绿色生态墓地建设项目初步分析报告

WATSON延边华信投资有限公司第 1 页绿色生态墓地建设项目初步分析报告绿色生态墓地建设项目初步分析报告 华信战略投资部华信战略投资部WATSON延边华信投资有限公司第 2 页n 墓地概况墓地概况n 墓地开发的必要性现实意义墓地开发的必要性现实意义n 墓地行业市场分析墓地行业市场分析n 绿色生态墓地价格因素分析绿色生态墓地价格因素分析n 墓地行业相关政策与法律分析墓地行业相关政策与法律分析n 建设绿色生态墓地效益分析建设绿色生态墓地效益分析n 结论和建议结论和建议目目 录录WATSON延边华信投资有限公司第 3 页 第一章第一章 墓地概况墓地概况一、我国殡葬和公墓的现状及发展趋势二、国外墓地行业状况及优秀模式三、吉林省和延边州墓地行业概况WATSON延边华信投资有限公司第 4 页一、我国殡葬和公墓的现状及发展趋势一、我国殡葬和公墓的现状及发展趋势 我国人口的快速增长和年龄结构的变化使情形愈加紧急，到2005年为止人口己增加到13亿，并且仍以每年1000万的速度递增。我国已在1999年进入老龄化社会，目前，我国共有耕地17亿亩，人均不足1.3亩，仅为世界人均的四分之一，我们以世界上7%的耕地养活着占世界22%的人口。高人口增长率和老龄化问题表明了对墓地一定量的潜在需求，而土地的相对缺乏也为我们敲响了警钟。近年来由于经济上的富裕以及风水观的再度兴起使得民众对殡葬的形式、规模等都有了新的观念和要求。（一）、各地不同程度出现了（一）、各地不同程度出现了“墓荒墓荒”现象现象 上海目前全市所有经营性公墓的占地面积为5000亩，己经使用了3000多亩，而上海选择骨灰墓葬的比例仍然占到80%。上海墓穴的使用年限是70年，每年占用墓地的人数是10万人，预计5年后上海80%的公墓将陷入无地可葬的死墓危机。上海龙华烈士陵园己提前面临“无地可葬”的局面。与此同时，上海不断加剧的老龄化程度所带来的是，2010年上海每年的死亡人数将达到12万，2020年达到16万。为此，上海在今年清明过后在滨海古园、福寿园等两到三家公墓进行小型墓试点，试行的小型墓面积从原来的占地面积3平方米控制在1平方米以内，希望以此缓解公墓用地紧张的问题。WATSON延边华信投资有限公司第 5 页(二二)、殡葬服务业蓬勃发展、殡葬服务业蓬勃发展 殡葬服务业的蓬勃兴起近年来，由于存在高额利润，“殡葬经济”蓬勃兴起。据中国旅游报报道在2003年十大暴利行业中殡葬服务业名列第三。“以二三十元招标买入的骨灰盒，放在殡仪馆的货架上，售价就到了三四百元。利润率高达10一20倍。材质较好的、成本不超过100元的骨灰盒，卖到一二千元，一块不足2平方米的土地加上墓碑，少则五六千元，贵则一两万元，墓地比商品房还贵!如果盖成房，按那样的远郊地段，每平方米不过值1000多元。可墓地仅土地每平方米就卖到5000多元。”中国的“丧葬经济”的发展来源于垄断利润，据调查，在殡仪馆、公墓，物价部门核定的火化收费标准为92元，可怎么算火化环节的花费都在数十倍以上。(三三)、城市农村，多数存在不规范、城市农村，多数存在不规范 我国现有城市公墓1831个，多数公墓布局不合理，公墓绿地系统生态景观效果差，综合效益偏低，纪念性景观功能缺失，艺术品位偏低，导致城市景观破碎，产生城市视觉污染。目前我国农村公益性墓地近20万个，普遍存在缺乏整体规划、绿化覆盖率偏低、尚未从生态和经济角度关注公墓的生态环境保护和循环经济的发展等问题，一些公益性墓地长期无专人管理的问题较为突出，一些地方还存在村民在个人承包的土地上零散安葬骨灰(或遗体)并做坟头或建造标志性建筑物的问题。WATSON延边华信投资有限公司第 6 页二、国外墓地行业状况及优秀模式二、国外墓地行业状况及优秀模式 （一）、美国的公墓（一）、美国的公墓公墓占地面积大 公墓种类多，建造样式多 公墓的形式美 公墓管理严格（二）、德国的公墓（二）、德国的公墓距离城区近 占地面积大，很有规模 墓地造型样式多，艺术性强 环境美“节约土地”是公墓设计的重要思想 WATSON延边华信投资有限公司第 7 页（三）、英国的墓地（三）、英国的墓地 在英国墓地常常被称为宁静的历史。整个英国目前约有2000万个墓地，其中有800万个位于英格兰地区，这些长年静悄悄地坐落在城镇不同角落的亡者安息地不仅为生者提供了悼念追思的场地，也让路人了解到了许多英国人过去的故事。秉承基督教的传统，英国人喜欢将墓地修建在离自己生活区域不远的地方，可以是身边教堂的后院，也可以是在临近住所的街心花园里。无论走在英国哪一座城市，都能看到市中心很多公园绿地里有着大大小小的墓碑，这里通常安葬的都是曾在当地生活过的居民。每一个亡者的墓地大概在两平方米以内，有些墓碑有各种艺术造型，有些则是简单的青石质地，墓碑上镌刻着亡者的姓名、去世时间、原因以及家人简短的悼念之词。在很多墓地附近还会有一些公共长椅，一般都是亡者的家属花钱买下用来纪念去世的亲友。在长椅上，他们会镶嵌一些刻着长长悼念文句的铜板，即使是久经风雨也很难被磨平。对于绝大多数英国人来说，来墓地走走是很平常的事情。无论是在阳光明媚的午后，还是在小雨霏霏的傍晚，总能看到人们在其间漫步，有时还停下来静静默读墓碑上的文字，此情此景总让人感觉是两个不同时空的生命在互吐心声。（四）、日本的墓地（四）、日本的墓地 日本的殡葬单位较多，全国仅火葬场就有2000多个，较2000年底我国所有火葬场还要多出六、七百个，日本的火葬场遍布城市和乡村，仅东京一地火化设施就多达十余处。日本的公墓分为两种:一种是设置在村民居住地附近山上，有固定范围，只准埋葬本地居民中死者的农村墓地(相当于我国的农村公益性墓地);另一种是经营性墓地，设在城市郊区的山地上，公墓内经过总体规划，分别设置不同的墓区，并预先修好墓穴供丧主选用。每个墓穴占地为1.5m2，但最多不准超过6m2。公墓都进行绿化和美化，修有凉亭、水榭、渔塘及各种塑像，并配备有商店和餐厅，成为一个墓地公园。值得一提的是日本东京人口密度堪称世界之最，因此东京土地寸土寸金，人们不但生前要因住房问题烦恼，连去世后的住所都要事先预约，像公寓一般集中在同一处的安葬方式，近年来也颇为流行，今年就己经有35个人预约了。有很多人希望死后安葬于寺庙，但寺庙的空间有限，聪明的东京人于是运用高科技解决空间不足问题。在东京源信寺的墓园里，前来扫墓的人只要在灵位前插入一张卡片，后边机房会读取出号码，等待30秒后，亲人的牌位就会自动出现在面前，让前来祭拜的亲人进行悼念。目前寺庙里有将近300个牌位，所有的牌位就放置于这小小的机房，总共有16层之高。WATSON延边华信投资有限公司第 8 页 吉林省和延边州墓地行业概况吉林省和延边州墓地行业概况（一）、吉林省墓地行业概况（一）、吉林省墓地行业概况 吉林省对外经营共有45家公墓、一、二、三级公墓 22个，非法公墓2个，其余21个因正在建设中尚未评定等级。吉林省一级公墓11个:长春市九龙源社会公墓、长春市息园公墓、长春市福山寿明园公墓、长春市龙凤墓园、长春市卧龙寿明园公墓、吉林市佳龙陵园、吉林市江南陵园、四平市万芳园公墓、通化市三仙峰公墓、通化市南山公墓、延吉市公园墓地。未评定等级的公墓21个：长春市华夏陵园、辽源市万安公墓、集安市公墓、四平市仙马泉公墓、大安市安广公墓、镇赉县福寿园公墓、公主岭市范家屯西山公墓、长岭县北岭公墓、和龙市龙山陵园、敦化市卧龙山公墓、蛟河市东山公墓、松原市宁江区鹤仙园树葬公墓、永吉县仙鹤陵园、柳河县公墓、扶余县公墓、舒兰市公墓、松原市公墓、大安市静园公墓、公主岭市凤凰山公墓、白山市宝龙山公墓、龙井市琵岩山陵园；非法公墓2个：长春市奋进乡蔡家公墓、白城市洮北区保平树葬公墓。（二）、延边州墓地行业概况（二）、延边州墓地行业概况 延边州位于吉林省东部、下辖8个县市，4个殡仪馆，8个殡仪服务中心，4个骨灰公墓地。分别是延吉市公园墓地、和龙市龙山陵园、敦化市卧龙山公墓、龙井市碧岩山陵园。WATSON延边华信投资有限公司第 9 页第二章第二章 墓地开发的必要性现实意义墓地开发的必要性现实意义一、墓地开发的必要性二、墓地开发的意义WATSON延边华信投资有限公司第 10 页一、墓地开发的必要性一、墓地开发的必要性（一）、居民需求与居住生活品质提升需求（二）、中国经济已经持续多年呈两位数增长墓地需求增加（三）、国家与地方的发展，城镇化进程（四）、殡仪馆普遍存在着的布局不合理现象，为各种资本的 投入提供了广阔空间。WATSON延边华信投资有限公司第 11 页（五）、国内大部分殡仪馆火化设施、设备落后，科技含量较低，人员素质偏低，服务水平也不高，很难适应社会主义市场经济发展的需要。发展空间无比诱人，发展形势紧迫逼人。（六）、由于种种历史原因造成的殡葬业的相对社会垄断地位，在就业人员中，高层次人才较少，初、高中文化者居多，缺乏行业高、精、尖人才，事业英才奇缺，难以为续。（七）、由于国内殡仪事业自身力量的弱小，基础设施薄弱，资金投入不足，没有形成规模经济，无法与发达国家相比，更难与现代化程度极高的外国殡仪市场抗衡，只好望洋兴叹。（八）、国内竞争压力已经出现，单一性的公墓管理模式面临解体。WATSON延边华信投资有限公司第 12 页二、墓地开发的意义二、墓地开发的意义推进生态墓地建设，是贯彻党的十六届五中全会精神，建设社会主义新农村、构建和谐社会的需要；推进生态墓地建设，对于加快城镇化建设步伐，促进社会主义新农村建设进程，做到“乡风文明，村容整洁”解决集镇人口无地葬坟等有着重要的现实意义；推进生态墓地建设，对于改革殡葬观念，节约土地资源、保护生态环境，倡导文明新风尚、移风易俗等都具有重要的历史意义。WATSON延边华信投资有限公司第 13 页第三章第三章 墓地行业市场分析墓地行业市场分析一、墓地行业价值链相关产业二、现代墓地（殡葬）行业价值链图 三、行业市场运营范畴分析 行业市场运营范畴分析（图）WATSON延边华信投资有限公司第 14 页一、墓地行业价值链相关产业一、墓地行业价值链相关产业用品制造业主要：石碑、棺木、寿衣、供品、花卉等人力服务：遗体化妆、奠仪司仪、诵经法师、封棺、抬棺等专业人力提供者。埋葬场所经营业：墓园、纳骨塔、殡仪馆、火葬场、道场、寺庙、教堂等综合顾问业：葬仪社和风水师等WATSON延边华信投资有限公司第 15 页二、现代墓地（殡葬）行业价值链图二、现代墓地（殡葬）行业价值链图WATSON延边华信投资有限公司第 16 页三、行业市场运营范畴分析三、行业市场运营范畴分析（一）、行业替代品（一）、行业替代品替代品主要如下：各疗养院，医院都积极推动人体捐赠，政府提倡的葬河葬、吹灰等葬方式，还有一些伴随科技发展的墓地衍生品，如电子墓、骨灰升入太空等。但是大部分人死后还是选择传统方式，很少家属选择上述安葬方式。（二）、行业的供给（二）、行业的供给在殡葬服务过程中，棺木、花卉、地毯、寿衣、会场布置、宗教人员、风水师等都是由厂商供应，目前市面上所出售的殡葬用品，由于产业的独特性，殡葬用品到现在仍缺乏替代性产品，将会造成垄断为，因此商品价格基本行情稳定。如果大量购买虽然能够以量降价，但是也由于采购大，为保障质量，往往必需向特定的供货商采购，促使价格空间仍然有限，再加上供货商的行业垄断性明显。因此再供货链条上受到的限制比较大。WATSON延边华信投资有限公司第 17 页（三）、行业市场需求（三）、行业市场需求统计数据显示，1962-1982年，这21年时间，中国年死亡人口都维持在600多万人，平均每年650万人。从1983年死亡人口达到700万之后，过去25年，中国年死亡人口数量一直在稳步递增。1998年突破800万，2007年突破900万，按照人口出生规律，再过20年，也就是到2030年的时候，新中国成立后的人口进入死亡高峰期。其中1963年一年出生人口2900多万。按照人均寿命80岁计算，到2040年前后，中国人口一年可能有近3000万人口死亡。可见，2020-2040年，将是中国殡葬事业的最高峰。年均死亡人口将相当于1982年之前的5倍左右。所以，殡葬事业大扩容也许应该成为未来10年各地投资的一个选项。如果有殡葬业公司上市，也许是一个不错的选择。全国目前每年死亡人口大概在800万左右，其中火化占到五成；用于殡葬的消费高达300亿元。殡葬服务需求多样化，使殡葬业成为一个潜在的巨大市场。根据我国人口的发展曲线可以推测，我国老龄人口的比重到2020年约为24%，2050年约为35%；在2030年前后的人口高峰阶段估计会出现死亡人口的高峰阶段。国内殡葬服务网点不足：我国有近14亿人口，全国仅有殡仪馆、公墓等殡葬单位2600多个，实在太少，而美国有2亿人口，全国就有24000多个殡葬服务公司，法国有5700万人口，全国就有6000多个殡仪葬服务公司，他们基本上一万人就平均有一个殡葬服务公司，并且“生前、临终、后续”等服务完善配套都形成了产业规模。按照这个国际标准,以湖南为例，殡仪服务如果要形成产业化经营,将具有6000多所专业化服务公司的市场容量。但国内目前还没有一个品牌化、专业化的殡葬产业公司。WATSON延边华信投资有限公司第 18 页（四）、行业消费心理（四）、行业消费心理在殡葬行为中，作为主体的丧者家属心理是复杂的，他们的心理主要如下表现：慰藉。通过举行一些活动（如丧宴，追思会），聚集亲朋，共同举哀悼念逝者的恩德与关怀，缅怀逝者的高尚品格风范，以此慰藉心理，渲泄其悲痛心情。归宿。许多人认为死亡是人到另一个冥冥世界中去了，于是，有人重礼隆葬，使用大量消费品，也有人大量使用封建迷信用品，都是为了让逝者有一个安稳的归宿。报恩。为了报答逝者生前对自己的恩德，如下级报答上级的关怀，晚辈报答长辈养育之恩，学生报答师长生前的教诲，他们往往把殡葬行为中的隆重与否看成是报恩诚意的标志，促使他们提高殡葬活动中的消费数量和档次，以满足心理需要。炫耀。殡葬活动常是某些人借以炫耀自己财力、权力、地位的机会，不仅过去如此，时至今日仍被一些人认为是对一个人、一个家庭、一个家族的财富、社会地位、家族势力等的综合检验，于是家境富有者大搞丧事，家境贫寒者也不甘落后，耗用大量物品，竭尽厚葬隆礼之所能，有的因此而背上重债。追求永恒。希望死于归于永恒，是丧属存在的一种普通的企望强烈的心理。于是要求高级尸体防腐液，丧属希望骨灰常年不坏，因此有企业推出了骨灰防腐剂，采用了钢筋水泥为造墓的材料，力图保持墓内干燥，墓体坚固永存等等。诸多心理的驱使，殡葬活动日异丰富，呈多样高档化发展。其内容大体有如下：1、礼仪消费2、丧仪料理消费3、情感消费4、饮食消费5、信息消费6、交通消费7、文化消费8、劳务消费9、服饰消费10、其他应急消费通过上述的消费心理分析不难看出，消费者对于目标产品的议价心理不是很强，消费者的议价空间不大。WATSON延边华信投资有限公司第 19 页（五）、行业的潜在威胁（五）、行业的潜在威胁 看好每年以百亿元计的殡葬市场，饱受低利率、高保费之苦的寿险业者正积极评估介入标榜可锁定未来殡葬成本的生前约这块新版图，国内公司都不约而同研究相关规划，从生、病、死，一举扩张到殡葬的衍生保障范围，而寿险业者与殡葬业者间结盟，为现有的销售带来极大的威胁。生前契约是目前大型殡葬业者所竞争的主要市场，而寿险业者近来推出的寿险给消费者多元化的选择。潜在进入者仅只有保险业，包括宗教团体、医疗业、农会、互助会、葬仪百货销售业、国外殡葬集团都可能为殡葬市场投入经历，使行业带来变数。市场状况程度行业替代品行业替代品低低行业市场需求行业市场需求高高行业市场供给行业市场供给高高行业的潜在威胁行业的潜在威胁高高消费者的议价程度消费者的议价程度低低行业市场运营范畴分析（图行业市场运营范畴分析（图）WATSON延边华信投资有限公司第 20 页第四章第四章 绿色生态墓地价格因素分析绿色生态墓地价格因素分析 一、墓地价格的理论组成部分一、墓地价格的理论组成部分 二、影响墓地价格因素组成二、影响墓地价格因素组成 三、墓地价格虚高的原因分析三、墓地价格虚高的原因分析WATSON延边华信投资有限公司第 21 页一、墓地价格的理论组成部分一、墓地价格的理论组成部分（一）、涉及到土地方面的成本土地取得成本（一）、涉及到土地方面的成本土地取得成本 （二）、土地开发成本（二）、土地开发成本 （三）、涉及到建筑安装工程方面的成本（三）、涉及到建筑安装工程方面的成本 （四）、涉及到公司运营方面的成本（四）、涉及到公司运营方面的成本 （五）、开发利润（五）、开发利润WATSON延边华信投资有限公司第 22 页二、影响墓地价格因素组成二、影响墓地价格因素组成地理位置地理位置 墓地环境墓地环境 占地面积占地面积 墓碑与墓基墓碑与墓基 墓地服务墓地服务 墓穴位置墓穴位置 民俗心理民俗心理 WATSON延边华信投资有限公司第 23 页三、墓地价格虚高的原因分析三、墓地价格虚高的原因分析从传统文化方面看,中国独特的殡葬文化还深深地影响着消费者。死者为大,以孝为先,这些思想使得中国的殡葬文化崇尚奢侈华丽,讲究气势宏大,只有这样才能体现对祖先的尊重。这种消费心理促使公墓向高档化发展,大大超过了消费者的现实购买力。从需求方面看,中国现在正在步入老龄化社会,再加上我国人口基数大,每年过世的人口总数很高。对墓地的需求比较大。从供给方面看,城市中规划的经营性公墓用地很少,远远没有满足消费者的需要,土地供应偏紧,拿地成本越来越高。另外,由于利润空间比较大,公墓经营公司倾向于开发中高档类型的公墓,甚至有些公司专门只考虑购买力较强的客户,打着专门化的旗号,只开发高档公墓,造成公墓价格高企。从材料价格上看,现今中国正处于原材料紧缺的年代,电、煤、钢材、水泥等原材料的价格飞涨,对公墓的建筑成本有一定的影响提供的服务看,公墓违规提供额外服务的现象十分严重,停车费、搬运费、场地租用费、火化费、工本费等,各种费用多达几十项,服务收费不透明,不合理也是造成公墓价格高涨的一大原因。WATSON延边华信投资有限公司第 24 页第五章第五章 墓地行业相关政策与法律分析墓地行业相关政策与法律分析一、中国目前殡葬管理的法律、法规、规章、政 府文件二、吉林省关于墓地方面的法律 三、延边朝鲜族自治州民政事业发展“十一五”规划WATSON延边华信投资有限公司第 25 页一、中国目前殡葬管理的法律、法规、规章、政府文件一、中国目前殡葬管理的法律、法规、规章、政府文件（一）、（一）、殡葬管理条例殡葬管理条例（19971997年年7 7月月2121日中华人民共和国国务院令日中华人民共和国国务院令 第第225225号发布号发布 自分自分布之日起施行）布之日起施行）1、法律规定建设墓地需经民政部门审批。2、严格限制公墓墓穴占地面积和使用年限（省、自治区、直辖市人民政府按照节约土地、不占耕地的原则规定）。3、严格限制建公墓使用的土地。（二）、（二）、公墓管理暂行办法公墓管理暂行办法(民政部文件民事发民政部文件民事发199224199224号号)第四条建立公墓应当选用荒山瘠地，不得占用耕地，不得建在风景名胜区和水库、湖泊、河流的堤坝以及铁路、公路两侧。第十六条经营性公墓的墓穴管理费一次性收取最长不得超过二十年。墓穴用地要节约。第十七条凡在经营性公墓内安葬骨灰或遗体的，丧主应按规定交纳墓穴租用费、建墓工料费、安葬费和护墓管理费。（三）、即将出台的（三）、即将出台的殡葬管理条例殡葬管理条例 (修订草案征求意见稿修订草案征求意见稿)关于公墓管理的修改的主要内容如关于公墓管理的修改的主要内容如下：下：1、规定了建设公墓的行政许可条件和程序主要是增加了对企业成立时的资金到位情况的限制。2、公墓出卖的限制要求公墓经营单位应当凭用户出具的死亡证明提供墓葬用地或者骨灰存放格位，不得向没有出具亲属死亡证明的人提供墓葬用地或者骨灰存放格位。3、公墓转让的限制要求墓葬用地或者骨灰存放格位的用户不得向他人出让、转租墓葬用地或者骨灰存放格位。4、对收费的限制公墓经营单位应当按照国家规定的标准收取墓葬用地费或者骨灰存放费，收费管理办法由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同民政部门按照鼓励骨灰存放、限制墓葬的原则制定。WATSON延边华信投资有限公司第 26 页二、吉林省关于墓地方面的法律二、吉林省关于墓地方面的法律（一）、吉林省殡葬管理办法（一）、吉林省殡葬管理办法（19991999年年2 2月月1414日吉林省人民政府第日吉林省人民政府第108108号令发布）限定公墓墓穴的占号令发布）限定公墓墓穴的占地面积和使用年限地面积和使用年限第十条公墓墓穴的占地面积和使用年限必须符合下列规定：1、埋葬骨灰的单人墓穴和双人合葬墓穴占地面积不得超过1平方米；2、埋葬遗体的单人墓穴占地面积不得超过4平方米；3、埋葬遗体的双人合葬墓不得超过6平方米；4、墓穴的一个使用周期为20年。（二）、吉林省建公墓的审批时审查的内容（二）、吉林省建公墓的审批时审查的内容1、通过建公墓的可行性研究报告。2、在可行性研究报告阶段，建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。3、规划建设部门对拟建公墓地点的许可证书。4、取得土地使用权。WATSON延边华信投资有限公司第 27 页三、延边朝鲜族自治州民政事业发展三、延边朝鲜族自治州民政事业发展“十一五十一五”规划规划抓好殡葬服务窗口的行风建设，继续深化殡葬改革，规范服务市场，提高服务水平。认真宣传国家的殡葬政策，使殡葬习俗改革成为人们自觉的行动。加快殡葬服务设施建设，延吉市、敦化市殡仪馆要达到国家一级殡仪馆；图们市、和龙市殡仪馆要达到国家二级殡仪馆；其它县市殡仪服务中心要达到国家二级殡仪服务中心标准；四个经营性骨灰公墓地要达到吉林省一级经营性骨灰公墓地标准。四、我国墓地政策的综合分析四、我国墓地政策的综合分析从总体上，看我国的目前的宏观政策鼓励建立生态型经营性墓地的建设，吉林省政府和延吉市政府业支持建立经营性墓地。（一）、目前国家的政策层面积极支持建生态型墓地。中国目前的正在实行殡葬改革，有土葬改为火葬。下一步殡葬改革将从一次革命进入到二次革命，也就是向不保留骨灰发展。但在一个时期内，公墓还是要存在的。下一步的任务就是要把公墓建成生态型的。把公墓建设成为生态型、园林化、艺术性的。（二）、吉林省计划建立更多的经营性墓地。吉林省墓地的发展计划按照吉林省行政区划设置，全省计划建立建更多的公墓。目前有公墓45座计划建立69座公墓（三）、延吉市要提高经营性墓地的整体水平。（四）、我国目前的法律、法规没没对经营性墓地的收费做出上限规定。WATSON延边华信投资有限公司第 28 页第六章第六章 建设绿色生态墓地效益分析建设绿色生态墓地效益分析一、一、社会及生态效益分析社会及生态效益分析二、经济效益（延边地区为例）二、经济效益（延边地区为例）WATSON延边华信投资有限公司第 29 页一、一、社会及生态效益分析社会及生态效益分析绿色生态墓地建成后，将有利于保护国土资源、节约用地资源。美化生态环境，有利于加强社会主义精神文明建设；绿色生态墓地建成后，将有利于规范丧事行为，充分利用现有资源进行优化配置，发挥辐射、示范和引导作用，美化社会环境，促进人与自然和谐相处。完善集镇功能。绿色生态墓地建成后，有利于旅游产业的开发和树立旅游城市良好形象。二、经济效益（延边地区为例）二、经济效益（延边地区为例）延边州总人口217万人，按正常死亡率6计算,每年死亡12000人左右，年至少2000人葬入公墓，每葬1人可收入2万元。项目建成后，每座墓地可卖10000元，每年公墓墓地纯收入约10000万元左右其他配套服务经营收1000元/次，每年收入约为2000万元左右，每年总收入可达4000万元按50计算管理费用及相关成本，每年可收入2000万元。WATSON延边华信投资有限公司第 30 页第七章第七章 结论和建议结论和建议一、建绿色生态墓地是完全可行的 二、华信投资绿色生态墓地优劣势分析 三、开发绿色生态墓地建议 四、墓地一元化战略实施策略（建议）WATSON延边华信投资有限公司第 31 页一、建绿色生态墓地是完全可行的一、建绿色生态墓地是完全可行的（一）、经营轻松，都是现金结算，不会有三角债务出现。（二）、能长期稳定发展，只要有人就有生意做。（三）、属于社会公益事业，可享受许多优惠政策。（四）、易形成集团公司，创出优质品牌，进入证券市场融资大发展。（五）、文化含量高，深度开发潜力巨大。（六）、我国民政部门已向社会开放了殡葬行业，欢迎社会资金进入。WATSON延边华信投资有限公司第 32 页二、华信投资绿色生态墓地优劣势分析二、华信投资绿色生态墓地优劣势分析（一）、优势分析（一）、优势分析1、前景广阔，占尽天时随着中国城市化的不断发展，未来还将有数亿的农村人口要死亡，火化的需求依然是庞大而且刚性的，这也不能仅仅依靠政府去解决，更多还是要留给市场。同时，我们不可否认的是，伴随激烈市场竞争而成长起来的殡葬行业，已经越来越成熟，在这个社会的影响力也越来越大，所能依靠的渠道也越来越多。殡葬作为朝阳产业，是确信无疑的。2、地理适合，拥有地利墓地的选址大都建设在山地和丘陵地区，平原一般不适合构建墓地，延边地区市一个多山的地区，非常适合建造墓地。由于地广人稀，山地的土地价格要比南方一些地区便宜，因此建造墓地的性价比很高。3、品牌优势，获得人和公司拥有天宇集团公司做后盾，天宇集团拥有几十年积攒下来的经验和品牌，并且拥有雄厚的资金来源和实力。拥有在当地行业中的良好形象。相信延边政府会给予相关政策优惠的。4、服务一元化，竞争力上升公司目前图们已拥有自己的殡仪馆，如果公司建立自己的墓园、纳骨塔，并且以现代化管理方式经营，殡葬服务一元化的目标将逐渐实现，软硬件设施的搭配，加上庄严的礼仪流程，将会走出最佳的差异化策略。WATSON延边华信投资有限公司第 33 页（二）、劣势分析：（二）、劣势分析：1、项目周期较长，不能尽快回笼资金由于墓地行业的特殊性，不可能能投资之后产生“抢购”或者火爆销售的场面，他的目标群体是固定的一般不会有太大的变化。所以投资建设之后资金只能在预计期内回笼不可能在非常短暂的时期的内马上回笼。2、新型安葬方式，冲击墓地需求目前吹灰现象在延边出现，并获得政府的鼓励。2005年延边州吹骨灰3610具，占全州火化总量的31%。在吹骨灰文明而先进的骨灰处理方面朝鲜族多的县市更为明显，如：和龙市总人口22、5万人其中朝鲜族占总人口的54%，该市殡仪馆年火化总数1500具，2004年吹骨灰918具，占全市火化总量的51，其中朝鲜族吹骨灰占90以上。3、公墓售空，经费将出现紧缺一家公墓的墓地，一旦被亡灵全部占满时，只能靠有限的管理经费(一般十年管理费仅收200300元)来维持，这样的收入甚至无法支付管理人员的工资。WATSON延边华信投资有限公司第 34 页三、开发绿色生态墓地建议三、开发绿色生态墓地建议（一）、突出崇尚自然主题人（一）、突出崇尚自然主题人人的生死属自然规律,犹如四季的更替、潮水的涨落。人本是自然的产物,回归自然是一个永恒的主题。陵园规划应充分利用自然环境、地形,尽量不破坏现有的山势和植被,建筑选择在较平缓的地段,墓位则顺应自然山形排列,以树木、花卉命名墓区,塔陵、广场、台阶、小品等尽可能选用天然材料（二）、体现陵园与园林的统一（二）、体现陵园与园林的统一绿色生态墓地应具有自身的性格特征,运用轴线、对称、空间序列等手法,表达庄重、肃穆、简洁、素雅的纪念性气氛。同时陵园又具有园 林之美,通过大面积的草坪、树木、花卉,院落、廊道、亭台、小径、流水等造园要素和 手法,来表达亲切、宁静,为祭奠亲人的人们 创造休息、冥想的场所。（三）、满足不同阶层施行多样性（三）、满足不同阶层施行多样性绿色生态墓地既然是大众的安息地,则应考虑人们的 各种要求提供多种选择、多种规格和标准。同时要考虑当地佛教、道教、基督教等信仰以及各种信仰者的比例,确定相应的用地和建筑规模。建设艺术墓、名人墓等。WATSON延边华信投资有限公司第 35 页（四）、注重墓地建筑的地方特色（四）、注重墓地建筑的地方特色延边地区的民居非常有特色,此处的陵园建筑应划分出一个区来吸取朝鲜族古代民居的空间、符号等特征,根据功能进行建造,这样,既体现民族的特色、同时适应了消费者的心里，同时也能够为旅游业奠定基础。（五）、统一规划，可持续发展（五）、统一规划，可持续发展墓地的开发建设需要一个较长的周期,投资也是分期、与一般的房地产建设不同，是以“统一规划、逐步建设、滚动开发”的模式运作的，整体规划，注重一期效果，开发一块，销售一块，为开发的土地种植轻松翠柏成为墓地的背景风光。既避免了浪费土地资源，留有开发余地，同时也能获得较好的经济效益。WATSON延边华信投资有限公司第 36 页 四、墓地一元化战略实施策略（建议）四、墓地一元化战略实施策略（建议）