彭山市场更新调查

彭山县市场研究更新报告彭山县市场研究更新报告宏观经济政策宏观经济政策彭山县区市场调研彭山县区市场调研竞品调研竞品调研宏观经济政策宏观经济政策20112011年上半年房地产市场概况年上半年房地产市场概况 进入2010年以后，由于09年楼市透支了市场大量需求，同时在政策调控的大背景下，购房者重新退回到观望者居多，从“国八条限购”、透明化公布房价，到各大城市限价。从城市交易情况反馈来看政府政策对楼市的严重影响，5月以来，市场逐渐出现一波止跌回升的迹象，时至6月重点城市市场逐渐进入一个相对平稳阶段，但7月12日出台的”新国五条新国五条“打碎了开发商对二三线城市预期的前景，“新国五条”要求将二三线城市纳入限购区域，对区域市场会带来较大影响，限购前交易量井喷，限购后交易量大幅下降。若将成都范围内的各郊区县市都纳入限购范围的话，将对整个市场带来重大的影响。土地市场在进入11年以来整体供应成交量较为平淡，与2010年相比较呈下降趋势。随着国家调控政策的持续深入，限购、限贷等政策的持续实施，市场将进入深度调整，降价促销将成为普遍现象，但降价并不一定能起到较好的效果，主要原因在于限贷政策让更多的人无法获得银行贷款，市场缺乏驱动力。宏观经济政策宏观经济政策20112011年上半年成都经济概况年上半年成都经济概况 上半年，全市经济发展较为平稳，实现地区生产总值（GDP）3107.6亿元，同比增长15.1%。其中，第一产业增加值118.0亿元，增长3.1%；第二产业增加值1471.5亿元，增长19.5%；第三产业增加值1518.1亿元，增长12.2%。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.8%、58.0%和41.2%。居民消费价格指数涨幅较大，通胀压力持续上升：居民消费价格指数涨幅较大，通胀压力持续上升：上半年，居民消费价格（CPI）同比上涨6.9%。八大类商品及服务项目“六涨二跌”，其中食品类和居住类涨幅靠前，分别上涨14.7%和11.1%。从单月来看，6月份，居民消费价格同比上涨5.9%，环比上涨0.3%。全部工业生产者价格（PPI）上涨5.8%，工业生产者购进价格（IPI）上涨11.3%。6月货币信贷增速反弹，当前信贷趋紧态势有所放缓迹象：月货币信贷增速反弹，当前信贷趋紧态势有所放缓迹象：6月份人民币贷款增加6339亿元，同比多增207亿元。6月末，广义货币（M2）余额78.08万亿元，同比增长15.9，比上月末高0.4个百分点。较过去几个月，6月份中国货币和信贷增速均出现反弹，除了季末翘尾因素外，也凸显出当前信贷趋紧态势有所放缓的迹象。外汇储备放量增长，增加了外汇储备余额以及外汇占款增长的压力外汇储备放量增长，增加了外汇储备余额以及外汇占款增长的压力:6月末国家外汇储备余额为31975亿美元，同比增长30.3%，除了既有因素外，上半年人民币跨境贸易结算的迅速发展也助推了外汇储备量的增加。“进口型企业用人民币进行跨境贸易结算，减少了购汇需求，因此增加了外汇储备余额以及外汇占款增长的压力。”固定资产投资较快增长：固定资产投资较快增长：全社会固定资产投资2345.0亿元，增长17.0%。其中，基本建设投资增长17.9%，房地产开发投资增长20.9%。分产业看，工业投资中石油化工工业增长最快，增长103.0%；第三产业投资中交通运输仓储邮政通信业增长最快，增长47.8%。宏观经济政策宏观经济政策20102010年至年至20112011年年7 7月出台的房地产重要政策：月出台的房地产重要政策：国国11条：条：（2010年年1月月10日）日）第二套（含）以上住房的家庭贷款首付款比例不得低于40。二套房贷首付比例上调。国国10条：条：（2010年年4月月17日日)首套房贷不低于30%；二套房贷不低于50%；部分房价上涨过快城市停发三套房贷。二套房贷首付比例上调,房贷利率提高。新国新国5条：条：（2010年年9月月29日）日）首付款比例调整到30%及以上。同时，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。暂停第三套放款。川川20条：条：（2010年年12月月10日）日）严格执行差别化信贷、税收政策；拿地1年内开工开工3年内竣工；有条件地区按5%上限配建公租房；引导社会资金投入保障性住房；有闲置土地“前科”禁止买地。新国新国8条：条：（2011年年1月月26日）日）各地须公布地方房价控制目标，商品房须明码标价自5月1日起实施。各地出台房价控制目标，商品房一房一价。成都限购令：成都限购令：(2011年年2月月25日日)限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷。成都限购，二套房贷提高，三套房停贷。一房一价：一房一价：（2011年年5月月1日）日）公开基准价、浮动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售，实行一房一价。新国五条：新国五条：（2011年年7月月12日）日）调控政策继续执行，要求一些房价增长过快的二、三线城市纳入限购范围内。彭山县区市场调研彭山县区市场调研20112011年上半年彭山县区域经济发展近况年上半年彭山县区域经济发展近况上半年彭山县上半年彭山县GDP预计增长预计增长15%今年上半年全县固定资产投资完成42.5亿元，完成市下84亿元目标任务的50.6%；规模以上工业增加值增速26%；招商引资到位资金51亿元，完成市下64亿元目标任务的79%；财政一般预算收入2.7亿元，增长48%；社会消费品零售总额实现10.5亿元，增长17%；城镇居民人均收入9817元，增长13%；农民人均现金收入3680元，增长15%。据统计，截至5月底，全县规模以上工业总产值实现76.37亿元，同比增长64.5%；全县在建项目88个，固定资产投资完成35.2亿元；共接待游客100余万次，旅游总收入实现6.9亿元，同比增长16.2%；社会消费品零售总额实现8.98亿元，增速达到17.2%；外贸出口实现447.8万美元，招商引资到位资金42.15亿元，完成市下任务的65.86%。注：以上数据出自于彭山县公众信息网门户网站注：以上数据出自于彭山县公众信息网门户网站 彭山近年发展迅速，GDP人均收入呈两位数增长，但整体经济仍处于发展初期，本区域及邻近区域消费力比较有限。成雅高速彭山出口北部新城1本案2巨梁半岛3在水一方4蓝湾风景5水印长摊6华龙首座7蔡山美地8伟业广场9彭都国际10上岭 美盛老城区11粼江风景12香提漫步13凯帝金府彭山市场调研彭山市场调研彭山市场调研彭山市场调研彭山本地市场在售项目概况：彭山本地市场在售项目概况：项目项目区域区域占地面积占地面积容积率容积率总建筑面积总建筑面积绿化率绿化率平均平均面积面积总户数总户数物业形态物业形态高层占比高层占比/梯户梯户比比在水一方在水一方北北部部新新城城86.2486.24亩亩2.02.011503011503041%41%121121950950多层（多层（6 61 1）0 0巨梁半岛巨梁半岛104.67104.67亩亩2.482.4818717018717038%38%10910917161716小高层（小高层（1111）高层（高层（1818）100100、一梯二、一梯二、二梯四二梯四水印长滩水印长滩5252亩亩2.22.2760007600038%38%111111684684多层（多层（5 51 1）小高层（小高层（9 9）3030一梯四一梯四蔡山美地蔡山美地37.837.8亩亩2.02.0501005010035%35%126126396396多层（多层（6 61 1）0 0华龙首座华龙首座9.769.76亩亩4.184.18317863178630%30%100100232232小高层（小高层（1212）高层（高层（1818）100100二梯五二梯五伟业广场伟业广场商业商业8 8亩亩住宅住宅1010亩亩约约4.24.2商业约商业约1010万平万平住宅约住宅约4 4万平万平36%36%100100288288商业商业B2-B4B2-B4车车B1FB1F超市、超市、1-4F1-4F商商场、场、5-8F5-8F餐厅餐厅9-9-15F15F酒店、住宅酒店、住宅2 2栋栋1818层层 2 2梯梯4 4高层高层100%100%彭都国际彭都国际2020亩亩约约3.03.0约约400004000038.5%38.5%100100400400高层（高层（1818）高层（高层（25+125+1）100100二梯五二梯五上岭上岭.美盛美盛2323亩亩约约3.153.15约约430004300030%30%110110400400小高层（小高层（11111 1）后期高层（后期高层（1818）100100二梯四二梯四粼江枫景粼江枫景首座首座老老城城区区200200亩亩2.02.010000010000038%38%125125400400高层（高层（1818）3030香堤漫步香堤漫步3030亩亩2.192.1965686.9165686.9138%38%117117558558多层（多层（6 61 1）小高层（小高层（11111 1）1010凯帝金府凯帝金府4040亩亩1.911.91505705057033%33%119119424424多层（多层（6 61 1）0 0彭山市场调研彭山市场调研项目项目物业形态物业形态主要户型主要户型面积面积赠送面积赠送面积赠送用途赠送用途赠送率赠送率粼江枫景粼江枫景高层高层两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅80-12880-1287-167-16景观阳台、生活阳景观阳台、生活阳台台8.7%-13.3%8.7%-13.3%巨梁半岛巨梁半岛小高层、高层小高层、高层两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅80-11080-1106-166-16景观阳台、幻变阳景观阳台、幻变阳台台7.4%-17%7.4%-17%水印长滩水印长滩多层、小高层多层、小高层两室两厅两室两厅82-12082-1206-186-18景观阳台、幻变阳景观阳台、幻变阳台、入户花园台、入户花园7.3%-15.4%7.3%-15.4%华龙首座华龙首座高层高层两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅81-11081-1108-158-15景观阳台、生活阳景观阳台、生活阳台、入户花园台、入户花园9%-13.6%9%-13.6%伟业广场伟业广场高层高层两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅88-11888-1186-146-14景观阳台、幻变阳景观阳台、幻变阳台台8.4%-14.6%8.4%-14.6%彭都国际彭都国际高层高层两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅71-11671-1167-157-15入户花园、景观阳入户花园、景观阳台、幻变空间台、幻变空间7%-15%7%-15%上岭上岭 美盛美盛小高层小高层两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅65-12065-1206-136-13景观阳台、生活阳景观阳台、生活阳台、幻变阳台台、幻变阳台6.9%-14.76.9%-14.7在水一方在水一方多层多层两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅92-13592-135约约6-126-12景观阳台、生活阳景观阳台、生活阳台、入户花园台、入户花园6.5%-8%6.5%-8%蔡山美地蔡山美地多层多层两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅88-15088-150约约6-96-9景观阳台、生活阳景观阳台、生活阳台台6.8%6.8%香堤漫步香堤漫步多层多层三室两厅三室两厅四室两厅四室两厅100-120100-120约约1313景观阳台、生活阳景观阳台、生活阳台台约约11%11%凯帝金府凯帝金府多层多层三室两厅三室两厅105-130105-13014-2014-20景观阳台、生活阳景观阳台、生活阳台台11.6%-15.4%11.6%-15.4%彭山本地市场主要项目户型概况：彭山本地市场主要项目户型概况：彭山市场调研彭山市场调研彭山本地市场在售项目成交、价格及优惠情况：彭山本地市场在售项目成交、价格及优惠情况：项目项目区域区域 当期总套数当期总套数 去化套数去化套数 剩余套数剩余套数开盘时间开盘时间月均消化量月均消化量销售价格销售价格优惠政策优惠政策在水一方在水一方（三期）（三期）北北部部新新城城35235290902622621010年年9 9月月1818均价均价330033002900290035003500在售在售3 3期，一次性优惠期，一次性优惠60006000，分期优惠分期优惠30003000巨梁半岛巨梁半岛（一期）（一期）50050041241288881111年年1 1月月8282一批次均一批次均36503650二批次均二批次均37003700（3200-45003200-4500）一次性一次性1500015000，分期（分，分期（分3 3次次结清）结清）1000010000，按揭，按揭50005000，老带新送老带新送1 1年物管费年物管费水印长滩水印长滩（一、二期）（一、二期）68468465165133331010年年9 9月月7272一期一期28002800二期均二期均36003600一次性一次性8%8%，分期，分期4%-6%4%-6%（首（首付成数不同），按揭付成数不同），按揭2%-6%2%-6%（首付成数不同）（首付成数不同）蔡山美地蔡山美地39639635035046461010年年9 9月月7070均价均价3500-36003500-3600一次性优惠一次性优惠1%1%华龙首座华龙首座23223212612696961010年年9 9月月2525均价均价40004000暂无优惠，下月调价后暂无优惠，下月调价后将推出准现房优惠政策将推出准现房优惠政策伟业广场伟业广场2882888080余余200200余余1010年年6 6月月约约4040均价均价40004000一次性一次性3%3%分期分期2%2%按揭按揭1%1%彭都国际彭都国际400400未开盘未开盘400400预计预计1111年年1010月月未开盘未开盘预计均价预计均价3900-40003900-4000排号费排号费3 3万，排万，排7070户，开盘户，开盘优惠优惠60006000（90-90-）80008000（90+90+）200200未开盘未开盘200200预计预计1111年年8 8月月未开盘未开盘 预计均价预计均价36003600入会、排号、开盘各入会、排号、开盘各1%1%优惠，优惠，已入会已入会200200人人 ，无诚意金收，无诚意金收取取上岭上岭.美盛美盛粼江枫景粼江枫景首座首座老老城城区区40040031531585851010年年9 9月月3535尾盘均价尾盘均价42004200（3600-4800)3600-4800)6 6月月2424日当天购房一次性优日当天购房一次性优惠惠6%6%，按揭优惠，按揭优惠4%4%。香堤漫步香堤漫步55855898984604601010年年1212月月4949均价均价33003300一次性一次性5%5%，按揭，按揭3%3%特价房：中庭顶跃仅一套，特价房：中庭顶跃仅一套，172172，总价优惠，总价优惠1010万元，万元，惠后惠后5252万元万元凯帝金府凯帝金府4244242242242002001010年年3 3月月1212均价均价27002700一次性一次性3%3%分期分期2%2%按揭按揭1%1%彭都国际（即将开盘）彭都国际（即将开盘）销售动态销售动态 一期全多层住房已经销售告罄，户型均为120平方米左右，仅余2套，临街价格3100，不临街3500。目前主推项目为二期4栋电梯小高层（2栋18层、2栋26层），共400多户，预计8月开盘，宣传预计均价为3900-4000左右，2012年4月交房。共有71、86、96、116四种户型，可变空间为7到15个平方不等，面向中庭的均为116平的较大户型。优惠活动优惠活动 目前排号到70号左右，需交纳30000元诚意金，开盘时购买90平以下住宅可优惠6000,90平以上优惠8000。一次性付款优惠3%，按揭优惠方案尚未制定。环境配套环境配套 该楼盘对面为县医院及其宿舍区，紧邻蔡山美地，位于高速进县城入口，距离加油站、客运站、未来高铁站口较近，但周边配套稍欠，环境现状较差，且受出入车辆影响较大。在售竞品跟踪在售竞品跟踪上邻上邻.美盛（即将开盘）美盛（即将开盘）项目近况项目近况1，共分两期销售，一期预计8月左右开始排号，估计均价3600左右，2012年底一、二期同时交房。2，户型较多，为65到120平不等，赠送露台（可变空间）面积为10平方左右。预计一期开盘的批次 均为11+1小高层，一栋东西朝向，3栋南北朝向，其中一栋临街，围合中庭设计，背面小高层号称面向澎溪河。优惠活动优惠活动1，蓄客活动分入会、排号、开盘三个阶段，各有1%的价格优惠。目前入会成员200人左右，毋需交纳诚意金，仅填写入会申请表即可。2，具体付款优惠方案尚未制定。但承诺排号期可能附加1%优惠，开盘期成交再附加1%，付款优惠仅对一次性有承诺，但具体点数未定。营销现状营销现状现场销售人员仅2-3名 保安一名，物料包装及设计具备一定档次，如置业顾问胸牌为异性设计，金属材质，会员卡具备一定设计感。售楼部规模较小，道路标识牌醒目，县城内几处主要楼体发布了户外大牌。未设置大规模灯杆道旗，公交站台广告有所发布。在售竞品跟踪在售竞品跟踪巨梁半岛巨梁半岛 销售动态销售动态 一期仅余88套，同户型单套住宅价格差距较大，主要依据为：紧靠中庭、顶楼（送8平米房间和屋顶花园使用权）、底楼（送85平花园）、层高、临街等等，单价由3200到4500不等，同户型总价差距最高可达6万。优惠活动优惠活动 一次性付款优惠15000，分期付款（分3次结清）优惠10000，按揭优惠5000，老客户带客户成交送1年物管费。环境配套环境配套 位于彭祖大道北段，政府未来打造的澎溪河胖，对面是四川大学锦江校区，小区内配有酒店和商业。在售竞品跟踪在售竞品跟踪在售竞品跟踪在售竞品跟踪水印长滩（即将售完）水印长滩（即将售完）项目近况项目近况 已经完全进入尾盘阶段，整个项目仅余30多套，价格从3000到4500不等，对外宣传均价3600左右，主要依据为建筑形态（多层和小高层）、临街、顶跃、靠中庭等等。优惠活动优惠活动一次性付款优惠8%，分期付款优惠4%-6%（首付成数不同），按揭优惠2%-6%（首付成数不同）。环境配套：环境配套：阳光幼儿园，三小，一中，锦江大学，新建县医院，王记超市，红旗连锁，蔡家山农贸市场。生活便利，交通方便。在售竞品跟踪在售竞品跟踪香提漫步香提漫步项目近况：项目近况：总套数558套，10年12月开盘目前为止已售出98套，剩余460套，月均去化量为49套，项目均价3300/平方米。主力户型三室两厅、四室两厅。面积区间为100-120。优惠方式：优惠方式：一次性付款优惠5%，按揭优惠3%。特价房：中庭顶跃仅一套，总面积为172，总价优惠10万元，优惠后52万元。周边及配套：周边及配套：项目位于岷江旁距离老城区较近生活便利，项目宣传生态、低密度、品质好、风格为欧式建筑。在售竞品跟踪在售竞品跟踪凯帝金府凯帝金府项目近况：项目近况：项目位于彭山老城区，物业形态为多层，2010年3月开盘，当期中户数为424套，到目前去化224套，月消化量为12套，销售价格在2658-3188元/平方米之间，均价为2700元/平方米。优惠活动：优惠活动：一次性付款优惠3%，分期优惠2%，按揭优惠1%。周边及配套：周边及配套：项目位于彭祖大道南段内部配有休闲会所及儿童活动中心，项目离彭山二中、灵石幼儿园较近，城西市场也在周边范围以内。在售竞品跟踪在售竞品跟踪粼江枫景粼江枫景首座首座项目近况：项目近况：已进入尾盘阶段，整个项目剩余住房大多为120平以上大户型，价格从3600到4800不等，主要依据为是否直面江景、层高和户型面积。99平户型剩余少量，根据是否享有江景和层高（越高越贵），单价差可达1000元左右。优惠活动优惠活动 因6月25日永达房产开发公司新盘“蓝色港湾”将启动，在6月24日当天购房一次性付款优惠6%，按揭优惠4%。环境配套环境配套该项目临近本案，已进入尾盘阶段，整体品质感较高，并且拥有滨江风景和周边餐饮配套商业街氛围。在售竞品跟踪在售竞品跟踪蓝湾风景蓝湾风景项目近况项目近况6月26日新近开盘，项目占地104亩，容积率2.49，绿化40%，产品形态有多层不带电梯，1梯2户，目前正销售一期4栋，预计2013年交房。后期产品具有高层电梯公寓，但数据不明，商铺原则上持有，目前未有公开销售。优惠活动优惠活动一次性付款优惠2%可办理分期付款（先付4成，3个月内再付5成，剩余部分交房前结清.此分期政策基本彭山所有楼盘都通用此办法），其他均无优惠。营销现状营销现状该项目一期工程进度较快，多层部分主体均60%，小区入口较为大气，售楼部设置在临街大商铺内，装修较为良好，现场销售管理有序，置业顾问接待及培训较为专业。项目沙盘较大，气势尚佳，内部各功能间设置及装饰到位，物业及保安形象等细节较好。整体气质与形象目前属于本地较好层次，远远优于其他在售楼盘。在售竞品跟踪在售竞品跟踪伟业广场伟业广场项目近况：项目近况：商业和住宅分开销售，目前商业还未开始销售，住宅总288户，已去化80余户，2010年6月开盘以来，均价由3700元/平方米涨至4000元/平方米。户型面积为88-118平方米。主要户型为两室两厅和三室两厅，绿化约40%交房标准含精装修。优惠活动：优惠活动：一次性付款优惠3%，分期优惠2%，按揭优惠1%。内部及周围配套：内部及周围配套：内部商业裙楼配套有大型超市、商场、电影院、快餐店、美食城、星级酒店、高档餐厅、咖啡馆及专业写字楼，项目由于在彭山县城中心区域所以距离人民医院、彭山一中、鹏利小学、人民法院、公安局、广电局、县委都较近。THE END