，两组互相比拼加强战斗力 八，定期组织团队活动，比如吃饭，沙龙；增强团队归属感 2、反向激励：一，连续两个月团队的最后1名，直接清退或重新考核上岗；二，成交剧减及状态不好的；在专业上有欠缺的重新学习上岗；明确目标，团队有竞有合，营造充满斗志的团队氛围：有竞争有合作的销售奖励最大可能的调动销售代表积极性，全情投入清盘行动，营造整个团队的工作热情氛围。奖励原则：有门槛，但跳起来够得着的目标，兼顾团队和个人，调动所有人的积极性奖励效果：最好以现金的形式及时兑现充分调动销售积极性。第四步：鸡血计划建立团队明确目标感第五步：资源联动借势拓展客户，植入宣传合作商媒体公司事业单位业主看房团合作方可以借助于第三方的资源实现渠道客户的植入宣传借势拓客看房团：通过和网络公司合作，邀请其看房团来项目看房，可增加项目的网络人气及知名度，可设置来访即可送礼形式；资源：联合车行、财富机构、各大商会等，通过资源的各类客户活动嫁接，或者单独为某资源的客户举办专场活动，如诺亚吴黔生讲座；业主：利用有相关资源的业主，通过为业主提供展示平台带来自己的圈层朋友，达成传播，如家具讲座；媒体公司：和某事业单位合作，其单位人员来访即送礼品，同时购房即可享受额外折扣等；第六步：搭配销售不同产品搭配销售，进行捆绑式销售分析产品类型，进行“肥瘦高低”搭配，制定好每批单位的推售时间节点计划以及下一批单位的推售计划，团队精力聚焦于目标推售单位。“高低配”搭配方案，目标导向，消化大跨度面积产品将大面积产品搭配小面积产品销售，扩大客户面；将园林单位搭配江景单位销售；将车位与住宅、商铺与公寓进行捆绑式搭配销售；尽量保证各户型均衡去化，制定搭配方案前必须进行销售盘客，防止诚意客户流失。第七步：挤压式销售现场优惠SP措施n 筑底活动优惠：折扣设置：1万/套“筑底活动”优惠，1万/套“经理推荐房号”优惠，1万/套暗折（按时签约）n 年底关帐优惠：折扣设置：1万/套n 开盘周优惠：折扣设置：3万/套购房优惠，及时签约享额外1万/套购房优惠n 商铺开盘：三年返租、免契税、增值回购计划n 销控控制：销控控制，制造紧张稀缺感，每周调整销控房号，保证逐渐减少趋势。每周变换优惠噱头，实际优惠金额不变每周变换优惠噱头，实际优惠金额不变注：折扣优惠力度仅为示意，根据项目具体价格体系再做调整。第七步：挤压式销售周末集中邀约看房集中邀约看房：仅老客户、诚意客户方可参观样板房，新客户需预约再次上门方可参观，有效避免业主干扰，制造神秘热销氛围开放效果：集中时间邀约所有诚意客户上门，现场配合暖场活动及销售氛围，制造火爆氛围，形成认购小高潮！第八步：品质提升计划n 导视系统展示：增加项目导视系统的辨识度，或重新更换、增加导视；如条件允许增加夜间亮点装饰。n 园林展示：对项目的园林不足或工程道路不足之处进行重新整改包装n 销售案场：对项目进行重新的价值包装展示，现场进行充分的价值包装（针对客户抗性）n 服务细节：对销售员、客服人员进行重新的服务礼仪培训，提升项目的服务标准。通过高品质现场价值、园林、服务的细节展示体现项目高品质感第八步：物业提升计划通过良好物业服务做到真正的打动客户，形成良好的销售口碑传播 房产初期买房者大部分只会关注项目地段、开发商品牌、项目品质、价格等，但在房地产产业供大于求的时代，好的物业项目也成为客户购房考虑的重要因素，鉴于项目已处于在售楼盘，已有部分项目业主，因此物业也成为项目提高的重要因素，物业做到真真切切的关心业主，采用礼貌用语及组织各类业主活动，温暖客户心理，真正的打动客户，同时可以增加项目知名度，增加老带新，提升项目品质。3营销费用铺排计划费用名称金额（元）备注行销人员21000根据具体谈价而定DM单张9000根据具体谈价而定巡展25000根据具体谈价而定Call客5000根据具体谈价而定短信21200根据具体谈价而定全员营销40000根据大小户型设置奖励的金额，老带新可采取赠送物业管理费，或者是将奖金预留在总房款内置业顾问奖励10000可以周冠军、月冠军、办卡最高等设置进行奖金派发活动40000包含周末活动礼品的购买和上门礼的购买。合计171200以每月为单位进行铺排备注：以上费用只是初步预算，具体的需根据实际谈定的单价和确定的营销策略及营销策略操作方式而定。决胜法宝(超100%的激情)1、坚持价值营销、积极探索创新；2、精密客户地图，精准发力不浪费；3、执行力为本，精细化至所有环节；4、不怕用新人，培训到位，杀伤力更强；5、强展示不妥协；6、客户经营做到极致，服务品质增值无限；7、即时而科学的激励管理，支点能撬地球；8、坚信坚持是根本THE END谢谢！