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【律师提示】凌立律师按:商品房预售合同中,开发商所交付的房屋与售楼处的沙盘图、展示的样板间等宣传资料不同,有建筑改变的事项,业主提出异议,而合同中对 该建筑改变的事项又没有规定,且该建筑改变的事项对于业主居住生活有一定负 面影响的,则应当认定开发商交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,由开发 商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过行政机关审批 或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违 约责任的理由。业主主张已经在开发商收执的 业主入住验收单 上明确提出书 面异议。开发商拒不提交有业主签字的业主入住验收单,根据最高人民法院 关于民事诉讼证据的若干规定,可以推定业主关于已提出异议的主张成立。【案情简介】2003 年 6月 15日,原告王某与被告某房产公司签订一份 商品房买卖合同,约定:王某(买受人购买某房产公司(出卖人预售的商品房一套,建筑面积 150.4 平方米,总金额 570 864 元。2004年 7 月 16 日,某房产公司给王某发出 入住通知书,后王某办理了入住手续,并已交纳所购房屋价款。同月,王某 给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。双方协商未果,王某遂向法院提起诉讼。王某诉称,该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁,该钢梁不仅遮挡窗户,给原 告造成视觉和心理障碍,还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告 签订合同过程中,被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传 资料,向原告明示窗外有这个钢梁,更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告 多次以书面方式要求被告解决这个问题,但被告均以各种借口拒绝。于是诉请法 院,请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁,并负担本案诉讼费用。被告某房地产公司辩称:原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区 的美观与协调考虑,按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的,且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工,并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益,况且现在原告已入住,表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。法院查明,2003 年 6月 30 日,北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟 房产公司施工图中,诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而 展示的沙盘图上,诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的 商品房买卖合同 中,对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格,竣工图也经政府有 关部门审核批准。【案件思考】一、商品房预售合同中,开发商未告知窗外建筑物,业主知晓后仍然办理了 入住手续是否意味着对此的认可?二、交付房屋改变的建筑事项,经过行政机关审批而且符合建筑规范,是否意味 着开发商交付的房屋符合合同约定?三、对所购房屋显而易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的 业主入住验收 单上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的业主入住验收单,是否可以可以推定业主关于已提出异议的主张成立?【法院判决】二审法院最终认为,房屋是价值昂贵的不动产,日常生活经验法则说明,对 所购房屋显而易见的瑕疵,业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人王某在一审中 一再陈述,收房时对窗外有装饰钢梁一事,其已在业主入住验收单上明确提 出书面异议。业主入住验收单是被上诉人某房产公司单方保存的证据,经法 院要求,美晟房产公司拒不提交。最高人民法院 关于民事诉讼证据的若干规定 第七十五条规定:“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果 对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”据此,可以推定王某关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。本案是商品房预售合同纠纷,双方当事人签订的 商品房买卖合同 合法有效。中华人民共和国合同法第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义 务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受,上诉人王某诉请判令被 上诉人某房产公司承担将装饰横梁上移 55厘米的责任;某房产公司坚称,是从 整个小区的美观与协调考虑,且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况 下才安装这个钢梁,王某应顾及整个小区的利益。在某房产公司与王某签订的合 同中,没有约定预售的房屋外有装饰钢梁;在某房产公司给王某展示的沙盘上,房屋模型外也没有装饰钢梁;而某房产公司交付给王某的房屋,窗外却有装饰钢 梁遮挡。某房产公司履行合同义务不符合约定,依法应承担违约责任。至于安装 钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范,属另一法律关系,不能成为某房产 公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋,注重的 不是房屋外墙立面美观,而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一 前提下,王某才可能与某房产公司签订商品房买卖合同。衡法酌理,不能为 保全钢梁的装饰功能,而牺牲业主签订商品房买卖合同要达到的合同目的。王某主张将装饰横梁上移 55 厘米,既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在 技术上可行,又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响,此意见应予采 纳。法院判决,被上诉人某房产公司将上诉人王某所购房屋窗外的装饰钢梁横梁 上移 55厘米并重新焊接。【法理延伸】凌立律师认为,在本案中,原告虽然在收房时已经了解了窗外的钢梁一事,仍然办理了入住手续,但是此点不能推定王某对钢梁一事的认可,因为其购买的 是期房,而非现房,房地产市场的价格因素变化较大,而且其已经信赖开发商能 够按照合同约定履行义务,并为履行此合同积极地投入了时间、金钱、精力,以及放弃其他的交易机会。在交房时,为了避免损失,理性的购房者都会办理入住 手续。如果将这种办理入住手续推定为对于履约瑕疵的认可,是不公正的,而且对今后的商品房交易也会产生负面的效果。另外,本案讨论者,乃是开发商改变 交付房屋的建筑事项是否符合合同约定的问题,与交付房屋改变的建筑事项是否 经过行政机关审批和是否符合建筑规范无关,那是另外一个法律关系。故此,开 发商不能据此以此作为其不构成违约或者免除违约责任的理由。对所购房屋显而 易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的 业主入住验收单 上明确提出书面 异议。开发商拒不提交有业主签字的 业主入住验收单,根据最高人民法院 关 于民事诉讼证据的若干规定,可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
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